ערר לאשר בתנאים בקשה להקמת בית מגורים דו משפחתי, אשר כללה הקלות, במקרקעין הידועים כחלקה 931 בגוש 6412, ברח' מזל קשת 10 בהוד השרון (להלן: "המקרקעין"). העוררים, הינם מתנגדים לבקשה. העוררים מתגוררים ממזרח למקרקעין נשוא הערר, וכך החליטה הוועדה המקומית: "לדון בהתנגדויות. לקבל ההתנגדויות בחלקן: אישור גג שטוח, לא יפגע בצביון השכונה מכיוון שבעבר אושרו גגות שטוחים במקום. הטענה לפוטנציאל של בניית חדר על הגג תואמת את התב"ע החלה במקום, ואינה מהווה סטיה ניכרת . הטענה כי גג בטון מאפשר הקמת קולטים ודוד שמש, תואם את דרישות תקנות התיכנון והבניה ויתבקש מסתור לדוד. לאשר את הבקשה כולל ההקלות המבוקשות, כפוף לתיקון הערות בדיקה, תיקון הערות במפרט הבקשה וגליון הדרישות ובתנאי מהנדס הועדה המקומית." תמצית טענות העוררים רח' מזל קשת הינו רחוב הולנדי צידי, צר ומשולב הכולל משני צדיו בתים דו משפחתיים בעלי שתי קומות וגגות רעפים. האזור מוגדר כאזור מגורים ב' על פי הר/במ/11/ 600/א והר/במ/11/ 600/ב (להלן: "תכנית א' וב'" בהתאמה), וכן חלה במקרקעין תכנית הר/1002 - תכנית הגגות. תכנית א' כוללת הוראה לפיה השכונה תישא באופי כפרי, וקובעת חובת גגות רעפים. עוד נקבע כי עליית גג תהיה כלולה בשטח העיקרי. הבקשה אינה תואמת את התכניות החלות על המגרש, בשונה מיתר השכונה. מדובר בשלושה בתים נשוא שלוש בקשות זהות עבור מגרשים סמוכים, אשר לא יתאמו את הוראות התכניות מבחינת עיצוב הגגות כאמור. הבקשה מהווה סטייה ניכרת, ואף סותרת את נספח הבינוי בתשריט התכנית. החריגה בצביון השכונה מתעצמת נוכח העובדה כי גם במגרשים סמוכים אישרה הוועדה בנייה של 4 בתים נוספים עם גגות שטוחים. בכך סותרת את הבנייה המבוקשת את דרישות הבינוי או העיצוב בתכנית, ולפיכך מהווה סטייה ניכרת כאמור. כמו כן, אין הצדקה תכנונית לסטייה המבוקשת, הנימוק של "חופש יצירה אדריכלי" מופרך מבחינה משפטית ואדריכלית. גם מבחינת עצימות ההקלה והיקפה, הואיל ומדובר במספר מגרשים, הרי שלא מדובר בהשפעה מבוטלת. כמו כן, הבקשה תפגע בעוררים וברחוב, שכן גובהו של הבניין, בשל צורתו, עם גג שטוח, תחסום קרני אור, שמש ואוויר. לעניין הגגות השטוחים האחרים הקיימים בשכונה, הרי שגם שם דובר בסטייה ניכרת, ואין להמשיך נוהג פסול, ומדובר בהקלות הניתנות "בסיטונות". כמו כן, גובה הבניין חורג מהוראות התכנית, שכן זה מתיר עד קצה גג הרעפים, כולל עליית הגג, 9 מ', ולפיכך המקבילה שלו לגג שטוח מהווה 7.5 מ'. התכניות החלות מאפשרות בניית חדר על הגג, שיגביה את הבניין במקרקעין ובמגרשים הסמוכים כ-10.8 מ', גובה שיש בו סטייה משמעותית ביחס לבניינים הקיימים. תשובת המשיבים לא מדובר בסטייה ניכרת, שכן לא מדובר בהוראה קטגורית גורפת לפיה כל הגגות יהיו גגות רעפים, אלא נאמר כי הגגות יהיו בדרך כלל גגות רעפים. בדוגמאות שהובאו על ידי העוררים, דובר בתכניות להרחבת דיור בעלות הוראות דווקניות, ואילו בענייננו מדובר בתכנית "רגילה", שבה יש דגש כללי על מה שמכונה "סביבה כפרית", אולם לא מתחייבים רוב הפרטים. במקרה דנן, בנייה בגג שטוח לא תהיה שינוי מהוראות בינוי שנועדו לשמור על אופי הסביבה, שכן בסביבה של המקרקעין יש בנייה מעורבת וגגות שטוחים לצד גגות רעפים. מדובר בשיקול דעת תכנוני נקודתי. הנושא של "בדיקת הסביבה" נעשה באופן רחב ולא באופן צר. על פי הנחיות הפסיקה, לא מדובר רק בשטח הסמוך למקום החריגה, אלא על שטח נרחב יותר. במקרה דנן, מדובר בסביבה עירונית מעורבת. לעניין עדיפות התשריט הנטענת על ידי העוררים, הרי שהעוררים טועים ומחליפים בין נספח הבינוי לבין התשריט, וגם אם לתשריט יש עדיפות על שאר מסמכי התכנית, הרי שנספח הבינוי הוא עוד אחד מנספחיה. פרשנות הוועדה המקומית לתכנית עדיפה על פרשנות אחרת. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ושמעה בהרחבה את טענות הצדדים. במהלך הדיון, הוצע לצדדים הסדר לפיו גובה הגג השטוח ברובו, כפי שמתואר בתכנון המוצע, לא יעלה על 7.5 מ', ויתר הזכויות ייקבעו על פי התכניות החלות במקרקעין. לכך הגיבו הצדדים כדלקמן: העוררים הציעו תיקון לפיו: "גובה מרבי לבנייה עם גג שטוח" יהיה 7.5 מ' ממפלס הכניסה הקובעת לבניין, עד גובה מעקה, לרבות מעקה מסתור למערכת הסולארית. 2. גובה מרבי לבניית חדר על הגג יהיה 9 מ' ממפלס הכניסה הקובעת לבניין עד גובה מעקה הגג. המשיבים טענו כי התכנית, נכון להיום, תואמת את אשר הוצע על ידי הוועדה, שכן רוב הגג השטוח בתכנון המוצע אינו עולה על 7.5 מ' גובה. המשיבים הבהירו כי הם נכונים להנמיך גם את רוב המעקות לגובה של 7.5 מ', כך שבחזית יישאר התכנון בעינו, אולם הסבו את תשומת לב ועדת הערר לכך שגובה המעקות נקבע בהתאם לדרישת הוועדה המקומית. הוראות התכניות החלות במקרקעין קובעות כדלקמן: תכנית א' קובעת רשימת מסמכים, הוראות, תשריט, נספח בינוי ונספח תנועה. התכנית קובעת את עדיפות התשריט על יתר המסמכים, אולם אינה קובעת את מעמדו של נספח הבינוי. סעיף 20 קובע לעניין אופי הבנייה כדלקמן: הבנייה בתחום המתחם תהיה ברובה קוטג'ים דו משפחתיים, ובמיעוטה קוטג'ים חד משפחתיים, בצפיפויות של 2.21 לדונם ברוטו... השכונה תישא בכללותה אופי כפרי. הגגות יהיו בדרך כלל גגות רעפים, בהתאם לתכניות ארכיטקטוניות, באישור מהנדס הוועדה. החזיתות תצופנה בחומר קשיח, באישור מהנדס הוועדה. לפיכך, סברו המשיבים כי אין בהוראות התכנית כדי לחייב, הואיל ומדובר באופי כפרי, אלא שעיון בתקנון אותה תכנית מעלה כי זכויות הבנייה באזור מגורים ב' מטפלות גם בגג הבניין וקובעות כי יהא מרעפים ובשיפוע של 40% עד 50%. כן נקבע שם כי לא תותר פתיחת חלונות הבולטים ממישור הגג. לפיכך, אין ספק כי הבקשה סוטה מהוראות התכנית, ובדין פורסמה הקלה, ולא מדובר בהקלה "למען הסר ספק". ההצדקה התכנונית שהובאה הינה העדפה אדריכלית, הן מבחינת התכנון הפנימי של הבית והן מבחינת התכנון החיצוני, תוך יצירת חללים פנימיים בגובה משתנה. אנו סבורים כי מקום בו קובעת תכנית הוראה קטגורית בנוגע לעיצוב, הרי שאומנם ניתן לחרוג ממנה, אולם במידה ומדובר בשינוי התפישה התכנונית העומדת בבסיסה, טוב תעשה הוועדה המקומית אם תפרסם תכנית (או תיקון לתכנית, דוגמת תכנית הר/מק/600/11/ב) אשר תגלם מגמה ליברלית יותר בנוגע לעיצוב אותה שכונה. לא ניתן להתעלם מאותה הוראה, כאילו הייתה "אות מתה". עד לתיקון התכנית, יש לשמור ולשמר את זכויותיהם של השכנים והציבור. נוסחת האיזון הראויה לעניין זה הינה שמירה על הגובה המקסימלי המותר בזוויות האפשריות על פי תכנית החלה במקרקעין. חרף האמור, בתשובות הצדדים להצעתנו, הרי שעיון בחתכים שצורפו לבקשה מעלה כי חלק ניכר מהגג מתוכנן בגובה של פלוס 8.05, מ', והמעקה מגיע עד פלוס 9 מ', וזאת על מנת ליצור קומות כפולות ומכופלות. איננו סבורים כי במצב התכנוני המפורט לעיל יש הצדקה לכך. לפיכך, אנו סבורים כי במידה ותתוקן הבקשה כך שגובה שני שליש מהגג לא יעלה על 7.5 מ', ואילו יתרתו לא תעלה על 9 מ', באופן שידמה הגבהים שהיו נוצרים אילו תוכנן גג רעפים. לא תהא מניעה בנסיבות המפורטות לעיל לאשר את הבקשה. אשר על כן, ולאור כל האמור, הערר נדחה ברובו ומתקבל מקצתו. בניההקלה (תכנון ובניה)ערר