דחיית בקשת קבוצת רכישה, להקמת מבנה מגורים בן 6 קומות + קומה חלקית מעל קומת עמודים + מרתף, 12 יח' דיור הועדה המקומית נימקה את הדחייה בנימוקים שנדחו כבר ע"י ועדת הערר במסגרת ערר 059/13 ש.ח.א. בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות, ועיקרם באי תחולת התמ"א על מבנים נמוכים. בהתאם, טענו העוררים, כי המבנה נשוא הבקשה להיתר נכנס לתחולת תמ"א 38, וזאת עפ"י הקביעה של ועדת הערר בעניין ש.ח.א. הנ"ל, כי שיקול הדעת של הועדה המקומית היה שיקול מוגבל, ואף שם הפנו העוררים לאותה החלטה, וכן צורף דו"ח כלכלי המסביר את היתכנות החיזוק עפ"י הפרויקט. המשיבים, הם המתנגדים לערר, טענו כי כל המטרה למקסם רווחים, בניית פרויקט מגורים, כי קיים רציונל בהגבלת המבנה ל-4 קומות, בשים לב להשפעה של חלקות סמוכות שם ניתן יהיה לבנות בניינים נמוכים בלבד, כי התב"ע שומרת על איזון עדין בין זכויותיהם של בעלי החלקה לבין זכויותיהם ורווחתם של החלקות הסמוכות, ואין להשתמש במקרה כזה בתמ"א 38, וכי שיקולים כלכליים אינם שיקולים הכלולים במסגרת השיקולים התכנוניים הלגיטימיים. אלא שאז במסגרת תשובתה לערר סמוך למועד הדיון, הודיעה המשיבה, כי בהתאם להחלטת ועדת הערר בעניין ש.ח.א. שקדה על גיבוש מדיניותה בקשר לתמ"א 38, וביום 28/8/13 החליטה להפקיד את רח/מק/2000/טז/1 לפיה תמ"א 38 על תיקוניה תחול על מבנים שגובהם עולה על 2 קומות ושטחם הבנוי עולה על 400 מ"ר, ונקבע כי על מבנים קיימים שאינם עולים על תנאים אלו יחולו הוראות התכניות התקפות. בנוסף ביקשה הועדה המקומית לתקן את רח/2000/טז כך שיובהר כי תכנית זו, המקודמת בסמכות הועדה המחוזית, אינה חלה על מבנים קיימים ששטחם קטן מ-400 מ"ר וגובהם מתחת ל-2 קומות והתיקון אושר בהחלטת הועדה המחוזית מיום 1/9/13. לפיכך נטען כי בהתאם לסעיף 97א'(1) לחוק אין לאפשר היתר הסותר תכנית מופקדת. עוד טענה הועדה כי אין להיעתר לבקשה מתוך שיקולים אורבניים כוללים, כי הזכויות על פי התמ"א אינן מוקנות, כי העוררים בעצם חזרו בהם מהבקשה נשוא הערר שכן הגישו בקשה להריסת המבנה הקיים ובניית מבנה בן 4 קומות ו-8 יח' דיור, כי הועדה המקומית פעלה בהתאם להחלטת ועדת הערר בעניין ש.ח.א. וקידמה תכנית עפ"י סעיף 23 לחוק, כי לגופה של תמ"א המחוקק ביקש ליצור משוואה של תוספת זכויות לצורך חיזוק המבנים בשל האינטרס הציבורי, אולם קיים לה מחיר ציבורי לא מובטל, עומס על תשתיות, הגדלת מצוקת חניה, חסימת אויר אור ונוף, פגיעת מרקם העירוני, הגדלת צפיפות, אי נוחות ופגיעה בפרטיות. לצורך זה התוותה התמ"א עקרון של שמירת שיקול דעתו של מוסד התכנון. העלויות, החיזוק והסיכונים למבנה קטן מופחתות ולכן אין להעניק למבנים כאלה זכויות. כמו כן לוועדה קיים שיקול דעת לסרב לאשר בקשה לפי התמ"א. וכמו כן אין מקום להגדיל ב-50% את מספר יח' הדיור המותר. נוכח מועד הגשתו של התשובה התאפשרה תשובת העוררים לטענות החדשות שהועלו. במסגרת זו, טענו העוררים כי התכנית לא הופקדה, ואף אם הופקדה ניתן לאשר את היתר הבניה המבוקש. העוררים טוענים כי הפקדתה של התכנית לא פורסמה כדין (חסר פרסום באתר האינטרנט של הועדה המקומית), ואף לא פורסמה ברשומות; עוד נטען כי התכנית לא יכולה להיות תכנית מכח סע' 23 לתמ"א, לא פורסמה הודעה מכח סעיפים 77-78 ולכן אין בתכנית כדי לאסור הוצאת היתרים. מטרת סעיף 23 הינה לאפשר למנוע השתת מעמסה כבדה על תשתיות באזורים מסוימים, אולם אין זה המקרה ברחובות, שם עפ"י התכניות התקפות החלות חלף המבנים החד-קומתיים, שיעורי בניה גבוהים. כן נטען כי מטרתו של סעיף 23 אינה לשלול לחלוטין זכויות בניה מכוח התמ"א, אלא לקבוע הוראות שונות שמטרתן להביא לחיזוק מבנים ושלילה גורפת מוציאה את התב"ע מכלל סעיף 23. כן טענו העוררים כי אף אם התכנית נכנסת לגדר סע' 23, ניתן לאשר את היתר הבניה, שכן העיכוב יהיה רק עפ"י סע' 24 לתמ"א בפרסום הודעה לפי סעיפים 77 ו-78. עפ"י אותו סעיף, מקום בו לא אושרה תכנית עפ"י סע' 23 או שלא נתקבלה החלטה בסע' 24 יחייבו הוראות התכנית, לפיכך עצם ההפקדה אינה מוציאה אותה מתחולתה. סעיף 24 קובע מגבלות רבות בטרם הגבלתן של היתרי הבניין וביניהן הנמקות, פרסומן וזכויות ערר על החלטה זו. עוד נטען כי התכנית אינה בסמכות הועדה המקומית ועל כן אין בכוחה למנוע את מתן היתר הבניה. מדובר בתכנית המפחיתה זכויות ואינה נמנית ברשימת הנושאים המנויים בסעיף 62א', לא מדובר בעיצוב או בינוי, אלא בהגבלה מהותית של זכויות. אין בתכנית כדי לרפא את הפגמים שצוינו ולמנוע את מתן היתר הבניה, שכן ראשית לא צורפה כל ראיה לתיקון כאמור, והוא יחייב רק כאשר התכנית תאושר ותפורסם כנדרש, אותה תכנית הופקדה ביום 4/4/13 כך שמועד ההתנגדויות כבר חלף ולא כלל את התיקון הנדון, וככל שארע יש לקיים הליך מכח סעיף 106ב'. לסיום טענו העוררים כי הועדה המקומית פעלה בחוסר תום לב, עיכבה את ההליכים ומנעה את הדיון בפועל, ובמקביל פעלה להפקדת התכנית. וכי טענותיה של הועדה המקומית בנוגע לנאותות התכנונית של המבוקש נסתרות בידי העובדה כי המליצה על תכנית בסמכות ועדה מקומית לשינוי שטחי הבניה במגרש, כך גילתה הועדה המקומית כי אין כל מניעה לאשר את היקפי הבניה המבוקשים. לעניין החניה נטען כי קיים פתרון בתוך המגרש, והבקשה עומדת בתקן החניה. דיון והכרעה בפתח הדברים יש לבחון האם צודקת הועדה בטענתה כי הפקדת התכנית/יות במקרקעין מייתרת את המשך הדיון. הטענה הראשונה עניינה באופן הפרסום, לטענת העוררים העדר הפרסום באתר האינטרנט וברשומות משמיט את מעמדה כתכנית מופקדת. אנו דוחים טענה זו. אמנם, מושכלות יסוד הן כי פגם בפרסום הינו פגם מהותי "היורד לשורשו של ענין", (ראה בגץ 527/74 חנה ח'לף נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז הצפון) ואולם מקום בו ניתן לתקנו יש לעשות זאת מכח עקרון הבטלות היחסית. לעניין זה כבר נפסק: "גם אם הפרסום לא היה עומד בדרישת החוק, לא היה בכך כדי לבטל את אישורה של התוכנית וזאת בהתאם לדוקטרינת הבטלות היחסית: "... לא כל הפרה של הוראות החוק מובילה לביטול החלטת המינהל. עלינו להבחין בין חובתה של הרשות המינהלית לבצע פעולה פלונית לבין התוצאות הנובעות מאי ביצועה של אותה פעולה... עלינו להבחין בין הפרת הכלל לבין הסעד בגין הפרתו..." (ע"א 1842/97 עיריית ר"ג נ' מגדלי דוד ר"ג בע"מ, פ"ד נד(5) 15, 23). בהתאם, לא היה מקום לביטול אישור התוכנית על ידי הועדה המחוזית, הואיל ו"הפגם" נרפא על ידי ידיעת העותרים". ראה עתמ (ת"א) 1069/01 יובל כהן נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ת"א במקרה דנן, ביום כתיבת החלטה זו היתה התכנית מפורסמת באתר האינטרנט של הועדה המקומית, עובדה זו מלמדת על פרסום עפ"י הקבוע בחוק לצורך ההפקדה. לא זו אף זו, היה ונפל פגם כלשהו בפרסום יכולה הועדה המקומית לתקנו באמצעות הארכת המועד להגשת ההתנגדויות, ככל שתידרש לעשות כן וכך לאיינו. יתר על כן, מטרתו של הפרסום הינו להביא התכנית לידיעת המתנגדים הפוטנציאליים. ועדה זו עמדה לא אחת על חשיבותה של חשיפת התכנית לביקורת ציבורית וסבורה כי חשיפה זו, מהווה אחת היסודות הקונסטיטוטיביים של תכנית כדין, אולם יחד עם זאת מקום בו נטענה טענה בדבר פגם בפרסום, ופגם זה מתוקן אין לשלול מיניה וביה את המעשה המינהלי העומד בבסיס הפעולה (הפקדת התכנית). סיכומם של דברים לעניין זה הן נוכח תיקון הפגם והן לאור נפקותו במקרה דנן (שכן אין חולק כי העוררים מודעים להפקדת התכנית מיום הדיון הקודם), איננו סבורים כי יש לפסול ההפקדה על רקע זה. לעניין הסמכות בעניין תכנית רח/מק/2000/טז/1 - ראשית יש לבחון את מועד העלאת הטענה. העוררים מבקשים לקבוע כבר עתה כי התכנית המקודמת ע"י הועדה המקומית אינה מצויה בסמכותה, ומטעם זה לפסול את ההפקדה. ברגיל מדובר בסוגיה אשר עתידה להתברר במהלך שמיעת ההתנגדויות לתכנית ובהמשך ההליכים בגין אישורה ככל שתתאשר. אלא שבמקרה דנן הטענה מועלית כבר בתחילת תקופת ההפקדה, והשאלה מה הנפקות של העיתוי. העלאת הטענה במועד הקבוע בחוק (דהיינו בשמיעת ההתנגדויות) תאפשר למשל, אימוצה של התכנית בידי מוסד התכנון המוסמך, ככל שהטענה תתקבל. ואילו קבלתה של טענה כזו היום, תגדע את נסיונה של הועדה המקומית לקדם את יוזמתה במחי-יד. לא זו אף זו, יתכן וקיימים צדדים נוספים אשר עלולים להיפגע מקבלתה או דחייתה של הטענה, ואינם שותפים לתיק זה. אין זה נכון ואין זה הוגן להעמיד את אותם הצדדים, אשר הינם מתנגדים פוטנציאליים לתכנית בפני עובדה מוגמרת לפני שנשמעה דעתם. יוזכר כי המתנגדים עשויים להיות בעלי אינטרסים שונים, מהם בעלי אינטרס למקסם את הזכויות ומהם בעלי אינטרס להפחיתן. לפיכך אנו סבורים כי הטענה צריכה להיות מוכרעת במסגרת דיון ההתנגדויות לכשיתקיים. הכרעה זו נתונה בזכות לערר. בנסיבות אלה, ומשמצאנו כי הופקדה תכנית כנ"ל אין מנוס אלא לדחות את הערר נוכח הפקדת התכנית ותיקון התכנית המופקדת בסמכות הועדה המחוזית. בניהקבוצת רכישהמבנה