הפסקת חוזה שכירות באמצע

1. רקע כללי התובעת היא חברה שעיסוקה, בין היתר, בהשכרת נכסים ומחסנים לבעלי עסקים. ביום 15/10/93 נחתם בין הנתבעת (השוכרת) לבין חברת סט.ס אלקטרוניקה בינלאומית בע"מ (המשכירה), חוזה שכירות של מחסן ברחוב אהליאב 4 בירושלים, לתקופה של שנתיים (מיום 15/10/93 ועד 14/11/95), עם אופציה להארכת השכירות למשך שלוש שנים נוספות, כל פעם לשנה נוספת. ביום 28/12/97 הוסבו הזכויות בחוזה לטובת התובעת. בתום שלוש תקופות האופציה שנוצלו ע"י הנתבעת, לא נחתם חוזה חדש בין הנתבעת לבין התובעת, ואולם הנתבעת המשיכה לשכור את המחסן, באופן שמדי שנה נשלח על ידה מכתב לתובעת, בו היא מודיעה על רצונה לחדש את השכירות לשנה נוספת, בצירוף שיקים מעותדים (רבעוניים) לכל שנת השכירות הבאה. כך הוארכה השכירות משנה לשנה - עד תחילת שנת 2006, אז פינתה הנתבעת את המחסן והעתיקה עסקיה למקום אחר. אין חולק, כי בסוף שנת 2005 שלחה הנתבעת לתובעת שיקים מעותדים לשנת השכירות שתחילתה ביום 15/11/05 וסיומה ביום 14/11/06. ואולם, כחודש בלבד לאחר חידוש השכירות (ביום 11/12/05), שלחה הנתבעת לתובעת מכתב, בו הודיעה לה על רצונה לסיים את השכירות ביום 31/12/05, וביקשה מהתובעת להשיב לה את השיקים הדחויים שנמסרו לה עבור שנת שכירות מלאה (נספח ו' לתצהיר הנתבעת). התובעת מצדה השיבה לנתבעת : "האופציה לחידוש החוזה מומשה על ידכם לשנה מראש... חוזה השכירות בינינו אינו מתיר הפסקת השכירות על ידכם באמצע התקופה. לפנים משורת הדין נהיה מוכנים לאפשר לכם לפנות את הנכס לפני תום התקופה, זאת רק אם וכאשר יימצא דייר חלופי שיניח את דעתנו" (נספח ז' לתצהיר הנתבעת) (הדגשה, כאן ובהמשך פסק הדין, לא במקור-י.מ.). ביום 12/03/06 (ולשיטת התובעת- רק ביום 15/05/06) פונה הנכס ע"י הנתבעת ללא שנמצא דייר חלופי, תחת מחאתה והתנגדותה של התובעת, אשר לא הסכימה לפינוי. בסמוך לאחר מכן ביטלה הנתבעת גם את השיקים שנמסרו על ידה לתובעת עבור תקופת השכירות שמיום 15/02/06 ועד יום 15/05/06. ביום 26/02/06 הגישה התובעת את השיקים הנ"ל (בסכום כולל של 53,746 ₪) לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. הנתבעת מצדה הגישה התנגדות לביצוע השיקים, ומכאן התביעה דנן, בה עותרת התובעת לחייב את הנתבעת בסכום הנ"ל. אין חולק, כי לאחר הגשת השיקים לביצוע בהוצל"פ שילמה הנתבעת לתובעת סכום של 15,526 ₪ ומשכך עומד סכום התביעה בפועל על סך של 38,220 ₪ (15,526 ₪ -53,746 ₪). אין גם חולק, כי בפועל שילמה הנתבעת לתובעת דמי שכירות עד ליום 12/03/06. 2. טענות התובעת התובעת טוענת, כי עם תום תקופות האופציה של ההסכם המקורי בשנת 1998 ועד עזיבתה של הנתבעת את המושכר בשנת 2006, השכירות הוארכה מעת לעת, כל פעם לתקופה קצובה של שנה, וכי שכירות זו היתה כפופה להוראותיו של ההסכם המקורי משנת 1993, אשר לא אפשר את הפסקת השכירות ע"י הנתבעת-השוכרת באמצע תקופת השכירות. כלומר, לשיטתה של התובעת, ההסכם המקורי לא פג בתום 5 שנות השכירות שנקבעו בו, והוראותיו המשיכו לחול על תקופות השכירות השנתיות, שהוארכו לאחר מכן בהסכמה. לטענת התובעת, הנתבעת כפתה עליה את הפינוי לאחר חודש של שכירות בלבד, כשהיא מחליטה על מועד סיום השכירות באופן שרירותי וחד צדדי, ותוך שהיא משנה את דעתה ללא הרף: בתחילה הודיעה (ביום 11/12/06) כי תפנה את הנכס תוך 20 ימים. ביום 02/01/06 הודיעה בפעם השניה, כי תפנה את המושכר תוך מספר ימים. בפעם השלישית הודיעה כי תפנה את המושכר בסוף חודש ינואר 2006 , אך גם ביום זה לא פונה המושכר, והנתבעת הודיעה, בפעם הרביעית כי תפנה המושכר ביום 12/03/06. ביום זה, טוענת התובעת, פונה אמנם המושכר מיושביו, והנתבעת העתיקה את פעילותה העסקית למקום אחר, אך במושכר נותרו חפצים רבים של הנתבעת, שכללו: משטחים עבודה, מדפי עץ, כבלי חשמל ופסולת רבה, ואלו פונו על ידי הנתבעת רק במחצית חודש מאי. מכיוון שכך, טוענת התובעת, כי גם לשיטתה של הנתבעת (לפיה היא היתה זכאית להפסיק את השכירות בכל עת) חייבת לה הנתבעת דמי שכירות לפחות עד ליום 15/05/06 (בסך של 38,220 ₪ ). 3. טענות הנתבעת הנתבעת טוענת, כי עם תום 3 שנות האופציה בשנת 1998 - פג ההסכם המקורי שנחתם בינה לבין התובעת, וחידוש השכירות מאותו מועד ואילך בוצע בנוגע לכל שנה ושנה בנפרד, ללא כל זיקה להוראותיו של ההסכם המקורי. משכך, טוענת הנתבעת, כי כל צד רשאי היה להפסיק את השכירות בכל עת, בכפוף למתן הודעה על כך לצד השני "תוך זמן סביר", ועל כן לא ניתן לחייבה בדמי שכירות עבור שנת שכירות מלאה. לטענת הנתבעת, במהלך השנים היא והתובעת הגיעו להסכמות מסחריות ומשפטיות חדשות, אשר שינו את ההסכם המקורי, ולכן לכל היותר ניתן לומר, שהוראותיו של ההסכם המקורי המשיכו לחול רק בנוגע לעניינים לגביהם היתה הסכמה מפורשת במהלך השנים. אשר למועד פינוי המושכר, טוענת הנתבעת, כי היא נשארה במושכר עד ליום 12/03/06 (שלושה חודשים לאחר שהודיעה לתובעת על רצונה להפסיק את השכירות), רק כדי לאפשר לתובעת למצוא דייר חלופי, אך התובעת נקטה בדרך של "שב ואל תעשה", לא עשתה מאומה כדי למצוא דייר חלופי, ולא טרחה להקטין את נזקיה. לטענת הנתבעת, המחסן פונה על ידה ביום 12/03/06 ומפתחותיו נמסרו לידי נציגת התובעת, וכל שנותר בו במועד זה היה "מס' משטחים (כ-4-5), שלט אשר היה בחצר המושכר, מעט לכלוך וכן מס' מדפים", אשר תפסו שטח זעום מהמושכר (ס' 27 לתצהיר הנתבעת) ועל כן אין בהשארתם במושכר משום אי פינויו של המושכר. מה גם, שלטענת הנתבעת, המדפים נשארו במושכר בתיאום עם התובעת ובהסכמתה, מתוך מחשבה שהדייר החדש יהיה מעונין לעשות בהם שימוש. לאור זאת טוענת הנתבעת, כי התובעת לא זכאית לדמי שכירות מעבר לדמי השכירות ששולמו על ידה עד ליום 12/03/06. 4. הפלוגתאות: ביום 01/02/07 לאחר בירור עם ב"כ בעלי הדין קבעתי, כי המוסכמות והפלוגתאות בתביעה דנן הן, כדלקמן: א. מתי פינתה הנתבעת את המושכר ? ב. מוסכם, כי אם הנתבעת לא פינתה את המכר ב-12/03/06 כטענתה, אלא ב-15/05/06 כטענת התובעת, היא נותרה חייבת דמי שכירות בסך של 38,220 ₪. ג. האם החיוב בשכר הדירה לתקופה שעד תום החזקה של הנתבעת במושכר נובע מהתחייבות חוזית או מעצם החזקה במושכר ? 5. דיון והכרעה כאמור, סלע המחלוקת הוא בשאלת תחולתו של ההסכם המקורי (אשר לא איפשר לנתבעת להפסיק את השכירות באמצע התקופה) על תקופת השכירות 1998-2006. בסיכומיה טענה הנתבעת, כי ההסכם המקורי כלל לא מטיל עליה איסור להפסיק את השכירות לפני תום התקופה החוזית, ועל כן שאלת תחולתו של ההסכם המקורי על המשך היחסים החוזיים שנוצרו בינה לבין התובעת לאחר שנת 1998 - אין לה, למעשה, כל נפקות לענין זכותה של התובעת לקבלת דמי שכירות מלאים. ואולם, מעבר לשינוי החזית הטמון בטענתה זו של הנתבעת (ובצדק התנגדה התובעת להעלאת הטענה, במסגרת סיכומיה המשלימים) - גם לגופה אין בה ממש: בסעיף 31.א. להסכם המקורי נקבע, כי זכותו של המשכיר להפסיק את השכירות לפני תחילת שנת האופציה הרביעית או החמישית, אך ורק לצורך הריסה או בניה מחדש, ובתנאי שהודיע על כך לשוכר לפחות ארבעה חודשים מראש (ס' 31.א. להסכם). עוד נקבע, כי השוכר חייב להודיע למשכיר "ארבעה חודשים מראש לפני תום תקופת השכירות ו/או לפני תום תקופת האופציה אם רצונו להמשיך את תקופת השכירות". מהוראות אלו אנו לומדים, שהצדדים נתנו דעתם לאפשרות של הפסקת השכירות באמצע תקופת השכירות, אך קבעו, כי הדבר אפשרי רק בנוגע לתובעת-המשכירה, רק לצורך בניה או הריסה מחדש ורק במהלך ארבע השנים הראשונות. לנתבעת השוכרת, לעומת זאת, לא הוענקה זכות מקבילה. ניתן אמנם לטעון, כי שתיקת ההסכם בנוגע לזכותה של הנתבעת-השוכרת להפסיק את תקופת השכירות לאחר שכבר חודשה - מלמדת שהצדדים בחרו לא להסדיר ענין זה, או שלא נתנו דעתם אליו, וכי יש להשלימו באמצעות הוראות ההשלמה שבחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") ובחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות"). ואולם, התניות החוזיות הנ"ל מלמדות, לדעתי, שהצדדים כן נתנו דעתם לשאלת הפסקת השכירות באמצע התקופה, והחליטו להעניק זכות זו רק למשכיר (ובאופן מצומצם בלבד) תוך שלילת זכות מקבילה מהשוכר , בחינת "מכלל הן - שומעים את הלאו". אין ספק, כי אילו התכוונו הצדדים לאפשר לנתבעת להפסיק את השכירות באמצע התקופה - אז הם היו דואגים לכלול בהסכם תניה ברורה ומפורשת בענין זה. גם סעיף 19(א) לחוק השכירות, שכותרתו " סיום השכירות" תומך במסקנה הנ"ל. סעיף זה קובע : "לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני". משמע, כי : "אם להסכם נקצב זמן - הוא מסתיים בתומו... אם לא נקצב זמן ניתן להביא את ההסכם לסיום על ידי מתן הודעה סבירה" (כב' השופטת ש' נתניהו ע"א 442/85 משה זוהר ואח' נ' מעבדות טרבנול (ישראל) בע"מ ואח', פ"ד מד(3) 661, 682 (1990)). ואמנם, כל פסקי הדין עליהם מבקשת הנתבעת לבסס את זכותה להפסיק את השכירות במתן הודעה לתובעת "זמן סביר מראש"- עוסקים בשכירות שלא נקצב זמן לסיומה, ועל כן אין בהם, בכל הכבוד כדי לסייע לנתבעת בטענתה הנ"ל. המסקנה היא אפוא, שההסכם המקורי לא אפשר לנתבעת-השוכרת "לקצר" את תקופת השכירות לאחר שכבר חודשה. מכאן לשאלה שבמוקד המחלוקת: האם ההסכם המקורי המשיך לחול על תקופות השכירות (השנתיות) משנת 1998ועד 2006 (כטענת התובעת), או שמא הוא פקע בשנת 1998, עם תום 5 שנות השכירות המקוריות (כטענת הנתבעת) ? לאחר שעיינתי בתכתובת שנוהלה בין התובעת לבין הנתבעת במהלך השנים שלאחר תום תקופות האופציה, ולאחר ששקלתי מכלול הטענות והראיות, ובכלל זה עדויותיהם של בעלי הדין- הגעתי לכלל מסקנה, כי הצדק עם התובעת הטוענת, כי ההסכם המקורי המשיך לחול גם על יחסי השכירות שנוצרו בינה לבין הנתבעת באמצעות מכתבי ההארכה/החידוש השנתיים. להלן טעמיי: טעם ראשון: טמון במכתביה של הנתבעת עצמה לתובעת באותה תקופה - למשל, במכתבה של הנתבעת לתובעת מיום 17/09/03 בו מתייחסת הנתבעת, באופן מפורש, להסכם השכירות שנחתם בינה לבין התובעת, כהסכם שמכוחו היא מבקשת להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת. ובלשון המכתב: "הנושא: הארכת שכירות לשנת 2004. שלום רב, בהתאם להסכם השכירות בינינו, נבקשכם להאריך את תקופת השכירות למבנה ... בשנה נוספת. יחד עם זאת, נבקשכם לשוב ולשקול הפחתה בדמי השכירות , ולו לפנים משורת הדין" (נספח י'3 לתצהיר התובעת). ברי, כי הסכם השכירות אליו כיוונה הנתבעת בדבריה אלו הוא הסכם השכירות המקורי, שהרי הסכם אחר בינה לבין התובעת לא נחתם. לא זו אף זו: במכתבה זה, מבקשת הנתבעת מהתובעת להפחית את דמי השכירות החודשיים - דמי שכירות ששיעורם נקבע בהסכם המקורי- תוך שהיא מדגישה, כי מדובר בהפחתה "לפנים משורת הדין", קרי: בסטייה מההוראות הנוקשות של הסכם השכירות המקורי. הפנייה נוספת מצד הנתבעת עצמה להוראותיו של ההסכם המקורי נעשתה במכתבה לתובעת מיום 22/04/01 , בו כתבה: "בעקבות מצוקת החניה הקיימת באזורנו...הנני להפנות לתשומת לבך לחוזה שכירות בין חברותנו: סעיף 1 בחוזה (רצ"ב העתק) מציין במפורש כי השכירות כוללת 3 מקומות חניה ברח' אהליאב 3. אי לכך אבקשך לקיים את חוזה השכירות כלשונו, ולפנות לחברתנו ללא דיחוי מקום חניה ..." (נספח ט1 לתצהיר התובעת). ודוק: במכתבה זה מבקשת הנתבעת מהתובעת לקיים את ההסכם המקורי ככתבו וכלשונו ! . הווה אומר: הנתבעת עצמה ידעה, כי הסכם המקורי ממשיך לחול על יחסי השכירות שבינה לבין התובעת, למרות שתקופת השכירות המקורית פקעה והשכירות חודשה מעת לעת על בסיס שנתי, ללא שנחתם חוזה חדש. בחקירתו הנגדית נשאל ע"ה/1 אהרן עובד, סמנכ"ל כספים בנתבעת בתקופה הרלבנטית, כיצד מתיישב מכתב זה עם גרסת הנתבעת בדבר פקיעת ההסכם המקורי, והשיב כי המכתב נכתב ונחתם ע"י מר אמנון כהן, מנהל סניף ירושלים של הנתבעת, אשר אינו מוסמך לחייב את הנתבעת, ועל כן "מכתב כזה לא מחייב את החברה באופן משפטי" (ע' 14 ש' 19-25). ואולם, גם אם כך הוא אמנם הדבר- לא ברור "מה ענין שמיטה להר סיני"? מכתב זה איננו אלא מכתב פנייה של הנתבעת לתובעת, בו היא מבקשת להקצות לה חניות בהתאם לחוזה חתום ותקף. אין המדובר בפעולה שעניינה חתימה על הסכם חדש בשם החברה הנתבעת, או נטילת התחייבות כספית/משפטית בשם הנתבעת - קרי, בפעולה משפטית שרק מורשה חתימה מטעם החברה יכול לבצעה, ועל כן שאלת סמכויותיו המשפטיות של כותב המכתב - כלל אינה רלבנטית לענייננו. המכתב לא הובא ע"י התובעת כראיה להתחייבות משפטית חדשה שנטלה על עצמה הנתבעת, אלא רק כאינדיקציה להתייחסותה של הנתבעת להסכם המקורי כאל הסכם תקף לכל דבר וענין. טעם שני- נעוץ בתנאי השכירות שנקבעו בין התובעת לבין הנתבעת באופן ספציפי בנוגע לשנת השכירות 2005. גם בשנה זו ביקשה הנתבעת לחדש את השכירות לשנה נוספת , אך ביקשה כי תינתן לה אפשרות להפסיק את השכירות במהלך תקופת השכירות, מאחר ו"הנכס ומיקומו לא תאמו עוד את תכניותיה העתידיות, ומאידך לא התקבלה החלטה סופית בחרה מתי נעזוב את הנכס". בהתאם לכך, נוהל משא ומתן בין הנתבעת לבין התובעת, טרם חידוש השכירות, והוסכם כי השכירות תוארך לשנה נוספת, אך לאחר 5 חודשי שכירות תהא לנתבעת אופציה לתת לתובעת הודעה מראש של 3 חודשים על רצונה לסיים את השכירות. כלומר, הוסכם שתקופת השכירות לא תפחת מ-8 חודשים (מכתבה של התובעת לנתבעת מיום 17/10/04, נספח ד' לכ"ה). לא זו אף זו: בסופו של דבר נשארה הנתבעת במושכר במהלך כל שנת 2005,ואף ביקשה לחדש את השכירות לשנה נוספת (שנת 2006), ובנוגע לשנה זו לא ביקשה הנתבעת כי תינתן לה אפשרות לקצר את השכירות באמצע התקופה, כפי שעשתה בנוגע לשנת 2005. בצדק טוענת התובעת, כי עצם בקשתה של הנתבעת בשנת 2005 שתינתן לה אפשרות להפסיק את השכירות באמצע השנה, עצם המשא ומתן שנוהל סביב בקשתה זו של הנתבעת, וההסכמה הספציפית שהושגה ביניהן בנוגע לשנה זו - מעידים, כי הסכמה זו היתה בבחינת חריגה נקודתית מההסכם המקורי, אשר חייבה את הנתבעת לקבל אישורה והסכמתה של התובעת לכך מראש (קרי- טרם חידוש השכירות). למעשה, ע"ה/1 אהרן עובד הודה בכך בעדותו, באומרו: "בשנת 2004 הנושא עלה בפירוש על השולחן וגב' מוניק [מנהלת התובעת-י.מ.] הביעה הסכמתה שהיא מאפשרת לנו להיות 5 חודשים בנכס ולהודיע 3 חודשים מראש אם רוצים לעזוב לגבי שנת 2004 בלבד. וכך הסכמנו לגבי שנה זו בלבד" (ע' 14 ש' 7-9). ודוק: אילו הנתבעת היתה, אמנם, רשאית (כטענתה) להפסיק את השכירות בכל עת, תוך מתן הודעה לתובעת "זמן סביר" מראש- מדוע טרחה היא, אפוא, לקבל את הסכמתה של התובעת לכך, ולעגן זכותה זו בהסכם, טרם חידוש השכירות לשנת 2005 ?! אין זאת אלא משום שהנתבעת עצמה ידעה, כאמור, שההסכם המקורי לא מתיר לה להפסיק את השכירות באמצע התקופה ללא הסכמתה של התובעת. טעם שלישי- טמון בעובדה, עליה אין חולק, שבמהלך כל תקופת שהותה של הנתבעת במושכר, דמי השכירות שולמו על ידה לתובעת בהתאם להוראות ההסכם המקורי: סכום של 3,800 $ לחודש על בסיס רבעוני, כאשר השיקים לכל תקופת השכירות נמסרו לתובעת מראש , חודש לפני חידוש השכירות (ס' 16 להסכם, וכן עדותו של עובד ע' 13 ש' 22 לפרוטוקול). גם הוצאות החשמל, המים והארנונה שולמו ע"י הנתבעת בהתאם למנגנון החלוקה שנקבע בהסכם המקורי, קרי: "בהתאם לחלק היחסי - משמע החלק לפי השטח של המושכר מכלל שטחי הבית בו נמצא המושכר ובהתאמה לחשבון או לחיוב הרלבנטי" (ס' 15 להסכם המקורי). בעדותו הודה ע"ה/1 אהרן עובד, כי תשלום ההוצאות נעשה לפי חלקו היחסי של שטח המושכר מכלל שטח הבנין, אך טען כי הדבר נעשה על סמך "הערות ברורות שכך אנו עושים" (ע' 16 ש' 17) טענה סתמית ומעורפלת, אשר עומדת גם בניגוד ברור להוראת סעיף 15 ההסכם המקורי. טעם רביעי - נעוץ בעובדה, שכל פניותיה של הנתבעת לתובעת בתום תקופות השכירות השנתיות מתייחסות להארכת חוזה השכירות ("הארכה"- משמע בזיקה להסכם מסוים) ולא להתקשרות בהסכם שכירות חדש ועצמאי, המסתיים ומתחדש מעת לעת, ללא זיקה להסכם המקורי. טעם חמישי- מיוסד על חוסר ההיגיון הטמון בגרסתה של הנתבעת, לפיה השכרת הנכס בשנים 1998-2006 נעשתה על בסיס הבנות והסכמות חדשות שהושגו ביניהן, ללא זיקה להסכם המקורי. שכירות של נכס מקרקעין - גם לתקופה קצרה, קל וחומר לתקופה ארוכה של 8 שנים כמו בענייננו - מחייבת, מעצם טיבה, הסדרה ברורה ומפורטת של היבטים רבים ושונים הנוגעים למערכת היחסים שבין בעל הבית לבין השוכר. משכך, לא ייתכן לומר, שמכתבי ההארכה הלאקוניים, מכוחם הוארכה השכירות משנה לשנה - אשר אין בהם כל התייחסות לנושאים הבסיסיים ביותר של מוסד השכירות - הם הסכמי שכירות עצמאיים. אמנם, ע"ה/1 אהרן עובד העיד : "כבר אחרי 5 שנים בינינו בהן היו הבנות בינינו בלא חוזה... היו הבנות ברורות שאנו שוכרים את הנכס, משלמים את השכירות כפי שגב' מוניק היתה שולחת לנו מכתב מדי שנה וכך זה הסתיים" (ע' 13 ש' 14-20), ואולם, בכל הכבוד, לא ייתכן שכל ההבנות וההסדרים נוצרו "יש מאין". רמת השלמה של הסכם (בין מכח הוראות סטטוריות ובין מכח נוהג מקובל) - יש לה גבולות, ונדרשת מידה מינימאלית של מסויימות, על מנת שמסמך בכתב ייחשב ל"הסכם" תקף ומחייב. מסויימות כזו לא קיימת במכתבי ההארכה, מכוחם חודשה בענייננו השכירות משנה לשנה, וברי כי ה"הבנות" עליהן דיבר ע"ה/1 בעדותו - נוצרו על סמך ההסכם המקורי, ולא בחלל ריק. המסקנה העולה מן המקובץ היא, כי ההסכם המקורי המשיך לחול בין הצדדים כהסכם מסגרת עקרוני. אמנם, במהלך השנים הוכנסו אי אלו שהם שינויים בהסכם המקורי (למשל: סכום שונה בגין הקצאת מקומות החניה, תקופת שכירות מקוצרת לשנת 2005), אך שינויים אלו היו תוצאה של הידברות והסכמה מפורשת וברורה בין התובעת לבין הנתבעת, אשר הושגה טרם חידוש השכירות בשנה מסוימת. הנתבעת טוענת, כי מסקנה זו אינה מתיישבת עם העובדה, שכל הבטוחות שהיא העמידה לטובת התובעת, בהתאם להוראות ההסכם המקורי (ערבות בנקאית ע"ס 15,000 $ וערבות אישית של שני ערבים) - פקעו בשנת 1998, עם תום תקופת 5 שנות השכירות שנקבעה בו, והתובעת מעולם לא ביקשה ממנה לחדש הערבויות. ואולם, נראה לי, כי אי-הארכת תוקפן של הערבויות אין בו אלא כדי ללמד, שהתובעת ויתרה לנתבעת על ערבויות אלו, לאור האמון שכבר נוצר בינה לבין הנתבעת במהלך 5 שנות השכירות הראשונות. ומכאן ועד לטענה כי כל הוראותיו ותניותיו של ההסכם המקורי פקעו וחלפו מן העולם יחד עם פקיעת הערבויות - רחוקה הדרך מרחק רב. עוד סומכת הנתבעת יהבה על כך שהחל מיום 26/08/01, החלה התובעת להכליל במכתביה פיסקה, לפיה : "על פי תנאי ההסכם יש להודיענו לפחות 60 יום לפני תום התקופה אם ברצונכם לחדש את השכירות לשנה נוספת ", זאת בניגוד לסעיף 31 להסכם המקורי, המחייב את הנתבעת להודיע על חידוש או אי-חידוש השכירות לפחות 4 חודשים מראש . גם סטיה זו מהוראות ההסכם המקורי- מלמדת לטענת הנתבעת, על פקיעתו של ההסכם בשנת 1998. אכן, פיסקה זו מהווה שינוי של ההסכם המקורי בנוגע למועד מתן ההודעה. ייתכן שמקורה של פיסקה זו בטעות של התובעת, וייתכן שמדובר בשינוי מכוון שנעשה בידיעת ובהסכמת הנתבעת (כפי שהעידה ע"ת/1 מוניק מתתיהו, מנהלת התובעת: "במשך השנים אנחנו קיצרנו את התהליך הזה ל-60 ימים"- ע' 8 ש' 1-2). כך או כך, באף אחד ממכתביה של הנתבעת לתובעת לאחר הכללתה של פיסקה זו - לא הביעה הנתבעת כל הסתייגות או מחאה על קיצור תקופת ההודעה (שינוי שהוא למעשה לטובתה), ועל כן לכל היותר ניתן לראות בכך משום שינוי נקודתי שחל בהסכם המקורי, אשר אין בו כדי ללמד על פקיעת ההסכם כולו. מן האמור עולה, כי הנתבעת לא הצליחה לקעקע את המסקנה הנ"ל, לפיה ההסכם המקורי המשיך לחול על יחסי השכירות שנוצרו בינה לבין התובעת משנת 1998 ואילך. מעבר לדרוש, ועל מנת להפיס דעתה של הנתבעת, ייאמר כי גם בהנחה שההסכם המקורי לא חל על המערכת החוזית שמשנת 1998 ואילך - גם אז המסקנה היא שהתובעת זכאית לתשלום דמי שכירות עד יום 15/05/06 , שכן עיון בחומר הראיות מלמד, כי הנתבעת לא פינתה את המושכר ביום 12/03/06 (כטענתה), אלא רק במחצית חודש מאי 2006 (כטענת התובעת) , ומשכך זכותה של התובעת לקבלת סכום התביעה נובעת, למעשה, גם מכח החזקה בפועל של הנתבעת במושכר: אין חולק, כי ביום 12/03/06 פינתה הנתבעת את המושכר, למעט מספר משטחים, מדפים, שלט הנושא את שמה, פסולת וכבלי חשמל חשופים, שנותרו במושכר. ואולם, הנתבעת טוענת, כי מדובר בפריטים בודדים, שתפסו "פחות מחצי משטחו של חדר שגודלו 4X4 מטרים , כאשר שטח המושכר כולו הוא 750 מ"ר", ועל כן הטענה כי אין מדובר בפינוי של הנכס היא "קנטרנית ובלתי מכובדת" (ס' 27 לתצהיר הנתבעת). האמנם ? עיון בתמונות שצירפה התובעת לתצהירה - מלמד, כי במושכר נותרה פסולת רבה, מדפי עץ, שתי עגלות סופר ושלט רב ממדים, הנושא את שמה של הנתבעת. השטח שתפסו פריטים אלו מהמושכר כלל אינו רלבנטי, לאור חובתה של הנתבעת להחזיר את המושכר כשהוא פנוי, חובה החלה עליה מכח סעיף 20 (ב) לחוק השכירות, הקובע: "בשכירות של מקרקעין יוחזר המושכר כשהוא פנוי" ( ראו בענין זה ע"א (מחוזי-חיפה) 3791/06 שרה שוורצבורד נ' עיריית קרית אתא, תק-מח 2007(4) 61, שם נקבע כי השארת צמיגים ופסולת במושכר אינה נחשבת להחזרת המושכר "כשהוא פנוי"). מכל מקום, התמונות מעידות כי הנתבעת השאירה במושכר חפצים רבים וכבדים, כפי שהעידה ע"ת/1 מוניק מתתיהו, מנהלת התובעת, בחקירתה הנגדית : "ת: אם היית רואה את השלט ...היית רואה שאי אפשר לשים אותו בגינה, כי הוא שלט שפירקו אותו ל-4 כדי להעלות אותו למשאיות. ... מנהל הסניף שלכם ביקש ממני להשאיר את המדפים כל עוד יהיה דייר שאולי יהיה מעוניין בהם, כי קשה לו מאוד להוריד אותם. אני לא צריכה את המדפים האלה ואין לי ענין בהם.... ת: דבר נוסף... היה חדר שלם של חשמל חשוף , של תצוגה שפירקתם שם..." (ע' 11 ש' 7-18). מקובלת עלי עדותה של ע"ת/1 מנהלת התובעת, לפיה רק לאחר יום 26/04/06 מכרה הנתבעת את המדפים לצד שלישי, ורק במהלך חודש מאי פינתה מהמושכר את יתר החפצים והפסולת (ס' 29 לתצהירה). עדותה, לפיה ביום 26/04/06 עדיין נותרו במושכר חפצים ופסולת עולה ממסמך "סיכום סיור שנערך ביום 26/04/06 " בין התובעת לבין הנתבעת, בו נכתב: "בסיור שנערך למסירת הנכס סוכם, כי: 1. המדפים יישארו עד למציאת שוכר חדש במידה ויהיה מעונין במדפים... 2. חדר התצוגה - חב' לב אופיר תכשיר את החדר למצב סביר וכן יטופלו כבלי החשמל החשופים. 3. מחסן אחורי- נותרו במחסן מספר משטחים וכן מעט לכלוך - הכל יפונה ע"י חב' לב אופיר. 4. שלט הכניסה- השלט יפונה עד יום ד' הקרוב". (נספח כ"ו לתצהירה של מוניק מתתיהו). המסקנה היא, אם כן, כי הנכס פונה ע"י הנתבעת רק ביום 15/05/06, ועל כן התובעת זכאית לתשלום דמי השכירות עד ליום 15/05/06 גם מכח החזקה בפועל של הנתבעת במושכר, ולא רק מכח הוראות ההסכם המקורי. ולבסוף: גם בטענתה של הנתבעת, בדבר אי הקטנת הנזק ע"י התובעת, אשר לדבריה ישבה באפס מעשה ולא טרחה לנסות למצוא למושכר בפני דייר חלופי- לא מצאתי ממש. בחקירתה הנגדית העידה ע"ת/1 מוניק מתתיהו, כי הראתה את הנכס "אולי ל-60-70 עסקים" (ע'11 ש' 10), כבר "במהלך ינואר-פברואר כשהנתבעת עוד היתה בנכס" (ע' 11 ש' 12) - עדות אשר מהימנה ומקובלת עלי. 6. סוף דבר 6.1 התביעה מתקבלת. כפועל יוצא מכך, מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 38,220 ₪. התובעת רשאית להמשיך בהליכי הגבייה בהוצאה לפועל במסגרת הבקשה לביצוע השיקים נשוא התובענה דנן, בהתאם להצמדות ולשעורים הנהוגים בהוצל"פ. 6.2 בשים לב להוראת תקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, בשים לב לסכום התביעה, לתוצאה ולכלל נסיבות הענין, מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת , כדלקמן: 157 ₪ אגרת משפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום (12/09/06) ועד לפרעון. 6,000 ₪ שכ"ט עו"ד, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לפרעון, ובתוספת מע"מ כחוק. 7.שכירותחוזהחוזה שכירות