ערר נגד היתר לתוספת שטח בקומת כניסה וסיפוחו לדירה קיימת

במקרקעין הידועים כחלקה 101 מגרש 274 בגוש 12259 בשד' אבא חושי 48 (להלן המקרקעין). עסקינן בבית מגורים המורכב ממספר קוטג'ים/דופלקסים כאשר בקומת הכניסה מבוקש חדר בן 12 מ"ר חלף מחסן בן 6 מ"ר, ושיפור מיגון בקומה שממעל באותה יחידת דיור כך שסך כל השטחים העיקריים אינו משתנה. אין חולק כי הבקשה אינה חורגת מהוראות התכניות החלות במקרקעין וכי לא פורסמה הקלה בגינה. ועדות הערר לרבות ועדת הערר חיפה אימצה במהלך השנים את הלכת עת"מ 136/00 צומת האלופים כהלכה המנחה בנוגע לזכות הערר, על פי הרציונל המנחה שבה, אמנם סעיף 152 לחוק מגביל האפשרות לפנות לוועדת הערר למתנגד לבקשה הכוללת הקלה, אולם מקום בו סטתה בקשה מהוראות תכנית החלה במקרקעין ולא פורסמה הקלה יש לאפשר פניה דומה לועדת הערר. ובלשון בית המשפט שם: "אינני חולק שזכות הערר ניתנת רק בנושאים שסעיף 149 דן בהם, דהיינו הקלה, שימוש חורג וחלוקה בסטיה מתכנית. כל מה שאני אומר הוא שסעיף 149(3) המדבר על החלטת הועדה בהתנגדות של בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם כשהוא מאוזכר בסעיף 152 (א)(1), אינו יכול להתפרש פרשנות מילולית טכנית שאינה מתקבלת על הדעת, לפיה אם עמדה הועדה על המשמר וגילתה סטיה מתכנית ובהמשך מילאה חובתה ועשתה פרסום ובעקבות פרסום זה באה התנגדות ונדחתה, הרי רק אז תינתן לנפגע זכות ערר, ואילו אם הועדה טעתה או אולי הוטעתה לחשוב שאין סטיה כזו, או שהיא אמנם היתה ערה לצורך בהקלה אך על אף זאת נמנעה מפרסום, או אז, "יענש" הנפגע בכך שהוא יאלץ לפתוח בהליך בבית המשפט שהוא יקר, מסורבל, ממושך ופחות יעיל מאשר ההליך בפני ועדת ערר." הנושא היה שרוי במחלוקת פוסקים עד שלאחרונה ניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון בעניין שקבע כדלקמן: לא מכבר אושרה עמדה זו גם בפני כבוד בית המשפט העליון במסגרת עעמ 317/10 ‏ ‏ אהוד שפר נ' מורן סקאל יניב, שם נקבע כדלקמן: "ככל שעלי להכריע בין שני הכתובים המכחישים זה את זה, אני מעדיף את הגישה שהובעה בעניין צומת האלופים, המרחיבה את זכות הערר על כל מקרה בו מועלית טענה כי ההיתר ניתן בסטיה מתכנית. אנמק להלן את עמדתי. א.איני משוכנע כי בסעיף 152(א)(1) המחוקק דק פורתא בכוונת מכוון למנוע את האפשרות להגיש ערר על החלטה למתן היתר בניה. שאם כך נאמר, עלול להיווצר מצב בו מתן ההיתר יותקף בשני מסלולים שונים. במסלול אחד יגיש צד שנפגע ממתן ההיתר עתירה מנהלית,ובמסלול שני יגישו שני חברי ועדה מקומית ערר על ההחלטה לתת היתר כאמור בסעיף152(א)(2) (כפי שהיה בעניין צומת האלופים, שם הוגש ערר על ידי שני חברי ועדה שבהמשך משכו את הערר). ב. פעמים רבות נטען על ידי המתנגד להיתר, כי ההיתר ניתן בניגוד לתכנית החלה על המקרקעין או שהיא מהווה הקלה או היתר לשימוש חורג בסטיה מתוכנית. המדובר בשאלה מקצועית-תכנונית מובהקת המחייבת בדיקת תכניות ובחינה מדוקדקת של היתר הבניה, וראוי כי ועדת הערר כגוף המקצועי המיומן ובעל הניסיון תדון בה ולא בית המשפט. להבדיל מבית המשפט שביקורתו מוגבלת לחוקיות וסבירות ההחלטה למתן היתר, ועדת הערר היא "מוסד תכנון", וככזו היא בעלת סמכות מקורית ורשאית להפעיל שיקול דעת תכנוני ולהמיר את שיקול דעתה תחת שיקול הדעת של הועדה המקומית. הליכה בדרך זו מבטיחה כי ההיתר ייבחן בשתי ערכאות תכנוניות האמונות על שיקולים תכנוניים-מקצועיים. ג. לשיקול המקצועי-תכנוני יש להוסיף גם שיקולי יעילות ונגישות, באשר ההליך בפני ועדת הערר הוא זול ומהיר יותר מההליך בפני בית המשפט (על פי סעיף 152(ג) לחוק על ועדת הערר ליתן החלטתה תוך 30 יום מיום הגשת הערר). בכך גם תימנע התוצאה לפיה אם העלו המתנגדים להיתר טענה כי ההיתר מצריך הקלה או שימוש חורג, וכך נקבע לבסוף על ידי בית המשפט, אזי בדיעבד מתברר כי אילולא טעותה של הועדה המקומית הסמכות לדון במתן ההיתר הייתה נתונה לועדת הערר. כאמור, קשה להלום כי החלטה שגויה של הועדה המקומית או רשות הרישוי בשאלה אם הייתה סטיה מתכנית אם לאו, ועקיפת הוראות הדין בכך שלא קויים הליך של הקלה ושימוש חורג, תפגע בזכות הערר ותכתיב את הסמכות העניינית. ד. פרשנות מרחיבה, המאפשרת הגשת ערר גם במקרה של מתן היתר כאשר נטען על ידי המתנגד כי ההיתר סוטה מתכנית, הולמת את מגמת המחוקק בתיקון 43 לחוק במסגרתו הוקמו ועדות הערר. במקביל לכך פעל המחוקק להקל על מערכת בתי המשפט, ובמסגרת חוק בתי המשפט לעניינים מינהליים (וקודם לכן במסגרת סעיפים 255א-255ו לחוק התכנון והבניה)העביר סמכויות רבות שהיו נתונות לבית המשפט העליון לבית המשפט לעניינים מינהליים. המצב לפיו יש גישה ישירה לבית המשפט לעניינים מינהליים טרם מיצוי ההליך במוסדות התכנון, נוגד מגמה זו ונוגד את עקרון מיצוי ההליכים במשפט המינהלי (ראו עת"מ(נצ') 1146/05 ח'אלד נ' מדינת ישראל-הועדה המחוזית לתכנון ולבניה צפון ( 17.1.2006); עניין נס הרים, בפסקה 20. ראו עוד: בג"צ 235/05הדרי נ' רשות הדואר( 9.1.2005); בג"צ1452/05 אחמד נ' משרד הפנים( 22.10.2006)). ה. ברגיל,הליך של היתר תואם תכנית לא כרוך בפרסום ובשמיעת התנגדויות. עם זאת, הפרוצדורה של מתן הודעה לבעלי הנכס לגביו מבוקש ההיתר, נועדה לאפשר להם להשמיע את התנגדותם למתן ההיתר. במצב בו נשמעות בפני הועדה המקומית התנגדויות למתן ההיתר, ניתן לפתור את האבסורד עליו הצביע השופט סוקול בעניין תיאטרון הצפון בדרך של פרשנות. מתנגד להיתר שניתן, אשר שטח התנגדותו בפני הועדה המקומית וזו נדחתה, או שידע על מתן ההיתר,צריך יהיה להגיש את הערר תוך 30 יום מיום שנודע לו על מתן ההיתר. לא למותר לציין כי סדרי הדין שנקבעו על ידי המחוקק מתאימים גם לערר המוגש על ידי מי שהתנגדותו למתן ההיתר נדחתה (סעיף 153 לחוק קובע כי לדיון בערר יוזמנו מבקש ההיתר, המתנגד ונציגי רשות הרישוי או הועדה המקומית. וראו גם ההגדרה הרחבה של "ערר" בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בועדות הערר), התשנ"ו- 1996)). במצב דברים בו מתן ההיתר נודע למתנגד רק עם תחילת העבודה או לאחר מכן, תינתן זכות ערר לועדת הערר מקום בו המתנגד מעלה טענה של סטיה מתכנית, אך לא יחול סעיף 152(ב)המורה על עיכוב אוטומטי במתן ההיתר, שהרי ההיתר כבר ניתן. ו. בגישה המצדדת בהרחבת זכות הערר, יש כדי להפחית את העומס המוטל על בתי המשפט. 15. ודוק: על מנת להסיר ספק אדגיש כי איני מצדד בגישה המרחיבה עוד יותר, שננקטה על ידי בתי המשפט בעניין דוידיאן, עניין נס הרים ועניין מדר ולפיה בכל מקרה של התנגדות להיתר בניה, יש להגיש ערר. לטעמי, מקום בו המתנגד למתן ההיתר לא מעלה טענה של סטיה מתכנית, אזי רואים את היתר הבניה כהיתר שניתן ב"מסלול הירוק"ותרופתו של המתנגד אינה בועדת הערר וממילא אין מקום לעיכוב במתן ההיתר. הרחבת סמכותה של ועדת הערר כמוצע לעיל - בנוסף למקרים המנויים במפורש בסעיף 152(א)(3) -היא באותם מקרים בהם המתנגד למתן ההיתר מעלה טענה כי ההיתר סוטה מתכנית. או-אז תבחן ועדת הערר את הטענה. היה ותמצא כי ההיתר סוטה מתכנית, תדון ועדת הערר לגופה של התנגדות. היה ותמצא ועדת הערר כי ההיתר תואם את התכנית החלה על האזור, הרי שבכך יסתיים הדיון. סיכומו של דבר, ומבלי להתעלם מהקשיים העיוניים והמעשיים הכרוכים בהרחבת הזכות להגשת ערר, אני סבור כי טעמים של יעילות ומדיניות משפטית מטים את הכף לכיוון זה. דרך המלך לתקוף את החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית ליתן היתר בניה כאשר עולה טענה של סטיה מתכנית צריכה להיות בהגשת ערר לועדת הערר. זאת, להבדיל ממחלוקות בשאלות קנייניות או בשאלות של שימוש וחזקה הנדונות בערכאות האזרחיות הרגילות, ולהבדיל מטענות לגבי פגמים מינהליים שאינם קשורים בנושאים תכנוניים, כמו טענה לניגוד עניינים, שיידונו בבית המשפט לעניינים מינהליים. מכל מקום, טוב יעשה המחוקק אם יסדיר את הנושא ויסיר את הספקות לעניין גדר סמכותה של ועדת הערר." עוד יובהר כי לאחרונה אף ניתנה עמדת המדינה בעניין סוג הסטייה שיש להוכיח על מנת להיכנס בשערי ועדת הערר וזאת במסגרת עעמ 2015/08 ‏רוני בר-און נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה - מטה יהודה‏ כדלקמן: "ועדת הערר הבהירה כי אינה רואה לעשות את כלי הערר קרדום לחפור לו ולנגח כל היתר באשר הוא. זכות הערר הינה מכשיר דיוני המאפשר ערכאת ערעור תכנונית נוספת במקרים ספציפיים שנקבעו בחוק, כאשר הרציונאל המנחה הינו סירוב לבקשה או לחלופין אישור בקשה החורגת מהמשטר התכנוני החל בחלקה נתונה. ועדת הערר המשיכה והסבירה, כי זכות ערר גוררת אחריה עיכוב הליכים אוטומטי (כפי שקבוע בדין) עד תום בירור הערר וזאת ללא הפקדת בטוחות מתאימות בניגוד לפניה לבית המשפט בבקשה לצו מניעה, ומכאן שיש לכבד זכות זו ולפרשה במדויק בהתאם להוראות המחוקק. ועדת העררה התייחסה לטענות הערר, תוך שהיא מחלקת אותן לשני חלקים: טענות מסוג פגמים פרוצדורליים (העדר חתימות, אישור לא עדכני וכיו"ב) ומסוג של שיקול דעת מהנדס הרשות המקומית (הכשרת הלך מדרגות, רוחב פרוזדורים וכד'). ועדת הערר קבעה כי שני סוגי הטענות הללו, אינם נתונים לערר בזכות. ועדת הערר קבעה כי עניינן של הטענות מהסוג הראשון באי קיום הליכים טכניים על פי התקנות ובכך אין הם נבדלים מכל מקרה בו למאן דהוא טענות כלפי ההיתר. ועדת הערר הפנתה לפסק הדין בעת"מ (ת"א) 1111/03 לב עמי נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז מרכז ואח' תק-מח 2005(3) 596. וכן לפסק הדין בעת"מ (חי) 391/08 תיאטרון הצפון מרכז אומניות הבמה בית העם נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה תק-מח 2008(2) 1658 (להלן: "ענין תיאטרון הצפון") אשר קבע: "הכרה בזכות ערר על החלטה למתן היתר לוועדת הערר גם מעבר למסגרת הקבועה בסעיף 152 לחוק התכנון והבנייה, עלולה ליצור קשיים רבים. בהיעדר הוראה המקנה זכות ערר, ומגדירה את הזכאים, העילות וסדרי הדין, עלולות ועדות הערר להיות מוצפות על-ידי עוררים למיניהם המונָעים מאינטרסים שונים ולאו דווקא ענייניים. הקביעה כי סעיף 12ב(א)(2) לחוק התכנון והבנייה מקנה זכות ערר לכל המעוניין פותחת פתח רחב שעלול לפגוע בהליכי התכנון.... צריך לזכור כי כאשר שוללים את זכות הערר לוועדת הערר, אין פירושו של דבר כי נחסמת דרכו של מי שנפגע או של מי שטוען לאינטרס לגיטימי, לפנות לערכאות שיפוטיות. הדרך להגשת עתירה מינהלית פתוחה, ובית המשפט לעניינים מינהליים ידון בכל עתירה על-פי כללי המשפט המינהלי..." עוד קבע הועדת הערר כי עניינן של הטענות מהסוג השני בהפעלת שיקול דעת מהנדס הועדה המקומית ובתנאים מסוימים על פי סימן כט' לאור התיקון בשנת 2008 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970. גם השגה על שיקול דעת זה אינו מקנה זכות ערר על פי סעיף 152 לחוק. ועדת הערר הבהירה כי היא עשויה להתערב בהחלטה ליתן היתר מקום בו הוא נחזה כתואם לתכניות החלות במקרקעין בעוד שלמעשה הוא חורג מהן, אלא שבמקרה זה לא צוינה חריגה כאמור. הפרה לכאורית של הוראות התקנות לעניין זה אינה חריגה המקנה שיקול דעת תכנוני אשר יש טעם בשמיעת ערכאת ערר בגינן. הוסבר, כי גם בעניין תיאטרון הצפון שנזכר לעיל טענו העוררים שם טענות בדבר חוקיות ההיתר, אופן חישוב השטחים שלא בהתאם לתקנות לדבריהם, מתן היתר בניגוד לנספח החניה וחריגה מהגובה המותר, ונקבע כי אלו אינן מקנות לועדת הערר סמכות לדון בהן. ועדת הערר קבעה כי בעניין ההיתר שהובא לפניה, היא לא מצאה כל חריגה מתכנית וכי טענות העותר כלפי ההיתר אינן מקנות זכות ערר. כאמור, החלטה זו של ועדת הערר מדברת בעד עצמה, והיא מבוססת על הדין ועל תכליתו. עמדת ועדת הערר עולה בקנה אחד אף עם עמדת המדינה כפי שהוגשה לכב' בית המשפט העליון בעע"מ 2015/08 (מצ"ב כנספח ב' לתגובה). חוק התכנון והבניה קובע כי הליך תכנוני נעשה באמצעות הכנת תכנית, פרסומה להתנגדויות ודיון בהתנגדויות. משניתנה לתכנית תוקף ודבר אישורה פורסם כדין, הרי שהיא בעלת מעמד סטטוטורי, שיש בו כדי להעניק זכויות, ולבסס אינטרס הסתמכות לגיטימי. מכאן, כי ככלל מוקנית לפרט זכות לקבלת היתר בניה התואם את התכנית המאושרת החלה על המקרקעין. לכלל זה קיימים חריגים. כך למשל, כב' בית המשפט העליון הכיר בצורך של הועדה המקומית להפעיל שיקול דעת, בטרם ינתן היתר בניה, הגם שהוא תואם תכנית, כגון כאשר חלוף הזמן פגע ברלוונטיות של התכנית, אשר אינה הולמת עוד את הצרכים. ראו למשל בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב ואח', פ"ד מז(5), 573. חריג נוסף לכלל זה מעוגן בתקנה 2ג לתקנות. במסגרת תקנות אלה, הוסיף מתקין התקנות זכות להגיש התנגדות להיתר תואם תכנית, אשר לא הוענקה על ידי המחוקק הראשי. אלא שזכות זו הוקנתה בהיקף מצומצם לבעלי הזכות בנכס לגביו מתבקש היתר הבניה בלבד. זכות זו להתנגד, מהווה על פי התקנות, תחליף לצורך לקבל את הסכמתם או חתימתם של כל בעלי הזכויות בנכס להיתר המבוקש. מקורה של זכות התנגדות זו באינטרס המיוחד בו הכיר מחוקק המשנה, שיש לבעלי הזכיות בנכס, בנוגע לנעשה בנכסו. זוהי זכות השונה במהותה מזכותו של כלל הציבור, הזכאי להתנגד לתכנית ואף להיתר הכולל שימוש חורג או הקלה. שכן, בעוד שלכלל הציבור ישנו ענין ב"החצנות" של הבניה על סביבתה, לבעלי הזכות בנכס ישנו ענין גם ב"בניה פנימה", בהשפעה שאינו מוחצנית כלפי כלל הציבור, על הנעשה בבנין. אלו פרטים פנימיים, אשר ככלל, נדונים בין מבקש ההיתר לבין רשות הרישוי (במסגרת שקול הדעת ההנדסי-מקצועי שניתן לה), ולכלל הציבור אין ענין של ממש בהם. לבעלי הזכויות בנכס, לעומת זאת, יתכן ענין אף בפרטים אלו. מכאן זכות ההתנגדות הספציפית, אשר הוקנתה בתקנות, לבעלי הזכויות בנכס. כאמור, הליך ההתנגדות לפי תקנה 2ג לתקנות מהווה תחליף לדרישת התקנות על פיה כל בעלי הזכויות בנכס יחתמו על הבקשה להיתר. תפקידו של הליך זה לאפשר גם למי שאין בידו מלוא הזכויות בנכס, לקדם הליך לקבלת היתר בניה ואף להביאו לכדי סיום, הכל מתוך מטרה ליעל ולזרז את הליכי התכנון. למותר לציין כי הליך הוצאת ההיתר לא מהווה כמובן תחליף לדרישות הנובעות מדיני הקנין ביחס לפעולות שרשאי לבצע בעל זכות בנכס. מתן האפשרות להתנגד לפי תקנה 2ג, נובע ממעמדו המיוחד של בעל זכויות בנכס, אשר מצדיק מתן הזדמנות נוספת למי שמבקשים לבנות בנכסו, ללא הסכמתו, להביא את השגותיו בפני הועדה המקומית. ודוק, לבעל זכויות בנכס עשוי להיות "ענין תכנוני" לגיטימי בפרטי הבינוי המבוקש, אשר עתיד להתבצע בנכסו. על כן, העניק לו מתקין התקנות זכות טיעון. מעמד כאמור לא ניתן לכלל הציבור שאינו שותף לזכויות בנכס, שכן עניינו של כלל הציבור מתמצה בפרטים שיש חובה על פי דין לכלול בתכנית מפורטת, ולא בפרטיו של הבינוי הקונקרטי, המהווה הגשמת הוראות התכנית. היקף שקול הדעת של רשות הרישוי בבואה לדון בהתנגדות זו מצומצם, ויעסוק ככל, בפרטי "הבניה פנימה" ואינו מהווה תחליף לשקול הדעת התכנוני הנרחב אשר הופעל בעת אישור התכנית. אם כן, זכות התנגדות זו לא הוענקה בהוראות חוק התכנון והבניה אלא בתקנות בלבד. הוראות החוק המסדירות את הזכות להגיש ערר לועדת הערר אינן חלות על זכות זו להתנגד. מחוקק המשנה, אשר העניק את זכות ההתנגדות הנוספת לא קבע לצידה זכות ערר. זאת משום האיזון הנדרש בין זכויותיהם של הצדדים השונים ובין האינטרסים המנוגדים כמו גם בשל היקף שקול הדעת המצומצם הנתון לרשות הרישוי בשלב זה, שאינו מצדיק פניה לערכאה מנהלית תכנונית נוספת. בשונה מהליך מתן היתר בניה התואם את התכנית החלה על המקרקעין, הליך אשר ככלל, ובכפוף לאמור לעיל, אינו מחייב כאמור שיתוף הציבור (שכן זכויותיהם של כל הצדדים המעורבים בהליך כמו גם ציפיותיהם הלגיטימיות גובשו כבר בזמן הכנת התכנית ואישורה), כאשר היתר הבניה או השימוש המתבקש אינו תואם את התכנית התקפה (דהיינו כולל בחובו את הצורך לאשר הקלה או שימוש חורג, מקום שהדבר אפשרי על פי הדין), קמה הצדקה לשיתוף נוסף של הציבור. במקרה כזה מהווה שיתוף הציבור וזכות הטיעון הניתנת במסגרתו לבעלי ענין שונים תחליף לזכות הטיעון שהיתה מוקנית להם במסגרת הליך אישורה של התכנית, אילו פרטיו של ההיתר המבוקש היו מעוגנים בה. במקרים אלו, נוסף על הזכות להתנגד למתן היתר הכולל שימוש חורג או הקלה הקנה הדין למי שעלול להיפגע ולקבוצה נוספת של זכאים את האפשרות לערור על החלטת הועדה המקומית, לועדת הערר. זכות ערר זו מהווה המשכה של החובה לאפשר שיתוף ציבור במסגרת הליכי השימוש החורג וההקלה ונובעת משיקול הדעת שהוקנה במסגרתם לועדה המקומית, שיקול דעת שהוא בעיקרו סטייה מתכנית שאושרה על ידי מוסד תכנון מוסמך, והמצדיק מנגנון בקרה חיצוני לוועדה המקומית. הצדקות אלה הן לעצם קיומה של החובה לשתף את הציבור והן לזכות להתנגד ולערור אינן קיימות כאמור ביחס להיתר התואם את התכנית שאושרה על ידי מוסד התכנון המוסמך. זאת ועוד, הליכי התכנון שואפים לקיומו של הליך יעיל וזריז אשר יאפשר לבעל זכות בקרקע כמו גם לציבור ליהנות, תוך זמן סביר, מפירות התוצר התכנוני ולאפשר את מימושם של השימושים שנקבעו בתכנית למקרקעין. ככלל, השלב המיועד לליבון השיקולים התכנוניים, ולשמיעת טענותיהם של כל אשר יכולים להיות מושפעים מן התכנית הוא שלב הדיון בתכנית. הדיון בהתנגדויות, המהווה חלק מן ההליך התכנוני הוא במובן זה, שיאו של ההליך התכנוני, אשר באמצעות שיתוף הציבור הנעשה במסגרתו משביח את התכנית ואת עומקו של הדיון בה. משהכריע מוסד התכנון בהתנגדויות, ומשאושרה ופורסמה התכנית, הושלם הליך תכנוני ארוך ומקצועי במסגרתו ניתנה ההזדמנות אף למתנגדים לתכנית להשמיע את דברם. על פי סעיף 145(ב) לחוק, מכוחה של תכנית יכול אדם לפנות אל רשות הרישוי המקומית (המורכבת, כאמור בסעיף 30 לחוק, מיו"ר הועדה המקומית או יו"ר ועדת המשנה שלה, ומהנדס הועדה), ולבקש כי ינתן לו היתר "מתאים לתכנית". ככלל, בקשת ההיתר אמורה להיות שלב המתבצע מול רשות הרישוי שעקרו מתן ביטוי קונקרטי להוראות התכנוניות שנכללו בתכנית המאושרת. כאמור לעיל, הדיון התכנוני ובכלל זה מכלול ההיבטים בהם עשויה להיות לתכנון זה השלכה על בעלי ענין שונים, כבר התנהל במלואו והוכרע בפני מוסד התכנון אשר אישר את התכנית. ודוק, גם בשלבי ההחלטה ליתן היתר תואם תכנית נתון לועדה המקומית, או ליתר דיוק לרשות הרישוי, שיקול דעת מסויים ביחס לפרטי הבינוי המופיעים בהיתר, הפרטים העיצוביים השונים וכד'. פרטים אלה נותרו ככלל, לפי קביעת המחוקק, להכרעתם של אנשי המקצוע בועדה המקומית ובעיקר להכרעתו של מהנדס הרשות המקומית, שהוא חבר ברשות הרישוי המופקדת על פי החוק על מתן היתרים מסוג זה. משום שמדובר ככלל, בשקול דעת מצומצם וטכני (הנדסי) באופיו, הסמיך המחוקק את רשות הרישוי, בה חבר מהנדס, לדון במתן היתר תואם תכנית. זאת לעומת הדיון בבקשה להקלה או שימוש חורג, בו הוסמכה הועדה המקומית לדון בהרכבה המלא. כזכור, בהליך זה (בקשה להקלה או שימוש חורג), בניגוד להליך נשוא העתירה, נתונה הזכות להתנגד, ובהתאמה, הזכות לערור לועדת הערר. אין כל הצדקה לייצר מנגנון ערר, שהוא מטבעו מנגנון יקר למערכת ולפרט המבקש לממש את הזכויות שהוקנו לנכסו בתום הליך סטטוטורי ארוך , והכל, על שיקול דעת מינהלי מצומצם מאד בהיקפו. אף הרכבה של ועדת הערר מעיד על כך כי היא מיועדת ככלל לעסוק בבחינה תכנונית במובנה הרחב, ומכאן כי ערר על שיקול דעתה המצומצם ממילא של רשות הרישוי אינו הולם את ואינו מתאים להרכבה הנרחב של ועדת הערר. לבסוף נבקש להזכיר, כי על פי הדין הישראלי, לא על כל החלטה מנהלית ניתנת זכות לערור לגוף מינהלי נוסף (טרם פניה לבית המשפט). הכרעה האם ראוי להקנות זכות כזו תתקבל על ידי המחוקק בהתייחס למגוון של שיקולים ובהם היקף שיקול הדעת המוקנה לגוף המחליט ומידת ההצדקה לייצר ערכאת ביקורת מנהלית נוספת, טיב הזכות המוקנית, מידת הפגיעה במבקש ההיתר או הרשיון כתוצאה מערר ועוד. מתן היתר בניה, הוא חלק מ"רישוי הבניה", לאחר ששלב תכנונה כבר תם. במקרים רבים בהם מחייב הדין מתן רישיון (כגון רשיון עסק, או רשיון למקצוע) לא הוקמה ערכאת ערר מנהלית כלל על החלטה לתת היתר או רשיון מעין זה , ועל המעוניין לתקוף החלטה זו, לפנות לערכאות שיפוטיות. מאחר שלא נטען על ידי העותר בפני ועדת הערר כי ההיתר אינו תואם תכנית, קבעה ועדת הערר כי לעותר אין זכות ערר על החלטת המשיבה 2 ולפיכך ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בערר. כאמור, אין פירושו של דבר כי העתר עומד בפני שוקת שבורה, אלא שהוא רשאי להגיש עתירה מנהלית שתוקפת את החלטת המשיבה 2. ואכן, במסגרת העתירה מעלה העותר את טענותיו נגד החלטת המשיבה 2. ועדת הערר אינה נדרשת לטענות אלו, אך היא סבורה כי זהו ההליך הנכון לתקוף את החלטת המשיבה 2 ולא בדרך של הגשת ערר לועדת הערר. "... נוכח האמור והואיל וטענות העוררים אינן עולות כדי סטייה מהוראות תכניות ויתר על כן, עיון בכתב הערר אף אינו מבהיר סטייה נטענת מהוראות החוק והתקנות, הגם שהסטייה מהסוג האחרון אינה נכנסת בגדר סמכות ועדת הערר איננו סבורים כי עומדת להם זכות ערר במקרה דנן. למעלה מן הצורך נבהיר כי עיון בתכנית מעלה כי המדובר בתוספת בניה בשטח של 6 מ"ר לבניה שאושרה בהיתר הקודם בקומת העמודים, במיקום צמוד למחסן של המשיבים שלא בהפרעה לא כל שכן חסימה של שטח מעבר בחדר המדרגות. כך גם לא נחסם האור בחדר המדרגות שכן ובקומת העמודים שהינה קומה פתוחה משני צידי חדר המדרגות ומאפשרת מעבר אור ואויר חופשי, וכן בגג שיש בו חלון לחדר המדרגות. לא זו אף זו, יש להבהיר כי הואיל ומדובר בתוספת לשטח שנבנה מלכתחילה כשטח רגיל הרי שמלכתחילה לא ניתן היה להכשירו כממ"ד ועל כן לא מצאנו ממש בטענות העוררים לפיהן הואיל ומדובר בלגליזציה "התפשרה" הועדה המקומית על פתרון של חדר מחוזק שהינו פתרון פחות נכון מאשר בניית ממ"ד חדש. כך או אחרת, הועדה המקומית התנתה את ההיתר באישור הג"א וברי כי ללא אישורו לחיזוק החדר המבוקש לא ניתן יהא להוציא ההיתר. אשר על כן ולאור כל האמור, אנו דוחים את הערר. תוספת שטחבניהמקרקעיןערר