הגדרת "נכס גובל" בסעיף 1 לחוק העזר לחיפה (סלילה)

"נכס גובל" מוגדר בסעיף 1 לחוק העזר לחיפה (סלילה), כ"נכס הגובל ברחוב או בקטע מרחוב, בין אם יש גישה לנכס מאותו רחוב ובין אם אין גישה כאמור, ובכלל זה נכס שיש אליו גישה מאותו רחוב או קטע רחוב דרך נכס אחר או דרך מדרכה, לרבות נכס, שבינו ובין אותו רחוב או קטע רחוב, יש תעלה, חפירה, רצועת ירק, נטיעות, שדרה או כיוצא בהם, או שטח המיועד לשימוש כאמור לפי תכנית, ולרבות נכס שבינו לבין אותו רחוב מפריד נכס אחר, ובלבד שקיימת דישה מאותו הרחוב לנכס האמור שלא דרך רחוב אחר". סוגיית פרשנות הגדרתו של המושג "נכס גובל" נידונה על ידי בית המשפט העליון בשורה של פסקי דין בהם נקבע, כי כדי שנכס יחשב ל"נכס גובל" צריכה להיות אפשרות טכנית למעבר בין הנכס לבין הרחוב. כמו כן נקבע, כי הזיקה הנדרשת בחיוב לפי שיטת ההיטל בין הנכס לבין עבודת התשתית, שבגינה מחויב בעל נכס בתשלום ההיטל, היא זיקה מסוג של הנאה מביצוע עבודת התשתית הספציפית, כאשר אין מעבר סביר בין הנכס לבין הרחוב לא קיימת זיקת הנאה מעבודות התשתית. ראו לעניין זה: עע"מ 2407/11 מגן גילוון באבץ חם בע"מ נ' עיריית חיפה (פסק דין מיום 05.03.13). ע"א 1004/04 בן אברהם נ' עיריית חדרה, פ"ד נ"ט(4) 166 (2005). עע"מ 4778/06 יוסף ויזר נ' עיריית חדרה (פסק דין מיום 25.02.08). עוד כפי שמציין המלומד שפיר, "הרשויות המקומיות, רובן ככולן, קבעו בחוקי העזר שלהן הגדרה מרחיבה מאוד למונח "נכס גובל. לפי הגדרה זו אין כלל צורך שתהיה גישה לנכס מהרחוב שבעדו נדרש ההיטל. אפשר שהגישה אל הרחוב מהנכס תהיה כרוכה במעבר דרך נכס אחר; אפשר שבין הנכס לבין הרחוב יחצצו תעלות, ביבים, רצועות ירק, שדרות וכיוצא בזה, ולמעשה די כי השטח החוצץ מיועד על פי תכנית בניין עיר לייעודים כאמור... באופן כללי ניתן לומר כי גם פסיקת בתי המשפט נטתה להסכים לפירוש מרחיב של המונח "נכס גובל". כך למשל נפסק בזמנו על ידי בית המשפט העליון כי רחבה החוצצת בין הרחוב הנסלל לבין נכסו של מי שחויב בתשלום דמי השתתפות אינה מנתקת את זיקת ההנאה שבין הנכס לרחוב הנסלל, ועל כן יש לראותו כ"נכס גובל"... עם זאת סייג בית המשפט העליון בפסק דין שניתן סמוך לחתימתה של מהדורה זו את פרשנות המונח "נכס גובל" בקיומה של נגישות אמיתית לרחוב הגובל שבעטיו הוטל החיוב בהיטל". (עו"ד עפר שפיר, אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות, מהדורה שנייה, 547 (2005)). בניגוד לטענות העותרת ובהתאם להסכמות שגובשו במהלך הדיון בין ב"כ הצדדים, רחוב טופז והכבישים החדשים של קומפלקס מנהרות הכרמל והכבישים המובילים למשרדי מנהרות הכרמל הם חדשים וגובלים בחלקות נשוא העתירה. על כן, אין חולק כי העותרת חייבת בהיטלי פיתוח. כאן המקום לציין כי לאור הסכמת הצדדים, הרי שטענות העותרת בדבר התיישנות החיוב, שיהוי, הסתמכות, וכן הטענות כנגד תצהירה של הגב' פלדמן והטענות בדבר חיוב הבעלים הקודמים נדחות. יחד עם זאת, מסכים אני לגישת העותרת לפיה דרישת התשלום אשר הוציאה המשיבה הינה לאקונית ואינה מפורטת דיה. בפרט, לאור שינוי גרסתה העובדתית של המשיבה לאחר הגשת התצהירים מטעם העותרת. עניין שהתבטא בהימנעות המשיבה מלציין דבר סלילתם של כבישים נוספים בגבולות הנכס נשוא העתירה בהזדמנות הראשונה שהייתה לה, אף על פי, שמן הראוי היה לעשות זאת. לא זו אף זו, המשיבה אף אישרה תחילה, כי הכביש העתיד להיסלל, אליו התייחסה כעילת החיוב בתגובתה לעתירה, הוא המופיע על גבי מפת הביצוע שצורפה לתגובה לעתירה. זאת מבלי לציין כי אזכור כביש הגישה המשופע הנ"ל הינו אך דוגמא לכבישים שבגין סלילתם חויבה העותרת בהיטל. משום כך, לא ברור מדרישת התשלום שהוציאה המשיבה בגין אילו כבישים הוצאה דרישת התשלום. כבר מטעם זה סבורני כי יש לבטל את דרישת התשלום שנשלחה לעותרת. ואם ברצונה של המשיבה לחייב את העותרת בהיטלי פיתוח בגין הרחובות שהינם גובלים לנכסי העותרת, עליה לערוך תחשיב מחודש ולהמציא לעותרת דרישת תשלום חדשה בהתאם לאמור לעיל ובכפוף לדברים שיפורטו בהמשך. מעבר לאמור לעיל, יש להמשיך ולבדוק את שאר טענות העותרת. העותרת טוענת כי אין לחייבה על פי תעריפי חוקי העזר הקודמים. בכל הנוגע לחיוב בהיטל כבישים, אציין כי מעיון בדרישת התשלום שהמציאה המשיבה לעותרת עולה כי המשיבה הכינה את התחשיב על בסיס 112.30 ₪ לכל מ"ר על אף שהתעריף הקבוע בחוק העזר סלילה הוא 97.50 ₪ לכל מ"ר משטח הקרקע. משהגעתי למסקנה כי יש לחייב העותרת בהיטלי פיתוח בגין הרחובות החדשים הגובלים בנכס העותרת, הרי שבהתאם לכך יש לבצע תחשיב החיוב בהתאם לתעריפים הקבועים בחוק העזר. ועל כן, על המשיבה לדאוג לכך שככל שתבחר להמציא דרישה תשלום חדשה לעותרת שהתחשיב יעשה בהתאם לתעריף הקבוע בחוק העזר הרלוונטי. אשר לחוק העזר תיעול, טענה העותרת כי החוק הנ"ל עודכן לאחרונה רק בשנת 1991, ועל כן, יש לפעול לעדכונו. לעניין זה הפנתה העותרת לנוהל משרד הפנים המקים חובה על הרשות לעדכן התעריפים מדי חמש שנים. אכן חוזר מנכ"ל משרד הפנים מספר 3/2006 מנחה את הרשויות המקומיות לבחון את תעריפי האגרות וההיטלים בתום חמש שנים לכל היותר מאז העדכון האחרון. המשיבה טענה מנגד כי, חוזרי מנכ"ל משרד הפנים אינם נחשבים לצו, או חקיקה ואפילו לא חקיקת משנה ועל כן אין בהנחיות משרד הפנים בכדי לאיין תוקפם של חוקי העזר. אין אני מוצא מקום להכריע בעניין תוקפם של חוזרי מנכ"ל משרד הפנים ביחס לדברי החקיקה, יחד עם זאת, מאחר שממילא - כפי שקבעתי לעיל, אני סבור כי על המשיבה להמציא דרישת תשלום מתוקנת בהתאם ובכפוף לאמור בפסק דין זה, טוב תעשה אם כן המשיבה אם תקבע את החיוב תוך בחינה מחדש של התעריפים העדכניים בכל הנוגע להיטלי תיעול. עוד טענה העותרת, כי הואיל וחלק מהשטח מיועד להפקעה, אין לחייבה בתשלום היטלי פיתוח בגין מלוא השטח. מנגד טענה המשיבה כי בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בעניין פרקש, חוק עזר עירוני מסמיך את הרשות המקומית לחייב בהיטל בגין כל השטחים שבבעלות החייב במועד ההטלה זאת מבלי להפחית מהם שטחים המיועדים להפקעה. אכן כך נקבע בעניין פרקש. אולם בשולי הדברים אציין, כי יש מקום לדעתי לשחרר את בעל הנכס ככל שהוגבלו זכויותיו בשל ייעוד הקרקע להפקעה מהחובה לתשלום היטלי פיתוח בגין השטח המיועד להפקעה. מסקנה זו ניתן לבסס על הוראת סעיף 79 לחוק התכנון והבנייה, הקובע: "הוגבלו זכויותיו של פלוני בקרקע מכוח סעיף 78, רשאי שר האוצר לפטרו, פטור מלא או חלקי, מתשלום כל מס המגיע לאוצר המדינה בקשר לאותה קרקע, או לדחות את מועדי תשלומו, ורשאית רשות מקומית לתת פטור מלא או חלקי מתשלום כל ארנונה, מס או תשלום חובה אחר המגיעים לה מפלוני או לדחות את מועד תשלומם, הכל במידה שהדבר נוגע לתקופה שבה הוגבלו הזכויות ובשים לב לקיפוח ההנאה בקרקע מכוח ההגבלות האמורות." יחד עם זאת, מאחר והעותרת נמנעה מלטעון לדבר קיפוח הנאתה מהקרקע בעקבות ייעודה להפקעה, אקבל אני טענת המשיבה בעניין. בהתאם אין מניעה לחייב העותרת בתשלום היטל פיתוח בגין מלוא השטח שבמחלוקת, מבלי לקזז ממנו את השטח המיועד להפקעה. אין באמור כדי לחסום את דרכה של העותרת מלפנות לשר האוצר בהתאם להוראות סעיף 79 הנ"ל. לגבי טענת העותרת בדבר מימון הכבישים הגובלים על ידי משרד התחבורה, ולפיכך, אין לחייבה בהיטלי פיתוח. טוענת המשיבה מנגד, כי על פי שיטת החיוב ההיטלית אין נפקות לעובדה כי רחובות מסוימים נסללו במימון עירוני חלקי או מלא או במימון ממשלתי. מסכים אני עם שיטת המשיבה בעניין זה. אכן שיטת ההיטל מנתקת את זיקת המימון שבין התשלום המשולם על ידי החייב לבין עלותה הריאלית של התשתית הספציפית המשמשת אותו או גובלת בנכסו והחיוב מכח שיטת ההיטל מחולק ומחושב על בסיס תעריפים קשיחים ליחידת שטח או נפח המעוגנים בחוק העזר הרלוונטי. לפי שיטת ההיטל אין כל זיקת מימון ישירה בין הטלתו ותשלומו של החיוב לבין ביצועם של שירות או של עבודה מסוימים על ידי הרשות המקומית תמורת החיוב הנגבה על ידיה. סכום החיוב ששולם נכנס לקופתה של הרשות המקומית, המחויבת באופן כללי לנצלו למטרת פיתוחה והקמתה של אותה מערכת תשתית שלטובתה הוא נגבה (ראו: עפר שפיר, אגרות והיטלי פיתוח ברשויות המקומיות, כרך א', מהדורה שנייה (2005)). סיכום: בסיכומו של דבר, לאור המפורט לעיל, אני מורה על ביטול דרישת התשלום נשוא העתירה, שכן מצאתי כי נפלו בה פגמים מהותיים הנופלים לשורשו של עניין והמצדיקים את ביטולה, כמפורט לעיל. עם זאת יובהר, כי אינני קובע כי העירייה איזה זכאית לגבות היטלי פיתוח מהעותרת. כפי שצוין, יהיה על העירייה לבחון מחדש את גובה היטל הפיתוח בו חבה העותרת ולערוך תחשיב מחודש בהתחשב בכל האמור לעיל במסגרת פסק דין זה. המשיבה תמציא ביחד עם הודעת החיוב גם פירוט של אופן קביעת סכום החיוב ובגין אילו עבודות תשתית במדויק הוטלו, הכל בכפוף לאמור בפסק דין זה. נדגיש לעניין זה, כי בית המשפט נתקל לא אחת בעתירות מנהליות המוגשות כנגד חיוב שמוציאות רשויות מקומיות בהיטלי פיתוח, כאשר דרישת התשלום אינה מפורטת כלל ועיקר. ראוי הוא כי יוסקו המסקנות, ודרישות תשלום יישלחו לנישומים בפירוט סביר, באופן שיאפשר לנישום לבחון אם אכן הוא מכיר בחוב או שיש לו טענות מהותיות כנגדו. פירוט ראוי של דרישת התשלום הנשלחת לנישום יוכל לחסוך מהצדדים את הצורך בהליכים מקדמיים מורכבים לצורך בירור החיוב. אוסיף עוד, כי לכאורה נראה שלו הייתה נערכת דרישת תשלום מפורטת, הייתה העירייה גם מזהה את אותם חלקי חיוב אשר אינם אמורים להיות מחויבים על ידי העירייה אלא על ידי תאגיד המים העירוני. מצאתי לנכון לציין זאת, בשים לב לריבוי עתירות אשר חלקן יכול היה להיחסך לו היו נשלחות דרישות לתשלום היטלים כאשר הדרישות מפורטות ברמה סבירה (בדומה לפירוט המקובל בתביעה כספית המוגשת לבית משפט). המשיבה תישא בהוצאות העותרת ובשכר טרחת עורכי דינה בדיון בפני במסגרת עתירה זו בסכום כולל של 25,000 ₪. הסכום ישולם עד ליום 15.10.13, שאם לא כן יישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק.