זיכרון דברים לעבודות בניה בדירה

פסק דין השופט א' ריבלין: הרקע העובדתי 1. בין המערערים לבין המשיבים נכרת זיכרון דברים ביום 22.6.93, ולפיו התחייבו המערערים לבצע עבודות בניה בדירה שבבעלותם, ולמוכרה למשיבים (להלן: זיכרון הדברים הראשון). הצדדים קבעו מועד מוסכם להשלמת עבודות הבנייה ולמסירת החזקה בדירה לידי המשיבים. כמו כן, קבעו הצדדים מועד לרישום הזכויות בדירה, על שם המשיבים, בפנקס המקרקעין. המשיבים התחייבו לשלם, תמורת הדירה, סכום של 225,000$. במעמד ההתקשרות שלמו המשיבים למערערים דמי קדימה, בסך 20,000$, על חשבון המחיר המוסכם. בשל עיכוב בעבודת הבנייה, חתמו הצדדים, ביום 18.1.94, על זיכרון דברים נוסף, שהינו, על פי הכתוב בו, "המשך לזיכרון דברים שנערך בין הצדדים הנ"ל ב- 22.6.93 ומהווה השלמה וחלק בלתי נפרד ממנו" (להלן: זיכרון הדברים השני). הוסכם, בזיכרון הדברים השני, על דחיית מועד השלמת הבנייה ועל דחיית מועד מסירת החזקה בדירה, למועד אחר. כמו כן נקבע פיצוי יומי מוסכם בגין כל יום של עיכוב במסירת החזקה. על פי האמור בזיכרון הדברים השני, שילמו המשיבים למערערים, עד לאותו שלב, "סך של שווה ערך דולרי ל- 105,000$" על חשבון מחיר הדירה, כאשר "יתרת התשלום תשולם לפי התקדמות השיפוץ בדירה ולא לפני רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הקונים...". 2. המערערים לא עמדו גם בהתחייבותם המאוחרת לסיים את עבודת הבנייה ולמסור את החזקה במועד שנקבע. משחלפו כשמונה חודשים מן המועד עליו הוסכם, בזיכרון הדברים השני, להשלמת הבניה ולמסירת החזקה בדירה, והדבר לא נעשה, שיגרו המשיבים למערערים מכתב, ובו הודיעו על ביטול ההסכם, בכפוף למתן ארכה בת שלושה ימים, לחתימה על הסכם מכר מתוקן. הסכם כזה לא נחתם, ולפיכך, הודיעו שוב המשיבים למערערים כי הם מבטלים את ההתקשרות, תוך מתן ארכה נוספת בת שבעה ימים לחתימה על הסכם מכר מתוקן. ההסכם לא נחתם, והמשיבים הגישו תובענה כנגד המערערים, ובה תבעו השבה ופיצויים. פסק הדין של בית המשפט קמא 3. בבית המשפט קמא לא היתה מחלוקת, כי בעת שנחתם זיכרון הדברים הראשון, הסכימו הצדדים ביניהם לחתום, בעתיד, על חוזה מכר מפורט, ערוך כיאות. בפועל, הדבר לא נעשה - וכל צד מטיל את האחריות לכך, על הצד שכנגד. יחד עם זאת, כך קבע בית המשפט קמא, הצדדים ראו עצמם מחויבים למה שהוסכם ביניהם בזיכרון הדברים הראשון, ו"השלימו" את ההסכמות ביניהם בזיכרון הדברים המאוחר יותר. המשיבים שילמו את הסכומים הנקובים בכתבי זיכרון הדברים על חשבון הדירה - ובסך הכל שילמו, עד למועד כתיבת פסק הדין, סך של 100,500$ (הסכום של 105,000$, הנקוב בזיכרון הדברים השני, כנראה מוטעה). בינתיים השיבו המערערים לידי המשיבים סכום של 55,500$ בלבד, על פי הסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין חלקי, על ידי כבוד רשם בית המשפט המחוזי. 4. הצדדים חלוקים היו, כאמור, בבית המשפט המחוזי, באשר לסיבה בגינה לא נחתם, בסופו של דבר, בעקבות כתבי זיכרון הדברים, הסכם מפורט ערוך כיאות. המשיבים טענו, כי נדרשו לחתום על נוסח הסכם שהכיל עובדות לא נכונות. לעומתם, טענו המערערים, כי המשיבים לא הסכימו לחתום על הסכם מכר, בטרם יינתן היתר לבניית תוספת על הגג, ובטרם יסתיימו השיפוצים. בית המשפט סבר, כי ההימנעות מחתימה על חוזה כאמור נבעה מדרישתו של כל אחד מן הצדדים, כי החוזה ייעשה על פי הטיוטה המוצעת על ידו. ואולם, כך קבע, כאמור, בית המשפט קמא, "זיכרונות הדברים הם למעשה החוזה המוסכם בין הצדדים", וזאת לאור העובדה, שהצדדים שקדו בפועל על קיום התחייבויותיהם על פיהם. 5. בית המשפט המחוזי קבע עוד, על יסוד אמון שנתן בעדויות המשיב 1 והעד מטעמו, כי המערערים הפרו את התחייבויותיהם, בכך שלא השלימו את בניית הדירה על פי תוכניות הבנייה והמפרט, לא מסרו את הדירה למשיבים, לא רשמו את הדירה על שם המשיבים, במועד המוסכם, ולא רשמו הערת אזהרה לטובת המשיבים. משהפרו המערערים את התחייבויותיהם על פי זיכרונות הדברים, רשאים היו המשיבים - כך קבע בית המשפט קמא - לבטל את ההתקשרות ביניהם. עוד קבע השופט המלומד, כי המשיבים זכאים לפיצויים. בית המשפט חייב את המערערים בתשלום סכום של 45,500$, כהשבה של הסכומים אשר שולמו למערערים על חשבון הדירה וטרם הושבו למשיבים. תשלום נוסף בסך 45,000$ פסק בית המשפט קמא למשיבים, כפיצוי, על יסוד עדותו של שמאי מקרקעין, לפיה עלה ערך הדירה בכ- 20%, מיום עריכת זיכרון הדברים הראשון ועד שבוטל. בית המשפט הוסיף ופסק למשיבים סך של 5,000$ בגין החזר הוצאות שכר דירה ל- 7 חודשים, וסכום "גלובלי" של 30,000 ש"ח בגין הוצאות גרירת משכנתא, ערבות גרירתה, בזבוז זמן, עגמת נפש והטרדה. כנגד פסק הדין הוגש הערעור שלפנינו. הטענות בערעור 6. המערערים סבורים, כי זיכרונות הדברים לא עלו כדי חוזה מחייב, וזאת לאור כוונת הצדדים לערוך ביניהם חוזה מכר מפורט, ולאור חסרונם של פרטים מהותיים בזיכרונות הדברים. לטענתם, משקבע בית משפט קמא, כי המשיבים לא הצליחו להוכיח שההימנעות מחתימה על חוזה מכר היתה באשמת המערערים, הרי שלא הוכח כי המערערים הפרו את המוסכם בין הצדדים. זאת ועוד, טוענים המערערים, השופט קמא לא קבע את חשיבותם של הנושאים שלגביהם לא היתה הסכמה. משכך, אין יסוד למסקנה כי המערערים הפרו תנאים שנכללו בזיכרונות הדברים. המערערים טוענים עוד, כי ההפרות אותן מנה בית המשפט קמא - לאו הפרות הן, וכי בית המשפט לא שת ליבו לעדויות מהן עולה, כי המשיבים לא שיתפו עמם פעולה ולא שלמו את מלוא הכספים שהגיעו להם. דרישת המשיבים - שסורבה - כי המערערים ייטלו על עצמם אחריות לטיב הבניה, היא שגרמה למשיבים, אליבא דהמערערים, לבטל את זיכרונות הדברים. דרישה זו, כך סבורים המערערים, היא עצמה מהווה הפרה של זיכרונות הדברים, כיוון שסוכם במפורש, כי האחריות תוטל על קבלני המשנה. זהו הדין, לשיטתם, גם ביחס לדרישות נוספות שהעלו המשיבים, והנוגדות את המוסכם בין הצדדים. 7. לחלופין, טוענים המערערים, כי טעה בית משפט קמא בכך שהעדיף את חוות הדעת של השמאי מטעם המשיבים, וקבע להם פיצוי בגין הפסדי ערך הדירה. לדידם, היה על בית משפט קמא להעדיף את חוות הדעת הנגדית שהוגשה על ידם. חיזוק לחוות הדעת שהוגשה מטעם המערערים נמצא, כך הם סבורים, במחיר שבו נמכרה הדירה בפועל (לאחר). הם משיגים כנגד מסקנותיו של השמאי מטעם המשיבים, בטענה שזה לא ביקר בדירה נשוא חוות דעתו; התעלם מכך שהדירה מצויה על ציר נסיעה מרכזי; לא עיין בחוזים שעניינם מכר הדירה נשוא חוות הדעת; לא הציג חוזים התומכים בחוות דעתו; ולא היה בקיא בפרטים שונים. עוד טוענים המערערים, כי לא היה מקום לפסוק למשיבים פיצוי בגין הפרשי ערך הדירה, בשעה שרק חלק מן התמורה עבור הדירה שולמה בפועל. כמו כן, טעה בית משפט קמא, לטענתם, משנתן למשיבים פיצוי גלובלי נוסף, בסך 30,000 ש"ח. המערערים אינם משיגים כנגד חיובם בפיצוי בגין הפרשי דמי שכירות. המשיבים, לעומת זאת, תומכים יתדותיהם בפסק הדין של בית המשפט קמא, על נימוקיו. דין הערעור להתקבל בחלקו - בכל הנוגע לשיעור הפיצוי שנפסק למשיבים. קיומה של התקשרות מחייבת 8. טענתם העיקרית של המערערים נוגעת לשאלת נפקותה של הימנעות הצדדים מחתימה על הסכם מכר מאוחר לזיכרונות הדברים. לשיטתם, כוונת הצדדים לחתום על חוזה מכר שוללת כל נפקות מחייבת מזיכרונות הדברים. שאלה זו נבחנה על ידי בית המשפט קמא, אשר קבע, לאור נסיבותיו של המקרה, ובמיוחד נוכח העובדה שהצדדים המשיכו ביחסים ביניהם על פי זיכרונות הדברים, כי זיכרונות הדברים מחייבים את הצדדים. בקביעה זו אין מקום להתערב. הלכה פסוקה היא, כי זיכרון דברים עשוי להיחשב הסכם מחייב, והוא ניתן להשלמה מכוח הוראות החוק השונות (ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד, פ"ד לג(2) 281). אכן, השאלה האם זיכרון דברים התגבש לכלל הסכם מחייב, איננה תמיד פשוטה, והיא מוכרעת בכל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו. הסכמה בדבר חתימת חוזה עתידי, אינה מאיינת בהכרח את תוקפו של זיכרון דברים קיים. ההכרעה בשאלת תוקפו ומעמדו של זיכרון דברים, נעשית, בין היתר, לאור התנהגותם של הצדדים לפני, בעת, ולאחר החתימה על זיכרון הדברים. בנסיבות מתאימות, עשוי זיכרון דברים להיחשב כחוזה מחייב, גם אם יש בו חלל לגבי נקודות עיקריות וטפלות (ד' פרידמן ונ' כהן חוזים (כרך א, תשנ"א) 299). בענייננו, כפי שנקבע בבית המשפט קמא, שולמו דמי קדימה במעמד החתימה על זיכרון הדברים, והצדדים החלו לפעול למימוש התחייבויותיהם, אלה - בשיפוץ הדירה, ואלה - בפירעון התשלומים שנקבעו בזיכרון הדברים. זיכרון הדברים השני, אשר, בין היתר, האריך את המועד לקיום התחייבויות המערערים, מחזק את המסקנה, כי הצדדים ראו בזיכרונות הדברים משום מסמכים המחייבים אותם. זאת ועוד זאת: זיכרון הדברים הראשון אמנם מזכיר את החוזה העתידי, אך איננו מבטל עצמו מפני חוזה שיחתם כאמור. יתרה מכך, הוסכם בין הצדדים, כי העברת החזקה בדירה תיעשה בתוך ששה חודשים מיום החתימה על זיכרון הדברים - זיכרון הדברים ולא ההסכם שיבוא בעקבותיו. בנסיבות אלה כולן, רשאי היה בית המשפט קמא לקבוע, כי ההימנעות מחתימה על חוזה מכר מפורט אינה גורעת מתוקפם המחייב של זיכרונות הדברים (ראו והשוו: ע"א 602/72 שוק הלוי נ' מוכתר, פ"ד כח(1) 519, 522; ע"א 694/69 מגידו נ' דיור חן בע"מ, פ"ד כד(2) 6, 9; ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57). 9. המערערים טוענים, כאמור, כי בפועל לא הסכימו המשיבים לשלם להם כל סכום עד לחתימת חוזה מכר מחייב. דא עקא, שבית המשפט קמא קבע כי המשיבים המשיכו לשלם תשלומים על חשבון הדירה, ואין מחלוקת, כי סכום של 100,500$ נמסר למערערים בטרם בוטלו זיכרונות הדברים. המערערים הפרו את התחייבויותיהם בזיכרונות הדברים. כך קבע בית המשפט קמא, על פי העדויות מטעם המשיבים, אותן ראה לאמץ. באמון שנתן בית המשפט בעדים שהופיעו בפניו, אין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב. אין למעשה מחלוקת, כי בניית הדירה, ומסירת החזקה בה למשיבים, לא נעשו במועדים המוסכמים - אף לא חודשים רבים לאחר מכן. בנסיבות אלה, עומדת על מכונה קביעתו של בית המשפט קמא, כי המערערים חבו על פי זיכרונות הדברים, וכי המשיבים היו רשאים לבטל אותם, ולתבוע פיצויים בגין הפרתם. שיעור הפיצוי 10. בית המשפט קמא התרשם מעדותו של השמאי מטעם המשיבים, ואימץ את חוות דעתו בכל הנוגע לשינוי בערך הדירה. דא עקא, לאחר שעיינתי בחוות הדעת שהוגשו על-ידי שני הצדדים, הגעתי למסקנה, כי קביעתו של בית המשפט קמא, בדבר עליית ערך הדירה בכ- 20%, מיום שנעשה זיכרון הדברים ועד שבוטל - אינה יכולה לעמוד. מקובלות עלי, בעניין זה, טענותיהם של המערערים. גם על יסוד חוות הדעת שהוגשה מטעם המערערים, אין מקום לקבוע, בשלב זה, ממצאים. התוצאה היא, שלא הוכח שיעור עליית ערך הדירה. בנסיבות אלה גם אין לפסוק פיצויים בלא הוכחת נזק, על פי סעיף 11 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1970-, שהרי לא הוכח קיומו של "הפרש" בין התמורה בעד הנכס לפי החוזה, לבין שוויו של הנכס ביום ביטול החוזה. ראוי, לפיכך, לפסוק למשיבים את הפיצוי עליו הסכימו הצדדים, ואשר הועמד, בזיכרון הדברים הראשון, על סכום של 10,000$. סכום זה יבוא תחת סכום של 45,000$ שפסק למשיבים בית המשפט המחוזי, בגין הפרשי המחיר האמורים. הפיצוי המוסכם הזה, שנכלל בזכרון הדברים הראשון, אכן בא לפצות את המשיבים בגין הנזק הזה, העומד במוקד ההפרה, והנובע מן הצורך לרכוש דירה חלופית. ממילא לא היה מקום לפסוק להם, בנוסף על הפיצוי המוסכם האמור, "סכום גלובלי" בסך 30,000 ש"ח, כפי שפסק בית המשפט המחוזי. גם הוראה זו של בית המשפט קמא מתבטלת איפוא. לעומת זאת יש מקום לפצות את המשיבים גם בגין תוצאות האיחור במסירת החזקה. כאשר מדובר בראשי נזק שונים אין מניעה, להוסיף פיצוי זה על הפיצוי המוסכם (ע"א 628/87 יוסף חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115); במיוחד כך, במקרה זה, בו קבעו הצדדים פיצוי מוסכם נוסף, בגין האיחור במסירת החזקה. אולם משנפסק למשיבים, בבית המשפט המחוזי, פיצוי בסכום של 5,000$, בגין החזר הוצאות שכר דירה, אין מקום לחייב את המערערים, גם בסכום הפיצוי המוסכם הנוסף, שנקבע בזיכרון הדברים השני, בגין ראש הנזק הזה. בדין הסתפק איפוא בית המשפט קמא בפיצוי האמור. סכום זה השווה ל5,000- דולר של ארה"ב יוסף לפיצוי המוסכם בסך 10,000$ ובסה"כ יעמדו הפיצויים שהמשיבים זכאים להם על סכום השווה ל15,000-$, נכון ליום פסק הדין בבית המשפט קמא. לאור התוצאה, אני מציע לחבריי לא לעשות צו להוצאות. ש ו פ ט השופט ת' אור: אני מסכים. ש ו פ ט השופט י' אנגלרד: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט א' ריבלין. בניהזכרון דבריםעבודות בניה