המבקשת הגישה המרצת פתיחה, שבגדרה התבקש בית המשפט להורות על אכיפת הסכמים למכירת קרקע חקלאית, הנמצאת בתחום המוניציפאלי של המועצה האזורית יואב, וידועה כחלקות 9, 17, 19 ו-27 בגוש 34005 וכחלקות 1, 4, 5 ו-12 בגוש 34072 (להלן - המקרקעין). בין המבקשת לבין משיבה נחתמו ביום 19.6.08 שני הסכמים, אשר במסגרתם מכרה המשיבה למבקשת את זכויותיה במקרקעין בשטח כולל של 262,610 מ"ר, בתמורה לסך של 2,527,621 ₪, שאמור היה להיות משולם בשישה תשלומים (להלן - התמורה ההסכמית). אין מחלוקת כי המבקשת לא שילמה את מלוא התמורה ההסכמית. לגישת המבקשת, במעמד חתימת ההסכמים היא שילמה את התשלום הראשון בסך של 100,000$ במזומן, ובשל כך זכאית היא כי ירשמו לזכותה 37 דונם מתוך המקרקעין. המשיבה הכחישה כי המבקשת שילמה את התשלום הראשון, וטענה כי בעקבות ההפרה הנטענת היא הודיעה למבקשת על ביטול ההסכמים. המשיבה אף הגישה לבית משפט השלום תביעה נגד המבקשת לתשלום פיצוי כספי בגין ההפרה הנטענת (ת"א 4428/09), שהדיון בה טרם הסתיים. אין מחלוקת כי המקרקעין אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין וכי זכויותיה של המשיבה במקרקעין אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, אלא בספרי מינהל מקרקעי ישראל. בנוסף, הסכום השנוי במחלוקת בין הצדדים נופל, לכאורה, מתקרת סמכותו של בית משפט השלום. על כן התבקשה עמדת הצדדים בשאלת סמכותו העניינית של בית משפט זה לדון בתובענה. המבקשת הודיעה בתגובה מטעמה, כי לבית משפט זה הסמכות העניינית לדון בתובענה שעניינה אכיפת הסכם מכר מקרקעין, אף כאשר מדובר במקרקעין שאינם רשומים. המבקשת מבססת את טיעונה זה על פסק דינו של כב' השופט י' עמית בשבתו בבית המשפט המחוזי בחיפה בה"פ (מחוזי חיפה) 119/08 שוויצר נ' רפאל (פורסם במאגרים, 6.7.08), שקבע כי הסמכות העניינית לדון בתוקפו של משכון רשום על זכויות חוזיות לגבי מקרקעין לא רשומים נתונה לבית המשפט המחוזי. המשיבה טענה מנגד, כי בשים לב למהות הזכויות שנמכרו במסגרת ההסכם ובשים לב לשווי התמורה שנטען כי שולמה, הסמכות העניינית לדון בתובענה מסורה לבית משפט השלום. המשיבה מבססת את עמדתה על פסק דינה של כב' השופטת נ' בן-אור בת"א (מחוזי ירושלים) 7441/05 הפטריארך היווני האורתודוקסי של ירושלים נ' מדרשת קדמת ירושלים (פורסם במאגרים, 28.10.10), שבו נקבע כי הדעה הרווחת כיום בפסיקה היא, כי הסמכות לדון במחלוקת באשר לזכויות במקרקעין בלתי רשומים, שהן בבחינת זכויות אובליגטוריות, נגזרת משוויין הכספי של הזכויות. הוראת סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן - חוק בתי המשפט) קובעת, כי בית משפט השלום מוסמך לדון בתביעות בדבר חזקה, שימוש וחלוקה במקרקעין, למעט תביעות בדבר חכירה לדורות "ותביעות אחרות הנוגעות למקרקעין". בהתאם להוראת סעיף 40(1) לחוק בתי המשפט, לבית המשפט המחוזי סמכות שיורית לדון בתביעות אלה. השאלה הטעונה הכרעה כעת היא, האם התובענה שבפניי, שהסעד העיקרי המבוקש בגדרה הוא צו לאכיפת הסכם למכירת זכויות המשיבה בקשר למקרקעין, היא בבחינת תובענה הנוגעת למקרקעין, במובן סעיף 51 לחוק בתי המשפט, אם לאו. הלכה שנקבעה בבית המשפט העליון היא, כי עסקה במקרקעין שאינה מסתיימת ברישום במרשם המקרקעין היא בבחינת התחייבות לעשות עסקה, ועל כן אין היא מקנה זכות קניינית במקרקעין, אלא אך זכות חוזית אובליגטורית לקבל את הזכות הקניינית בעתיד. זאת, אף כאשר רישום הזכויות נעשה במרשם אחר כלשהו, לרבות המרשם המתנהל בספרי מינהל מקרקעי ישראל, שאמינותו רבה (ראו: ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך, פ"ד נג(2) 218, 230 (1999)). בהתאם להלכה זו, אין בכוחם של ההסכמים שנכרתו בין הצדדים ביחס למקרקעין בעניינינו כדי להקנות זכות קניינית במקרקעין, אלא אך זכות אובליגטורית כלפי מינהל מקרקעי ישראל לקבל את זכות החכירה במקרקעין בעתיד, כאשר הם ירשמו במרשם המקרקעין וניתן יהיה לרשום את הזכויות בהם. בתי המשפט עסקו לא פעם בשאלה האם במצב כזה נגזרת הסמכות לדון בתובענה משווי נושאה, שמא עסקינן בתובענה הנוגעת למקרקעין, במובן סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, המצוייה בתחום סמכותו של בית המשפט המחוזי. ברע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוח קובלר (פורסם במאגרים, 11.3.97), התבקש בית המשפט להצהיר כי התובעים הם בעלי זכויות במגרשים המצויים בתחומי יהודה ושומרון, בשטח הרשום כולו על שם תושב מקומי. התושב המקומי העביר את הזכויות בו לחברה הנתבעת, בעסקה שלא הסתיימה ברישום, וזו מכרה את הזכויות לתובעים. כב' השופט אור קבע, כי כאשר הסעד המבוקש בתביעה שייך כל כולו למישור הזכויות החוזיות, ולא לזכויות במקרקעין כמובנן בדין הישראלי, אין התביעה נכנסת בגדרן של "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" שבסעיף 51 (א)(3) לחוק בתי המשפט, ואין מניעה עקרונית כי בית משפט שלום ידון בה. לתוצאה דומה הגיעו בתי המשפט המחוזיים השונים: כך קבע כב' הנשיא א' גרוניס בשבתו בבית המשפט המחוזי בבאר שבע בת"א (באר-שבע) 74/88 דמרי נ' דניאלוביץ (פורסם במאגרים, 2.11.88), כי תביעה שעניינה אכיפה של התחייבות חוזית להעביר זכויות אובליגטוריות שהמוכרים קיבלו על-פי הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל אינה "תביעה הנוגעת למקרקעין" במובן סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט ועל כן שאלת הסמכות העניינית צריכה להיות מוכרעת על-פי שווי הנושא; כך קבע גם כב' השופט צ' זילברטל בשבתו בבית המשפט המחוזי בירושלים בה"פ 5399/06 אלמז נ' דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ (פורסם במאגרים, 26.6.07), בקשר לתובענה להצהיר על זכויות בדירה שאינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, כי "תביעות שעניינן זכויות הנוגעות למקרקעין, אך אינן רשומות בספרי המקרקעין, אינן בבחינת "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" לצורך סעיף 51 לחוק, אלא "תביעות אזרחיות" שהסמכות לדון בהן נקבעת על-פי שווי הנושא"; באופן דומה קבעה כב' השופטת נ' בן-אור בת"א 7441/05 הפטריארך היווני האורתודוקסי של ירושלים נ' מדרשת קדמת ירושלים (פורסם במאגרים 28.10.10), כי תביעה שעניינה הצהרה על זכויות במקרקעין שאינם רשומים היא תובענה שעניינה זכויות אובליגטוריות בלבד, שהסמכות לבררן נגזרת משוויין הכספי. כן קבעה כב' השופטת בן-אור, כי לתפישה זו ניתן ביטוי בפסקי דין רבים של הערכאות הנמוכות, "ודומה כי זו הדעה הרווחת היום בפסיקה". על פסק דינה של כב' השופטת בן-אור הוגש ערעור לבית המשפט העליון, שנדחה בפסק דין קצר מיום 5.3.12 על-ידי הרכב השופטים א' גרוניס, א' חיות ונ' הנדל, תוך שהרכב השופטים מציין, כי הניתוח של בית המשפט המחוזי היה נכון ומדוייק ו"אנו סומכים ידינו על פסק הדין" (ע"א 9492/10). וראו גם: ת"א (מחוזי ב"ש) 3026/04 גספן נ' מ.ש. זגורי חברה לבניין ופיתוח בע"מ (פורסם במאגרים, 8.9.04); ת"א (מחוזי חיפה) 276/05 עיריית טמרה נ' מוחמד זידאן אבו רומי (פורסם במאגרים, 4.5.06); ה"פ (מחוזי ירושלים) 14924-04-10 שטיסל נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ (פורסם במאגרים, 3.3.11). אך ראו מנגד את פסק דינו של כב' השופט עמית ביושבו בבית המשפט המחוזי בחיפה בה"פ 119/08 שוייצר נ' רפאל (פורסם במאגרים, 6.7.08), שמצא כי הסמכות העניינית לדון בתוקפו של משכון על דירת מגורים לא רשומה מסורה לבית המשפט המחוזי. 9. מן המקובץ עולה, כי הסמכות העניינית בתובענה שבפניי תיקבע על-פי שוויו של הנושא, כאמור בכתב התביעה, ועל פי תקרת הסמכות, כקבוע בסעיף 51(א)(2) לחוק בתי המשפט. הנושא, לעניינינו, הינו הזכות החוזית כלפי מינהל מקרקעי ישראל לקבל את זכות החכירה במקרקעין בעתיד, כאשר הם ירשמו במרשם המקרקעין וניתן יהיה לרשום את הזכויות בהם. שווייה של זכות זו הוא סכום התשלום הראשון על-פי ההסכמים - סכום בשקלים השווה ל- 100,000$ כפי ערכם ביום 19.6.08. 10. נוכח האמור לעיל, ובהתאם להוראת סעיף 79(א) לחוק בתי המשפט, מאחר שהמבקשת לא חלקה על כך ששווי הזכויות במקרקעין הינו בסמכותו של בית משפט השלום, אני מורה על העברת הדיון בתובענה לבית משפט השלום בירושלים. כפועל יוצא, תידון בקשת המשיבות לסילוק התובענה על הסף בשל קיומו של הליך תלוי ועומד בפני בית משפט השלום. בנסיבות העניין, מאחר ששאלת הסמכות הועלתה ביוזמת בית המשפט, אין צו להוצאות.חוזהאכיפת חוזהקניית קרקעות / מגרשיםחקלאותקרקע חקלאית