השופט ס' ג'ובראן: בפנינו ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בת.א. 2068/01 שניתן ביום 1.12.04 על-ידי כבוד השופטת ד"ר ד' פלפל. הערעור מעלה שאלות בנוגע למעמדו של המערער ביחס לשטח שהופקע לצורך סלילת כביש ולזכאותו לקבל פיצויים בעקבות ההפקעה. רקע עובדתי 1. המערער עלה עם משפחתו מרומניה בשנת 1960 וביקש להקים מפעל תעשייתי לייצור רעפים, דברי קרמיקה ועציצים (להלן: המפעל). לצורך כך פנה לעיריית רמלה (להלן: העירייה) אשר איתרה עבורו שטח קרקע אשר היה חלק מחלקה 9 בגוש 4375 ובבעלותה של רשות הפיתוח (להלן: השטח). העירייה קיבלה מרשות הפיתוח הרשאה להחכרת השטח למערער וביום 28.5.61 נחתם ביניהם חוזה לפיו יוחכר לו שטח של דונם אחד לתקופה של שנתיים לצורך הקמת המפעל (להלן: החוזה). עוד נקבע בחוזה, כי בתום תקופת החכירה בת השנתיים תהיה למערער אופציה לרכישת הקרקע במחיר שייקבע על-ידי הצדדים. לפי גרסת המערער, הוא מימש אופציה זו כאשר שלח ביום 8.5.63 מכתב לעירייה בו הוא מבקש לרכוש את הדונם שהוקצה לו וכן שטח נוסף בגודל של 1,660 מ"ר. לטענתו, בעקבות המכתב הוא קיבל את הסכמת העירייה בעל-פה להעברת הבעלות על השטח. יש לציין, כי לא נערך הסכם בכתב המסדיר את הארכת החכירה או את מכירת השטח למערער אך למרות זאת הוא הרחיב את המפעל לשטח של 2,660 מ"ר. ביום 22.2.67 פנה המערער לעירייה על-מנת להסדיר את רישום השטח על שמו, אך נאמר לו כי נדרשת הסכמת מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) למכירת השטח. המערער פנה מאז בפניות רבות לעירייה ולמינהל על-מנת להסדיר את נושא העברת הבעלות, אך הדבר טרם נעשה. 2. ביום 31.8.77 החלה המשיבה בביצוע עבודות לסלילת כביש עוקף לוד בסמוך לשטח אשר במסגרתן חסמה את כביש הגישה למפעל, זאת לאחר ששטח של כדונם אחד הוכרז ביום 11.6.70 על-ידי שר העבודה כדרך לפי סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: הפקודה). ביום 5.10.78 הודיעה המשיבה למערער, כי עליו לפנות כדונם אחד מהשטח המוחזק בידו לצורך סלילת הכביש. לאחר שהמערער לא פינה את השטח, פנתה המשיבה לבית-משפט השלום ברמלה על-מנת לקבל צו לפינוי ובדיון שהתנהל ביום 9.4.79 ניתן צו בהסכמת הצדדים לפינוי השטח תוך חודש ימים ולאחר שהמשיבה התחייבה להגיע עם המערער להסכם ביחס לפיצוי ולסלילת כביש גישה עוקף. בעקבות ההסכם מסר המערער 1,100 מ"ר משטחו והמשיבה שילמה לו פיצויים עבור כך שבנה מחדש את הגדר המקיפה את מפעלו וכן התחייבה לסלול דרך גישה חלופית למפעל. ההפקעה בוצעה בפועל במרץ 1980 (להלן: ההפקעה הראשונה). לאחר ההפקעה הראשונה, ביקש המערער לחדש את פעולת מפעלו בשטח שנותר לו, אך העירייה סירבה לתת לו היתר בניה מאחר ובשנת 1973 שונתה תכנית המתאר (רמלה לה/1000) כך שלא ניתן להשתמש בשטח אלא לצרכי חקלאות. בעקבות שינוי התוכנית שותק המפעל היות ולא ניתן היה לבנות מחדש את המבנים שנהרסו בעקבות ההפקעה ועל-כן החליט המערער להקים בשטח משתלה לצמחי נוי. בעקבות המלצתו של ראש העירייה, אליו פנה בבקשת עזרה ביום 6.4.80, פעל המערער לשם שינוי יעוד הקרקע וקבלת היתר בניה מתאים, וכן פנה הוא למינהל בבקשה לרישום הנכס על שמו. ביום 9.2.83 הודיע המינהל למערער, כי הוא מוכן להחכיר לו את הקרקע אך התנה זאת בכך שהעירייה תאשר את שינויי יעוד הקרקע לתעשייה וכן כי המשיבה תיתן את הסכמתה להחכרה. לאור זאת, הגיש המערער תכנית לשינוי ייעוד השטח לתעשייה. התוכנית אושרה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון רמלה, אך לא על-ידי הוועדה המחוזית וזאת, לגרסת המערער, בשל התנגדותה של המשיבה. בין השנים 1990-1984 חזר ופנה המערער למשרדי המינהל אך נאמר לו כי התכנית נמצאת בשלבי תכנון. בשנת 1991 הכין המינהל ביוזמתו תכנית לשינוי ייעוד השטח הנותר, אך גם תוכנית זו לא יצאה אל הפועל. 3. בשנת 1998 אושרה תוכנית אשר ייעדה שטח נרחב לתעשייה (תוכנית בנין-עיר לה/בת/22/1000). בעקבות אישור התוכנית פנה המערער למינהל וביקש כי אחד מהמגרשים המיועדים לתעשייה והסמוך למפעלו יוקצה לו בפטור ממכרז. פנייתו של המערער נענתה בחיוב ונאמר לו, כי יוקצה לו שטח ללא מכרז בהתאם לתקנה 25(1) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (להלן: תקנות חובת המכרזים (אשר מעניקה פטור ממכרז למי שהוא בעל זכויות במקרקעין. עד היום טרם הוקצה המגרש למערער. 4. ביום 10.9.95 פורסמה ברשומות הפקדתה של תכנית בניין עיר מח/87 אשר ייעדה כ- 818 מ"ר מהשטח שנותר בידי המערער להפקעה לצורך הקמת מחלף רמלה-לוד. המערער הביע את התנגדותו להפקעה אך הוועדה המחוזית החליטה לדחות את ההתנגדות וביום 6.6.96 הוציא שר הבינוי והשיכון צו בדבר החלת הפקודה על שטחו של המערער. בשנת 1997 החלה המשיבה בעבודות הבנייה ותפסה שטח בקרבת המפעל. ביום 14.1.99 הודיעה המשיבה כי היא מתכוונת להפקיע 818 מ"ר מהשטח וכי לא ניתן יהיה לבצע פעולות בשטח הנותר. ביום 4.11.99 הגישה המשיבה תובענה לבית-משפט השלום בפתח-תקוה וביקשה צו המתיר לה לתפוס באופן מיידי 818 מ"ר משטחו של המערער (להלן: ההפקעה השנייה). ביום 5.1.00 ניתן פסק-דין בהסכמת הצדדים לפיו המערער ימסור את השטח המבוקש עד ליום 15.2.00 והמשיבה תשלם סכום של 68,000 דולרים בגין המחוברים בשטח שהופקע וכן תאפשר למערער גישה לחלק שנותר בידו עד לסיום העבודות לבניית המחלף. כן נקבע, כי אין בקבלת הפיצוי משום ויתור על כל טענה עתידית של המערער כנגד המשיבה. מספר חודשים לאחר מתן פסק-הדין נחסמה דרך הגישה לשטח שנותר בידי המערער, למעט גישה בשביל צדדי, אשר לטענת המערער עובר דרך אזור של פשיעה וטרור. המערער פנה ביום 12.3.00 למשיבה וביקש כי תסלול לו דרך חלופית, אך המשיבה סירבה היות והעבודות באותו אזור הסתיימו. בנוסף, המערער ביקש לקבל את סכום הפיצוי בגין המבנים המצויים בשטח שלא הופקע ושכעת הוא אינו יכול לעשות בהם שימוש. ביום 8.6.00 הודיעה המשיבה כי היא מוכנה לשלם עבור מחוברים אלו סכום של 44,000 דולרים בתנאי שיתר המבנים יהרסו. המערער נתן לכך את הסכמתו, אך המשיבה הוסיפה דרישה, לפיה יוותר המערער על כל תביעותיו בתמורה לקבלת הסכום ולכך המערער לא הסכים. פסק הדין של בית-המשפט המחוזי 5. המערער הגיש תביעה כנגד המשיבה בבית-המשפט המחוזי, בה ביקש לקבל פיצויים בגין ההפקעה וכן פיצויי נזיקי. בית-המשפט קבע, כי אין חולק על-כך שהמערער אינו הבעלים הרשום של הקרקע ולכן לצורך ההכרעה במחלוקת בין הצדדים, יש לבחון האם המערער הינו "בעל זכות או בעל טובת הנאה בקרקע" כפי שמוגדר בפקודה, וזאת לצורך קבלת פיצויים בגין ההפקעה. בית-המשפט הגיע למסקנה, כי למערער אין זכות קניינית על השטח היות ולא השתכלל חוזה מכר בינו לבין העירייה וכן היות והעירייה אינה הבעלים של הקרקע ולפיכך אין לה סמכות להעניק למערער זכויות קנייניות בשטח. המערער לא שילם תמורה במשך כל השנים בהן החזיק בשטח ולכן לא ניתן להכיר בו כבעל זכויות בשטח. טענתו של המערער, לפיה ניתן ללמוד מהסכמת המנהל להקצות לו שטח בהתאם לסעיף 25(1) לתקנות חובת המכרזים, נדחתה אף היא על-ידי בית-המשפט המחוזי בציינו כי "זכות במקרקעין אינה נקנית בכוונות, או על-ידי אמירות של גורם זה או אחר כי לפלוני יש זכות שכזו..." (עמוד 9 לפסק-דינו). לאחר שהגיע למסקנה, כי המערער נעדר זכויות קנייניות בשטח, פנה בית-המשפט המחוזי לבחון את השאלה האם ניתן לראותו כבעל טובת הנאה בשטח. לאור העובדה שהרשויות היו מודעות לכך שהוא נמצא בשטח והקים בו מפעל ולא מחו על כך, קבע בית-המשפט כי המערער הינו בגדר "בר רשות" בשטח. כן נקבע, כי המערער הינו בעל רישיון הניתן לביטול בכל עת, היות ולא שילם בעבור השטח ועל-כן הוא זכאי לפיצוי בגין השבחת המקרקעין בלבד. בנוסף, התייחס בית-המשפט המחוזי לעניין שינוי הייעוד של הקרקע בעקבות תוכנית המתאר שאושרה בשנת 1973. בית-המשפט הגיע למסקנה, כי המערער קיבל אישור מהעירייה לבנות על 184 מ"ר בלבד אך היתר זה בטל היות ולא אושר על-ידי הוועדה המחוזית. כמו-כן, המערער בנה על שטח נוסף, לגביו לא ניתן כל היתר. על-כן, היות והמערער עשה שימוש בלתי חוקי בשטח נשוא התביעה, הוא לא זכאי לקבל פיצויי כספי בגין המבנים. כמו-כן, נקבע, כי המערער לא זכאי לקבל פיצויים בגין הפסד רווחים שנבע מהפסקת פעילות המפעל, הן היות והוא נבנה שלא כחוק והן היות והוכח שהוא אינו מניב רווחים. יחד עם זאת, קבע בית-המשפט המחוזי, כי על המשיבה לשלם למערער את הסכומים שטרם שילמה לו בגין העתקת גדר המפעל בעת ההפקעה הראשונה, כפי שהתחייבה. לעניין הפן הנזיקי של תביעת המערער נקבע, כי היות והמשיבה לא הוכיחה כי הנזק שנגרם לו לא נבע מרשלנותה, עליה לשלם לו פיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו בסכום של 69,800 ש"ח. טענות המערער 6. המערער טוען, כי הוא זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת המקרקעין בהיותו בעל זכות במקרקעין או לחלופין בעל טובת הנאה במקרקעין בהיותו בר-רשות. כמו-כן הוא מבקש לקבל פיצויים בגין המחוברים שעמדו על השטח שהופקע ובגין המחוברים אשר נחסמה גישתו אליהם בעקבות ההפקעה השנייה וכן פיצויים עבור הפסד רווחים מהמפעל עקב ההפקעות. לטענתו, יש לפצות אותו בסכום אשר יאפשר לו להעביר את מפעלו למקום אחר ולבנותו מחדש וזאת לאור מטרת פיצויי ההפקעה שהיא העמדתו במקום בו היה אלמלא ההפקעה. בנוסף, מבקש המערער לקבל פיצויים נזיקיים היות והמשיבה איחרה בתשלום הפיצויים המגיעים לו ובכך הפרה חובה חקוקה. 7. המערער מבסס את טענתו לזכויות קנייניות בשטח על מספר נימוקים: ראשית, הוא מתבסס על כך שהמינהל אישר להקצות לו קרקע בפטור ממכרז לפי תקנה 25 לתקנות חובת המכרזים הפוטרת ממכרז "מי שהוא בעל זכויות באותם מקרקעין". אמנם, המשיבה טענה שהתקנה לא מגדירה זכות קניינית, אבל לטענת המערער אין ממש בטענה זו היות ולצורך זכאות לפיצויי ההפקעה די בזכות "חפצית" ואין צורך בבעלות של ממש. שנית, המערער טוען, כי התקשרות העירייה עמו בחוזה החכירה נעשתה בהרשאת רשות הפיתוח שהיא הבעלים של הקרקע וכי כך היה נהוג באותה העת ולכן החוזה בינו לבין העירייה תקף. שלישית, קביעתו של בית-המשפט המחוזי לפיה בהיעדר תשלום לא השתכלל חוזה מכר שגויה היות והמערער הביע נכונות לשלם ולהסדיר את זכויותיו בשטח והעירייה והמינהל מנועים מלטעון כעת כי החוזה אינו תקף בשל היעדר תשלום. לחלופין, טוען המערער, כי יש לו זכות לקבל פיצויי גם בהיותו בר רשות בשטח וכי העובדה שלא שילם תמורה אינה בהכרח מעידה על כך שמדובר ברשות הדירה. לטענתו, המבחן אשר אמור היה להנחות את בית-המשפט המחוזי בקביעה האם הרישיון הדיר או לא הינו מבחן הצדק ולא מבחן התמורה. לאור נסיבות המקרה ולאחר שבמשך למעלה מ-30 שנה החזיק בשטח ואף בנה עליו מפעל כאשר הוא מקבל הבטחות מצד הרשויות כי זכויותיו יוסדרו ובהתחשב בכך שהוא עשה כל אשר לאל-ידו בכדי לממש את ההבטחות, יש לראות בזכותו על הקרקע כרשות בלתי הדירה אשר מהווה טובת הנאה במקרקעין. לחלופי חלופין טוען המערער, כי אף אם ייקבע כי הוא בעל רישיון הדיר יש לפצותו בגין הפקעת הקרקע. לטענתו, יש לפרש את המונח "בעל טובת הנאה במקרקעין", המופיע בפקודה, לאור הזכות לקניין המעוגנת בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, התשנ"ב-1992 (להלן: חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו), ובאופן שיעניק פיצוי עבור כל זכות בעלת ערך כלכלי הנפגעת ממעשה ההפקעה. לעניין זה טוען המערער, כי החזקת השטח נעשתה לאור הסתמכותו על דברי העירייה ועל ניסיונות המינהל למצוא פתרון שיאפשר העברת הקרקע על שמו. לטענתו, לאור הסתמכותו על דברי הרשויות הוא הקים מפעל בו השקיע את כל הונו ועד היום עומדים הבניינים שנותרו בשטח שלא הופקע ללא כל מחאה מצד המינהל. בנסיבות אלו, בהן החזקה בדבר תקינות פעולות הרשויות לא נסתרה, יש לפצותו בגין הפקעת הקרקע אף אם רישיונו הינו הדיר. לגבי המחוברים שנבנו על השטח, טענת המערער הינה כי הם נבנו כדין והוא זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעתם. כאשר נבנו המחוברים חלה על השטח תוכנית 6/R אשר לפיה, ניתן היה לבנות מפעל תעשייתי על הקרקע בכפוף לאישור. המערער טוען, כי קיבל היתר בניה מהוועדה המקומית ביום 7.6.61 לבנות על שטח של 184 מ"ר ולפי חזקת תקינות מעשי המנהל הוא היה זכאי לבנות על השטח בהתאם לאישור זה. לגבי המבנים שנבנו ללא ההיתר טוען המערער, כי הם נבנו בידיעת העירייה והמינהל ואף מופיעים בתשריט שצורף לפניית העירייה למינהל בשנת 1967. היות והרשויות ידעו על קיומם של המבנים, מנועה המשיבה מלטעון כי אין להעניק בגינם פיצוי. בנוסף, טוען המערער, כי על המשיבה לשלם לו פיצויים גם בגין המחוברים אשר לא הופקעו אך נותרו בעקבות ההפקעה בשטח אשר אינו נגיש ולכן הוא אינו יכול לעשות בהם שימוש. המערער אף מבקש לקבל פיצויים בגין הפסד רווחים של המפעל, אשר לטענתו נבנה כדין על השטח ואף קיבל רישיון עסק. כמו-כן, טוען המערער כי העסק נשא רווחים וזאת ניתן ללמוד מדיווחי המערער למס הכנסה וכן מעדותו של השמאי אלכסנדר כהן. את שווי הפיצויים יש לטענתו לחשב החל ממועד ההפקעה הראשונה, אשר מנעה את המשך הפעלתו של המפעל. בנוגע להערכת סכום הפיצוי שמגיע לו, מבקש המערער לקבל פיצויים אשר יאפשרו לו לרכוש קרקע חדשה ולהעתיק את מפעלו ולהקימו מחדש בהתאם להוראת סעיף 9(ג1) לפקודה. לטענתו, יש לשלם לו פיצויים עבור אובדן הזכויות בשטח, עבור המחוברים שהופקעו ועבור המחוברים שנותקה הגישה אליהם והכל בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעמו, שאול רוזנברג. טענות המשיבה 8. לטענת המשיבה, המערער פלש לשטח השייך למדינת ישראל והחזיק בו במשך תקופה ארוכה מבלי ששילם עבורו תמורה כלשהי. בנסיבות אלו, לא ניתן לראותו כבעל הקרקע אלא כבעל רשות הדירה להחזיק בנכס, רשות אשר בוטלה עם הודעת המשיבה על תפיסת הנכס בהתאם לדיני ההפקעה. לכן, המערער אינו זכאי לקבל פיצויים בגין ההפקעה לפי הפקודה. המשיבה מבססת את טענתה, לפיה המערער אינו בעל זכויות במקרקעין על כך שמעולם לא בוצעה עסקת מכר עם המערער לגבי השטח והוא מעולם לא שילם עבורו תמורה. אמנם, המערער חתם על חוזה עם העירייה להחכרת השטח, אך החוזה חל על דונם אחד בלבד והיה תקף לתקופה של שנתיים. יתרה מכך, העירייה אינה הבעלים של השטח ועל-כן אינה רשאית להעביר את הזכויות בו. בנוסף, טוענת המשיבה, כי ניתן ללמוד מפניותיו של המערער לגופים השונים להסדרת זכויותיו בשטח, על כך שהיה מודע לעובדה כי הוא אינו בעל זכויות קנייניות בשטח. אף מנכונותו של המינהל למכור לו שטח ללא צורך במכרז, לא ניתן ללמוד על זכויותיו בשטח היות והסכמה זו לא הופכת אותו באופן רטרואקטיבי לבעליו של השטח וכן היות וההגדרה של בעל מקרקעין לצורך תקנות חובת המכרזים רלוונטית לצורך תקנות אלו בלבד. בנוסף, אף אם ניתן ללמוד מהראיות על כוונתו של המינהל להעניק למערער זכויות בשטח, כל עוד כוונה זו לא מומשה לא השתנה מעמדו כמחזיק בשטח ברשות הדירה. המשיבה סומכת את ידה על קביעתו של בית-המשפט המחוזי לפיה המערער הינו בעל רישיון הניתן לביטול, אשר אינו מהווה זכות במקרקעין. לטענת המשיבה מדובר בממצא עובדתי ועל-כן אין מקום שערכאת הערעור תתערב בקביעה זו. אף לגופו של עניין, טוענת המשיבה, כי מדובר ברישיון הניתן לביטול. מעמדו של המערער כבר רשות בקרקע לא נובע מהסכם מפורש אלא מכך שהרשויות נמנעו מלפנותו על אף שידעו כי הוא מחזיק בשטח ובנה עליו מפעל. עובדה זו, בצירוף העובדה כי לא שילם מעולם בעבור השטח וכי מדובר בקרקע לשימוש עסקי ולא בדירת מגורים, מעידה על כך שמדובר ברשות הדירה. לטענתה, שיקולי הצדק במקרה זה אינם מצדיקים הכרה בזכותו של המערער בשטח הציבורי בו הוא מחזיק. כן מציינת המשיבה, כי מכתבים שונים שנשלחו למערער מהמינהל מעידים על כך שהמדינה רואה בו כפולש ולא מכירה בזכויותיו בשטח. לעניין המחוברים, טוענת המשיבה, כי המערער קיבל פיצויים בגין המחוברים שנבנו על השטח שהופקע, למרות שנבנו שלא כדין וזאת מכוח דיני היושר ואין בסיס משפטי מכוח דיני ההפקעה לביסוס תביעתו לפיצויים נוספים. לטענתה, המחוברים נבנו שלא כדין היות והיתר הבניה שניתן למערער התייחס רק לשטח של 184 מ"ר בעוד והמבנים משתרעים על שטח של 995 מ"ר. יתרה מכך, טוענת המשיבה, כי ההיתר בטל היות ולא ניתן אישור לכך על-ידי הוועדה המחוזית, כפי שנדרש לפי תוכנית המתאר החלה על השטח. בנוסף, טוענת המשיבה, כי המערער לא הצביע על מקור משפטי המצמיח זכות לפיצוי בגין המחוברים בשטח שלא הופקע ואשר לטענתו אינם נגישים. המשיבה הציעה למערער 44,000 דולרים עבור מחוברים אלו בתנאי שיוותר על יתר תביעותיו כלפיה. מאחר והמערער סירב להצעה, היא אינה יכולה לשמש בסיס לחיוב המשיבה בתשלום פיצויים נוספים. בעוד שביחס לשטח המופקע צומחת עילה לפיצוי על הקמת מחוברים מדיני היושר, עילה זו אינה קיימת ביחס לבר רשות בשטח הסמוך לשטח המופקע. לעניין טענתו של המערער לגבי זכאותו לקבל פיצוי בגין אובדן רווחים, טוענת המשיבה, כי המפעל הוקם שלא כדין ולכן אין בסיס חוקי לחייבה לשלם לו פיצויים מסוג זה. דיני ההפקעה, לטענתה, אינם מכירים בזכות לפיצוי בגין הפסדים עסקיים וקל וחומר אין למערער זכות לקבל פיצויים אלו בהיותו בר רשות בקרקע ולאור העובדה, כי המפעל נבנה שלא כדין. תשלום פיצוי לעסק שנבנה במבנה בלתי חוקי בגין עלות העברת פעילותו למקום אחר, נוגד את תקנת הציבור ואת העיקרון לפיו מעילה בת עוולה לא תצמח זכות. לבסוף, טוענת המשיבה, כי כל פיצוי נוסף שייפסק למערער צריך להיות מקוזז כנגד דמי שימוש ראויים בקרקע מתוקף זכותה של המדינה לקבל שכר ראוי עבור שימוש של עשרות שנים בשטח. בהתחשב במספר השנים בהן החזיק המערער בקרקע, שווי דמי השימוש הראויים עולה על ערך הקרקע הנתבע על ידי המערער וודאי שעולה על הפרשי ערך המחוברים. דיון על-מנת לקבוע האם המערער זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח, אבחן תחילה מה טיב זכויותיו של המערער ביחס לשטח ואקבע האם מדובר בזכויות קנייניות או אישיות בלבד והאם זכויות אלו מקנות לו זכאות לקבל פיצויים. לאחר מכן אבחן האם המערער זכאי לקבל פיצויים בגין המחוברים בשטח שהופקע, המחוברים בשטח שנותר לאחר ההפקעה וכן בגין הפסדים עסקיים. לבסוף אבחן האם זכאי המערער לקבל פיצויים נזיקיים מכוח העילה הנזיקית של הפרת חובה חקוקה. האם המערער הינו "בעל זכות או טובת הנאה במקרקעין"? 9. השטח שהופקע בענייננו הופקע מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943. לפי סעיף 8 לפקודה, זכאי לקבל פיצויים בעליה של קרקע, אשר הפקיעו יותר מרבע משטחה. אין חולק כי במקרה זה עולה ההפקעה על רבע משטחו של המערער והשאלה הדרושה הכרעה היא האם ניתן לראות בו כבעליה של הקרקע. סעיף 2 לפקודה מגדיר את המונח "בעל" באופן הבא: "ביחס לכל קרקע, פירושו הבעל הרשום של אותה קרקע, אם יש לקרקע בעל רשום, וכשאין בעל רשום, פירושו האדם הזכאי לקבל את דמי החכירה והרווחים מאותה קרקע, לרבות בעל זכות או בעל טובת-הנאה בקרקע" (ההדגשה הוספה - ס.ג'). האם למערער זכות קניינית בשטח שהופקע? השטח הינו בבעלותה של רשות הפיתוח ומנוהל על-ידי מינהל מקרקעי ישראל. היות והמינהל מעולם לא העביר את הזכויות בשטח למערער ולא נחתם ביניהם הסכם כלשהו ביחס לשטח, לא ניתן לקבל את טענתו של המערער, לפיה הוא בעל זכויות קנייניות בשטח. אמנם, העירייה חתמה עם המערער על חוזה חכירה בשנת 1961, אך חוזה זה היה בתוקף למשך שנתיים בלבד ולא הוארך מעולם, על-אף רצונו של המערער להאריכו. בנוסף, החוזה התייחס לשטח של דונם אחד בלבד ואילו המערער החזיק במועד שקדם להפקעות בשטח של 2,660 מ"ר. בעדותו בפני בית-משפט קמא, ציין המערער במפורש, כי לא שילם מעולם עבור השימוש שעשה בשטח: "ש: מ-1961 אתה מחזיק בדונם או 990 מטר, האם יש לאדוני איזשהו מסמך המוכיח, תעודת מכר או קבלה, המעידים שרכשת את הדונם או 990 המטר האלה? ת: אין לי. ש: האם אדוני משנת 1963, לאחר תום החוזה, שילם אגורה אחת עבור רכישת זכות כלשהו במקרקעין, בדונם או ב-990 מטר האלה? ת: לא שילמתי. ש: האם אדוני מחזיק בדונם ושני שליש הנוספים משנת 1963? ת: נכון. ש: האם שילמת איזהו תשלום עבור הדונם ושני שליש הנוספים? ת: לא. עמוד 29 לפרוטוקול הדיון מיום 5.2.04 (להלן: הפרוטוקול)" ניסיונותיו השונים של המערער להסדיר את זכויותיו בשטח ואף הסכמתו העקרונית של המינהל להחכיר לו את השטח, הסכמה אשר לא התממשה, בין היתר, בשל התנגדות המשיבה, הינם בגדר כוונות בלבד ואין בהם על-מנת להקנות למערער זכות קניינית בשטח. הדבר נכון גם בהתייחס לנכונותו של המינהל למכור למערער שטח ללא מכרז בהתאם לתקנה 25(1) לתקנות חובת המכרזים, נכונות אשר אין בה כדי להקנות למערער זכויות בשטח לצורך קבלת פיצויים מכוח דיני ההפקעה. 10. לאחר שקבעתי, כי למערער אין זכויות קנייניות במקרקעין, אפנה לבחון מהו מעמדו ביחס לשטח. אין עוררין על כך שהמערער מחזיק בשטח מזה למעלה מ-40 שנה ואף בנה עליו בניינים ששימשו לו לניהול עסקו, וזאת בידיעת המינהל ומבלי שנדרש להתפנות. בנסיבות אלו ניתן לקבוע, כי מעמדו של המערער הוא מעמד של בעל רישיון להשתמש במקרקעין: "רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. ...אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים... או תלמד משתיקתו ואי-מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן: רשות גרידא)" (נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב 24, 24 (תשנ"ה) (להלן: זלצמן)). בענייננו, היות ולא נקשר חוזה בין הצדדים, ניתן ללמוד על היותו של המערער בעל רישיון להחזיק בשטח משתיקתו של המינהל ולכן ניתן לומר שמדובר במקרה זה על רשות מכללא, רשות אשר אינה מהווה זכות במקרקעין: "בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך... ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס... רשות הנלמדת בדיעבד אינה מעניקה לבעליה זכות במקרקעין, אלא טענת הגנה בלבד מפני תביעה בגין השגת גבול. עקרונית, רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על-ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה" (ההדגשה הוספה - ס.ג') (זלצמן, 57-56; ראו גם בג"ץ 45/71 קרושבסקי נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד כה(1) 792, 797-796). 11. אם כן, רישיון במקרקעין אינו בגדר זכות במקרקעין, אך האם ניתן לראות בו כ"טובת הנאה" במקרקעין? המושג "טובת הנאה" מוגדר באופן הבא: "טובת הנאה" במקרקעין אינה עולה כדי "זכות" במקרקעין, באשר, בניגוד ל"זכות", אין היא פועלת כלפי כולי עלמא. אולם, טובה היא מזכות אישית, שכן אין פועלה מצטמצם במישור האישי של הצדדים המתקשרים, אלא היא פועלת גם כנגד צדדים שלישיים שהם זרים להסכם" (אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, 2001) 284 (להלן: קמר)). היות ורישיון במקרקעין, אשר ניתן לביטול בכל עת, הינו בגדר זכות אישית בלבד אשר אינה תקפה כלפי צדדים שלישיים, לא ניתן לראות בו כטובת הנאה לצורך הענקת פיצויים לפי הפקודה. עמד על כך המלומד אריה קמר בספרו: "רשיון הניתן לביטול מקנה לבר-הרשות זכות אישית גרידא ביחסים עם נותן הרשות ואינו מקנה לבר-הרשות זכות כלפי צד שלישי, ועל כן אין הוא בגדר "טובת הנאה" במקרקעין" (קמר, 287); ראו גם ע"א 309/54 נאמן נ' עירית תל-אביב-יפו, פ"ד י(3) 1942, 1981). 12. המערער טוען, כי לאור נסיבות המקרה מדובר בענייננו ברישיון אשר אינו ניתן לביטול ועל-כן מהווה "טובת הנאה" לפי הפקודה. אין בידי לקבל טענה זו. ראשית יש לציין, כי בית-המשפט המחוזי קבע כי מדובר ברשות הדירה. מדובר בקביעה עובדתית המבוססת על נסיבות המקרה ואשר ערכאת הערעור תטה שלא להתערב בה (רע"א 1785/98 אמסיס נ' הפטריארך הארמני (לא פורסם)). אף לגופו של עניין, נראה כי מדובר ברשות הדירה. הפסיקה הבחינה בין רישיון שניתן בתמורה לבין רישיון שלא ניתן בתמורה, כאשר נקבע כי כאשר לא ניתנה תמורה מדובר ברישיון אשר ניתן לביטול בכל עת (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית-מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210, 214; ע"א 602/84 ריבוא נ' גל, פ"ד לט(3) 693, 698; ע"א 126/83 אלעלמי נ' אל-חטיב, פ"ד מ(1) 397, 409). בענייננו, מלבד העובדה שמדובר ברישיון שלא ניתן בתמורה, מדובר ברישיון מכללא, אשר אינו נובע מהסכם בין הצדדים אלא מהסכמה שבשתיקה מצד בעל המקרקעין לכך שבעל הרשות מחזיק בשטח. זלצמן קובעת במאמרה, כי כאשר מדובר ברשות מכללא (רשות גרידא), בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון בכל עת: "להבחנה בין רשות חוזית לבין רשות גרידא תהא נפקות לצורך השאלה אם לפלוני, בר-הרשות, זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין, נותן הרשות, להחזיק ולהשתמש בנכס, או שאין בידיו אלא היתר של חסד, המתחדש מרגע לרגע וכל עוד חפץ בעל המקרקעין לתיתו... בר-רשות מכוחה של רשות גרידא צפוי בכל רגע לדרישת סילוק יד של בעל המקרקעין, אפילו נמשכת פעולתו בנכס על פני תקופת זמן ארוכה. לא די בציפיה שנוצרה אצל מקבל הרשות להבטיח את המשך קיומה של הרשות גם בעתיד" (זלצמן, 27, 29). יתרה מכך, אף כאשר מדובר ברישיון בתמורה, לא בהכרח ייקבע כי מדובר ברישיון בלתי-הדיר (ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי (לא פורסם, פסקה 12 לפסק-הדין); בנוסף, ייתכנו גם מקרים חריגים, בהם רישיון שלא ניתן בתמורה יוכר כרישיון אשר לא ניתן לביטול בכל עת (ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2) 127, 132-134). יש לבחון בכל מקרה ומקרה לאור נסיבות העניין האם הצדק מחייב את המשך קיומו של הרישיון: "המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל ענין וענין, ועל-כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת. לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק" (ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים, פ"ד לט(2) 337, 341). 13. לפי התשתית העובדתית המונחת בפנינו ולאור העובדה כי מדובר ברישיון מכללא, שניתן ללא תמורה, הגעתי למסקנה כי שיקולי הצדק אינם מחייבים לקבוע כי מדובר ברישיון אשר אינו ניתן לביטול. אשר-על-כן, מדובר ברישיון הדיר אשר בוטל עם ההכרזה על הפקעת השטח לפי סעיף 3 לפקודה או למצער מהיום בו הודיעה המשיבה למערער על כוונתה להפקיע את השטח (קמר, 288). 14. האם המערער זכאי לקבל פיצויים בגין ההפקעה בהיותו בר-רשות בעל רישיון הניתן לביטול? הלכה היא, כי רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק: "...עולה השאלה האם בר רשות יהיה זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת זכותו. שאלה זו נדונה בבתי המשפט לפני חקיקת חוק המקרקעין והתשובה לה התחלקה לשתיים: אם הרשיון ניתן לביטול כי אזי לבר רשות ישנה זכות אישית גרידא כלפי נותן הרשות שאיננה תופסת כלפי צד שלישי. במקרה כזה ההפקעה לא תזכה אותו לקבל פיצויים מאת הרשות הציבורית בגין שלילת הזכות עצמה אלא רק בגין ההשבחות שהשביח את המקרקעין ברשותו ובידיעתו של נותן הרשות" (אהרן נמדר הפקעת מקרקעין - עקרונות, הליכים ופיצויים כרך א 429 (2005) (להלן: נמדר); ויסמן דיני קניין כרך א 488-487; ע"א 304/80 לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד לו(4) 617, 623; רע"א 9212/05 מנחם נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ (טרם פורסם). יחד עם זאת, בספרות המשפטית הובעה עמדה, לפיה הלכה זו לא תקפה כיום לאחר חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו: "לנו נראה כי הפסיקה הנ"ל נכונה למצב המשפטי שהיה קיים לפני חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. לאחר חקיקתו של חוק זה נראה כי הכלל שיש לאמץ הינו הכלל האומר כי יש לפצות על הפקעה של כל זכות באשר היא, ובלבד שיש לה ערך כלכלי כלשהו. לדעתנו, גם בר הרשות שזכותו ניתנת לביטול, אם יוכיח שזכות זו תופסת כלפי נותן הרשות ויש לה שווי כלכלי כלשהו, כי אזי הרשות המפקיעה תחויב לפצות את בר הרשות על הפקעת זכותו, תוך הפחתת תשלום זה מהפיצויים שהיא תחויב לשלם לנותן הרשות" (נמדר, 430). עמדה זו לא התקבלה בפסיקה ואף נאמר כי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו אינו מקים עילת פיצוי כאשר אין עילה כזו לפי דיני ההפקעה (ע"א 1054/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' בדיחי (לא פורסם, פסקה 4 לפסק-הדין) (להלן: פרשת בדיחי)). אשר-על-כן, המערער, בהיותו בעל רישיון הדיר, אינו זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח לא לפי הפקודה ואף לא לפי ההלכה הפסוקה, וזאת למעט פיצויים אשר מגיעים לו בגין השבחת השטח. אף שיקולי הצדק אינם מחייבים תשלום פיצויים למערער. יפים לעניין זה דבריו של השופט טירקל ברע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 949, 958 (להלן פרשת חיר): "האם יש לפצות את המבקשים מכוח "שיקולים של צדק" שאינם מן הדין? עד ביטול הרשות התגורר המבקשים בנכס במשך 40 שנה בקירוב, ומשהגיע המבקש לגיל פרישה, עליהם לפנות את הנכס שבו התגוררו ולמצוא לעצמם מקום מגורים אחר. כנגד קושי זה של המבקשים עומדת טובת ההנאה שהייתה להם - למבקש, לאשתו ולילדיהם - במשך תקופה כה ארוכה שבמהלכה התגוררו בנכס ללא תמורה; אין זאת הטבה של מה בכך. המבקשים היו יכולים אפוא לחסוך במשך התקופה סכום נכבד - כשיעור דמי השכירות שלא שילמו - ולהבטיח לעצמם מקום מגורים..." אם בפרשת חיר בה דובר על נכס אשר שימש למגורים נקבע כי אין מקום לשלם פיצויים, על אחת כמה וכמה נכון הדבר בענייננו, היות והשטח נשוא הערעור שימש את המערער לצרכים עסקיים בלבד. בנסיבות אלו, בהן השתמש המערער בשטח השייך לרשות הפיתוח במשך למעלה מ-40 שנה ללא תשלום, אינני סבור כי קמה לו זכות לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח. 15. לאור הקביעה שהמערער אינו זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח, ניתן לומר כי אין כל בסיס לטענתו, לפיה יש לשלם לו פיצויים בגין השטח שנותר לו לאחר שתי ההפקעות ושאין הוא יכול לעשות בו שימוש. מעבר לנדרש אציין, כי הגם שהגישה אל החלק שנותר בידי המערער עוברת כעת, לטענתו, דרך "פרדסים הגובלים באזור פשיעה וטרור" ולכן אינה נראית בעיניו (עמוד 16 לתצהיר המערער מיום 8.2.0), הרי שאינה חסומה באופן מוחלט. פיצויים בגין המחוברים 16. כאמור לעיל, בר-רשות אשר בוטל רישיונו, זכאי לקבל פיצויים בגין ההשבחה שהשביח את השטח: "כאשר מן הנסיבות עולה, כי בהסתמך על הציפיה שיצר אצלו בעל המקרקעין בהתנהגותו הפסיבית, השקיע פלוני בנכס, כגון הקים מבנה או נטע נטיעות, אפשר שבית משפט יתנה את ביטול הרשות בתשלום פיצויים לפלוני על השקעותיו בנכס לפי ערכן הראלי" (זלצמן, 24). בענייננו, השאלה הינה האם זכאי המערער לקבל פיצויים בגין המבנים בהם מדובר למרות שהם נבנו ללא היתר בנייה ובניגוד לחוק. אמנם, המבקש קיבל אישור של הוועדה המקומית לבנות על שטח של כ-184 מ"ר, אך בפועל בנה על שטח של למעלה מ-900 מ"ר (לפי חוות דעתו של שמאי המקרקעין מטעם המערער, מר שאול רוזנברג, מיום 8.12.03). מלבד זאת, לפי התוכנית המנדטורית שחלה על השטח בעת קבלת האישור, תוכנית R/6, היה צורך לקבל אישור של הוועדה המחוזית על-מנת לבנות על השטח: "הקרקע בהחזקת התובע, על-פי תוכנית המתאר ברמלה, הייתה קרקע חקלאית. זה במירב הזמן. קודם לכן, בזמן החכירה, הקרקע היתה קרקע חקלאית לתוכנית המתאר הארצית. כאשר בתוכנית המתאר הארצית, להבדיל, היה מותר לבנות תעשייה עד 40% גם בקרקע חקלאית, פרוצדורה פורמלית של הסכמת הוועדה המחוזית..." (עדותו של המומחה מטעם המערער, מר שאול רוזנברג, עמודים 28-27 לפרוטוקול). "ההיתר, גם אם הוא ניתן על-ידי ועדה מקומית, כפי שראינו היום לפי R6 הייתי צריך לקבל אישור של ועדה מחוזית ואת זה לא ראיתי בשום מקום, לא במסמכים של מע"צ ולא בוועדה המקומית. בוועדה המקומית אין תיק בנין בכלל. מה נשאר? יש לנו דונם עם 184 מטר שהתירו לבנות" (עדותו של המומחה מטעם המשיבה, מר יובל דנוס, עמוד 49 לפרוטוקול הדיון מיום 18.2.04). בנסיבות אלו, המערער, אף אם היה הבעלים של הקרקע, לא היה זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת מחוברים אשר נבנו שלא כדין (פרשת בדיחי, פסקה 4 לפסק-הדין) (להלן: פרשת בדיחי). למרות כל זאת, קיבל המערער סכום של 68,000 דולרים עבור המחוברים וזאת בהסכם שנחתם בין הצדדים ביום 5.1.00 וקיבל תוקף של פסק-דין, וזאת לפנים משורת הדין. 17. בנוסף לפיצוי שקיבל בגין המחוברים בשטח שהופקע, מבקש המערער לקבל פיצויים בגין המחוברים בשטח שנותר לו, אשר אליהם אין לו לטענתו גישה ולכן אינו יכול לעשות בהם שימוש. כפי שנקבע לעיל, הפיצויים שקיבל המערער בגין המחוברים בשטח שהופקע שולמו לו מכוח דיני היושר. שיקולי הצדק והיושר אינם מחייבים תשלום פיצויים עבור מחוברים בשטח הסמוך לשטח שהופקע, אשר נבנו שלא כדין וכאשר מדובר באדם שאינו הבעלים של השטח. על-אף העובדה, שהמערער לא יכול להשתמש במבנים ואף לא יכול להקים מבנים חדשים היות ותוכנית המתאר החלה על השטח שונתה, הוא לא ביסס עילה משפטית אשר מכוחה ניתן לפסוק לו פיצויים בגין מחוברים אלו. העובדה, כי המשיבה הציעה בהליך של פשרה לשלם למערער סכום של 44,000 דולרים עבור המחוברים בשטח שנותר, אינה מעידה על כך שלמערער קיימת זכות לקבל סכום זה. 18. אשר-על-כן, המערער קיבל פיצויים עבור המחוברים בשטח שהופקע, וזאת מכוח ההלכה אשר על פיה הוא זכאי לקבל פיצויים בגין השבחת השטח, ועל-אף העובדה שמדובר במבנים שנבנו שלא כדין. המערער לא זכאי לקבל פיצויים בגין המחוברים בשטח שנותר בידו, וזאת בהיעדר עילה עליה הוא יכול לבנות את זכאותו לקבל פיצויים אלו. בנסיבות אלו אינני רואה צורך לדון בטענותיו השונות של המערער לעניין אופן החישוב של שווי המחוברים ולהכריע במחלוקת בין הצדדים בעניין זה. פיצויים בגין אובדן רווחים 19. האם יש לפסוק למערער פיצויים בגין ההפסד הכלכלי שנגרם לו עקב הפסקת פעילותו העסקית של המפעל בעקבות מעשה ההפקעה? התשובה לכך היא שלילית. מדובר במפעל אשר פעל במבנים שנבנו שלא כחוק, על שטח אשר למערער אין זכויות בו ואשר נועד לפעילות חקלאית ולא לתעשייה ולכן המערער אינו זכאי לקבל פיצויים בגין הפסדים כלכליים שנגרמו לו בעקבות ההפקעה: "פיצוים בגין הפסד רווחים ומוניטין ישולמו אך ורק אם המחזיק זכאי לפיצויים לפי החוק אך לא כאשר אין לו זכות לפיצויי הפקעה, או כאשר יש לו זכות כזו אך העסק המנוהל על המקרקעין אינו עסק חוקי" (נמדר, עמוד 406; פרשת בדיחי). מעבר לכך, בית-המשפט המחוזי קבע כממצא עובדתי, כי מפעלו של המערער לא היה רווחי וזאת לאחר שמיעת עדויות בנושא ולאור דו"ח ההכנסות וההוצאות של החברה שבבעלותו של המערער ולא מצאתי מקום להתערב בקביעה זאת. הפן הנזיקי 20. לטענת המערער, על המשיבה לשלם לו פיצויים נזיקיים היות והפרה כלפיו חובה חקוקה, וזאת מכוח סעיף 63(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. החיקוק אותו הפרה לטענתו המשיבה הינו סעיף 9א(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964, אשר זו לשונו: "תוך תשעים יום מיום שקיבל רוכש הזכויות את ההחזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות, לפי המאוחר ביניהם, רוכש הזכויות ישלם לבעל הזכויות שנרכשו, על חשבון פיצויים המגיעים בשל רכישת שווי הזכויות, את הסכום שלדעת רוכש הזכויות זכאי לו בעל הזכויות". אין בידי לקבל טענה זו של המערער וזאת מאחר ועילת תביעה מכוח סעיף זה קמה אך למי שהינו "בעל הזכויות במקרקעין". לאור המסקנה אליה הגעתי לעיל, לפיה המערער אינו בעל הזכויות במקרקעין שהופקעו בהיותו בעל רשיון הדיר ותו לא, ברי כי לא קמה לו עילת תביעה נזיקית מכוח הסעיף. לאור המסקנה שהגעתי אליה לעיל, לפיה אין לו זכויות במקרקעין בהיותו בעל רישיון הדיר ותו לא. מאחר והמערער אינו בעל הזכויות במקרקעין שהופקעו, בית-המשפט המחוזי פסק למערער פיצויים נזיקיים בסך של 69,800 ש"ח בגין הנזקים שנגרמו לו עקב רשלנותה של המשיבה בעת סלילת הכביש. מעבר לפיצויים אלו, אין עילה נזיקית נוספת אשר מקימה למערער זכות לקבל פיצויים נזיקיים מהמשיבה. 21. סופו של דבר, לו תישמע דעתי, דין הערעור להידחות. בנסיבות העניין לא יינתן צו להוצאות. השופטת א' פרוקצ'יה: אני מסכימה. השופטת ע' ארבל: אני מסכימה. לפיכך הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ס' ג'ובראן. קרקעותהפקעה