קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת הסכם שכירות חנות פלאפל ושווארמה: א. מושא התובענה 1. בפני תביעה לתשלום פיצויים בגין מה שהוגדר בכתב התביעה המתוקן כהפרתו על ידי הנתבעת של הסכם שכירות שנחתם בין בעלי הדין ביום 10.11.03 (להלן: "הסכם השכירות"), שמטרתו ניהול והפעלת חנות לממכר פלאפל ושווארמה (להלן: "מטרת השכירות") על ידי התובעת בשטח של כ-30 מ"ר המוחזק על ידי הנתבעת כשוכרת והמהווה חלק מתחנת דלק המופעלת על ידי הנתבעת (להלן: "המושכר"). 2. חוזה השכירות נחתם לתקופה של שנה אחת עם אופציה השמורה לתובעת להאריכו ל-4 שנים נוספות. ב. טענות התובעת בקליפת אגוז 1. התובעת טוענת כי קודם לכריתת הסכם השכירות הפעילו הנתבעת במושכר מזנון למכירת כריכים ושתייה (להלן: "המזנון"). 2. התובעת טוענת כי מכח סעיף 8 להסכם השכירות היא התחייבה להתאים את המושכר למטרתו ונטלה על עצמה את הטיפול בהכשרת המושכר ואף לשאת באחריות לקבלת ההיתרים הדרושים בעוד שהנתבעת התחייבה לעשות ככל אשר לאל ידה לסייע בידי התובעת בהשגת ההיתרים והאישורים הדרושים. 3. להלן טענה התובעת כי במהלך טיפולה במטלת קבלת ההיתרים הסתברו לה לראשונה עובדות מהותיות אשר הנתבעת היתה מודעת להן אך לא טרחה לגלותן לתובעת ובכלל זה כי ייעודו של המושכר הינו למשרד ולא לשימוש מסחרי. בנסיבות אלו הוגשו נגד התובעת כתבי אישום שעילתם בשימוש במושכר שלא על פי יעודו ואף ניתן נגד התובעת צו הריסה ואיסור שימוש מותלה למשך 9 חודשים. התובעת מוסיפה וטוענת כי פעלה ככל הדרוש לאישור שינוי היעוד בעוד שהנתבעת חבקה ידיה והתנערה מהתחייבותה לסייע בידי התובעת. 5. לגירסת התובעת עלה בידה להשיג את כל האישורים הדרושים לקבלת היתר לשינוי יעוד אך הנתבעת, אשר חתימתה כמחזיקה בנכס נדרשה, סירבה לחתום על התוכניות. 6. התובעת מוסיפה וטוענת כי הגם שהנתבעת הביעה את הסכמתה להגשת בקשה להיתר בניה במושכר הנובעים משינוי יעודו, היא נמנעה מלפעול אצל בעל המקרקעין בו נמצא המושכר, חברת שמי בר (להלן: "שמי בר") וזאת מתוך כוונה לסלק את התובעת מן המושכר. 7. בנפרד ובמובחן טענה התובעת כי קיבלה התחייבות מפורשת מטעם נציג בכיר של הנתבעת לפיה זו תסכים להארכת תקופת השכירות למשך שלוש שנים נוספות וזאת נוכח ההשקעות שביצעה התובעת במושכר. 8. התובעת טוענת איפוא 8.1 כי הנתבעת הפרה את התחייבותה על פי סעיף 8 להסכם השכירות. 8.2 כי הנתבעת הטעתה אותה להאמין במעמד כריתת ההסכם כי יעודו של המושכר הוא לעסקי מזון, וגלל כן נגרמו לה הוצאות הנובעות מהשקעת כספים לצורך שינוי היעוד והוצאות משפטיות מיותרות. 8.3 כי הנתבעת הפרה כלפיה את הסעיפים 39, 15, 14 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). 8.4 התובעת עתרה איפוא לחייב את הנתבעת לפצותה בגין נזקיה הנובעים מהפרת ההסכם וההטעיה כדלקמן: הוצאות משפטיות ושכר טרחת עורך דין 50,000 ₪ הוצאות רישוי, שכר טרחת מתכננים ואגרות 80,000 ₪ סכום עירבון הצפוי לחילוט 50,000 ₪ אובדן הכנסה למשך 36 חודשים 810,000 ₪ התובעת העמידה את תביעתה על סך 1,070,000 ₪. ג. עיקר טענות הנתבעת 1. הנתבעת הכחישה את מרבית טענות התובעת וכפרה בזכותה של האחרונה לגבות ממנה סכומים כלשהם. 2. בפתח טענותיה עתרה הנתבעת לדחות את התביעה על הסף מחוסר יריבות מאחר והנתבעת אינה אלא השוכרת של המושכר בעוד ששמי בר הינה הבעלים של תחנת הדלק והמושכר הכלול בה. 3. הנתבעת טוענת כי כבר במהלך המו"מ הבהירה לתובעת כי לא ניתן לנהל במושכר דוכן פלאפל אלא לאחר שיוסדרו הליכי הרישוי ואף דאגה לקבע בהסכם השכירות הוראות לפיהן התובעת נושאת באחריות לנושא הרישוי וכי התובעת הציגה בפניה מצג לפיו היא מנוסה מאוד בהליכי רישוי לרבות הסדרת שימוש חורג. 4. הנתבעת הוסיפה וטענה כי במסגרת הסכם השכירות הצהירה התובעת כי בחנה את המושכר ומצאה אותו מתאים למטרותיה וכי היא תישא באחריות להשגת ההיתרים. 5. לגירסת הנתבעת הגשת כתבי אישום נגד התובעת הורתה, בהקמתה על ידי התובעת של פרגולה בשטח של 38 מ"ר ללא היתר בניה, בניגוד להסכם השכירות וללא ידיעת הנתבעת. 6. הוסכם בין הנתבעת והתובעת כי האחרונה תפנה את המושכר ביום 11.10.08 וכי בכפוף לכך תודיע הנתבעת לוועדה המקומית על הסכמתה למתן היתרים לשימוש חורג. הסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה ביום 30.12.07 וכי הנתבעת קיימה את חלקה בהסכמה. 7. הנתבעת טוענת כי התובעת פעלה בחוסר תום לב בכך שהפעילה במושכר דוכן פלאפל ללא היתר למרות שידעה כי המושכר מיועד למשרד וכי לא פעלה לשינוי היעוד. 8. הנתבעת הוסיפה וטענה כי זכותה של התובעת להחזיק במושכר פקעה בשל הפרותיה החוזרות ונשנות של הסכם השכירות. 9. הנתבעת טענה כי משהפרה התובעת את חובתה להשיג היתרים להפעלת המושכר על פי מטרת השכירות פטורה הנתבעת מהתחייבותה לסייע בידי התובעת. 10. הנתבעת כפרה בטענת ההטעיה שנטענה על ידי התובעת וטענה כי הציגה בפני התובעת את כל המידע שהיה ברשותה לגבי המושכר בעוד שהתובעת התרשלה בבדיקת המושכר הגם שהתחייבה לכך. 11. הנתבעת הכחישה את פרטי הנזקים וסיכומיהם. 12. הנתבעת טענה כי התובעת לא פעלה כנדרש להקטנת נזקיה. ד. המחלוקת הפלוגתאות הצריכות להכרעה בתובענה זו הינן כדלקמן: 1. האם הפרה הנתבעת את הסכם השכירות באופן המזכה את התובעת בפיצויים. 2. האם הטעתה הנתבעת את התובעת במצג מטעה בנושא מהותי ומשמעות ההטעיה. 3. האם ניתנה לתובעת הבטחה מחייבת להאריך את תקופת השכירות. 4. גובה הנזק ובחינת רכיביו בזיקה לזכויות וחובות הצדדים על פי חוזה השכירות. ה. דיון וממצאים 1. טענת התובעת בדבר הפרת חובתה של הנתבעת לסייע בהליכי הרישוי 1.1 התובעת מכוונת לסעיף 8(ב) של חוזה השכירות שם נרשם: "השוכר מצהיר כי בדק ובחן היטב כי יתאפשר לו לנהל המושכר למטרת השכירות לפי כל דין וכי עליו בלבד האחריות להשגת כל האישורים ו/או ההיתרים אשר ידרשו. המשכיר מתחייב לעשות ככל שלאל ידו על מנת לעזור לשוכר בהשגת האישורים האמורים" (ההדגשה שלי-מ.ב.ח). 1.2 בתצהיר עדותו הראשית מטעם התובעת טען עודה טארק (להלן: "טארק") כי התובעת מצאה עצמה נאבקת לבדה מול כתבי האישום שהוגשו נגדה על ידי עיריית נשר והוועדה המקומית (סעיף 22 לתצהיר). 1.3 בסעיף 32 לתצהיר מיקד טארק את גירסת התובעת בטענה: "בכל אותה עת ישבה הנתבעת בחיבוק ידיים והתנערה מהתחייבותה המפורשת לעזור לעסק בהשגת אישורים וכל הפניות לנתבעת בעניין זה נפלו על אוזניים ערלות". טארק חזר על גירסתו גם בסעיפים 48, 43, 40 לתצהירו. 1.4 בסעיף 59 לתצהירו טען טארק כי מחדלי הנתבעת אילצו את התובעת להתמודד לבד מול עיריית נשר, גרמו להארכת הטיפול בהשגת האישורים וההיתרים ולריבוי ההוצאות המשפטיות. 1.5 חרף חקירתו הנגדית הממושכת ביותר של טארק (ישיבת יום 16.11.9) לא נעשה על ידי התובעת ניסיון של ממש לעמת אותו מול גירסתו בסוגיה זו. 1.6 העד היחיד מטעם הנתבעת סמנכ"ל הנתבעת (מר רן מזור) טען בסעיף 15 לתצהירו כי התובעת נטלה על עצמה בלבד את האחריות להשגת כל ההיתרים אך נמנע מכל התייחסות לסיפא של סעיף 8 (ב) לחוזה השכירות. 1.7 בחקירתו הנגדית הודה מזור כי היה מודע להתחייבות הנתבעת לסייע בידי התובעת בהשגת האישורים (עמ' 9 לפרוטוקול ישיבת 24.1.11 שורות 25-27). בהמשך הילוך עדותו טען מזור כי אינו זוכר שהתובעת העבירה לנתבעת תוכניות לחתימה, אך מהמשך עדותו ניכר כי כך נעשה וכי הנתבעת נמנעה מלחתום על התוכניות (עמ' 10 שורות 1-3). מזור אמנם טען כי הנתבעת פנתה לבעלת הקרקע (שמי בר) לקבלת אישורה אך הוסיף כי שמי בר לא השיבה על הפניה (שם, שורות 19-22). 1.8 עדותו של עופר הרשקוביץ שכיהן כמנהל טכני של תחנת הדלק והעיד מטעם התובעת, שופכת אור לא מחמיא על חוסר היערכותה מלכתחילה של הנתבעת לקראת שעת המבחן בה תצטרך לסייע בהשגת האישורים. בעדותו הופנה הרשקוביץ לסעיף 8(ב) של חוזה השכירות ועומת עם תוכן התחייבותה של הנתבעת או אז טען הרשקוביץ: "לאחר שהסתבר לי על ידי חברת שמי בר שהם לא מאשרים את ההסכם (חוזה השכירות-מ.ב.ח) והחוזה בניגוד לדעתם...הייתי מנוע מלחתום על החוזה". ובהמשך שעה שהובהר לעד כי שמה של שמי בר כלל לא מופיע כצד לחוזה השכירות הוא משיב: "אני יודע שהם (שמי בר) צריכים לחתום וגם זה נאמר למר בסטוני טרום ההסכם שההסכם מותנה בחתימת שמי בר שהם הבעלים של המבנה" (עמ' 18 שורות 6-17). 1.9 נמצא איפוא כי לא זו בלבד שהנתבעת נמנעה מלהבטיח את שיתוף הפעולה מצד שמי בר כבעלת הנכס, לצורך חתימתה על בקשות להיתרים הנדרשים לצורך רישוי המושכר למטרתו - חתמה הנתבעת על חוזה השכירות ללא הסכמת בעלת הנכס ומן הסתם הרימה תרומה משמעותית להתעלמותה של שמי בר מן הבקשות לחתום על מסמכים ובקשות לצורך הליכי הרישוי. 1.10 בסיכום טענותיו טען ב"כ הנתבעת כי זו מיצתה התחייבותה לסייע בידי התובעת לעזור בהשגת האישורים וההיתרים והפנה לעניין זה לסעיף 13 לתצהירו של טארק שם נטען כי הנתבעת שיתפה פעולה באישור השינויים האמורים בסעיף 8(ו) לחוזה השכירות. טענה זו הינה בבחינת זריית חול בעיניים שכן, עניינו של סעיף 8(ו) הינו בקבלת אישור הנתבעת לביצוע שינויים במושכר ואין להם דבר לעניין השגת האישורים וההיתרים לפי כל דין לצורך ניהול המושכר למטרת השכירות. 1.10 אני פוסק איפוא כי הנתבעת הפרה את התחייבותה המפורשת על פי חוזה השכירות לעשות כל שלאל ידה על מנת לסייע לנתבעת בהשגת האישורים. 2. טענת התובעת להטעיה 2.1 ליבת טענתה של התובעת בסוגיה זו מצויה בגירסתה כי חרף חזותו של המושכר כמזנון והשימוש בו ככזה, קודם לחתימת חוזה השכירות, הסתירה הנתבעת מן התובעת עובדה מהותית שהיתה בידיעתה של הנתבעת ולפיה יעודו של המושכר הינו למשרד ולא ניתן לעשות בו שימוש מסחרי (סעיפים 17, 16, 4 לתצהיר טארק). 2.2 מר ניר לוי שהעיד על עצמו כמי שכיהן כמנהל הנכסים של שמי בר נשאל בחקירתו לגבי השימוש הקודם של המושכר והשיב: "למיטב זכרוני בשטח שבו נמצאה התובעת (המושכר-מ.ב.ח) היה שם לפני התובעת עסק בתחום של מזון מהיר" (עמ' 11 לפרוטוקול ישיבת 11.6.09). 2.3 גירסה זהה בעיקרה היתה גם בפיו של שמואל אנצ'ל מי שכיהן בתקופה הרלבנטית כמנכ"ל הנתבעת (שם, בעמ' 16 שורה 27). בהמשך עדותו לא כיחד אנצ'ל מן העובדה כי הנתבעת היא שניהלה בזמנו את המזנון (שם, בעמ' 17 שורות 16-17). 2.4 מזור לעומת זאת נמנע מכל התייחסות בתצהירו לשימושו הקודם של המושכר כמזנון ואף טען בסעיף 17 לתצהירו: "המבקשת (הנתבעת) ידעה גם ידעה כי המושכר יועד לפי היתר הבניה לחדר מתדלקים". אפס, במהלך חקירתו של מזור הסתבר כי גירסתו הבוטחת אינה אלא בבחינת הנחה גרידא המתבססת על העובדה של פי חוזה השכירות התחייב בסטוני לבדוק את השימוש (שם, בעמ' 8 שורות 15-18). יתר על כן בחקירתו חשף מזור את שהסתיר במסגרת תצהירו והודה כי ידע על המזנון וראה אותו (שם, שורות 24-28). 2.5 עדויות אלו מפרנסות ממצא ברור וחד משמעי לפיו ערב חתימת חוזה השכירות ניהלה הנתבעת מזנון במושכר. 2.6 לא זו אף זו; הנתבעת ידעה כי אין בידה היתר לשינוי יעוד ו/או רישיון עסק להפעלת המושכר כמזנון. הנה כי כן העיד אנצ'ל: "היו שני דברים שהיה חשוב לי להבהיר במשא ומתן, שלמקום לא היה רישיון עסק לפעול כחנות מסחרית כלשהיא. לא היה לנו רישיון למסחר אלא לתחנת דלק ומשרדים וכו'" (עמ' 17 שורות 3-6). 2.7 בהמשך עדותו טען אנצ'ל כי הביא עובדות אלו לידיעת נציגי התובעת (שם, שורות 9-10). אינני נותן אמון בגירסה זו; לא זו בלבד שהיא לא נטענה במפורש בכתב ההגנה, אלא שלוי שהעיד באותה ישיבה השיב בתשובה לשאלה כי לא שמע מישהו אומר לתובעת שהמושכר מיועד למשרד מבחינת הרישוי (עמ' 12 שורות 3-4) בעוד שטארק העיד כי עובדה זו נגולה בפניו רק לאחר חתימת החוזה שעה שהתובעת היתה שרויה בעיצומם של הליכי רישוי (סעיפים 17, 16 לתצהירו ועדותו בקצה בעמ' 68). 2.8 אין מנוס איפוא מן המסקנה כי הנתבעת ידעה ערב חתימת חוזה השכירות ואף קודם לכן כי לא ניתן למושכר במועד כלשהוא רישיון עסק לפעול למטרה מסחרית בכלל ולמזנון בפרט, אך לא טרחה לגלות עובדה רלבנטית זו לתובעת. 3. התחייבות נציגי הנתבעת להאריך את תקופת השכירות 3.1 בסעיף 65 לתצהיר עדותו טען טארק כי משעמדה התובעת על האילוצים התכנוניים העומדים בדרכה לקבלת ההיתרים וההשקעות הכרוכות בכך, הלינה התובעת בפני "אנשי הנתבעת" על כך שהאחרונה לא העמידה אותם על המכשול שהוטמן בפני התובעת וכי נציגי הנתבעת אמרו לתובעת: "אין בעיה תשקיעו, אנו רוצים פלאפל אוריון לא לתקופה קצרה כאן במתחם כי אם לתקופה ארוכה, תשקיעו ואתם תשבו כאן עשרות שנים". 3.2 טארק הוסיף וטען כי התחייבות זו הניעה את התובעת להשקיע ממון וזמן בהתאמת המושכר וצרכי הרישוי בעוד שהנתבעת פעלה כדי "לבעוט" את התובעת החוצה תוך שהתכוונה לכך מראש. 3.3 גירסת התובעת בסוגיה זו לא הוכחשה לגופה הגם שהנתבעת הכחישה את כל טענות התובעת למעט אלו שהודתה בהם במפורש (סעיף 2 לכתב ההגנה). 3.4 לעיגון טענתה בסוגיה זו הפנתה התובעת לעדותו של אנצ'ל אשר בתשובה לשאלה, האם הנתבעת היתה מתנגדת להמשך החזקתה של התובעת במושכר לא היתה התובעת מקבלת רישיון השיב: "מבחינתי כמנהל לא היתה לי התנגדות..." (עמ' 19 שורות 18-20). ודוק; אין לראות בהצהרת כוונות זו שניתנה בדיעבד משום הודאה מלכתחילה לפיה הנתבעת או מי מנציגיה הבטיח להאריך את תקופת השכירות. 3.5 הגעתי למסקנה כי אין בידי לקבל את טענת התובעת בסוגיה זו. לא זו בלבד שגירסתו של טארק הינה בלתי ממוקדת למיצער באשר לזהות נציגי הנתבעת אשר כביכול השיאו בהבטחות אלה כנטען על ידו, אלא שאין היא עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 35 לחוזה השכירות שם נאמר: "כל המצגים ו/או המסמכים אשר קדמו לחוזה זה בטלים ומבוטלים בזאת וכל שינוי, ויתור, הנחה או הקלה בתנאי חוזה זה יהיו חסרי תוקף אלא אם נעשו בכתב". 3.6 להשלמת התמונה בסוגיה זו אציין כי במהלך הדיון בבש"א 180165/08 אישרתי את הסכמת בעלי הדין לפיה תפנה התובעת את המושכר ביום 30.12.08 (עמ' 4 לפרוטוקול). 4. אחריותה הבסיסית של התובעת להשגת ההיתרים והרישיונות 4.1 עיון בסעיף 8 לחוזה השכירות על סעיפי המשנה בו, אינו מותיר מקום לספק בממצא לפיו התובעת בלבד נושאת: "באחריות להשגת כל האישורים וההיתרים שידרשו לפי כל דין לצורך ניהול המושכר למטרת השכירות". קביעה זו חוזרת ונשנית גם בפיסקה ג' של סעיף 8 לחוזה בו נכללה גם הצהרת הנתבעת לפיה: "המשכיר (הנתבעת) לא יצר לפיו כל מצג בין בכתב ובין בעל פה לעניין התאמת המושכר למטרת השכירות". 4.2 בסיכום טענותיה טענה התובעת כי: "לפי המצג שהציגה הנתבעת לתובעת, לא היתה כל מניעה שניתן לקבל רישיון עסק למושכר והראיה לכך שהנתבעת הפעילה במושכר עסק למזון" (פיסקה 10 לסיכומי התובעת). 4.3 אין בידי לקבל את טענת התובעת בעניין זה. הנימוק הפורמלי לכך נעוץ בעובדה כי טענה זו חותרת תחת אשיות סעיף 8(ג) של חוזה השכירות; לכך נוסף גם נימוק עניני והוא שאין בעובדה שהנתבעת ניהלה שלא כדין מזנון במושכר, כדי להוות מצג בדבר האפשרות לקבל רישיון עסק לשימוש זה. 4.4 יתר על כן, בבחינה כוללת של הקצאת הסיכונים על פי החוזה, ברי כי אחריותה הבלתי מסוייגת של התובעת לקבלת ההיתרים והרישיונות הינה כבדת משקל במידה ניכרת, בהשוואה לחובתה של הנתבעת לעשות ככל אשר לאל ידה לסייע בכך. 4.5 עם זאת ולאור ממצאי לפיה הפרה הנתבעת את חובתה לעשות ככל אשר לאל ידה - יש ליתן את הדעת לנפקותה ומשקלה של הפרה זו והשפעתה לעניין גובה הנזק. 5. הבסיס הנורמטיבי 5.1 מחומר הראיות עולה כי התובעת ונציגיה לא טרחו לבדוק את מצבו הרישויי של המושכר קודם לחתימת חוזה השכירות ואף לא זמן קצר לאחריו וכי החלו בפעולות מסיביות של בניה והרחבה ובכלל זה הקמת פרגולה ללא שניתן היתר לבנייתה (עדות טארק בעמ' 75, 74). 5.2 ניכר כי התנהלותה הנחפזת של התובעת הונעה מתחושתה כי "העסק היה רווחי ופירנס 4 משפחות" (תשובת טארק לשאלה 34(ג) בשאלון נ/5. 5.3 אין להתעלם גם מן העובדה שזמן קצר יחסית לאחר חתימת חוזה השכירות היתה התובעת מודעת לעובדה כי יהיה עליה להקדיש משאבי זמן וממון כדי להכשיר את רישויו אך חרף זאת הסכימה בחודש אוקטובר 2005 להעלאת דמי השכירות. נמצא איפוא כי יש לזקוף את ההפרות ההדדיות של בעלי הדין בסוגיית קבלת ההיתרים והנזק שנבע מכך בעיקר לחובת התובעת ובמידה פחותה לחובתה של הנתבעת. 5.4 על תפיסה זו של בחינת האשם החוזי בין בעלי החוזה וחלוקתו על פי מגזרי האחריות והקצאת הסיכונים עמד בית המשפט ב-ע"א 3912/90 EXIMIN S.A תאגיד בלגי נ. טקסטיל והנעלה איטל סטייל פרארי בע"מ (פ"ד מ"ז (1) שם נקבע בין היתר: "מאחר והמפר אחראי לנזק שנגרם כתוצאה מפעולתו, הרי מקום ששניים גרמו סיבתית לנזק אין להעדיף אחד על רעהו אלא יש לחלק את האחריות ביניהם באופן שכל צד ישא בחלקו בנזק" (בעמ' 79 לפסק הדין). 5.5 כאמור לעיל, שיעור האחריות של הנתבעת לאי השגת ההיתרים בידי התובעת נופל במידה ניכרת מזו של התובעת ומשכך, חלקה של הנתבעת בנזק שניתן לייחסו להפרה הינו קטן. 6. טענת ההטעיה 6.1 על פי ממצאי ידעה הנתבעת ערב חתימת חוזה השכירות כי היא ניהלה במושכר מזנון וזאת בניגוד ליעודו של המושכר, אך נמנעה מלגלות עובדה זו לתובעת. אשר לתובעת; זו לא טרחה לבדוק את סוגיית הרישוי הקודם לחתימת חוזה השכירות וכי התוודעה לעובדת יעודו של המושכר למשרד בלבד רק משעה שפנתה לעיריית נשר (עדות טארק בקצה עמ' 68). 6.2 חרף ממצאי לפיהם הנתבעת ידעה היטב על מגבלות הרישוי במושכר וכי לא טרחה להביא עובדות כהווייתן בפני התובעת, טענה הנתבעת בהסתמך על הפסיקה ב-ע"א 7730/09 ניסים כהן נ. מבני גזית 2000 בע"מ (להלן: "פרשת מבני גזית") כי לא חלה עליה חובת גילוי. 6.3 בסעיף 15 לחוק החוזים (כותרתו; הטעיה) נקבע: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה הטעיה לרבות אי גילויין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". 6.4 חובת הגילוי של עובדות ועריכת מצגים מטעים, עריכת מצגים מטעים והנפקות הנובעת לכך בזיקה לטענת ההטעיה עמדו לדיון בהקשרים שונים בפסיקה ודומה בעיני כי גם ההלכה שנפסקה בפרשת מבני גזית בה נתלתה הנתבעת - אין בה, בניגוד לטענת הנתבעת בסיכומיה, כדי לשנות מהיקף חובת הגילוי בנסיבות התובענה בה עסקינן, די לי אם אציין כי באותה פרשה נפסק כי: "אחד הפרמטרים לאיזון עשוי להיות שאלה, בידי מי מצוי המידע הרלבנטי. כך מקום שבו לאחד הצדדים קיימת גישה עדיפה למידע מסויים או כאשר לצד שכנגד נחיתות בגישה לנתונים הרלבנטיים - ישנו טעם להטיל על בעל האינפורמציה חובת גילוי...חובת הגילוי במקרה זה מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי כבר בידי צד אחד מעצם מעמדו בעיסקה" (פיסקה 14 לפסק הדין). 6.5 עמדה זו, תואמת ככפפה ליד את העובדות העומדות לדיון בתובענה זו, לפיהן הוכח חד משמעית כי הנתבעת היתה מודעת בכל זמן נתון קודם לכריתת חוזה השכירות כי המושכר אינו מיועד למסחר ולמזנון ומשכך, חלה עליה חובת גילוי אקטיבית, והיא לא עמדה בה. 6.6 עם זאת, ספקותיי עמי באשר להתקיימות הקשר הסיבתי המובנה בסעיף 15 שבין ההטעיה ובין ההתקשרות ("מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאות הטעייה") ולעניין זה אטעים כי לא זו בלבד שהתובעת לא טענה ולא הוכיחה כי הנתבעת ערכה בפניה מצג פוזיטיבי מטעה לפיו המושכר מיועד למכירת מזון, אלא שכפי שקבעתי לעיל, התובעת שבויה בידי הצהרתה בסעיף 8 (ג) לחוזה השכירות, כי הנתבעת לא יצרה כלפיה כל מצג בכתב או בעל פה לעניין התאמת המושכר למטרת השכירות. 6.7 די בכך כדי לשמוט את הקרקע תחת רכיב הסיבתיות הגלום בטענת ההטעיה; הנה כי כן ב-ע"א 1581/92 א. ולנטין נ. ד. ולנטין (פ"ד מ"ט (3) 441) עמד בית המשפט על סוגיה זו, ונקבע בין היתר כי עסקינן בשאלה של עובדה וכי על הטוען להטעיה להוכיח כי התקשר בחוזה עקב טעות (שם, בעמ' 452 פיסקה 9). 6.8 אני דוחה איפוא את טענת ההטעיה. 6.9 עם זאת, הגעתי לידי מסקנה כי עצם הפרת חובת הגילוי על ידי הנתבעת במהלך המשא ומתן עולה כדי הפרת חובת תום הלב ודי בה כדי להקים בידי התובעת עילת תביעה מכח סעיף 12(א) לחוק החוזים (השוו: פרשת מבני גזית הנ"ל בפיסקה 18) שבצידה זכותה של התובעת לגבות פיצויים מכח סעיף 12(ב) לחוק האמור. 7. גובה הנזק ורכיביו 7.1 רכיבי הנזק וסכומיו פורטו בסעיף 58 לכתב התביעה וניתן לסווגם כדלקמן: הוצאות משפטיות ושכר טרחת עורך דין 50,000 ₪ הוצאות רישוי לרבות אגרות 80,000 ₪ הוצאות בינוי והתאמה 80,000 ₪ אובדן הכנסות 810,000 ₪ כמו כן נתבע עירבון שנטען כי חולט בסך 50,000 ₪ אך התובעת לא הוכיחה טענה זו ואף נמנעה מהתייחסות לפריט זה בסיכומיה. 7.2 בסעיף 96 לתצהירו טען טארק לסכומים שונים בגין אותם רכיבי נזק. 7.3 הלכה פסוקה היא ואין עוררין עליה כי: "על הנפגע המבקש לקבל פיצויים הנטל ליצור תשתית עובדתית שתאפשר לבית המשפט להעריך את מידת הנזק מזה ואת שיעור הפיצויים מזה. כשם שמידת הנזק אינה עניין שנקבע על פי אומדנא דדיינא כן גם עניין הפיצוי אינו נקבע על פי אומדנא דדיינא" ראו: ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ. מלון טירת בת שבע בע"מ (פ"ד ל"ה (2) 800). באותה הלכה גם נקבע כי במקרים מסויימים בהם לאור טבעו ואופיו של הנזק - קשה להוכיח בדייקנות את מידתו ניתן לבית המשפט שיקול דעת לעריכת אומדן על יסוד הנתונים שבפניו. 7.4 אדון בתחילה ברכיב המשמעותי ביותר שעניינו אובדן הכנסות (תוקן בתצהיר טארק לסכום של 596,043 ₪). 7.4.1 לביסוס רכיב נזק זה צורפו כנספח כ' לתצהיר טארק דוחות הכנסות והוצאות של עודה טארק לשנות המס 2005-2006 בחתימת רו"ח עזיז נור. 7.4.2 עיון בנספחי הדוחות מלמד כי עסקינן בתיעוד חשבונאי המתייחס לעודה טארק להבדיל מן התובעת. ב"כ התובעת טען כי טארק עודה הפעיל את העסק מטעם התובעת (עמ' 3 לפרוטוקול ישיבת 16.11.09) אך טענה זו לא הועלתה בכתב התביעה ואין בידי לקבלה. 7.4.3 לא זו אף זו; רו"ח נור היה מודע לעובדה כי התובעת הינה פלאפל אוריון בע"מ ואישר כי אינו ומעולם לא היה רו"ח של התובעת (עמ' 7 שורות 15-23). 7.4.4 רו"ח נור הסכים בעדותו כי היה צורך להציג את דוחות החברה התובעת (עמ' 8 שורות 1-3) וחזר והטעים כי הדוחות שהגיש מתייחסים להכנסות של טארק ולא לאלו של התובעת תוך שהטעים כי אין בידו מידע לגבי היחס שבין הכנסות התובעת לאלו של טארק (שם, שורות 16-21). 7.4.5 די בכך כדי להפקיע מדוחות אלו כל בסיס ראייתי להוכחת הפסדי התובעת ובהעדר ראיות אחרות - אני דוחה את התביעה לגבי פריט זה לחלוטין. 7.5 שכר טרחת עורך דין והוצאות משפטיות 7.5.1 כמושכל ראשון אצביע על הפער הבלתי מוסבר שבין הסכום שנתבע בפריט זה בכתב התביעה (50,000 ₪) ובין הסכום בו נקב טארק בתצהירו (110,000 ₪). 7.5.2 טארק טען בתצהירו כי הוא והתובעת התחייבו בעל פה לשלם לעו"ד באסטוני סך 100,000 ₪ הכולל את טיפולו מול ועדות הרישוי וכן שכר טרחה בגין הטיפול בתביעה (סעיף 59 לתצהיר). הוצג בפני הסכם שכר טרחה שנערך בדיעבד, ביום 15.2.09 (נספח ט"ז לתצהיר) לפיו התחייבו טארק והתובעת לשלם לעו"ד באסטוני סך 100,000 ₪ בתוספת מע"מ בגין טיפולו המשפטי. עם זאת במהלך עדותו (מיום 16.11.09) הודה טארק כי סכום זה טרם שולם לעו"ד באסטוני (עמ' 104 שורות 19-21). 7.6 על פי הערכתי סכום שכר הטרחה בעבור הטיפול המשפטי בסוגיית הרישוי (להבדיל מן הטיפול בתביעה) הינו בסכום של 50,000 ₪ וכי לאור ממצאי באשר להפרת חובת הגילוי מצד הנתבעת כמו גם הפרת התחייבותה לסייע ככל אשר לאל ידה בהשגת האישורים אני רואה לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 15,000 ₪ הן בבחינת "פיצויים שליליים" (פיצויי הסתמכות) והן בבחינת "פיצויים חיוביים" הנובעים מהפרת תנאי מפורש בחוזה השכירות וזאת מכח הוראת סעיף 12(ב) לחוק החוזים כפי שפורשה ב-ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ. ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ (פ"ד נ"ו (3) 288 בעמ' 300). 7.7 הוצאות רישוי והוצאות בינוי והתאמה 7.7.1 אני רואה לדחות את רכיבי הנזק שעניינם הוצאות רישוי והוצאות בינוי והתאמה. 7.7.2 לא זו בלבד שהסכומים להם טענה התובעת לא הוכחו כדבעי אלא שטארק העיד כי הוא השקיע את הכסף (עמ' 83). יתר על כן, עסקינן בתשלומים אשר התובעת היתה אמורה לשאת בהם ממילא במסגרת אחריותה הכוללת להשגת ההיתרים והרישיונות (סעיפים 8(ב)-8(ג) של חוזה השכירות, כמו גם במסגרת התחייבותה לשאת בעלויות השיפוץ והרחבה של המושכר (סעיף 8(ט) לחוזה האמור. 8. טענות הנתבעת ודחיית התביעה בשל ניסיון לקניית דין 8.1 בסיכום טענותיה הקדישה הנתבעת יריעה נרחבה להרצאת טענתה לפיה הורתה ולידתה של התביעה הינו בקשר הסימביוזי שבין התובעת לעו"ד באסטוני שהוא למעשה בעל השליטה בתובעת והבעלים של הזיכיון והמוניטין במותג פלאפל אוריון. 8.2 הנתבעת טענה כי טארק וכן אחיו גאסר (בעל המניות והמנהל בתובעת) אינם אלא אנשי קש של עו"ד באסטוני אשר ניהל את התביעה בשם התובעת למען האינטרס האישי שלו. 8.3 אין בידי לקבל את טענת הנתבעת. לא זו בלבד שטענתה החריפה לא הועלתה במסגרת כתב ההגנה, אלא שגם התשתית העובדתית העומדת ביסודה לא הוכחה כדבעי ולהלן אנמק: 8.3.1 הוכח בפני כי גאסר עודה הוא הבעלים היחיד והמנהל של התובעת (עמ' 56). 8.3.2 טארק כפר בעדותו בטענה שהוטחה בפניו ולפיה עו"ד באסטוני עומד מאחורי התביעה וטען כי באסטוני הינו עורך הדין גרידא של התובעת (עמ' 56, 47, 46 לפרוטוקול ישיבת יום 16.11.09). 8.3.3 לשיטתי אין בקשרי המשפחה שבין עו"ד באסטוני לבין אשתו של טארק (שם, בעמ' 48) כדי לקבוע שעו"ד באסטוני הינו בבחינת "צילה האחר" של התובעת. 8.3.4 גם העובדה שב"כ הנתבעת נמנע מלזמן את עו"ד באסטוני לדוכן העדים, על מנת לבסס את גירסתו מרחיקת הלכת, פועלת נגדו. 8.4 אשר להיבט המשפטי חוזה השכירות נחתם בין התובעת לנתבעת ולתובעת בתור מי שהתקשרה עם הנתבעת בחוזה השכירות יש עניין של ממש בניהול התביעה שהגישה וזאת לנוכח טענותיה של הנתבעת לפיהן הנתבעת הפרה את החוזה וחטאה בהטעיית התובעת. די גם בכך כדי להפקיע את חותם קניית הדין שביקשה הנתבעת להטביע על מצחה של התובעת (השוו: ע"א 2077/92 שלדון ג. אדלסון נ. ראובן רייף עו"ד ואח' (פ"ד מ"ז (3) 485 בעמ' 507). אני דוחה איפוא את טענת הנתבעת בסוגיה זו. 9. סוף דבר אני דוחה את התביעה ברובה הגדול למעט חיובה של הנתבעת לשלם לתובעת סך של 15,000 ₪ כפיצויים מכח סעיף 12 (ב) לחוק החוזים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. לאור התוצאה אליה הגעתי ובשים לב להתנהלות הנתבעת אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת שכר טרחת עורך דין בסכום של 15,000 ₪. הודעה זכות ערעור. חוזה שכירותהפרת חוזהחוזהשכירות