מהו נכס גובל ?

סוגיית פרשנות הגדרתו של המושג "נכס גובל" בחוק עזר ספציפי זה נדונה על ידי בית המשפט העליון הן במסגרת ע"א 1004/04 בן אברהם נ' עיריית חדרה, פ"ד נ"ט(4) 166 (2005) והן במסגרת עע"מ 4778/06 יוסף ויזר נ' עיריית חדרה (פסק דין מיום 25/2/08). בפסקי דין אלו נקבע כי כדי שנכס ייחשב ל"נכס גובל" צריכה להיות אפשרות טכנית למעבר בין הנכס לבין הרחוב. כן נקבע כי תחום התפרשות הביטוי "כיוצא באלה" שבחלופה השנייה המצויינת בהגדרת "נכס גובל", באשר לגורמים פיזיים החוצצים בין הנכס לרחוב, אינו בלתי מוגבל. כן נקבע כי מצב דברים בו קיימת שורת נכסים החוצצת בין הרחוב לבין הנכס המחוייב אינו נופל בגדר החלופה השנייה ולכן נכס כזה לא ייחשב כנכס גובל. הזיקה הנדרשת בחיוב לפי שיטת ההיטל בין הנכס לבין עבודת התשתית, שבגינה מחוייב בעל-נכס בתשלום ההיטל, היא זיקה מסוג של הנאה מביצוע עבודת התשתית הספציפית. כאשר אין מעבר סביר טכנית בין הנכס לבין הרחוב לא קיימת זיקת הנאה מעבודות התשתית. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הגדרת נכס גובל: הרקע לעתירה: בפני עתירה שהוגשה נגד דרישה לתשלום היטלי פיתוח אשר הושתו על העותרת ביום 15.5.12, במסגרתה הטילה המשיבה, עיריית חדרה, על העותרת, הבעלים של מפעל אליאנס לייצור צמיגים, חיוב בסך של 20,054,069.94 ₪ בגין היטלי סלילת כבישים ומדרכות והיטל תיעול, זאת בגין קרקע ומבנים במתחם מפעל "אליאנס" הנמצא באזור התעשייה של העיר חדרה. יצויין כי המפעל משתרע על פני שני חלקי גושים ועל פני מספר רב של חלקות (גוש 10001 חלקות 33-53, 61-63, 76 (חלק), 81 (חלק), 82 (חלק), 89 (חלק) וגוש 10014 חלקות 2, 4, 70 (חלק), 71, 76 - 94) ומדובר בשטח כולל של כ- 210 דונמים שבתחומם עשרות מבנים, ששטחם הכולל של המבנים הוא כ- 114,000 מ"ר (כך לגרסת המשיבה, כאשר העותרת גורסת כי מדובר במבנים ששטחם הכולל הוא 112,480 מ"ר). עוד יצויין כבר כעת כי לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת המסמכים שהוגשו לעיוני הגעתי למסקנה כי יש לקבל את העתירה באופן שבו תבוטל דרישת התשלום בגין היטלי פיתוח שנשלחה לעותרת מאת המשיבה ביום 15.5.2012. אפרט להלן. טענות הצדדים: העותרת טוענת כי ההיטלים הוטלו על ידי המשיבה מבלי שבוצעו עבודות פיתוח המצדיקות את החיוב; מבלי שבוצעה בנייה חדשה המצדיקה את החיוב; מבלי שהתקיימו דרישות חוקי העזר המהוות תנאי מוקדם לסמכות המשיבה לגבות היטלים; תוך חיוב כפול בגין שטחי מבנים וקרקע שההיטלים הרלוונטיים כבר שולמו בגינם בעבר; בניגוד להתחייבות המשיבה בהסכם פשרה שלא לחייב עוד בהיטלי פיתוח את המבנים והמקרקעין הקיימים במפעל; ובהתבסס על תעריפים שגויים שאינם תואמים את התעריפים הקבועים בחוקי העזר הרלוונטיים. עוד טוענת העותרת כי בדיקת המסמכים שמסרה המשיבה העלתה כי המשיבה ביססה את דרישתה על נתונים לא רלוונטיים ועל מידע חסר; כי בסיס המידע שממנו שואבת המשיבה נתונים ועליו היא מבססת חיובים אינו שלם, באופן הגורר כפל חיוב בגין נכסים שההיטלים כבר שולמו בגינם, ובאופן שאינו מאפשר לייחס מהימנות כלשהי לנתונים שעליהם מתבססת המשיבה בחיובים שהיא מנפיקה; כי כל חישוביה של המשיבה שגויים ומבוססים על הנחות עובדתיות ומשפטיות שגויות; כי העבודות שהמשיבה טוענת כי היא מבצעת כלל אינן עבודות המקימות סמכות חיוב לפי חוקי העזר הרלוונטיים; כי המשיבה נתלית להצדקת הגבייה בעבודות "סלילה", שלא רק שאינן "גובלות" בנכס כלשהו בתחום מפעל אליאנס, אלא חלקן כלל אינן מבוצעות על ידי המשיבה או על חשבונה ואף אינן מבוצעות בכביש עירוני שסלילתו עשויה, בהתקיים תנאים שונים, להקים למשיבה סמכות גבייה מבעלי נכסים גובלים. העותרת מציינת עוד כי בשטח מתחם אליאנס כלולות גם 3 חלקות שהיו בבעלות העותרת ונמכרו בספטמבר 2011 אך אינן חלק משטח המפעל - חלקות 38, 39 ו- 45 בגוש 10001, הנמצאות מחוץ לגדר המפעל ומוקפות בחלקות נוספות (37, 44 ו- 46) שכלל אינן בבעלות העותרת ומצויות מחוץ לגדר המפעל. לטענת העותרת שטח המפעל תחום על ידי נחל חדרה ממזרח, רחוב פרידלנדר מדרום ורחוב בעלי מלאכה ממערב ומצפון. נטען כי הרחובות פרידלנדר ובעלי מלאכה הם רחובות ותיקים שנסללו לפני עשרות שנים, במימון בעלי הנכסים הגובלים (לרבות העותרת). למפעל שתי כניסות: הכניסה הדרומית היא מרחוב פרידלנדר והצפונית מחלקו הצפוני-מזרחי של רחוב בעלי מלאכה. העותרת טוענת כי הרחובות פרידלנדר ובעלי מלאכה נסללו במקור ללא מדרכות. רחוב בעלי מלאכה עודנו עומד במצבו המקורי ואילו ברחוב פרידלנדר בוצעו עבודות בתחילת העשור הקודם, בחלקו הגובל בחלקות הדרומיות שבמפעל ולאורך אותן חלקות נסללה גם מדרכה. לעבודות הסלילה ברחוב פרידלנדר קדמו החלטה של מועצת עיריית חדרה בדבר ביצוע אותן עבודות ופרסומה בהתאם להוראת חוק העזר הרלוונטי. העותרת טוענת כי קיבלה דרישת תשלום בגין עבודות הסלילה ברחוב פרידלנדר ושילמה בשנת 2004 את הסכומים שנדרשו ממנה בגין היטל סלילת מדרכות והיטל בעד הרחבת הכביש. עוד טוענת העותרת כי שנים רבות קודם לכן חוייבה בתשלום היטל תיעול בגין כלל המבנים בשטח המפעל וכי היטל התיעול בגין כל המבנים במפעל שולם במלואו על ידי העותרת. כן טוענת העותרת כי בשנת 2005 החלה לנקוט פעולות שונות להסדרת הרישוי בגין הבנייה בתחומי המפעל, אגב ייזום תוכנית לאיחוד החלקות שבתחום המפעל. העותרת טוענת כי באה אז בדברים עם המשיבה ונדרשה, כתנאי להסדרת היתרי בנייה למבנים שלגביהם חסרו היתרים, לשלם למשיבה היטלי פיתוח (סלילת כבישים ומדרכות, תיעול, ביוב וצנרת מים) בגין כל אותם מבנים שהיו קיימים בפועל אך לא אותר בגינם היתר בנייה בתיקי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. העותרת טוענת כי כפשרה, ובעיקר מתוך התחשבות בטענת נציגי המשיבה באותה עת כי העירייה זקוקה נואשות לכסף, ועל מנת לקדם את קבלת היתרי הבנייה הנחוצים, שילמה העותרת בהתאם לדרישת העירייה סך של 6,000,000 ₪. נטען כי תשלום זה בוצע על פי הסכם פשרה וכנגד הצהרת המשיבה בדבר היעדר תביעות וטענות כלפי העותרת בגין הנכסים והתחייבות המשיבה כי גם בעתיד לא תהיינה לה תביעות וטענות בגין אגרות והיטלים ביחס למקרקעין ולמבנים הקיימים במפעל. יחד עם זאת נקבע כי ההסכם אינו מהווה ויתור מצד המשיבה על חיובים בגין היטלי פיתוח שיגיעו לה כדין בעתיד, ככל שיגיעו, בכפוף לקיום שלושת התנאים המצטברים הבאים: עילתם של ההיטלים הינה עבודות פיתוח חדשות; ביצוע העבודות יחל לאחר חתימת ההסכם; העותרת לא שילמה תשלומים כלשהם בגין אותם היטלים. העותרת טוענת כי תנאים אלה לא התקיימו שכן כלל לא בוצעו עבודות פיתוח חדשות המקימות עילה לחיוב העותרת בהיטלים. עוד טוענת העותרת כי המפעל מוקף כבישים "ותיקים" שסלילתם מומנה בשיטת "דמי השתתפות" שנים רבות לפני חקיקתו של חוק העזר הרלוונטי וסלילה מקורית זו אינה יכולה להוות עילה לחיוב בהיטלים. נטען כי רחובות מייזר, אסטוריה וכביש 5, אליהם התייחסה המשיבה בדרישת התשלום, אינם גובלים בנכס כלשהו במפעל ואין למפעל כל זיקה אליהם. נטען כי גם צומת החרושת אליה התייחסה המשיבה אינה גובלת בנכס כלשהו מהנכסים במפעל וכי צומת זו ממוקמת על כביש ארצי שהינו בבעלות המדינה ובאחריות חברת מע"צ. נטען כי עבודות השדרוג בצומת התבצעו על ידי מע"צ ובמימונה ולא על ידי המשיבה וכי עבודות אלה אינן בבחינת "סלילה חדשה" שהייתה יכולה להצדיק חיוב בהיטל שכן מדובר בצומת ותיקה שכבר הייתה סלולה. העותרת טוענת גם כי דרישת התשלום נשוא העתירה פגומה מיסודה. נטען כי דרישת התשלום נחזית כמסתמכת על בקשה לאישור העברת זכויות אולם כלל לא הוגשה בקשה כזאת ביחס לשטח המפעל או לאיזה מן הנכסים הכלולים בו ואפילו הייתה מוגשת לא היה הדבר מקנה עילה עצמאית לחיוב בהיטלי פיתוח. עוד נטען כי דרישת התשלום נחזית כנובעת מביצוע עבודות אולם כלל לא מבוצעות עבודות רלוונטיות שיש בהן כדי להצדיק את דרישת התשלום. כן נטען כי דרישת התשלום נחזית כמתייחסת לשטחים שלא שולמו בעדם ההיטלים בעבר אולם בגין כל השטחים ההיטלים שולמו. עוד טוענת העותרת כי עילות החיוב שבעניינן נשלחה דרישת התשלום לעותרת התיישנו. כן נטען כי קיים שיהוי מנהלי שכן המשיבה ידעה כי עומדת לה עילה לחיוב ואף שלחה דרישות תשלום וגבתה כספים על בסיס אותן עילות, אלא שבחלוף למעלה מ-10 שנים (בנוגע לסלילה) או 17 שנים (בנוגע לתיעול) החליטה המשיבה לשלוח בגין אותן עילות דרישת תשלום נוספת עבור שטחים שלטענתה לא חוייבו בעבר. נטען כי העותרת הסתמכה על דרישות התשלום שנשלחו לה בעבר ואף בשנת 2005, אגב ניסיון לחייבה פעם נוספת, קיבלה בתמורה לתשלום של 6 מיליוני ₪ התחייבות מפורשת מהמשיבה כי לא תחוייב שוב. נטען כי התנהגות המשיבה עולה כדי שיהוי וויתור, לא כל שכן כאשר מביאים בחשבון את התחייבות המשיבה בהסכם הפשרה משנת 2005. כן נטען כי דרישת התשלום כוללת חיוב בכפל בניגוד לעיקרון חד-פעמיות ההיטל, שכן היטל התיעול שולם כבר בגין כלל השטח הבנוי במפעל, שולמו גם היטל סלילת כבישים והיטל סלילת מדרכות בגין החלקות והמבנים הגובלים ברחוב פרידלנדר וכן התשלום שנעשה במסגרת הסכם הפשרה נועד לכסות את כל הנכסים הקיימים במפעל בעבור תשלומים בעד עבודות שביצוען החל לפני חתימת ההסכם. נטען כי הטבלה שערכה המשיבה אינה נכונה ואינה משקפת נכון את השטחים שבעדם כבר שולמו על ידי העותרת היטלי הפיתוח. העותרת טוענת כי המשיבה ציינה בדרישת התשלום ששלחה כי אחת העילות הנטענות להטלת החיובים היא בקשה שהוגשה לה לאישור העברת זכויות בנכס. העותרת טוענת כי לא הגישה בקשה כזו למשיבה. ככל הידוע לעותרת בקשה לאישור להעברת זכויות הוגשה למשיבה על ידי מי שקנה מהעותרת 3 חלקות, אשר לא היו חלק מהמפעל. נטען כי מדובר בחלקות שבינן לבין המפעל מפרידים לא רק גדר המפעל אלא גם נכסים נוספים אשר שייכים לצדדים שלישיים. נטען כי הבקשה הוגשה אך ורק ביחס לאותן שלוש חלקות ואינה יכולה להצדיק דרישה לתשלום בגין חלקות אחרות לא כל שכן בגין חלקות שאינן מהוות חלק מאותה חטיבת קרקע בפרט. עוד טוענת העותרת כי דרישת התשלום כוללת חיוב בשיעור של 100% בגין היטל סלילת כבישים והיטל סלילת מדרכות וזאת בגין קרקעות ומבנים בחלקו הצפוני של המפעל (בניכוי שטח בנוי של 29,976 מ"ר) וכן בגין 3 החלקות שנמכרו, אך המשיבה לא ביצעה ואינה מבצעת עבודות סלילה המבססות עילה לדרישת התשלום שכן המשיבה אינה מבצעת עבודות סלילה ברחובות הגובלים בנכסים אלו. באשר לחלקות הצפוניות במפעל טוענת העותרת כי הן אינן נחשבות לגובלות ברחוב פרידלנדר. נטען כי בין רחוב פרידלנדר לבין אותן חלקות מפרידות החלקות הדרומיות של מפעל אליאנס, המהוות נכסים נפרדים העומדים בפני עצמם ואשר כבר חוייבו בתשלום היטל אגב ביצוע העבודות ברחוב פרידלנדר. נטען כי לחלקות הצפוניות במפעל גישה מרחוב בעלי המלאכה דרך שער הכניסה הצפוני של המפעל. עוד נטען כי המשיבה מושתקת כיום מלטעון שהחלקות הצפוניות במפעל גובלות ברחוב פרידלנדר משום שהתנהגותה שלה בעבר, עליה הסתמכה העותרת, העידה אחרת. העותרת טוענת כי הסתמכה על דרישת התשלום שנשלחה לה בעקבות תחילת העבודות ברחוב פרידלנדר ושילמה את הסכומים שנדרשה לשלם. עוד נטען כי כל עילת חיוב בגין העבודות ברחוב פרידלנדר, ככל שעמדה למשיבה בעקבות ביצוע העבודות, התיישנה זה מכבר ומיצתה עצמה בהסכם הפשרה ועל פי עקרון חד פעמיות ההיטל. כן נטען כי עבודות הרחבת כביש ברחוב פרידלנדר וכן ברחוב בעלי המלאכה, לכשתבוצענה, יכולות לכל היותר להקים עילה לחיוב בהיטל חלקי בשיעור 40% כמפורט בסעיף 7 לחוק העזר לסלילת רחובות. העותרת טוענת כי המשיבה לא התחשבה בכך שהמפעל תחום משלושה עברים על ידי כבישים ותיקים שמומנו באמצעות דמי השתתפות וכי חלפו עשרות שנים מאז סלילת הכבישים האמורים. נטען כי המשיבה מושתקת מלטעון שלא שולמו בעד הנכסים במפעל דמי השתתפות בגין סלילת אותם כבישים. עוד נטען באשר להיטל התיעול כי האכרזה על איזור איסוף אחד בכל העיר חדרה מנוגדת לטופוגרפיה ולתוכנית האב לתיעול של העיר חדרה ולכן אין תוקף לחיובים כלשהם של עיריית חדרה בגין היטל תיעול. כן נטען כי התעריפים הנקובים בדרישת התשלום אינם תואמים את אלה הנקובים בתוספות של חוקי העזר וכוללים חיובי יתר. נטען גם כי דרישת התשלום מבוססת על איסוף נתונים שגוי ולוקה בחסר מטעם המשיבה. עוד נטען כי הימנעות המשיבה משנת 2006 ועד היום מדרישת תשלום בעקבות ביצוע תשתיות הגובלות/משרתות את הנכסים מעידה כי לא קמה עילה לחיוב בהיטלים ולכל הפחות מעבירה את הנטל להוכיח את תקינות הדרישות לפתחה של המשיבה. המשיבה טוענת כי מסך השטחים לחיוב בדרישת החיוב הופחתו מלכתחילה, בין היתר, שטחי קרקע ומבנים אשר שולמו בגינם תשלומי עבר בהיטל סלילה (גוש 10001 חלקות 70, 76 - 80, 84 - 93 וגוש 10014 חלקות 62 ו- 72) וכן הופחתו גם שטחי מבנים בסך 29,976 מ"ר שנמצאו בחריגות בנייה ובלא היתר בנייה ותשלומים נוספים ששולמו בעדם, בין היתר, היטלי סלילה ותיעול. המשיבה טוענת כי בתקופות שבין השנים 2006-2011 ואף קודם לכן ביצעה עבודות פיתוח והתקנת תשתיות עירוניות, בין היתר, ברחובות פרידלנדר, אסטוריה, מייזר ובעלי המלאכה, הגובלים פיזית בנכס העותרת. העבודות כללו הנחת קו ניקוז, סלילת כביש דו-מסלולי, הנחת קווי מים ותשתית ביוב, ועלות הפרוייקט בהיקף של מיליוני שקלים. נטען כי חיוב העותרת בהיטלי הפיתוח נעשה כדין בהתאם להוראות חוק העזר לחדרה (סלילת רחובות), התשנ"ה - 1994 וחוק העזר לחדרה (תיעול), התשנ"ב - 1992. נטען כי ביום 20.9.11 פנתה העותרת למשיבה בבקשה לקבל אישור העברת זכויות לרשם המקרקעין ביחס לשלוש חלקות (חלקה 81 בגוש 10001 וחלקות 91 - 94 בגוש 10014 המצויות בתוך מתחם מפעל אליאנס) בעניין הסכם מכר שבין אליאנס לבין חדרה סיטי סנטר השקעות וייזום בע"מ. לאחר פניית העותרת למשיבה בבקשה לאישור העברת זכויות לרשם המקרקעין ביצעה המשיבה בדיקת סקר בדבר חובת העותרת בתשלום היטלי פיתוח ומצאה כי העותרת לא שילמה היטלי פיתוח בגין מלוא שטחי הבנייה והמקרקעין שבבעלותה. נטען כי עבודות הפיתוח לרבות סלילת כביש ומדרכה והתקנת תיעול ברחובות הגובלים בנכס התבצעו בשלבים בהתאם להוראות חוק העזר ובהתאם להחלטות מועצת העיר. נטען כי בקטע הרחובות הגובלים פיזית בנכס העותרת לא היו קיימים כבישים תקניים או רחובות סלולים וסלילת הרחובות הוסדרה לראשונה במסגרת עבודות הפיתוח נשוא דרישת החיוב דנן. נטען כי בין השנים 2005-2006 התגלו בנכס העותרת חריגות בנייה בהיקף נרחב ביותר לגביהן לא הסדירה העותרת עד היום היתרי בנייה. חריגות הבנייה שהתגלו בהיקף של כ- 29,976 חוייבו בתשלום היטלי פיתוח ואגרות בנייה בשנת 2005 ובין הצדדים נחתם הסכם פשרה להסדרת תשלומי החובה ביחס לבנייה החורגת בהיקף הנ"ל. המשיבה טוענת כי דרישת החיוב והסכם הפשרה שנחתם בעניינה בשנת 2005 באו להסדיר את חובות העותרת בגין תשלומי היטלי פיתוח בעד הבנייה החורגת בלבד. המשיבה טוענת בכתב התשובה לעתירה כי הנכס של העותרת נמצא במתחם סגור ומגודר בין הרחובות פרידלנדר, אסטוריה, בעלי המלאכה, מייזר וכביש מס' 5, בתחום השיפוט של המשיבה. לטענת המשיבה היא ביצעה בתקופות שבין השנים 2006 - 2010 ואף קודם לכן עבודות פיתוח והתקנת תשתיות עירוניות, בין היתר, ברחובות פרידלנדר, אסטוריה, מייזר ובעלי המלאכה, שלטענת המשיבה הינם גובלים פיזית בנכס העותרת. נטען כי העבודות כללו הנחת קו ניקוז, סלילת כביש דו-מסלולי, הנחת קווי מים ותשתית ביוב, ועלות הפרוייקט הינה בהיקף של מיליוני שקלים. נטען כי הסכם הפשרה בין העותרת למשיבה קובע מפורשות כי תכלית ההסכם הינה להסדיר את תשלום היטלי הפיתוח ואגרות הבנייה בגין תוספות בנייה בשטח 29,976 מ"ר בלבד ומהווה ביטוי חד וברור לאומד דעת הצדדים עובר לחתימת ההסכם אשר בא להסדיר את חובות העותרת בגין הבנייה החורגת שהתגלתה בנכס. נטען כי בהתאם לאמור בסעיפי הסכם הפשרה לא נדונה כל טענה אחרת או דרישה נוספת, אלא רק החיוב עצמו. נטען כי דברים אלה מקבלים חיזוק ראייתי חיצוני גם ממסמכים נוספים אשר מצויים ברשות העותרת, כמו נספח י"ד לעתירה, בו ציין מהנדס העיר במכתב למנכ"ל העותרת במפורש כי דרישת החיוב שהוצאה הינה בגין הבנייה החורגת והיא נוגעת "לחלקיות המבנים" הקיימים בנכס והבהיר כי "החיוב בגין רכיב הקרקע ייבדק בנפרד". נטען כי כוונת הצדדים הייתה להסדיר את תשלומי החובה בגין הבנייה החורגת ולא מעבר לכך. המשיבה טוענת כי העותרת לא צירפה אסמכתא כלשהי השוללת או מאיינת את הנדרש ממנה בדרישת החיוב בהיטלי פיתוח ונטען כי נטל הבאת הראיות וחובת ההוכחה בעניין זה מוטלים על כתפי העותרת. נטען כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת חוסר תום ליבה של העותרת שכן העותרת נוהגת בכתב העתירה בחוסר יושר כאשר היא נמנעת מלציין את מלוא הפרטים המצויים ברשותה אודות המצב המשפטי והתכנוני בנכס ומעלה טענות בניגוד לתקנת הציבור בחוסר תום לב. כן נטען כי יש לדחות את העתירה מאחר שבזיקה לנכס בוצעו עבודות סלילה ותיעול המקימות עילה וזכות חוקית בידי המשיבה לגביית היטלי פיתוח. נטען כי המשיבה ביצעה עבודות פיתוח בגובל לנכס העותרת ובזיקה אליו והעותרת נדרשה לשלם היטלי פיתוח בהתאם ובכפוף לעקרון חד פעמיות ההיטל. נטען כי העותרת אינה נדרשת לשלם כפל תשלום אלא נדרשת לשלם לראשונה את היטלי הפיתוח בגין השטחים המפורטים בדרישת התשלום ביחס למבנים או שטחים אשר בגינם לא חוייבה בהיטלי פיתוח או תשלום חובה אחר בעבר. עוד טוענת המשיבה כי טענות העותרת בדבר פנייתה למשיבה בבקשה לקבלת תעודה לרשם המקרקעין לוקות בחוסר תום לב ואי דיוקים. נטען כי ביום 20.9.11 פנתה העותרת למשיבה בבקשה לקבל אישור העברת זכויות לרשם המקרקעין ביחס לשלוש חלקות: חלקה 81 בגוש 10001 וחלקות 91-94 בגוש 10014, המצויות בתוך מתחם מפעל אליאנס, בעניין הסכם מכר שבין אליאנס חברה לצמיגים בע"מ לבין חדרה סיטי סנטר השקעות וייזום בע"מ (להלן: "עסקת המכר הראשונה"). המשיבה טוענת כי ביצעה בדיקת סקר מקיפה בדבר חובת העותרת בתשלום היטלי פיתוח ומצאה כי העותרת לא שילמה היטלי פיתוח בגין מלוא שטחי הבנייה והמקרקעין שבבעלותה. המשיבה טוענת כי טענת העותרת כי הפנייה למשיבה נגעה לשלוש חלקות אחרות (חלקות 38, 39 ו- 45 בגוש 10001 המצויות מחוץ לגדר המתחם במפעל אליאנס) מתייחס לעסקת מכר אחרת בין אליאנס חברה לצמיגים בע"מ לבין חברת משק יעקבס נכסים בע"מ (להלן: "עסקת המכר השנייה"). נטען כי מדובר בשתי עסקאות מכר מקרקעין שונות אך העותרת נמנעה מלציין בעתירה את דבר עסקת המכר הראשונה ואף טענה כי לא ידוע לה על בקשות כלשהן לקבלת אישורים לטאבו מלבד בקשת הקונה בעסקת המכר השנייה. המשיבה טוענת כי חוקי העזר קובעים שלושה מועדי גביית היטל כאשר המועד השלישי הוא בעקבות בקשה לקבלת אישור העירייה לרשם המקרקעין. כך מבטיחה המשיבה את גביית מלוא היטלי הפיתוח ותשלומי החובה מכלל בעלי הנכסים בתחומה ללא זיקה למועד ביצוע העבודות או למועד הגשת בקשה להיתר בנייה. נטען כי מחד העותרת טרם הסדירה את המצב התכנוני בנכס וטרם הוציאה היתרי בנייה כנגד הבנייה החורגת שהתגלתה בנכס בהיקף עצום ומאידך טוענת העותרת לפגם פרוצדוראלי מצידה של הרשות המקומית. באשר לעבודות הפיתוח שבנדון טוענת המשיבה כי שלב א' של הפיתוח בוצע בין השנים 2004 - 2006 ברחובות מייזר וכביש מספר 5 בהיקף כולל של כ- 5,110,710 ₪. שלב ב' של עבודות הפיתוח בוצע על ידי המשיבה בין השנים 2006 - 2008 ברחובות פרידלנדר ואסטוריה הגובלים בנכס העותרת בהיקף של 4,889,032 ₪. עבודות הסלילה ברחובות אלו כללו עבודות עפר, הכנה ופירוק, עבודות אספלט והנחת מצעים. עבודות הסלילה ברחוב אסטוריה כללו בין היתר עבודות פיתוח בחלקה 70 בגוש 10014 המצוייה בבעלות העותרת ולטענת המשיבה משיקה פיזית לנכס העותרת. בנוסף יזמה המשיבה בין השנים 2010 - 2011 ביצוע פרוייקט עבודות סלילה בשיתוף מ.ע.צ. בצומת אליאנס בין הרחובות החרושת ובעלי המלאכה. נטען כי קטע מרחוב בעלי המלאכה הגובל בנכס העותרת הורחב הכביש, נסללה מדרכה חדשה והתווסף בו נתיב נסיעה נוסף. כן נטען כי המשיבה ביצעה עבודות תיעול וניקוז בהיקף נרחב באזור התעשייה כולו, לרבות אך לא רק ברחוב פרידלנדר ואסטוריה הגובלים בנכס העותרת. עבודות התיעול והניקוז כללו בין היתר התקנת מערכות (מעבירי מים) לתיעול מי גשמים ובורות ניקוז מי גשמים. נטען כי עבודות הניקוז ברחובות הגובלים לבדם בוצעו בהיקף תקציבי של 1,366,356.25 ₪ וכללו ביצוע תאי קליטה תיעול ניקוז ומעבירי מים והנחת צנרת ניקוז באורך כולל של כ-2 קילומטר. המשיבה צירפה לכתב תשובתה לעתירה מסמכים בעניין עבודות אלה. לטענת המשיבה, על רקע ביצוע עבודות תשתית נרחבות של המשיבה, על יסוד האמור בהסכם הפשרה ומשנתבהרה העובדה כי עובר לפניית העותרת בבקשה לקבל את אישור המשיבה לרשם המקרקעין נמצא כי בגין הנכס לא שולמו היטלי פיתוח כנדרש על פי דין, פנתה המשיבה בדרישה לתשלום היטלי הפיתוח שבנדון, זאת לאור חובת ההשתתפות החלה על העותרת בהוצאות המשיבה בהקמת התשתיות המוניציפאליות בגין שטחים הנמצאים בחזקת העותרת. המשיבה טוענת כי בעקבות סלילת כביש גובל בנכס חב בעל הנכס בתשלום היטל סלילה בהתאם להוראות סעיף 4(א) לחוק עזר לסלילה וכי העותרת הינה בעלת הנכס עובר לביצוע עבודות הסלילה ולכן היא חבה בתשלום היטל סלילה כל עוד לא שילמה היטל זה יותר מפעם אחת בעד אותו נכס. נטען כי כל שלב חדש של סלילה הינו בגדר סלילה המקימה לעירייה עילת חיוב בהיטל, על פי סעיף 3(א) לחוק עזר לסלילה. נטען כי רחובות פרידלנדר ואסטוריה הגובלים ומשיקים פיזית בנכס העותרת נסללו ואף הורחבו על ידי המשיבה קודם להוצאת החיוב. עוד נטען כי אין לקבל את טענת העותרת לפיה רק חלקות אשר משיקות פיזית ברחוב בו בוצעו עבודות הפיתוח חייבות בהיטל ואין לחייב אותה בתשלום היטלים בגין החלקות המצויות בתוך המתחם המגודר שבבעלותה, המצויות במרחק מן הרחוב. נטען כי בהתאם לסעיף 1 לחוק העזר לסלילה בין אם יש גישה בין הנכס לרחוב ובין אם לאו, לרבות גישה לרחוב דרך נכס אחר, ייחשב הנכס כ"נכס גובל". כן נטען כי היטל הסלילה מחושב על יסוד ממוצע עירוני של עלויות סלילת כבישים בכל חלקי העיר וזאת בלי קשר להוצאות הסלילה בפועל של כביש מסויים. נטען גם כי אף אם בית המשפט היה סובר כי נכס העותרת אינו גובל בעבודות פיתוח מוניציפאליות עדיין די בעבודות שבוצעו בצומת אליאנס וברחוב בעלי המלאכה כדי להקים למשיבה זכות חוקית ועילה נפרדת לחיוב העותרת בהיטלי הפיתוח. נטען כי אין רלוונטיות לזהות מבצע העבודות או מי נשא במימון הישיר של ביצוע התשתיות וגם במקום בו התשתיות העירוניות הוקמו על ידי גורם אחר פרט לעירייה, כגון מ.ע.צ., עדיין עומדת לעירייה הסמכות והזכות לגבות היטל סלילה שכן בעל הנכס נהנה מיתר תשתיות הכבישים והמדרכות העירוניות שמומנו על ידי העירייה. באשר להיטל התיעול טוענת המשיבה כי היא ביצעה ומבצעת עבודות תיעול נרחבות בהתאם לתוכנית אב לתיעול בכל תחום שיפוטה לרבות באזור הנכס שבנדון. עוד נטען כי על פי חוק העזר לתיעול היטל תיעול יוטל על בעל נכס המצוי באזור איסוף. נטען כי העותרת הינה בעלת הזכויות בנכס עובר לביצוע עבודות התיעול והיא חבה בתשלום היטל על פי חוק העזר. כן נטען כי לפי השיטה ההיטלית ניתן לגבות היטל תיעול מאיזור האיסוף, שהוא כל תחום השיפוט העירוני, וההיטל ישולם על ידי בעל הנכס הנמצא באיזור האיסוף. המשיבה טוענת כי העותרת מעולם לא נשאה בתשלום היטל תיעול בגין רכיב הקרקע הנקוב בדרישת התשלום וכי תשלומי עבר אשר שולמו על ידי העותרת בגין רכיב הבנייה (באופן חלקי) הופחתו מדרישת החיוב. באשר לטענות העותרת כי לא קיבלה הודעה על החלטת העירייה על ביצוע תשתיות טוענת המשיבה כי עומדת לזכותה חזקת תקינות המעשה המנהלי ועצם ביצוע העבודות מעיד על כך שנתקבלה החלטה כדין על ביצוען או מימונן. בכל מקרה נטען כי מדובר בפגם פרוצדוראלי שאין בו כדי לאיין את החיוב. עוד נטען כי תעריפי החיוב תואמים את הוראות חוקי העזר. נטען כי היה על העותרת לבצע את חישוב ההצמדה למדד לתעריף היטל התיעול מחודש יולי 1991 ולא מחודש אוקטובר 1991, כפי שעשתה בטעות. ביחס לתעריפי היטלי הסלילה מבהירה המשיבה כי קודם להוצאת החיוב ניהלו הצדדים ביניהם שיחות ותכתובות לבירור הנושא ומשכך מועד הוצאת דרישת התשלום הושהה בפועל כך שדרישת החיוב הוצאה רק בסוף חודש מאי ולא חושב לפי מדד חודש מרץ כפי שסברה העותרת בטעות. בנוגע לטענות העותרת בדבר מניעות, ויתור, השתק והתיישנות טוענת המשיבה כי רשות מקומית שלא גבתה היטלי פיתוח במועד ביצוע עבודות התשתית אינה מנועה מלעשות כן במועד מאוחר יותר וכי די אם המשיבה תצביע על רחוב אחד בלבד בו בוצעו עבודות פיתוח בתקופת 7 השנים האחרונות על מנת שתוכל לדרוש תשלום היטלים בגינן. נטען כי דרישת התשלום הוצאה בהתאם להוראות חוקי העזר ובמקרה דנן בוצעו עבודות התקנת תשתיות חדשות בהיקף רחב בזיקה לנכס העותרת במהלך 7 השנים האחרונות. העותרת טוענת בתגובה לטענות המשיבה כי מאחר שעסקת הרכש שאליה מתייחסת המשיבה בתשובתה בוטלה על ידי שני הצדדים ב"כ העותרת לא הייתה מודעת שהוגשה בקשה לטאבו אך בכל מקרה אין בבקשה זו עילה לחיוב בהיטלים. עוד נטען כי רחוב פרידלנדר הוא הרחוב היחיד מבין כל הרחובות שהמשיבה טוענת שביצעה בהם עבודות שגובל בנכסים מתוך המפעל וכי העבודות ברחוב זה החלו בשנת 2002 ולא בשנת 2006 ולכן הסכם הפשרה שבו ויתרה המשיבה על כל גבייה בגין עבודות שביצוען התחיל לפני חתימתו חל במקרה זה ואין מקום לחיוב בהיטלים. העותרת טוענת כי בנוגע לסלילת כביש ומדרכה והרחבת הרחוב ברחוב פרידלנדר נשלחה לעותרת דרישת תשלום בשנת 2002 ואף שולמה בשנת 2004 על ידי העותרת. נטען כי ביצוע בשלבים של סלילת רחוב לא מקים אינספור עילות לחיוב על אותו כביש וכי העותרת כבר שילמה את היטל סלילת הרחוב. בכל הנוגע להסכם הפשרה משנת 2005 טוענת העותרת כי בסיפא לסעיף 6 להסכם הפשרה כתוב מפורשות שהמשיבה מוותרת על אגרות והיטלים בכל הקשור למקרקעין או לבנייה הקיימת ולא רק ביחס ל- 29,000 מ"ר שאת היתרי הבנייה בעניינם ביקשה העותרת להסדיר במסגרת אותו הסכם. עוד נטען כי אין מדובר בעבודות חדשות ברחוב פרידלנדר אלא בעבודות שהחלו בשנת 2002 ועל כן לא חל הסייג הקבוע בהסכם הפשרה שלפיו ניתן לחייב בהיטלים בגין עבודות חדשות שביצוען יחל לאחר חתימת ההסכם. העותרת טוענת גם כי מכתב התשובה של המשיבה עולה כי כל העבודות שהמשיבה מתארת שביצעה ומצדיקות את החיוב בוצעו באיזור התעשייה מכוח אותה החלטת מועצה משנת 2000 בדבר ביצוע עבודות שונות באיזור התעשייה, זאת מלבד עבודות חדשות שבוצעו על ידי מ.ע.צ. בצומת שאינה גובלת במפעל ומדובר בכביש ארצי של מ.ע.צ. שאינו מקים עילת חיוב. דיון ומסקנות: לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת המסמכים שהוגשו לעיוני הגעתי למסקנה כי יש לקבל את העתירה באופן שבו תבוטל דרישת התשלום בגין היטלי פיתוח שנשלחה לעותרת מאת המשיבה ביום 15.5.2012. המשיבה תהיה רשאית לבדוק מחדש את החיובים שיש להטיל על העותרת בגין עבודות הפיתוח שבוצעו ולשלוח דרישת תשלום חדשה אם תמצא כי נותרו חיובים שטרם שולמו בכפוף למפורט להלן. המשיבה מבססת את דרישת התשלום שבנדון על עבודות פיתוח שבוצעו בין השנים 2006-2010 ברחובות אסטוריה, פרידלנדר, כביש מס' 5 ורחוב מייזר וכן עבודות סלילה או הרחבה של כבישים ומדרכות שבוצעו בין השנים 2011-2012 ברחוב החרושת ועבודות פיתוח נוספות המתוכננות להתבצע ברחוב זה (דרישת התשלום צורפה כנספח א' לעתירה וכן כנספח א' לכתב התשובה של המשיבה). כפי שטוענת העותרת, והמשיבה אינה מכחישה טענה זו, הרחוב היחיד מבין הרחובות המצויינים בדרישת התשלום שבנדון שהינו גובל פיזית בנכס של העותרת הינו רחוב פרידלנדר. כמו כן, מעיון במפה עולה כי צומת החרושת הינה סמוכה לחלקה אחת מהחלקות השייכות לעותרת והמצויינות בדרישת התשלום. בכל הנוגע לשאר הרחובות המצויינים בדרישת התשלום טוענת המשיבה כי גם אם קיים נכס אשר מפריד בין רחובות אלה לבין הנכס של העותרת, עדיין ניתן לחייבה בגין עבודות הפיתוח ברחובות אלו, אשר אינם גובלים פיזית בנכס של העותרת. על פי חוק עזר לחדרה (סלילת רחובות), התשנ"ה - 1994, "נכס גובל" מוגדר כ"נכס הגובל רחוב או קטע מרחוב, בין שיש מאותו רחוב או קטע מרחוב גישה לנכס ובין אם אין לאו, לרבות - נכס שיש גישה אליו מאותו רחוב גובל או קטע מרחוב גובל דרך נכס אחר, דרך מדרכה, דרך סמטה, דרך מדרגות או כיוצא באלה; נכס שבינו לבין רחוב גובל או קטע מרחוב גובל יש תעלה, ביב, חפירה, רצועת ירק, נטיעות, שדרה או כיוצא באלה, כולם או מקצתם;". סוגיית פרשנות הגדרתו של המושג "נכס גובל" בחוק עזר ספציפי זה נדונה על ידי בית המשפט העליון הן במסגרת ע"א 1004/04 בן אברהם נ' עיריית חדרה, פ"ד נ"ט(4) 166 (2005) והן במסגרת עע"מ 4778/06 יוסף ויזר נ' עיריית חדרה (פסק דין מיום 25/2/08). בפסקי דין אלו נקבע כי כדי שנכס ייחשב ל"נכס גובל" צריכה להיות אפשרות טכנית למעבר בין הנכס לבין הרחוב. כן נקבע כי תחום התפרשות הביטוי "כיוצא באלה" שבחלופה השנייה המצויינת בהגדרת "נכס גובל", באשר לגורמים פיזיים החוצצים בין הנכס לרחוב, אינו בלתי מוגבל. כן נקבע כי מצב דברים בו קיימת שורת נכסים החוצצת בין הרחוב לבין הנכס המחוייב אינו נופל בגדר החלופה השנייה ולכן נכס כזה לא ייחשב כנכס גובל. הזיקה הנדרשת בחיוב לפי שיטת ההיטל בין הנכס לבין עבודת התשתית, שבגינה מחוייב בעל-נכס בתשלום ההיטל, היא זיקה מסוג של הנאה מביצוע עבודת התשתית הספציפית. כאשר אין מעבר סביר טכנית בין הנכס לבין הרחוב לא קיימת זיקת הנאה מעבודות התשתית. מעיון במפה ניתן לראות כי בין הנכסים השייכים לעותרת ובין הרחובות המצויינים בדרישת התשלום (פרט לרחוב פרידלנדר וחלק מצומת החרושת, כאמור לעיל) אין גבילות פיזית ואף אין גישה ישירה לנכסי העותרת מרחובות אלה דרך נכס אחר, דרך מדרכה, דרך סמטה וכיוצא באלה, שכן נכסים רבים וחלקות רבות מפרידים בין נכסי העותרת ובין הרחובות הללו. יצויין כי נכס העותרת גובל ברחוב פרידלנדר, המצטלב עם רחוב מייזר בקצהו של רחוב מייזר, אך נראה מהמפה כי לא ניתן להגיע לנכס העותרת מרחוב מייזר ישירות מבלי לעבור תחילה ברחוב פרידלנדר. בנסיבות אלו אין לראות ברחוב מייזר כרחוב גובל בנכס העותרת כאשר רק קצהו מגיע לנכסי העותרת ויש לעבור תחילה ברחוב פרידלנדר כדי להגיע לנכסי העותרת מרחוב זה. כך גם אין לראות בשאר הרחובות המצויינים בדרישת התשלום (פרט לרחוב פרידלנדר וחלק מצומת החרושת, כאמור לעיל) כרחובות גובלים, שכן הם אינם עונים לדרישות חוק העזר לסלילה בכל הנוגע להגדרת נכס גובל. לצורך הבהרת התמונה ניתן לעיין בתצ"א שהוגשו לבית המשפט במסגרת תיק זה וכן במפה המצוייה בקישור הבא לאתר המפות הממשלתי, שם ניתן לראות גם את החלוקה לגושים וחלקות: מהאמור לעיל ניתן להסיק כי יש לקבל את טענות העותרת בכל הנוגע לאי גבילותם של חלק מהרחובות המצויינים בדרישת התשלום לנכסי העותרת, שכן, כאמור, רק רחוב פרידלנדר וחלק מסויים מצומת החרושת גובלים למעשה בנכסי העותרת ויתר הרחובות המצויינים בדרישת התשלום אינם עונים להגדרת "נכס גובל" כמפורט לעיל. כבר מטעם זה סבורני כי יש לבטל את דרישת התשלום שנשלחה לעותרת על ידי המשיבה ואם ברצונה של המשיבה לחייב את העותרת בהיטלי פיתוח בגין הרחובות שהינם גובלים לנכסי העותרת, עליה לערוך תחשיב מחודש ולהגיש לעותרת דרישת תשלום חדשה בהתאם לאמור לעיל ובכפוף לדברים שיפורטו בהמשך. מעבר לאמור לעיל, יש להמשיך ולבדוק את שאר טענות העותרת, ומתברר כי העותרת טוענת כי גם בנוגע לרחוב שלטענת העותרת עצמה גובל בנכס העותרת לא ניתן לחייבה, שכן לטענת העותרת כבר שילמה בגין סלילת או הרחבת הכביש ברחוב פרידלנדר בעבר. המשיבה עצמה מאשרת כי חלק מעבודות הפיתוח החל ביצוען עוד טרם שנת 2006. כן מאשרת המשיבה כי העותרת אינה צריכה לשלם היטלים פעם נוספת בגין נכס שכבר שילמה בגינו בעבר. לטענת המשיבה, הגורמים הרלוונטיים אצל המשיבה בדקו את הדברים קודם להוצאת דרישת התשלום והעותרת לא שילמה בעבר היטלי פיתוח בגין השטחים שנקובים בדרישת התשלום. המשיבה אף לא סתרה את טענות העותרת לפיהן היטלי הפיתוח הוטלו עליה בגין עבודות שבוצעו בהתאם להחלטת המשיבה מיום 12.3.2000. המשיבה טוענת לעניין זה כי העבודות בוצעו בשלבים ולכן ניתן לחייב בהיטלים על פי השלבים שבוצעו. העותרת הגישה ביחד עם עתירתה את הודעת התשלום עבור סלילת כביש ומדרכה ברחוב פרידלנדר שנשלחה אליה ביום 18.3.2002, במסגרתה התבקשה העותרת לשלם היטל סלילת כבישים והיטל סלילת מדרכות בגין הנכס שבבעלותה בגוש 10014 חלקות 70, 76 - 80, 84 - 93, היטל המסתכם ב- 4,984,649.30 ₪. יצויין כי בדרישת התשלום משנת 2002 ישנן חלקות רבות המופיעות גם בדרישת התשלום משנת 2012 ועובדה זו סותרת את טענת המשיבה כי העותרת אינה מחוייבת כעת בדרישת התשלום שבנדון בגין נכסים שכבר חוייבה בגינם בעבר. כלומר, על פניו נראה כי העותרת מתבקשת לשלם שוב היטלים בגין אותם נכסים (או לפחות חלק ניכר מהם) שבגינם חוייבה כבר בעבר וכי לא נסתרה טענת העותרת כי מדובר בעבודות שבוצעו בהתאם לאותה החלטה משנת 2000, רק שהעבודות בוצעו בשלבים, כטענת המשיבה. מסעיף 4 לחוק העזר לסלילה חדרה עולה כי "חייב אדם שהוא בעל נכס גובל ביום התחלת הסלילה או אחריו למעט בעל נכס שהוא שטח חקלאי, בתשלום היטל בעד סלילת כביש ובעד סלילת מדרכה, ובלבד שלא ישולם היטל יותר מפעם אחת בעד אותו נכס; תעודת המהנדס בדבר יום התחלת סלילה תהא ראיה לדבר". כלומר, אין לחייב בהיטל בעד אותו נכס יותר מפעם אחת. כמו כן, תעודת המהנדס בדבר יום התחלת הסלילה תהא ראיה לדבר. עוד מצויין בסעיף 7 לחוק העזר לסלילה כי "החליטה העיריה להרחיב כביש, מדרכה או שניהם כאחד (להלן - הרחבה) ובעל נכס גובל שילם היטל בעד שלילת (צריך להיות סלילת - ר.ש.) כביש, מדרכה או שניהם כאחד, לפי השיעור שהיה בתוקף ערב התחלת ההרחבה, יחול על בעל הנכס, על אף האמור בסעיף 4(א), היטל בשיעורים אלה: היה רוחב הכביש ערב הרחבתו עד 5 מטרים ורוחב המדרכה ערב הרחבתה עד 3 מטרים - 60% משיעור ההיטל שנקבע בתוספת; היה רוחב הכביש ערב הרחבתו מעל 5 מטרים ורוחב המדרכה ערב הרחבתה מעל 3 מטרים - 40% משיעור ההיטל שנקבע בתוספת". מחוק העזר לסלילה עולה כי לא ניתן לחייב בהיטל סלילה יותר מפעם אחת בעד אותו נכס ואם מדובר בהרחבה ושולם בעבר היטל בעד סלילה בעל הנכס הגובל ישלם היטל שאינו מלא. העותרת צירפה לעתירתה תעודת מהנדס בדבר תחילת עבודות סלילה ולפיה מודיע מהנדס המשיבה כי בתאריך 20.01.02 החלו עבודות בדבר סלילת הרחובות בפרוייקט אזור תעשייה מרכז גושים 10014 וחלקות שונות (בהתאם להחלטת מועצת המשיבה מיום 12.3.00 - המונה את הרחובות שבנדון וחלק מהחלקות שבנדון) וניתן לחייב את בעלי הנכס בחלקות הגובלות בהיטל סלילת כבישים ומדרכות. כאמור, העותרת צירפה ראיות לכך כי כבר חוייבה לשלם היטל סלילה בעבר בגין רוב החלקות שבנדון ובגין הרחובות שבנדון. מהמפורט לעיל ומהראיות שהציגה העותרת עולה כי העותרת כבר חוייבה בהיטלים בגין סלילת כביש ומדרכה ברחוב פרידלנדר הגובל בנכס של העותרת ובגין רוב החלקות שבנדון בדרישת התשלום הנוכחית. על כן, נראה כי על פי הוראות חוק העזר המפורטות לעיל לא ניתן לחייבה שוב בהיטל סלילה בגין רחוב פרידלנדר או לכל הפחות לא ניתן לחייבה בשיעור של 100% אם המדובר בהרחבה. כמו כן, אינני סבור כי ניתן להתייחס לסלילה שבנדון כשלב חדש בסלילה שניתן לחייב בגינו שנית, מכיוון שהעותרת חוייבה בעבר בגין אותם נכסים והמשיבה איננה סותרת את הטענה כי מדובר בסלילה בהתאם לאותה החלטה משנת 2000. אינני סבור כי ניתן לחייב את אותם נכסים שנית בהיטל סלילה כאשר מדובר בסלילה בהתאם לאותה החלטה, אפילו כאשר הסלילה מבוצעת בשלבים על ידי המשיבה. על כן, מהראיות שהציגה העותרת ואשר לא נסתרו על ידי המשיבה עולה כי העותרת עמדה בנטל לסתור את חזקת תקינות פעולות הרשות המנהלית והביאה ראיות לכך שדרישת התשלום שבנדון לא הוצאה על פי הדין, שכן מצויינים בה נכסים שכבר צויינו בדרישת תשלום קודמת שנשלחה לעותרת בגין אותם נכסים (או לכל הפחות מרבית אותם נכסים בכל הנוגע לרחוב הגובל - פרידלנדר) ובגין סלילה הנובעת מאותה החלטה שבגינה כבר חוייבה בעבר. לכן גם מטעם זה סבורני כי יש לבטל את דרישת התשלום ולהורות למשיבה לבחון בשנית את החיובים שהוטלו על העותרת בגין סלילה ולערוך חישוב מחדש בהתחשב בהיטלים ששילמה העותרת בעבר ובהתחשב בקביעת בימ"ש זה בנוגע לרחובות שהינם גובלים על פי הדין. במידה ומדובר בחיוב בגין הרחבה יש לציין זאת בדרישת התשלום על מנת שהעותרת תוכל לבצע את החישוב ולוודא כי אכן איננה מתבקשת לשלם תעריף מלא בגין רחובות ששילמה בגינם היטל בעבר. יצויין כי לעניין הסכם הפשרה שנערך בין הצדדים בשנת 2005 ובמסגרתו שילמה העותרת למשיבה סכום של כ- 6 מיליון ש"ח הנני סבור כי יש לקבל את טענת המשיבה כי הסכם זה מתייחס אך ורק לתשלומים הדרושים בגין תוספות הבנייה בהיקף של כ- 29,976 מ"ר, שנבנו בשטח מפעלה של העותרת ואשר בהן עוסק ההסכם וכי ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים במסגרת הסכם זה מתייחסות רק לתוספות הבנייה ולא לשטחים נוספים של נכסי העותרת. נראה כי הדברים עולים בבירור מלשונו של ההסכם וממכתבו של מהנדס המשיבה מיום 1.11.05 בנוגע ל"אומדן תשלומי חובה - מתחם "אליאנס"". סבורני כי אין בנוסחו של סעיף 6 להסכם כדי להצביע על כך שסעיף זה מתייחס לכל נכסי העותרת, שכן הוא נכתב בהקשר להסכם כולו, אשר ברור ממנו ומלשונו כי הוא נחתם בנוגע לאותם 29,976 של בנייה ללא היתר ולא בנוגע לנכס העותרת כולו והעובדה כי זה לא צויין ספציפית בסעיף 6 להסכם איננה גורעת מנוסחו ומלשונו של ההסכם אשר מתייחס לבנייה זו ולהבנות והסכמות שהגיעו הצדדים בנוגע לבנייה זו ולבנייה זו בלבד. עם זאת, כאמור לעיל, אין בכך שההסכם מתייחס רק לתוספות הבנייה כדי להפחית או לגרוע מטענתה של העותרת, אשר כאמור יש לקבלה, כי חוייבה בעבר לשלם היטלים בגין הכבישים והחלקות שבנדון בהתאם לאותה החלטה של המשיבה ועל כן אין מקום להשאיר את דרישת התשלום שבנדון על כנה. לא ניתן לחייב את העותרת בהיטלים כפולים רק משום שהעבודה בוצעה בשלבים לטענת המשיבה, במיוחד כאשר מדובר בעבודה שבוצעה בהתאם לאותה החלטה שמכוחה כבר חוייבה העותרת. כמו כן, יש לקבל את טענת העותרת כי חוק העזר לסלילה של חדרה קובע את המועדים בהם מותר לחייב בהיטל הסלילה. האפשרות לחייב בעל נכס גובל בהיטל בעת מתן תעודת אישור על סילוק חובותיו לעירייה הינה אפשרות חלופית, במקרה שאותו בעל נכס לא חוייב בהיטל והוא מבקש למכור את הנכס, אך מהראיות שהוצגו בפני אין המדובר במקרה שבו דרישת התשלום נשלחה בשל מתן תעודת אישור על סילוק חובות למשיבה ובגין נכסים שלא שולם בגינם היטל בעבר. על כן, כאמור, יש מקום לקבל את טענת העותרת כי ההיטלים הוטלו בניגוד לעיקרון חד פעמיות ההיטל ושלא כדין ויש לבטל את דרישת התשלום ולהורות למשיבה לבחון מחדש את החיוב בכל הנוגע לרחוב שנקבע לגביו שהינו גובל בנכסי העותרת - רחוב פרידלנדר, שלגביו כבר נשלחו דרישות תשלום היטלים והעותרת אף שילמה היטלים בגין רוב החלקות המצויינות בדרישת התשלום הנוכחית בכל הנוגע לרחוב זה. לגבי הצומת שבין רחובות החרושת ובעלי המלאכה טוענת המשיבה כי יזמה בין השנים 2010 - 2011 ביצוע פרוייקט עבודות סלילה בשיתוף מ.ע.צ. בצומת זו (המכונה צומת אליאנס). העותרת טוענת כי הצומת נסללה במימון מ.ע.צ. ולא במימונה של המשיבה ועל כן אין מקום לחייב את העותרת בהיטל בגין סלילת צומת זו. המשיבה טוענת כי אין רלוונטיות לזהות מבצע העבודות או מי נשא במימון הישיר של ביצוע התשתיות וגם במקום בו התשתיות העירוניות הוקמו על ידי גורם אחר פרט לעירייה, כגון מ.ע.צ., עדיין עומדת לעירייה הסמכות והזכות לגבות היטל סלילה שכן בעל הנכס נהנה מיתר תשתיות הכבישים והמדרכות העירוניות שמומנו על ידי העירייה. אכן שיטת ההיטל מנתקת את זיקת המימון שבין התשלום המשולם על ידי החייב לבין עלותה הריאלית של התשתית הספציפית המשמשת אותו או שגובלת בנכסו והחיוב מכוח שיטת ההיטל מחולק ומחושב על בסיס תעריפים קשיחים ליחידת שטח או נפח, המעוגנים בחוק העזר הרלוונטי. ראו: עפר שפיר, אגרות והיטלי פיתוח ברשויות המקומיות, כרך א', מהדורה שנייה (2005), בעמ' 114-115 (להלן: "ספרו של שפיר"). "שיטת ההיטל החליפה את שיטת דמי ההשתתפות שנהגה עד שנות השבעים. שתי שיטות המימון - המנויות בחוקים המסמיכים את העירייה להטיל תשלומי חובה כשיטות חלופיות - נבדלות זו מזו הן בתפיסת החיוב הן בבסיסו. לפי שיטת דמי ההשתתפות, בעלי נכסים מחויבים בתשלום בגין ביצוע עבודות תשתית ספציפיות המשרתות באופן ישיר את הנכסים שבבעלותם ומקיימות זיקה ישירה של מימון בין הנכס לבין התשתית המשמשת אותו. דמי ההשתתפות נקבעים בהתאם להוצאות שהוציאה הרשות בפועל, ונועדים לממן עבודות פיתוח קונקרטיות עבור בעלי נכסים גובלים, כנגזרת של עלותן המיידית. החיוב מושת על בעלי הנכסים הגובלים, כל אחד לפי חלקו היחסי בעלות קטע התשתית הקונקרטי, ובהתאם לאמות מידה שונות (ראו: ע"א 1711/02 עיריית חולון נ' ארגון הקבלנים והבונים חולון, פ"ד נח(5) 933, 942-941 (2004) (להלן: עניין עיריית חולון); ע"א 1386/10 המועצה המקומית באר יעקב נ' מדינת ישראל - משרד הביטחון, פסקה 9 ( 29.2.2012))". ראו: עע"ם 2314/10 עיריית ראש העין נ' אשבד נכסים בע"מ (פסק דין מיום 24/6/12). לפי שיטת ההיטל אין כל זיקת מימון ישירה בין הטלתו ותשלומו של החיוב לבין ביצועם של שירות או של עבודה מסויימים על ידי הרשות המקומית תמורת החיוב הנגבה על ידיה. סכום החיוב ששולם נכנס לקופתה של הרשות המקומית, המחוייבת באופן כללי לנצלו למטרת פיתוחה והקמתה של אותה מערכת תשתית שלטובתה הוא נגבה (ראו: ספרו של שפיר, עמ' 121-122). "הגם ששיטת ההיטל מתגברת על חלק מהקשיים ששיטת דמי ההשתתפות לוקה בהם, אין היא חפה מקשיים כשלעצמה. בעניין אל עמי עמד השופט י' אנגלרד על קושי מרכזי הנוגע למישור סמכותן של הרשויות המקומיות להטיל היטלים. כאמור, החוק מסמיך את הרשויות המקומיות לממן את התשתיות שבתחומן ובאחריותן באמצעות גביית אגרות, היטלים או דמי השתתפות. המשותף לתשלומי החובה הללו הוא שכולם מקיימים זיקה ישירה (הנבדלת במידתה בין תשלומי החובה השונים) לעלות השירות שניתן. לעומת זאת אין הרשויות המקומיות מוסמכות לממן את אותן תשתיות באמצעות הטלת מס, המתאפיין בכך שאינו מקיים זיקה ישירה לעלות השירות שניתן (עניין אל עמי, בעמ' 349-345). כאמור, שיטת ההיטל מבוססת על אומדן של עלות הקמת התשתיות הקיימות והצפויות בתחום הרשות המקומית כולה, וכתוצאה מכך זיקתו של תעריף ההיטל לעלותן של עבודות התשתית הקונקרטיות בנכס הגובל אשר יצרו את הבסיס להטלתו, היא זיקה מימונית רופפת (ראו: עניין רשף, בעמ' 66; עניין אל עמי, בעמ' 356)". ראו: עע"ם 2314/10 הנ"ל. ביהמ"ש העליון בפסיקתו קבע כי "רשויות מקומיות מוסמכות לגבות היטלים בתנאי שיישמרו שני תנאי-סף: הראשון, שהגבייה תותנה בכך שהוקמו תשתיות בפועל ברחוב גובל באופן שמקיים זיקה של הנאה ישירה בין עלות התשתיות לבין החיוב הראשוני בהיטל. במילים אחרות: שיטת ההיטל נשענת על זיקה של הנאה בין ביצוען של עבודות תשתית ברחוב גובל ונשיאה בעלותן לבין עצם החיוב בהיטל. זיקה זו יוצרת את עילת החיוב בהיטל והיא בבחינת תנאי-בלעדיו-אין לגבייתו (ע"א 263/78 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' המועצה המקומית נשר, פ"ד לג(1) 757, 763 (1979)). התנאי השני דורש שהסכומים שייגבו יחושבו וישמשו לתכלית שלשמה נגבו ולא להעשרת קופת העירייה, וכן שישקפו נאמנה את ההוצאות הצפויות (עניין צרפתי, פסקה כ"ג). כלומר, ההוצאות הצפויות יקיימו זיקה מימונית כלשהי - גם אם רופפת - בין עלות העבודות החזויה כעולה מהאומדן שנערך לתעריף ההיטל שנקבע". ראו: עע"ם 2314/10 הנ"ל (ההדגשה הוספה. ר.ש.). עם זאת, למרות האמור לעיל, בכל הנוגע לצומת החרושת הרי שמדובר בצומת המצויה בכביש ארצי שנמצא באחריות מ.ע.צ. ואין המדובר בכביש עירוני. המשיבה לא סתרה טענה זו של העותרת ולכן יש לקבל את טענת העותרת כי אין לחייבה בהיטלים בגין עבודות שבוצעו בכביש ארצי שאיננו עירוני ואיננו נמצא באחריות המשיבה. אין גם עילה להעשיר את קופת העיריה רק מהטעם שגורם אחר ביצע את העבודות ונשא בעלויות הסלילה. תכלית חיוב בהיטל הוא מימון ההוצאה בפועל או ההוצאה הצפויה. במקרה זה אין לעיריה הוצאות בפועל או הוצאות צפויות בגין ביצוע העבודות ולא מתקיימת זיקה מימונית, ולו זיקה רופפת, בין העבודות שבוצעו לחיוב שהוצא לעותרת . בכל הנוגע לטענת המשיבה לפיה בקטע מרחוב בעלי המלאכה הגובל בנכס העותרת הורחב הכביש, נסללה מדרכה חדשה והתווסף בו נתיב נסיעה נוסף, אין לקבל טענה זו שכן רחוב בעלי המלאכה כלל אינו מצויין בדרישת התשלום שנשלחה לעותרת וגם בנקודה זו נראה כי על המשיבה לערוך בדיקה נוספת בטרם עריכת דרישת התשלום מחדש וכן עליה להביא בחשבון היטלים ששולמו בעבר על ידי העותרת. כן טוענת המשיבה כי ביצעה עבודות תיעול וניקוז בהיקף נרחב באזור התעשייה כולו, לרבות אך לא רק ברחוב פרידלנדר הגובל בנכס העותרת. מאחר שנקבע, כאמור לעיל, כי רק רחוב פרידלנדר מבין הרחובות המצויינים בדרישת התשלום הינו אכן רחוב גובל לנכסי העותרת, שניתן לחייב בגינו בהתאם לחוק העזר לסלילה, אך זאת בהתחשב בהיטלים ששולמו על ידי העותרת בעבר, יש לערוך מחדש גם את תחשיב החלק הנוגע לעבודות התיעול והניקוז בדרישת התשלום, כך שהעותרת תחוייב רק בגין העבודות שבוצעו ברחוב פרידלנדר ואך ורק בנוגע לחלקות ונכסים שהעותרת לא שילמה בגינם בעבר, זאת על פי דרישות חוק העזר. כמובן שיש לקחת בחשבון לעניין זה את התשלומים ששילמה העותרת בעבר בגין רכיב זה ואת העבודות שביצעה על חשבונה בהתאם להסכם שנחתם בין המשיבה לעותרת להרחבת מערך הביוב על ידי העותרת. יצויין לעניין זה כי העותרת הציגה את החיובים שבהם חוייבה במשך השנים בגין היטל תיעול ואת החשבונות בגין עבודות הביוב שבוצעו על חשבונה. עם זאת, המשיבה טוענת כי היטל התיעול שנגבה מהעותרת בעבר נגבה בגין הנכסים הבנויים ולא בגין רכיב הקרקע בנכסים שברשות העותרת. על כן, נטען כי יש צורך בגבייה נוספת בגין רכיב הקרקע. המשיבה תבדוק טענות אלו ותערוך את דרישת התשלום מחדש גם בכל הנוגע להיטל התיעול שהושת על העותרת, כך שהיטל התיעול יתייחס רק לרחוב פרידלנדר (חלקות שלא חוייבו בעבר) ורק לרכיבים שהעותרת לא חוייבה בגינם בעבר. סיכום: בסיכומו של דבר, לאור המפורט לעיל, אני מורה על ביטול דרישת התשלום שבנדון, שכן מצאתי כי נפלו בה פגמים מהותיים הנופלים לשורשו של עניין ומצדיקים את ביטולה, כמפורט לעיל. המשיבה תבחן מחדש את עצם חיוב העותרת תערוך תחשיב מחודש בהתחשב בכל האמור לעיל ובהתחשב בקביעתו של בימ"ש זה לפיה רחוב פרידלנדר הוא הרחוב היחיד שניתן להגדירו כ"רחוב גובל" לנכס העותרת. זאת מאחר שיתר הרחובות המצויינים בדרישת התשלום אינם עונים להגדרת רחובות הגובלים בנכסי העותרת, ובפרט צומת החרושת, אשר כאמור לעיל הינה צומת של כביש ארצי שאיננו עירוני ומצוייה באחריותה של מ.ע.צ. ולכן לא ניתן לחייב בגינה. כמו כן, תביא המשיבה בחשבון את התשלומים ששילמה העותרת בעבר, הן בגין סלילה והן בגין תיעול, ואת החלקות שבגינן כבר חוייבה העותרת בעבר ואשר נמצאו כפילויות בינן ובין החלקות המצויינות בדרישת התשלום הנוכחית, כמפורט לעיל. עוד תביא המשיבה בחשבון את טענות העותרת בדבר החישוב השגוי בהתאם לתעריפי חיוב שאינם תואמים את הוראות חוקי העזר ותבחן גם טענות אלו במסגרת הדיון בבחינת התשלום המושת על העותרת. ככל שבסיום הבחינה תמצא המשיבה כי יש עוד מקום להשית חיוב על העותרת כי אז עליה להמציא ביחד עם הודעת החיוב גם פירוט של אופן קביעת סכום החיוב, הכל בשים לב לאמור בפסק דין זה ובאופן שיאפשר בדיקה יעילה של אופן עריכת תחשיב החיוב של ההיטל. המשיבה תישא בהוצאות העותרת ובשכר טרחת עורכי דינה בדיון בפני במסגרת עתירה זו בסכום כולל של 50,000 ₪. הסכום שנפסק כולל מע"מ ויישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. נכס גובלשאלות משפטיות