ביטול חוזה קניית חנות

פסק דין בתביעה שלפנינו מבקשים התובעים לבטל את חוזה המכר שנחתם בינם לבין הנתבעות עקב הפרתו על ידי הנתבעות. רקע עובדתי על מרבית העובדות אין מחלוקת בין הצדדים. ביום 3.8.94 התקשרו התובעים עם הנתבעות בחוזה (להלן: "החוזה") לרכישת חנות בגודל של כ 21 מ"ר (להלן: "החנות") הנמצאת בקומת הקרקע של בניין המשמש מרכז מסחרי (להלן: "הבניין" או "המרכז המסחרי") בראשון לציון. החנות מסומנת בתשריט שצורף לחוזה (להלן: "התשריט") כחנות מס 109, כשמשני צדדיה חנויות אחרות המסומנות בתשריט כחנויות 104-108, 110-111(להלן: "החנויות האחרות"). במרכז הבניין ישנו שטח רחב שיועד לחנות אחת ולימים נפתח בשטח זה מרכול (להלן: "המרכול"). החנות והחנויות האחרות נמצאות בעורף הבניין. המרכז המסחרי נפתח לקהל בשלהי 1996. ביום 9.10.96 הווה אומר בסמוך לפתיחת המרכז המסחרי, נחתם חוזה להשכרת החנות למר אדרי. תקופת החוזה הייתה לשנה ותחילת השכירות מיום 1.2.97. דמי השכירות החודשיים נקבעו על סך של 3029- ש"ח שהיוו בזמנו סך של כ 950 דולר ארה"ב. ביום 21.4.97 הושכר המרכול לחברת נעים רשת חנויות מזון (1997) בע"מ. (להלן: "מפעיל המרכול"). הנתבעות לא מכרו את החנויות האחרות והן נשארו בבעלותן. ביום 11.12.97 הושכרו החנויות האחרות למפעיל המרכול והאחרון סגר את הפתחים החיצוניים והסיר את הקירות שחצצו בינן לבין המרכול ובינן לבין עצמן, כך ששטח כולן אוחד ושימש למחסן של המרכול. בסוף שנת 1997 עזב מר אדרי את החנות והתובעים השכירו את החנות למפעיל המרכול ביום 9.2.98. שטח החנות אוחד עם שטח מחסן המרכול. תקופת ההשכרה של החנות למפעיל המרכול היא בת חמש שנים ודמי השכירות נקבעו לסך של 625 דולר ארה"ב בשנתיים הראשונות ו- 688 דולר ארה"ב לשלוש השנים הבאות. טענות הצדדים התובעים טוענים כי בבואם לרכוש את החנות הוצג להם מצג ובו החנות היא חלק משרשרת חנויות ודבר דומה עולה מבחינת התשריט המצורף. לפיכך השכרת החנויות האחרות למפעיל המרכול והפיכתן למחסן של המרכול מהווה ביטול אותה שרשרת חנויות, דבר הנוגד את המצג שהוצג להם, נוגד את התשריט ומהווה הפרת חוזה. היות ומרגע שהחנויות האחרות הושכרו למפעיל המרכול אין בעורף הבניין יותר חנויות, מכאן שגם תנועת הקונים הצטמצמה ולמעשה נעלמה, ערך החנות ירד בהתאמה. הפרה זו של החוזה, לה טוענים התובעים, הינה הפרה יסודית שכן לו ידעו התובעים כי בעורף הבניין לא יהיו חנויות אחרות פרט לחנותם, הם כאדם סביר, לא היו קונים את החנות. עקב הפרה לכאורה זו, טוענים התובעים כי מר אדרי, שכזכור שכר את החנות בשכ"ד של 950 דולר, נאלץ לפנותה כתוצאה מהתנכלויות של אנשי המרכול, ובלית ברירה נאלצו התובעים להשכיר את חנותם למפעיל המרכול בשכ"ד הנמוך בכ 300 דולר מזה ששולם להם ע"י מר אדרי. בגין הפרת חוזה, לכאורה, זו מבקשים התובעים לבטל את החוזה ולהשיב להם את הכספים ששילמו לנתבעות. לציין כי רק בסיכומיהם "נזכרים" התובעים לקזז מהסכום שלטענתם מגיע להם את הכספים שקיבלו מהשכרת החנות למר אדרי ולמפעיל המרכול. מנגד טוענות הנתבעות: I. לא הייתה כל התחייבות להשכיר או למכור את החנויות האחרות ולא הוצג כל מצג כי עורף הבניין יהווה שרשרת חנויות, נהפוך הוא. הובהר לתובעים כי היזמים (הנתבעות) מתכוונים לבצע שינויים בתכנון הפנימי של היחידות לרבות השכרת מספר יחידות לגורם אחד לשם איחודן. כך גם נכתב במפורש בחוזה בסעיף 4.3: "… והוא (הקונה - צ.ב) מסכים כי החברה תכניס שינויים לפי שיקול דעתה בתכנון הבניין…" II. מר אדרי לא עזב בגלל השכרת החנויות האחרות למפעיל המרכול כי אם לפני כן. כך שהשכרת החנויות האחרות לא גרמה לפגיעה לה טוענים התובעים. III. החנויות האחרות עמדו ריקות זמן רב (כשנה) מיום פתיחת המרכז המסחרי ועד להשכרתן למפעיל המרכול, כך שתנועת הקונים באזור העורפי של הבניין הייתה דלילה מראש ולא השכרת החנויות האחרות וסגירתן גרמה להמעטת תנועת הקונים. IV. השכרת החנויות האחרות למפעיל המרכול היטיבה עם התובעים. לולא היו הנתבעות משכירות את החנויות האחרות, היו החנויות הנ"ל עומדות ריקות וללא דורש. במצב זה הקונים לא היו מגיעים לעורף הבניין ואז גם התובעים היו נפגעים ממצב זה, ללא יכולת להשכיר את החנות אפילו למפעיל המרכול. השכרת החנויות האחרות סללה את הדרך להשכרה של החנות כך שלתובעים נגרם פחות נזק, אם בכלל. V. מחוות דעת השמאי עולה כי שכה"ד אותו מקבלים התובעים ממפעיל המרכול הוא מקובל וסביר בהתאם למיקום החנות, ביחס לשאר החנויות בבניין וביחס למצב שוק הנדל"ן בימים אלו. כמו כן שכ"ד זה מהווה תשואה טובה ביחס להשקעה (מחיר החנות) וביחס לאפיקי השקעה אחרים. יתר על כן, שכה"ד אותו קיבלו התובעים ממר אדרי היה גבוה לעין שיעור ביחס למיקום החנות ולייעוד הבניין. שכ"ד זה מקביל לשכ"ד המשולם בחנויות במרכזים מסחריים יוקרתיים. הנתבעות טוענות כי, העובדה שהסעד היחיד המבוקש הוא ביטול החוזה והשבת הכספים, מעידה כי התובעים מבקשים להפוך את התביעה דנן ל"ביטוח סיכוני סחר", ומשכך אין לקבל את תביעתם. דיון נדון תחילה במחלוקת העובדתית היחידה שנותרה והיא מועד עזיבתו של מר אדרי את החנות. טוענת התובעת 1, בתצהירה המשלים, כי מר אדרי עזב את החנות ביום 31.12.97 וזאת עקב הפרעות מצד עובדי המרכול. בנספח לתצהירה המשלים היא מביאה מסמך שנחתם ביום 4.1.98 ובו מחזיר מר אדרי את המפתח לחנות ומקבל בחזרה ארבע המחאות שנותרו בידי התובעים כשאחת ההמחאות (זו הנושאת את התאריך 2.11.97) לא כובדה. יש לציין כי מר אדרי לא הגיש תצהיר ולא התייצב לעדות ולמעשה וויתר ב"כ התובעים על עדותו. אני סבורה כי גם אם המועד המשפטי הרשמי לעזיבתו של מר אדרי את החנות היה ביום 4.1.98 הרי שהמועד המעשי לעזיבתו היה כחודשיים לפני כן. לא סביר להניח כי אם מר אדרי השתמש בחנות שימוש מלא ורגיל בכל חודש נובמבר 97 כי אז התובעים היו מוותרים על התשלום המגיע להם עבור אותו חודש (ההמחאה שלא כובדה). התאריך הרשום בהמחאה הנ"ל הוא כחמישה שבועות בטרם השכירו הנתבעות את החנויות האחרות למפעיל המרכול. אם נניח כי התובעים הציגו את ההמחאה הנ"ל לפירעון במועד הסמוך לתאריך הנ"ל ונניח כי קיבלו את הסברו של מר אדרי לגבי אי כיבודה של ההמחאה בזמן סמוך למועד בו נודע להם על אי כיבודה (עדות הגב' אבנר, פרוטוקול מיום 09.01.01 עמ' 9 שורה 1-3), הרי שמר אדרי התלונן על התנהגות עובדי המרכול עוד בטרם הושכרו החנויות האחרות למפעיל המרכול. זהו הסבר שלא מתקבל על הדעת. לדעתי סביר יותר להניח כי העובדה שהחנויות האחרות עמדו ריקות במשך שנה מיום פתיחת המרכז המסחרי (כך שתנועת הקונים בסביבת החנות ממילא הייתה דלילה), בצירוף שכה"ד הגבוה יחסית, הן הן שהביאו בסופו של דבר את מר אדרי להחליט על עזיבת החנות. לא זו אף זו. בתביעתם מבקשים התובעים את סעד הביטול וההשבה. אין הם תובעים את הפרש הסכום בין שכה"ד ששולם ע"י מר אדרי לזה המשולם ע"י מפעיל המרכול , אף לא כסעד חליפי. על כן מאי נפקא מינא מתי עזב מר אדרי את החנות אם לעזיבתו את החנות אין השפעה על הפרת החוזה, לכאורה. "שרשרת החנויות" אין בחוזה כל איזכור לשרשרת חנויות. לעומת זאת על פי התשריט המצורף לחוזה והמהווה חלק בלתי נפרד ממנו, ניתן לראות בבירור שכל החנויות המסומנות 104-111 נמצאות בשורה אחת וצמודות אחת לשניה, כך שניתן להגדיר מצב זה כשרשרת חנויות כשהחנות מהווה חוליה בשרשרת זו. טענתן של הנתבעות כי הובהר לתובעים עובר לחתימה על החוזה כי הנתבעות מתכוונות לאחד שטחי חנויות עם חנות אחת גדולה יותר, אינה מקובלת עלי וזאת משני טעמים. הראשון הוא עניין שבעובדה. מר דובז'ינסקי, הצהיר כי הוא משמש כמנהל הנתבעת 1 והחל את עבודתו בה כמנהל חשבונות ביום 5.9.95, הווה אומר יותר משנה לאחר החתימה על החוזה. יתר על כן העיד מר דובז'ינסקי כי בתקופה שהחנות נמכרה לתובעים הוא לא היה בחברה. לפיכך הוא לא יכול לדעת, ממקור ראשון, מה המצג ומהן ההבהרות שהוצגו בפני התובעים עובר לחתימה על החוזה. אני בדעה כי התובעים, כאדם סביר, לא היו מתקשרים בחוזה לקניית החנות לו היו יודעים כי חנותם עתידה להיות החנות היחידה בעורף הבניין. עוד טוענות הנתבעות כי על פי סעיף 4.3 לחוזה מנועים התובעים מלתבוע את הנתבעות בגין שינויים בתכנון הבניין שכן אלה לא יהוו הפרת חוזה והתובעים מסכימים על פי הסעיף הנ"ל לביצוע שינויים כאמור, על פי שיקול דעתה של הנתבעת 1. אמנם סעיף זה אכן משאיר בידי הנתבעות את האפשרות לבצע שינויים תכנוניים בבניין אך אני סבורה ששינויים אלה לא יהוו הפרת חוזה כל עוד תכלית החוזה נשארת על כנה. שינויים המביאים לידי כך שחנותם של התובעים נשארה חנות בודדת בעורף הבניין אינו יכול לחסות תחת הגנת סעיף 4.3 הנ"ל, מן הסיבה שיש בשינוי זה כדי לשנות את תכלית החוזה ולהניא את התובעים מלהתקשר בחוזה לו ידעו על כך מראש, כאמור. מכל האמור לעיל עולה כי יש מקום לקבל את הטענה שהנתבעות הפרו את החוזה עם התובעים במובן זה שפעלו בניגוד לתשריט הנספח לחוזה. האם זכאים התובעים לפיצוי בין הפרה זו ומהו הסעד המתאים במקרה זה? הלכה פסוקה היא כי תרופת האכיפה היא הסעד הראשוני והעיקרי הניתן במקרים של הפרת חוזה (ג. שלו, דיני חוזים מהדורה שניה תשנ"ה עמ' 523 (להלן: "שלו") לרבות כל פסקי הדין המאוזכרים שם). כאמור, התובעים כלל לא תבעו סעד זה אף לא כסעד חלופי, אלא ביקשו לבטל את החוזה בלבד. יש לציין כי האפשרות לאכיפת החוזה לא עלתה גם במכתב ששלח ב"כ התובעים לנתבעות המצורף כנספח ג' לכתב התביעה. הגם שהזכות לביטול החוזה מוקנית לתובעים על פי סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 (להלן: "חוק התרופות"), הרי שגם בזכות זו יש להשתמש בתום לב על פי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 (שלו, עמ' 546, ראה גם רע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן דוד פ"ד מה(5) 661, 667). לא בכדי התעלמו התובעים מסעד האכיפה. אני סבורה כי לפנינו מצב בו דווקא אכיפת החוזה לא תועיל לתובעים ואף תזיק להם. במצב שלפנינו אין סיכול כמשמעו בסעיף 18 לחוק התרופות, שכן ההפרה לא הייתה מחוייבת בשל נסיבה חיצונית שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא יכול היה לדעת עליה ולא יכול היה למונעה. לא הייתה מניעה מהנתבעות מלקיים את החוזה על פי התשריט אולם בחרו לחרוג מהתשריט מרצונן. לעומת זאת, למרות שלא היה כאן סיכול של קיום החוזה, היה כאן סיכול מטרתו. סיכול מטרת החוזה הינו מצב בו הקיום החוזי הוא אמנם אפשרי, אולם אין בו תועלת לזכאי (שלו, עמ' 509). מכירת או השכרת החנויות האחרות הינו אינטרס משותף לתובעים ולנתבעות. הנתבעות רוצות ע"י השכרת החנויות האחרות להגדיל את רווחיהן והתובעים רוצים שהאיזור יהיה פעיל ובעל תנועת קונים ערה, כך שגם הם יוכלו להגדיל רווחיהם. הנתבעות לא הצליחו למכור או להשכיר את החנויות האחרות במשך שלוש שנים, דהיינו שנתיים מיום תחילת שיווק החנויות בבניין (המועד בו נמכרה החנות) ועד לפתיחת המרכז המסחרי, ושנה לאחר פתיחתו. לנתבעות הייתה הברירה להמשיך ולנסות להשכיר את החנויות האחרות תוך כדי הורדת מחירים עד שיימצא מי שיישכור אותן במחיר נמוך, או להשכירן למפעיל המרכול במחיר שהושכרו. אם הנתבעות היו ממשיכות ותרות אחר שוכר לחנויות האחרות תוך כדי הורדת מחיר מתמדת כי אז גם התובעים היו ניזוקים שכן שכר הדירה שהיו מקבלים בעד חנותם היה נמוך יותר. אם הנתבעות היו נמנעות מלהשכיר את החנויות האחרות למפעיל המרכול כי אז היה נוצר מצב בו החנויות האחרות היו עומדות בשיממונן ותנועת הקונים באיזור זה לא הייתה גדלה. במצב זה התובעים לא היו מוצאים שוכר לחנותם ואף לא היו ששים להפעילה בעצמם. גם מפעיל המרכול לא היה שוכר את חנותם של התובעים, שכן השכרת החנות למפעיל המרכול התאפשרה כתוצאה מכך שהחנות הייתה מעין מובלעת בתוך שטח המחסן של המרכול, כך שהשכרתה למפעיל המרכול הייתה למעשה המשך טבעי ומתבקש לאחר השכרת החנויות האחרות. לא נראה סביר כי מפעיל המרכול היה מסכים לשכור את החנות, לולא היו מושכרות לו גם החנויות האחרות. מכאן אני סבורה כי האפשרות האחרת בו החוזה היה מקוים "בכל מחיר" לא זו בלבד שלא הייתה מיטיבה עם התובעים אלא הייתה מזיקה להם. טוענת התובעת 1 כי: "גם היום הייתי הייתה רוצה להיכנס לחנות הזו ולעבוד באופן עצמאי" (פרוטוקול מיום 09.01.01 עמ' 10 שורה 11) אינני מקבלת טענה זו. מחד, אם התובעת הייתה רוצה לעשות זאת מדוע היא לא תבעה את סעד האכיפה? טוען מנכ"ל הנתבעת 1 כי בהשכרת החנויות למפעיל המרכול, כל מה שנעשה הוא הסרת המחיצות בין החנויות לבין המרכול כאשר עלות החזרת המצב לקדמותו הינה זניחה בראי של נכס נדל"ן (סעיף 16 לתצהירו). נראה לי כי לו היו עומדים התובעים על אכיפת החוזה לא היה כה קשה להחזיר את המצב לקדמותו כאמור בסעיף הנ"ל ובמיוחד לאור האמור בסעיף 25 לתצהיר הנ"ל בו מוצהר כי קיימת בעיה בתשלומי שכה"ד המשולם ע"י מפעיל המרכול, בעבור החנויות האחרות. מאידך, התובעת יצרה לעצמה מצב בו היא אינה יכולה לעבוד בחנותה באופן עצמאי, גם אם היא הייתה רוצה בכך. בחוזה השכירות שנכרת בין התובעים למפעיל המרכול מוזכרת תובענה זו של התובעים בסעיף 4.5. יש לציין כי חוזה זה הוא לתקופה בת חמש שנים עד פברואר 2003 עם אופציה להארכה אוטומטית לחמש שנים נוספות. מכאן שאם התביעה תתקבל שוב לא יהיה בידי התובעת 1 האפשרות לעבוד בחנות, ואם תידחה התביעה, אזי התובעת מנועה מלהשתמש בחנות לפחות עד חודש פברואר 2003. עוד טענה של התובעת שקשה לקבלה היא הטענה כי חנותה הייתה מבוקשת: "לפני ההסכם עם הסופר (המרכול - צ.ב) לא פניתי לאף אחד אלא אנשים פנו אלי, הרבה אנשים קפצו על החנות שלי..." (שם שורה 18) שוב, אם כך הדבר, מדוע לא בקשה התובעת את אכיפת החוזה והשבת המצב לקדמותו? לעניין דמי השכירות אני מקבלת את חוות דעתו של השמאי אריק אביגד, שהוגשה מטעם הנתבעות, ובמיוחד את קביעתו כי שכר הדירה המשולם על ידי מפעיל המרכול (688 דולר ארה"ב בתוספת מע"מ) הינו שכר דירה ראוי וסביר בהתחשב בגודל החנות ובמיקומה. מכל האמור לעיל עולה כי התביעה לביטול ההסכם הוגשה בחוסר תום לב תוך נסיון להשתמש בנימוק של הפרת הסכם, שכאמור לא גרמה לנזק וזאת כדי להשתחרר מעיסקת נדל"ן. לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית. התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך-7,500 ₪ בתוספת מע"מ. חוזהביטול חוזה