קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא החזר דמי חכירה ששולמו ביתר: נתוני רקע ועובדות 1. התובעת הגישה תביעה זו לקבלת החזר בגין תשלום יתר בסך של 151,298 ₪ בגין דמי חכירה ששולמו לטענתה על ידה למינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") עבור אדמות קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל) המנוהלים ע"י המינהל וזאת עבור נכס מקרקעין ברחוב חלוצי התעשייה 17 מפרץ חיפה, הידוע כגוש 11602 חלקה 97 (להלן: "המקרקעין"). 2. ביום 1.07.46 נחתם חוזה חכירה בנוגע למקרקעין בין מר יוסף שטנדר לקק"ל החל מיום 1.7.46 ועד ליום 30.06.95 (להלן: "חוזה החכירה"). בהמשך, הועברו הזכויות במקרקעין לידי התובעת. ביום 31.06.95 הסתיימה תקופת החכירה הראשונה של המקרקעין. אולם לא נחתם חוזה חכירה חדש עם התובעת אשר המשיכה להחזיק במקרקעין. דמי חכירה שולמו על פי שומה שנערכה על ידי המינהל. 3. בשנת 2004, לאחר קבלת שומת המינהל בהתייחס למקרקעין, בגובה 2,297,000 ₪, פנתה התובעת, אשר סברה כי מדובר בשומה בלתי סבירה לשמאי המקרקעין, מר גרשון פנחסיק, לקבלת שומה נגדית לתמיכה בהליך של ערעור אשר הוגש על ידה ועניינו היה בחינת סבירות גובה השומה של המינהל וסבירות חוות דעתו של שמאי המנהל, מר אליהו ארבל. 4. ביום 7.11.04 קיבל השמאי המחוזי את שומת התובעת והעריך בחוות שעתו את שווי הזכויות במקרקעין בסך של 1,433,000 ₪ כולל מע"מ נכון לתאריך 8.02.04. ביום 18.11.04 נשלח מטעם התובעת, ע"י שמאי מקרקעי מטעמה, מר גרשון פנחסיק, מכתב למינהל ובו נטען כי מבדיקת תשלומי דמי החכירה השנתיים, כפי ששולמו בפועל, עולה כי התובעת שילמה דמי חכירה ביתר. לטענת התובעת מאחר והמינהל, בניגוד למוסכם, לא העריך מידי שנה את שווי המקרקעין למטרת גביית דמי החכירה, יש להשיב לה את הפרשי גביית היתר 7 שנים לאחור. ביום 4.1.05 השיב המינהל לתובעת כי תקופת החכירה לגבי המקרקעין הסתיימה ביום 31.06.95 ומאז הוצע לה להוון את המקרקעין. מאחר שהתובעת בחרה שלא לעשות כן, דמי החכירה התבססו על הערכה ליום 1.7.95, הינו מועד סיום החכירה. במכתב נוסף שנשלח ביום 7.3.05 הסביר המינהל כי אין לשנות מהחישוב שבוצע שכן שטר החכירה מתייחס לתקופה שעד 1995 בלבד, ולגבי חידוש החכירה נקבע בסעיף 3.2 לחוזה החכירה כי "בתום תקופת החכירה תהיה לחוכר הזכות לחדש החכירה לתקופה חדשה של 49 שנים נוספות על בסיס החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמת הקרן באזור התעשייה". 5. ביום 27.04.05 נשלח מכתב מב"כ התובעת למינהל ובו נטען כי המינהל גבה ב - 7 השנים האחרונות דמי חכירה המבוססים על שומה מוגזמת ובהקשר זה הפנה ב"כ התובעת להחלטת השמאי המחוזי בהשגה מיום 7.11.04 אשר דחה את שומת המינהל וקיבל את שומת התובעת. לאחר שבמכתב מיום 16.05.06 השיב המינהל כי השומה אליה הפנה ב"כ התובעת איננה רלוונטית, הגישה התובעת ביום 19.03.6 תביעה למתן חשבונות (ת.א 854/06) לשם קבלת פירוט תשלומי דמי החכירה שנגבו ממנה. לאחר שהוגשו החשבונות ע"י המינהל הגישה התובעת תביעה זו שלפנינו להשבת תשלומים אשר שולמו לטענתה ביתר. בטרם אכריע במחלוקות אציג בתמצית את טענות הצדדים. טענות התובעת 6. לטענת התובעת תביעתה מושתתת על קביעת השמאי המחוזי בהשגה, אשר קיבלה את השגת התובעת, כך שהתברר כי קיים פער עצום בין השמאות שנערכה ע"י שמאי המינהל, לבין השמאות שנערכה ע"י שמאי התובעת. הואיל וגובה דמי החכירה השנתיים חושבו ע"י המינהל בהתבסס על ערך קרקע שהתברר כמופרך ביותר, התבקש החזר בגין התשלום אשר שולם ביתר. ניתן לראות כי קיים פער גדול בין התשלום אשר בוצע בפועל ותחת מחאה, לפי שומת המינהל, לבין התשלום אשר היה אמור להיות משולם לפי החלטת השמאי המחוזי בערעור. לאור זאת, התובעת סבורה כי צודק וראוי לחייב את המינהל להשיב את כל התשלומים אשר שולמו ביתר ע"י התובעת. לא יעלה על הדעת כי המינהל יגבה תשלום של דמי חכירה בהתבסס על שומה אשר אין חולק כי הינה מופרכת מכל וכל. באשר לטענת המינהל להתיישנות, התובעת טוענת כי התשלום אשר שולם ביתר, היה בידיעתה רק לאחר המצאת תדפיס דמי החכירה שהועבר אליה לאחר מתן הצו למתן חשבונות מיום 13.03.07 (בת.א 854/06). התובעת ממשיכה וטוענת כי בניגוד לחובתו של המינהל, חוזה חכירה לתקופה נוספת של 49 שנים טרם חודש ולפיכך, בהעדר הסכם חדש, ובהתאם להתנהלות הצדדים ולנוהג ביניהם חלים תנאי החוזה המקורי. בהתאם לשטר העברת זכויות השכירות בנכס, עליו חתום המינהל, הוסכם בין הצדדיים כי דמי החכירה השנתיים עבור המוחכר נקבעים בזה לסך של 10,991.30 ₪ לשנה החל מיום 1.4.89 והערכה חדשה תיערך ביום 1.4.90 ומידי 1 שנים לאחר מכן. מדובר בתניה ייחודית אשר קיבלה את אישורו של המינהל והמתייחסת לצדדים נשוא החוזה וגם על פי נוסח שטר השכירות תנאי חוזה השכירות הינם "בכפוף לתיקונים", כלומר בכפוף לתניה הנ"ל על פיה המינהל נדרש לבצע הערכה מידי שנה, ועל כן יש לראות ב"תיקונים" אלו תנאים שריריים וקיימים ועומדים בפני עצמם. לטענת התובעת המינהל הפר הפרות יסודיות ונמשכות את חוזה החכירה ואת שטר העברת זכויות השכירות, משלא ערך שומה שנתית מידי שנה בשנה, כפי שהתחייב, לצורך חישוב דמי החכירה השנתיים. ומשלא נערכה הערכה מדי שנה, הרי שלא היה המינהל רשאי לגבות דמי חכירה גבוהים ביותר במשך שנים, דמי שכירות אשר הלכו וגדלו. 7. עוד לטענתה, המינהל העלה באופן חד צדדי את דמי החכירה במשך השנים ובמיוחד בשנת 1997 בעקבות שומה חדשה וזאת לטענת התובעת תוך הסתרת המידע ממנה ומבית המשפט. לטענתה ביוני 1997 הוגשה שומה בגין המקרקעין ובה נקבעה הערכה גבוהה על סך של 2,174,000 ומיד לאחר שומה זו (תוך 10 ימים) שונה סכום התשלום בגין דמי החכירה וזאת ללא כל הסבר או הודעה. עובדה זו מחזקת את טענת התובעת כי לא סביר שהמינהל התבסס על שונה משנת 1995 בשווי 1,315,000 ₪ אלא על שומה גבוהה יותר. יצא אם כן כי המינהל התבסס על שומה מופרכת לחלוטין שנערכה בשנת 1997 ואשר דינה בטלות לאור החלות השמאי המחוזי. התובעת ממשיכה וטענת כי המינהל הפר את חובותיו הציבוריות המוגברות כלפיה המוטלות עליו כישות ציבורית הממונה על מקרקעי ישראל. לטענתה התנהלות המינהל הינה בניגוד לחובות האמון, הנאמנות וההגינות של המינהל כרשות סטטוטורית - מנהלית הכפופה לדיני המינהל הציבורי, כלפי התובעת הנזקקת לשרותיה והמסתמכת על שירותים אלו. התנהלותו הרשלנית, אי מסירת מידע בזמן, השתהותו הבלתי סבירה בכל הנוגע למתן התייחסות לפניות התובעת ובא כוחה, אי המצאת חישוב דמי חכירה עד כי התובעת נאלצה לפתוח בהליך משפטי לגילוי חשבונות, וכן העלאת דמי החכירה שלא כדין מצדיקים לטענתה קבלת התביעה תך חיוב המינהל בהוצאות גבוהות. טענות המינהל 8. המינהל כפר בטענות התובעת מכל וכל וטען כי בכל הנוגע לתביעת להשבת כספים בגין תשלומים שבוצעו מעבר ל - 7 שנים שקדמו להגשת התביעה, קרי בשנים 98 - 2000, התביעה התיישנה. זאת ועוד, המינהל טוען כי יש להתעלם מטענותיה של התובעת לשומה רשלנית, התעשרות שלא כדין וכו' שכן טענות אלה נטענו לראשונה בסיכומיה ולא בכתבי בי הדין שהוגשו מטעמה. עוד לטענתו התובעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה במשפט האזרחי להוכחת תביעתה. לטענתו התובעת סמכה תביעתה על תחשיב המבוסס על החלטת השמאי המחוזי מיום 7.11.04 בהשגה שהגישה כנגד שומת דמי היוון ואשר התאריך אליה היא מתייחסת הינו ליום 8.2.04. כלומר, התובעת לקחה קביעת שווי קרקע לשנת 2004 וגזרה ממנה את דמי החכירה לשנים 1998 - 2004 וזאת מבלי לטרוח להגיש לבית המשפט כל חוות דעת שמאית ביחס לשווי המקרקעין בשנים הרלוונטיות. למעשה בפני בית המשפט אין כל חוות דעת הקובעת את שווי המקרקעין לשנים 1998 - 2003 ובהעדר חוות דעת שכזו, לא יכולה התובעת לקבוע מה דמי החכירה שלטענתה הייתה אמורה לשלם. 9. זאת ועוד, המינהל מפנה לתצהיר מטעמו וכן לכתב הגנתו ומצביע על טעויות מהותיות שנפלו בחישובי התובעת ואשר מהווים את הבסיס לתביעה. למעשה לתחשיב שנערך ע"י התובעת ואשר מהווה את בסיס תביעתה אין על מה לסמוך. הוא שגוי, הוכנסו בו נתונים לא נכונים ואשר אף לא עולם בקנה אחד עם תוכנם של תדפיסי מצב החשבון של התובעת שלא הייתה מחלוקת בדבר אמיתותם. לטענת המינהל התובעת מעולם לא שילמה דמי חכירה שנתיים ביום 1.4.04 ולמעשה בחקירתה היא אישרה את טענות המינהל ובכלל זאת את אי תשלום דמי החכירה לשנים 98 - 99 אלא רק ביום 14.10.99. לטענת המינהל הוא לא גבה מהתובעת כל תשלום ביתר בגין דמי חכירה שנתיים. חוזה החכירה של התובעת הסתיים ביום 31.06.95 ומשלא נחתם חוזה חכירה חדש ושטר השכירות מתייחס לתקופה של עד לשנת 1995 בלבד, היה על המינהל לפעול בהתאם לסעיף 3.2 לחוזה החכירה ולגבות את התשלומים בצמוד למדד. דיון טענת ההתיישנות 10. ראשית אתייחס לטענת ההתיישנות אותה העלה המינהל. אומנם סעיף 8 לחוק ההתיישנות תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה לגלות אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה" פירושו המעשי של סעיף 8 לחוק ההתיישנות שהוא מאריך את תקופת ההתיישנות כאשר "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היות תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן (ז. יהודאי, דיני התיישנות בישראל - תוך זיקה למשפט האנגלי והאמריקאי, כרך א1 (1991), ע"מ 210). במקרה שלפניי, התשלום אשר נטען כי שולם ביתר ומידי שנה היה בידיעתה של התובעת בנוגע לשנים להם היא טוענת. לתובעת הייתה הזכות "בזהירות סבירה" לגלותן ולהגיש את הערער בכל פעם או בכל שנה שקיבלה את שוברי דמי החכירה. דא עקה, היא לא פעלה בהתאם לזכותה לערער אלא בתחילת שנת 2004 ולכן תביעתה יכולה להתייחס אך ורק ל-7 השנים שלפניי הגשת התביעה. לא נעלמו מעיניי העובדות לפיהן בשלב מסוים ביקשה התובעת תדפיסים מהמינהל ואלה התקבלו רק לאחר מתן הצו למתן חשבונות מיום 13.03.07 (בת.א 854/06), אולם אין בכך כדי לסתור את האמור שכן אילו הוגש הערעור לשומת דמי החכירה כפי שנדרשה התובעת לשלם מידי שנה, מן הסתם, היא הייתה מגישה את בקשתה למתן חשבונות מוקדם יותר. מכל מקום התוצאה בעניין זה הינה כי טענת ההתיישנות של הנתבעת מתקבלת והתובע רשאית לתבוע רק 7 שנים לאחור ממועד הגשת תביעתה. לפיכך, התביעה לגבי השנים 98 - 2000, התיישנה. מכאן אעבור לדון במחלוקות שבין הצדדים באשר לתביעה לגופה. 11. המחלוקת בין הצדדים הינה האם אותה תוצאה לעניין תשלום "דמי החכירה" כפי שנתקבלה והוחלה בשנת 2004 יש לה תחולה 7 שנים לאחור ואזי חייב המינהל להחזיר לתובעת את התשלומים ב"יתר" שהיא שילמה לטענתה. הצדדים חלוקים גם ביחס לגובה ההחזר אם יקבל ביהמ"ש ברמה העקרונית את עמדתה של התובעת והכל כפי שיפורט להלן. לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי במסמכים ובראיות שהוגשו סבורני כי יש להשיב על השאלה הראשונה בשלילה. באשר לשאלה השנייה לעניין גובה ההחזר יש לקבל את עמדת המינהל בעניין זה. כידוע נטל ההוכחה במשפט אזרחי הוא על התובע. בחינת "המוציא מחברו עליו הראיה" במקרה שלפניי התובעת לא הרימה את הנטל המוטל עליה. (ראה: ע"א 533/87 - ארגון מושבי הפועל המזרחי בע"מ נ' משה ולך . פ"ד מג(2), 864). 12. התובעת מבקשת להסתמך בתביעתה על תחשיב המבוסס על החלטת השמאי המחוזי מיום 7.11.04 בהשגה שהגישה כנגד שומת דמי היוון שמטרתה היה "לאמוד את שווי הבעלות במגרש בכפוף למצבו התכנוני, כבסיס לשתלום דמי הייוון למינהל מקרקעי ישראל, תוך בדיקת סבירות שומת המינהל לעניין זה" (נספח ד') ואשר התאריך אליה היא מתייחסת הינו ליום 8.2.04. דא עקה, כידוע שערך מקרקעין עולה או יורד עם השנים ולכן לא הוכח כי מקביעת שווי קרקע לשנת 2004 ניתן לגזור ללא הוכחה, דמי החכירה לשנים 1998 - 2004 וזאת ללא הגשת חוות דעת שמאית ביחס לשווי המקרקעין לשנים הרלוונטיות. למעשה בפני בית המשפט אין כל חוות דעת הקובעת את שווי המקרקעין לשנים 1998 - 2003 ובהעדר חוות דעת שכזו, לא יכולה התובעת לקבוע מה דמי החכירה שלטענתה הייתה אמורה לשלם. 13. בנוסף באשר לגובה ההחזר הנטען, התברר כי חישובי התובעת לגבי התשלומים בטעות יסודם. הנתונים עליהם נסמכת תביעתה סותרים את תדפיסי מצב החשבון של התובעת כפי שסופק לה ע"י המינהל. כך למשל דמי החכירה השנתיים לשנת 2004 לא שולמו כלל אלא שולמו דמי היוון. בחקירתה אישרה העדה רות לבנון את טענות המינהל (עמ' 8 שו' 10 ואילך). כך גם הופרכו טענות התובעת לגבי מועדי תשלום דמי החכירה לשנים 98 - 99 ששולמו בניגוד לטענותיה באיחור ורק ביום 14.10.99. יש לקבל את טענת המינהל כי שטר החכירה הרלבנטי למקרקעין אשר בו עסקינן מתייחס לתקופה שעד לשנת 1995 בלבד. הוראות לגבי חידוש החכירה נקבעו בסעיף 3.2 לחוזה החכירה (ראה נספח א' לת/1) לפיהם: "בתום תקופת החכירה תהיה לחוכר הזכות לחדש החכירה לתקופה חדשה של 49 שנים נוספות על בסיס החכירה שיהיה נהוג אז לגבי חכירת אדמת הקרן באזור התעשייה". חוזה החכירה במקרה שלפניי הסתיים ביום 31.06.95 ומשלא נחתם חוזה חכירה חדש ושטר השכירות מתייחס לתקופה של עד לשנת 1995 בלבד, פעל המינהל בהתאם לסעיף 3.2 הנ"ל וגבה את התשלומים בצירוף הצמדה למדד. 14. על אף האמור לא למותר לציין כי ברמה העקרונית, דמי היוון ואף דמי חכירה בסוג המקרקעין שלפנינו נקבעים בהתבסס על הערכת שווי המקרקעין (ראה: ג. ויתקון, דיני מינהל מקרקעי ישראל [ תשס"ה - 2004 כרך 1] עמ' 671). בעניין זה לא נחה דעתי מהעמדה שהשמיע המינהל בדיונים שבפניי (ראה: עמ' 11 ועמ' 14 לפרוטוקול הדיון מיום 07.02.10). מעדויותיהם של נציגי המינהל לא עלתה תמונה ברורה לפי איזה ערך קרקע מחשב המינהל את דמי החכירה. עדויות העדים, הממונה המחוזי לגבייה מטעם המינהל, וכן הממונה המחוזית לעסקאות תעשייה במינהל ישירות לגבי הנושא, לא סיפקו תשובות בהירות וממצות בעניין זה וחבל (ראה: עמ' 12, 13 ועמ' 14 לפרוטוקול הדיון מיום 07.02.10). זאת ועוד; ניתן היה לצפות מהמינהל כי יביא בפני התובעת את הנתונים והעובדות לאשורן, וזאת מבלי לאלץ אותה לנקוט בהליכים משפטיים ארוכים, אשר כללו אף תביעה למתן חשבונות. התנהלות זו של המינהל אינה מקובלת וזאת בלשון המעטה. חובת הגילוי החלה על המינהל מלאה ומקיפה. היא נובעת מחובת האימון שיש לו למינהל כלפי האזרח. במקרה דנן לא עמד המינהל בחובה זו הנגזרת מתפקידו כנאמן הציבור. חובת ההגינות המחייבת רשות בפעולותיה עם האזרח מכוח המשפט הציבורי הינה קודמת, רחבה יותר ומחמירה יותר מחובת תום-הלב הנובעת מדיני החוזים. היא מחייבת אותה, בין היתר, בכשירותה כבעל נכסים או כמופקדת על ניהולם. (ראה: ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ. מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נ"ד (4), 28).חובת הרשות הציבורית לנהוג ביושר, בהגינות ובתום לב, הנשאבים מהמשפט הציבורי חובה כאמור עולה בחומרתה על זו הנדרשת מן המתקשר הפרטי (ע"א 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל מחוזי ירושלים, פ"ד נג(1) 743, 761, בג"צ 4422/92 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מז(3) 853 860, בג"צ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר אגף המכס בע"מ ואח', פ"ד נב(1) 289). יש ולעיתים חובה על הרשות לברר בעצמה את העובדות המשמשות תשתית להפעלת סמכותה (רע"א 8733/96 לנגברט נ' מינהל מקרקעי ישראל פ"ד נה(1) 169, ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, בג"צ 164/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר אגף המכס בע"מ ואח', פ"ד נב(1) 289 עמ' 325 - 326). עם זאת במקרה שלפניי, אין בליקויים או בחסר האמור כדי למלא את שהתובעת הייתה צריכה להוכיח והחסירה. על התובעת היה להוכיח כי דמי החכירה אותם גבה המינהל משנת 2000 ועד 2004 הסתמכו על הערכת קרקע מופרזת וזאת באמצעות הגשת חוות דעת המתייחסת לשנים אלו, ממש כמו שעשתה והצליחה לגבי "דמי ההיוון" בשנת 2004 כאשר השמאי המחוזי החליט לקבל את חוות הדעת מטעמה לעניין "דמי ההיוון". 15. סיכומו של דבר התובעת לקחה קביעת שווי קרקע לשנת 2004 שנערכה למטרת הערכת שווי דמי היוון והגישה תביעתה בטענה כי יש לגזור ממנו את דמי החכירה ביחס לשנים 1998 - 2004. אולם ללא חוות דעת שמאית ביחס לשווי המקרקעין לשנים הללו ולמעשה לא הוכיחה את תביעתה. משאין בפני בית המשפט כל חוות דעת הקובעת את שווי המקרקעין לשנים 1998 - 2003 או חלק מהן, לא יכולה התובעת לבקש ולשנות את קביעת המינהל לגבי דמי החכירה אותם שילמה התובעת בשנים אלה בהתאם לחוזה החכירה הקיים. זאת ועוד, התברר כי התחשיב אותו הגישה התובעת ואשר מהווה את הבסיס לתביעתה, מתבסס על נתונים לא נכונים אשר לא עולים בקנה אחד עם תוכנם של תדפיסי מצב החשבון של התובעת אצל הנתבעת. חלקם של התשלומים עליהם מתבסס התחשיב שהגישה, לא שולמו במועד בו נטען כי שולמו וחלקם אף לא שולמו כלל (ראה עמ' 8 לפרוטוקול הדיון מיום 07.02.10 וכן תצהירו של מר בלסברג נ/1 סעיפים 7-8 ). תוצאה 16. אשר על כן התביעה נדחית. בנסיבות כפי שפורטו לעיל (סעיף 14( , אינני עושה צו להוצאות על אף התוצאה. חכירה