פסק-דין השאלות העומדות לדיון הן: האם יש לקבוע את דמי השכירות שעל הנתבעת לשלם לתובעת? אם כן, מהו גובה דמי השכירות שעל הנתבעת לשלם לתובעת? כללי: התובעת רשומה כבעלים של המקרקעין והמבנה הנמצאים ברחוב הרצל 61 ברמלה, הידועים כחלקה 196 בגוש 4430 (להלן-"הנכס"). בתחילה היה הנכס בבעלות האפוטרופוס לנכסי נפקדים, ובמהלך שנות ה-50 של המאה הקודמת העביר האפוטרופוס לנכסי נפקדים את הבעלות בנכס לתובעת. בהתאם לחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960, כל הנכסים שאינם ניידים השייכים לתובעת, לרבות הנכס, מנוהלים ע"י מינהל מקרקעי ישראל (להלן-"המינהל") ועמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ פועלת כשלוחתו של המינהל. ביום 14.12.1949 חתם פקיד בשם יוחננוף על פתק אותו כתב על דף שתלש מיומן כלשהוא המופנה לפקיד אחר במחלקת הדיור רמלה סקטור הדירות ששמו בביוב ובו הוראות לענין נכס מקרקעין. וזה נוסח הפתק: "יש לערוך חוזה שכירות עם מפלגת פועלי א"י לגבי הבנין שברחוב הראשי 33 (החותם בשם מפא"י מר מנדלסון) 4 חדרים ואולם ובס"ה 6 חדרים סוג א' החל מיום 1.7.49 התקופה: לשנה התשלומים: עבור חודשיים מזומנים והנותר כל חדש עבור חדשיים" רק לאחר משלוח התראות חתמה הנתבעת על חוזה שכירות בגין הנכס לתקופה של שנתיים. לאחר מכן נחתמו חוזי שכירות נוספים אודות הנכס האחד ביום 28.2.1955 והשני בשנת 1956 לתקופה של שנתיים נוספות. אין מחלוקת בין בעלי הדין שהנתבעת הינה דיירת מוגנת בנכס. ביום 15.3.2002 נכנס לתוקף התיקון לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק שיעורי מכסימום והפחתות), תשמ"ג-1983 כפי שתוקן בתקנות הגנת הדייר (שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המירביים הפחתות (תיקון) ה'תש"ס-2000 (להלן-"התקנות") לפיו דייר שלא שילם דמי מפתח יחוייב החל מיום 15.3.02 בדמי שכירות כלכליים. ביום 23.1.02 פנתה התובעת אל הנתבעת בדרישה להמציא בפניה מסמכים על תשלום דמי מפתח, שכן בתקופת החתימה על חוזי השכירות היה אסור על פי דין לשלם דמי מפתח. הנתבעת לא המציאה לתובעת הוכחה על תשלום דמי מפתח, והתובעת דרשה את הגדלת דמי השכירות החודשיים על פי קביעת שמאי מקרקעין מטעמה. משלא שילמה הנתבעת את דמי השכירות המוגדלים, הגישה התובעת את תביעתה כנגד הנתבעת לקביעת דמי השכירות. התובעת הגישה כתב תביעה מתוקן בו טענה טענה נוספת כי על הנתבעת לשלם את דמי השכירות הכלכליים גם על פי הוראות תקנה 1(5) לתקנות משנת 2000, לפיו בית עסק שהושכר לתאגיד ציבורי שהוקם על פי דין חייב בדמי שכירות כלכליים המשוחררים מתקרת המכסימום. לטענת התובעת הנתבעת הוקמה מכוח חוק המפלגות, ה'תשנ"ב-1992, ועל כן היא תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין. טוענת הנתבעת בכתב הגנתה כדלקמן: 1) הנתבעת אינה תאגיד שהוקם על פי דין; 2) הנתבעת שילמה דמי מפתח; 3) דמי השכירות הנתבעים הם מופרזים לחלוטין. מטעם התובעת העידו פקידת התובעת, גב' מירי ארז ושמאי המקרקעין מטעם התובעת. מטעם הנתבעת העידו שמאי המקרקעין מטעמה, מר דני אלימלך וגב' ידידה סולטני. על עדויות עדים אלו אעמוד בהמשך. דיון ומסקנות: האם הנתבעת היא תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין? סעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 דן בדמי שכירות מרביים לבתי עסק. ואל הוראות הסעיף: "(א) מיום ט"ז בטבת התשמ"ג (1 בינואר 1983) יהיו דמי השכירות של בית עסק, דמי השכירות ששולמו לפני יום ט"ז בטבת התשמ"ג (1 בינואר 1983) בתוספת 300 אחוזים. (ב) ב-1 בינואר של כל שנה (להלן - יום השינוי) יועלו דמי השכירות ששולמו לפני יום השינוי לפי שיעור עליית המדד מן המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי הקודם עד המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי ; יום השינוי הראשון לפי סעיף קטן זה יהיה י"ח בניסן התשמ"ג (1 באפריל 1983), ובו יועלו דמי השכירות לפי שיעור עליית המדד מן המדד שפורסם בחודש דצמבר 1982 עד המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי ; לענין זה, "מדד" - מדד המחירים לצרכן שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. (ג) המנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון יודיע ברשומות, לא יאוחר מה-25 בחודש שלפני יום השינוי, על שיעור העלאת דמי השכירות בהתאם לשינוי במדד כאמור בסעיף קטן (ב). (ד) שיעורי העלאת דמי השכירות לפי סעיף זה הם שיעורים מרביים. (ה) הממשלה רשאית לקבוע בתקנות סוגים של בתי עסק שסעיף זה לא יחול עליהם." בהתאם לאמור בסעיף 52א(ה) הותקנו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983. תקנה 1 לתקנות הנ"ל קובעת כי: "הוראות סעיף 52א לחוק לא יחולו על סוגים אלה של בתי עסק: (5) בית עסק המושכר לממשלה, לרשות מקומית או לתאגיד ציבורי שהוקם על פי דין; (22) בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח. " טוענת התובעת שהנתבעת הוקמה על פי חוק המפלגות, ועל כן היא תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין. טוענת לעומתה הנתבעת כי משמעות המונח "תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין" משמעו שהדין הוא שהקים את התאגיד ללא התערבות של צד שלישי כל שהוא. סבור אני שהפרשנות של הנתבעת למונח "תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין" הוא הנכון. הנתבעת לא שואבת את חייה וחיותה מכוח הדין בלבד, אלא היא שואבת את חייה וחיותה מהסכמת היחידים או התאגידים שהסכימו ביחד להתאגד כמפלגה או כתאגיד. ללא רצון הצדדים אין כל קיום לנתבעת. לא הדין ההוא שהקים את התאגיד, אלא רצון הצדדים שהקימו את המפלגה, שהדין הכיר בה כגוף משפטי נפרד. על כן, אני דוחה את טענת התובעת שהנתבעת היא תאגיד ציבורי שהוקם על פי דין. האם הנתבעת שילמה דמי מפתח? טענתה זו של הנתבעת מתפצלת לשני ראשים, האחד שבפועל הנתבעת שילמה 5,500 ל"י דמי מפתח בעת שכירת הנכס או במהלך תקופת השכירות, והשני, שבמהלך תקופת השכירות השקיעה הנתבעת השקעות בנכס, שהם בבחינת דמי מפתח. תשלום דמי מפתח: טוענת הנתבעת כי היא שילמה דמי מפתח בעת ששכרה את הנכס או בשנות ה-50 של המאה הקודמת. הנתבעת מסתמכת על עדותה של העדה ידידה סולטני. לעומתה טוענת התובעת שהסך 5,500 ל"י היה מקדמה על חשבון עסקת מכר שהיתה אמורה לצאת לפועל בין שתי בעלות הדין לרכישת הנכס, אך עסקה זו לא יצאה אל הפועל, ואין סכום זה מהווה תשלום דמי מפתח. במהלך הדיונים בבית המשפט בקשתי מב"כ התובעת להמציא לי את תיק המכר של הנכס הנמצא אצל התובעת, על מנת שאוכל ללמוד מתוך המסמכים המצויים בתיק אודות עסקת המכר. ב"כ התובעת המציא את תיק המכר לתיק בית המשפט, אך מעיון בתיק המכר עולה שהוצאו ממנו מסמכים רבים, על מנת להעלים עובדות מעיני בית המשפט. הוצאת מסמכים מתיק המכר כמוה כהצגת עובדות מעוותות בפני בית המשפט, דבר המעיד על כך שהתובעת חוששת מהצגת כל האמת בפני בית המשפט. התנהגות מעין זו גורמת לבית המשפט להתייחס בחשדנות לראיות התובעת, שמא התובעת אינה מציגה בפני בית המשפט את כל האמת, אמת שהתובעת חוששת מפניה. הנכסים של הנתבעת נוהלו ע"י חברת בת של הנתבעת ששמה נכסי בית ארלוזורוב בע"מ (להלן-"החברה"). החברה הגישה מאזן ליום 31.12.1997 אליו צירפה את נספח ו', המתייחס לנכסי החברה. גב' ידידה סולטני העידה שמנספח ו' למאזן שצורף לתצהיר, ניתן ללמוד שהנתבעת שילמה דמי מפתח בסך 5,500 ל"י בסוף שנות ה-50 של המאה הקודמת. בחקירתה הנגדית העידה כי היא ראתה מאזן משנים קודמות בו היה כתוב שהנתבעת שילמה דמי מפתח. אין בידי לקבל את דבריה אלו של גב' סולטני, מהסיבות כדלקמן: 1) נספח ו' למאזן לא צורף כמסמך שלם, אלא צורפו אך ורק העמוד הראשון ועמ' מס' 9. בהעדר המצאת מלוא המסמך, לא ניתן לייחס לו את המשמעות שמבקשת הנתבעת ליתן לו; 2) מהמסמך עולה שכאשר שולמו דמי מפתח בגין שכירות נכס, צויין הדבר במפורש. ראה לענין זה את עמ' 1 לנספח ו' לגבי הנכסים ברחוב זמנהוף 3 בת"א והמועדון ברמת אביב (קפה מריקו); 3) מהמסמכים שצורפו לתיק בית המשפט עולה שהסך 5,500 ל"י שולם על חשבון עסקת רכישת הנכס, עסקה שלא יצאה אל הפועל, על פי עדות גב' סולטני, מאחר ולחברה לא היה את הכסף לשלם עבור הנכס. הרחבה לענין זה ראה להלן. ביום 25.1.1964 שלחה חברת עמידר מכתב לנתבעת בנושא ערעור הנתבעת על הערכת שווי הנכס (נספח א' לתצהיר מר אלימלך) . וזה נוסח המכתב: " הננו להודיעכם שערעורכם על ההערכה לגבי הנכס הנ"ל נדחה. אי לכך הינכם מתבקשים לסור למשרדנו בתוך 7 ימים מקבלת מכתבנו זה ולשלם בקופתנו את הפקדון בסך -.5,000 ל"י. ברצונני להפנות את שימת לבכם כי כל עיכוב בהפקדת הסך הנ"ל במועד שנקבע לעיל עלול לגרום לבטול המכירה (ההדגשה שלי-י.ז.) והצעת הנכס למעוניינים אחרים." נספח ב' לתצהיר מר אלימלך הינו תרשומת שנכתבה בכתב יד, בה נרשם כדלקמן: "בתאריך 3.11.64 מכתב מס' 431/64 נשלח לעמידר סניף רמלה סך של 5,500 ל"י 10% ממחיר הנכס ברמלה. את המכתב שנשלח סכום זה אפשר לראות בתיק הנהלת החשבונות שנת 1964 פקודה מס' 42." הנתבעת לא מצאה לנכון לצרף את מכתב מס' 431/64, למרות שעל פי התרשומת המכתב נמצא וידוע מקומו. אך מאחר ועל פי התרשומת הסך 5,500 ₪ מהווה 10% משווי הנכס, משמע שמדובר על תשלום על חשבון רכישת הנכס ע"י הנתבעת, שכן סכום זה אינו מתייחס לדמי מפתח עבור הנכס, שכן דמי המפתח על פי הדין הם בערכים גבוהים יותר משווי הנכס. מסקנתי זו מתחזקת לאור שני מסמכים אליהם אתייחס להלן. גב' סולטני צירפה לתצהירה העתקי שני מכתבים ששלחה עמידר לחברה, אשר מתייחסים לרכישת הנכס על ידי החברה. האחד מיום 28.5.1965, והשני מיום 25.6.1965. במכתב מיום 28.5.1965 כותבת עמידר לחברה כדלקמן: "אנו חוזרים בכתב על הודעתנו הטלפונית מיום 17.5.1965 לעו"ד אנקוריון בו הודענו לכם כי עליכם להכניס את יתרת תמורת הנכס בסך -.49,500 ל"י (ארבעים ותשע אלף לירות) בצירוף 11% רבית מיום אישור העיסקה, דהיינו מיום 10.2.1964. כמו כן, עליכם לסלק את חוב השכירות בסך -.4,000 ל"י. נא למלא אחר התנאים הנ"ל, אחרת נצטער לבטל העיסקה, אגב ניכוי 5% מהסכום ששולם על ידכם, בהתאם להוראת המינהל." במכתב מיום 25.6.1965 כותבת עמידר לחברה כדלקמן: "עקב בקשתכם מחודש פברואר 1963 לרכוש את הנכס הנ"ל, עשינו את כל הצעדים לקראת זה וקיימנו איתכם מגעים תכופים כדי לקדם את העיסקה ולמען להשלימה, היינו מוכנים לכל מאמץ להקלת תנאי הרכישה כפי שהסברנו זאת בעל פה לבא כוחכם העו"ד אנקוריון בתאריך 17.5.65. למרות האמור לעיל ועל אף הסברנו במכתבנו מיום 28.5.65 את התוצאות לאי השלמת העיסקה המחייבות אותנו לפי הוראות מינהל מקרקעי ישראל טרם נעניתם. אנו מוצאים מחובתנו, בפעם האחרונה להודיעכם כי לא ניתן לנו להמתין עוד ואנו חייבים לבטל העיסקה אגב ניכוי 5% מערכה הכולל עבור הוצאות אדמיניסטרטיביות בהתאם לתנאי ההפקדה סעיף 3 שנחתם על ידכם ביום 20.2.64 ואת היתרה נעביר על חשבון חוב בשכר דירה. מכיוון שאנו משוכנעים כי כוונתכם לרכישת הנכס היתה רצינית, נסכים באופן סופי בהחלט להמתין עם ביטול העיסקה 14 יום מיום כתיבת מכתבנו זה דהיינו עד ל-9.6.65." מכל האמור לעיל עולה שהנתבעת או החברה בשמה בקשו לרכוש את הנכס מאת התובעת. שווי העיסקה היה 55,000 ל"י. ביום 3.11.64 שילמה הנתבע על חשבון העיסקה 10% מהתמורה, דהיינו, את הסך 5,500 ₪, ונותרה חייבת את הסך 49,500 ₪. משלא שילמה הנתבעת את יתרת התמורה עבור הנכס, חולטה מחצית מהסך 5,500 ₪ כהוצאות אדמיניסטרטיביות והמחצית השניה חולטה לטובת תשלום דמי השכירות שהיתה חייבת הנתבעת לתובעת. מכל האמור לעיל עולה שהסך 5,500 ₪ לא שולמו כדמי מפתח, ואני דוחה את טענת הנתבעת ששילמה דמי מפתח בגין הנכס. תשלום דמי מפתח ע"י השקעות בנכס: טוענת הנתבעת כטענה חילופית כי שילמה דמי מפתח ע"י השקעות בנכס. על השקעות אלו העיד מר דני אלימלך, אשר צירף לתצהירו העתקי שיקים וקבלות משנת 1990 ועד לשנת 1997. מחקירתו הנגדית של מר אלימלך עולה כי הוא מנכ"ל הנתבעת ברמלה מחודש ספטמבר 2004. מאחר והעד לא היה מנכ"ל הנתבעת משנת 2004, לא ניתן להסתמך על תצהירו כי סכומים אלו שולמו על חשבון דמי מפתח. הנתבעת לא המציאה כל מסמך על פיו פנתה לתובעת בדרישה לביצוע תיקונים בנכס, לא המציאה כל מסמך שהתובעת הסכימה שהנתבעת תבצע את התיקונים בנכס, ולא הוכיחה שהתובעת ידעה על תיקונים אלו ושתקה באופן שהשתיקה מהווה הסכמה בדיעבד. בנסיבות אלו אין לי אלא לדחות את טענת הנתבעת בדבר תשלום דמי מפתח באמצעות השקעות בנכס. גובה דמי השכירות: השמאי מטעם התובעת העריך את דמי השכירות ב-9,000 ₪ לחודש בתוספת מע"מ. השמאי מטעם התובעת העריך את שווי דמי השכירות המיטביים, דהיינו בשווי דמי שכירות של משרדים למטרות עסקיות. לעומתו, העריך השמאי את שווי דמי השכירות ב-900 דולר ארה"ב לחודש בתוספת מע"מ, כאשר הוא מתייחס למטרת השימוש בנכס כמועדון, למרות שבחוות דעתו ציין שנאמר לו שבמשך שעות היום משמש הנכס כמועדון לגימלאים ואילו בשעות הערב נעשית בנכס פעילות מפלגתית. השמאי מטעם הנתבעת התעלם בהערכתו את דמי השכירות מהפעילות המפלגתית הנערכת במקום, שמטבע הדברים דורשת גם פעילות משרדית. לאור הפגמים בשתי חוות הדעת, סבור אני שקביעת דמי השכירות בסכום שבין סכום דמי השכירות שקבע השמאי מטעם הנתבעת (900 דולר ארה"ב לחודש) לבין הסכום שקבע השמאי מטעם התובעת (כ-2,000 דולר ארה"ב לחודש) יהיה הדבר הנכון. לאור האמור לעיל, סבור אני שדמי השכירות שיש לשלם בגין הנכס עומדים על הסך 7,000 ₪ לחודש בערכים של יום הגשת התביעה בתוספת מע"מ. סוף דבר: לאור האמור לעיל אני פוסק כדלקמן: הנתבעת לא שילמה לתובעת דמי מפתח, לכן לא חלות עליה ההגבלות לגבי גובה דמי השכירות, ועליה לשלם לתובעת דמי שכירות כלכליים; דמי השכירות שעל הנתבעת לשלם לתובעת עבור הנכס הם בסך 7,000 ₪ + מע"מ לחודש בערכים של יום הגשת התביעה; הנתבעת תשלם לתובעת את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; הנתבעת תשלם לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ + מע"מ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל. ב"כ התובעת רשאי לקחת בחזרה מתיק בית המשפט את תיק המכר שהגיש לתיק בית המשפט. עורך דיןמקרקעיןשכירותדמי שכירות