קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פגיעה מתוכנית להקמת מסילת רכבת: 1. בפני ערעור על החלטת ועדת הערר מיום 1.12.10 לדחות את הערר שהגישו המערערים על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לדחות תביעתם שהוגשה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן - "חוק התכנון והבניה") לגבי חלקה 45 בגוש 11658 (להלן - "החלקה"). רקע בקצרה 2. ביום 29.10.09 הגישו המערערים תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין פרסומה למתן תוקף של תוכנית המתאר הארצית לתשתיות לאומיות - תת"ל 13/6,2 להקמת מסילת העמק בקטע חיפה-בית-שאן (להלן - "התוכנית"). התביעה הוגשה במקורה בגין שתי חלקות בגוש 11658: חלקה 45 וחלקה 46. המערערת 3 הינה בעלת הזכויות בחלקה 45 בשלמותה ואילו המערערים 1 ו-2 הינם בעלי הזכויות בחלקה 46. התביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין חלקה 45 נדחתה על ידי המשיבה מאחר והחלקה אינה נכללת בתחום התוכנית ואינה גובלת בה. אף הערר שהגישו המערערים לועדת הערר נדחה כאמור. 3. בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי חלקה 45 אינה גובלת בקו הכחול של התוכנית וכי קיימת הפרדה של מספר מטרים בניהם (להלן - "שטח ההפרדה"). ועדת הערר התבססה על ההלכה שנקבעה בעע"מ 2775/01 ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה (להלן - "פרשת ויטנר") וקבעה כי שטח ההפרדה אינו מקיים את החריג שנקבע באותה הלכה של "שטח פתוח צר". לדעת ועדת הערר, על מנת להיכנס לחריג זה, על שטח ההפרדה להיות שטח פתוח, מה שלא מתקיים בענייננו שכן שטח ההפרדה מיועד לתעשייה והוא ניתן לבינוי. אשר לחריג השני שנקבע בפרשת ויטנר של "כביש צר", קבעה ועדת הערר כי תנאי זה אינו מתקיים שכן הכביש הנטען על ידי המערערים, הינו אנכי לחלקה 45. כלומר, הכביש הנטען חוצץ בין חלקה 45 לבין חלקה 30, אך לא בין החלקה לבין הקו הכחול של התוכנית. מכאן שגם החריג של כביש צר אינו מתקיים. לאור כל אלה נדחה הערר ועל כך מונח הערעור שלפני. טענות הצדדים 4. במסגרת הערעור חזרו המערערים על הטענות שהעלו בפני ועדת הערר והוסיפו וטענו כי טעתה ועדת הערר בכך שקבעה שהמקרה אינו נופל בגדר החריגים שנקבעו בפרשת ויטנר. לטענת המערערים, שטח ההפרדה בין חלקה 45 לקו הכחול של התוכנית הוא ברוחב של כ-7 מטר בלבד ומהווה שטח פתוח שלא ניתן לבנות עליו, גם אם ייעוד השטח על פי התוכנית הוא בניה. לטענתם, הייעוד התכנוני של השטח אינו הקובע אלא השימוש בפועל ו/או אפשרות הניצול של החלקה בפועל. עוד טוענים המערערים כי על פי הוראות התוכנית לא ניתן יהיה לבנות בשטח ההפרדה נוכח קיומה של מסילת רכבת מתוכננת. בדיון שהתקיים בערעור הוסיפו המערערים וטענו עוד כי ייעודו של שטח ההפרדה על פי האמור בנסח טאבו של החלקה, הוא לחניה ולא לתעשייה כפי שסברה ועדת הערר. 5. המשיבה טוענת כי דין הערעור להידחות, שכן לא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר. לטענתה, צדקה ועדת הערר בקביעתה כי לא מתקיימים במקרה הנדון החריגים שנקבעו בפרשת ויטנר. עוד טוענת המשיבה כי אין לקבל את טענת המערערים כי יש לבחון האם שטח ההפרדה הינו שטח פתוח על פי השימוש בפועל שנעשה בו ולא על פי ייעודו בתוכנית הרלוונטית כפי שקבעה ועדת הערר. לבסוף, טוענת המשיבה כי גם אם השטח מיועד לחניה, אין בכך כדי לשנות מהמסקנה אליה הגיעה ועדת הערר. דיון והכרעה 6. האם חלקה 45 מהווה מקרקעין 'הגובלים בתכנית' לצורך סעיף 197 לחוק התכנון והבניה על אף שטח ההפרדה המצוי בתווך? זו השאלה העומדת לדיון לפנינו. סעיף 197 קובע, כדלקמן: (א) נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף .20" "תביעת פיצויים הנה כי כן, על-פי סעיף 197 לחוק, זכאי לקבל פיצויים בעל זכות במקרקעין אשר נפגעו על ידי תכנית, אם המקרקעין נמצאים בתוך תחום התכנית או גובלים בתחומה. 7. השאלה מתי ייחשבו מקרקעין כגובלים בתחומה של התכנית הוכרעה בפרשת וינטר, שם נקבע כדלקמן: "דעתנו היא כי יש לקבוע כנקודת מוצא את הכלל, לפיו כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט. עם זאת, כדי להגשים את תכלית החקיקה ואת האיזון הראוי בין האינטרסים העומדים בבסיסה, על מנת שלא לסכל את כוונת המחוקק (אשר החליט שלא לצמצם את זכות הפיצוי אך למקרקעין שבתחום התוכנית אלא אף לאלה הגובלים בה), וכדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, יש לקבוע שלא כל הפרעה בהשקה שבין גבול התכנית, כפי שהוא מסומן בתשריטה, לבין המקרקעין, תשלול את מעמדם כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197... על כן, הדרך בה נלך היא קביעת כלל, לפיו נדרשת השקה פיזית בין גבול התוכנית לבין המקרקעין, ולצידו שני חריגים מצומצמים ומוגבלים. החריג האחד הוא כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד; והחריג השני הוא כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר" (פסקה 27 לפסה"ד). 8. אין מחלוקת כי חלקה 45 אינה משיקה פיזית לגבול התוכנית, לפיכך עלינו לבחון האם מתקיימים לגביה לפחות אחד מהחריגים שנקבעו - קיומו של שטח פתוח צר וכביש צר בתווך. לגבי כביש צר - הדיון בחריג זה אינו רלוונטי לענייננו שכן לא קיים כל כביש החוצץ בין החלקה לגבול התוכנית. כאמור בהחלטת העדה ומעיון בתשריט החלקה, הכביש הנטען הינו אנכי לחלקה ולא מקביל לה. לגבי שטח צר - נקבע כי: "כוונתנו היא למקרים בהם "ההפרעה" להשקה שבין המקרקעין לתוכנית היא שולית עד שיהא זה אבסורדי להבחין בין מקרים אלו לבין מקרים בהם קיימת השקה פיזית ממשית בין המקרקעין לתוכנית. רציונאל זה יתקיים, אפוא, רק כאשר ההפרדה בין המקרקעין לתוכנית היא קלה ביותר ושאלה זו תיגזר מטיבו של הגורם המפריד בין המקרקעין לתוכנית. על כן, חריג זה יתקיים כאשר בין המקרקעין לתוכנית מצוי שטח פתוח צר, שבדרך כלל רוחבו מטרים ספורים בלבד, ולגדר חריג זה עשויה להיכנס אף חציצה צרה מן הסוג שפירט הנשיא זילר בעמ"נ הלברייך: תעלת נוי צרה שמים רדודים זורמים בה, שביל צר המשמש את הציבור כמעבר בין שתי חלקות, או שדרת עצים טורית שנטעה לנוי. לעומת זאת, כאשר בין המקרקעין לתוכנית מפרידה חציצה משמעותית, כגון שטח פתוח רחב, או מבנה בנוי, לא יתקיים חריג זה". עוד נקבע כי: "יש להניח שחריג זה יפורש על ידי ועדות הערר ובתי המשפט בצמצום". (הדגשה שלי - י.ו. פרשת ויטנר פסקה 29). 9. כאמור, ועדת הערר קבעה כי שטח ההפרדה מיועד לתעשייה ובנייה ולכן הוא אינו בה בגדר החריג של שטח פתוח. הועדה כלל לא דנה בשאלה האם שטח ההפרדה צר דיו עד שיכנס לחריג שכן על פי הלכת ויטנר, אף שטח צר שהוא בנוי לא ייכלל בחריג. לעניין זה אני שותפה לדעתה של הועדה, אלא שלא שוכנעתי כי בענייננו אכן מדובר בשטח בנוי, וזאת משני טעמים: האחד - כאמור, בנסח הטאבו של החלקה מצויין כי השטח מיועד לחניה, ועל הועדה אם כן, לתת דעתה ולנמק אם שטח חניה בנתוני המקום מהווה חציצה של ממש בין חלקה 45 לבין גבול התוכנית; והשני - טענת המערערים כי על פי התוכנית החלה על החלקה קיימת הגבלה של בניית מבנים במרחק של 50 מטר מהמסילה המתוכננת, לא נבחנה כלל על ידי ועדת הערר. אעיר כי אם תתברר טענה זו כנכונה, ממילא לא נכון יהיה להתייחס לשטח ההפרדה כשטח בנוי, אלא אם תגיע הועדה למסקנה כי השטח מיועד לחניה וכי שטח חניה כמוהו כשטח בנוי. במקרה שהועדה תסבור כי בנסיבות מדובר בשטח פתוח, יהיה עליה להמשיך ולדון האם מדובר בשטח צר דיו על מנת שיבוא בגדר החריג. 10. אשר על כן אני מורה על קבלת הערעור במובן זה שאני מורה על השבת הדיון לועדת הערר אשר תבחן את טענת המערערים כי השטח מיועד לחניה על כל המשתמע מכך, וכן תבחן את הטענה כי לא ניתן לבנות בשטח זה כאמור לעיל. 11. מאחר ועיקר הטענות בגינן התקבל הערעור הועלו על ידי המערערים רק במהלך הדיון בפני (אם כי כאמור לעיל, נסח הטאבו הרלוונטי וכן התוכניות עמדו בפני הועדה והיה עליה לתת דעתה לעניין זה), איני עושה צו להוצאות. רכבת