1. העותרת, בעלים של חלקה 155 בגוש 7110 בנחלת יצחק בתל-אביב, עותרת לבטל את החלטת המשיבה 1 בישיבה 779 מיום 6.1.2003 לתת תוקף בתנאים לתוכנית מופקדת תא/2868 - מתחם הבורג (להלן: "התוכנית"), ואשר דחתה התנגדות העותרת לתוכנית (להלן: "ההחלטה"). לחילופין מבקשת העותרת להורות למשיבה 1 לקבל עיקרי התנגדותה ולהוציא חלקת העותרת מחוץ לתחולת התוכנית; ולחילופי חילופין לערוך שינויים ניכרים בתוכנית, כמפורט בסעיף 3 למבוא לעתירה. כמו-כן מבקשת העותרת לבטל החלטת יו"ר המשיבה 1 ולהרשות לה להגיש ערר על ההחלטה נשוא העתירה למועצה הארצית לתיכנון וּבנייה (להלן: "המועצה"). 2. לטענת העותרת, המשיבות 1 ו-2 העדיפו את המשיבה 3, שהיא בעלים של חלקה 48 שגובלת בחלקה 155, על פניה, למרות ששטח חלקת העותרת כפול משטח החלקה של המשיבה 3 ולמרות שעל חלקת העותרת ניצב מפעל וחלקת המשיבה 3 ריקה. עוד טוענת העותרת שהמשיבה 1 חרגה מסמכותה כשהתיימרה להגביל תקופת שימוש חורג שאוּשר לעותרת לצמיתות, וּבכך הפסיקה פעולתו של המפעל, וכשהתנתה קבלת חלק מזכויות הבנייה שמתייחסות לחלקת העותרת בהוצאת היתר-בנייה תוך זמן קצוב. לטענת העותרת, המשיבה 1 פעלה בניגוד להחלטת ביניים שלה ולחוות-דעת שקיבלה כשמיקמה את הבניין שעל חלקת המשיבה 3 בסמיכות לבניין העותרת, פעלה על-סמך חווֹת-דעת פסולות ובניגוד לחוות-הדעת שהגישה העותרת כאשר קבעה שהתוכנית נותנת פיצוי הולם לעותרת בגין חיובה לחסל מפעל שמפרנס 50 משפחות, וחרגה ממתחם שיקול-הדעת הסביר כשהטילה על העותרת לפנות את המפעל מהחלקה תוך 4 שנים. הליכי התיכנון של התוכנית 3. ביום 21.2.1996 אישרה וַעדת משנה של המשיבה 2 את התוכנית באופציה של בנייה על כל חלקה בנפרד וּבאופציה של מימוש הזכויות בכל המתחם בשלב אחד. 4. ביום 16.10.1996 החליטה הוַעדה לאשר התוכנית וּלהעביר אותה למשיבה 1 בחלופה של בנייה גבוהה כפי שאושרה על-ידי המשיבה 2, וּבחלופה של בנייה נמוכה של 8 קומות במרקם השכונתי. 5. ביום 30.3.1998 החליטה המשיבה 1 על הפקדת התוכנית בחלופה אחת לפיה הבניין על חלקת העותרת יהיה בן 25 קומות, הבניין על חלקתה של המשיבה 3 יהיה בן 17 קומות ויינתן תמריץ של 20% משטח המגרש לאיחוד חלקות וּבנייה משותפת לאחר פינוי מפעל העותרת מהחלקה. 6. לאחר דיונים נוספים בתוכנית שקיימה הוַעדה בבקשת תושבים לבינוי מרקמי וּבסתירות בחישוב הזכויות, פורסמה התוכנית להפקדה ביום 8.2.2001. 7. ביום 1.8.2001 החליטה המשיבה 2 לדחות התנגדויות שהוגשו לתוכנית על-ידי אחרים וּלקבל התנגדות העותרת באופן חלקִי לגבי אי-שוויוניוּת בהפקעה בין שני המגרשים שבתוכנית, לגבי שטחי השירות שיורחבו ויהיו 35% מהשטחים העיקריים וקבעה כי זמן פקיעת הוראות התוכנית לשני המגרשים יהיה 10 שנים (ראה נספח ה' לעתירה). 8. ביום 8.7.2002 החליטה המשיבה 1, לאחר שקיימה ביום 14.1.2002 דיון בהתנגדויות, לשקול מיקום המגדל על החלקה של המשיבה 3 בחזית רח' עמק הברכה שגובהו יהיה 8 קומות, להרחיקו מהבניין שעל חלקת העותרת וּלהתיר חזית מסחרית בחלק מקומת הקרקע (ראה נספחים ז' ו-י' לעתירה). 9. ביום 6.1.2003, לאחר שמיעת התנגדויות ביום 30.9.2002 וּביום 16.12.2002, החליטה וַעדת משנה של המשיבה 1 את ההחלטה שצורפה כנספח א' לעתירה, היא נשוא העתירה. 10. ביום 16.2.2003 דחה יו"ר המשיבה 1 בקשת העותרת מיום 6.2.2003 להרשות לה לערור על ההחלטה נשוא העתירה בפני המועצה. 11. ביום 8.2.2003 הופקדה התוכנית למתן תוקף, וּביום 10.7.2003 היא נכנסה לתוקפה. 12. בטרם אדוּן בטענות העותרת לגופה של התוכנית, אדוּן בבקשתה לאפשר לה לערור על ההחלטה נשוא העתירה למועצה. יו"ר המשיבה 1 סירב לבקשת העותרת בנימוק שהטענות שהעלתה בבקשתה נשוא העתירה זכו להתייחסות מלאה וּממצה בהחלטה נשוא העתירה והן אינן מגלות עניין בעל חשיבות ארצית או מחוזית מעבר לעניין הנקודתי נשוא התוכנית (ראה נספח ב' לעתירה). משיבה 1 מתנגדת בפרק ה' לתגובתה לבקשת העותרת להרשות לה להגיש ערר למועצה, שכּן הערר לא נועד לאפשר בחינה שניה של החלטת המשיבה 1 והמועצה נועדה לשמש כערכאת ערר רק במקרים בהם לתוכנית נודעת השלכות כלל ארציות או כלל מחוזיות או כשקיימת סוגייה בעלת חשיבות ציבורית או תיכנונית מיוחדת, או במקרים בהם למועצה יש יתרון יחסי על המשיבות 1 ו-2 כשנדרשת ראייה תיכנונית כלל ארצית. לטענת המשיבה 1 העותרת לא הציגה כל טענה בעלת השלכות כלל ארציות או מחוזיות או בעלות עניין תיכנוני חדשני שדורש ראייה כלל ארצית שמצדיקה הגשת ערר למועצה, שכּן מדובר בתוכנית נקודתית. לטענת המשיבות 1 ו-2, האבחנה שעושה סעיף 110 לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), שדן בהגשת ערר למועצה, בין הגוף שמגיש הערר בזכות לבין זה שמגיש אותו ברשות יו"ר המשיבה 1, מלמדת שרק כשהשאלה היא בעלת עניין תיכנוני וּמשפטי עקרוני תינתן למתנגד שהתנגדותו נדחתה רשות להגשת ערר למועצה. 13. לאחר שעיינתי בטענות העותרת כפי שהובאו לעיל, אינני סבור כי יו"ר המשיבה 1 טעה בהפעלת שיקול-הדעת שמוקנה לו לצורך מתן רשות להגשת ערר במועצה על-פי הוראות סעיף 110(א)(2)(ב) לחוק, המאפשר למי שהתנגדותו לתוכנית נדחתה, כמו העותרת, לערור על דחיית התנגדותו למועצה ברשות יו"ר הוַעדה המחוזית. בסעיף 10 לפסק-דינו ב-עע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הוַעדה המחוזית לתיכנון ובנייה מחוז ירושלים ואח', פ"ד נז(2) 882, קבע כב' השופט ת' אור כדלקמן: "כשלעצמי, מסופקני אם ניתן, או רצוי, לעצב כבר עתה קריטריונים חדים וברורים אשר ינחו את יו"ר הוועדה המחוזית להפעיל את הסמכות המוקנית לו בסעיף 110 לחוק. קביעת אמות מידה-נוקשות בעניין זה, כבר בשלב זה, תשרת אמנם את התכלית של הדרכת יו"ר הוועדה המחוזית כיצד להפעיל את סמכותו. מצד שני, הדבר עלול לכבול את ידיו יתר על המידה ולאלצו "לשבץ", לעיתים באופן טכני, כל מקרה הבא בפניו לאורם של אמות מידה אלה. דומני, שיש להותיר לפרקטיקה את מלאכת עיצובן של אמות המידה הראויות. יש לפסוע בעניין זה צעד אחר צעד, כאשר כל מקרה ייבחן לגופו לפי נסיבותיו הספציפיות. בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית, מבלי למצות ומבלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה, אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. רק לאחר שיצטבר ניסיון בהחלטות בעניין זה, הן של יו"ר הוועדות המחוזיות והן של בתי-המשפט לעניינים מינהליים אשר בפניהן מבוקרות החלטות אלה, תתבהר גם התמונה הכללית וניתן יהיה ביתר קלות להתוות את השיקולים המרכזיים הנדרשים לעניין. כמובן שעל יו"ר הוועדה המחוזית מוטל הנטל להתכבד ולנמק את שיקוליו להיעתר או לדחות את הבקשה שבפניו..." 14. עיון בטענות העותרת,- מבלי להמעיט בחשיבות הטענה לפיה התוכנית פוגעת בה פגיעה כלכלית חמורה ותאלץ אותה לפַנות מהחלקה נשוא העתירה בית-חרושת לייצור ברגים שנמצא עליה עשׂרות שנים וּמעסיק פועלים רבים,- מעלה שלא מדובר בעניין חשוב בעל השלכה רחבה, בעל אופי עקרוני, בעל רגישות ציבורית או מלוּוה במחלוקת קשה שמצדיק הגשת ערר למועצה. טענותיה של העותרת אינן חורגות מעבר לתוכנית נשוא העתירה, אינן חדשניות ואין להן השלכה מעבר לחלקה נשוא התוכנית, והן אינן דורשות ראייה כלל ארצית על-ידי המועצה, כך שאין למועצה כל יתרון על-פני המשיבות 1 ו-2 שדנו בהן. לאור כל האמור לעיל, צדק יו"ר המשיבה 1 בהחלטתו המנומקת שלא להרשות לעותרת לערור בפני המועצה, ואני דוחה בקשתה בעניין זה. אדוּן בטענות העותרת, אליהן הצטרף משיב 4, על-פי סִדרן בעתירה וּבתגובות המשיבות 1 ו-2 (להלן: "המשיבות"), להן הצטרפה משיבה 3. א. התיכנון המשותף של החלקות 15. העותרת טוענת שמטרת התיכנון המשותף של החלקות אינו תיכנוני, שכן הבניינים שעליהם הם נפרדים ולא מחוברים, ושטח כל חלקה מספיק לתיכנון נפרד, אלא נועדה לחסל את מפעלה של העותרת, שנמצא מזה שנים על החלקה שבבעלותה. לטענתה, ביצוע התיכנון המשותף ללא שיתופהּ בפועל של העותרת, למרות ששטח החלקה שבבעלותה מהווה 2/3 מהשטח עליו חלה התוכנית, הוא לא תקין וחסר סבירות מינהלית, ואין דין מי שמשתתף בפועל בהכנת התוכנית כדין מי שמעיר הערותיו בשלב ההתנגדויות. הפסקת השימוש שעושה העותרת בשטחהּ לא מצדיק האמצעים בהם נקטו המשיבות, שלא התחשבו בזכותה הקניינית, והיה עליהן להפסיק את השימוש החורג של העותרת כבר בשנת 1971, כשתוכנית 615 ייעדה את החלקות למגורים. 16. המשיבות טוענות שהתוכנית המשותפת לגבי שתי החלקות נובעת משיקולים תיכנוניים טהורים של תיכנון שטחים רחבים ככל האפשר, וגם מטרת התוכנית לפנות שימושי תעשייה מאזור שיועד למגורים עוד בשנת 1971 היא שיקול תיכנוני לגיטימי, מה גם שהתוכנית לא שינתה את ייעוד החלקה שהשימוש שנעשָׂה בה למפעל הוא שימוש חורג. לטענת המשיבות, הן לא חייבות להתייעץ עם בעלי החלקות בתחומי התוכנית שכן השיקולים הפרטיים שלהם לא זהים לשיקולים הציבוריים, ושיתוף העותרת בהליך התיכנוני מתבטא במתן האפשרות להגיש התנגדויות וּבמידה ותמצא שהתוכנית פוגעת בה מבחינה כלכלית, תוכל לתבוע פיצויים בגין ירידת ערך החלקה עקב התוכנית על-פי סעיף 179 לחוק. 17. עיון בתוכנית המאושרת, שצורפה כנספח א' לתגובת המשיבה 1; בתוכנית הבינוי, שצורפה כנספח ב' לתגובה; וּבתשׂריט התוכנית המופקדת, שצורף כנספח ג' לעתירה, מעלה שחלקות העותרת והמשיבה 3 נמצאות בליבו של אזור מגורים עם שטחים ציבוריים, כך שתיכנון משותף שלהן מתבקש כמימוש מגמה תיכנונית מוצדקת לתכנן שטחים רחבים ככל האפשר, במיוחד כשהם כוללים שטחים ציבוריים. באשר לחלקה של העותרת יש לזכור כי היא, כמו חלקתה של המשיבה 3 וחלקות סמוכות, מהווה החל משנת 1971 אזור מיועד למגורים, כך שמטרת התוכנית המשותפת,- שהיא לפַנות את המתחם משימושי תעשייה וּמלאכה מטרדיים הקיימים בו וּלתכננו למגורים לשפ"פ ושצ"פ באופן המשתלב באזור המגורים המקיף אותו (ההדגשה שלי - א.ט.),- היא מטרה תיכנונית ראויה שניתנת להגשמה במועד סביר רק בדרך של תיכנון משותף (ראה סעיף 9 לתוכנית המאושרת). 18. באשר לטענת העותרת לפיה לא שיתפו אותה המשיבות בהליכי התיכנון של התוכנית, שנעשתה ביוזמתה של המשיבה 3, אין לה אלא להלין על עצמה, שכּן היא עשתה ועושה ככל שלאַל ידה על-מנת לטרפד את התוכנית או למצער לעכב מימושה מנימוקים כלכליים ואנושיים, שאיני מקל בהם ראש. האינטרסים של העותרת אינם עולים בקנה אחד, ואף סותרים, עם המטרות התיכנוניות של התוכנית שמשותפות לכל המשיבות, וּמשכך נשמעה עמדתה של העותרת בהרחבה על-ידי הגורמים המוסמכים במשיבות, ששמעו חווֹת-דעת מומחים מטעם העותרת ואף קיבלו חלק מטענות העותרת, כפי שבא לביטוי בפרטיכלים של הדיונים שצורפו כנספחים ז', י"ב ו-י"ג לעתירה, וּבהחלטות המשיבות, שצורפו כנספחים א', ה' ו-ו' לעתירה. עיון בסיכום הפגישה שנערכה בנוכחות נציגי המשיבות 2 ו-3 אצל מהנדס העיר, שצורף כנספח ט' לעתירה, וּבתכתובת בין העותרת למשיבה 1, שצורפה כנספחים ח' לעתירה, מעלה שמדובר היה בפגישה בנוגע להיטל השבחה שאינה קשורה במישרין לתוכנית או בקבלת מידע לצורך הגדלת אחוזי הבנייה בחלקות, לרבות החלקה של העותרת, כך שלא מדובר בהליך מינהלי פגום או בהעדפה פסולה של משיבה 3 על-פני העותרת. עיון בסיכומי הדיונים שהתקיימו בהשתתפות אנשי מינהל ההנדסה של עיריית תל-אביב ונציגי המשיבה 3, ללא נוכחות נציגי העותרת, וּבשני המכתבים שצורפו כנספחים 2 להודעה מטעם העותרת בדבר הוספת מסמכים, מעלה שאין בהם כדי להוכיח אפליה שנקטו המשיבות, לרבות משיבה 2, כלפי העותרת, שכּן הדיונים עסקו בתוכנית שהמשיבה 3 יזמה וּבהיטל השבחה ורובם התקיימו מספר שנים לפני הפקדת התוכנית. 19. מכֹּל האמור לעיל עולה שהחלטת המשיבה 1 בכל הקשור לתיכנון משותף של חלקת העותרת וחלקת המשיבה 3 נבעה משיקולים תיכנוניים סבירים ולא משיקולים זרים פסולים, וּמשכך אין בית-המשפט מוסמך להתערב בהם. גם בעובדה שהמשיבות קיבלו את יוזמת המשיבה 3 בכל הקשור לתוכנית ולא התייעצו עם נציגי העותרת קודם להפקדתה, אין כדי לקפח את העותרת או לשלול ממנה את זכות הטיעון בקשר לתוכנית, כך שלא מדובר בהליך מינהלי פגום שיש בו כדי לגרום לביטול ההחלטה נשוא העתירה. ב-בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה, פ"ד נ(3) 441, קבע כב' השופט חשין ב-עמ' 446, שבית-המשפט לא יתערב בפעילות גופי התיכנון אלא אם תימצא בהם סירכה שמצדיקה התערבות שיפוטית, כמו עשייה שלא כחוק, שלא בסמכות, שלא בתום-לב או בחוסר סבירות, וכאלה לא נמצאות בהחלטה לבצע תיכנון משותף של חלקת העותרת וחלקת המשיבה 3. ב. מיקום הבניינים על החלקות 20. העותרת טוענת כי הבניין שעל חלקת המשיבה 3 הוצב בצמוד לבניין שעל חלקתה, כדי לקדם אינטרסים צרים של המשיבה 3 וּבניגוד לחוות-דעתו של האדריכל אורי זרובבל, שצורפה כנספח ו'3 לעתירה, ולמרות היתרונות התיכנוניים עליהם הצביע במיקום הקודם של הבניינים. לטענת העותרת, המשיבות לא הסכימו לשינויים שהוצעו בעניין זה מחשש שהדבר יגרום להפקדה מחדש של התוכנית, וכי ההחלטה הסופית של המשיבה 1 אינה מנומקת וסותרת את הצעתה המנומקת להזיז את מיקום בניין העותרת אף יותר ממה שמציעה העותרת. 21. המשיבה 1 טוענת בתגובתה שהשקיעה מחשבה מקצועית בנושא הצבת הבניינים והשטחים הפתוחים והחליטה שלא לשנות את מיקום הבניינים, שהמרחק ביניהם הוא 20 מ' ולא 6 מ', לאחר ששקלה את האינטרסים של כל בעלי הזכויות, לרבות בעלי החלקות הסמוכות שהתנגדו לשינוי מקום הבניינים מנימוקים תיכנוניים. המשיבה 2 טוענת ששקלה שיקולים תיכנוניים שקשורים בעיצוב האורבני של הרחוב, מיקום שטחים פתוחים, התרחבות מהבינוי הקיים ושילוב חזית מסחרית שפונה לרחוב, כאשר החליטה להמליץ על הזזת הבניין בחלקת המשיבה 3 ממיקומו. עיון במסמכים הנוגעים להליכי התיכנון של התוכנית בכל הקשור למיקומם של הבניינים על החלקות, מעלה שאמנם משיבה 1 שקלה לשנות את מיקומם של הבניינים ואף הודיעה על כוונתה זו גם לבעלי הזכויות בחלקות הסמוכות (ראה ההחלטה מיום 8.7.2002, שצורפה כנספח י' לעתירה). עם זאת, לאחר שהמשיבה 1 שמעה בדיון שהתקיים ביום 30.9.2002 את עמדתם של בעלי הזכויות בחלקות הגובלות (ראה נספח י"ב לעתירה) וכן את עֶמדת בא-כוח הכותרת ומשיבה 3 (ראה נספח י"ג לעתירה), חזרה המשיבה 1 למיקום הבניינים בחלקות כפי שהיה בתוכנית המופקדת. 22. הנימוקים בגללם הציעה המשיבה 2 להזיז את הבניין שיוצב על חלקת המשיבה 3 לחזית רח' עמק הברכה הם אמנם נימוקים תיכנוניים, אך למקרא טענותיהם המפורטות של בעלי החלקות הסמוכות, כפי שהועלו בדיון שהתקיים בהתנגדויות שהגישו ביום 30.9.2002, אין לומר שההחלטה של המשיבה 1 שלא להזיז את הבניין על חלקת המשיבה 3 מהמקום שנקבע לו בתוכנית, היא החלטה נגועה בפגמים וסירכות שיש בהם כדי לגרום לביטולה, בהיותה מתחשבת באינטרסים לגיטימיים של בעלי הזכויות בחלקות הגובלות. לא למותר לציין בעניין זה שהמרחק בין שני הבניינים הוא 20 מ', ולא 6 מ' כטענת העותרת. ג. הגדלת אחוזי הבנייה בתנאי של הוצאת היתר-בנייה תוך 4 שנים, (שיטת "המקל והגזר") 23. העותרת טוענת שהתניית ההגדלה של אחוזי הבנייה ב-20% בהוצאת היתר-בנייה תוך 4 שנים מפלה בינה לבין המשיבה 3, שמעוניינת לבנות במהירות והיא מעשה זר לדיני התיכנון, שהם משניים לדיני הקניין. לדבריה, התניית זכויות בנייה במימוש מהיר שלהן היא החלטה לא סבירה ולא ראויה, בהיותה פוגעת בזכויות הקניין של העותרת. 24. המשיבות מודות שהגדלת אחוזי הבנייה, גם ללא התנייה של בנייה משותפת, נועדה לתמרץ מימוש מהיר של התוכנית וּפינוי מהיר של השטח משימושים מטרידים, והיא חלק מהשיקולים התיכנוניים שעמדו בפניהם, שהם שיקולים ענייניים ולגיטימיים. משיבה 2 טוענת כי אין פסול במתן תמריץ עבור סילוק מפגעים, כפי שניתן תמריץ לסילוק פולשים. אינני מקבל טענת העותרת, לפיה התניית ההגדלה של 20% באחוזי הבנייה בהוצאת היתר-בנייה תוך 4 שנים היא התנייה לא סבירה וּפגומה, מאחר ונעשתה לא מנימוקים תיכנוניים, מפלה בינה לבין המשיבה 3 וּפוגעת בזכויות הקניין שלה בחלקה. גם אם הגדלת אחוזי הבנייה באה לזרז את מימוש התוכנית, מדובר בנימוק תיכנוני כשר של יצירת רצועה אחידה של בנייה למגורים, כפי שקיימת על החלקות הגובלות, והוצאת המפעל של העותרת שאינו משתלב בסביבת המגורים ונמצא מזה 33 שנה באזור המיועד למגורים, תוך עשיית שימוש חורג בחלקה. הגדלת אחוזי הבנייה למרות שניתנה גם למשיבה 3 בהתקיים אותו תנאי אינה מפלה ביניהן, שכּן העותרת אינה חייבת להמתין בהוצאת היתר הבנייה עד סמוך לתום 4 השנים, אלא היא יכולה להתחיל בהליכים להוציא אותו במועד מוקדם הרבה יותר, וזאת במקביל לנקיטת צעדים לפינוי המפעל מהחלקה. 25. אין מחלוקת כי זכויות בנייה מגבילות את בעל הקרקע לעשות בקרקע שלו כרצונו, אך זאת משיקולים תיכנוניים, והן מהוות שילוב בין צורכי הציבור בקשר למקרקעין לבין אפשרות בעליהם לעשות בהם כרצונם. במקרה זה אמנם התוכנית מגבילה את רצון העותרת להמשיך וּלהפעיל את המפעל על החלקה, אך זאת מנימוקים תיכנוניים מוצדקים והגדלת אחוזי הבנייה, גם אם היא מותנית בתנאי סביר של הוצאת היתר-בנייה תוך 4 שנים, היא אחד הצעדים שנקטה המשיבה 1 כדי לאזן בין צורכי הציבור לזכוּת הקניין של העותרת בקשר לחלקה. לאור כל האמור לעיל אני דוחה בקשת העותרת לבטל את הגבלת הזמן שבצד הגדלת אחוזי הבנייה. ד. הגבלת השימוש החורג של העותרת ל-8 שנים 26. העותרת טוענת כי היא עומדת בתנאֵי סעיף 277 לחוק, ולכן היא זכאית לשימוש חורג עד לשינוי הבעלוּת או החזקה בחלקה. לטענת העותרת, קיים בעניין השימוש החורג של המפעל לייצור ברגים מעשה בית-דין, שכּן המשיבה 2 הגישה נגדה כתב-אישום ב-ת.פ. 11423/93 (בית-משפט לעניינים מקומיים, תל-אביב-יפו), וכב' השופט שמאי דחה את האישום בשימוש חורג על רקע סעיף 277 הנ"ל. העותרת טוענת שהגבלת השימוש החורג מנוגדת להוראות פרק ו' לחוק, שדן בשימוש חורג ואשר תנאִי לתחולתו הוא אישור תוכנית שהופכת את השימוש לחורג. לחילופין, טוענת העותרת שאוֹרכּה של 8 שנים לסגירת המפעל היא אוֹרכּה קצרה מדי, לאור השימוש שנמשך 70 שנים והעובדה שהמפעל מפרנס עשׂרות עובדים. לטענתה, המשיבה 1 התעלמה מחוות-הדעת שהוגשה על-ידי העותרת לגבי אורך החיים הכלכלי של המפעל. 27. המשיבות טוענות כי זיכוי העותרת מהאישום של שימוש חורג לא מהווה מעשה בית-דין, שכּן בית-המשפט לא דן לגוף העניין, אלא זיכה את העותרת וּבעלי מניותיה לאחר שבוטל כתב-האישום נגדה. על-פי ההלכה שנפסקה על-ידי כב' הנשיא שמגר ב-רע"פ 1754/91 וילוז'ני נ' מדינת ישראל, פ"ד מה(3) 672, סעיף 277 לחוק חל על שימוש חורג שהיה קיים ביום 24.3.1938, עד שמתאשרת תוכנית חדשה במקום. משיבה 1 טוענת שמבחן אורך החיים הכלכלי של העסק הוא רק אחד המבחנים שיש לשקול בקביעת תקופת המקסימום לשימוש חורג, שהייתה בתחילה 5 שנים והוארכה בתוכנית ל-8 שנים. המשיבה 2 טוענת שאוֹרכּה של 8 שנים היא סבירה כדי לאפשר לעותרת להתארגן ולמצוא מגרש חלופי, שכּן תקופת השימוש החורג החלה עוד בשנת 1971, והעותרת ידעה מאז שהמפעל מהווה שימוש חורג. 28. אינני מקבל טענת העותרת שלא ניתן להפסיק את השימוש החורג שהיא עושה על החלקה, שכּן חלות עליה הוראות סעיף 277 לחוק, שזו לשונו: "הוראות פרק י' יחולו, מיום תחילתו של חוק זה, גם לגבי תכנית בנין ערים לפי הפקודה שנשארה בתקפה מכוח חוק זה; אולם שימוש חורג שהיה קיים ביום 24.3.1938 ושהמשיכו בו, מכוח התנאי המגביל לסעיף 11(ג) לפקודה, עד יום תחילתו של חוק זה, מותר להמשיך בו גם לאחר מכן, עד שיחול שינוי בבעלות או בהחזקה של הקרקע או הבנין." גם אם המפעל נמצא על החלקה לפני שנת 1938, וגם אם לא חל שינוי בבעלות או בחזקה שלה בחלקה, לא יכולה העותרת להמשיך את השימוש החורג במפעל לאחר התוכנית. טענה דומה לטענת העותרת העלו המבקשים ב-רע"פ 1754/91 וילוז'ני ואח' נ' מדינת ישראל, פ"ד מה(3) 672, והיא נדחתה בסעיף 5 לפסק-הדין על-ידי כב' הנשיא שמגר, בקובעו כי: "השאלה המרכזית העולה בבקשה שלפנינו היא מה היקף תחולתה של ההוראה הכלולה בסעיף 277, לפיה מותר להמשיך בשימוש החורג עד שיחול שינוי בבעלות או בהחזקה של הקרקע או הבניין; ומן הכלל אל הפרט, מהי השפעתה של תוכנית חדשה המתאשרת כדין, על שימוש חורג הנמשך משנת 1938 כאמור בסעיף 277. טענת באת-הכוח המלומדת של המבקשים היא, כי שימוש החורג המתבסס על האמור בסעיף 277 איננו מושפע מתוכנית חדשה כלשהי, והוא נמשך, להלכה ולמעשה, כל עוד אין שינוי בבעלות או בהחזקה; בהקשר זה ציינה באת הכוח המלומדת של המבקשים, כי לא די בשינוי הבעלות לגבי מי שמחזיק במקום, מאחר ורק שינוי בהחזקה יש בו כדי לשנות זכויותיו של המחזיק מכוח סעיף 277. הטענה השניה מקובלת עלי, היינו מי שנשען על זכות החזקה לפי סעיף 277 איננו מושפע משינוי הבעלות, והיפוכו של דבר - מי שנשען על זכות הבעלות איננו מושפע משינוי בזכות ההחזקה. כל זכות ורצף התוצאות הנובעות ממנה. אולם, התיזה הראשונה הנ"ל איננה מקובלת עליי. ההוראה שבסעיף 11(ג) לפקודת בניין ערים, 1936, באה למנוע מהפך פתאומי ביום 24.3.38, כאשר הוספה לפקודה הנ"ל לראשונה ההוראה בדבר שימוש חורג. אולם, אין ללמוד ממנה ומהמשך תחולתה לפי סעיף 277 הנ"ל כי, להבדיל מכל יתר המחזיקים במדינה בקרקע או בבניין, פטורים אלה הנשענים על סעיף 277 לעולמי עד או עד לשינוי הבעלות או ההחזקה, הכל לפי המוקדם יותר, מהשפעותיהן של תוכניות חדשות. לפי התיזה של הפרקליטה המלומדת, תוכניות המקבלות תוקף כדין יכולות להפוך שטח ציבורי לפרטי ופרטי לציבורי, ולהביא במסגרת החוק מהתשכ"ה להפקעות ולהריסת מבנים של כולי עלמא, פרט לאלה המחזיקים בקרקע או בבניין בשימוש חורג מלפני יום 24.3.38. לדידי, מגינות ההוראות שבסעיף 11(ג) לפקודה ובסעיף 277 בחוק שאחריה על אלו המשתמשים בשימוש, החורג מן התוכניות הקיימות, אך אין בהוראות חוק אלה כדי למנוע שינוי תוכניות המשליך גם על קרקע או בניין כנ"ל." אין בכתוב בסעיף 3 לתצהיר המשלים של מנהל העותרת, רפאל רותם, מיום 28.10.2003, כפי שנתמך במכתביו של אלחנן משי, מנהל האגף לרישוי עסקים בעיריית תל-אביב וּברישיונות העסק שהוצאו למפעל העותרת לאחר שתוכנית 618 אושרה למתן תוקף בשנת 1971, כדי להתגבר על הפרשנות המשפטית שניתנה לסעיף 277 לחוק כאמור לעיל. מכתביו של מר אלחנן משי עוסקים באפשרות לחייב את המפעל, שאין מחלוקת כי הוא נמצא בשנת 1933 במבנה תעשייה שנבנה כחוק, בהליך של שימוש חורג עקב היותו בנוי כחוק, והוא לא מתייחס לאפשרות להפסיק את השימוש כאשר על-פי תוכנית מאושרת החלקה תהיה מיועדת למגורים. גם אם מחלקת רישוי עסקים של עיריית תל-אביב נהגה לפנים משורת הדין כלפי העותרת כשנתנה רישיונות עסק למפעל גם לאחר שנת 1971, אין בכך כדי לשלול ממנה את הסמכות לעשות כן כאשר המשיבות מבקשות לממש את ייעוד החלקות למגורים. לאור הפרשנות הנ"ל לסעיף 277, אני דוחה טענת העותרת לפיה יש לה זכות שימוש חורג לצמיתות בחלקה וכי לכן חרגו המשיבות מסמכותן כשהגבילו את השימוש החורג ל-8 שנים. 29. אינני מקבל טענת העותרת לפיה פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מקומיים ב-ת.פ. 11421/93 מהווה "מעשה בי"ד" שמונע מהמשיבות להפקיד וּלאשר תוכנית שמגבילה את תקופת השימוש החורג של העותרת בחלקה. עיון בפרטיכל הדיונים וּבפסק-הדין ב-ת.פ. 11421/93 הנ"ל, שצורפו כנספחים ט"ז לעתירה, מעלה שבא-כוח הועתרת העלה טענה מקדמית לפיה יש לעותרת רשיון לצמיתות, בהסתמך על סעיף 277 (בטעות נכתב 270 - א.ט.), והציע לתובעת לבטל את כתב-האישום. בדיון נדחה הודיע התובע שסבר כי בא-כוח העותרת יסכים לחזור מהכפירה על-מנת שיוכל לבטל את כתב-האישום, אך בא-כוח העותרת סירב, וּבית-המשפט זיכה את העותרת בקובעו: "לכן במקרה זה משהביע התובעת (כך במקור - א.ט.) את דעתו שהם רוצים לבטל את כתב האישום הדרך היחידה בחוק היא לזכות את הנאשמים (העותרת וּבעלי מניותיה - א.ט.) וכך אני מחליט." מהאמור לעיל עולה, כי גם אם המאשימה ב-ת.פ. 11421/93 הנ"ל והמשיבות 1 ו-2 הם "צדדים זהים", כטענת בא-כוח העותרת, גם אם הכלל של "מעשה בי"ד" במובן השתק פלוגתא חל על קביעות משפטיות גם בעניינים פליליים, וגם אם בניגוד לדעת הרוב ב-ע"א 581/72 ארביב וסהר בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד כז(2) 513 ניתן להחיל את כלל "השתק הפלוגתא" מפסק-דין פלילי לעתירה מינהלית, כטענת בא-כוח העותרת על-פי האבחנה שעשה בפרק ו' לטענותיו בעניין זה, אין בכך כדי להחיל את הכלל במקרה זה. 30. בית-המשפט לעניינים מקומיים לא קבע בפסק-דינו ב-ת.פ. 11421/93 כל ממצא עובדתי ולא הסיק כל מסקנה משפטית במחלוקת שהתעוררה בין הצדדים שבפניו וּבמחלוקת שבין הצדדים בפניי, דהיינו, האם לעותרת (הנאשמת) רשיון לשימוש חורג במפעל מכוח סעיף 277 לחוק. אמנם בא-כוח העותרת (הנאשמת) העלה טענה זו כטענה מקדמית, אך לאחר שהמאשימה ביקשה לבטל את כתב-האישום וּבא-כוח הנאשמים באותו הליך סירב בשמם לחזור בהם מכפירתם, דן בית-המשפט בפסק-הדין הלא ארוך בתוצאת אותו מצב וזיכה את הנאשמים, מבלי לדון לגופו של האישום או לגוף הטענה המקדמית. משכך, הרי מבלי צורך להידרש לקיומם של היסודות הנ"ל הנחוצים להחלת הכלל של "השתק פלוגתא", לא ניתן להחיל את הכלל על העתירה שבפניי, שכּן הפלוגתא בין הצדדים שבפניי, אשר נוגעת גם להליך הפלילי, לא הוכרעה לגופו של עניין ולא נקבע לגביה כל ממצא (ראה ספרה של פרופ' זלצמן, "מעשה בית דין בהליך אזרחי", עמ' 198-171, 317-301). לאור האמור לעיל אני דוחה בקשת העותרת למחוק את סעיף 18 לתקנון התוכנית מחמת מעשה בית-דין. 31. אין בהוראות סעיפים 181-180 לחוק כדי לבטל את ההגבלה על השימוש החורג שעושה העותרת בחלקה בשל אורך החיים הכלכלי של המפעל, כמתואר בחוות-דעתו של השמאי צביקל, שצורפה כנספח ו'2 לעתירה. סעיפים 181-180 לחוק קובעים מבחנים לקביעת תקופה מירבית לשימוש חורג במבנים, כדלקמן: "181.מבחנים לקביעת תקופת המקסימום לחריגה בבנינים [תיקון: תשנ"ה] לכל בנין חורג לפי סעיף 178 תקבע תקופת המקסימום, בשים לב לכל הנסיבות ובין השאר - (1)התקופה המשוערת להמשך קיומו של הבנין, למעשה, בשים לב לשנות קיומו שחלפו ולמצבו אותה שעה; (2)התקופה המשוערת להמשך קיומו היעיל של הבנין מבחינה כלכלית וכמקור הכנסה; (3)מידתה ואפיה של החריגה; (4)אפיו הציבורי של הבנין. 181.התקופה המרבית לחריגה [תיקון: תשנ"ה] התקופה המרבית לחריגה לכל קרקע שבה קיים שימוש חורג, תיקבע בשים לב לכל הנסיבות, ובין השאר, מידתה ואופיה של החריגה." מהסעיפים הנ"ל עולה, שהמבחן של אורך החיים הכלכלי של המפעל הוא רק אחד מהמבחנים, שאינם רשימה סגורה, שכּן סעיף 180 רישא קובע: "בשים לב לכל הנסיבות". בצד המבחן עליו מסתמכת העותרת, נזכרים בסעיפים 181-180 גם מידתה ואוֹפיהּ של החריגה ואופיוֹ הציבורי של הבניין, וּבמקרה של מפעל העותרת מדובר בבניין שאינו ציבורי, שניצב על שטח גדול מזה שנים רבות, תוך עשיית שימוש חורג בחלקה. בנסיבות אלה, וּמאחר והעותרת עושה שימוש חורג בחלקה מאז 4.11.1971, עת פורסמה להפקדה תוכנית 618 לפיה האזור מיועד למגורים, לא ניתן לקבל חוות-דעתו של השמאי צביקל שלא לקבוע תקופה לשימוש חורג, ואת חוות-דעתו של הכלכלן דן חקלאי, לפיה הוא מציע לבטל את ההתניות בתוכנית ולא לקבוע התניות ולוח-זמנים לסגירת מפעל הבורג. לאור משך הזמן הארוך שבו עושה העותרת שימוש חורג בהיקף ניכר בחלקה, התקופה המירבית של 8 שנים שנקבעה על-ידי המשיבה 1 היא תקופה סבירה, ואני דוחה בקשת העותרת לבטלה או להאריכה. ה. התוכנית לא נותנת לעותרת תמריץ כלכלי הולם 32. העותרת טוענת כי התוכנית פוגעת בזכויותיה מבלי לתת לה כל תמריץ כלכלי, שכּן בקביעת זכויות הבנייה התבססה המשיבה 2 על חוות-דעתו של השמאי גדעון קרול, למרות שלא הוצגו בפניו דו"חות כספיים ונתוני עלות העברת המפעל ולא קיבל את חוות-דעתו של השמאי צביקל, שקבע כי זכויות הבנייה המוגדלות לא מפצות את העותרת על הצורך בחיסול המפעל. המשיבה 1 לא הסתמכה על שיקול-דעת עצמאי משלה, והמומחים אליהם פנתה וּמהם קיבל חווֹת-דעת, השמאית לבנה אשד והכלכלן דן חקלאי, לא הפגינו מקצועיוּת. לטענת העותרת, המשיבה 1 פעלה בדרך המעידה על הליך מינהלי פגום שנגוּע בחוסר-סבירות. 33. משיבה 1 טוענת בתגובתה שהיא התייעצה עם בעלי מקצוע, שקבעו כי הוספת זכויות בנייה בשיעור שמוצע בתוכנית הוכיחה את עצמה; אם עלוּת העברת המפעל היה יקרה, כטענת העותרת, היא לא תחוייב בתשלום היטל השבחה; ואם שוֹוי המגרש ייפגע כתוצאה מעלויות גבוהות של פינוּיוֹ, תוכל העותרת לתבוע פיצויים בגין כך (ראה בעניין זה גם תגובת המשיבה 2 בעמ' 10 לתגובה). 34. עיון בחוות-דעתו של השמאי והכלכלן גדעון קרול, שצורפה כנספח ז' לעתירה, מעלה שאין לפסול אותה מכֹּל וכל, שכּן הוא קבע את השימוש המיטבי במתחם "הבורג", לאחר שהשווה את זכויות הבנייה על-פי התוכנית הקיימת לבין זכויות הבנייה וּבהערכת עלות העברת פעילות המפעל למקום אחר, התחשב בכך שלא הוצגו בפניו הדו"חות הכספיים של פעילותו ועלות העברת המכונות ולכן בוצע על-ידו אומדן מקורב. המשיבה 1 לא הסתפקה בחוות-דעת זו שהוגשה למשיבה 2, אלא הפעילה את שיקול-דעתה וקיבלה חווֹת-דעת של מומחים מטעמה, הכלכלן רן חקלאי ושמאית המקרקעין לבנה אשד, שצורפו כנספחים י"ד לעתירה. המשיבה 1 לא חרגה מסמכותה ולא פעלה בחוסר סבירות כשהסתמכה על חווֹת-הדעת הנ"ל, והעדיפה אותן על חוות-דעתו של השמאי מטעם העותרת עדי צביקל, מה גם שעיון בסעיף 7 לחוות-דעתה של השמאית אשד מעלה שהיא הגיעה לתוצאה אליה הגיעה תוך התאמת התחשיב של השמאי צביקל, על כל רכיביו, ועל-פי שיטת התחשיב שלו, למרות שלא כולם היו מקובלים עליה, וכן לקחה בחשבון לטובת העותרת הגדלה של עלויות פרישה והכשרת עובדים נוספים. לאור כל האמור לעיל אני דוחה טענת העותרת שזכויות הבנייה המוגדלות שניתנו לה על החלקה לא מהוות תמריץ כלכלי נאות, אך גם אם יסתבר בדיעבד שכך הדבר, תוכל להגיש תביעת פיצויים על-פי סעיף 197 לחוק בגין הנזקים שייגרמו לה בגלל התוכנית. ו. קביעת זמן של 10 שנים למימוש התוכנית לא סבירה, וחסרת נימוק תיכנוני 35. העותרת טוענת שהקביעה בסעיף 21 לתקנון התוכנית, לפיה היא תפקע אם לא יוקם 70% משלד הבניין תוך 10 שנים, זרה לדיני התיכנון והבנייה, וכמוה כעונש. לטענתה, הקביעה מפלה בינה לבין המשיבה 3, שכּן מטרת המשיבה 3 היא לבנות, בעוד שהיא (העותרת) מנהלת במקום מפעל שיהיה צורך לפנותו. לא סביר, מבּחינת העותרת, שתוך שנתיים מיום פינוי המפעל היא תספיק לקבל היתר-בנייה ולבנות 70% משלד הבניין. 36. המשיבה 1 טוענת שמטרת הקביעה של מועדים לביצוע התוכנית היא לעודד את יישום התוכנית, ולא מדובר בקביעה אלא בהנחייה. המועד של 10 שנים הוא ראוי וּמספיק, שכּן העותרת תוכל להתחיל בהליכים עוד לפני פינוי המפעל, ואם תוציא היתר ותחל בבניית השלד, לא תיפגע זכותה לבנות. המשיבה 2 טוענת בתגובתה, בנוסף לכתוּב לעיל, שקביעת זמן ביצוע לתוכנית, תוך קביעת סנקציה במקרה של אי-ביצוע, נועדה למנוע יצירת מלאי לא מוגבל של זכויות בנייה לא ממומשות ולמנוע פגיעה בכך ביכולת התיכנון של המרחב העירוני. המשיבה 2 טוענת שלא מדובר בקביעה חריגה אלא היא נמצאת בתוכניות רבות, והתוכנית מאפשרת למשיבה 1 להאריך את המועד. 37. אינני מקבל טענת העותרת לפיה קביעת מועד של 10 שנים לביצוע התוכנית, שאם העותרת והמשיבה 3 (בנפרד) לא תעמודנה בו תבוטל התוכנית, היא סנקציה שחורגת מתחום התיכנון והבנייה, שכּן מסעיף 21 לתקנון התוכנית עולה שמדובר בתמריץ, שניתן באופן שווה וּללא אפליה לעותרת ולמשיבה 3, על-מנת שתגשמנה את ייעוד החלקות מזה 33 שנה. גם הנימוק לקביעת המועד כפי שהובא בתגובת המשיבה 2, הוא נימוק תיכנוני וסביר. אין בקביעת תקופה זהה למימוש התוכנית כדי להפלות לרעה את העותרת, שכּן היא תוכל להתחיל במימוש התוכנית במקביל לפינוי המפעל מהחלקה וּבאם לא תעמוד בלוח-הזמנים שנקבע למימוש התוכנית מנימוקים מוצדקים, חזקה על המשיבה 1 כי תפעיל סמכותה על-פי סעיף 21 לתקנון התוכנית ותדחה את מועד ביצוע התוכנית. ז. אי-יישום הקביעה של עיקרון השוואת ההפקעות וחישוב זכויות בנייה לפי השטח טרם ההפקעה 38. המשיבות קיבלו את טענות העותרת שיש לתקן את חוסר הפרופורציה בהפקעת השטחים, אך בעוד שהמשיבה 2 קבעה שתיקון הליקוי יגדיל את חלקת העותרת ב-1,700 מ"ר, קבעה המשיבה 1 שתוצאת התיקון היא הוֹספה תיאורטית של 420 מ"ר. המשיבה 1 טוענת בתגובתה לבקשת העותרת לקבל את החישוב של משיבה 2, שהיא קיבלה את טענת חוסר השוויון בהפקעת השטחים בהשוואה בין שתי החלקות וקבעה שיש להשוות את היקף ההפקעות היחסִי בשני המגרשים על-ידי הוֹספת 420 מ"ר לחלקה של העותרת. 39. אין מחלוקת שהמשיבות קיבלו את העיקרון של תיקון חוסר השוויון בהפקעת השטחים בין העותרת למשיבה 3 על-ידי תוספת זכויות בנייה לחלקה של העותרת, וכי יש הבדל בין שטח התוספת שנקבע על-ידי המשיבה 2 (1,700 מ"ר) כאמור בהחלטתה, שצורפה כנספח ה' לעתירה, לבין שטח התוספת של 420 מ"ר שנקבע בסעיף 6 להחלטה נשוא העתירה. עם זאת, העותרת לא הצביעה על חוסר סבירות, שיקולים זרים או אפליה שנעשו בחישוב על-ידי המשיבה 1, וּלאור ההלכה שבית-המשפט לא מחליף בשיקול-דעתו את שיקול-דעתו של המוסד התיכנוני (משיבה 1), גם אם הגיע לתוצאה שונה מזו שהגיע אליה מוסד תיכנוני אחר (משיבה 2), אני דוחה העתירה גם בעניין זה. ח. התוכנית כופה על העותרת שטחי שפ"פ, שבמהותם הם שטחי שצ"פ 40. העותרת טוענת כי האיסור בתוכנית להפריד בגדר בין שפ"פ לשצ"פ, גורם הפקעה נוספת של שטח מחלקת העותרת בלא שבוצעה הפקעה בפועל. בכך מטיל האיסור נטל כלכלי ואחריות על העותרת לטובת הציבור, שאינו דווקא דיירי הבניין, וּפוגע באופן לא מידתי בזכות הקניין שלה. בטיעוניו בדיון המוקדם טען בא-כוח העותרת כי לאור הטבלה שצורפה לתוכנית, השפ"פ הוא בגודל של 3,649 מ"ר, שמהווים 45.6% משטח החלקה, וּמאחר והוא מיועד לנטיעת גן ציבורי, מדובר למעשה בהפקעה סמויה. 41. המשיבות טוענות בתגובותיהן ששפ"פ אמנם מאפשר שימוש בו לכלל הציבור, אך לאור מיקומו בחלקת העותרת, המשתמשים בו יהיו דיירי הבניין, ויש לו יתרונות בכך שזכויות הבנייה מחושבות לפי שטח המגרש כולל שפ"פ ולא משטח שמיועד להפקעה כשצ"פ, וּבכך שהעותרת תוכל להשתמש בו בעתיד לצורכי חניון או מרתפים. עיון בסעיף 9(ב) לתקנון התוכנית המאושרת, שצורפה כנספח א' לתגובת המשיבה 1, מעלה שבשפ"פ אכן תיאסר כל בנייה, למעט בנייה שמתחייבת מתוכנית העיצוב והפיתוח הארכיטקטוני, אך מיקומו בחלקת העותרת מעלה שהוא ישמש בעיקר את דיירי הבניין שייבנה על החלקה, גם אם לא תהיה גדר מפרידה בינו לשצ"פ. עוד עולה מסעיף 9(ב) לתקנון, שהשפ"פ מהווה חלק בלתי-נפרד מהמגרש לבנייה, כך שהעותרת תוכל לנצל אותו לבניין מחסנים מתחת לפני הקרקע או חנייה תת-קרקעית, כפי שמותר במפורש. 42. מכֹּל האמור לעיל עולה שאין להשוות בין נטילת חלק מחלקת העותרת לשפ"פ לבין הפקעת אותו חלק לשצ"פ, ואין לומר שבהטלת האיסור להפריד בין השפ"פ לשצ"פ פגעו המשיבות מעבר לנדרש בזכויות הקניין שיש לעותרת בחלקה או שמקורו בנימוקים לא תיכנוניים או בנימוקים לא סבירים או מפלים או חורגים מסמכות המשיבות, שבית-המשפט יתערב בהם ויבטל את האיסור. סיכום 43. אני דוחה את העתירה. העותרת תשלם לכל אחת מהמשיבות 1 ו-2 הוצאות ושכר-טרחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ + מע"מ, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל. שימוש חורג