הפרת חובה חקוקה יסודות

הנשיא מ' שמגר: 1. ערעור ברשות על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בשבתו בערעור על פסק דינו של בית-משפט השלום בתל-אביב-יפו, אשר חייב את המערערים לשלם לכל אחד מן המשיבים פיצוי בגין אובדן זכות השכירות המוגנת בדירות שנהרסו על-ידי העירייה בשל מצבו הירוד של הבית. 2. אלה העובדות הצריכות לעניין: המערערים היו בעלי בית ברח אהרונסון מס' 13 בתל-אביב, בו התגוררו המשיבים כדיירים מוגנים. המשיבים 1 ו-2 החזיקו כל אחד בדירה בת חדר אחד ושירותים, ואילו המשיבה השלישית החזיקה בדירה בת חדר וחצי ושירותים. לנוכח מצבו של הבניין פנו המשיבים לבעלי הבית פעמים רבות בדרישה שיבצעו תיקונים וטיפולי תחזוקה שונים בבניין, ואולם פניותיהם לא נענו. בצר לה פנתה המשיבה השלישית בשנת 1976 לעירייה; זו ערכה ביקורת בבניין, ובעקבותיה הומצא דו"ח ביקורת המתריע על הצורך בתיקון ובשיפוץ כללי של המבנה. הדו"ח נמסר למשיבה השלישית ול"סוכנות נאמנה", שלוחת המערערים, ובו נאמר: "ביקרתי במקום בגין תלונה על מבנה מסוכן בקומה ב'. בבקורי במקום מצאתי שבשני קירות המעקה שבחזית הבנין הקיים ישנם סדקים ויש נטיה למעקה העליון להתמוטטות. לאור האמור לעיל על מנת למנוע כל סכנה שהיא טעון תיקון ושיפוץ כללי למבנה...". מקץ שנתיים, באוגוסט 1978, נערכה על-ידי העירייה ביקורת חוזרת, גם הפעם בעקבות פנייה של המשיבה השלישית, ומימצאיה חייבו תיקונן של מדרגות החוץ. "ביקרתי במקום בתאריך הנ"ל וראיתי שברח אהרונסון 11 הרסו את הבנין. בזמן ההריסה פגעו קצת במדרגות חוץ של הבית באהרונסון 13, המובילות לקומה ב'. על בעל הבית לפנות לקבלן האחראי להריסת הבנין לתקן את המדרגות". בדצמבר 1980 המציאה העירייה למערערים הודעה לפי סעיף 3 לחוק עזר לתל-אביב-יפו (הריסת מבנים מסוכנים), תשל"ב-1971, ובה דרישה, כי יבצעו תוך שבעה ימים את הפעולות הבאות: "לחזק את המדרגות העולות לקומה ב' ולהתקין מעקה למדרגות. לקלף גושי טיח מהחזיתות ולתקן את החזיתות. לחזק עמוד פינתי בכניסה לדירה בקומה ב'. לחזק את מעקה הגג". באפריל 1984 ניתן על-ידי רופא המחוז צו סגירה, לפי סעיף 55 לפקודת בריאות העם, 1940, ומכוחו הוצאה בד בבד הודעת העירייה, לפי סעיף 56(1) לאותה פקודה, ביחס לדירת המשיבה השלישית. גם צווים אלה לא בוצעו, והמשיבה השלישית עזבה במהלך שנת 1986 את דירתה ועברה לבית אבות, לאחר שבגג ובדירה נפערו סדקים רחבים ומים חדרו פנימה. המשיב הראשון נאלץ אף הוא לפנות את הדירה בעקבות דרישת העירייה, וזאת במהלך חודש פברואר 1987. באותו חודש נאלץ גם המשיב השני לפנות את דירתו. לימים נהרס הבית, והמערערים מכרו את המגרש לאחרים. בעקבות המאורעות הללו עתרו המשיבים לקבלת הסעדים הבאים: א. החזר הוצאות שהוציאו לביצוע תיקונים בבית; ב. החזר דמי שכירת מגוריהם החלופיים מיום שפינו את הדירה בבניין של המערערים; ג. תמורתו הכספית של דיור חלוף, היינו, תשלום סכומי כסף שיאפשרו למשיבים שכירת דירות דומות בדמי מפתח. 3. הדיון בערכאות הקודמות שופט בית-משפט השלום קבע, כי המערערים אחראים לנזקי המשיבים "בשל אי מילוי חובותיהם, בין אלה הסטטוטוריות ובין אלה החוזיות - סטטוטוריות", ומצא למסקנה זו בסיס הן בהוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, והן בהוראותיה של פקודת הנזיקין [נוסח חדש] בענין עוולה של הפרת חובה חקוקה (סעיף 63 לפקודה). בשאלת גובה הפיצויים קבע השופט, כי על המערערים לשלם למשיבים סכום כסף, שיהיה בו לכאורה כדי לאפשר להם שכירתן בדמי מפתח של דירות דומות ברמתן לדירותיהם הקודמות. לבית המשפט הוגשה חוות-דעת של שמאי, ואולם זו התייחסה לדירות במצב טוב מאלה שבהן התגוררו המשיבים. אשר על כן ראה בית המשפט לנכות מהסכום המוערך את ההפרש שבין דירה במצב בינוני לבין דירה במצב ירוד, ככל שאין יד המערערים ביצירתו של מצב זה. בסיכומו של דבר העניק השופט למשיבים את הסכומים שנתבעו על-ידיהם, שכן בסכומים אלה כבר הייתה משום הפחתה בהשוואה לסכומים שבהם נקב השמאי בחוות-דעתו. לעובדה, כי המשיבה השלישית לא שילמה דמי מפתח, לא ייחס בית המשפט חשיבות, וזאת מן הטעם שהורה על תשלום פיצוי בגין נזק ולא על השבה. ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי נדחה. בנימוקי הדחייה נאמר, כי המערערים לא ניערו חוצנם מהחובה המוטלת עליהם כבעלי בתים לפצות את המשיבים על אובדן דיירותם בדירות, וטענתם היחידה התייחסה לשאלת גובה הפיצויים. בית המשפט קמא קבע, כי - "למעשה ולהלכה זכאים היו המשיבים להיות מפוצים בגין אובדן הדיירות שלהם בדירות שהחזיקו בביתם של המערערים, אם מפני שהגיע המצב לידי כך - ולא באשמתם של המשיבים - שהם לא יכלו עוד לגור בדירות והיו נאלצים לעזבן, ואם מפני שנהרס הבנין ולא היה עוד מקום להיכן לשוב. במקרים אלה זכאי דייר מוגן למלוא דמי המפתח של עלות דירה דומה ובמצב דומה לזו שנשללה ממנו". לגופו של עניין קבע בית המשפט, כי הסכומים שנקבעו בפסק הדין של בית-משפט השלום עומדים בקנה המידה הסביר לעלות דמי המפתח המתייחסים לדירות כמו אלה שהחזיקו בהן המשיבים באותו בניין. 4. לבית-משפט זה הוגשה בקשת רשות ערעור, כשבפי המערערים שתי טענות עיקריות: א. בית המשפט קמא הסתמך בפסק דינו על חילופי דברים שהיו בין הצדדים במסגרת משא ומתן לפשרה שלא הושלם; ב. המדובר בסוגיה מתחום דיני הגנת הדייר שאין לגביה הלכה מבית היוצר של בית-משפט זה. חברי-הנכבד, השופט ד' לוין, העניק למערערים רשות לערער על-פי הבקשה, ומכאן הערעור שלפנינו. 5. בסיכום טענותיהם התמקדו המערערים בשאלת אחריותם, כבעלי הבית, לפצות את המשיבים על אובדן זכותם כדיירים מוגנים. המערערים לא חזרו על הטענה בדבר הסקת מסקנות עובדתיות מן המגעים לפשרה אשר ניהלו הצדדים, ובעשותם כן זנחו טענה זו והותירו על כנה אך את המחלוקת העקרונית הנ"ל. אשר למחלוקת זו יוזכר, כי בית-משפט השלום השתית את מסקנתו בדבר אחריותם של המערערים על שני נדבכים חלופיים: (א) הפרת חובה חקוקה על-ידי המערערים, שמכוחה זכאים המשיבים לפיצוי על-פי הוראת סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן - פקודת הנזיקין). (ב) זכותם של המשיבים להשבת דמי המפתח ששילמו למערערים, מכוח סעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (להלן - חוק התרופות). מסקנה זו אושרה על-ידי בית המשפט המחוזי, ועל כך משיגים המערערים. אדון עתה בהשגות אלה. הפרת חובה חקוקה 6. בסעיף 63 לפקודת הנזיקין קבע המחוקק, כי הפרת חובה חקוקה עשויה, בתנאים מסוימים המפורטים באותו סעיף, להקים לניזוק זכות לתרופות המנויות בפקודה. עוולה זו הינה "עוולת מסגרת", אשר אינה מפרטת מערכת נסיבות מוגדרת אשר בהתקיימה נוצרת חבות בנזיקין. המדובר אפוא בעוולה, המתמלאת תוכן קונקרטי בכל מקרה ומקרה, כאשר על בית המשפט מוטל לקבוע, על ידי הפעלת שיקולים של מדיניות משפטית, אילו תכנים ראוי לצקת לתוך עוולה זו. עמד על כך השופט ברק, בבואו להשוות בין עוולת הרשלנות לעוולה של הפרת חובה חקוקה: "אכן, בשתי העוולות על בית המשפט לאזן בין האינטרסים השונים. בשתי העוולות על בית המשפט לגלות זהירות והתאפקות. בשתי העוולות על בית המשפט לאפשר צמיחה והתפתחות. כשם שהקטגוריות של הרשלנות לעולם אינן סגורות, כך גם החובות, המטילות אחריות בהפרת חובה חקוקה, לעולם אינן סגורות. במסגרת עוולת הרשלנות, מופעלת מדיניותו המשפטית של בית המשפט בקביעת החובה ודרכי הפרתה. במסגרת עוולת הפרת חובה חקוקה מופעלת מדיניותו המשפטית של בית המשפט בפירוש החובה - אם נועדה להיטיב עם הניזוק אם לאו - ובקביעת היקפה..." (ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש ואח' [1], בעמ' 139). בעניין אחר אמרה השופטת נתניהו, כי תוכנה של העוולה בדבר הפרת חובה חקוקה - "... מתמלא על-ידי הוראות החיקוקים השונים המטילים את החובה ועל ידי הפרשנות השיפוטית, הניתנת לאותן הוראות, אם עונות הן על כל יסודות העוולה המוגדרת בסעיף 63, אם לאו"... (ע"א 245/81 חוריה סולטאן נ' חסן סולטאן [2], בעמ' 174). על רקע עקרונות יסוד אלה אפנה לניתוח יסודות העוולה במקרה שלפנינו. 7. (א) העוולה של הפרת חובה חקוקה כוללת, על-פי האמור בסעיף 63 הנ"ל, חמישה יסודות, אשר בהתקיימם קמה החבות בנזיקין: (א) חובה המוטלת על המזיק מכוח חיקוק; (ב) החיקוק נועד לטובתו או להגנתו של הניזוק; (ג) המזיק לא קיים את החובה המוטלת עליו; (ד) ההפרה גרמה לניזוק נזק; (ה) הנזק אשר נגרם הוא מסוגו או מטבעו של הנזק אשר אליו נתכוון החיקוק. עוד נזכיר, כי בסעיף 63(א) סיפא קבע המחוקק, כי לא תקום זכאות לתרופה על-פי פקודת הנזיקין בשל הפרת חובה חקוקה, בנסיבות בהן החיקוק בו קבועה החובה התכוון, לפי פירושו הנכון, לשלול תרופה זו. אבחן עתה את דבר התקיימותם של יסודות אלה בנסיבות העניין שלפנינו. (ב) ראשית נדרש, כי על המזיק תוטל חובה אשר מקורה בחיקוק. לעניין זה רלוואנטית החובה הקבועה בסעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן - חוק הגנת הדייר), המורה כך: "בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר". שר השיכון עשה שימוש בסמכות המסורה לו על-פי הוראת סעיף 39(א) לחוק הגנת הדייר, תשי"ד-1954 (אשר קדמה לסעיף 68(א) הנ"ל), והתקין את תקנות הגנת הדייר (החזקת בית ותיקונים), תשל"א-1971 (להלן - התקנות). בתוספת לתקנות אלה מפורטת שורה של תיקונים, אשר בעל הבית חייב בעשייתם על-פי הוראת סעיף 68(א) הנ"ל (ראה ע"א 657/77 נתן נ' ורשבסקי ואח [3], בעמ' 50), ובהם התיקונים הבאים: תיקון ביסוס שהתערער וגרם לסדקים בקירות; תיקון פגמים בקונסטרוקציה של הבניין העלולים לגרום לסדקים בקירות לרבות קירות פנים שהם נושאים; תיקונים שונים בקירות חוץ, לרבות תיקון מעקות. השוואת התיקונים, אשר המערערים נדרשו לעשות במקרה שלפנינו, עם רשימת התיקונים המצויה בתוספת לתקנות הנ"ל מגלה, כי עבודות אלה נופלות לגדרה של התוספת האמורה לתקנות. לפיכך, בנסיבות העניין, הייתה מוטלת על המערערים חובה, אשר מקורה בחיקוק לבצע תיקונים בבניין, ומכאן שיסוד זה של העוולה התקיים. (ב) תנאי נוסף להתקיימות חבות בגין הפרת חובה חקוקה הוא, כאמור, כי החיקוק נועד לטובתו או להגנתו של הניזוק. בבחינת התקיימותו של יסוד זה יש לנתח את הוראת החיקוק הספציפית שבדיון, להבדיל מן החיקוק כולו או מאותו חלק בחיקוק שבו קבועה אותה הוראה (ראה: ע"א 245/81 [2] הנ"ל, בעמ' 77; ע"א 145/80 [1] הנ"ל, בעמ' 42), ולאתר את האינטרסים עליהם באה הוראה זו להגן. ככלל, גילתה הפסיקה מגמה מקלה ביחס לדרישה זו ונטתה לעמדה, כי רק הוראות אשר באו להגן על אינטרסים כלל חברתיים מובהקים, כגון "אינטרסים של המדינה, של הממשלה, ושל מירקם החיים הקולקטיביים ואורחות חיי האומה" (ע"א 145/80 [1] הנ"ל, בעמ' 141), לא נועדו לטובתו או להגנתו של הניזוק הפרט. ההנחה היא, כי בהיעדר שיקולים מיוחדים "כל חובה שהוטלה מכוח חיקוק במישרין או בעקיפין... על אדם פרטי או על גוף ציבורי, נועדה לטובתו או להגנתו של הנפגע מהפרתה והוא זכאי עקרונית לסעד הנזיקי" (י' אנגלרד, "תרומת הפסיקה להתפתחויות בדיני נזיקין - דימויה העצמי ומציאות" עיוני משפט יא (תשמ"ו-מ"ז) 67, 88). אין ספק, כי הוראת סעיף 68(א) הנ"ל נועדה לטובת הדייר המוגן. כמי שגר בפועל בבניין, יש לדייר אינטרס ישיר וברור בהחזקת הבניין במצב תקין וראוי לשימוש; הדבר נחוץ לא רק כדי להבטיח לדייר את התועלת המרבית מן השימוש בנכס, אלא גם כדי למנוע ממנו מיטרדים, ולעתים גם סכנה לשלומו או לבריאותו (ראה סעיף 68(ג) לחוק הגנת הדייר). מובן, כי גם בתוספת לתקנות, הממלאת את החובה הקבועה בסעיף 68(א) בתוכן מוגדר, מקבלים האינטרסים המתוארים ביטוי, וההגנה עליהם נעשית בדרך של פירוט התיקונים אשר חובה על בעל הבית לבצע, ובהם - כמוזכר לעיל - התיקונים אשר נדרשו במקרה שלפנינו. מגמה זו של המחוקק באה לידי ביטוי ברור גם בהיסטוריה החקיקתית אשר הובילה לחקיקת סעיף 68(א). לכתחילה נכללה בחוק הגנת הדייר מתשי"ד הוראה, אשר הטילה על בעל הבית חובה לבצע תיקונים חיוניים, אשר הוגדרו כתיקונים הנחוצים לשמירת ביטחונו או בריאותו של הדייר או למניעת מיטרד ממנו. מן הלשון הנקוטה בה ברור, כי הוראה זו, אשר תוקנה בחוק הגנת הדייר (הוראות שונות) (מס' 2), תשל"א-1971, נועדה להגן על האינטרסים החיוניים של הדייר. עיון בהצעת החוק אשר הובילה לתיקון הנ"ל (ראה הצעת חוק הגנת הדייר (הוראות שונות) (מס' 2), תש"ל-1970) מגלה, כי המחוקק לא התכוון בתיקון זה לסטות מרוחו של ההסדר הקודם, אלא להבהירו בדרך של קביעת הסדר מפורט וברור יותר. השמירה וההגנה על האינטרסים של הדייר היו ונשארו אפוא אחד מן היעדים העיקריים, אשר לשם השגתם נקבעה הוראת סעיף 68(א) הנ"ל. לכן, ובשים לב למגמתה המתוארת של הפסיקה ביחס לדרישה כי החיקוק יהיה לטובת הניזוק, אין בעובדה, שהוראה זו מגנה גם על האינטרסים של בעל הבית במצבו התקין של הנכס שבבעלותו ואף על אינטרסים של כלל הציבור בשמירה על חזותם הנאה של מבנים (ראה ד"כ 60 (תשל"א) 2130), כדי לשנות את מסקנתנו בדבר התקיימותו של יסוד זה. (ד) אשר ליסוד השלישי, הדורש כי המזיק הפר את החובה המוטלת עליו, קבע בית משפט השלום מימצא פוזיטיבי, לפיו המערערים נמנעו מלתקן את הליקויים בבניין. לא מצאתי בטיעוניו של בא כוח המערערים בנקודה זו דבר אשר עשוי להביא לשינוי מסקנה זו. מימצאיו של בית המשפט קמא מעוגנים היטב בחומר הראיות אשר נפרש לפניו, לרבות גירסתו הבלתי מהימנה של המערער, אשר טען כי תיקן כל אשר נדרש לתקן, וניתן למצוא להם תימוכין גם בניסיון החיים: מצבו האובייקטיבי הרעוע של הבית אינו שנוי במחלוקת. על רקע זה אין לראות בדו"חות הביקורת שנעשו על-ידי פקחי העירייה משום תיאור ממצה של כל הליקויים בבניין בנקודת הזמן בה נעשתה כל ביקורת, ולכן לא ניתן להשתית על האמור בדו"חות אלה את הטענה, כי הלכה למעשה קיימו בעלי הבית את חובתם להחזיק את הבית במצב תקין. (ה) מרכיב נוסף הוא, כי הנזק נגרם לניזוק בגין הפרת החובה על-ידי המזיק. בע"א 145/80 [1] הנ"ל, בעמ' 144-147 נקבע, כי דרישה זו טומנת בחובה הן קיום של קשר סיבתי עובדתי והן קשר סיבתי משפטי, אשר נבחן בהתאם למבחני הסיבתיות הקבועים בפקודת הנזיקין. המערערים אינם טוענים לאי קיומו של קשר סיבתי משפטי, אך לטענתם מצבו הרעוע של הבית, והריסתו לאחר מכן, אינם תוצאה של מחדליהם, ונובעים אך ורק ממהלך הדברים הטבעי, אשר הביא לכך שהבניין, אשר נבנה בשנות ה- 20 של המאה, הפך להיות מסוכן ליושביו. טענה זו דינה להידחות: המערערים לא קיימו את חובתם לבצע בבניין תיקונים הנחוצים להחזקתו במצב תקין וראוי לשימוש והתמידו במחדלם זה משך שנים ארוכות. נקיטת גישה כזו מוליכה באורח בלתי נמנע להידרדרות במצב הבניין, כפי שאכן קרה במקרה שלפנינו, ובנסיבות כאלה אין המערערים - אשר הוכח כי לא נקפו אצבע כדי למנוע מפגעי הזמן והמקום להביא להריסת המבנה - יכולים להישמע בטענה, כי לתוצאה מצערת זו אין זיקה כלשהי למחדליהם. מסקנתי היא אפוא, כי גם יסוד זה התקיים. (ו) היסוד החמישי לאחריות בגין הפרת חובה חקוקה הוא, כי הנזק אשר נגרם הוא מסוגו או מטבעו של הנזק אשר החיקוק התכוון למנוע (ראה לעניין זה ע"א 711/82 י' בלומנטל בי"ח בע"מ ואח' נ' תיכון ואח' [4], בעמ' 484). אשר לכך ברור, כי בסעיף 68(א) הנ"ל ביקש המחוקק למנוע מצב בו הבית יהיה בלתי ראוי לשימוש, וכי זהו הנזק אשר אירע בפועל למשיבים, אשר לא יכלו עוד, לאור מצבו הקשה של הבית, להמשיך ולהתגורר בו. לפיכך, ההתאמה הנדרשת בין סוג הנזק שנגרם בפועל ובין סוג הנזק אשר המחוקק ביקש למנוע התקיימה, ומכאן שכל חמשת יסודותיה של העוולה מת קיימים בענייננו. (ז) נותרנו חייבים בבדיקת הסיפא של סעיף 63(א) הנ"ל לפקודת הנזיקין, לפיו נשללת הזכאות לתרופה על-פי הפקודה, אם החיקוק אשר הופר התכוון - לפי פירושו הנכון - לשלול תרופה זו. בענייננו, התרופה אותה תבעו המשיבים הייתה פיצוי כספי על אובדן מקום המגורים שלהם; השאלה היא, אם בחוק הגנת הדייר יש כדי לשלול מהם תרופה זו. לטענת המערערים, היו המשיבים יכולים לנקוט אחת משתי דרכים הקבועות בחוק הגנת הדייר. האחת, לבצע תיקונים בעצמם, בהתאם להוראות סעיפים 68(ג) ו-70(א) לחוק הגנת הדייר, ולתבוע אחר כך כי בעלי הבית ישתתפו בחלק מן ההוצאות; והשנייה, לפנות לבית הדין לשכירות ולעתור לכך שבית הדין יפעיל את הסמכויות המסורות לו בסעיף 69 לחוק ויביא בכך לתיקון הפגמים אשר נפלו בבניין. לפי הטענה, הוראות אלה ממצות את הסעדים להם זכאי הדייר הנפגע מהפרת החובה הקבועה בסעיף 68(א) הנ"ל על-ידי בעל הבית, והן שוללות את הסעד של פיצוי בנזיקין. עמדה זו אינה מקובלת עלי. הסעדים הקבועים בחוק הגנת הדייר נועדו להביא לכך שבידי הדייר יהיו כלים, שבעזרתם יוכל להתגבר על סרבנותו של בעל הבית אשר איננו מקיים את חובותיו. ברם, כלים אלה מוגבלים מעצם טיבם. ראשית, אין בהם כדי לספק פתרון במצב שבו, בפרק הזמן שחלף מאז נוצר הצורך בתיקון ועד אשר בוצע התיקון על-ידי הדייר או על-ידי מי שמונה בידי בית הדין לשכירות, הוחמר מצבו של הבית, ולא נקבע מי יישא בסיכון של החמרה כזו. שנית, אין בהוראות אלה מענה מספק לדיירים, אשר מצבם הכלכלי אינו מאפשר להם לשאת בעלויות המלאות של התיקון (אף שנתונה להם הזכות לשיפוי בגובה מחצית מהוצאותיהם על-פי האמור בסעיף 68(ג) לחוק). קביעה, שלפיה הוראות חוק הדייר ממצות את הסעדים להם זכאים דיירים אלה, עלולה לגרום להידרדרות במצב הבית ולהטלת הנזק בגין הידרדרות זו על הדייר בלבד. נוכח העובדה שלכתחילה מוטלת החובה לבצע תיקונים על בעל הבית, קשה למצוא הצדקה לתוצאה כזו, העושה חסד עם בעל הבית ומותירה את הדייר כשידיו על ראשו. יתרה מזאת, עצם קיומו של סעד של עזרה עצמית, המתיר לנפגע מהפרת החובה החקוקה לפעול בעצמו על מנת להביא דברים על תיקונם, איננו שולל את האפשרות, כי ייגרם נזק עקב הפרת החובה, ולכן, עקרונית, אינו שולל את זכותו של הדייר לפיצוי בגין נזקים כאלה. עמדה על כך המחברת עבר שירה, בחיבורה "הפרת חובה חקוקה" דיני הנזיקין - העוולות השונות (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי על שם הרי סאקר, ג' טדסקי עורך, מהדורה 2, בעריכת ד' לוינסון זמיר, תשמ"ט), שם נאמרו הדברים הבאים, בעמ' 74: "אולם, יהיו מקרים שפירושו של החיקוק המופר יביאנו למסקנה שהסעד האזרחי המצוי בו לא נועד למנוע את התביעה על-פי סעיף 63 לפקודה. כך למשל, סעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) מחייב את בעל הבית לבצע תיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, גם כאשר לא קיים יחס חוזי בין הצדדים והדיירות הינה מכוח החוק. סעיפים 68(ג) ו-70 לחוק הנ"ל מעניקים לנפגע סעד מסויים על הפרת חובה זו - בדרך של מתן רשות לדייר לתקן בעצמו ולדרוש מבעל הבית שיפוי על חלק מן ההוצאות. נניח שחלק מן הבית נהרס או לא ניתן לשימוש כתוצאת מהפרת החובה. נראה שהסעד המצומצם והמוגדר הניתן בחיקוק אינו מונע תביעה לפיצויים על הנזק שנגרם מהפרת החובה, באמצעות העוולה של הפרת חובה חקוקה. יש לפרש את הסעד שבחיקוק כמתכוון להעניק תרופה מיוחדת ונוספת של סעד עצמי, ולא כמוציא תרופות אחרות וביניהן תביעה עפ"י סעיף 63 לפקודה". (ח) לאור האמור לעיל מסקנתי היא, כי למשיבים קמה זכות לפיצוי בהסתמך על העוולה של הפרת חובה חקוקה. יצוין, כי בהודעת הערעור שהגישו העלו המערערים טענה סתמית וכוללנית בדבר אשם תורם של המשיבים. טענה זו לא נזכרת בסיכומיהם, ומכאן כי המערערים זנחו אותה ואין עוד מקום לדון בה (ראה ע"א 16/89 "ורדים" חברה לגידול פרחים בע"מ נ' החברה הישראלית לביטוח סיכוני סחר חוץ בע"מ [5], בעמ' 734). עילה על-פי חוק התרופות 8. נוכח מסקנתי האמורה מתייתר הצורך להכריע בשאלה, אם היו המשיבים זכאים לתרופות גם על-פי חוק התרופות. התשובה לשאלה זו אינה חד משמעית; מצד אחד קבענו בעבר, כי בתקופה בה מחזיק דייר במושכר מכוח ההגנה המוענקת לו על-ידי דיני הגנת הדייר, הזכות הנתונה לו אינה זכות חוזית במהותה, כי אם זכות לדיירות אשר מקורה הנורמאטיבי מצוי בחוק, ובו בלבד (ראה ע"א 121/84 (רע"א 565/83) י' בר עקיבא מוזס ואח' נ' אלף. יוד. בית. דלת. (א.י.ב.ד.) בע"מ ואח' [6], בעמ' 681; ראה גם ד' פרידמן ו-נ' כהן, חוזים (אבירם, כרך א, תשנ"א) 114). נוכח העובדה, שבחוק התרופות לא קבועה הוראה דוגמת סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, המחילה את הוראות החוק גם על מערכת יחסים אשר אינה חוזית באופייה, ניתן היה אולי לטעון, כי יש מכשול בפני יישום הדינים הקבועים בחוק התרופות על דיירות לפי החוק. אולם, מצד שני, עיצובם של היחסים בין בעל הבית לדייר מושפע, בין השאר, מהוראות ההסכם המקורי אשר כרתו, שכן בהסכם זה מצויה נקודת המוצא של יחסי הגומלין ביניהם, ונודעת לאמור בו חשיבות רבה בכל האמור לתוכן הזכות של הדייר (ראה ע"א 121/84 (ר"ע 565/83) [6] הנ"ל, בעמ' 681; וראה גם ע"א 14/87 חברת בית הירשנברג בע"מ נ ה.ג. פולק בע"מ [7]). זאת ועוד: ניתן לטעון, כי בנסיבות בהן יש בידו של בעל הבית להשכיר את הנכס שבבעלותו בשכירות רגילה, אך הוא בוחר להשכירו בשכירות מוגנת תוך שהוא מקבל דמי מפתח, הוראות חוק הגנת הדייר הן חלק מן ההסכמה החוזית אליה הגיעו הצדדים, ולפיכך אין לראות באמור בהן משום הסדר שנכפה על בעל הבית (ראה פרידמן וכהן, בספרם הנ"ל, בעמ' 114 ה"ש 44). גם אם נאמר, כי אין לקבל טענה זו וכי ההסדרים הקוגנטיים הקבועים בחוק הגנת הדייר אינם חלים על הצדדים מכוח הסכמתם, אין בכך בהכרח כדי לשלול את תחולת דיני החוזים על מערכת היחסים בין הצדדים לשכירות הכפופה לחוק. לעניין זה יפים הדברים שנאמרו בע"א 825/88 ארגון שחקני הכדורגל בישראל - עמותה נ' ההתאחדות לכדורגל בישראל ואח' [8], בעמ' 109: "כפיית ההסדר החוזי, אפילו בדרך של הוראות קוגנטיות אשר בדין, אינה מוציאה בהכרח את ההתקשרות מגדר דיני החוזים הפוזיטיביים, כל עוד נותר לצדדים החופש להתקשר (ולהימנע מהתקשרות) להבדיל מחופש עיצוב ההתקשרות". תיתכן אפוא גישה, שלפיה בנסיבות המתוארות לעיל - בהן יש לבעל הבית אלטרנטיבות נוספות לצד השכרת הנכס בשכירות מוגנת - לא נשלל ממנו החופש להתקשר, ולכן אין מניעה עקרונית להחלת דיני החוזים על ההתקשרות. שיקולים אלה עשויים לתמוך בקו מחשבה לפיו יש להחיל את הוראות חוק התרופות גם על דיירות לפי החוק, וברוח זו התבטא פרופסור א' ידין בחיבורו "חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970" פירוש לחוקי החוזים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, ג' טדסקי עורך, מהדור ה-2, תשל"ט) באומרו בעמ' 22: "...המשכיר חייב תיקון המושכר לפי חוזה השכירות: בעל הבית חייב בתיקונו על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972; הנציגות של בית משותף חייבת בתיקונו על-פי סעיף 3 לתקנון שבתוספת לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. בשל הפרת החיוב הראשון נתונות לשוכר התרופות הנובעות מחוק השכירות ומחוק התרופות. מה בדבר שני החיובים האחרים? כלום רשאי הדייר המוגן או בעל הדירה בבית משותף לתבוע פיצויים בשל הפרתם, ומה הבסיס לתביעה כזאת? כלום יוכלו להישען על חוק התרופות? נדמה שהעדרה של הוראה בנידון זה בחוק התרופות אין בו כדי תשובה שלילית, ואינו מונע בהכרח החלתו של החוק במקרים מתאימים גם על חיובים שאינם חוזיים". כמוסבר, אין בנסיבות העניין שלפנינו צורך להכריע בשאלה האמורה, ונוכל אפוא להשאירה להכרעה לעת מצוא. שיעור הפיצוי 9. אשר לשיעור הפיצויים שנפסק לזכות המשיבים, נראים לי הסכומים אותם פסק בית משפט השלום, ואינני רואה מקום להתערב בקביעותיו. יחד עם זאת אבקש לציין, כי ייתכנו מקרים, שבהם יהיה על בית המשפט, בבואו לשום את הנזק שנגרם לדיירים, להביא בחשבון את העובדה, כי מן הדיירים נחסכה מחצית מן העלות של התיקונים שבעל הבית היה חייב בביצועם (סעיף 68(ג) לחוק הגנת הדייר). ברם, בנסיבות המקרה שלפנינו אמנע מלדון בשאלה זו, שכן המערערים לא התייחסו אליה בטיעונם ולא הניחו תשתית עובדתית, אשר תאפשר להתחשב בנתונים מסוג זה. אוסיף, כי לאחר הריסת הבית אין גם אפשרות מעשית להתחקות אחר עלות התיקונים שהיה על המערערים לבצע משך התקופה הארוכה בה הזניחו את הבניין, וגם מטעם זה לא ניתן להביא נתון זה בחשבון בקביעת נזקם של המשיבים. 10. הערעור נדחה. המערערים יישאו בהוצאות המשיבים בסכום של 10,000 ש"ח. השופט א' גולדברג: אני מסכים. השופט י' מלץ: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של הנשיא. הפרת חובה חקוקה