בקשה לתכנית שינויים בהיתר: הגדלת חדרים על הגג, ביטול מחסנים בקומה א' ושינוי לובי כניסה

הועדה המקומית החליטה כדלקמן: "הועדה שמעה בקשב רב את טענות המבקש ומחליטה: לסרב לבקשה וזאת מהנימוקים הבאים: הבקשה סותרת מדיניות עקרונית של הועדה המקומית, לפיה תוספת יח"ד שינתנו כהקלה יהיו דירות ששטחן עד 80 מ"ר, על מנת לעודד בניית דירות קטנות לזוגות צעירים בתחום שכונות המגורים בעיר. באופן זה לעודד בינוי אינטגרטיבי לכל חתכי האוכלוסיה בדירות 3, 4, 5 חדרים בכל רחבי העיר ולא לרכזם רק בשכונות מסוימות דווקא. הבקשה מהווה ערעור על החלטת הועדה המקומית מיום 09.11.2011 כאשר ועדת משנה איננה מהווה ערכאת ערעור על החלטותיה שלה: ככל שסבר המבקש כי החלטת הועדה המקומית אינה ראויה, היה עליו לערור בפני ועדת הערר המחוזית. ומשלא עשה כן, החלטת ועדת משנה בעניינו הינה סופית. הועדה רואה בחומרה את העובדה שהמבקש הציג מצג שאינו נכון בפני הועדה עת ביקש היתר בניה מקורי הכולל תוספת יח"ד מוגבלות בשטחן ל-80 מ"ר ולאחר קבלת ההיתר מיום 17.10.12 מבקש להפוך פלסתר את החלטת הועדה על ידי הגדלת הדירות שאושרו בתוספת בתנאי זה ממש. בהתאם להוראות סעיף 152 לחוק התכנון והבניה ניתן לערור על החלטה זו בפני ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה- מחוז מרכז בתוך 30 ימים מיום המצאת החלטה זו." תמצית טענות העוררת: קודם לרכישת המקרקעין, בדקה העוררת הזכויות והחובות בנוגע אליהם, ובמסגרת זו, לא נזכרה כל מדיניות בנוגע לדירות קטנות. במהלך הטיפול בבקשה המקורית, גילתה העוררת בחודש אפריל 2011 כי על פי החלטת הועדה המקומית מחודש אוקטובר 2010, מתן הקלה במספר יחידות דיור, מותנה בכך שהיחידות שיתווספו לא יהיו גדולות מ-80 מ"ר עיקרי. העוררת ניסתה לשכנע את המשיבה פעמים מספר, כי אין הדבר מתאים למקרקעין נושא הערר, אולם הועדה המקומית לא הסכימה, ודחתה את בקשתה בהחלטה מיום 9.11.11. נוכח תנאים מסחריים, החליטה העוררת להגיש בקשה מתוקנת על פי דרישות הועדה, וכן ב-17.10.12 ניתן היתר הבנייה המקורי, אשר חייב ויתור על כ-37 מ"ר עיקרי מתוך שטחי הבנייה המוקנים. ניסיונותיה של העוררת לשווק את הדירות לא צלחו, שכן זוגות צעירים אינם מתעניינים בדירות 3 חדרים, המתעניינים היחידים הינם אנשים מבוגרים יחסית, והעוררת סברה כי על הועדה המקומית לשקול עובדה זו מול הנזק שנגרם לה. לפיכך הוגשה הבקשה להיתר שינויים. העוררת טוענת, כי בניגוד לאמור בהחלטה, שומה וחובה על הועדה המקומית לבחון מחדש את מדיניות הדירות הקטנות, אולם היא אטומה ולא עושה זאת. כמו כן, מדובר במדיניות שאינה סבירה, שכן על פי העקרונות שנקבעו בפסיקה, הועדה המקומית אינה רשאית "לסחור" בהקלות, ו/או לשקול שיקולים שאינם תכנוניים, כגון הרצון לשווק דירות במחירים מוזלים. ועדת המשנה למעשה התנתה את אישור ההקלה בביצועה של מעין מטלה ציבורית, שעניינה יצירת דירות בהישג יד לזוגות צעירים. סוגיית סמכותו של מוסד תכנון לקבוע הוראות בדבר דיור בר השגה הינה סוגיה סבוכה, אולם במספר מקרים הובהר, כי מוסדות התכנון אינם מוסמכים לקבוע הוראות בעלות השלכות קנייניות. בשולי הדברים, ציינה העוררת כי הוועדה סירבה אף לשינויים תואמי תב"ע שאינם מצריכים כל הקלה, ואין לוועדה סמכות לסרב להם: הגדלת חדרי גג ושינויים עיצוביים בלובי. תמצית עמדת הועדה המקומית: במקרקעין ניתן לבנות ברגיל 8 יחידות דיור ב-4 קומות על עמודים. במסגרת בקשה קודמת שכללה הקלות, נתבקשו 10 יחידות דיור בבניין בן 5 קומות. התכנית כללה אף הקלה בקווי בניין, בליטת מרפסות ועוד. הועדה המקומית סירבה לבקשה, לאחר קבלת התנגדות של אחד הדיירים עקב מצוקת חנייה, וזאת עוד ב-9.11.11. העוררת לא הגישה ערר על החלטה זו, אלא ערכה תיקונים בהתאם להחלטת הועדה המקומית, ולאחר התיקונים בקשתה אושרה. לאחר קבלת ההיתר, ביקשה לשנות את אותם תיקונים שהיו במחלוקת כבר אז, וזאת בניגוד להחלטות קודמות של הועדה, אשר על בסיסן ניתן ההיתר. העוררת מנועה ומושתקת להעלות את טענותיה בעת הזאת, שכן בשעתו בחרה לא לערור ולהסכים למדיניות האמורה, ומשניתן לה היתר, היא מבקשת בדיעבד לשנות מדיניות לה הסכימה בעבר. הועדה המקומית רואה התנהלות זו בחומרה רבה, הגובלת בתרמית. ההחלטה לא נתקפה בזמן אמת, יצא היתר וכעת מבקשת העוררת להפוך את הקערה על פיה. עמדת הועדה המקומית היא, לעודד הקמתן של יחידות דיור קטנות ולפיכך יצאה המדיניות הכוללת הנחיות אחידות לתוספת יחידות דיור, לפיהן, תנאי לתוספת יחידות דיור בדרך של הקלה, הינו בניית הדירות הנוספות כדירות קטנות, בתוספת של 50% מהיקף התוספת. במקרה דנן התבקשה תוספת של 2 יחידות, ובתוספת 50%, 3 יחידות דיור יהיו קטנות, בנות 3-3.5 חדרים. מדיניות זו נועדה ליצור תמהיל רחב ומגוון של דירות ברחבי העיר, וכך ליצור בילוי אינטגרטיבי לכל חתכי האוכלוסייה, ויש בה כדי לתת מענה לצורך ממשי שקיים בעיר, הסובלת ממחסור בדירות כאלה. מדיניות זו עולה אף בקנה אחד, עם חוזר מנכ"ל משרד הפנים, אשר עניינו בקידום יחידות דיור קטנות במוסדות התכנון. לוועדה המקומית או ליועציה לא התקבלו מעולם תלונות על מדיניות זו. שימוש במכשיר ההקלה הינו מצוי בגדר שיקול הדעת התכנוני המסור למוסד התכנון, ואינו בבחינת זכות מוקנית לעורר. הועדה המקומית אינה מתנגדת לשינויים המבוקשים בהיתר הבנייה, ככל שעולים בקנה אחד עם התכניות החלות במקרקעין. טענות נוספות לאחר הדיון שנערך לפנינו יצאה החלטת ביניים, לפיה על הועדה המקומית היה להמציא את מצאי הדירות הקטנות הקיימות בשכונה הרלוונטית. הועדה המקומית הבהירה, ביום 14.8.13, כי לא קיימים במנהל ההנדסה נתונים סטטיסטיים ביחס למצאי הדירות הקטנות, למעט העובדה שב-20 השנים האחרונות, במסגרת בנייה חדשה, נוספו לשכונה 3 דירות קטנות. שטחה של דירה ממוצעת בשכונה הינו כ-123 מ"ר שטח עיקרי, וקיים חוסר של ממש בדירות קטנות, הן בשכונה זו והן ברחבי העיר. עוד נטען, כי העוררת ניצלה באופן מקסימלי את זכויות הבנייה הקיימות הכוללות, ואף הוסיפה עליהן הקלות שונות (תוספת 11% שטח עיקרי, תוספת יחידות דיור), ועל כן אינה יכולה להלין על עודף שטחים. לכך הגיבה העוררת כי הועדה המקומית מודה כי אין בידיה נתונים בנוגע למצאי הדירות הקטנות בשכונה. נתונים אלו קיימים במנהל ההנדסה, אלא שאינם תומכים בעמדת הועדה המקומית, ולכן בחרה הועדה שלא לחשפם. מסמך המדיניות אינו מבוסס על תשתית עובדתית כלשהי. מדובר במדיניות קיצונית ורחבת היקף, השוללת כל אפשרות לאשר הגדלת צפיפות בדרך של הקלה ברחבי העיר, אלא בכפוף להגבלת שטח. העוררת הוציאה ממנהל הנדסה היתרי בנייה של 7 בניינים בקרבת המגרש, ברח' סמילצ'נסקי והורוביץ, אשר העלתה כי מחצית הדירות בהם הינן בנות 2-3 חדרים, ולפיכך לא ברור מדוע הועדה המקומית לא הצליחה להציג נתונים אלה. בנוגע לשטח הדירה הממוצע, הנתונים הממוצעים כלל אינם רלוונטיים, שכן ועדת הערר התייחסה לתמהיל הדירות ולפיכך שטח דירה ממוצע אינו עונה על השאלה. בנוגע לתמהיל הדירות הבנויות בפועל, הרי שהדירות שנבנו בשנות ה-60' וה-70' הינן בחלקן הגדול דירות קטנות, ורק לאחר מכן התהפכה המגמה. לא זו אף זו, השטח הממוצע אינו לוקח בחשבון תוספת יחידות דיור, כפי שנעשה ברבים מהמקרים. מהעובדה שרבים מהיזמים מברכים על המדיניות, עולה כי ייתכן וניתן להגדיל את מספרן של היחידות הקטנות באופן טבעי, ללא התערבות כופה. הקלה כמותית, אין צורך להצדיק מבחינה תכנונית, ועל כן, אובדן זכויות בנייה שניתנו בדרך של הקלה כמותית, כמוהו כפגיעה בזכויות מוקנות. דיון והכרעה ככלל, קביעת מדיניות ע"י הועדה המקומית בנוגע להפעלת סמכויותיה עפ"י הדין, הינה מבורכת. מדובר במתווה אשר ישמש כלל לבקשות המובאות בפני הועדה המקומית, ופורט קריטריונים רלבנטיים לטיפול בהן. על כגון דא, נפסק כדלקמן: "כפי שציין בית המשפט קמא, ואין איש חולק על כך, אין למסמך המדיניות מעמד סטאטוטורי של "תוכנית" על פי החוק. עם זאת, המדובר במובהק בהנחיה מנהלית שאומצה על ידי הועדה המחוזית והועדה המקומית. מסמך המדיניות מהווה איפוא הנחיה פנימית של הועדה המחוזית, אשר נועדה להדריך את הועדה המחוזית ואת הועדה המקומית בהפעלת סמכויותיהן לעריכת תוכניות בניה ולאישורן. סטיה מהנחיה מנהלית אינה כשלעצמה בלתי חוקית, שכן בניגוד לחוקים או לתקנות, ההנחיות נועדו להדריך את שיקול דעתה של הרשות, ועליה לשקול כל מקרה שבא בפניה לגופו. לפיכך, הרשות רשאית לסטות מן ההנחיות המנהליות במקרה ספציפי בהסתמך על נסיבות המקרה, מבלי לשנות את ההנחיות. ואולם "ההנחה היא שהרשות תפעל לפי ההנחיות, והנחה זאת יוצרת ציפייה מוצדקת שכך תפעל הרשות" (יצחק זמיר הסמכות המנהלית כרך ב 787 (1996); ראו גם בג"ץ 143/64 אדטו נ' עמידר בע"מ, פ"ד יח(3) 51, 57 (1964)). על כן, אין הרשות רשאית לסטות מההנחיות בלא הצדקה, אלא על הסטיה מההנחיות להיעשות רק מקום בו קיימים שיקולים ענייניים המצדיקים אותה..." עעם 9156/05 משה גרידינגר נ' מריוס ושרון ראפ בהתאמה, מעודדות אף ועדות הערר קריטריונים לסוגיות ספציפיות, כמו למשל, להתרת שימוש חורג לגני ילדים או לחילופין ליישום הוראותיה של תמ"א 38 על תיקוניה. מכאן כי איננו מקבלים את טענת העוררת בדבר הניגוד הנטען בין מכשיר ההקלה לבין קביעת מדיניות. היפוכם של דברים, בקביעת מדיניות יש משום 'מורה נבוכים' אשר יאיר את דרכו של המבקש בנוגע לפרמטרים רלבנטיים אשר על הועדה לשקול. יחד עם זאת, מעמדה של המדיניות הנקבעת אינו דומה למעמד של תכנית כהגדרתה בחוק, והיא אינה מחייבת באותו אופן. כך, גם אם המדיניות קובעת כללים, בהחלט יתכן כי בחלק מהמקרים ראוי לסטות מאותם כללים. לעניין זה ראה למשל החלטת ועדת הערר בת"א הר/5290/10. העקרונות המשתקפים במדיניות הועדה המקומית כפי שהובאו בפנינו בעניין הצפיפות הינם עקרונות ראויים, נכונים ומותאמים לצורך העכשווי המקודם במוסדות התכנון בנוגע לביקוש לדירות קטנות. מדובר בצורך תכנוני ואינטרס ציבורי חשוב, אשר בשום פנים אינו נוגע למחירן של הדירות, אלא לאפיונן בפרמטרים תכנוניים. על מנת לסבר את האוזן, נזכיר כי נושא הצפיפות מטופל בדיני התכנון והבניה, (ר' למשל סע' 62אא8 לחוק לעניין סמכות הועדה המקומית, ר' תקנה 2 (9) לתקנות התכנון והבניה סטייה ניכרת מתכנית, התשס"ב-2002, כמו גם סע' 33(5) ועוד), וכי הוא מהווה נושא תכנוני עיקרי במרבית התכניות כהגדרתן בחוק. הדברים שונים בתכלית מהמקרה שנדון בעניין קריית אונו (ערר קא/5203/12), שם נדרשה כתנאי לאישור ההקלה, התחייבות בנוגע למחירן של הדירות. מחיר כאמור, אינו פרמטר תכנוני בניגוד לצפיפות. לפיכך אנו דוחים את טענת העוררת לפיה משמעה של המדיניות הינה, מסחר בהקלות. ככלל, הצורך בתוספת דירות קטנות, גובר כל אימת שמדובר בערי לווין, באשר המגמה רווחת במהלך עשרות השנים האחרונות באותן ערים היתה ליצור תשתית לדירות גדולות יחסית, אשר תמשוכנה אוכלוסייה חזקה. מדיניות הועדה גורסת כי תוספת הדירות המותרת במסגרת תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב-2002, תינתן כולה כדירות קטנות, ובנוסף, תוקטן עוד אחת מהדירות המוקנות עפ"י דין בשיעור של עד 50% מהתוספת. דהיינו במקרה דנן נוספו עוד 2 דירות, ועל כן יש להקטין דירה אחת נוספת (50% משתיים) על מנת לעמוד בהנחיות המדיניות. אם כן, המדיניות קובעת שניים: מלוא התוספת בדירות קטנות, וכמו כן המרת דירות נוספות מכלל הדירות המוקנות לדירות קטנות וזאת בשיעור של 50% מהתוספת. ספק לנו, אם הפרט הנוסף (המרת הדירה השמינית לצורך העניין בענייננו) נכונה במסגרת מדיניות, שכן מדובר בשינוי מספר היחידות הגדולות המוקנה עפ"י התב"ע. הדבר דומה למדיניות שתאפשר סטייה מקו בנין אחורי למשל, רק מקום בו יוצג צמצום בקו בנין צדדי למשל. הווה אומר: יישום המדיניות נותן מזה ופוגע בזכויות מוקנות מזה. דומה כי הפגיעה הנובעת מחיוב בצמצום שטח הדירות המותרות עפ"י תכנית, אינה סבירה. אנו סבורים כי מקום בו מבקשים לשנות מזכויות תכנוניות תקפות ומוקנות יש לנקוט בהליכים עפ"י חוק. כפי שהבהרנו לא אחת, ועדת הערר רואה חשיבות ראשונה במעלה לוודאות התכנונית המחייבת ואיננו סבורים כי ניתן במחי מדיניות למחוק הוראותיה המפורשות של תכנית תקפה המתירה במקרקעין 8 דירות גדולות. לא זו אף זו, תחומן של הקלות משתרע עפ"י חוק, בין הוראות התכנית לבין תקנות סטיה ניכרת. הניסיון לצמצם את הוראותיה של התכנית, אגב אישור הקלות, פוגע גם בהוראות אלה והינו להבנתנו בניגוד לדין. מן הכלל אל הפרט הטענה המקדמית שנטענה ע"י הועדה המקומית במקרה דנן, אינה מוצדקת לטעמנו. לית מאן דפליג, כי השינויים המבוקשים לא בוצעו בשטח, כך שלא מדובר בהקדמת בניה לתכנון בניגוד לרושם שיצרה הועדה המקומית במסגרת כתב הטענות. חטאו של העורר בכך שביקש לשנות מהחלטת הועדה המקומית בפעם הראשונה, ופנה פעם נוספת לשקול את בקשתו לפטור מהוראות המדיניות. הלכה פסוקה היא כי מוסד תכנון אינו כפוף לכלל של גמר מלאכה והוא רשאי לחזור ולעיין בהחלטתו, מקום בו מדובר בנסיבות חדשות או בטעמים שבטובת הציבור.: וכך מתאר זאת הפרופ' זמיר בספרו "הסמכות המנהלית בעמ' 982: "ההחלטה המינהלית, לעומת זאת, אינה כפופה לא לעקרון של גמר המלאכה ואף לא לעקרון של מעשה בית דין. בדרך כלל היא אינה אמורה להיות סופית. שיקולים שונים עשויים לדרוש, לא פעם בנסיבות בלתי-צפויות, שינוי או ביטול ההחלטה. לעתים הדבר נובע מתנאי העבודה. המינהל הציבורי מטפל במספר עצום של עניינים. ועליו לקבל החלטות באופן שגרתי ומהיר. הוא אינו יכול לפעול לפי סדרי דין ודיני ראיות כמקובל בבית המשפט, אלא הוא חייב להסתפק, במקרים רבים, בבדיקה שטחית של הנתונים. כתוצאה גדלה גם האפשרות של טעות או הטעיה. כמו כן דבר רגיל הוא שהתנאים העובדתיים, הצרכים החברתיים או המדיניות הרשמית ישתנו. אפשר, לכן, כי החלטה שהיתה טובה בשעתו, שוב אינה טובה כיום. שינוי ההחלטה עשוי להתבקש על ידי הרשות המינהלית, המדברת בשם טובת הציבור; אך הוא עשוי להתבקש גם על ידי האזרח, הרוצה בשינוי בשביל עצמו. כך או כך, ההחלטה המינהלית אינה צריכה להיות נוקשה כפסק דין סופי, היא צריכה מידה של גמישות, שתאפשר להתאים אותה מעת לעת לנסיבות המשתנות, כך, לדוגמה, אמר השופט דב לוין על האפשרות שועדה לתכנון ובניה תשנה את החלטתה: "ההלכה היא, שוועדת תכנון ובניה מוסמכת לעיין מחדש בהחלטות שנתקבלו על-ידיה ולשנות את עמדותיה עם שינוי הנסיבות. מותר לה לועדת תכנון ובניה גם לחזור בה מהחלטה קודמת, שכן עקרון "מעשה בית הדין" אינו חל על החלטות כאלה". (בג"צ 18/82 חברה קדישא גחש"א ת"א נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, תל-אביב יפו, פ"ד לח(1) 701, 717. ראו גם בג"צ 4492/92 שנקרנקו נ' מנכ"ל משרד הבריאות, פ"ד מז (4) 861, 864. על הצורך בגמישות ההחלטה המינהלית, הנובע מתוך ההבדל שבין ההליך המינהלי לבין ההליך השיפוטי, ראו לדוגמה בג"צ 123/64 סיאסנאס טאני קליופי נ' הועדה המקומית.)" אומר כב' השופט לנדוי בבג"צ 318/75, רוברט חדג'ס נ. הועדה המחוזית לתכנון, פ"ד ל(2), 133: "רשות תכנון רשאית מבחינה עקרונית לשנות את דעתה, אם לטובת האזרח ואם לרעתו, כאשר השתנו הנסיבות מאז קבלת ההחלטה הראשונה, ראה בג"צ 123/64, ( - סאיסנאס טאני קליופי, ואח' נגד הועדה המקומית לבניה ולתכנון עיר, תל-אביב יפו, ואח': פד"י כרך יח (3), ע' 533); בג"צ 162/67, ( - בית יולס בע"מ נגד המועצה הארצית לתכנון ולבניה - ועדת משנה לערעורים, ואח': פד"י, כרך כ"א (2), ע' 375), ואחרים), וכן היא יכולה להעריך את הנסיבות הקיימות הערכה חדשה, אם היא מוצאת לנחוץ לעשות כן מטעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור". בבג"צ 707/81 שוורץ ואח' נ' הועדה המחוזית ת"א-יפו ואח' (פ"ד לו 2, שם בעמ' 667 מול האות ד' קובעת כב' השופטת מ' בן-פורת (שם מול האותיות ה-ו): "נראית לנו טענתו של מר צור, שטען לועדה המחוזית, כי סעיף 11ד לחוק התכנון רק בא להעניק זכות לחברי הועדה המחוזית לדרוש דיון חוזר מהטעמים המפורטים שם, אך אין הסעיף בא למעט מסמכויותיה של המליאה לחזור ולשקול את החלטותיה, אם נתקיימו תנאים, המצדיקים לעשות כן". בבג"צ 189/74 ברונו נ' הועדה המחוזית ירושלים (פ"ד כט 1, 496) אמר השופט ברנזון: "לפי ההלכה הפסוקה, לא חל על הועדה המחוזית הכלל בדבר "גמר מלאכה" שאין אחריה ולא כלום. בפירוש נאמר בסעיף 112 לחוק, שכל רשות תכנונית המוסמכת לאשר תכנית מיתאר, מוסמכת גם לאשרה "בשינויים הנובעים מהתנגדות או מדעה נפרדת שנתקבלו". ואם לועדה המחוזית סמכות מקורית להכניס שינויים בתכנית על-סמך התנגדויות שבאו לפניה, מבלי כמובן שתצטרך לחזור על כל הפרוצדורה הכרוכה בהכנת תכנית מיתאר או בשינוי תכנית מיתאר, על סמך מה ועל שום מה נמנע ממנה לחזור ולדון באותו אופן בהחלטה קודמת שלה ביחס לתכנית כזאת, כל עוד שלא קבלה תוקף סופי? על כל פנים, הלכה פסוקה מלפני בית משפט זה היא, כי ועדה מחוזית מוסמכת לחזור ולדון בעניין בו החליטה ולשנות את החלטתה הקודמת". גם לדעת הד"ר ש. רויטל אין לראות הלכה זו כמיוחדת להחלטותיה של ועדה מחוזית דוקא, אלא כהלכה כללית לגבי ועדות סטטוטוריות. (ר' ד"ר שמואל רויטל דני תכנון ובניה כרך ראשון, מהד' אוקטובר 2003 בע"מ' 239) ובהמשך לכך מציין הד"ר רויטל בספרו: "בבג"צ 178/74, זאב ודוד בר חורין, קבלני בנין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה למרחב עיר נהריה (פ"ד כח 2, 757) בקשה העותרת להקים בנין של שש קומות. בשנת 1972 קבלה העותרת היתר בניה בתנאי של הגשת תכנית מפורטת לשינוי ייעוד לשטח מיוחד למגורים. בתחילת שנת 1974, לאחר בחירות לרשות המקומית, חל שינוי בעמדתה של הוועדה המקומית, ועמדתה החדשה היתה נגד בניה מעל לארבע קומות. עפ"י פסיקה קודמת בבג"צ 123/64 קליופי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א-יפו פ"ד יח 3, 533) רשאית ועדה מקומית לחזור ולדון בכל שאלה שכבר נדונה על-ידיה ולבטל את החלטותיה הקודמות - לפחות כל עוד לא הוענק היתר בניה והעותר פעל לפיו. הנושא נדון בהרחבה ונפסק בו לפי מה שנקבע בפסקי הדין הנ"ל גם בענין המועצה האזורית גזר ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח' פ"ד לו 1, 561; (שם בעמ' 569 - 572 מ' בן פורת)". כך נפסק בבג"צ 668/80, המועצה האזורית גזר נ. המועצה הארצית לתכנון פ"ד לו (1), 561 מפי כבוד השופטת מ. בן פורת: "כפי שהוסבר בבג"צ 123/64, שם, אין מקום להפעיל עקרון סופיות הדיון (FINIS LITIUM) בכל חומרתו הפורמאלית על החלטותיה של רשות ציבורית, אשר מתפקידה "לשקוד בראש ובראשונה על הגשמת מטרות הנעוצות בטובת הכלל". מילוי תפקיד זה כהלכה מצדיק גמישות יתר בכל הנוגע לאפשרות העיון מחדש בהחלטותיה של הרשות המינהלית, כל אימת שמתברר, כי הללו אינן מתישבות היטב עם המטרות האמורות". במקרה דנן, עם התקדמות הבניה ומאמצי השיווק טוען העורר לנסיבות חדשות, בנוגע לקהל היעד של אותן דירות, ולכן איננו סבורים כי חטא בהביאו הבקשה בנסיבות החדשות בפני הועדה המקומית פעם נוספת. לגופה של בקשה, איננו סבורים כי במקרה דנן, יש לשנות פרטנית ממדיניות הועדה המקומית, זולת השינוי הנדרש באופן כללי עליו הצבענו קודם לכן, וענייננו בפגיעה או שינוי בזכויות מוקנות. הגם שהעורר טען בפנינו כי קיימות דירות קטנות בסביבה, לא השתכנענו כי הצורך בדירות קטנות בא על סיפוקו בשכונה הנוגעת לבקשה, שכן כאמור מדובר בצורך תכנוני-ציבורי קיים ולא די לטעמנו בעובדה שקיימות בבתים סמוכים דירות קטנות, כדי לפסלו מניה וביה. הראיה לכך היא, קיים צורך באותן דירות, היא כי העורר עצמו הבהיר כי קיימים זוגות מבוגרים המתעניינים באותן דירות, המתוכננות עפ"י ההיתר הקיים. במצב דברים זה לא ניתן לאמור כי מדובר בשכונה רווית דירות קטנות אשר אין בה מקום לתוספת כזו. היוצא מן הדברים הוא, כי לא מצאנו לנכון להחריג ממדיניותה של הועדה המקומית, הגם שבשכונה קיימות דירות קטנות. יחד עם זאת אנו סבורים כי מדיניות הועדה יכולה להיות מכוונת כלפי התוספת המתבקשת במסגרת הקלה בלבד ואינה יכולה לגרוע מזכויות מוקנות. עמדת אדריכל מר שמואל חכים ונציגת מתכננת המחוז גב' מירה מוסקוביץ: העקרונות שנקבעו בהחלטת וועדת הערר מקובלים עלינו אולם בנוגע ליישומם במקרה הקונקרטי - אנו סבורים כי יש להחזיר הדיון לוועדה המקומית. אופרטיבית התוצאה היא, כי הערר מתקבל מקצתו באופן בו ההיתר יתוקן כך שהדירות הנוספות (2 דירות תהיינה דירות קטנות) ואילו לגבי יתרת הדירות המבוקשות עפ"י המצב התכנוני התקף - הרי שהן פטורות ממגבלה זו. למען הסדר הטוב יצוין כי על פי עמדת חלק מחברי הועדה כפי שפורט לעיל היה נכון להחזיר את הבקשה לדיון בועדה המקומית על מנת שתורה על יישום עקרונות החלטה זו, ואולם לדעת רוב חברי הועדה (תוך שימוש בקול הכפול של יו"ר הועדה), יש לתקן הבקשה באופן המתואר בפסקה הקודמת, ואין צורך בדיון נוסף בפני הועדה המקומית. בניההגדלת דירה / שטחתכנית שינוייםגגמחסן