קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קניית דירה ללא ידיעת המתווך / הסתרת קניית דירה ממתווך: מבוא תביעה בעניין תשלום דמי תיווך על סך של 62,910 ₪, הוגשה על ידי איתן (להלן: "איתן"), כנגד תומר (להלן: "תומר"). בתביעה טוען איתן, כי תיווך בעסקה לבקשתו של תומר, אלא, שבסופו של יום, רכש האחרון את הנכס על ידי יצירת קשר ישיר עם המוכר ללא ידיעתו. מנגד טוען תומר, כי איתן לא היה הגורם היעיל, שהביא להתקשרות. בפתח הדברים, אדחה על הסף את טענתו של תומר להיעדרה של יריבות - בתואנה לפיה, לא היה איתן צד להסכם התיווך. אני מקבלת בהקשר זה את טענתו של איתן, לפיה נחתם הסכם התיווך על ידי סוכנת משרדו מטעמו. ומכאן לגופם של דברים ראיות הצדדים הוגשו בתצהירים, כאשר מטעמו של איתן העידו הוא עצמו ורחלי גזלה (להלן: "רחלי"), סוכנת תיווך במשרדו. מטעמו של תומר העידו מלבדו, אישתו, ורד אורז'ל (להלן: "ורד") ומי שהיה בעליו של הנכס נשוא פעולת התיווך, עדיאל אמוראי (להלן: "עדיאל"). הסכמת הצדדים הצדדים הגיעו להסכמה דיונית, לפיה יסוכמו טענותיהם על בסיס התצהירים שהוגשו והראיות שצורפו אליהם, ללא שמיעת חקירות. העובדות המוסכמות ביום 26/08/08 נחתם כתב התחייבות/הזמנת שירותי תיווך (להלן: "ההסכם") ביחס למכירת דירה ברחוב רמז 35, גבעתיים (להלן: "הדירה"). בהסכם התחייב תומר לשלם דמי תיווך בשיעור של 2% בצירוף מע"מ למחיר מבוקש של 2,900,000 ₪. באותו היום הוצגה הדירה לתומר באמצעות רחלי ממשרדו של רחל. השתלשלות העניינים שממועד זה שנויה במחלוקת בין הצדדים. עם זאת, נראה לי, כי מחלוקות אלה אינן יורדות לשורשם של דברים ואינן מחייבות הכרעה. די לי בכך, ששני הצדדים מסכימים, כי תומר ועדיאל שהופגשו על ידי רחלי, לא הגיעו לעמק השווה בעניין מחיר הדיר( פער שבין 2.4 לעומת 2.9) והמגע ביניהם נותק בסמוך. שני הצדדים מאשרים, כי עד לאותו מועד היתה לרחלי מעורבות בהיווצרות הקשר. לפי העדויות שהוצגו בפני, חודשו המגעים בין תומר לעדיאל במחצית הראשונה של שנת 2009. אין חולק, כי בסופם של המגעים רכש תומר את דירתו של עדיאל תמורת הסך של 2,700,000 ₪. דיון מבוא שאלת הזכאות בדמי תיווך מוכרעת דרך כלל על פי מבחן ה"גורם היעיל", אודותיו קיימת פסיקה עניפה והשווה לעניין זה ע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נגד מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, . דא עקא, כי הפסיקה המקובלת בעניין זה, אינה מסייעת לענייננו, מקום בו נטען, כי הרוכש נקט במניפולציות שמנעו את שיתופו של המתווך בעיסקה וממילא ניטרלו את מעמדו כ- "גורם היעיל". בהיתקלנו במצבים מסוג זה, וודאי הוא, כי השימוש השבלוני במבחני ה"גורם היעיל", לא יסייע בהצגת התמונה הנכונה והשלמה. במקרים אלה מתקיימת בחינת הזכאות לדמי התיווך על פי עקרון תום הלב החולש על התנהלות הצדדים באשר הם. סקירת עדויות הצדדים תומר סיפר כאמור, כי נודע לו על העמדתה של הדירה למכירה בדרך אקראי, מפיו של מתווך אחר, שעה שהוביל אותו לביקור בדירה אחרת באותה הכתובת באפריל 20009. לדבריו, רק חודשיים מאוחר יותר, שעה שהמשא ומתן בינו לבין עדיאל היה בעיצומו, נתקבלה אצלו פנייתה של רחלי המודיעה לו על העמדתה של הדירה למכירה. מנקודת מבטו של תומר, לא היה הוא עוד קשור בהצעתה של רחלי, שכן חלף זמן ניכר מאז שניתקו המגעים. לכן, ראה עצמו חופשי לקשור את הקשרים הנדרשים לרכישת הדירה באופן עצמאי. בהקשר זה ביקש איתן, להציג תמליל שיחה, שנערך בינו לבין תומר, בו מסר לו האחרון מידע סותר באשר לנסיבות התקשרותו המחודשת עם עדיאל. ואולם, תומר התנגד להגשתו של התמליל שנגדה את דיני הראיות והתנגדותו זו מקובלת עלי, כך שלצורך ההכרעה כאן עלי להתעלם מעדות זו. ניתוח עדויות הצדדים אם נסכם את מהלך הדברים עד כה נמצא, כי הטענה לפטור מתשלום דמי תיווך מצידו של תומר נסמכת על הזיקה בין שני נימוקים מרכזיים: תפוגתו של הסכם התיווך. יצירתו של קשר עצמאי בין תומר לעדיאל בעקבות מידע ממתווך אחר. בבואנו להדרש לבחינת זכאותו של מתווך לדמי תיווך עלינו לזכור, כי מצבו של מתווך נחות בדרך כלל ביחס לצרכנים מקבלי השירות. גם לאחר שהקפיד המתווך ומילא אחר הוראות החוק בחתימה על הסכם בכתב, ואף עמד בחובתו לקיום פעילות אקטיבית, קל מאוד להערים על מימוש זכאותו לדמי תיווך. לכן, אם טוען תומר, כי הקשר בינו לבין עדיאל נוצר באמצעות "מתווך אחר", ראוי היה, כי אותו מתווך יוזמן לעדות על מנת שניווכח בתום ליבו. תומר אף אינו מספר בעדותו אם נדרש לשלם דמי תיווך לאותו מתווך זר שהופיע בעיסקה וחוסר זה בפרטים גם הוא אינו מוסיף על הרושם בדבר כנותו של תומר. עדותו של המתווך הנוסף, לו היתה נמסרת, היה בה כדי לתקף את עדותו של תומר לגבי היחס שבין מועד ביקורו בדירה לבין המועד שבו התקשרה עימו רחלי בהצעה לחזור למשא ומתן ביחס לדירה. בהקשר זה, יש לקחת בחשבון, כי המאזן הראייתי כאן, דומה מאד לטענת "הודאה והדחה", שכן תומר מודה, כי הקשר הראשוני נוצר באמצעות רחלי, אלא שזה מבקש להקים עובדות נוספות המאיינות את חבותו והוא זה הנושא בנטל להוכחתן. לפיכך, מקום שנוצר ספק, וזה אכן נוצר בליבי, מן הראוי להפעילו לחובתו של תומר, באופן שאקבע, כי האחרון לא הוכיח את גירסתו לעניין נסיבות חידוש הקשר שבינו לבין עדיאל. מכאן, תהא הנחת המוצא, כי מקורו של המידע שהיה בידיו של תומר הינו במה שמסרה לו רחלי בשנת 2008. השאלה הנוספת שנותרה להכרעה היא זו הנוגעת לטענתו של תומר, לפיה פג תוקפו של הסכם התיווך. טענה זו, מתבססת על הגירסה בדבר "הוצאת הדירה" משוק המכירות, על ידי עדיאל, ועל פער הזמן שנוצר בעקבות זאת, העומד, לפי גירסתו של תומר, על כעשרה חודשים. הפסיקה שבה עיינתי מציעה מספר התייחסויות לשאלה הכללית הנוגעת בעקיפין בשאלת תוקפו של הסכם התיווך באמצעות התייחסות לנושא הקשר הסיבתי. כך, בתא 4252/05 דה כהן בע"מ נגד גיורא (גיגי) שפירא נקבע, כי הצטברות חלוף הזמן יחד עם התערבותו האקטיבית של מתווך נוסף ניתקה את הקשר הסיבתי. בתא 19474/05 דליה דויטש נגד רבינוביץ ברכה נקבע, כי פער הזמנים עלול לנתק את הקשר הסיבתי ואולם זהו רק אחד מן הנתונים הרלבנטיים להכרעה. בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נגד אסתר ביר הוצע מבחן כפול לנושא ניתוק הקשר הסיבתי המבוסס על הזיקה שבין משך הזמן שחלף מאז ההצעה לבין שווי הנכס. לדעתי, אין בדברים אלה כדי לקדם את ההכרעה בנושא שבפני, שזוית בחינתו שונה משהוא, ומתמקדת במידת שליטתו של המתקשר בתהליך המכירה, כבסיס לטענה בדבר ניתוקו של הקשר הסיבתי. כאן, הייתי מציעה מבחנים קונקרטיים, האמורים ליתן תוצאה טובה יותר ולמנוע סיטואציות מניפולטיביות שנועדו להערים על המתווך. במסגרת זו אומר, כי לדעתי, תנאי להכרה בתפוגתו של הסכם תיווך ולניתוק הקשר הסיבתי ביחס לנכס מסויים, הינו, כי אכן החליט המוכר בכנות, שלא למכור את הדירה משיקולים עניינים. זאת, בשונה מ"הקפאת" מכירה, הנעשית בדרך כלל משיקולים טקטיים של ניסיון לשיפור עמדות במשא ומתן או להטבת כושר המיקוח. לצורך "שיחרורו" מהסכם התיווך על החותם לשכנע את בית המשפט, כי שינה את תוכניותיו במובן האסטראטגי ולא בהיבטים הטקטיים. לדוגמא, אם החליט לערוך שיפוצים בדירה ולשפר את איכות מגוריו במקום למכרה ורק לאחר מהלך מקיף של שיפוץ חזר להציע את הדירה למכירה. או אם לדוגמא, החליט בשל אירוע אישי או משפחתי להימנע משינוי מקום מגוריו וכיוצא בזאת. לשם כך עליו לחשוף בפני בית המשפט את שיקוליו באופן מלא. אם לבחון את חומר הראיות שהוצג בפני נמצא, כי הכל השתמשו במונח דומה לתיאור סטטוס הדירה. רחלי אומרת "לאור המצב החדש הקפיאו גם המוכרים את המכירה", איתן אומר "עיסקת המכר הוקפאה" ותומר אומר "המוכרים אינם מעוניינים למכור". כיוון שהכל מפנים בעצם להחלטתו של עדיאל, שהוא זה בעל הסמכות להחליט בעניין מכירת דירתו, עדיף להתייחס לעדותו כמשמעותית ביותר, כיוון שזו העדות המקורית והכל מצטטים את תוכנה. זה העיד, כי "הודיע לרחלי על הקפאת מכירת הדירה". ודוק. אין הוא אומר מה היה הלך רוחו או תוכניותיו האישיות, אלא מה מסר לרחלי כהודעה. בכך נוצר סוג של עמימות שכן, יש ניואנס של הבדל (שהוא בעל משמעות לבחינת כנות) בין הצהרה על החלטה אישית של אדם לבין הצהרה על מה שמסר לאחר. נסיון החיים מלמד, כי לא תמיד נוהגים אנשים לחשוף במשא ומתן את כוונותיהם האמיתיות באשר למידת רצינותם. זאת, כדי לא ליצור רושם של מי שלהוטים למכור ובאותה עת להשיג תדמית של "קשים להשגה" כדי לייקר את ערך נכסיהם. זאת ועוד. בסעיף 6 לעדותו אומר עדיאל, כי כמעט שנה לאחר מכן "נענה לפניות המתווכים והסכים להראות את הדירה שוב ...". נראה שגם כאן לא חשף עדיאל את שיקוליו האמיתייים, שכן לא סביר שאדם מחליט על מכירת דירתו כך בעקבות פניות של מתווכים, א"אכ היתה לו כוונה כזו ממילא, למעט מיקרים מאוד חריגים שלחריגותם יש להתייחס. לא זו גם זו. אף המועדים בהם נוקב עדיאל אינם מדוייקים, שכן לפי עדותו הוא, עמדה הדירה למכירה במהלך 2008 (סעיף 2 לעדותו), משמע כל השנה, ולפי עדותו של תומר עמדה שוב למכירה באפריל. משמע, חלף פרק זמן של כארבעה חודשים ולא של שנה, מתום 2008. נראה לי, כי הצהרותיו הכלליות של עדיאל, ביחס לשיקוליו והחלטותיו, "המגלות טפח ומכסות טפחיים" יצרו עירפול או סוג של חוסר וודאות, שאינם פועלים לטובת תומר. להתרשמותי, מהשוואת הגירסאות, לא "חזר בו" עדיאל ממכירת דירתו, אלא המתין במסווה של "הקפאה" לשעת כושר למכירתה במחיר מיטבי. להערכתי, לא היו כל הפעולות בהן נקט כלפי המתווכים, אלא חלק מטקטיקות של מכירה. בפועל, גם מלמדת התנהלותו יותר על השהייה מטעמים טקטיים מאשר לשינוי אסטרטגי - ודווקא פער הזמנים עליו הצבעתי מחזק רושם זה. התוצאה מבחינתו היתה חיובית, שכן הדירה נמכרה במחיר שאינו נמוך בהרבה מהצעתו הראשונית (2.7 לעומת 2.9) הגם שהעתק ההסכם לא הוצג בפני, ובפער זמנים סביר יחסית לשווי הנכס שאינו מן הנמוכים. אם לחזור למבחנים שהצעתי לעיל נראה לי, כי אין מקום לקבוע, כי אכן הוצאה הדירה ממאגר הדירות למכירה ולכן אין כל בסיס לקביעה משפטית בדבר תפוגתו של הסכם התיווך כטענת תומר. סבורני, כי התביעה הוכחה על פי מאזן ההסתברות כנדרש במשפט אזרחי. סוף דבר התביעה התקבלה. הנתבע יחוייב כלפי התובע בתשלום הסך של 62,910 ₪. בדברי הסיכום התבקש בית המשפט לחייב את הנתבע בתוספת כפל הריבית החריגה הנהוגה בבנק הפועלים בע"מ, בחשבונות חח"ד בהתאם להסכם. שיעור הריבית החריגה הנהוגה כיום בבנק הפעולים בחשבונות ההח"ד נע בין 14% ל- 18% לשנה, כך שמשמעות הריבית הנתבעת (כפל הריבית הנהוגה) עומד על שיעור שבין 28% ל- 36%. שיעור זה עולה למיטב בדיקתי על שיעור הריבית המותר אפילו על פי החוק להסדרת הלוואות חוץ בנקאיות (שיעורו כיום כ- 16%, שזהו כפל ורבע של ממוצע עלות האשראי במשק). גם אם לא, מדובר בריבית הנוגדת את תקנת הציבור ובתוקף סמכותי הטבועה ושיקול הדעת המסור לי החלטתי לדחות חלק זה של התביעה. לדעתי, יש בתוספת הפרשי ההצמדה והריבית הקבועים בחוק (שגם הם גבוהים למדי, כיום 8.8% בצירוף הצמדה) כדי להוות מענה הולם וסביר לשמירת ערכו הריאלי של הכסף ואף מעבר לכך. לסכום שנפסק יתווספו, איפוא, הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 01/08/09 ועד לתשלום בפועל. עוד יישא הנתבע בהוצאות משפט (אגרה) ושכר טירחת עורך דין בסך 10,000 ₪. תיווךמקרקעיןקניית דירה