השופט א' גולדברג: 1. המנוח (להלן - המנוח) היה בעליו של משק חקלאי במושב "מגדל" וחבר באגודה השיתופית החקלאית של המושב (להלן - האגודה). חלק מן הקרקעות שבמשקו היו בבעלותו הרשומה של המנוח, וחלקן הוחכר לו בחכירה הרשומה באגודה על שמו (להלן - הקרקע המוחכרת). ביום 6.4.81 נערך חוזה מכר בין עיזבון המנוח ואלמנת המנוח - יורשתו היחידה (להלן - המוכרים) לבין המשיבים, לפיו העבירו המוכרים למשיבים את זכויותיהם בקרקעות שבבעלותם ובקרקע המוחכרת. המערער, מנהל מס שבח מקרקעין, ראה בכל הנכסים שהועברו על-פי החוזה "זכויות במקרקעין", שעליהן חל חוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג-1963 (להלן - החוק), וקבע את השומה בהתאם לכך. מאחר שלטענת המשיבים לא הועברו להם "זכויות במקרקעין" אלא באותם נכסים שהיו בבעלות המוכרים ולא בקרקע המוחכרת, עררו המשיבים על שומת המערער לפני ועדת הערר שלפי החוק. ועדת הערר קיבלה את עררם של המשיבים, ומכאן ערעורו של המערער לפנינו. 2. על-פי קביעתה של ועדת הערר, מחזיקה האגודה במקרקעין, שהקרקע המוחכרת נמצאת בתוך גבולותיו, עוד מלפני קום המדינה, וזאת בתוקף חוזי חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל, המתחדשים מדי פעם. לכל חוזה, כחלק בלתי נפרד ממנו, צורפה רשימה של חברי האגודה, שלהם זכויות במקרקעין אלה, ואין ספק שהמנוח החזיק בקרקע המוחכרת כבר תקופה ממושכת על-פי חוזי החכירה המתחדשים. מאחר שבחוזה החכירה מיום 4.12.80 נקבעה תקופת חכירה של שלוש שנים (מיום 1.10.80 ועד 30.9.83), הגיעה ועדת הערר לכלל דעה, כי אין חכירה זו "זכות במקרקעין" המוגדרת בסעיף 1 לחוק: "בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשר שנים, בין שבדין ובין שביושר.." 3. טענת עורך הדין חסון, בא-כוח המערער בערעור זה, היא, כי אכן - כפשוטה של הגדרה - הרי כאשר בחכירה עסקינן, רק חכירה לתקופה העולה על עשר שנים היא בגדר "זכות במקרקעין", אך אין לקרוא הגדרה זו כפשוטה, אלא יש ליצוק לתוכה תוכן כזה, שיעלה בקנה אחד עם מטרת המחוקק, שהיא "גביית מס עקב עליות ערך הקרקע - כאשר החוק מביא בחשבון לאור מטרה זו גם את התוצאה המעשית של העיסקה" ו"כדי להגדיר תוצאתה של עסקה מן הבחינה המעשית יש לבחון את זכויותיו למעשה של המוכר". ואכן ממשיך עורך-דין חסון וטוען, הייתה, למעשה, בידי המוכרים "זכות במקרקעין" במובן החוק, וזאת כעולה מדבריו של העד שריד, מנהל מחלקת חוזים חקלאיים במינהל מקרקעי ישראל, בחקירתו הראשית בוועדת הערר, דברים שעליהם כלל לא נחקר בחקירה שכנגד. שהרי העיד עד זה כדלקמן: "התקופה בחוזים היא מתקופות משתנות משנה עד שלוש שנים. אך אנו לא רואים זאת כחוזה זמני אלא כחוזה קבע, וכך אנו קוראים לזה, זה במשבצת הקבע אצלנו. הכוונה בפירוש לחתום לתקופות ארוכות אך מבחינה טכנית זה לא מתאפשר כרגע... עד כמה שזכור לי אינני זוכר מקרה שהמינהל הפסיק חוזים כאלה". 4. בפסק-דינה סמכה ועדת הערר על דברים, שנאמרו בפסק הדין בע"א 340/76 [1], בעמ' 787 (להלן - עניין גרד), כי "כשהגדיר המחוקק ,זכות במקרקעין' הוא בחר כמבחן לא את אורך התקופה שבה מחזיק האדם במקרקעין בפועל ולא את ציפיותיו של הקונה לגבי העתיד, אלא את זכותו המשפטית של בעל הזכות, בין אם זו זכות בדין או זכות ביושר". והוסיפה ועדת הערר: "התוצאה היא כי אין כל משמעות לעובדה שמינהל מקרקעי ישראל רואה בהסכם האגודה עם המינהל כחוזה קבע ולא חוזה זמני... או כי קיימת כוונה במינהל לחתום עם האגודה הסכם לתקופה ארוכה, אך הסכם כזה טרם נחתם רק עקב סיבות טכניות... והקובע הוא נוסח ההסכם שנערך בין המינהל והאגודה שממנו עולה בברור שהמקרקעין הוחכרו לתקופה של שלש שנים בלבד... לכן את מכירת המקרקעין שהיו בחזקת המנוח בחכירה לתקופה של שלש שנים בהתאם להסכם עם המינהל, אין לראות כמכירת ,זכות במקרקעין' בהתאם לחוק". 5. לטענת בא-כוח המערער, אין באמור בעניין גרד, ע"א 340/76 [1], כפי שצוטט לעיל, כדי להביא למסקנה, כי אורך התקופה, בה מחזיק אדם במקרקעין, אינו יכול להיות בכל מקרה המבחן. אלא שכוונת הדברים היא, "כי מבחן אורך התקופה אינו יכול להיות המבחן הבלעדי, או המבחן היחיד. ברור הוא שבית המשפט הנכבד לא שלל מבחן זה כאחד המבחנים ולא שלל מבחנים אחרים היפים לעניננו כגון אופיה המעשי של העיסקה אותה ניתן ללמוד הן מגובה התמורה.... והן מן העובדה שהמציאות הישראלית מלמדת כי כל הצדדים יודעים כי הוא יוארך מעבר לתקופה הנקובה בו והוא מהווה למעשה חוזה לחכירה ארוכת טווח". מה עוד שבענייננו אין המדובר בציפיותיהם של המשיבים אלא בוודאות, כי חוזה החכירה יוארך. יתרה מזה, עובדות המקרה שלפנינו דומות לעובדות שבעניין גרד, ע"א 340/76 [1], ולפיכך צריכה התוצאה להיות שווה. שם אמר בית המשפט, בעמ' 788. "לפי... החוזה עם רסקו היו המתיישבים זכאים שתירשם זכות חכירה לטובתם. זכות זו לא נתגבשה כדי ,זכות במקרקעין'... כל עוד לא קבעו בעלי הקרקע שתקופת החכירה תעלה על עשר שנים. אולם משהחליט מינהל מקרקעי ישראל שהחכירה תהיה ל-49 שנה נקבעה זכות המתיישבים... כתוצאה מכך נכנסת זכות המתיישבים לתחומי ,זכות במקרקעין' לפי סעיף 1 של החוק". ודברים אלה יפים גם בענייננו, שהרי מדברי העד שריד למדים אנו, כי חוזה החכירה יוארך לתקופה ארוכה, ולמעשה הוא "חוזה קבע". 6. סבורני כי דין ערעור זה להידחות. לדעתי, לא יכול להיות ספק, כי ה"זכות במקרקעין" שבסעיף 1 לחוק חייבת שתהיה זכות בעלת תוקף משפטי. מכאן שכל עוד לא נוצרה זכות בת-תוקף אשר כזאת, ממילא אין בידי החוכר למכור את "זכות" החכירה. שהרי החיוב במס שבח על-פי סעיף 6(א) לחוק מוטל "על השבח במכירת זכות במקרקעין", ואין הוא חל על מכירת "זכות" שטרם באה לעולם. 7. על יסוד זה יש להבין את פסק הדין בעניין גרד, ע"א 340/76 [1]. באותו עניין נעשה הסכם בין חברת "רסקו" לבין המתיישבים, לפיו התחייבה החברה להעמיד לרשות המתיישבים יחידת משק, וסעיף 15 של ההסכם קבע, כדלקמן: "זכותם של המתישבים ליחידת המשק תובטח על ידי רישום, חכירה או חכירת משנה על שמם מטעם בעלי הקרקע במשרד ספרי האחוזה. תקופת החכירה, גבה דמי החכירה ותנאי החכירה בכלל יקבעו על-ידי בעלי הקרקע, והמתישבים מסכימים מראש לקבל עליהם תנאים אלה, כפי שיקבעו." ואמנם קבע מינהל מקרקעי ישראל, שבבעלותו הייתה הקרקע, כי החכירה תהיה לתקופה של 48 שנה. על כך אמר בית המשפט בדחותו את ערעור המערערים על חיובם בתוספת מס את שצוטט לעיל, בהוסיפו, בעמ' 788: "הוועדה היתה על-כן רשאית לקבל כעובדה, שהמינהל החליט שתקופת החכירה תהיה 49 שנה. כתוצאה מהחלטה זו זכאים היו המתיישבים לרישום חכירה או חכירת-משנה ל-49 שנה לפי סעיף 15 של ההסכם שבינם ובין ,רסקו', ועל-כן זכותם לפי ההסכם היתה בתחומי הגדרת, זכות במקרקעין שבחוק הנ"ל." 8. בענייננו, לא זו בלבד שאין בחוזה החכירה הוראה, לפיה זכאים החוכרים שתירשם זכות חכירה נוספת, ולא זו בלבד שאין החלטה בדבר הארכת המועד, אלא שבסעיף 13 של חוזה החכירה ת/1 נאמר מפורשות: "בתום תקופת החכירה, או עם סיומה מכל סיבה אחרת, יפנה החוכר את המשבצת (הוא השטח המוחכר בחוזה - א' ג') ויחזירה למחכיר, אלא אם יוסכם בכתב אחרת..." (ההדגשה שלי - א' ג'). וסעיף 14 לחוזה אף קובע: "במסיבות הנראות לו כמסיבות מיוחדות, המחייבות את הצורך לעשות זאת, רשאי המחכיר לפי שיקול דעתו בלבד להקדים את תאריך תום תקופת חוזה זה..." מכאן שכוונת מינהל מקרקעי ישראל להאריך את תקופת החכירה ויתר דבריו של העד שריד אינם אלא בגדר תחזית שלעתיד לבוא, שאין בה כדי ליצור כבר עתה זכות חכירה לתקופה שמעבר לחוזה, ואין בהם כדי לשנות את האמור בחוזה. ואף אם יש יסוד לסברה, כי תחזיתו של שריד אכן תתגשם לאור ניסיון העבר ו"המציאות הישראלי", כלשונו של בא-כוח המערער, אין בכך כדי ליצור זכות משפטית בידי המשיבים. 9. כפי שנאמר בע"א 55/79 [2]. בעמ' 203, "יש להקפיד על פירוש הדברים שנאמרו בחיקוק מבלי להוסיף עליהם או לגרוע מהם, ומבלי לקרוא לתוכם דבר שלא נאמר על-ידי המחוקק", אלא אם כן יביא הפירוש המילולי לידי תוצאה אבסורדית, כי אז "יש להעדיף, אם הדבר אפשרי, פירוש המקיים את החיקוק אף שאינו פירוש מילולי" (שם). איני מוצא בענייננו, כי יש מקום להרחיב את הגדרת "זכות במקרקעין" מעבר למה שנאמר בה, כשלשונה של הגדרה זו ברורה ואינה משתמעת לשתי פנים. ואפילו הייתה פרשנותה של ההגדרה מוטלת בספק, הרי שמן הדין היה לפרשה לטובת המשיבים, שכן אין לחייבם במס מספק (ראה: ע"א 364/80 (בר"ע 41/80) [3], בעמ' 581-582). 10. אוסיף עוד, כי אפילו צדק בא-כוח המערער בדבר יישום "המבחן המעשי" של העיסקה, לא ניתן במקרה דנן לראות אבן בוחן בגובה התמורה, ששילמו המשיבים למוכרים על-פי החוזה שביניהם, בהעדר כל ראיה, איזה חלק מן התמורה הכוללת ששולמה נזקף עבור הקרקע המוחכרת. 11. הייתי מציע על-כן לדחות את הערעור ולחייב את המערער בהוצאות המשיבים בסך 15,000 שקלים. השופט מ' בייסקי: אני מסכים. השופט ג' בך: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט גולדברג. זכויות במקרקעיןעיזבוןהעברת זכויותמקרקעיןאלמנות / אלמניםחוזה