המקרקעין בקרבת אתר אשפה, ולפיכך יש להתנות את הוצאת ההיתר לא רק בהכנת תצ"ר כמפורט באינפורמציה התכנונית אלא אף באישור המשרד להגנת הסביבה. בעקבות הפניית הבקשה למנכ"ל חל"ת, התקבלה התייחסותו של היועץ מטעמה, לפיה הוזמנה לאחרונה תוכנית לפינוי פסולת לאתר הפסולת בנתניה, ועם הרחבת התוכנית לסילוק כולל של הפסולת בתחום עד 100 מ' ממגרש 47 ושכניו, תתאפשר בנייה במגרשים אלה. דיון והכרעה אבן הנגף העיקרית לקידום הטיפול בהיתר, הינה סמיכותו של מגרש 47 לאתר בו טמונה פסולת. לעניין זה נתקבלה ההחלטה: מגרש 47 שכן במיקומו המצוי דרומית למיקומו הנוכחי, בסמיכות מידית לאתר הפסולת. על מנת לשפר ולפתור נושא זה, קודמה ואושרה התוכנית הנקודתית אשר החליפה שטחים בין מגורים, שצ"פ ודרך משולבת באופן המרחיק את מגרש 47 הנ"ל (ואף משנה את צורתו) מאותו אתר. יש לציין כי הוראות אותה תוכנית אינם מתייחסות לנושא סמיכותו של אתר הפסולת והשלכותיה וקובעות כי תנאי למתן היתר בניה אישור תצ"ר בלבד. אף בהוראות פיתוח ותשתית, לא נקבעה התייחסות כזו, אלא שנקבעה רשות לוועדה המקומית שלא לתת היתר בניה בתחום התוכנית עד למועד שבו יהיו לעירייה המשאבים והכלים לביצוע עבודות התשתית והפיתוח, לרבות כבישים, מדרכות, ביבים, רשת מים, תאורה, מבני ציבור, גנים, בתי ספר וכיו"ב. נת/600/א הינה תוכנית ותיקה אשר קבעה את זכויות הבסיס כאזור מגורים צמוד קרקע. אף ב-נת/600/א לא הופנינו להנחיות המאפשרות עיכוב הפיתוח ו/או הבניה במקרקעין נשוא הערר. סמוך למקרקעין (אם כי לא בסמיכות מיידית) חלה תוכנית מתאר מקומית נת/600/א/13 (שתוכננה ע"י אדריכלית עירית סולסי), אשר טיפלה בכל הנושא של פינוי אתר הטמנת הפסולת שבסביבה. אותה תוכנית, אשר כאמור אינה חלה במקרקעין נשוא הערר, קובעת שורה של הוראות ותנאים למתן היתרי בניה הנוגעות לאיכות הסביבה. כן, מחייבת אותה תוכנית ניטור זחילת ביו-גז לשטח התוכנית, עריכת בדיקות, קבלת אישור המשרד לאיכות הסביבה ותוצאותיהם, הקמת רצועת הפרדה ירוקה ועוד... תנאים אלה כאמור, אינם חלים על המקרקעין נשוא הערר, ולא למותר להזכיר כי אותם המקרקעין עברו תכנון נקודתי, ספציפי וחרף האמור, אותם תנאים לא מצאו את דרכם אל הוראות התוכנית הנקודתית. חרף האמור עמדת הועדה המקומית היא, כי הואיל ובמסגרת פיתוח מתחם סולסי הנ"ל, נדרשה ובוצעה רצועת הפרדה ברדיוס של 100 מ' מגוף הפסולת למתחם, אזי מיקומה של חלקה 47 בסמיכות עשרות מטרים מצפון לגוף הפסולת, בו מתבצעות עבודות חפירה ומיון, מחייב גילוי אחריות ציבורית. לטענתה, "עיקרון הזהירות המונעת" מחייב יצירת רצועת הפרדה בת 100 מ' מגוף הפסולת כפי שהנחה המשרד להגנת הסביבה במסגרת תוכנית סולסי הנ"ל. עוד הבהירה הועדה המקומית כי בהתאם לתוכנית נת/620 אמור אתר הפסולת להתפנות מהמקום בתוך 5 שנים ממועד כניסתה לתוקף של התוכנית. התוכנית טרם פורסמה למתן תוקף בשל עתירות מינהליות, תלויות ועומדות. עוד הובהר כי בימים אלה נחתם בין העיריה, משרד האוצר ומ.מ.י הסכם לפינוי אתר הפסולת ובהתאם לו התחייבה המדינה לשאת במלוא עלות הפינוי וזאת בשל חשיבות לאומית לפרויקט זה. העירייה החלה בפועל בביצוע שלב א' של עבודות לטיפול ופינוי אתר האשפה מהמתחם, מאחר ומגרש 47 המרוחק ממוקד אתר הפסולת, תפעל העיריה, כך הבהירה הועדה המקומית באמצעות החברה העירונית, לכלול בביצוע עבודות הפינוי של שלב זה - עבודות שיאפשרו קבלת היתרים במתחםG לרבות במגרש נשוא ערר זה. איננו סבורים כי ניתן להשית באופן גורף, "יש מאין" מניעות אבסולטית להוצאת היתרים במקרקעין נתונים, וזאת בהעדר מקור שבדין לעשות כן. לעניין זה יש לציין כי העיקרון לפיו ככלל יש לאשר בניה תואמת תב"ע נקבע בשורת פסקי דין עוד קודם לחוק יסוד זה - דוגמת בג"צ 663/85 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז ת"א - שם נפסק כי קיימת סמכות לסרב למתן היתר גם כשהבקשה תואמת תב"ע אולם "השאלה אינה של הסמכות אלא של שיקול הדעת בשימוש בסמכות - אם בנסיבות המקרה יהיה זה שימוש לגיטימי בסמכות הנתונה לה להתלות את התכנית". על שיקול דעת זה נפסק (בג"צ 36/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת אביב נ' הועדה המחוזית לתו"ב ת"א כי ראוי שייעשה בצמצום ובזהירות הראויה. "השימוש בסמכות זו יכול להתבטא בהתניית מתן היתר בקיום תנאים הכרחיים וחיוניים שבשלב התכנון קשה היה לעמוד על חיוניותם ראוי שיעשה בצמצום ובזהירות ואינו יכול להוות תחליף נאות לפעולה נאותה בתחום התכנון"... איננו סבורים כי בהעדר חובה שבדין, ו/או חוו"ד חד משמעית בנוגע לצורך להקפיא פיתוחם של מקרקעין, ניתן לקרוא חובה כזו במקרה דנן, מכח עקרון הזהירות המונעת ונבהיר: המקרקעין נשוא הערר מרוחקים עשרות מטרים (בין 50 ל-60 מהמקרקעין הכלולים בתוכנית סולסי ומוחזקים בהגבלות של זיהום). לא הובאה בפנינו כל חוו"ד בנוגע לסיכון ככל שקיים במרחק האמור ממיקום זה. היפוכם של דברים, בחינת הוראות תוכנית סולסי מעלה כי לא כל השטחים באותה תכנית, כפופים לאותם מגבלות, אלא רק חלקם. לא זו אף זו, הובהר לפנינו כי הוצאו היתרים בסמיכות לאותו גוש, למשל: בחלקה 56, 57 כולם במתחם G אלא שלדברי המשיבה מדובר במקרקעין המצויים בסביבות ה-100 מ' מגבול תוכנית סולסי. אנו סבורים כי פתרון מידתי בנושא זה, עשוי להיות הוצאת היתרים כמבוקש בשלב זה, על מנת לחסוך בזמן, כאשר תנאי לאיכלוס המבנים (קבלת אישור חיבור לתשתיות - טופס 4) יהא ביצוע בפועל של פינוי הפסולת באתר הפסולת בהתאם להתחייבויות שחתמה הרשות, ובדיקה לעניין שאריות זיהום להנחת דעת היחידה הסביבתית של הועדה המקומית. במידה ומסיבה כלשהי ההתחייבות לא תקוים, ניתן יהיה לפנות למומחה איכות הסביבה, אשר ייתן חוות דעתו בנוגע לאפשרות לאכלס את המבנים בהתחשב במיקום הפסולת ומצב פינוייה. ככל שתידרש חוות דעת כזו, יסכימו הצדדים על זהות המומחה ובנטל הוצאות מינוי המומחה תכריע ועדת הערר אם וכאשר תידרש לכך. במהלך הדיון שנערך הובאו לפנינו עוד מספר סוגיות אשר עומדות במחלוקת, כך הסתבר במהלך הדיונים: האחת - עניינה בפרסום הקלה מבינוי בתוכנית נת/600/א; אותו בינוי קבע במגרש המקורי (חלקה 47 קודם להכנת התכנית הנקודתית), מבנן של 5 יח' דיור צמודות. לענין זה אנו סבורים כי אין ממש בטענה זו. במקרקעין כאמור חלה התכנית הנקודתית, שהינה תוכנית איחוד וחלוקה, אשר שינתה את מיקום המגרש וצורתו, שינתה את קוי הבנין, חייבה רישום תצ"ר חדש, וספק אם היא יכולה לקרוא את עקרונותיו של הבינוי שהוצא מכח עקרונות כללים ב-נת/600/א למגרש החדש. יתר על כן ספק אם נכון לעשות זאת, מה עוד שהבינוי מכח נת/600/א הינו בינוי שאינו סטטוטורי למיטב ידיעתנו, דהיינו בינוי שהוצא מכח התוכנית אך לא הופקד ולא עבר בשבט ביקורתו של הציבור. כך או אחרת ברור כי הן עפ"י הוראות נת/600/א והן עפ"י הדין הכללי מדובר על בינוי כללי אשר לכל היותר מנחה ואין זה נכון לקרוא אותו כבינוי מחייב אל שורות התוכנית הנקודתית החלה במקרקעין נשוא ערר זה. למען הסר ספק יובהר כי הבינוי המתוכנן כולל חיבור בין המבנים המתוכננים בו ולפיכך הבהירו גם הגורמים המקצועיים בועדה המקומית כי בינוי כזה, מקובל עליהם כפרפאזה אפשרית על הבינוי שהוצע מכח נת/600/א. לפיכך איננו סבורים כי הבקשה כוללת חריגה מבינוי. אשר לנושא שטחי הממ"דים - הרי שעפ"י תיק המידע שהומצא כמו גם הדין הכללי, ממ"דים אין חובה לתכנן במרתף, ואין צורך להסב ו/או לקצוב שטחי שרות נוספים לצורך תכנונם, שכן אלו קבועים בחוק. כך שגם בנושא זה איננו רואים חריגות מהמשטר התכנוני התקף. אשר לנושא ההקלה הכמותית - הובהר כבר בדיון שלפנינו הואיל ובסיס הזכויות הינו תוכנית שהופקדה לפני המועד הקובע הקבוע בתוכנית התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית) התשס"ב-2002 הרי שניתן לקצוב במקרה דנן הקלות כמותיות בהתאם לשיקול דעת. בשלב זה אנו רואים לנכון להורות לועדה המקומית לאשר הבקשה בהתאם להחלטתנו ובכפוף לכל דין. הועדה המקומית תיתן החלטתה בתוך 30 יום מיום קבלת החלטה זו. שמורה זכות ערר על כל החלטה חדשה. לפיכך הערר התקבל ברובו. איכות הסביבהמקרקעיןפסולת