חוזה דירה בלתי מוגן

תביעה זו היא תביעה שטרית בסך 10,000 ל"י עפ"י שטר שניתן בהתאם לחוזה שכירות החתום ע"י הנתבע הראשון דוד סיבוני. השטר נושא חתימות הנראות להיות של הנתבעים, כלומר הנתבע הנ"ל (השוכר) ועוד שנים כערבים. הנתבעים בחרו להגיש תצהיר אחד בהתנגדותם לביצוע השטר ת/1. באשר לחתימתו של הנתבע דוד נאמר בתצהיר: "הדירה הנ"ל הושכרה (צריך להיות נשכרה) על ידי סיבוני דוד בלבד, ודוד סיבוני אינו חתום על השטר כעושה השטר ולכן החתימות המופיעות על השטר כחתימות ערבים אין להן תוקף והמבקשים אינם זכאים לתבוע אותנו על פי השטר". נוכח הכחשת החתימה של דוד סיבוני, היה חייב התובע להביא את ראיותיו תחילה, אך הנתבעים החלו בהבאת עדיהם ותוך שמיעת עדותו של הנתבע דוד, הודה זה שחתימתו הקיצונית משמאל היא שלו. הוא טען שאשתו לא חתמה בעוד שאשתו לא הכחישה בתצהיר ההגנה את חתימתה. הנתבע הוא איש ערמומי על אף היותו פרימיטיבי ומה שנראה לו ככדאי באותו רגע, הוא מוכן להגיד בלי קשר עם האמת. הטענות האחרות בתצהיר ההגנה ובעדותו מאשרות שהיה רק שטר אחד שנחתם ע"י הערבים ביחד עם הנתבע דוד ומאחר ולא הוכחשה חתימת הערבים, לא נשאר בסיס לטענה בתצהיר כי הוא (הנתבע דוד סיבוני) לא חתם על השטר כמותנה בחוזי השכירות שהוגשו. על כל פנים לאחר הודאתו בחתימה, נפתרה בעייה זו. התביעה היא בין צדדים ישירים ומותר היה לנתבע להביא ראיות על הנסיבות ולטעון שהוא איננו חייב לפי החוק לשלם את סכום השטר וכן היה מות לו לעורר טענות משפטיות לאותה המטרה. העובדות הן: ב-30.3.67 השכירו התובעים דירה לנתבע בדמי שכירות של 120 ל"י לחודש. תקופת השכירות תמה ב-15.3.70. בסעיף 11 לחוזה נ/2 נקבע: "בגמר תקופת השכירות מתחייב השוכר לפנות את הדירה ולמסרה במצב תקין לירי המשכירים, אם השוכר לא יפנה את הדירה בתום תקופת השכירות, עליו לשלם למשכירים ביום 15.3.70 סך 20,000 ל"י בתור דמי מפתח מוסכמים". לבטחון התחייבות זו הפקיד השוכר שטר על סך 10,000 ל"י בידי עו"ד דינשטיין. עם רשות למסרו למשכירים ע"י קבלת הודעה שהשוכר לא פינה את הדירה. השוכר לא פינה את הדירה וגם לא שילם דמי מפתח כמוסכם ועל אף היות השכירות מוגנת הוא היה צפוי לתביעת פינוי בעד אי מילוי התנאי בדבר תשלום דמי מפתח בסך 20,000 ל"י, ראה ס' 11 של נ/2. המשכירים חיכו פרק זמן ולאחר מכן חתמו על חוזה חדש עם הנתבע דוד סיבוני שנושא תאריך 25.5.70. בתאריך זה כבר הוציא החוק מתחולתו שכרויות שנעשו לגבי דירות פנויות. תקופת השכירות נקבעה לשלוש שנים. דמי השכירות נקבעו בסך -.130 ל"י. בחוזה מצהיר השוכר: "והואיל והשוכר החזיק עד היום בדירה בתוקף חוזה שכירות מיום 30.3.67 ובהתאם לתנאי החוזה, השוכר היה חייב לשלם למשכירים דמי מפתח בסך 20,000 ל"י או לפנות את הדירה". "והואיל והשוכר פנה למשכירים בבקשה שיסכימו להשכיר לו כעת את הדירה בשכירות בלתי מוגנת לפי חוקי הגנת הדייר". המשכירים הצהירו שהם מסכימים להשכיר לשוכר את הדירה בשכירות בלתי מוגנת. סעיף 11 הוא חשוב לעניין זה, שם נאמר: "נגמרה תקופת השכירות מתחייב השוכר לפנות את הדירה מכל אדם וחפץ ולמסרה במצב תקין לידי המשכירים, אם השוכר לא יפנה את הדירה בתום תקופת השכירות, עליו לשלם למשכירים סך 25 ל"י בעד כל יום של איחור. בפינוי הדירה בתור דמי שכירות שנקבעו מהיום לעתיד ו/או בתור פינוי קבוע ומוסכם מראש". "לבטחון התחייבות זו מפקיד השוכר בידי עוה"ד ח. דנשטיין שטר על סך 10,000 ל"י בלנקו בחתימת יד השוכר ובערבותה של גב' רבקה סיבוני, וניתנת בזה הוראה מפורשת ובלתי חוזרת לעוה"ד הנ"ל למלא את זמן הפרעון של השטר ולמסור אותו למשכירים במקרה והמשכירים יודיעו לעוה"ד הנ"ל כי השוכר לא פינה את הדירה במועד או כי השוכר לא שילם את דמי המפתח הנקובים לעיל". בסעיף 11 מצהיר השוכר שלא שילם ואף לא התחייב (בחוזה השני) לשלם למשכיר דמי מפתח "וכי ידוע לו והוא מאשר בזאת שבקבלת החזקה הדירה המושכרת היתה פנוייה מכל דייר הזכאי להחזיק בה על פי הדין". על סמך האמור לעיל לא יהיה השוכר דייר מוגן והגנת החוק אינה חלה ולא תחול על השכירות שלפי הסכם זה". ב"כ התובע טען בפני כי השטר בא להבטיח: א) את פינוי הדירה. ב) את תשלום סך 25 ל"י ליום. ג) את תשלום דמי הנזק. ד) את תשלום דמי המפתח. לי ברור כי השטר בא להבטיח את תשלום הסך 25 ל"י לכל יום של פיגור בפינוי הדירה בתום השכירות. הסעיף 10, פיסקה שנייה, מתנה את הפקדת השטר כבטחון להתחייבות אחת. נאמר שם "לבטחון התחייבות זו". בפיסקה הראשונה מדובר על התחייבות אחת והיא לשלם את הסך 75 ל"י במקרה של צי פינוי. דבר זה מתאשר גם ע"י האמור בסעיף 11 שהשוכר לא התחייב לשלם דמי מפתח, ובסעיף 10 שבו קבעו המשכירים את הזכות "לעשות בשטר כראות עיניהם וגבייתו תחשב כמקדמה על חשבון דמי השכירות הנקובים" בחוזה. ועתה טוען ב"כ הנתבעים כי הנתבע (1) היה ונשאר דייר מוגן, ובתורת דייר מוגן אין הוא חייב לפנות או לשלם את הסך 25 ל"י ליום. מאחר והשוכר נשאר מחזיק במושכר הרי המילים בחוזה הקובעות שהדייר קיבל דירה פנוייה מבטאות מצב בלתי אמיתי ואין לייחס להן תוקף משפטי, לפיכך לא היתה חובה על הנתבע לפנות את הדירה ומשום כך לא מגיע תשלום דמי שכירות מוגדלים כדמי נזק. הוא היה סבור כי ע.א. 377/72, פד"י כ"ז (1) ע' 365 תומך בו. בית המשפט העליון פסק שאם לכתחילה (למשל בתקופת השכירות הקודמת) אי אפשר היה להתנות על החוק והשוכר לא יכול היה לוותר על מעמדו כדייר מוגן הרי ויתורו (בחוזה השני) על אותו מעמד איננו תופס לגביו, כל עוד לא חדל להיות דייר הזכאי להחזיק במושכר וזה עקב פסק פינוי או נטישה. בית המשפט שם הוסיף את ההנמקה הבאה: "איש לא טען לפנינו שבחוקקו את החוק מתשכ"ח התכוון המחוקק להפוך, כביכול בכוח למפרע, כל דיירות מוגנת שאין להתנות עליה, לדיירות מוגנת שמותר היה להתנות עליה". ב"כ התובע מצד שני הסתמך על שני פסקי דין של בית המשפט העליון: א) ע.א. 568/67, פד"י כ"ב (1) ע' 449. ב) ע.א. 163/50, פד"י ז' ע' 829. לפי שני פסקי הדין האחרונים, נקבעה הלכה שאם חוק נשתנה וניתנה רשות להיכנס לשכירות בלתי מוגנת, כי אז מותר לדייר, בהסכמתו המלאה, להפוך ולשנות את מעמדו מדייר מוגן לדייר בלתי מוגן, ואין זה חיוני שהוא יצא וינטוש את המושכר ואחר כך ייכנס אליו שנית. פסק הדין האחרון בשאלה זו ניתן בתאריך 26.3.68, לאחר מכן, הווה אומר בתאריך 20.8.68, (ס.ח. 539) הוספו הסעיפים 8-א עד 8-ד לחוק הגנת הדייר, שראו אור ב-1968. וזכו לפירוש בבית המשפט העליון, (ראה ע.א. 251/73, פד"י כרך כ"ח (1) ע' 572). לפי סעיף 8-ב נכס אשר אחרי תחילתו של חוק תשכ"ח נתפנה מכל דייר הזכאי להחזיק בו, בין שנתפנה מכוח פסק-דין של בית משפט ובין שנתפנה כדין מחמת סיבה אחרת, לא יחולו עוד על שכירותו הוראות חוק זה כל עוד לא יושכר בדמי מפתח. האמור בסעיף זה יחול גם אם בעל הבית עצמו היה מי שהחזיק בנכס בתכוף לפני שנתפנה. בתאריך עשיית החוזה השני נ/3 מותר היה להשכיר דירה שלא תהיה מוגנת מבחינת חוק הגנת הדייר אולם זה בתנאי שהדירה היתה פנוייה. אילו יצא הנתבע מן הדירה ומסר את המפתח למשכירים, לא היתה מתעוררת שאלה שהשכרתה מחדש לנתבע, לא היתה יוצרת שכירות מוגנת. אמנם לפי ההלכות אין שוכר ומשכיר רשאים להפוך, אפילו נגד תמורה, שכירות מוגנת לבלתי מוגנת אולם נראה שישנם מקרים בהם הדייר יהיה מנוע מלטעון שהוא דייר מוגן וזה הוא אחד המקרים. המשכירים וויתרו על תביעותיהם כלפי הדייר בין תביעות לפינוי ובין תביעה לסך 2,000 ל"י כדמי מפתח לפי הסעיף 11 (פיסקה אחרונה של החוזה נ/2). הם עשו זאת בהתחשב על הסכמתו של הדייר לההפך לדייר בלתי מוגן לאחר תיקון החוק כאמור לעיל המאפשר יצירת שכירות בלתי מוגנת. הדייר הצהיר שהוא שכר דירה פנוייה ושהוא לא יהיה מוגן לפי חוק הגנת הדייר. אם הדייר שהצהיר כפי שהצהיר יורשה לחזור בו, יצא שהמשכירים שינו את מצבם לרעה ע"י הסתמכות על דברי (הנתבע) הדייר. אני סבור שלאחר עבור תקופה כה ארוכה דהיינו ממאי 1970 ועד היום, יש להחליט שהנתבע מושתק מלעורר טענת הגנה שכירות מוגנת כשהוא והמשכירים התכוונו שהגנה כזו תוסר, כאילו שהושכרה דירה פנוייה, והדבר היה מותר לפי החוק. לא יהיה מיותר לצטט מדברי הנשיא אולשן בע.א. 163/50, פד"י ז' בע' 835: "נניח שבישרה בהיותו בשנת 1945, דייר מטעם החוק, בלי לנטוש את המושכר אף לרגע קט, עשה לו מנסור (בעל הבית) חוזה חדש, ובו נטל על עצמו התחייבויות נוספות, ללא הגדלת דמי השכירות היציבים, אין ספק בדבר, שהיחסים בין בישרה ומנסור היו אז נחתכים לפי החוזה החדש, ובישרה לא היה יכול להסתמך על הדיירות שלו מטעם החוק שהיתה קיימת לפני החוזה החדש, על אף העובדה שהדיירות הזאת אף פעם לא נסתיימה ע"י נטישת המושכר. הטעם לכך הוא, שמבחינה משפטית, לשם קביעת ויתור על שכירות קודמת, ישנם מקרים בהם שינוי טיב החזקה כמוהו כנטישת החזקה הקודמת". (עד כאן מדברי הנשיא אולשן). במקרה זה הדיירות היתה דיירות חוזית ולאחר מכן נעשתה דיירות חוזית חדשה לפיה שונה טיב החזקה וטיב הדין המשפטי שחל לגביה וכל זה מבלי לפגוע בהוראת חוק כל שהיא. אמנם בע.א. 568/67 אפשר היה עוד מלכתחילה לעשות מעין אותו חוזה כמו החוזה בדיון המשפטי אך הדבר לא נקבע כתנאי הכרחי. במקרה שלפנינו הדייר ידע את אשר הוא עושה, הוא ידע שמוותרים על תביעה לסך 20,000 ל"י כדמי מפתח (אם לא נדבר על תביעת הפינוי). הוא ידע שהשטר אשר הופקד כדי להבטיח את תשלום דמי המפתח ישמש מעתה ואילך כשטר בטחון עבור דמי השכירות באם הוא לא יפנה במועד. הוא מנה עתה להתחמק מתשלום סכום השטר שניתן כבטחון לאחר שהתחמק מהתחייבותו לשלם דמי מפתח בסכום גדול יותר. משום כך שונה טיב החזקה וכן גם אופי השכירות על ידי התנהגות והצהרות מפורשות. הנתבע מנוע מלהסתמך על אי נטישת המושכר עובר לחתימת החוזה נ/3, הוא נתן למשכירים להאמין שוויתורם על דמי המפתח שהגיעו לפי השטר והחוזה יפוצה בהסכמה לוותר על הגנת החוק כשהדבר היה מותר מבחינה חוקית לגבי הדירה אילו נטש אותה קודם לכן. ברוב דעות החליט בית המשפט העליון בע.א. 251/73 המצוטט לעיל להכיר במקרים אלה בתורת המניעות והשופט ברנזון בעמ' 581 (פד"י כ"ח כרך ראשון) נזקק לעקרון של מניעות גם כאשר המצג על פיו פעלו הצדדים מתיחס לתוצאה משפטית. השופט עציוני השאיר את השאלה בצריך עיון. אני בא למסקנה כי הנתבע מנוע מלטעון את ההיפך מסדרת המצגים שהכליל בחוזה נ/3 והוא יושב במושכר כדייר בלתי מוגן, וזה בהתחשב עם הנסיבות הנ"ל. התוצאה היא שהסעיף הקובע תשלום פיצוי בעד אי פינוי במועד, הוא תקף ומאחר ודעי היא שהסכום מגיע בין אם הסך 25 ל"י ליום הוא דמי שכירות או נזק מוערך מראש וזו הערכה סבירה של הנזקים, על התובעים לזכות בסכום התביעה. החלט לחייב את הנתבעים יחד וכל אחד בנפרד לשלם לתובעים סך 10,000 ל"י בצרוף ריבית בשיעור של 15% החל מיום 20.5.73, הוצאות ושכר עו"ד 100 ל"י. חוזהמקרקעיןחוזה דירה