קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פטור מארנונה לנכס הרוס: 1. ערעור על החלטה מיום 26.12.07, של ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית ראשון לציון (להלן: "הועדה"). רקע עובדתי 2. המערערת היתה הבעלים של מבנה התחנה המרכזית הישנה ברחוב הרצל, בשטח שיפוטה של המשיבה. המערערת השכירה 16 חנויות במתחם התחנה לצדדים שלישיים. לקראת שינוי מיקומה של תחנת האוטובוסים המרכזית של העיר ראשון לציון, התקשרה המערערת בחודש נובמבר 2002 עם חברה קבלנית, צרפתי צבי ושות' (להלן: "חברת צרפתי"), בהסכם, לפיו ייהרס המתחם, ובמקום יוקם מבנה רב קומות. לטענת המשיבה, היא חדלה להשכיר את החנויות במקום, והחלה לפנות את הצדדים השלישיים לקראת הריסתו הצפויה של המבנה. הפינוי, כך המשיכה וטענה, נעשה באופן מדורג בשל סירובם של חלק מן המחזיקים בחנויות להתפנות. 3. במהלך החודשים יולי-דצמבר 2003, הפסיקה המשיבה לחייב את המערערת בתשלום ארנונה בגין החנויות שפונו, וזאת מכוח הפטור "לבניינים ריקים שאינם משמשים למגורים", הקבוע בסעיף 3.1 לצו הארנונה של המשיבה (להלן: "הפטור לנכס ריק"), אשר מוגבל לתקופה של 6 חודשים. בתחילת שנת 2004, שבה המשיבה וחייבה את המערערת בתשלום ארנונה בגין כל החנויות המצויות במתחם. בחודש יוני 2004 הוקמה גדר סביב המתחם, אשר מנעה את הגישה אליו ואת השימוש בו. החיוב בארנונה הופסק במועד זה. המתחם נהרס בתחילת שנת 2005. 4. המערערת השיגה על חיובה בארנונה לגבי התקופה שבין חודש ינואר 2004 לחודש יוני 2004 (להלן: "התקופה הרלבנטית"). לגישתה, אין לחייב בארנונה את החנויות שפונו וזאת מכח הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות"), הפוטר מחיוב בארנונה נכסים הרוסים (להלן: "הפטור לנכס הרוס"). ההשגה נדחתה. המערערת ערערה על ההחלטה בהשגה לועדה, בטענה כי בתקופה הרלבנטית ניתקה את החנויות שפונו מרשת החשמל והמים לפי דרישת המשיבה, ועל כן אין לחייבן בארנונה. לחילופין, טענה המערערת, כי יש לזכותה מתשלום ארנונה לגבי הנכסים כפטור לנכס ריק, לפי התנאים הקבועים בתקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993 (להלן: "תקנות ההנחה"), וזאת בנוסף לתקופה של ששת החודשים הקבועים בסעיף 3.1 לצו הארנונה. 5. מנגד, טענה המשיבה בפני הועדה, כי הנכסים לא עמדו בקריטריונים המצדיקים את מתן הפטור לנכס הרוס, שכן בתקופה הרלבנטית טרם נהרסו החנויות. המערערת הכחישה כי דרשה את ניתוקן של החנויות מרשת המים והחשמל, וטענה, כי ממילא לא היה די בניתוק כזה על מנת לזכות בפטור מתשלום ארנונה. המשיבה טענה, כי החנויות שפונו עמדו על תילן באותה עת, במצב זהה וזה שהיה בטרם פונו מהן המחזיקים, וחלק אחר של החנויות במתחם המשיכו בפעילותם. הועדה דנה בטענות הצדדים ואימצה את גישת המשיבה. החלטת הועדה 6. במרכזה של החלטת הועדה עמד מתן הפטור לנכס הרוס. הועדה עמדה על נוסח הפטור בסעיף 330 לפקודת העיריות וסקרה את ההלכה הפסוקה באשר לפרשנותו. הועדה הזכירה את ההלכה הפסוקה, לפיה נטל ההוכחה כי המדובר בנכס הרוס, רובץ על שכם הנישום. מסקנתה הייתה, כי המערערת "לא עמדה בנטל הראיה המונח לפתחה ודי בכך כדי לדחות את טענתה". המערערת לא הציגה לועדה חוות דעת התומכת בטענתה, כי הנכסים היו הרוסים בתקופה הרלבנטית, או שלא ניתן היה לעשות בהם שימוש באותה עת. המערערת אף לא טענה שארע אירוע כלשהו שגרם להריסת הנכסים. הועדה קיבלה את טענת המשיבה, שאין זה סביר, כי נכסים בהם היתה פעילות בטרם פינויים, יעמדו בקריטריונים המחמירים שנקבעו הפסיקה כתנאי להכרה בפטור לנכס הרוס. מה גם, שבחלק מהחנויות במתחם היתה פעילות גם בתקופה הרלבנטית. 7. הועדה דחתה את טענת המערערת כי ניתוק החנויות מתשתיות החשמל, המים והביוב, נעשה לפי דרישת המשיבה. בענין זה, הציגה המערערת לועדה מסמך שיצא ביום 21.7.03, מאת חברת צרפתי למחלקת ההנדסה בעיריה. במכתב כתבה חברת צרפתי, כי היא זו שניתקה את שעוני החשמל קודם להריסה והזכירה, כי בישיבה שנערכה בלשכת ראש העיריה, סוכם להוציא רשיון להריסת מבנה התחנה המרכזית. הועדה קבעה, כי אין להסיק מהמכתב שהניתוק נעשה לפי דרישת המשיבה, אלא רק כי חברת צרפתי התחייבה לנתק את החשמל קודם להריסת החנויות. הועדה סברה, כי ניתן היה לנתק את התשתיות בסמוך להריסת החנויות בשנת 2005, כך שניתוק קודם למועד זה, אם אכן היה, לא היה הכרחי. 8. אשר לפטור לגבי נכס ריק, קבעה הועדה, כי המערערת זכתה לפטור למלוא ששת החודשים בגין נכס ריק הקבוע בצו הארנונה של המשיבה, ובכך מיצתה את זכותה. הועדה לא דנה לגופה בבקשת המערערת למצות את תקופת הפטור מכח תקנות ההנחה, זאת משום שטענות המערערת בענין זה לא נטענו במהלך הדיון בפני הועדה. טענות המערערת 9. בכתב הערעור דנן, לא חלקה המערערת, כי החנויות לגביהן התבקש הפטור טרם נהרסו בתקופה הרלבנטית. באותה עת, נותקו החנויות מתשתיות המים, הביוב והחשמל, ויועדו להריסה לפי היתר הריסה שהוצא להן (ראו, ההיתר מיום 8.3.03 שהוציאה הועדה המקומית לתכנון ולבניה, ראשון לציון, נספח ב' לכתב הערעור). עבודות ההריסה לא החלו באותו זמן, מאחר וחלק מהשוכרים סירבו לפנות את חנויותיהם. לאורך כל אותה תקופה, פעלה המערערת ללא הרף לפינוי כל המתחם התחנה ומימוש היתר ההריסה. 10. לטענת המערערת, שגתה הועדה בנתנה פירוש דווקני ומצומצם להוראת הפטור לנכס הרוס על פי סעיף 330 לפקודה. החנויות בתקופה הרלוונטית עמדו ריקות, שוממות ומנותקות מתשתיות, וייעודו להריסה בעתיד. במצב דברים זה, יש לראות את החנויות כעונות על התנאים הקבועים לצורך תחולת הפטור לנכס הרוס. לחילופין טענה המערערת, כי גם אם היו החנויות בתקופה הרלוונטית ראויות לשימוש, יש לפטרן מארנונה בשל היותן ריקות באותה עת. זאת מכוח הפטור לנכס ריק. לשיטתה, החנויות שפונו, זכאיות לפטור בשיעור 100% לאורך כל התקופה הרלוונטית, עד לפינוי כלל השוכרים מן המתחם. המערערת העלתה בהקשר זה טענה חדשה, התוקפת את סבירות הוראת צו הארנונה של עירית ראשון לציון, המבחינה בין נכסים המצויים בקומת קרקע ובין נכסים המצויים בקומות מעל קומת הקרקע. לפי סעיף 3.1.1(ב) לצו, נכסים בקומות מעל קומת הקרקע זכאים להנחה בשיעור של 50% למשך תקופה של 18 חודשים מעבר לתקופה של ששה חודשים, בהם הם זכאים לפטור מלא. לטענת המערערת, המדובר בהבחנה בלתי סבירה ונטולת הגיון המפלה את המערערת לעומת בעלי נכסים אחרים בעיר. 11. על אף שגרסתה נדחתה על ידי הועדה, שבה המערערת וטענה גם בפני, כי ניתוקן של החנויות מן התשתיות נעשה לפי דרישת המשיבה כתנאי להוצאת היתר ההריסה. בכתב הערעור הציגה המערערת לראשונה מכתב של מהנדסת חברת המים, הניקוז והביוב של המשיבה, מיום 25.5.03, לפיו התבקש אדריכל הפרוייקט, להודיע לה על פינוי המבנים במתחם, על מנת שניתן יהיה לנתקן מתשתיות המים והביוב. ייאמר כבר עתה, כי מכתב זה, שהוצא במועדים מאוחרים לדיון בוועדה, אינו רלבנטי לדיון בשאלת החבות בארנונה בתקופה הרלוונטית. איני רואה להתערב במסקנת הועדה, כי לא הוכח לה שהמשיבה היא זו שדרשה את ניתוק החנויות מן התשתיות בתקופה הרלוונטית. 12. בהשלמת הטיעון שהוגשה לי מטעם המערערת, העלתה זו טענה חדשה, שלא נשמעה קודם לכן, לא בפני הועדה ולא בכתב הערעור. המערערת טענה, כי כל החנויות במתחם קיבלו פטור מחיוב בארנונה החל ביום 22.6.04 ועד למועד הריסת החנויות בפועל בתחילת שנת 2005. הפטור התקבל, לטענת המערערת, בעקבות הודעתה על הקמת גדר סביב המתחם. באותה תקופה, לא חל כל שינוי במצבן הפיזי של החנויות, שהיו עדיין ראויות לשימוש. הועדה קבעה בהקשר זה, בסעיף 4 להחלטתה: "מנהלת הארנונה חדלה מלחייב את הנכסים הללו בארנונה רק בחודש יוני 2004. לטענת מנהל מח' השומה, מר שי שקד, חיוב הארנונה הופסק רק לאחר שהוקמה גדר אשר אמורה הייתה למנוע את הגישה לנכס ואת השימוש בו". לטענת המערערת, התנהלות העיריה, שהחליטה לפטור את הנכסים ביום 22.6.04, מבלי שנעשה שינוי כלשהו במצבן הפיזי של החנויות, למעט הקמת הגדר, מעידה על חוסר עקביות ושרירות במתן הפטור, ללא קריטריונים ברורים. אין כל סיבה עניינית והגיונית לערוך אבחנה בין התקופה הרלבנטית ובין התקופה שלאחר 22.6.04 ועד מועד הריסת החנויות בתחילת שנת 2005. 13. טענה אחרת של המערערת שלא נדונה בהחלטת הועדה, היא, כי מצב החנויות בתקופה הרלוונטית, מוציאן מתחולת הגדרת "בניין" בסעיף 269 לפקודת העיריות. המערערת הציעה לפרש את ההגדרה לפי מבחן כלכלי, הבוחן האם מופקת מן הנכס תועלת כלכלית לבעלים או למחזיק בו. התקופה הרלבנטית היא תקופת ביניים זמנית, במהלכה לא נעשתה כל פעילות כלכלית בחנויות שפונו, כך שאין לחייבן בארנונה. במהלך אותה תקופה, התמודדה המערערת עם הקושי לפנות את השוכרים כולם בו זמנית, ולא ניתן היה להשכיר את החנויות הריקות ולהפיק מהן תועלת כלכלית כלשהי. מבחן אחר אליו הפנתה המערערת הוא המבחן הפונקציונאלי לקביעת המועד בו הופך נכס ל"בניין". לטענתה, במהלך התקופה הרלוונטית, פעלה המערערת לפינוי המתחם לצורך הריסתו כחלק מהשלבים להקמת המבנה החדש במקום, על כן לא ניתן לראות במבנים שהיו קיימים באותה עת "בניין" כהגדרתו בפקודת העיריות. טענות המשיבה 14. גישת המשיבה, היא, כי החלטתה של הועדה מנומקת, נכונה וראויה ואינה חורגת ממתחם הסבירות, כך שאין כל מקום להתערב בה. השאלה האם נכס זכאי לפטור מכח סעיף 330 לפקודת העיריות, היא שאלה שבעובדה, אשר הוכרעה על ידי הועדה, ובית משפט זה לא יתערב בקביעות עובדתיות של ערכאה קמא. המשיבה התייחסה למספר טענות עובדתיות חדשות שהעלתה המערערת בערעורה ולא נדונו בהליכי ההשגה והערר. טענה אחת, היא, כי עד לחודש יולי 2003, פינתה המערערת את מרבית השוכרים בתחנה המרכזית מלבד מספר מצומצם של שוכרים. טענה שניה, היא, כי החנויות נותקו לאחר פנויין מחשמל מים וביוב ועמדו ללא כל שימוש. שתי הטענות לא הוכחו בערכאה הדיונית, והמערערת לא תמכה את הנטען בתצהיר או באסמכתא כלשהי. על כן, כך המשיבה, דין שתי הטענות להידחות. 15. לגופו של ענין, טענה המשיבה, כי תחולת הפטור לנכס הרוס בסעיף 330 לפקודה העיריות, מותנית בשלושה תנאים מצטברים: האחד, כי הבניין נהרס וניזק במידה שאי אפשר לשבת בו; השני, כי אין יושבים בו; והשלישי, כי נמסרה הודעה על כך לעירייה. נטל ההוכחה לקיומם של התנאים מוטל על הנישום המבקש את הפטור. כפי שקבעה הועדה, המערערת לא הרימה את הנטל ולא הציגה כל מסמך או חוות דעת המצביעים על קיום התנאים בעניינה בתקופה הרלוונטית. החנויות באותה תקופה לא נהרסו, וכל מה שהוצג בפני הועדה, הוא היתר הריסה שהוצא למערערת לפי רצונה הסובייקטיבי ולצורך קידום ענייניה המסחריים, ולא בשל מצבן הפיזי של החנויות שהיו ראויות לשימוש. גישת המערערת יוצרת אבסורד, שכן יכול בעל נכס להוציא היתר להריסת נכסו, ולהימנע מן ההריסה ובכך לזכות בפטור מתשלום ארנונה. גם אם נכונה טענת המערערת על ניתוקן של החנויות מן התשתיות בתקופה הרלוונטית, אין בכך כדי להפכן לנכסים שאינם ראויים לשימוש במובנו של סעיף 330 לפקודת העיריות. הניתוק, אם נעשה, נועד לשרת את שיקוליה המסחריים של המערערת, ולא נטען על ידה, כי החנויות במתחם ניזוקו כתוצאה מאירוע חד פעמי כלשהו. חלק מן החנויות המשיכו לפעול בתקופה הרלוונטית. הטענה, כי המערערת מנועה היתה מלפעול להריסת החנויות בשל אי פינוי של השוכרים כולם בו בזמן, לא זו בלבד שלא הוכחה, היא חסרת נפקות לשאלה שבמחלוקת. אם אכן כך היו פני הדברים, אין למערערת אלא להלין על אותם שוכרים שבסירובם להתפנות הביאו להמשך החיוב בארנונה של החנויות. על המערערת היה לכלכל את צעדיה בתבונה, ולהביא לפינוי המתחם כולו, בתקופת ששת החודשים בהם היו החנויות פטורות מכח הפטור לנכס ריק. 16. המערערת פנתה בבקשה לזכות בפטור לנכס הרוס לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, רק לאחר שמיצתה את מלוא זכאותה לפטור לנכס ריק, המוגבל לששה חודשים. בעת שביקשה את הפטור לנכס ריק, לא טענה המערערת שהחנויות נהרסו או ניזוקו באופן המונע את השימוש בהן, וטענותיה לענין תחולת הפטור לנכס הרוס, הועלו בתום תקופת הזמן בה נהנתה מן הפטור לנכס ריק. ההודעה על כך שהנכס נהרס או ניזוק הועלתה לראשונה בהשגה ביום 24.3.04. 17. אשר לטענתה החדשה של המערערת, כי המבחן להגדרת "בניין" בסעיף 269 לפקודת העיריות, הוא מבחן כלכלי, השיבה המשיבה, כי המערערת לא הוכיחה כל נזק כלכלי ולא הראתה שלא הפיקה תועלת כלכלית מן הנכסים בתקופה הרלוונטית. הפסיקה קבעה, כך לטענת המשיבה, כי נכס עשוי להיות מוגדר "בניין", אף אם אינו מיושב ואינו בשימוש, ולא מופקת ממנו תועלת כלכלית כלשהי. אשר לטענת המערערת על תחולתו של המבחן הפונקציונאלי, תשובת המשיבה, שאין לראות בפינוי השוכרים את תחילת הבניה של המבנה במתחם. כל עוד עמד מתחם התחנה המרכזית על תילו וחלק מן העסקים המשיכו לפעול בו, ייחשבו החנויות במתחם כבניינים ולא ניתן לראות בהם "אדמת בניין" שאינה חבה בארנונה. 18. אשר לטענת המערערת על ההפליה הגלומה בסעיף 3.1.1(ה) לצו הארנונה, השיבה המשיבה כי המדובר בטענה חדשה שלא עלתה בהליכים הקודמים ולמעשה לא היה מקום לדון בה במסגרת הליך של השגה וערר. תקיפת חוקיותו של צו הארנונה אינה בגדר העניינים הנכללים בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על ארנונה כללית) התשל"ו-1976. לגופו של ענין, תקנה 13 לתקנות ההנחה, אינו מחייב את הרשויות המקומיות להעניק את הפטור לנכס ריק, והענין מסור לשיקול דעתה של הרשות כולל יצירת קריטריונים לתחולתו. דיון הפטור לנכס הרוס אל מול הפטור לנכס ריק 19. סעיף 330 לפקודת העיריות קובע: "נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה". לפי סעיף זה, די בכך שבניין נהרס או ניזק "במידה שאי אפשר לשבת ואין יושבים בו" על מנת לפטור את הנישום מארנונה, וזאת בהתקיים יתר התנאים בסעיף. הנטל להוכיח את תנאי הפטור מונח על כתפי הנישום. 20. בבר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית ת"איפו-מנהל הארנונה (לא פורסם, , ניתן ביום 30.12.09), (להלן: "פס"ד חברת המגרש המוצלח"), קבע בית המשפט העליון, כי המבחן לתחולת הפטור הוא "מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר" לפי ה"שכל הישר", הבוחן את "מצבו הנוכחי של הבניין". בית המשפט העליון, דחה באותה פרשה את עמדת המשיבה שביקשה להחיל את הפטור לפי "מבחן הכדאיות הכלכלית", הבוחן האם ניתן בעלות כזאת או אחרת, להפוך את הבניין שניזק לראוי לשימוש. הסבירה השופטת מ' נאור באותה פרשה: "בניין שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו ואין יושבים בו אינו מקיים את הזיקה הנדרשת לשם הטלת ארנונה והאפשרות התיאורטית לשינוי מצבו של הבניין בעלות כזאת או אחרת אינה משנה את המצב הנוכחי בו אין מתקיימת הזיקה הנדרשת. אכן השאלה היא מה מצבו הנוכחי של הבניין ולא מהו הסכום שיש להשקיע כדי 'להוציאו' ממצבו הנוכחי והאם סכום זה הוא 'סביר'". המשנה הוא, לפי קביעת השופטת מ' נאור, "מצבו הנוכחי של הבניין ולא האפשרויות השונות לשינוי מצבו" בעתיד. התפיסה הסובייקטיבית של הנישום את מצבו הנוכחי של הנכס, כמו גם כוונותיו לשנות את המצב הנוכחי בעתיד, אינן משנות. עוד קבעה השופט נאור באותה פרשה, כי "אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש" וכי הנזק בו עוסק סעיף 330 לפקודת העיריות, הוא "נזק משמעותי", המונע את האפשרות לעשות שימוש בנכס בכל סוגי השימושים האפשריים בו, ובפועל לא נעשה בו שימוש. 21. בית המשפט העליון חזר באותה פרשה על ההלכה, לפיה, בשונה מהפטור שעוסק ב"נכס ריק" סעיף 330 לפקודת העיריות "אינו מגביל את תקופת הפטור" (ראו עע"ם 10826/03 מנהל הארנונה בעיריית עכו נ' קלאב מרקט רשתות שיווק בע"מ (לא פורסם, , ניתן ביום 11.6.06). הפטור ל"נכס ריק" קבוע כיום בתקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה) התשנ"ג-1993, שזו לשונה: "מועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור כמפורט להלן, למחזיק של בנין ריק שאין משתמשים בו במשך תקופה מצטברת, כמפורט להלן: (1) עד 6 חודשים - עד 100%; (2) מהחודש ה-7 עד החודש ה-12 - עד 66.66%; (3) מהחודש ה-13 עד החודש ה-36 - עד 50%...". על פי הרשות הנתונה לה, החליטה מועצת העיר לאמץ פטור זה בצו הארנונה, הקובע: 3.1 בניינים ריקים שאינם משמשים למגורים 3.1.1 מחזיק של בניין ריק מכל אדם וחפץ, שאין משתמשים בו במשך תקופה רציפה של 30 ימים ומעלה, יהיה זכאי להנחה בארנונה המפורטת להלן בלבד. א. לנכס המצוי בקומת הקרקע - עד 6 חודשים - הנחה בשיעור של 100%. ב. לנכס המצוי בקומה ראשונה ומעלה מעל קומת הקרקע או העמודים או בקומת מרתף, למעט הנכסים הנכללים בסעיף קטן ג' להלן - עד 6 חודשים - הנחה בשיעור של 100%. מהחודש ה-7 עד החודש ה-12 - הנחה של 50%. מהחודש ה-13 עד החודש ה-18 - הנחה של 50%... 3.1.5 ההנחה תינתן משך תקופת בעלותו של אדם בבניין פעם אחת בלבד כל עוד לא שונתה הבעלות בו. 3.1.6 יתר התנאים למתן ההנחה אשר נקבעו בתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה בארנונה) (תיקון) תשס"ד-2003 ותיקוניהן יחולו על מתן הנחה לפי סעיף זה". 22. פטור זה, שהיה קבוע בעבר בסעיף 274(ב) לפקודת העיריות, לא כלל, מלכתחילה, הגבלה כלשהי הקשורה למרכיב הזמן. בחוק לתיקון פקודת העיריות (מס' 19) תשל"ו-1976, הוכנסה הגבלת הזמן לתחולת הפטור. ההצעה הממשלתית המקורית, הייתה, לבטל כליל את הפטור מאחר והיווה תמריץ להחזקת דירות ריקות. הממשלה ביקשה ליצור מצב שבו לא כדאי יהיה להחזיק דירות ריקות שניצולן הוא לטובת המשק. במהלך הדיונים בועדת הפנים של הכנסת, עמדה הועדה על הקושי הקיים בהצעה הממשלתית לגבי נישומים שהיו מוכנים לאייש את דירותיהם, אך מסיבות שונות לא יכלו לעשות זאת במהירות, כמו גם על הקשיים של קבלנים לאתר רוכשים בזמן קצר. הפשרה שנמצאה בין המצב ששרר בטרם התיקון, ובין הצעת הממשלה, הייתה להגביל את תחולת הפטור לתקופה של ששה חודשים (על התפתחות החקיקה בעניין הפטור לנכס ריק, ראו, ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341 ע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עריית פתח תקוה, פ"ד מו(4) 778 (להלן: פס"ד חברת מצות ישראל בע"מ)). מן הכלל אל הפרט 23. בתקופה הרלוונטית, היו החנויות שפונו במצב תקין, ניתן היה לשבת בהם והן טרם נהרסו. המערערת לא טענה כי החנויות ניזוקו בדרך כזו או אחרת. במצב הדברים המתואר, צדקה ועדת הערר במסקנה, כי אין תחולה למתן פטור לנכס הרוס הקבוע בסעיף 330 לפקודת העיריות. הכדאיות הכלכלית בהחזקת החנויות בתקופה הרלוונטית, אינה משנה לעניין הפטור. כך גם הכוונות הסוביקטיביות של המערערת להרסן בעתיד. היתר ההריסה שניתן למערערת ביום 8.3.03 מאת הועדה המקומית, ואשר לא מומש עד לתחילת שנת 2005 בשל סיבות כאלה או אחרות, חסר נפקות לעניין תנאי הפטור. טענת המערערת בפני, כי העיכוב בתחילת העבודות מקורו בקשיים אובייקטיביים לפנות את שוכרי החנויות מהמתחם, לא הוכחה בערכאה הדיונית, ואיני סבורה כי היה לה נפקות כלשהי, גם אילו היו מוכחת. כך גם באשר לטענה לגבי ניתוק החנויות מתשתיות המים, הביוב והחשמל. המערערת לא הוכיחה כי הניתוק נעשה בתקופה הרלוונטית, ובצדק סברה הועדה, כי המערערת יכולה הייתה להימנע מביצוע הניתוק עד למועד סמוך לביצוע ההריסה. בכלל, אני סבורה, כי המערערת יכולה הייתה לכלכל את צעדיה אחרת, ולפנות את שוכרי החנויות במועד אחד, לאחר השגת הסכמת השוכרים כולם. 24. המערערת פנתה בבקשה להחיל עליה את הפטור לנכס הרוס, לאחר שמיצתה את תקופת הזמן המקסימלית של הפטור לנכס ריק. הגבלתו בזמן של הפטור לנכס ריק, כעולה מסקירת הרקע לחקיקתו שהובאה לעיל, משקפת את דרך הביניים שמצא המחוקק בין הרצון לבטל את התמריץ להחזקה של נכסים ריקים המגולם בפטור, ובין ההבנה שישנם מצבים בהם נותר הנכס ריק שלא ברצון בעליו. דרך זו סבירה, ואין מקום לבית משפט זה להתערב בה ולהסיר את ההגבלה. מה גם, שכבר נקבע בפס"ד המגרש המוצלח כי "הגבלת משך הזמן לפטור היא עניין למחוקק לענות בו ואין מקום לעשות כן בדרך פרשנית". אפשר שמבחינת עקרונות דיני הארנונה יש מקום להבחנה מבחינת הגבלת הזמן בין נכס ריק שניתן להשתמש בו, אך לא נעשה בו שימוש ממניעים סובייקטיביים של בעלי הנכס, ובין נכס ריק שכלל אינו ראוי לשימוש, או שלא ניתן להשתמש בו מסיבות שאינן תלויות בבעליו, וזאת לא רק בשל כך שהנכס נהרס או ניזק. 25. איני רואה להרחיב הדיון בשאלה זו, שכן במקרה זה קבעה הועדה, כי ניתן היה לעשות שימוש בחנויות בתקופה הרלוונטית. עם זאת, ייאמר מעבר לצריך, כי הפסיקה הצביעה על כך ש"ההצדקה להטלת ארנונה נובעת מההנאה והתועלת שמפיקים הנישומים מהשירותים העירוניים שמסופקים להם" (ע"א 1666/04 הנסון מוצרי מחצבה (ישראל) בע"מ נ' מועצה אזורית משגב (לא פורסם, , ניתן ביום 3.9.06). אומנם ארנונה מהווה במהותה "מס", שאינו מוטל בזיקה ישירה לשירותים אותם מקבל הנישום, אולם השאיפה היא ליצור זיקה כלשהי בין השימוש בנכס ובין תשלום הארנונה, אחרת עשויה להשמט ההצדקה בהטלת הארנונה על הנישומים (ראו, פס"ד המגרש המוצלח, וכן בבר"ם 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (לא פורסם, , ניתן ביום 16.3.08) ורע"א 9813/03 מדינת ישראל-משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון (לא פורסם, , ניתן ביום 4.2.07). גישת המערערת, היא, כי מידת ההנאה והתועלת שמפיק הנישום מ"נכס ריק" היא מצומצמת עד ניתוק הזיקה הנדרשת בין השימוש או אפשרות השימוש בנכס ובין הטלת הארנונה על המחזיק בו. דא עקא, שבפסיקה קיימת גישה אחרת, וכבר נקבע, כי גם נכסים ריקים נהנים מהשירותים המוניציפאליים המסופקים להם. התייחס לכך הנשיא שמגר בפס"ד חברת מצות ישראל בע"מ, באומרו: "מטרתה העיקרית של הארנונה העירונית היא לאפשר מתן מכלול של שירותים לתושבי העיר, ולאו דווקא שירותים ישירים, כגון אספקת מים. שירותים אלה של תשתית, ניקיון, תאורה וכולי ניתנים לכל בניין, בין אם הוא בשימוש ובין אם לאו". 26. כעולה מן העובדות שנסקרו בהחלטת ועדת הערר, מתחם התחנה המרכזית הוא מתחם אחד, שבו נמצאות החנויות האחת בסמיכות לשניה. בתקופה הרלוונטית, פעלו חלק מן החנויות במתחם, וניתן להניח כי לקוחות ועוברי אורח עדיין פקדו את המקום, והוא נזקק עדיין לשירותי המשיבה. גם אם מידת הזדקקות לשירותים המוניציפאליים הצטמצמה לאחר פנוי חלק מן החנויות, זכתה המשיבה בפטור לנכס ריק ומיצתה את מלוא התקופה האפשרית לפי סעיף 3.1.1 לצו הארנונה. 27. אינני רואה להרחיב הדיון בטענתה החדשה של המערערת, כי סעיף 3.1.1 מגלם בתוכו הפליה לא עניינית בין נכסים המצויים בקומת קרקע ובין נכסים המצויים בקומות מעל קומות הקרקע. המדובר בטענה שלא נדונה בפני ועדת הערר, וספק אם ההליך בו נקטה המערערת, הוא ההליך המתאים לתקוף את תוקף הצו. המשיבה נמנעה מלהצביע על הרציונאל העומד מאחורי ההבחנה בין סוגי הנכסים, ואפשר שאם היה מתקיים דיון לגופה של הטענה, הייתה המשיבה מנמקת את הסיבה להבחנה. יש לזכור, תקנה 13 לתקנות ההנחה מותירות בידי מועצת הערר שיקול דעת לקבוע פטור לנכס ריק, ושיקול דעת זה מתפרס גם על עיצוב מבנה הפטור ותנאיו. בחירתה של המועצה להבחין בין סוגי הנכסים מצויה במסגרת שיקול הדעת המסור למועצה, ולא מצאתי כי נפל בהבחנה פגם היורד לשורשו של עניין והמצדיק את ביטולה. 28. לאחר התקופה הרלוונטית נסגרו כל החנויות במתחם, פעילותו הופסקה והוא גודר. בשלב זה, נענתה המשיבה לדרישת המערערת ופטרה את המבנים במתחם מארנונה. המערערת הלינה על כך, וטענה כי המשיבה נקטה כלפיה בגישה לא עקבית ושרירותית. לא מצאתי כל ממש בטענה זו, שעלתה רק בהשלמת הטיעון. ההטבה לה זכתה המערערת החל ביוני 2004, אינה משליכה על התקופה הקודמת למועד זה, גם אם ניתנה למערערת לפנים משורת הדין, וגם אם ניתנה לה בשל הקמת הגדר. תיחום המתחם בגדר, וסגירתו הסופית הוא נימוק ענייני להפעלה מחדש של שיקול הדעת הנתון לרשות בעניין מתן הפטור. 29. טענות חדשות אחרות של המערערת נגעו להגדרת "בנין" בסעיף 269 לפקודת העיריות. איני סבורה כי לאחר פינוי חלק מן החנויות, חדלה המערערת להפיק תועלת כלכלית כלשהי מן המתחם, עד כי לא ניתן עוד לראות את החנויות כחוסות תחת ההגדרה. חלק מן החנויות במקום עדיין הושכרו בתקופה הרלוונטית, ופינוי חלקם נעשה משיקולים כלכליים של המערערת לקדם את העסקה עם חברת צרפתי. בצדק טענה המשיבה, כי שיקולים אלה אינם מעניינה, ואין להם השלכה על החבות בארנונה. אינני סבורה גם, כי ניתן לראות בפינוי חלק מן החנויות, את תחילת הבניה של מבנה רב הקומות שאמור לקום בשטח המתחם. אין בפינוי כדי לשנות את מצבם הפיזי של החנויות שהמשיכו לעמוד על תילן בתקופה הרלוונטית והן עדיין חסו באותה עת תחת הגדרת "בניין" אשר על כן, אני דוחה את הערעור ומחייבת את המערערת בתשלום הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל. הפיקדון שהופקד בקופת בית המשפט יועבר למשיבה ע"ח שכר הטרחה שנפסק לעיל. ארנונה