היתר לשימוש חורג בדירה בבית משותף

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היתר לשימוש חורג בדירה בבית משותף: הרקע לעתירה וטענות הצדדים: בפני עתירה שהוגשה נגד החלטת המשיבה 8 מיום 3.3.11 בעררים מאוחדים 422/10 + 409/10 + 393/10, אשר ביטלה את החלטת המשיבה 7 בכל הנוגע למתן היתר לעותרים לשימוש חורג למשרד בדירה הידועה כגוש 10910 חלקה 143 תת חלקה 1 (להלן: "הדירה"). העותרים הינם הבעלים הרשומים של הדירה, הנמצאת ברח' וולפסון 1 פינת מוריה, בחיפה. הדירה ממוקמת בקומת הקרקע של הבית המשותף ומוצמד לה חלק נכבד מהחצר. העותרים טוענים כי החלקה נכללת בתחום מסמך המדיניות לפיתוח אזור ציר הרכס - מוריה/חורב ממאי 2010, חפ/2270 (להלן: "מסמך המדיניות"), שמעמדו המשפטי הינו של הנחיה מנהלית ואשר מסווג את החלקה כראויה ל"שימוש עסקי 2". מטרות מסמך המדיניות הינן, בין היתר, הכוונת תהליך התחדשות האזור תוך חיזוק ושמירת ערכיו האורבניים והנופיים, קביעת אופי והיקף שימושי הקרקע ובכלל זה שימושים עסקיים על מנת לתת מענה לצרכי האוכלוסיה באזור, תוך שמירה על האיזון בין המרכזים השונים בעיר, קביעת כללים למזעור קונפליקטים בין מגורים לעסקים על מנת לקיים בציר הרכס סביבת מגורים איכותית משולבת עם שימושים מסחריים ועסקיים וקביעת מדיניות לגבי תנועה וחניה בציר הרכס. העותרים רכשו את הדירה בשנת 1996 וטוענים כי למעט אירוע חריג שהתרחש לפני כ- 13 שנים ויפורט בהמשך, הדירה תמיד הושכרה אך ורק למגורים. משנת 2009 ואילך הושכרה הדירה למגורים לגב' סמדר אמויאל, אשר מתגוררת בדירה ועושה שימוש בחלק ממנה בלבד לצורך פעילותה כקוסמטיקאית, אשר נטען כי הינה פעילות חוקית התואמת את הוראות תוכנית המתאר לחיפה ואיננה זקוקה להיתר לשימוש חורג. בתאריך 17.10.10 אישרה המשיבה 7 חלקית את בקשת העותרים לשימוש חורג בדירה למשרד בלבד, תוך דחיית בקשתם לעשיית שימוש חורג בדירה לפעוטון. המשיבה 7 נימקה החלטתה לאשר את הבקשה לשימוש חורג למשרד בכך שהשימוש המבוקש תואם את מסמך המדיניות ואינו מהווה מטרד רציני. המשיבים 1-6, יתר דיירי הבית המשותף, הגישו את התנגדויותיהם למשיבה 7 והתקיים דיון בהתנגדויות במסגרת "ועדת השכנים". המשיבים העלו טענות שונות כנגד העותרים, בין היתר טענו לשימושים בלתי חוקיים בדירה במשך השנים, לרבות השכרתה למכון ליווי. העותרים טוענים כי מדובר בארוע שהתרחש לפני כ- 13 שנים, במסגרתו זוג נוכלים הציג עצמו כזוג רופאים בביה"ח רמב"ם ושכר את הדירה למגורים, שעה שבפועל פעלו ככיסוי לצורך שכירת הדירה למכון ליווי. העותר טוען כי פינה את הדירה מיד לאחר שנודע לו הדבר מפי השכנה. כאמור, המשיבה 7 אישרה חלקית את בקשת העותרים לשימוש חורג בדירה כמשרד בלבד. שני הצדדים הגישו למשיבה 8 שלושה עררים נפרדים המופנים כנגד החלטת המשיבה 7. העותרים הגישו את ערר 409/10 בגין דחיית בקשתם לשימוש חורג בדירה כפעוטון. יתר הדיירים הגישו בנפרד שני עררים שונים - 393/10 ו- 422/10 - כנגד אישור המשיבה 7 של הבקשה לשימוש חורג למשרד. ביום 3.3.11 דחתה המשיבה 8 את ערר העותרים וקיבלה את שני העררים שהגישו המשיבים וביטלה את החלטת המשיבה 7 למתן היתר לשימוש חורג למשרד בדירה. העותרים טוענים כי החלטת המשיבה 8 נגועה בחוסר סבירות קיצוני, כי המשיבה 8 לא שקלה את כל השיקולים הרלוונטיים ו/או התעלמה מנתונים רלוונטיים ו/או לא נתנה לכל שיקול את משקלו הראוי ולא איזנה כדבעי בין השיקולים השונים. כן נטען כי ההחלטה לוקה באפליה וניתנה תוך פגיעה בזכות הטיעון של העותר. לטענת העותרים, ביטול החלטת המשיבה 7 להעניק לעותרים היתר לשימוש חורג למשרד מן הטעם שכביכול עשו בעבר שימושים בלתי חוקיים בדירה אינה אמת במישור העובדתי ובכל מקרה נגועה בחוסר סבירות קיצוני ובאפליה. נטען כי עררי המשיבים התקבלו על ידי המשיבה 8 משני טעמים: הנימוק הראשון הוא משנמצא כי העותרים הפעילו במקום שימושים שאינם חוקיים ויש מידה רבה של צדק בדרישה כי כעת לא תינתן להם הזדמנות נוספת להקים במקום עסקים אשר לא ברורה תכליתם. הנימוק השני הוא כי העותרים לא הציגו מקומות חניה לשימוש המבוקש. העותרים טוענים כי אין שמץ של ממש בשני נימוקים אלה ונראה כי המשיבה 8 חיפשה אמתלה לביטול החלטת המשיבה 7 בהעדר טעם של ממש לכך. העותרים טוענים כי המשיבה 8 לא פירטה אילו שימושים שאינם חוקיים ביצעו, כביכול, העותרים בדירה ואולם ברור מלשון ההחלטה כי הכוונה לעשיית שימוש בדירה למכון ליווי. נטען כי הדירה מושכרת משנת 2009 ועובר להגשת הבקשה לשימוש חורג למגורים לבעלת מקצוע חופשי, העושה בחלק מדירתה שימוש כקוסמטיקאית. נטען כי אין בכך שום פסול וגם המשיבה 8 מודעת לכך היטב וכתבה בהחלטתה כי "לא ניתן להתיר במקום שימוש של משרדים (למעט משרדים של בעלי מקצועות חופשיים המתגוררים בדירה) או של פעוטונים". העותרים טוענים כי לא ברור כיצד קבעה המשיבה 8 כי נעשה בדירה שימוש בלתי חוקי, על סמך טענות סרק בעלמא. נטען כי המשיבה 8 לא הייתה מוסמכת לקבוע ממצא עובדתי בנוגע לעשיית שימוש בדירה כמכון ליווי בהעדר כלים בידה לבירור העובדות. העותר אמנם לא הכחיש את הטענה בדבר עשיית שימוש בדירה כמכון ליווי, אך הוא הסביר כי לא הוא עשה זאת וכי השימוש נעשה שלא בידיעתו וכי כשהתחוור לו הדבר מפי השכנה, פעל מיידית לסילוק מכון הליווי מהדירה. העותרים טוענים עוד כי המשיבה 8 ראתה בשיקול עשיית השימוש הלא חוקי בדירה כחזות הכל והעמידה את החלטתה לביטול החלטת המשיבה 7 על נימוק זה ולכן מדובר בהחלטה הנגועה בחוסר סבירות קיצוני, שכן לא נשקלו כל השיקולים הרלוונטיים ולא נתנה לכל שיקול את המשקל הראוי לו ולא איזנה ביניהם כדבעי. עוד טוענים העותרים כי אמרת המשיבה 8 כי כביכול לא ברורה תכלית העסקים המבוקשים אינה נכונה עובדתית וכן שגויה משפטית. נטען כי השימוש החורג שהתבקש על ידי העותרים הינו למשרד בלבד ולא לעסקים. כן נטען כי אין לדרוש מהעותרים לצמצם בקשתם לשימוש חורג על ידי הגדרת המשרד הספציפי שינוהל במקום שכן הדבר מהווה אפליה לעומת עסקים אחרים בציר מוריה. עוד טוענים העותרים כי ניתן היה לכלול בהחלטה הבהרה/הגבלה לגבי הגדרת משרד. העותרים טוענים כי חלקתם מסווגת במסמך המדיניות של ציר מוריה כחלקה המיועדת ל"שימוש עסקי 2" ולכן ניתן לעשות בה שימוש לא רק לצורך משרד, אלא גם לשימושים עסקיים נרחבים יותר. לטענת העותרים הנימוק בדבר העדר פתרון חניה שגוי עובדתית ומשפטית ומתעלם מהחלטת המשיבה 7 ואף פגע בזכות הטיעון של העותר שכן טענה זו לא עלתה מעולם קודם להחלטת המשיבה 8. נטען כי העותר כלל לא ידע כי בכוונת ועדת הערר להעלות נגדו טענה בדבר היעדר פתרון חניה מחוץ למגרש, במיוחד בהתחשב בכך שקיים פתרון חניה מחוץ למגרש התואם את הוראות מסמך המדיניות (כגון השכרת מקומות חניה בחניון ציבורי) והמשיבה 7 אף קבעה תשלום כופר חניה מכוח ובהתאם למסמך המדיניות. עוד נטען כי המשיבה 8 הפלתה את העותרים לרעה גם בעניין זה מאחר שבמקרה אחר של בית קפה אשר עשה שימוש חורג שלא כדין במשך שנים בנכס באותו ציר אושרה הבקשה לשימוש חורג בכפוף למציאת פתרון חניה והבקשה לא נדחתה מהנימוק של העדר פתרון חניה, כפי שנעשה במקרה של העותרים, בלי מתן הזדמנות לעותרים לעמוד במסגרת אחת מחלופות החניה האפשריות לפי מסמך המדיניות ו/או התקנות ו/או החלטת ועדת הערר. המשיבים 1-3, 5 ו-6 טוענים כי הם מצטרפים לכל אשר נאמר בהחלטת המשיבה 8. המשיבים טוענים עוד כי אילו הבקשה הייתה מוגשת על ידי צד ג' אחר כלשהו ולא העותרים, לשימוש בחלק מדירתם כמשרד של מקצועות חופשיים, הם היו שוקלים להיענות בחיוב לבקשה תוך מתן הגבלות מחמירות, אולם לאור הניסיון המר בעבר עם העותרים, הם מתנגדים לבקשה. נטען כי מדובר באזור מגורים יוקרתי ושקט ומתן היתר לשינוי יעוד למשרדים מנוגד לאפיון הכללי של הרחוב שבנדון והרחובות הסמוכים לו. כן נטען כי מתן היתר לשימוש חורג למשרד ו/או לחניות יגרום לכך שהבניין יהא פרוץ לכל דכפין ולכך שעשרות ואף מאות של אנשים יפקדו את המשרד במשך כל ימות השבוע והדבר יפגע בפרטיות, בזכות השימוש, בזכות הקניין של המתנגדים וירידה/פגיעה משמעותית וממשית בערך דירותיהם. נטען כי כל מעשי העותרים עד היום נגועים בחוסר ניקיון כפיים ובחוסר תום לב. המשיבים טוענים כי מהיום שבו רכשו העותרים את הדירה החלה מסכת התעמרות בבעלי הדירות ואי התחשבות בזכויותיהם, אם על ידי הריסת הגדר והשמדת הגינה ואם על ידי השכרת הדירה למטרות בלתי חוקיות וכן הגשת תלונה למשטרת ישראל נגד המשיבות 2 ו-6 במטרה לפגוע ולהטריד את המשיבות. עוד טוענים המשיבים כי התיק הנ"ל הובא בשנת 2003 להכרעת המפקחת על רישום בתים משותפים בחיפה, אשר הכריעה בתאריך 10.11.03 לטובת המשיבים. המשיבים טוענים כי על הבניין חל התקנון המצוי החל על כללי הניהול של בתים משותפים ולפי סעיף 2(ב) לתקנון זה "בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה או משנים או עשויים לשנות את ערכה אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת". עוד נטען כי העותרים פנו למשיבה 8 בחוסר ניקיון כפיים ובחוסר תום לב שכן בפועל הדירה מושכרת כיום ומשמשת לעסק של "פדיקור - מניקור" בניגוד לייעוד המקורי של הבניין וללא הסכמת הדיירים וכי המשיבה 8 הייתה ערה לכך ונתנה לכך ביטוי הולם בהחלטתה. כן נטען כי העותרים אף איימו על המשיבים כי אם יתנגדו לתוכניותיהם ישכירו את הדירה "לאנשים נחמדים..." ואף העותר ציין כי "אם אני רוצה אני יכול לסגור את הבניין" ו"אני יכול להביא לדירה פועלים מג'נין" ובפועל היה שימוש לא חוקי בדירה ותלונות על כך הועברו לטיפול משטרת ישראל. המשיבים טוענים כי העובדה כי מתן היתר למשרד תואם את מסמך המדיניות לציר הרכס, אשר אינו הוראה סטטוטורית ואינו בא להחליף הוראות תוכנית בניין עיר, אינה נותנת סמכות לוועדה המקומית/מחוזית ליתן הכשר לפגיעה ברכוש המשותף ו/או פגיעה בזכות הקניין של העוררים וטוב עשתה המשיבה 8 אשר דחתה את בקשת העותרים. נטען כי מסמך המדיניות מאפשר מתן היתר למבקשים שהינם הבעלים בשלמות של בניין ולא מתן היתר כאשר כל בעלי הדירות מתנגדים לבקשה ובמיוחד כאשר קיים סיכוי סביר שערכן של הדירות יפחת. המשיבה 7 טוענת כי היא אישרה את השימוש החורג בדירה למשרד, בהתאם למסמך המדיניות ובהתאם לפסק הדין שניתן על ידי המפקחת על הבתים המשותפים, אשר התייחס לשינויים מבניים בבניין ולא לסוגיית השימוש בנכס. המשיבה 7 טוענת כי לא נפל כל פגם בהחלטתה שלא לאשר מחד את השימוש החורג לפעוטון ומאידך לאשר שימוש חורג מוגבל בזמן למשרדים. נטען כי אין חולק כי לפי תוכניות בניין העיר המאושרות מיועד הנכס הנדון למגורים. לפיכך, הבקשה הוגשה כשימוש חורג מתוכנית וכן הוגבל תוקף השימוש החורג בזמן, כנדרש בהוראות חוק התכנון והבניה. כן נטען כי בהתאם למסמך המדיניות ניתן להתיר בקומה הראשונה בחלקה שימוש עסקי מסוג 2, כלומר, שימוש למשרדים ובהתאם לכך אישרה המשיבה 7 את השימוש החורג לתקופה של 5 שנים. נטען כי מסמך המדיניות מהווה הנחיה מנהלית מחייבת, המתווה את העקרונות לפיתוח הציר וכי המשיבה 7, אשר קבעה את מסמך המדיניות, שקלה את מכלול השיקולים בנסיבות העניין, לרבות שמיעת המתנגדים השותפים לנכס בוועדה לשמיעת התנגדויות. נטען כי לאחר שקילת כל השיקולים המשיבה 7 לא מצאה סיבה לסטות מהנחיית מסמך המדיניות ולאור האמור אושר השימוש העסקי בנכס למטרות מסוימות בלבד ולא למטרות אחרות (פעוטון), היוצרות חשש למטרד לשכנים. המשיבה 7 טוענת כי השימוש המבוקש משתלב בסביבה הקרובה ואינו משנה אותה והצורך התכנוני נקבע במסמך המדיניות. נטען כי ההחלטה המנהלית של המשיבה 7 התקבלה במכלול כל השיקולים ולא הייתה סיבה לשינוייה על ידי המשיבה 8. לנושא החניה, בהתאם לפסק הדין של המפקחת, לא אישרה המשיבה 7 את פתרון החניה בתחום המגרש ונקבע כי פתרון החניה יהיה במסגרת תשלום השתתפות בהתקנת מקומות חניה ציבוריים או אישור חניה לפתרון חניה בהתאם לתקן החניה. נטען כי פתרון זה תואם הן את תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג - 1983 והן את נספח ב' למסמך המדיניות. על כן, טוענת המשיבה 7 כי לא נפל כל פגם בהחלטתה לאישור השימוש החורג למשרדים, תוך הגבלתו בזמן. המשיבה 8 חוזרת על האמור בהחלטה מיום 3.3.11 וטוענת כי מדובר בבניין אשר נבנה באזור בו מותרים שימושים למגורים בלבד. על פי התוכנית החלה, חפ/676, אין במגרש בו מצוי הבניין סימון של חזית מסחרית ועל כן לא ניתן להתיר במקום שימושים של משרדים, למעט משרדים של בעלי מקצועות חופשיים המתגוררים בדירה. השימוש היחיד המותר בהתאם לתוכנית הוא למגורים. עוד מציינת המשיבה 8 כי שימוש חורג אינו זכות מוקנית אלא הוא מהווה החריג לכלל ויש לתיתו רק במקרים חריגים. הבחינה חייבת להיות בראש ובראשונה האם בכלל קיימים צורך והצדקה תכנוניים להתיר את השימוש החורג והאם לא ניתן לבצע את השימוש החורג במקום סמוך בו הדבר מותר על פי התוכנית. שימוש חורג הינו, כשמו כן הוא, חורג ממטרות התוכנית ומנוגד להן ולכן יש לנקוט בו במקרים חריגים בלבד. המדובר בהליך אשר אינו תואם את התכנון הקיים ופוגע במי שהסתמך עליו. על כן, מדובר בהליך שיש לנקוט בו בזהירות ולעיתים רחוקות, בנסיבות חריגות המצדיקות זאת ואין המדובר בפעולה שבשגרה. היתר לשימוש חורג אינו מהווה זכות מוקנית ואין לאיש הזכות לדרוש זאת או להיתלות בטענות של "חופש העיסוק" או "חופש הקניין". עוד טוענת המשיבה 8 כי על מנת להצדיק מתן היתר לשימוש חורג יש צורך בהצדקה תכנונית ראויה מדוע ראוי לעשות את השימוש החורג דווקא במקום המוצע. רצון בעל הדירה לקיים שימושים חורגים בדירתו, תוך התעלמות מהתכנון החל, אינה סיבה ראויה. הסתמכותם המוצדקת של יתר הדיירים בבניין על הוראות התוכנית אינה נסוגה מפני רצונו של בעל הדירה לפעול בניגוד לכך. בנוסף, אסור לבצע שימושים חורגים כתחליף להליך התכנוני. לא ניתן להאריך שימוש חורג, אשר מטיבו מוגבל בזמן, פעם אחר פעם, במקום לאשר תוכנית על הקרקע. זוהי דרך "עוקפת תכנון" ואין לתת לה יד. המשיבה 8 טוענת כי צדקה משנתנה משקל נכבד לעובדה שבאם יותר השימוש החורג המבוקש, הדבר יגרום למטרד קשה לשכנים, שיקול שראוי ואף חובה לקחת אותו בחשבון. נטען כי צדקה המשיבה 8 משקבעה כי לא ניתן להתעלם מכך כי העותרים הפרו את החוק וביצעו בפועל שימושים חורגים אשר יצרו מטרדים קשים למשיבים. בנסיבות אלו נטען כי צדקה המשיבה 8 משאימצה את הנחיית היועץ המשפטי לממשלה כמפורט בסעיף 41 להחלטתה. העותרים עשו בעבר שימוש בלתי חוקי בנכס. ניסיון העבר של יתר דיירי הבניין עם העותרים מלמד כי היו כמה וכמה שימושים לא מוסדרים על ידי העותרים, דבר שגרם להם למטרדים קשים. יש ליתן משקל נכבד לנחת הדיירים ורווחתם ולזכות היסוד שלהם להנות מנכסם הקנייני, אשר נרכש בידיעה וציפייה שהמדובר בבניין לצרכי מגורים בלבד. על כן, נטען כי ראוי להמנע, היכן שאין הצדקה תכנונית לכך, מלגרום לדיירים מטרדים מיותרים. נטען כי אכן הבניין נמצא על ציר מוריה, שהוא רועש מטיבו, אך עדיין טיבו של הבניין כמגורים מאפשר להנות מאווירה שקטה יחסית ואופי של שכונת מגורים בלבד, תחושה אשר תיגרע מהדיירים, ללא כל הצדקה תכנונית ו/או תכלית תכנונית ראויה, במידה וינתן היתר לשימוש חורג. עוד טוענת המשיבה 8 כי לה שיקול דעת נרחב והיא רשאית לשקול מחדש את כל השיקולים הרלוונטיים ואין היא מוגבלת לבדיקת השיקולים של הוועדה המקומית. כן רשאית היא להסתמך בהחלטתה על עובדות שהיא למדה מטבע עבודתה באזור ומעצם היכרותה עם האזור, תושביו וצרכיו התכנוניים. המשיבה 8 מציינת כי במשך השנים האחרונות פעלה במקום דיירת כקוסמטיקאית ועל פניו נראה כי לא התקבלו לצורך כך האישורים הנדרשים, לרבות רישיון עסק. כמו כן, נטען כי דרישת המשיבה 8 לפרט מהו סוג העסק לשמו נדרש ההיתר הינה דרישה לגיטימית בהחלט הן בהתאם לפסיקה והן בהתאם למסמך המדיניות שקובע שיש לפרט מהו סוג העסק המבוקש בבקשה לשימוש חורג. לעניין טענת האפליה הנטענת על ידי העותרים טוענת המשיבה 8 כי לא פעם נפסק כי אין זה ראוי שרשות מנהלית תהיה כבולה בהחלטה שגויה של עצמה כפי שאין בתיקון החלטתה השגויה של הרשות כדי לבסס טענת אפליה. כמו כן, נטען כי החלטת ועדת הערר בעניין בית הקפה, אליה מפנים העותרים (נספח ז' לעתירה) דנה בנסיבות שונות כאשר שם דובר על שינוי השימוש ממשרד לבתי קפה, מקום שמלכתחילה המקום יועד לשימושים עסקיים, להבדיל משימוש חורג ממגורים למשרדים. באשר למסמך המדיניות טוענת המשיבה 8 כי צדקה משקבעה כי חרף מסמך המדיניות אין לאשר במקרה דנן מתן היתר לשימוש חורג. אכן מסמך המדיניות בא להתוות מדיניות תכנונית באזור נשוא המסמך, אולם מדובר במסמך בעל מעמד של "הנחיה מנהלית" ולהבדיל מתכנית מתאר סטטוטורית, אין מסמך המדיניות מעניק זכות מוקנית, אלא הוא מותיר לוועדת התכנון - ובמיוחד לוועדת הערר שלצד היותה ועדה תכנונית הרי שהיא ועדה מעין שיפוטית - שיקול דעת רחב לבחון כל מקרה לגופו לרבות נסיבותיו התכנוניות והסביבתיות, בצלו של מסמך המדיניות. ועדת הערר בוחנת האם ניתן באותו מקרה לנהוג בהתאם להנחיות התכנוניות של מסמך המדיניות או שמא אין הצדקה תכנונית - משפטית לכך, בהתחשב במכלול הנסיבות של המקרה. עוד טוענת המשיבה 8 כי העותרים לא הציגו פתרונות חניה הולמים ו/או מניחים את הדעת המאפשרים מתן שימוש חורג, כפי שנדרש במסמך המדיניות. לעניין זה נטען כי אין די ב"כופר חניה" כדי לענות על דרישת מציאת פתרונות חניה בסביבת הנכס לגביו מבקשים את ההיתר. נטען כי פתרון החניה אותו מציע העותר כעת לא הוצג בפני המשיבה 8 בטרם מתן ההחלטה. המשיבה 8 טוענת כי מדובר בהחלטה תכנונית טהורה, אשר נתקבלה על בסיס מקצועי, בהתאם להוראות הדין, לרבות התוכנית החלה במקום ותוך שקילת כל השיקולים הרלוונטיים והסבירים בנסיבות העניין ואין כל מקום להתערב בה. דיון ומסקנות: לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת המסמכים שהוגשו לעיוני הגעתי למסקנה כי לא נפל בהחלטת המשיבה 8 פגם המצדיק התערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים, שכן ההחלטה ניתנה לאחר שנשקלו כל השיקולים הרלוונטיים ונסיבות העניין וכן התוכניות החלות על האזור ומסמך המדיניות, המהווה הנחיה מנהלית ולא ניתן לקבוע כי ההחלטה הינה בלתי סבירה ו/או כי נפל בה פגם משמעותי, בנסיבות העניין. כידוע, ביהמ"ש לעניינים מנהליים אינו מחליף את שיקול הדעת המקצועי של הרשות וסמכותו מתמצית בבחינת סבירות החלטת הרשות. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות. ראה: עע"מ 9156/05 משה גרידינגר נ' מריוס ושרון ראפ, לא פורסם (10.6.08); בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון, פ"ד נ(3), 441 (1996); בג"צ 1125/91 מרקו ליטמן ואח' נ' הוועדה לבניה למגורים, לא פורסם (1991); בג"צ 10242/03 אורי מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד נ"ח(6), 673 (2004); עע"מ 3478/07 גדעון ביקל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, לא פורסם (2009). בענייננו, המדובר בהחלטה סבירה ומפורטת, הסוקרת את הנימוקים לאי מתן היתר לשימוש חורג לאור הנסיבות ולאור הפגיעה הקשה שתיגרם לשכנים, אשר בעת רכישת דירותיהם הסתמכו על כך שמדובר בבניין למגורים על פי המצב התכנוני דאז, בהתחשב באופי הדיירים הגרים בשכונה ובבניין, לאור מצבו הפיזי של הבניין ותכונותיו הפיזיות. סבורני כי המשיבה 8 שקלה את כל השיקולים הרלוונטיים וערכה איזון בין הצורך והאינטרסים של העותרים בהיתר המבוקש ובין זכויותיהם של הדיירים האחרים בבניין והפגיעה הקשה שתיגרם להם ממתן ההיתר המבוקש. לא נפל פגם המצדיק התערבות ביהמ"ש לעניינים מנהליים במסקנת המשיבה 8, לפיה במקרה זה הכף נוטה לטובת רווחת השכנים והמטרד הקשה שעלול מתן ההיתר להסב לשכנים, לאור נסיבות המקרה, עולה וגוברת על אינטרס העותרים בקבלת ההיתר לשימוש חורג בדירה. בדין ובצדק לקחה המשיבה 8 בחשבון את העובדה שבעבר בוצעו בדירת העותרים שימושים בלתי חוקיים שגרמו למטרד רב לשכנים, את סכסוך השכנים ארוך הטווח בשל התנהלות העותר, את אופיים של שאר הדיירים בבניין ואופיו של הבניין עצמו ואת העובדה שבפועל נעשה בדירה שימוש לשם עסק שפועל, ככל הנראה, ללא רישיון עסק מסודר. המשיבה 8 ציינה בהחלטתה כי השימוש היחיד המותר באזור בו ממוקמים הבניין שבנדון והדירה שבנדון הוא למגורים בלבד ולכן לא ניתן להתיר במקום שימושים של משרדים (למעט משרדים של בעלי מקצועות חופשיים המתגוררים בדירה) או של פעוטונים. השימוש היחיד המותר הוא למגורים. ככל שהדבר נוגע למסמך המדיניות אליו מפנים העותרים, המשיבה 8 קבעה בהחלטתה כי מסמך המדיניות איננו רלוונטי לענייננו. בכל מקרה מדובר במסמך המהווה הנחיה מנהלית, אשר נועדה להדריך את הוועדה המחוזית ואת הוועדה המקומית בהפעלת סמכויותיהן. סטיה מהנחיה מנהלית אינה כשלעצמה בלתי חוקית, שכן בניגוד לחוקים או לתקנות, ההנחיות נועדו להדריך את שיקול דעתה של הרשות, ועליה לשקול כל מקרה שבא בפניה לגופו. לפיכך, הרשות רשאית לסטות מן ההנחיות המנהליות במקרה ספציפי בהסתמך על נסיבות המקרה, אך אין היא רשאית לסטות מההנחיות בלא הצדקה, אלא על הסטיה מההנחיות להיעשות רק מקום בו קיימים שיקולים ענייניים המצדיקים אותה (ראה: עע"מ 9156/05 הנ"ל). על כן, מסמך המדיניות מהווה שיקול שיש להביאו בחשבון ביחד עם שיקולים נוספים והנסיבות הספציפיות של כל מקרה ובמקרה זה על נסיבותיו מה שהכריע את הכף הוא שיקול רווחת שאר הדיירים ואינני סבור כי בהחלטה זו נפל פגם, כאמור לעיל. גם מסמך המדיניות מתנה את מתן ההיתרים לשימושים עסקיים בכך שהם אינם יוצרים מטרדים סביבתיים והמשיבה 8 קבעה כי בנסיבות מקרה זה שימוש בדירה כמשרד ייצור מטרד סביבתי לשאר הדיירים. כאמור, סבורני כי אין להתערב בהחלטה בנסיבות העניין. ""שימוש חורג" משקף חריגה מהתכנית החלה על הקרקע, מהאינטרסים התכנוניים העומדים מאחוריה, ומהציפיות הסבירות של הציבור ושל תושבי האזור הנדון ביחס לשימושים המותרים בשטח. הסטייה ממגמות התכנון הכרוכה בהיתר לשימוש חורג עלולה לפגוע בתכלית ההגנה על איכות החיים והסביבה; השימוש בו פוגע בגורם הוודאות והיציבות הנדרשים במישור התכנוני. בשל כל אלה, השימוש באמצעי זה הוא במשורה (ע"א 1805/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של נצרת עילית, פ"ד נו(2) 63, 72 (2001) (להלן: ענין מחצבות כנרת); בג"צ 389/87 סלומון נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, אזור המרכז, פ"ד מב(4) 30, 35 (1988) (להלן: ענין סלומון); בג"צ 235/76 בנייני קדמת לוד (1973) בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בלוד, פ"ד לא(1) 579, 583-584 (1976))". ראה: עע"מ 10089/07 אירוס הגלבוע בע"מ נ' לאה ברוך ואח', טרם פורסם (5.4.11). המשיבה 8 קבעה בהחלטתה כי מאחר שהשימוש המותר בקרקע שבנדון הוא למגורים בלבד, מדובר בבקשה לשימוש חורג, שכשמו כן הוא. לכן יש לנקוט בשימוש חורג במקרים חריגים בלבד. על כן, מדובר בהליך שיש לנקוט בו בזהירות ולעיתים רחוקות. המשיבה 8 ציינה כי בתי המשפט הבהירו כי היתר לשימוש חורג אינו מהווה זכות מוקנית ואין לאיש הזכות לדרוש זאת. העובדה כי למבקש ההיתר זכות קניינית בנכס מסוים אינה מקנה לו זכות לשימוש חורג בו. המשיבה 8 ציינה כי התרת שימוש חורג בנכס לטובתו של אדם אחד (מבקש ההיתר - העותר) מהווה גזל מקניינו של אדם אחר (המתנגדים - המשיבים). פגיעה בקניינו של אדם צריכה להעשות בזהירות רבה ובוודאי שזו אינה יכולה להתקבל, כאשר המטרה של זו אינה ציבורית, אלא בהטבה לאדם אחד המבקש להתעשר על חשבונו של האחר. על כן, שיקול הדעת אותו על הוועדה המקומית להפעיל, חייב להיות מוטה לטובת התושבים שמסביב. רק במקרים בהם משתכנעת הוועדה המקומית כי הפגיעה בסביבה אכן קלה או זניחה, בעוד התועלת למבקש הינה חיונית, וכאשר קיים צורך תכנוני משמעותי, אזי ראוי יהיה להתיר את השימוש החורג המבוקש, וגם זאת לתקופה קצובה. רצון בעל הדירה לקיים שימושים חורגים בדירתו, תוך התעלמות מהתכנון החל, אינו מהווה סיבה ראויה. הסתמכותם המוצדקת של יתר הדיירים בבניין על הוראות התוכנית החלה אינה נסוגה מפני רצונו של בעל הדירה לפעול בניגוד לכך. רק אם התגבר מבקש ההיתר על מכשלה זו, ניתן לפנות ולבדוק האם ראוי לאשר את השימוש החורג - האם הוא מהווה סטיה קלה מהוראות התוכנית, או שמא הוא מהווה סטיה ניכרת. לבסוף נקבע בהחלטת המשיבה 8 כי המצב בין הצדדים במקרה זה מאוזן למדי, אך בהתחשב בכך כי העותרים הפרו את החוק וביצעו בפועל שימושים חורגים אשר יצרו מטרדים קשים לשאר הדיירים, יש לדחות את הבקשה. בנוסף ציינה המשיבה 8 כי העותרים לא הציגו מקומות חניה לשימוש המבוקש וגם מסיבה זו ראוי היה לדחות את בקשתם. כאמור לעיל, סבורני כי במקרה זה לא נפל בהחלטת המשיבה 8 פגם המצדיק התערבותו של בית משפט מנהלי, שכן נלקחו בחשבון כל השיקולים הרלוונטיים לעניין ונקבע כי בנסיבות העניין הכף נוטה לטובת שאר הדיירים בבניין ולכן נדחתה בקשת העותרים להיתר לשימוש חורג. לא מצאתי כי מדובר בהחלטה בלתי סבירה, בנסיבות העניין, במיוחד לאור ניסיון העבר והמטרדים הרבים שכבר נגרמו לשאר הדיירים בשל שימושים בלתי חוקיים ומטרידים שבוצעו בדירת העותרים. לא ניתן להתעלם מהשימוש הבלתי חוקי שנעשה בעבר בדירה, זאת בעיקר על רקע העובדה שהעותרים לא הכחישו כי אכן נעשה בדירה בעבר שימוש בלתי חוקי על ידי דיירים שלהם הושכר הנכס על ידי העותר. "מתן היתר לשימוש חורג נתון לשיקול דעתם הרחב של מוסדות התכנון, בכפוף לתנאים הקבועים לכך בחוק. ככל רשות מינהלית, על רשות תכנונית לנהוג על פי הדין ולהשתית את החלטתה על שיקולים ענייניים וסבירים. גבולות התערבותו של בית המשפט בהחלטות ועדות התכנון מצטמצמים לבחינת חוקיות החלטות מוסד התכנון על פי עילות המשפט המינהלי, ולסבירות שיקוליה במסגרת מיתחם הסבירות הנתון לה (ענין סלומון, בעמ' 35; ענין מחצבות כנרת, בעמ' 72)". ראה: עע"א 10089/07 הנ"ל. בענייננו, כאמור, סבורני כי ההחלטה שלא ליתן היתר לשימוש חורג ניתנה במסגרת שיקול דעתה הרחב של המשיבה 8 והושתתה על שיקולים ענייניים וסבירים ולכן לא נפל בהחלטה פגם המצדיק את התערבות בית המשפט בנסיבות העניין. כן יש לקבל את טענות המשיבה 8 לעניין טענות האפליה הנטענות על ידי העותרים. אין מקום להשוות בין המקרה של בית הקפה, אליו מפנים העותרים לבין נסיבות מקרה זה. בכל מקרה, גם אם הייתה מתקבלת טענת האפליה, הרי שאין בכך כדי להוות הצדקה לחזרה על טעויות של הרשות. בכל הנוגע לעניין החניה, נקבע בהחלטת המשיבה 8 כי העותרים (המשיבים שם) לא הציגו מקומות חניה לשימוש המבוקש. יש לקבל את טענת המשיבה כי אין כל תיעוד לכך שההצעות לפתרון חניה המובאות כעת על ידי העותרים הוצגו בפני המשיבה 8, שכן מלשון ההחלטה לא עולה כי פתרון החניה הוצג בפני המשיבה 8 ופרוטוקול הדיון בפני המשיבה 8 לא הוצג בפני. על כן, מאחר שלא הוצג בפני תיעוד לכך שהצעות לפתרון החניה הוצגו בפני המשיבה 8 בטרם מתן ההחלטה, יש לקבל את הטענה כי המשיבה 8 לא יכולה הייתה להתייחס להצעות לפתרון החניה המוצגות בפני, מאחר שלא הובאו בפניה. בכל הנוגע לאישור לבניית חניות בתוך תחום הבניין קיים פסק דין של המפקחת על הבתים המשותפים לפיו אין לבנות חניות בתחום הבניין ובכל הנוגע לפתרון אחר לחניה לא הוצג בפני תיעוד לכך שפתרון כלשהו הוצג למשיבה 8. על כן, יש לקבוע כי בדין ניתנה ההחלטה לפיה לא הוצג פתרון חניה ולא ניתן לקבל הצעות המועלות כעת על ידי העותרים אך ככל הנראה לא הוצגו בפני המשיבה 8. סיכום: מהטעמים שפורטו בהרחבה לעיל אני קובע כי לא נפל בהחלטת המשיבה 8 שבנדון פגם המצדיק את התערבותו של בית המשפט בהחלטה. העתירה נדחית. העותרים ישאו בהוצאות המשיבים 1-6 ביחד ולחוד בסכום של 7,000 ₪ , ובהוצאות המשיבות 7, ו- 8, בסכום של 7,000 ₪ לכל משיבה. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק. שימוש חורגבתים משותפים