התנגדות לפי תקנה 2ג עעמ/2015/08- רוני בראון ואח' נ' הועדה המקומית מטה יהודה ואח' חוק התכנון והבניה קובע כי הליך תכנוני נעשה באמצעות הכנת תכנית, פרסומה להתנגדויות ודיון בהתנגדויות. משניתנה לתכנית תוקף ודבר אישורה פורסם כדין, הרי שהיא בעלת מעמד סטטוטורי, שיש בו כדי להעניק זכויות, ולבסס אינטרס הסתמכות לגיטימי. מכאן, כי ככלל מוקנית לפרט זכות לקבלת היתר בניה התואם את התכנית המאושרת החלה על המקרקעין. לכלל זה קיימים חריגים. כך למשל, כב' בית המשפט העליון הכיר בצורך של הועדה המקומית להפעיל שיקול דעת, בטרם ינתן היתר בניה, הגם שהוא תואם תכנית, כגון כאשר חלוף הזמן פגע ברלוונטיות של התכנית, אשר אינה הולמת עוד את הצרכים. ראו למשל בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב ואח', פ"ד מז(5), 573. חריג נוסף לכלל זה מעוגן בתקנה 2ג לתקנות. במסגרת תקנות אלה, הוסיף מתקין התקנות זכות להגיש התנגדות להיתר תואם תכנית, אשר לא הוענקה על ידי המחוקק הראשי. אלא שזכות זו הוקנתה בהיקף מצומצם לבעלי הזכות בנכס לגביו מתבקש היתר הבניה בלבד. זכות זו להתנגד, מהווה על פי התקנות, תחליף לצורך לקבל את הסכמתם או חתימתם של כל בעלי הזכויות בנכס להיתר המבוקש. מקורה של זכות התנגדות זו באינטרס המיוחד בו הכיר מחוקק המשנה, שיש לבעלי הזכיות בנכס, בנוגע לנעשה בנכסו. זוהי זכות השונה במהותה מזכותו של כלל הציבור, הזכאי להתנגד לתכנית ואף להיתר הכולל שימוש חורג או הקלה. שכן, בעוד שלכלל הציבור ישנו ענין ב"החצנות" של הבניה על סביבתה, לבעלי הזכות בנכס ישנו ענין גם ב"בניה פנימה", בהשפעה שאינו מוחצנית כלפי כלל הציבור, על הנעשה בבנין. אלו פרטים פנימיים, אשר ככלל, נדונים בין מבקש ההיתר לבין רשות הרישוי (במסגרת שקול הדעת ההנדסי-מקצועי שניתן לה), ולכלל הציבור אין ענין של ממש בהם. לבעלי הזכויות בנכס, לעומת זאת, יתכן ענין אף בפרטים אלו. מכאן זכות ההתנגדות הספציפית, אשר הוקנתה בתקנות, לבעלי הזכויות בנכס. כאמור, הליך ההתנגדות לפי תקנה 2ג לתקנות מהווה תחליף לדרישת התקנות על פיה כל בעלי הזכויות בנכס יחתמו על הבקשה להיתר. תפקידו של הליך זה לאפשר גם למי שאין בידו מלוא הזכויות בנכס, לקדם הליך לקבלת היתר בניה ואף להביאו לכדי סיום, הכל מתוך מטרה ליעל ולזרז את הליכי התכנון. למותר לציין כי הליך הוצאת ההיתר לא מהווה כמובן תחליף לדרישות הנובעות מדיני הקנין ביחס לפעולות שרשאי לבצע בעל זכות בנכס. מתן האפשרות להתנגד לפי תקנה 2ג, נובע ממעמדו המיוחד של בעל זכויות בנכס, אשר מצדיק מתן הזדמנות נוספת למי שמבקשים לבנות בנכסו, ללא הסכמתו, להביא את השגותיו בפני הועדה המקומית. ודוק, לבעל זכויות בנכס עשוי להיות "ענין תכנוני" לגיטימי בפרטי הבינוי המבוקש, אשר עתיד להתבצע בנכסו. על כן, העניק לו מתקין התקנות זכות טיעון. מעמד כאמור לא ניתן לכלל הציבור שאינו שותף לזכויות בנכס, שכן עניינו של כלל הציבור מתמצה בפרטים שיש חובה על פי דין לכלול בתכנית מפורטת, ולא בפרטיו של הבינוי הקונקרטי, המהווה הגשמת הוראות התכנית. היקף שקול הדעת של רשות הרישוי בבואה לדון בהתנגדות זו מצומצם, ויעסוק ככל, בפרטי "הבניה פנימה" ואינו מהווה תחליף לשקול הדעת התכנוני הנרחב אשר הופעל בעת אישור התכנית. אם כן, זכות התנגדות זו לא הוענקה בהוראות חוק התכנון והבניה אלא בתקנות בלבד. הוראות החוק המסדירות את הזכות להגיש ערר לועדת הערר אינן חלות על זכות זו להתנגד. מחוקק המשנה, אשר העניק את זכות ההתנגדות הנוספת לא קבע לצידה זכות ערר. זאת משום האיזון הנדרש בין זכויותיהם של הצדדים השונים ובין האינטרסים המנוגדים כמו גם בשל היקף שקול הדעת המצומצם הנתון לרשות הרישוי בשלב זה, שאינו מצדיק פניה לערכאה מנהלית תכנונית נוספת. בשונה מהליך מתן היתר בניה התואם את התכנית החלה על המקרקעין, הליך אשר ככלל, ובכפוף לאמור לעיל, אינו מחייב כאמור שיתוף הציבור (שכן זכויותיהם של כל הצדדים המעורבים בהליך כמו גם ציפיותיהם הלגיטימיות גובשו כבר בזמן הכנת התכנית ואישורה), כאשר היתר הבניה או השימוש המתבקש אינו תואם את התכנית התקפה (דהיינו כולל בחובו את הצורך לאשר הקלה או שימוש חורג, מקום שהדבר אפשרי על פי הדין), קמה הצדקה לשיתוף נוסף של הציבור. במקרה כזה מהווה שיתוף הציבור וזכות הטיעון הניתנת במסגרתו לבעלי ענין שונים תחליף לזכות הטיעון שהיתה מוקנית להם במסגרת הליך אישורה של התכנית, אילו פרטיו של ההיתר המבוקש היו מעוגנים בה. במקרים אלו, נוסף על הזכות להתנגד למתן היתר הכולל שימוש חורג או הקלה הקנה הדין למי שעלול להיפגע ולקבוצה נוספת של זכאים את האפשרות לערור על החלטת הועדה המקומית, לועדת הערר. זכות ערר זו מהווה המשכה של החובה לאפשר שיתוף ציבור במסגרת הליכי השימוש החורג וההקלה ונובעת משיקול הדעת שהוקנה במסגרתם לועדה המקומית, שיקול דעת שהוא בעיקרו סטייה מתכנית שאושרה על ידי מוסד תכנון מוסמך, והמצדיק מנגנון בקרה חיצוני לוועדה המקומית. הצדקות אלה הן לעצם קיומה של החובה לשתף את הציבור והן לזכות להתנגד ולערור אינן קיימות כאמור ביחס להיתר התואם את התכנית שאושרה על ידי מוסד התכנון המוסמך. זאת ועוד, הליכי התכנון שואפים לקיומו של הליך יעיל וזריז אשר יאפשר לבעל זכות בקרקע כמו גם לציבור ליהנות, תוך זמן סביר, מפירות התוצר התכנוני ולאפשר את מימושם של השימושים שנקבעו בתכנית למקרקעין. ככלל, השלב המיועד לליבון השיקולים התכנוניים, ולשמיעת טענותיהם של כל אשר יכולים להיות מושפעים מן התכנית הוא שלב הדיון בתכנית. הדיון בהתנגדויות, המהווה חלק מן ההליך התכנוני הוא במובן זה, שיאו של ההליך התכנוני, אשר באמצעות שיתוף הציבור הנעשה במסגרתו משביח את התכנית ואת עומקו של הדיון בה. משהכריע מוסד התכנון בהתנגדויות, ומשאושרה ופורסמה התכנית, הושלם הליך תכנוני ארוך ומקצועי במסגרתו ניתנה ההזדמנות אף למתנגדים לתכנית להשמיע את דברם. על פי סעיף 145(ב) לחוק, מכוחה של תכנית יכול אדם לפנות אל רשות הרישוי המקומית (המורכבת, כאמור בסעיף 30 לחוק, מיו"ר הועדה המקומית או יו"ר ועדת המשנה שלה, ומהנדס הועדה), ולבקש כי ינתן לו היתר "מתאים לתכנית". ככלל, בקשת ההיתר אמורה להיות שלב המתבצע מול רשות הרישוי שעקרו מתן ביטוי קונקרטי להוראות התכנוניות שנכללו בתכנית המאושרת. כאמור לעיל, הדיון התכנוני ובכלל זה מכלול ההיבטים בהם עשויה להיות לתכנון זה השלכה על בעלי ענין שונים, כבר התנהל במלואו והוכרע בפני מוסד התכנון אשר אישר את התכנית. ודוק, גם בשלבי ההחלטה ליתן היתר תואם תכנית נתון לועדה המקומית, או ליתר דיוק לרשות הרישוי, שיקול דעת מסויים ביחס לפרטי הבינוי המופיעים בהיתר, הפרטים העיצוביים השונים וכד'. פרטים אלה נותרו ככלל, לפי קביעת המחוקק, להכרעתם של אנשי המקצוע בועדה המקומית ובעיקר להכרעתו של מהנדס הרשות המקומית, שהוא חבר ברשות הרישוי המופקדת על פי החוק על מתן היתרים מסוג זה. משום שמדובר ככלל, בשקול דעת מצומצם וטכני (הנדסי) באופיו, הסמיך המחוקק את רשות הרישוי, בה חבר מהנדס, לדון במתן היתר תואם תכנית. זאת לעומת הדיון בבקשה להקלה או שימוש חורג, בו הוסמכה הועדה המקומית לדון בהרכבה המלא. כזכור, בהליך זה (בקשה להקלה או שימוש חורג), בניגוד להליך נשוא העתירה, נתונה הזכות להתנגד, ובהתאמה, הזכות לערור לועדת הערר. אין כל הצדקה לייצר מנגנון ערר, שהוא מטבעו מנגנון יקר למערכת ולפרט המבקש לממש את הזכויות שהוקנו לנכסו בתום הליך סטטוטורי ארוך , והכל, על שיקול דעת מינהלי מצומצם מאד בהיקפו. אף הרכבה של ועדת הערר מעיד על כך כי היא מיועדת ככלל לעסוק בבחינה תכנונית במובנה הרחב, ומכאן כי ערר על שיקול דעתה המצומצם ממילא של רשות הרישוי אינו הולם את ואינו מתאים להרכבה הנרחב של ועדת הערר. לבסוף נבקש להזכיר, כי על פי הדין הישראלי, לא על כל החלטה מנהלית ניתנת זכות לערור לגוף מינהלי נוסף (טרם פניה לבית המשפט). הכרעה האם ראוי להקנות זכות כזו תתקבל על ידי המחוקק בהתייחס למגוון של שיקולים ובהם היקף שיקול הדעת המוקנה לגוף המחליט ומידת ההצדקה לייצר ערכאת ביקורת מנהלית נוספת, טיב הזכות המוקנית, מידת הפגיעה במבקש ההיתר או הרשיון כתוצאה מערר ועוד. מתן היתר בניה, הוא חלק מ"רישוי הבניה", לאחר ששלב תכנונה כבר תם. במקרים רבים בהם מחייב הדין מתן רישיון (כגון רשיון עסק, או רשיון למקצוע) לא הוקמה ערכאת ערר מינהלית כלל על החלטה לתת היתר או רשיון מעין זה , ועל המעוניין לתקוף החלטה זו, לפנות לערכאות שיפוטיות. מאחר שלא נטען על ידי העותר בפני ועדת הערר כי ההיתר אינו תואם תכנית, קבעה ועדת הערר כי לעותר אין זכות ערר על החלטת המשיבה 2 ולפיכך ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בערר. כאמור, אין פירושו של דבר כי העתר עומד בפני שוקת שבורה, אלא שהוא רשאי להגיש עתירה מנהלית שתוקפת את החלטת המשיבה 2. ואכן, במסגרת העתירה מעלה העותר את טענותיו נגד החלטת המשיבה 2. ועדת הערר אינה נדרשת לטענות אלו, אך היא סבורה כי זהו ההליך הנכון לתקוף את החלטת המשיבה 2 ולא בדרך של הגשת ערר לועדת הערר. "... בניההתנגדות לבניה