קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת הסכם מכר קרקע חקלאית: 1. זוהי תובענה על סך של 2,440,977 ₪ שעניינה דרישה לפיצוי בגין טענה להפרת הסכם מכר בקרקע חקלאית על פיו נרכשו מקרקעין ועליהם שדה אפרסמונים. רקע עובדתי 2. התובע החזיק בקרקע בשטח של 23 מ"ר בגוש 6350 חלקה מס' 12 בפתח תקווה, שרשומה הייתה על שמו. (להלן: "הקרקע"). 3. התובע גורס כי בחוזה מכר שנחתם בין התובע לנתבע למכר הקרקע נזכר כי המחיר יכלול את שדה האפרסמונים הנטוע עליו. 4. בפועל, גורס הנתבע כי התובע מסר שדה האפרסמונים כשהוא ריק מפרי ומושחת, דבר המוכחש על ידי התובע, ועל כן דורש התובע השבת חלק מסכום הממכר. ראיות התובע 5. התובע מס' 1 מר חיים פרויז הצהיר בתצהיר עדותו הראשית ת/1 כי קרקע חקלאית הוצעה בעבר לחכירה על ידי כונס מטעם בנק דיסקונט בע"מ, שסיים תפקידו, ונרכשה על ידו ישירות מן הנתבע, הבעלים, בסכום של 1,603,710 דולר. 6. הנתבע הסביר כי סך של 975,360 דולר הינו עבור הקרקע וסך של 528,350 דולר עבור "המחוברים", דהיינו, עבור שווי העצים, ההכנסה מהפרי המטע וצינורות ההשקייה. 7. ביום 16.1.08 נחתם הסכם הרכישה וכן חתם נציג בנק דיסקונט בע"מ כי כנגד התשלום יסיר הבנק שעבוד אשר רשום היה על המקרקעין. 8. התובע יסד את החברה התובעת מס' 2, פתח עבורה תיק במשרדי מע"מ ודיווח על כך לשלטונות המס, דהיינו, על רכישה בנאמנות של הקרקע עבור זו. 9. מועד מסירת החזקה נקבע ליום בו מבוצע מלוא התשלום, ועל כך אין עוררין. 10. בכוונתו היה לשלם כל מחיר הנכס כדי לזכות בפרי ולמכרו בחודשים אוגוסט - ספטמבר ששוויו הוערך בסך של 50,000 דולר. 11. כל סכומי המכר הופקדו בידי עו"ד שמואל לכנר מן המשרד שייצג את התובע, וסכומים אלה הועברו לנתבע על ידי הכונס, בהפחתת סכום שעוקל זמנית על ידי בית המשפט. 12. תשלום מלוא הסכומים בוצע ביום 17.7.08. לפיכך, החל מיום 19.7.08 היו הכספים זמינים בחשבון הנאמנות, והחזקה במקרקעין, לרבות במחוברים, אמורה הייתה להיות מועברת לידיו ולידי החברה. 13. החל מיום 19.7.08 סרב הנתבע למסור החזקה במטע ולהיפגש עימו במקום המקרקעין ובא כוחו שיגר במכתב מיום 25.8.08, מכתב התראה אודות הפרה יסודית של החוזה. 14. במחלוקת אודות הבעלות על הפרי דרש הנתבע סך של 50,000 דולר נוספים ונערכו טיוטות להסכם שכירות במטע שלא צלחו. 15. בא כח הנתבע, עו"ד פרוינד, קובע במכתבו מ- 11.12.08 כי החזקה נמסרה ביום 2.11.08, דבר שאין בו אמת. 16. החזקה לא נמסרה בעקבות שני מכתבי התראה ששלח בא כוחו שלו ובעת שערך ביקור במקרקעין ראה, למגינת ליבו, כי הנתבע ניצל את המטע בתקופה בה החזיק בו בניגוד להסכם, קטף את כל הפרי, תלש את כל המחוברים לקרקע, כולל ברזי מים, הרס את מעט צנרת ההשקיה שנותרה והרס את העצים עצמם. 17. כן לא ריסס, השקה או דישן את המטע בעת שהחזיק בו. באופן זה, הפסיד סך של 50,000 דולר דמי הפרי שנמכר וכן ייתכן כי יהא עליו לשלם 250,000 דולר נוספים עבור שתילת מטע חדש ועריכת התקנות השקיה לו. 18. מטעם התובע הוגשה חוות דעת המומחה מאת פרופ' עודד שוסוב, המוצג ת/2, ובה קבע כדלקמן, בין השאר: "ניתן להבחין שדובר במטע מבוגר הנמצא בסוף חייו הכלכליים. ניתן להבחין שהמטע נגוע במזיקי שלד אשר גרמו לניוון של ענפי שלד במטע. תופעה זו שכיחה במטעים מבוגרים בהם אין הקפדה על פעולות הדברה. התוצאה היא מיעוט יחסי של ענפים חד שנתיים, וכתוצאה מכך יבולים נמוכים. במטע קיימים סממנים רבים המעידים על טיפול כושל והזנחה כללית: למרות שהקטיף הסתיים מזמן, במטע עדיין עצים רבים עליהם פרי שכפי הנראה לא נקטף בשל מחירים לא מספקים. התוצאה היא פירות רקובים רבים על העצים ועל הקרקע המושכים מחלות ומזיקים למטע. לסיכום, מצבו של המטע אינו מצדיק, לדעתי, השקעה בהמשך גידולו ואני ממליץ לעקור אותו". 19. כן הוצגה חוות דעת המומחה מר יצחק מנחם המוצג ת/3, בה ציין הוא כי מצב המטע גרוע וכי ייתכן שיש לעקרו, וכדלהלן: "5. במטע קיימים סממנים רבים המעידים על טיפול כושל והזנחה כללית. 6. למרות שהקטיף הסתיים מזמן, במטע עדיין עצים רבים עליהם פרי שכפי הנראה לא ניקטף בשל מחירים לא מספקים. התוצאה היא פירות רקובים רבים על העצים ועל הקרקע המושכים מחלות ומזיקים למטע. 7. לסיכום, מצבו של המטע אינו מצדיק, לדעתי, השקעה בהמשך גידולו ואני ממליץ לעקור אותו". 20. עוד העיד עו"ד סנדו קולב בתצהירו ת/4 כי הינו עורך דין המסייע בניהול עמותת "הטוב והמיטיב" ובמסגרת טיפולו בנכס הציע לתובע לסייע בגידולי החלקה, שהיום פורחים, בדמי שכירות שנתיים של 60,000 דולר, דבר שאכן יצא אל הפועל והקרקע הושכרה לו לשנתיים. ראיות הנתבע 21. הנתבע מר עמירם מוארמן העיד בתצהירו נ/4 כי ההסכם נחתם בעזרת עו"ד לכנר שמואל, בא כח התובע, ואולם זה לא עזר לסייע כי בחוזה יובהר מה טיבם של המחוברים על הקרקע ומה מצב העצים הנטועים. 22. לדידו, התובע רכש את המקרקעין עקב קרבתם למרכז העסקים "פאוור סנטר" בפתח תקווה, ולא עקב היותם נושאי עצי פרי. 23. פיצול דמי המכר נבע מרצון המוכר לזכות בפטור ממע"מ. 24. עוד הגיש מטעמו את חוות דעת המומחה מר עזר עמיר, המוצג נ/3, על פיה המטע פעיל ומטופל ברמה סבירה, היינו, לאחר הקטיף, ומצוייד בטפטפת מד מים. כן חסרים במערכת ההשקיה מספר מרכיבים שעלותם כ- 3,500 ₪ בלבד. 25. עוד מכחיש הוא הגדרת המטע כעצים "יבשים וחולים", כהגדרת מומחה התובע, וקובע כי זו הינה חסרת שחר. הכרעה הבעלות בפרי האפרסמונים 26. הצדדים שבפניי התקשרו בעסקת מכר חלקת מקרקעין שנחתמה על פי חוזה מיום 16.1.08. הצדדים אינם חלוקים על המכר ותנאיו, אלא על עניין אגבי לו, הוא הזכייה והבעלות בפרי האפרסמונים שהניב בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2008. 27. בחוזה המכר נאמר בסעיף 6 לו בעניין "התמורה" כדלקמן: " 6.1 תמורת הממכר ותמורת מילוי התחייבויותיו של המוכר לפי חוזה זה וזאת בכפיפות לנכונות הצהרותיו של המוכר בחוזה זה, ישלם הקונה למוכר סך 1,603,710 $ (מליון שש מאות ושלושה אלף שבע מאות ועשרה דולר ארה"ב) ע"פ שער יציג 4 ₪ לדולר, הכל בתוספת מע"מ (להלן: "התמורה"). 6.2 התמורה תחולק כך שסך של 975,360 $ (תשע מאות שבעים וחמישה אלף שלוש מאות שישים דולר ארה"ב) ישולם עבור הקרקע וסך של 528,350 $ (חמש מאות עשרים ושמונה אלף שלוש מאות חמישים דולר ארה"ב) ישולם עבור כל "המחוברים" לקרקע". 28. לשון הסעיף מלמדת כי הסך של 528,350 דולר מן התמורה תשולם עבור כל "המחוברים". 29. מחוברי הקרקע, מהווים כל שאינם המקרקעין עצמם, כלומר, עצים, נטיעות, מחסני ציוד, מבני עזר קלים, טפטפות וכדומה. 30. במקרה שבפנינו, נראה הוא כי מאחר שהמדובר בקרקע חקלאית היו מן הסתם מחוברים שכאלה, כעולה מעדויות הצדדים, לרבות עצי הפרי שפריים במחלוקת. 31. התובע שילם לנתבע, כעולה מחומר הראיות, כל כספי המכר עד יום 19.7.08, ועל כן זכאי היה הוא על פי החוזה, ללא ספק, לקבל חזקה בחלקה. (ראה: אישור תשלום נספח ה' לכתב התביעה מ- 17.7.08). 32. משנמנע ממנו דבר זה, הרי שהנתבע עשה דין לעצמו והחזיק בחלקה עד חודש נובמבר 2008 ובינתיים נטל את כל הפרי ומכרו. 33. סבורתני, כי הדבר לא רק שנוגד לשון החוזה ותנאיו, אלא מהווה הפרה יסודית שלו, ואף מהווה הפרת קיומו של החוזה שלא בתום לב. 34. ממה נפשך? מה עוד היה על התובע לעשות ולפעול כדי לקבל בעלות וחזקה בקרקע, לאחר ששילם מלוא הסכום המוסכם? לעניין זה העיד הנתבע בחקירתו הנגדית כדלקמן: "ש. היתה לך כוונה אז לקבל את הפרי ? ידעת זאת בינואר ? ת.       כן, ברור. התחלתי לעבד את השטח בנוב'-בדצמבר וינואר ובינואר היה החוזה. ש.      לגבי סעיף 6.3.3. להסכם - ראית כיצד רשום מועד מסירת החזקה? ת.       כן. כתוב. ש.       למה הסכמת לקבל את מלוא יתרת התמורה בתוך 90 יום ממועד קבלת כל האישורים הכתובים בסעיף זה, בזמן מוקדם מנוב' 2008? ת.       זה לא שייך ליבול, הפרי היה שייך לי. ש.       תסכים איתי שכתוב מועד מסירת החזקה זה כולל את כל מה שיש במגרש? ת.        לא אני ניסחתי את ההסכם הזה אלא העו"ד כראות נפשו. העו"ד שניסח את החוזה ידע שאני מקבל את הפרי. ש.       למה לא ביקשת שיהיה כתוב בהסכם במפורש שיהיה לך הזכות לקבל הפרי? ת.       כי זה חלק מהמזימה ולהטעות אותי. ש.       אני אומרת לך שאתה לא ביקשת להכניס לחוזה שאתה תוכל לקבל את הפרי בנובמבר 2008 ? ת.        אני המשכתי לעבד את השטח. לא כתוב שאני צריך לעבד את השטח עד ליום המסירה. עד שהפרי לא נקטף, הוא שייך לי. למה אני צריך להמשיך לעבד את השטח. אחרת הייתי נותן לו את המפתחות והולך. זו עובדה." (ראה: פרטיכל בעמוד 97 שורות 19-21, ובעמוד 98 שורות 1-17). 35. לטעמי, אומד דעת הצדדים בעת חתימת החוזה הייתה כי תבוצע מסירה מלאה של החלקה, לרבות המחוברים עליה, קרי, העצים ופריים, וכל הפרדה בין אלה אך מלאכותית היא. לעניין התחקות אחר אומד דעת הצדדים כעולה מלשון החוזה נפסק לאחרונה בע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' ירון כהן, ביום 23.2.11, מפי כבוד השופט יורם דנציגר, כדלקמן: "סבור אני כי מקום בו לשון החוזה ברורה, חזקה עליה כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים ולכן יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנותו ולתת לחוזה את המשמעות הפשוטה והברורה העולה מלשונו." ובהמשך נקבע: "סבור אני כי אל לו לבית המשפט להוסיף לחוזה תנאים שהצדדים לא הסכימו לגביהם בשעת התקשרותם ולא ראו לנכון לכלול אותם בחוזה ואפילו משוכנע הוא שכך מחייב השכל הישר וההיגיון הצרוף." עוד ראה: ע"א 5856/06 לוי נ' נורקייט, תק- על 2008 (1) 840, בו נקבע כדלקמן: " מן הראוי כי במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, כגון המקרה שבפני, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם. עיקרון זה מקבל משנה תוקף שעה שלשון ההסכם הברורה והחד משמעית מתיישבת עם ההיגיון המסחרי הפשוט לפיו אין מקום לאפשר לרוכש להפסיק לשלם עבור מוצר שאותו רכש, רק משום שהרוכש בחר להפסיק להשתמש בו ולרכוש את אותו המוצר מספק אחר." כן ראה: ע"א 5925/06 בלום נ' אנגלו סכסון סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ, כדלקמן: "כאשר לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, יש להעניק לה משקל מכריע בפירוש ההסכם." וכן ראה: רע"א 4797/08 ציון לוי קבלנים בע"מ נ' גיא ושות' עורכי דין, תק-על 2008(3), 3737 , 3739 (2008), כדלהלן: "משעה שלשון ההסכם ברורה ומורה באופן מפורש כי אומד דעת הצדדים היה כי רכיב שכר הטרחה בגין ההפחתה ייגזר מסכום החוב "המופיע בספרי הבנק", שומה היה על בית המשפט לקבוע כי הפרשנות היחידה והאפשרית של ההסכם הוא כי סכום החוב שנקבע בהסכם הגישור עם הבנק, אשר נחתם ע"י המשיבים, הוא סכום החוב "המופיע בספרי הבנק", ממנו יש לגזור את שכר הטרחה שיש לשלם למערערת. " ובהמשך נקבע: "מותר לסטות מלשונו של החוזה אם פרשנותו על לשונו תביא לתוצאה אבסורדית, הלוקה בחוסר עקביות או חוסר נוחות. הכוונה היא לפרשנות מילולית שאינה מגשימה את תכלית החוזה... מותר איפוא לשופט, במקרים מיוחדים, לשנות מלשון החוזה כדי להגשים את התכלית המונחת ביסוד החוזה. השימוש בסמכות זו ראוי לו שייעשה בזהירות מירבית ובמקרים קיצוניים, שכן בית המשפט אינו רשאי לכתוב חוזים בעבור הצדדים, ויש לכבד את דרישות הצורה ואת כללי הראיות בענין סתירת הכתב". 36. הנתבע בעשותו דין לעצמו, פגע, כאמור, בעקרון תום הלב המעוגן בסעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, שזה לשונם: "12. (א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים." "39. בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה." 37. כן נאמר בע"א ע"א 2239/06 אילן אמיר חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' עיריית הרצליה, תק-על 2007(4), 3072 (2007), אודות פעולה חוזית שלא בתום לב כלפי בעל דין שכנגד כדלקמן: " עקרון תום הלב - כעקרון כללי - מורה כי "השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר". גרימת עיכובים בלתי סבירים בהשלמת החוזה עשויה להוות חוסר תום לב בקיום חוזה והפרה של החוזה. אין הכרח בקיום הוראה מפורשת בחוזה כדי להביא לתוצאה זו. ודוק: לא עצם היעדרה של הוראה מפורשת בעניין זה בחוזה מהווה חוסר תום לב. חוסר תום הלב טמון בפגיעה בהצלחתו של החוזה שתוכנן ובאינטרסים של הצד השני." כן ראה: ע"א 1351/06 עו"ד מועין דאוד ח'ורי נ' חברת ארמון ההגמון (קסר אלמוטראן) בע"מ, תק - על 2007 (3), 4244, מיום 17.9.07, כדלקמן: "בעקרון תום הלב שבסעיף 39, כחלק מהותי מהעיקרון הכללי של ועשית הישר והטוב שבמשפט העברי, מסרה הרשות המחוקקת בידי הרשות השופטת מכשיר רב עצמה, ומתוך כך גם רב אחריות, אשר שתי תוצאות לו: יש וחוסר תום הלב אין בו אלא כדי התנהגות שלא לפי 'מדת חסידות' ללא נפקות משפטית ואין בית-המשפט כופה עליה, ויש וחוסר תום הלב מגיע כדי הצורך ללכוד את הנוהג כך בערמתו, לעמוד כנגדו, 'להפר עצתו ולבטל מחשבתו הרעה'. הכל לפי הענין והכל לפי הנסיבות, מתוך דימוי מילתא למילתא. ועל בית המשפט, בהשתמשו בעקרון תום הלב, לנהוג במירב הזהירות לפי נסיבותיו של כל ענין וענין המובא לפניו. מצד אחד, במידה ובהתנהגות אחד מבעלי-הדין יש משום התנהגות של 'נבל ברשות החוק' יכפה על קיום החיוב שבחוזה, או השימוש בזכות הנובעת ממנו, בדרך מקובלת ובתום לב; ומצד שני - במדה ובהתנהגות אחד מבעלי-הדין אין אלא משום פגם 'במדת חסידות' ימנע מהפיכתו לדין גמור שכופין עליו." כן ראה: ע"א 8910/05 א. אדמון בע"מ נ' זלמה וינבלט, תק-על 2007(3), 4539 (2007), כדלקמן: "החובה לקיים חוזה בתום לב ובדרך מקובלת, חובה הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), בדומה לחובה לנהוג כך במסגרת משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, לפי סעיף 12(א) של החוק הנ"ל, חלה על כל אדם, בין אם הוא עושה כן בשמו ובין אם עושה כן עבור אחר. "הצד" שעליו חלה החובה האמורה יכול שיהיה לא רק "הצד" לכריתת החוזה, אלא גם הצד לניהול המשא ומתן, והיותו שלוחו של אחר, אינה פוטרת אותו מחובה זו." 38. הצדדים הביאו חוות דעת מומחים להיות החלקה פורחת ותקינה או היותה "בית עלמין" לעצים יבשים. נראה הוא כי כך או כך הופר החוזה שעה שלא נמסרה החזקה בחלקה כבר בחודש יולי 2008, שהייתה מאפשרת לתובע לנהוג בחלקה, כבעליה, כפי הבנתו ורצונו. 39. רצה התובע, מוכר היה את הפרי, באמצעות איש מענף החקלאות, או נוהג היה אחרת, בהיותו איש השקעה בנדל"ן. הנזק 40. לעניין שאלות הנזק - הנתבע נטל דמי מכר הפרי בסך של כ-20,000 ₪ כפי שבירר התובע אודות מחירו אצל סוחר בשוק הסיטונאי, אשר נמנע, לבסוף, מלרכשו, עקב הפגמים שגילה בעצי המטע. 41. החוזה קובע כי במקרה של הפרת חוזה על ידי מי מהצדדים יחולו הוראות סעיפים 9-11 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, שזו לשונו: 9. (א) משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך; והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך. (ב) בוטל החוזה בחלקו, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על מה שהצדדים קיבלו על פי אותו חלק." סעיף 10 קובע כדלקמן: "10. הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה." סעיף 11 קובע כדלקמן: "11. (א). הופר חוב לספק או לקבל נכס או שירות ובוטל החוזה בשל ההפרה, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום ההפרש שבין התמורה בעד הנכס או השירות לפי החוזה ובין שוויים ביום ביטול החוזה. (ב) הופר חיוב לשלם סכום כסף, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום הריבית על התשלום שבפיגור, מיום ההפרה ועד יום התשלום, בשיעור המלא לפי חוק פסיקת ריבית, תשכ"א-1961, אם לא קבע בית המשפט שיעור אחר." 42. לאור אלה, קובעת אני כי עקב הפרת החוזה בהתייחס לנטילת הפרי ישלם הנתבע לתובע הסך של 20,000 ₪. 43. כן ישלם סך של 10,000 ₪ פיצוי על פגמים בעצים ובמערכת ההשקייה אשר נגרמו בעטייה של רשלנותו בשימור המטע. לסיכום 44. הנתבע ישלם לתובע סך של 30,000 ₪ עבור הפסד דמי מכר פרי האפרסמון ופגמים וחסרים במערכת ההשקייה שנגרמו על ידו במטע. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל. 45. כן ישא הנתבע בהוצאות התובע החלקיות בסך של 10.000 ש''ח וכן בשכ''ט עורך דין בסך של 15,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום המלא בפועל. הפרת חוזהחוזהחקלאותקרקע חקלאיתהסכם מכר