1. בפני תביעה כספית בה מתבקש בית המשפט להורות על תשלום הפרש התמורה בגין ביצוע עבודת בנייה, בעקבות תשלום חלקי עבורה וכן להורות על תשלום הוצאות אחזקה ומלוא הפרשי ההתייקרויות, כהפסדים שנגרמו לתובעת בשל אי השלמת ביצוע פרויקט הבנייה ומסירת יחידות הדיור לנתבע, עקב מעשיו ומחדליו שלו. 2. פסק הדין בתיק זה התעכב יתר על המידה, ואני מצר על כך, משתי סיבות: העומס הרב המוטל על בית משפט זה מצד אחד והצורך לבחון חומר ראיות רב שהוגש על ידי הצדדים, כפי שניתן להיווכח מתוך פסק הדין, מצד שני. 3. התובעת היא חברה קבלנית, להלן: "החברה", אשר זכתה ביום 25.2.91, במכרז שערך הנתבע, משרד הבינוי והשיכון, להלן: "המשרד", ועניינו היה, בין השאר ובעיקר, בניית 98 יחידות דיור, להלן: "דירות", בגבעת המורה בעפולה עילית, להלן: "המכרז". בעקבות הזכייה במכרז ובהתאם לתנאיו, נקשרה החברה במערכת חוזים עם המשרד לביצוע פרוייקט הבניה ומכירת הדירות שתיבנה במסגרתו, למשרד. לאחר הגדלת היקף התחייבות הבניה ל 102 דירות ולאחר מכן, הקפאת בנייתן של 42 דירות על פי צו שלטוני, בנתה החברה במסגרת הפרוייקט 60 דירות, מהן נרכשו 56 דירות על ידי המשרד ו - 4 הדירות הנותרות, נמכרו על ידי החברה לאנשים פרטיים. 4. ארבעה עדים העידו מטעם החברה במשפט, לאחר שכל אחד מהם הגיש תצהיר עדות ראשית: מר אברהם ירום, בעלים במשותף בחברה ואחד ממנהליה, להלן: "ירום", אשר תצהירו הוצג וסומן ת/14; מר אברהם סמו, בעלים במשותף בחברה, מהנדס בה ומנהל הפרוייקט, להלן: "סמו", אשר תצהירו הוצג וסומן ת/5; מר מוטי אריאל, אשר ייצג את החברה במגעיה עם המשרד ושימש "[כ]איש המסחרי של החברה מול המשרד", להלן: "אריאל", אשר תצהירו הוצג וסומן ת/1 ומר קרול בלאו, טכנאי בניין שהיה במועדים הרלוונטיים לתובענה חשב כמויות מחוזי במשרד, להלן: "בלאו", אשר תצהירו הוצג וסומן ת/4. מטעם המשרד העידו שתי עדות, גב' רחל אברמוביץ', מהנדסת בניה ומנהלת המחלקה הטכנית במשרד, להלן: "רחל", אשר תצהירה סומן נ/1 וגב' פאולה זילברשטיין, חשבת כמויות במשרד, להלן: "פאולה". ההידרשות לחלק מטענות הצדדים ולחלק מהפלוגתאות שגובשו בכתבי טענותיהם, אינה נחוצה ליישוב הסכסוך שהתגלע ביניהם. זאת ועוד, חלק מהמוצגים שצורפו לתצהירי עדותם הראשית של עדי החברה צורפו ליותר מתצהיר אחד וחלקם, כמו גם חלק מהראיות שהוגשו במהלך שמיעת הראיות, אינם רלוונטיים לתביעה. מטבע הדברים, מתייחס פסק הדין אך לאותן טענות, פלוגתאות וראיות, הנחוצות להכרעה בתובענה. טענות הצדדים בקליפת אגוז 5. העבודה באתר החלה באוגוסט 1991. בשלביו המתקדמים של הפרוייקט עלו היחסים בין הצדדים על שרטון. המשרד החליט כי עבור מבנה גולמי, להלן: "מעטפת", שבנתה החברה ב 19 דירות מבין הדירות שבנתה במסגרת הפרוייקט, תשולם לחברה, לפנים משורת הדין, תמורה המבוססת על עלות מעטפת בודדת בסך 11,348 ₪. לטענת החברה עלותה הריאלית של כל מעטפת שנבנתה עולה על 62,000 ₪ ועל אף שנכונה הייתה לקבל לידיה את הסכום שהוצע, היא כופרת עתה בכך שאותו סכום היווה תמורה סופית עבור בניית המעטפות ובתביעתה היא עותרת לתשלום הפרש התמורה, בסכום הקרוב ל 2 מליון ₪, בערכים הנכונים למועד הגשת התביעה. מחלוקת אחרת עניינה בעיכוב מסירת הדירות לידי המשרד. במחצית מאי 1992, ביקשה החברה למסור את החזקה בדירות שבנתה לידי החברה הממשלתית לשיכון ופיתוח, להלן: "שו"פ", אך המשרד, באמצעות שו"פ, נכון היה לקבל את החזקה בדירות רק בחודש אוגוסט לשנת 1993, עם סיום ביצוע עבודות הפיתוח של הפרוייקט ובדיקתן ע"י שו"פ. לבסוף, נמסרו הדירות לחזקת המשרד וזה הסכים, עובר לתביעה המשפטית ובכדי להימנע ממנה, לשלם סך של 330 ש"ח לכיסוי הוצאות אחזקתה של כל דירה שמסירתה עוכבה. החברה סירבה לקבל לידה את הסכום האמור, מהנימוק שאינו מגיע אלא כדי חמישית מהוצאות האחזקה הריאליות של הדירות בתקופת העיכוב. בתביעה שבפני טוענת החברה כי אי מסירת הדירות כבר במחצית חודש מאיר לשנת 1992 מקורו במעשי או מחדלי המשרד. העיכוב בקבלת הדירות, כך נטען על ידי החברה, הסב לה נזק המגיע לסכום של 1,183,599 ₪, נכון למועד הגשת התביעה. 6. לטענת המשרד, החברה "אינה זכאית לסכומים הנתבעים כולם או מקצתם". לעניין התשלום עבור המעטפות, טען המשרד כי החברה הסכימה לקבל את התשלום עבורן ולא הוכח "כל נוהג לפיו ניתן לקבל סכומים ולהתדיין עליהם", ולחילופין, "לא הוכח" כי החברה "התדיינה ביחס לסכומים אלה". לעניין העיכוב במסירת הדירות נטען כי אלה לא נמסרו במועד "בשל מחדלי החברה ו/או אחרים" ומשכך, ממילא כפר המשרד באחריותו לנזקים הנטענים בכתב התביעה בשל העיכוב במסירתן. לחילופין, טען המשרד כי הסכומים הנתבעים בגין נזקי העיכוב הם מופרזים וממילא שולמו לחברה הפרשי הצמדה בגין התשלום המאוחר עבור מסירת הדירות. המערכת החוזית בין הצדדים בקליפת אגוז 7. בין הצדדים לסכסוך מערכת חוזית מסועפת שעניינה בביצוע הבניה על ידי החברה מחד גיסא ורכישת הדירות שתיבננה, על ידי המשרד, מקום שאלה לא תימכרנה בשוק החופשי, מאידך גיסא. על פי תנאי המכרז, הוזמנו קבלנים להציע הצעות מחיר לרכישת דירה על ידי המשרד, במקרה של מימוש התחייבות הרכישה. סעיף 2.1 לדף ההסבר למשתתפים במכרז, להלן: "דף ההסבר", הורה למציעים לקבוע את מחיר הבניה לדירה אשר ירכוש המשרד במקרה של מימוש הרכישה, על יסוד "מחירון לעבודות בנייה ופיתוח חצר בבנית חברות וקבלנים בשנת 1990 - הסדר מחירים לרכישת דירה", אשר צורף כנספח ה' ל-ת/14, להלן: "מחירון המשרד", תוך הוספת או הפחתת אחוז נקוב מ"מחיר המחירון", בהצעה המוגשת במכרז. הסכום המתקבל לאחר ההפחתה או ההוספה בהתאם להצעה, כונה בדף ההסבר "מחיר הבניה ליחידת דיור" ואילו מחיר הדירה שירכוש המשרד במקרה של מימוש התחיבות רכישה, כך צויין בדף ההסבר, יכלול את "מחיר הבניה ליחידת דיור", כהגדרתו לעיל ואת ההוצאות בפועל של הזוכה במכרז (שיטת "הקוסט") ובלבד שההוצאות הן מסוגים מסוימים. מכלול של חוזים סטנדרטיים נכרתו להסדרת יעדי הבניה וביצועה מצד אחד ואת אפשרות ותנאי מימוש הרכישה על ידי המשרד, מהצד השני. בחלקם נערכו שינויים מאוחרים, בהתאם להסכמות בין הצדדים. ביסוד אותם חוזים והשינויים להם, הונח מכלול אחר של הסכמות שגובשו בראש וראשונה ובאורח עקרוני בתנאי המכרז, על מסמכיו. מבין אותם מסמכים ראויים לציון החוזה העקרוני "חוזה פרוגרמה 1990", אשר צורף למסמכי המכרז אף שנחתם בין הצדדים עובר לו, במסגרת פרוייקט בנייה אחר, כבר ביום 30.8.90, להלן: "חוזה הפרוגרמה", אשר העתקו צורף כנספח א' לת/14 ודפי הפירוט לחוזה הפרוגרמה, אשר צורפו כנספחים ג' וג'1 ל-ת/14; דף ההסבר למשתתפים במכרז, להלן: "דף ההסבר" והצעת המחיר של החברה במכרז, מיום 18.2.91, אשר צורפו כנספח ד' לת/14; מחירון המשרד וכן פרוטוקול מיום 12.2.91, המתעד את שאלות הקבלנים והתשובות שניתנו להם על ידי נציגי המשרד עם סיום סיור קבלנים באתר הבנייה, אשר צורף כנספח ו' לת/14, להלן: "פרוטוקול המפגש". כאמור, על יסוד עיקרים אלו נכרת ביום 22.12.91 חוזה הבניה (אשר חלקו הוקפא, כאמור), הוא חוזה מס' 55/10079/91, והעתקו צורף כנספח ח' ל-ת/14, להלן: "חוזה הבניה". ביום 16.7.92, נכרתו חוזה ביצוע הבניה, אשר העתקו צורף כנספח ב' לת/14, להלן: "חוזה המדף" וחוזה הרכישה הספציפי, חוזה מספר 63/10079/91, אשר העתקו צורף כנספח י' לת/14, להלן: "חוזה הרכישה". יחד עימם נכרת חוזה נוסף, אליו התייחסה החברה בכתבי טענותיה ובתצהירי העדות הראשית מטעמה כאל "חוזה הרכישה הכללי". העתק אותו חוזה צורף כנספח י'1 לת/14 והוא נושא כותרת "חוזה רכישת דירות שבמימון חלקי על ידי משרד הבינוי והשיכון". על פני הדברים, אפוא, אין לו כל נגיעה לשאלות שבמחלוקת שכן, אין מחלוקת כי החברה לא בנתה במסגרת הפרויקט אף לא יחידת דיור אחת במימון חלקי מצד המשרד. אלא שבחקירתו בבית המשפט הבהיר אריאל, בע' 58, כי: "חרף האמור הוראותיו הסדירו את ההתקשרות החוזית בין הצדדים, תוך הנחה כי המימון החלקי היה בשיעור 0%" . דבריו אלו לא נסתרו על ידי טענות המשרד ואניח כי הם משקפים את אומד דעתם של הצדדים באשר למעמדו של חוזה הרכישה הכללי. לבסוף, ביום 3.6.92, נכרת חוזה עבודות הפיתוח הציבורי, הוא חוזה מס' 31/47899/92, אשר סטה (בהסכמה) מתנאי המכרז, כפי שעוד יובהר להלן, והעתקו צורף כנספח טו לת/14, להלן: "חוזה הפיתוח". בחלק מההסכמות אשר גובשו במסמכים שפורטו לעיל חלו שינויים במהלך ביצוע הפרוייקט ואדרש רק לאותם שינויים הרלוונטיים למחלוקות שהובאו בפני. משסוכמו עיקרי טענות הצדדים ועיקרי ההתקשרות החוזית ביניהם, הגיעה העת להידרש לסכסוך לגופו. מעשה-בית-דין 8. ברם, בפתח סיכום טענותיה העלתה החברה טענה לקיומו של מעשה-בית-דין. אפתח, אפוא, בה. לטענת החברה, מנוע המשרד מלכפור בממצאים שנקבעו על ידי כב' השופט רביד בפסק דינו מיום 9.1.01, ב-ת.א. (י-ם) 1231/97 פאזל חב' להנדסה בע"מ נ' מ"י משרד הבינוי והשיכון, תק-מח 2001(1) 659, להלן: "פרשת פאזל", "בנושא המעטפות בעיקר בענין טענת הסופיות", הלא היא טענת המשרד כי תשלום התמורה בגין בניית המעטפות בהתבסס על עלות בסך 11,348 ₪ למעטפת מהווה, בהתאם לחוזה הרכישה, תשלום תמורתן הסופית. על פי אותם ממצאים, כך מוסיפה וטוענת ב"כ החברה, מחוייב המשרד לשלם בעבור בניית המעטפות תמורה בשיעור ערכן הריאלי. בהודעת החברה שהוגשה לבית המשפט לאחר הגשת סיכומי המשרד, צורף אף פסק דינו של כב' השופט דרורי מיום 28.7.04, בת.א. (י-ם) 3104/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מ"י - משרד הבינוי והשיכון, תק-מח 2004(3), 2015, להלן: "פרשת אספן". לטענת החברה בהודעתה, "פסק הדין יפה לענייננו (על אף שאינו מחייב) בעיקר משום שמדובר בתביעה באותן נסיבות עובדתיות, באותה מסכת חוזית של פרוגרמת משב"ש מ - 1992". ב"תוספת להודעה על מתן פסק דין" שהוגשה 5 ימים אחר כך, הוסיפה וציינה ב"כ החברה כי בפרשת אספן החיל כב' השופט דרורי את פסק הדין בפרשת פאזל גם על ההליך בפניו מכוח דוקטרינת מעשה-בית-דין וכי אף פסק דינו של כב' השופט דרורי בפרשת אספן מהווה מעשה-בית-דין לענייננו, שהרי, כך על פי הטענה, "גם אם פסקי הדין של אספן ופאזל אינם נחשבים לתקדים מחייב על פי דיני התקדים המחייב, הרי הם מהווים מעשה בי-דין המחייב את משרד השיכון לכל דבר ועניין". 9. טענתה המתפתלת של ב"כ החברה באשר לפסק הדין בפרשת אספן ובאשר לכוחם של הממצאים שבו לשמש כפלוגתאות פסוקות בהליך שבפני, מוטב היה לה שלא הייתה נטענת באופן בו נטענה. בדבריה בהודעה טענה ב"כ החברה כי פסק הדין איננו מחייב ואילו בתוספת להודעתה שינתה עמדתה וטענה כי הוא מחייב. ברור וגלוי כי אין טענתה בדבר החיוב הטמון בפסק הדין מכוונת או יכולה הייתה להיות מכוונת ל"דיני התקדים המחייב", שהרי פסקי הדין עליהם נסמכה ניתנו על ידי ערכאה מקבילה. אלא שלא אתפוס את ב"כ החברה בעמדתה המוקדמת לפיה פסק הדין בפרשת אספן איננו מחייב בהתדיינות שבפני, טענה אשר, כאמור, לא ניתן היה להבינה אלא כטענה הנסמכת על דוקטרינת מעשה-בית דין ואשר איש לא היה מעלה על הדעת כי כוונה להיעדר חיוב מכוח "דיני התקדים המחייב". 10. אף לגופה, טענת ב"כ החברה למניעות הקמה בפני המשרד מלעורר מחדש פלוגתאות שנפסק בהן בפרשת אספן, לא הובהרה במידה מספקת. אכן, ב"כ החברה ציינה את הנסיבות העובדתיות הדומות בין פרשת אספן לבין העניין הנדון בפני, אך לא היה ברור מטענותיה בהודעה ובתוספת להודעה, איזו פלוגתא מנועה הנתבעת מלעורר מחדש בהתדיינות הנוכחית מכוחם של ממצאים שנקבעו בפרשת פאזל. מהודעתה הנוספת של ב"כ החברה עולה בראש וראשונה כוונתה להביא לידיעת בית משפט זה כי בפרשת אספן נהג כב' השופט דרורי באופן בו היא עותרת בפני בית משפט זה לנהוג קרי, לראות בפסק הדין בפרשת פאזל מעשה שיפוטי המהווה מעשה-בית-דין בפלוגתא הנוגעת לעלות המעטפות. אלא שלא ירדתי לסוף דעתה של ב"כ החברה על פי איזה היבט של דוקטרינת מעשה-בית-דין רלוונטיות, בכל הכבוד, הנמקתו של כב' השופט דרורי או מסקנתו בפרשת אספן, להליך זה, מה גם ולדעתי, בכל הכבוד, שגויות הן. החברה לא ביארה בהודעתה את טענותיה להשתק פלוגתא הקם בהליך זה מכוח ההכרעה בפרשת אספן ובנסיבות אלה, למעשה, לא הניחה כל יסוד לטענת השתק בהקשר זה. 11. עוד אעיר כי ב"כ החברה טענה בהודעתה הנוספת כי "אנו נמצאים באקלים משפטי, לפיו קיימים שני פסקי דין (פרשת פאזל ופרשת אספן - ר.ג') הקובעים כי על משרד השיכון לשלם את תמורת המעטפות על פי עלויותיהן בפועל, וכן כי משרד השיכון אינו יכול להתעלם מפסקי דין שניתנו נגדו וכי הוא מחוייב בהחלתם גם על תביעה 'אחות' שהוגשה נגדו ע"י קבלן אחר". כן נטען כי "פסקי דין אלו, כפי שנקבע בין היתר גם בפסק דין אספן עצמו, מחייבים קבלת התביעה הנוכחית, ותשלום של החלק בה אשר עוסק במעטפות. משרד השיכון מתעלם מפסקי הדין וממשיך להתדיין, למרות שסביר היה לצפות מקברניטיו שיודיעו לבית המשפט על קבלת חלק זה בתביעה." אינני יודע על מה נסמכת הטענה כי המשרד מתעלם מפסקי דין "שניתנו נגדו" ואף נתקשיתי להבין מה לטענות אלה ולדוקטרינת מעשה-בית-דין. לכל היותר יש במסכת הטענות האמורה קובלנות כנגד נוהגו של המשרד בניגוד לחובותיו כרשות ציבורית, אך משלא נטענו בסיכומי החברה כמו גם בהודעתה ובתוספת להודעתה אלא טענות כלליות במישור זה, לא אדרש לסוגייה זו כלל. 12. עלי להידרש, אפוא, לטענת ב"כ החברה לקיומו של מעשה-בית-דין עם מתן פסק הדין בפרשת פאזל. אולם, קודם לכן אדרש לטענתה כי פסק הדין בפרשת פאזל אשר "אושרר לאחרונה בבית המשפט העליון (ע"א 1365/02) יכול שישמש בענייננו כתקדים מחייב ואף יותר מכך". בטענה זו אין ממש. אין לך תקדים מחייב מקום בו לא נקבעה בפסק הדין כל הלכה, אשר את תחולתה מבקשים להרחיב מלוא שיטת המשפט. זהו המקרה בענייננו. פסק דינו של בית המשפט העליון מורכב משורה קצרה לפיה: "בהמלצתנו, חזרו בהם שני הצדדים מערעוריהם. אנו דוחים את הערעורים מבלי לעשות צו להוצאות". 13. אשר לטענה בדבר קיומו של מעשה-בית-דין מכוח ממצאי כב' השופט רביד בפרשת פאזל במחלוקת סביב התשלום עבור בניית המעטפות בפרשת פאזל, הרי על פי טענה זו משנקבע כי על המשרד לשלם לפאזל את תמורת המעטפות בהתאם לעלותן בפועל, לפי מדידת כמויות ומחירון דקל, מנוע המשרד בהתדיינות הנוכחית מלעורר מחדש את הפלוגתא סביב אותו עניין. 14. המעלה טענה בדבר מעשה-בית-דין על יסוד כלל השתק פלוגתא, חייב לשכנע את בית המשפט לא רק כי הצדדים לפלוגתא בהתדיינות הנוכחית זהים לצדדים להתדיינות המוקדמת ולא רק בכך שההתדיינות המוקדמת הסתיימה בפסק-דין סופי שניתן לגופו של עניין (on the merits), על ידי בית משפט מוסמך - אלו הם תנאיה הכלליים של דוקטרינת מעשה-בית-דין. על המבקש להיסמך על המניעות הקמה מתחולת כלל השתק הפלוגתא להוסיף ולשכנע את בית המשפט בהתקיימותם של חמישה תנאים ייחודיים נוספים כדי שטענתו תעלה יפה: הראשונה היא הדרישה לזהות הפלוגתאות שבשתי ההתדיינויות במרכיביהן העובדתיים והמשפטיים. מושאם של ארבעת התנאים הנותרים הם הפלוגתא שבהתדיינות המוקדמת וטיבה של אותה ההתדיינות. על פיהם, על אותה הפלוגתא היה לעמוד במחלוקת בין הצדדים ולהתברר לגופה; על פסק הדין שבא בתום ההתדיינות הקודמת היה להכריע בה באופן מפורש או מכללא; היה עליה להיות פלוגתא חיונית לצורך מתן פסק הדין בהתדיינות המוקדמת ולבסוף, ההכרעה באותה פלוגתא צריכה הייתה להיות על דרך קביעת ממצא פוזיטיבי, להבדיל מממצא של חוסר הוכחה. 15. גם אם אניח כי חמשת התנאים הייחודיים לתחולת כלל השתק הפלוגתא מתקיימים בענייננו, עדיין מעוררת טענת החברה קושי במישורים הבאים: מועד העלאת הטענה, טיבו של החריג לתנאי ההדדיות ומיהותו של היריב כלפיו מועלית הטענה. אדון באלה כסדרם. מועד העלאת הטענה 16. פסק הדין בפרשת פאזל ניתן, כאמור, בחודש ינואר 2001. ביולי 2001 ביקשו ב"כ הצדדים בהליך זה לקבוע את התיק לשמיעת הוכחות. ב"כ החברה לא הזכירה את קיומו של פסק הדין בפרשת פאזל. ב"כ החברה לא הגישה כל בקשת ביניים בשלב קדם המשפט להכריע את גורל התביעה או את חלקה, על יסוד טענותיה הנסמכות על פסק הדין בפרשת פאזל. ב"כ החברה ביקשה לקבוע את התיק לשמיעת ראיות בכל השאלות השנויות במחלוקת, לרבות שאלת המעטפות. אם העלאת טענותיה בדבר קיומו של מעשה-בית-דין על יסוד קיומו של פסק הדין בפרשת פאזל בסיכומיה איננו שימוש לרעה בהליכי משפט, אינני יודע שימוש לרעה בהליכי משפט מהו. אם הימנעות החברה מהעלאת טענותיה לקיומו של מעשה-בית-דין כבר בשלבי קדם המשפט, שלב בו חזקה עליה כי כבר ידעה על קיומו של פסק הדין בפרשת פאזל, אינה ראויה להיחשב כויתור בדרך ההתנהגות על הטענה בדבר קיומו של מעשה-בית-דין, אינני יודע ויתור על טענה זו בדרך ההתנהגות מהו. לעניין זה אינני מקבל את שני תירוציה של החברה, המבקשים לחלצה מהמסקנות האמורות. שניהם הועלו בסעיף 7.1.1 לתגובתה לסיכומי המשרד ומן הראוי להביאם כלשונם: "טענת מעשה בי- דין היא טענה משפטית אשר יכולה להטען ע"י בעל דין רק לאחר שפסק הדין עליו הינו נסמך הפך חלוט. טענה משפטית כידוע אינה חייבת להיטען בכתב התביעה ואולם לשם ההגינות ועל מנת שהנתבעת לא תהיה מופתעת הוגשו כל העובדות וכל כתבי בית הדין לבית המשפט הנכבד כנספחים לתצהירו של מוטי אריאל. בעניינו פסק הדין הפך חלוט רק ביום 18/5/03 בו ניתן פסק הדין בעניין זה בבית המשפט העליון." בצמד טענות החברה אין מאום. אשר לטענה בדבר היעדר חובה להעלות טענה משפטית בכתב התביעה; אכן אין חובה כללית להעלות כל טענה משפטית, קלושה כטובה, בכתב התביעה. יחד עם זאת, לעתים קיימת חובה להעלות טענות משפטיות מסויימות כבר בכתב התביעה או בהזדמנות הראשונה שניתן להעלותן. המאפיין אותן טענות הוא שהן טענות העלולות למנוע כפל התדיינויות והטרדת בעלי הדין ובתי המשפט וממילא החובה להעלותן מוקדם ככל האפשר נובעת מחובתו של בעל דין לעשות שימוש תם לב בכוחותיו הדיוניים. כזו היא הטענה מכוח תורת מעשה-בית-דין ובנסיבות העניין משלא הועלתה בהזדמנות הראשונה מן הדין להתעלם ממנה כליל. אף בטענה בדבר ההימנעות מהעלאת טענת ההשתק קודם להפיכת פסק הדין בפרשת פאזל לפסק דין חלוט, לא מצאתי מאום. על פי תורת מעשה-בית-דין כדי להקים מניעות על יסוד ממצא שבפסק הדין לא נחוץ כי פסק הדין יהיה חלוט אלא נדרש שיהיה סופי ופסק דינו של כב' השופט רביד בפרשת פאזל קיים את דרישת הסופיות בהקשר הנדון, עם נתינתו כבר בינואר 2001, השוו לאמור בספרה של פרופסור (אז דוקטור) נ' זלצמן מעשה-בית-דין בהליך אזרחי (1991) בע' 245 - 246. דחיית שתי הטענות גם יחד מלמדת כי ההזדמנות הראשונה והנאותה להעלות את הטענה בדבר קיומו של מעשה-בית-דין הייתה, לכל המאוחר, בשלבי קדם המשפט של הליך זה. צירוף כתבי בית הדין מהליך פאזל קודם למתן פסק הדין, אינו מעלה ואינו מוריד. בעת הרלוונטית לא הועלתה כל טענה לעניין קיומו של מעשה-בית דין, אלא ב"כ החברה עתרה לקביעת התיק לשמיעת ראיות. היא אף הביאה את ראיותיה וחקרה את עדיה ועדי המשרד בעניין שאלת עלות המעטפות באריכות. בכל אלה יש לראות ויתור מצד החברה על אפשרות העלאת הטענה בשלבים מאוחרים יותר של בירור התובענה. טיב החריג לכלל ההדדיות - טענת השתק התקפי 17. אף שמצאתי בהעלאת טענת ההשתק במועד בו הועלתה כטעם מספיק לדחייתה ואף שסבורני כי ניתן לראות בחברה כמי שוויתרה על טענתה בדרך התנהגותה, אוסיף ואומר, מעבר לדרוש, כי אינני מוכן לקבל את טענת החברה לקיומו של מעשה-בית-דין אף לגופה. כאמור, טענת החברה נסמכה על כלל השתק הפלוגתא ולא על כלל השתק העילה, חרף המובאה, המצויה מחוץ להקשר, מדברי כב' השופטת פרוקצ'יה ב-ע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון ואח', פ"ד נז(5) 166, 181, בסיכומי החברה. להבהרת טיבו של כלל השתק הפלוגתא ואי תלותו בעילת התביעה ראו דוגמתו הבהירה של מ"מ הנשיא, כב' השופט זוסמן ב-ע"א 53/74 בריסטול מייארס קומפני נ' ביצ'ם גרופ לימיטד, פ"ד כט(1) 372, 379-380. טענתה של החברה אינה טענה הנסמכת על "קירבה משפטית" בינה לבין פאזל. טענתה, כפי שהועלתה בסיכומיה, היא טענתו של צד זר להתדיינות בין פאזל לבין המשרד, ראו סעיף 1.3 לסיכומי החברה וסעיף 2 לתגובתה לסיכומי המשרד. הטענה מבקשת להיסמך, אפוא, על חריג לתנאי ההדדיות. טענתה של החברה היא טענת השתק התקפי. 18. ב-ע"א 3097/02 שביט מלמד נ' קופת חולים של ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י, פ"ד נח(5) 511, עמ' 521-522 הבהיר כב' השופט ריבלין את משמעותו של כלל ההדדיות כך: "אין ראובן יכול להסתמך על ממצא שהוכרע לטובתו כדי להשתיק את יריבו, שמעון, אלא אם היה בידי שמעון להשתיק את ראובן לו הוכרע הממצא לטובתו הוא. על כן, אם המוסד לביטוח לאומי אינו קשור לממצאים שנקבעו בהליך שבין הניזוק למזיק, מחמת היותו זר להליך, הרי שלפי כלל ההדדיות, הוא גם אינו יכול להסתמך על הממצא כדי להשתיק את המזיק". בענייננו, אפוא, מכוח כלל ההדדיות אין החברה, כצד זר להתדיינות בין פאזל לבין המשרד, יכולה להסתמך על הממצאים בפסק הדין בפרשת פאזל כדי להשתיק את המשרד מלעורר את המחלוקת סביבם שוב, שהרי אילו היה נקבע הממצא בנוגע למעטפות לטובת המשרד, לא הייתה החברה קשורה בו. אך כאמור, החברה סמכה את טענת המניעות על חריג לכלל ההדדיות, הוא החריג המאפשר לצד זר להתדיינות הראשונה ליהנות מפירותיה בהתדיינות מאוחרת בינו לבין מי שהיה צד לה. 19. אכן, למגמת זניחת תנאי ההדדיות יש מהלכים בפסיקה וטעמם נעוץ בעיקר בכך שתנאי ההדדיות אינו מתיישב עם הרציונל העיקרי של תורת מעשה-בית-דין והוא שימת קץ להתדיינויות. אלא שפסיקת בית המשפט העליון נכונה הייתה להכיר עד כה בריכוך תנאי ההדדיות בהקשר הנדון, רק מקום בו הצד הזר להליך המבקש לסטות ממנו, נאחז בממצא שנקבע בהתדיינות קודמת בין יריבו להתדיינות לבין צד אחר, כדי להדוף את תביעת יריבו נגדו. טענה זו היא טענת השתק הגנתי. לא פעם הותיר בית המשפט העליון בצריך עיון את השאלה בדבר תחולתה של טענת השתק התקפי בדין הישראלי, הלא היא טענת המניעות המועלית על ידי זר להתדיינות הקודמת המבקש ליהנות מממצא שנפסק לחובת יריבו, הנתבע, בהתדיינות מוקדמת בין יריבו לבין צד אחר. טענה מסוג זה היא, כאמור, הטענה המועלית על ידי החברה כאן. לדעתי, משטרם נשקלו על ידי בית המשפט העליון מלוא השיקולים באשר למדיניות המשפטית הראויה לשיטת המשפט שלנו ולאור כובד הסוגייה, אין זה ראוי להכיר בטענת השתק התקפי כחריג "לגיטימי" לכלל ההדדיות, מקום שלגיטימיות זו טרם זכתה לעיגון ברור בפסיקת בית המשפט העליון. ממילא, בכל הכבוד, אני חולק על פסק דינו של כב' השופט דרורי בפרשת אספן בנקודה זו. כשלעצמי, עם כל הכבוד, סבורני כי ההכרה באפשרות העלאת טענת השתק התקפי רחוקה מלהיות פשוטה או אוטומטית. מיהותו של הנתבע כאן, כפי שאבהיר להלן, מלמדת על כובד השאלה. מיהות היריב - רשות ציבורית ותנאי הצדדיות 20. בניגוד לטענת ב"כ החברה בתגובתה לסיכומי הנתבעת, השתק התקפי אינו מוחל "בעיקר על מדינת ישראל". טענה זו לא נתמכה בכל פסק דין של בית המשפט העליון ולמיטב ידיעתי היא מבטאת עמדה שאין לה יסוד בדין הישראלי ואילו הייתה משקפת את הדין הישראלי היה בה, לדעתי, כדי לעורר קושי לא מבוטל. במה דברים אמורים. כפי שהיטיב להסביר ד"ר מנשה במאמרו המעניין "הערך שבשימור תנאי ההדדיות בדוקטרינת השתק פלוגתא", אשר פורסם בכתב העת עיוני משפט כג(2) 343, מהווה תנאי ההדדיות מרכיב חיוני בשימור החלוקה השוויונית של סיכוני ההתדיינות בהליך האזרחי, כיוון שהוא מתיר התדיינויות נוספות של צדדים באותה פלוגתא רק בשני מצבים, מוצדקים כשלעצמם, מהיבט שוויון הסיכונים. מצב הדברים הראשון המאוזכר במאמרו, הוא מצב הדברים בו אחד הצדדים להתדיינות הנוכחית היה זר להתדיינות הקודמת, שאז הודות לתנאי ההדדיות, מקום בו מקפידים עליו, לא חל כלל השתק הפלוגתא ובפני הצדדים להתדיינות הנוכחית פתוחה הדרך לעורר מחדש את ההתדיינות סביב אותה שאלה. 21. אמנם פסיקת בית המשפט העליון הכירה בסטייה מתנאי ההדדיות, מקום שהאינטרסים עליהם הוא בא להגן נשמרים. אלא שב"כ החברה כלל לא התייחסה לעניין זה בסיכומיה וממילא לא התייחסה לאפשרות לפיה שימורו של תנאי ההדדיות הוא חיוני במיוחד מקום שהמתדיין הוא משרד ממשלתי והסכסוך מתעורר במסגרת הליך אזרחי. הדוגמא המאוזכרת במאמר, הלקוחה ממאמרו של מחבר אחר, יפה גם לענייננו: "[נניח כי חמישים איש נפצעים בתאונת רכבת]... עשרים וחמישה מהם בעשרים וחמש תביעות נפרדות אינם מצליחים להוכיח רשלנות של חברת הרכבות. הנוסע העשרים ושישה מנצח בתביעתו. האם מתקבל על הדעת שכל יתר עשרים וארבעה הנוסעים הנוספים יוכלו מעתה לטעון שפסק הדין העשרים ושישה מחייב את חברת הרכבות, בעוד שחברת הרכבות לא תוכל להיעזר באף אחד מעשרים וחמישה המקרים בהם היא ניצחה?" שני המחברים סבורים כי אי אפשר להיות "סובלני כלפי אבסורדיות כזו" ואני שותף, בכל הכבוד, לעמדתם. אם כך הוא לעניין חברת הרכבות, קל וחומר כי כך הוא לעניין המשרד, המהווה אורגן של המדינה, המוכרת כאישיות משפטית בעלת כשרות כללית במשפט הפרטי, ראו יצחק זמיר הסמכות המינהלית (תשנ"ו - 1996), כרך א' ע' 310 - 314. במשפט הפרטי פועלת אישיות משפטית זו באמצעות אורגניה ובדרך זו קושרת עצמה, לעתים תכופות, עם גורמים פרטיים, בהתקשרויות חוזיות בהיקף נרחב, ראו גם ע"א 324/82 עירית בני-ברק נ' רוטברד, פ"ד מה(4) 102, עמ' 129-131. על רקע זה מתעורר קושי של ממש לחרוג מתנאי ההדדיות ולהתיר העלאת טענת השתק התקפי כנגד המשרד כלומר, לאפשר לזר להתדיינות המוקדמת בין אורגן א' של המדינה לבין גורם פרטי, ליהנות בהתדיינות מאוחרת בינו לבין אורגן ב' של המדינה, מממצא שנקבע לחובת אורגן א' (ובאמצעותו לחובת המדינה). סבורני כי הכרה במוסד משפטי שכזה לא רק שתהא בלתי מוצדקת מבחינת חלוקת סיכוני ההתדיינות בין הצדדים, אלא אף תהא מרחיקת לכת מבחינת השלכותיה הכלכליות. לסיכום, משלוש הטעמים שהובאו לעיל, כל אחד לבדו וכולם גם יחד, אני דוחה את ניסיונה של החברה להשתיק את המשרד על יסוד כלל השתק הפלוגתא. לאור התוצאה אליה הגעתי לא מצאתי לנכון לדון בטענותיו של ב"כ המשרד בסוגיה זו אם כי אף טענותיו, ברובן, אינן מקובלות עלי. המעטפות 22. משסולקה הטענה בדבר קיומו של מעשה-בית-דין מן הדרך, אפנה לדון במחלוקת הראשונה שהתגלעה בין הצדדים, זו שעניינה בתשלום בגין בניית המעטפות. לעניין זה אין מחלוקת בין הצדדים כי: 1) החברה בנתה 19 מעטפות בדירות שנרכשו על ידי המשרד במסגרת ההתקשרות החוזית בין הצדדים. 2) המשרד שילם עבור בניית מעטפת בודדת סכום בסיס של 11,348 ₪, לפני הצמדה למדד אפריל 1992 ותוספת מע"מ, תמורה שנקבעה על ידי המשרד על יסוד הסכום אשר נקבע ושולם עבור בניית מעטפת בפרויקט "גפני" בירוחם (שבוצע בנובמבר 1990) והכל, בהתאם להחלטת ועדת המכרזים העליונה מיום 28.6.92, אשר העתקה צורפו כנספח ח'1 לנ/1, להלן: "החלטת ועדת המכרזים". 3) תשלום תמורה זו בוצע ואף על כך אין מחלוקת, באמצעות השינוי הראשון בחוזה הרכישה שנכרת ביום 24.9.92, ואשר העתקו צורף כנספח ח'2 לנ/1, להלן: "השינוי הראשון לחוזה הרכישה". טענות הצדדים לעניין חובת בניית המעטפות ותמורתה 23. טענתה העיקרית של החברה היא כי בניית המעטפות היוותה "תוספת" עבודה, ככזו היא תומחרה במועד הגשת ההצעה במכרז וככזו יש לשלם בעבורה עם רכישת הדירות הכוללות מעטפת. הסכום ששולם בגין המעטפות אינו מהווה, אפוא, תשלום סופי עבור בנייתן ועל המשרד מוטלת חובה חוזית לשלם את יתרת התשלום, עד לסכום עלותן בפועל, בהתאם לתחשיב הנדסי. על פי טענת החברה היא בנתה, בדירות העליונות של הבניינים בפרוייקט מעטפות עם גג רעפים, אשר נועדו לאפשר הרחבתן של אותן הדירות בעתיד בדרך הוספת חדרים נוספים לאותן דירות. בנייה זו נעשתה, מוסיפה החברה וטוענת בכתב תביעתה, נוכח דרישת המשרד והוועדה המקומית לתכנון ובנייה ובהתאם לתב"ע הרלוונטית והתשריטים שצורפו להיתרי הבניה בפרוייקט וזאת על יסוד "תכניות ומפרטים" שהוכנו על ידי החברה מראש ואושרו על ידי המשרד. מנגד, טען המשרד כי החברה התחייבה לבנות דירות "בסגנון 'הבית הגדל'", קרי יחידות דיור הכוללות ביצוע הכנות לחיבורים ולתוספות עתידיות "הכלולות בחוזה שנכרת בין הצדדים". כן טען המשרד בסיכומיו כי היוזמה לבניית המעטפות לא שלו אלא של הוועדה המקומית, ללא שיתופו וכל מהלכיו לעניין זה הסתכמו ביוזמתו לכלול בדרישות התב"ע את תכנון הבית הגדל. אשר לטענת החברה כי המשרד פיקח על ואישר את בניית המעטפות, נטען בסיכומי המשרד כי "משחוייבו הקבלנים לבנותן [את המעטפות - ר.ג'] פיקח משב"ש [המשרד - ר.ג'] על בנייתן, פיקוח עליון כפי שעשה ביחס לבנית הדירות". משנבנו המעטפות, סיכם המשרד את טענותיו, הוסכם בין הצדדים "על תשלום לפי מחירון כנהוג אצל הנתבעת ביחס לביצוע עבודות", תשלום אשר שולם לחברה. 24. תחילה עלי לסלק את טענת המשרד בסיכומיו, לפיה בין הצדדים התלקחה מחלוקת עובדתית סביב השאלה "מי הורה על בניית המעטפת כתנאי לקבלת ההיתר". כפי שנטען במהלך שמיעת הראיות, פלוגתא זו לא מצאה מקום בכתבי הטענות הראשונים בתיק והניסיון לעוררה במהלך שמיעת הראיות היווה הרחבת חזית אסורה. מעבר לדרוש אעיר כי התשובה לשאלה זו פשוטה. יהא מקור החובה אשר יהא - ולעניין זה מסופקני אם החובה הוטלה בהיתר הבניה מיום 14.11.91, ת/16 - המשרד אישר את בניית המעטפות, כפי שעולה מחותמת נציג המשרד מיום 27.11.91, על גבי ת/1/16 שבין נתוניה צויין מפורשות "עלית גג - מעטפת בלבד" וראו גם דברי רחל בע' 206, ש' 18 - 19, ע' 207, ש' 7-8, ע' 212 - 213. אינני מקבל את טענות רחל לפיהן אישור נציג המשרד אין בו אלא אישור לכך שהגרמושקה תואמת את תקנון התב"ע והנחיות התכנון של משרד השיכון, טענה שנסמכה על טענה נוספת, ובלתי סבירה בנסיבות העניין, לפיה אין המשרד מתערב "בסוג התכנון של החברה" וראו לעניין זה ע' 210 ש' 18 - 212, ש' 9. כן אני דוחה את טענת המשרד כי כל מהלכיו בעניין תכנון ובניית המעטפות הסתכמו ביוזמה לכלול את דרישת הבנייה בסגנון הבית הגדל בתקנון התב"ע שכן, מהחלטת ועדת המכרזים עולה, באופן ברור, כי "מדיניות המחוז" שימשה טעם לחיוב חברות קבלניות בבניית מעטפות. משמצרפים לראיות אלה את אגד ההוראות הפזורות במסמכים החוזיים השונים בין הצדדים, המשמרים את זכותו של המשרד לקיים פיקוח על שלב התכנון ובקרה על הליך הבנייה, הוראות שראיות שונות מלמדות כי הצדדים אכן פעלו לפיהן, הכל על רקע טיבה של המערכת החוזית כולה, בה נקבעה אפשרות רכישת יחידות הדיור על ידי המשרד - ברור לי שאין המשרד רשאי לטעון בתום לב כי לא הורה או אישר במפורש או מכללא, את בניית המעטפות וממילא, חזקה עליו כי לא אישר את הבנייה מבלי לאשר, מניה וביה, תשלום בגינה וכך אמנם נהג. עתה סלע המחלוקת הוא אך טיבו של אותו תשלום, אם תשלום סופי הוא אם לאו. אמרתי כי מסופקני אם ניתן למצוא בהיתר הבניה ראיה לקיומה של חובה המוטלת על החברה לבנות מעטפת שכן, כל שמציינת הוועדה המקומית כתנאי מתנאי ההיתר הוא שהוחלט לאשר את בקשת החברה בין השאר, בתנאי כי "המעטפת של שלב 'א'+ ב' תבנה כמקשה אחת בשלב 'א' כולל חלונות וגג רעפים". התנאי מחייב, אפוא, את החברה לבנות את המעטפת בדרך מסויימת (כמקשה אחת, בשלב "א") ואין בו, על פי פשוטו של מקרא, כל הטלת חובה לבנות מעטפת. לפיכך בהיתר הבניה אין ראיה לכך שהוועדה המקומית התנתה את היתר הבניה בחובה לבנות את המעטפות שנבנו על ידה. עם זאת, משאף החברה לא כפרה בכך שהוועדה המקומית אמנם חייבה את החברה בבניית המעטפות, ראו סעיף 15 לנ/1, לא אעורר מחלוקת מקום בו הצדדים לא עוררוה. 25. בכתב ההגנה נטען כי התמורה המוסכמת "לפי מחירון" בעבור בניית המעטפות הייתה ידועה לחברה או אמורה הייתה להיות ידועה לה. עוד נטען כי עלות בניית המעטפות נלקחה או אמורה הייתה להילקח בחשבון על ידי המציעים במכרז, לרבות החברה, והיא מצאה ביטוי או אמורה הייתה למצוא ביטוי, במחיר שהציעו המשתתפים במכרז שכן, כבר במועד המכרז היה ידוע למציעים על "האופציה להגדלה", ראו ע' 22 לסיכומי המשרד. החברה כלל לא חלקה על כך שהיה עליה להביא בחשבון שיקוליה, עת הגישה הצעתה במכרז, את עלות בניית המעטפות "לפי המחירון" ולטענתה, כך אמנם עשתה. על פי טענתה, בהסתמך על פרוטוקול המפגש גיבשה את הערכותיה לקראת הגשת ההצעה במכרז מתוך הנחה כי תמורת בניית המעטפות תשולם לה על פי תחשיב הנדסי, כאמור בסעיף 28 למחירון המשרד. הנחה זו נסמכה על ההתחייבות לתשלום "לפי המחירון", אשר ניתנה מפי נציג המשרד והועלתה על כתב בפרוטוקול המפגש, המהווה חלק מתנאי המכרז. את חובת המשרד לשלם בגין בניית המעטפות במועד מימוש הרכישה תולה החברה בשני מקורות נורמטיביים נוספים: בסעיף 6(ו)(1) ו-6(ה) לחוזה הפרוגראמה המפנה לפרק ט' לחוזה המדף. אומר מיד כי תחולתו של סעיף 6(ו)(1) לחוזה הפרוגראמה - וממילא דרך חישוב התשלום "לפי המחירון" שנקבעה בו - סוייגה בהוראת סעיף 11.1 לדף ההסבר ומשכך, אין מקום לכל טענה המבקשת להיסמך עליו. אופן חישוב התמורה בגין בניית המעטפות 26. סעיף 28 קבוע בפרק ה', הנושא כותרת "תוספות והפחתות שונות", בע' 7 למחירון. על פי האמור בו "דרישות של הוועדות הסטטוטוריות כתנאי לאישור היתר הבנייה, (ובלבד שמשהב"ש אישר מראש תשלום עבורם) ישולמו לפי תחשיב הנדסי". מלשון הסעיף, על רקע טענת החברה, עולה כי החברה סברה כי בדברים שהועלו על כתב בפרוטוקול המפגש, על רקע האמור בתכנית "אזור עליית הנוער גבעת המורה", ת/15, להלן: "תכנית האזור", טמון הן אישור מראש לבניית המעטפות הן התחייבות לשלם בעבורן על פי תחשיב הנדסי. כדי להכריע בטענה זו מן הראוי לצטט את הקטע הרלוונטי בפרוטוקול המפגש: "[דברי נציג המשרד - ר.ג'] כ-50% מהדירות המתוכננות כאופציה להגדלה או לאיחוד יהיו בדירות הקטנות והבינוניות ומשנשאל: ... עבדול קאדר [אחד הקבלנים - ר.ג'] - ש. באופציה להגדלה מה חייבת החברה לבצע?" ת. על פי התכנון המפורט והאופציות אשר המחוז יחייב את החברה לבצע. התשלום יהיה ע"פ המחירון." נזכור כי במועד קיום סיור הקבלנים טרם הוצגה דרישת הוועדה המקומית אך, לטענת ב"כ החברה, היה כבר אישור מראש של המשרד לבניית מעטפות שכן, בתכנית האזור חייב המשרד את הקבלנים לבנות "מעטפות להגדלה בעתיד בקומת הגג". 27. בניגוד למשתמע מטענת החברה, קביעה מפורשת שכזו נעדרת מתכנית האזור אולם דומני כי אכן יש מקום לראות אף בתכנית האזור חיוב מצד המשרד לבניית מעטפות וממילא התחייבות לשלם עבור בנייתן. אכן, בחלקן הרלוונטי, הוראות תכנית האזור אינן ברורות דיין ומטעם זה, ככל הנראה, עוררו את השאלה במהלך סיור הקבלנים. אולם, ההבדל בין בנייה בסגנון הבית הגדל לבין בניית המעטפת הובהרה היטב בעדויות שבפני ועל רקע זה מסקנתי היא שעל אף שבתכנית האזור נכתב מפורשות כי "הבתים ייבנו בשיטת הבית הגדל", המשך הדברים מתאר את כיווני "גדילת" הבית, באופן שאינו מותיר עוד ספק כי הדברים אינם מכוונים אך לחיוב באופציה הנוגעת לחיזוק יסודות הבניין אלא לחיוב בבניית מעטפות ממש. 28. השאלה היא אם בתשובתו הכללית והכוללנית של נציג המשרד בפרוטוקול המפגש יש כדי לבסס את טענתו הנוספת של המשרד ולפיה "לפי המחירון" משמעו "לפי סעיף 28 למחירון". התשובה על שאלה זו רחוקה מלהיות פשוטה. בהקשר זה ראוי לעיין בהוראת סעיף 5 בפרק א' למחירון, הקובע לצורך המחירון, את "מחיר הבניה הבסיסי" עבור דירות, בין השאר, על יסוד "סטנדרט הבניה והפיתוח כמפורט בהנחיות לעבודות תכנון מס' 1.23 מחודש ינואר 1990 (עדכון יולי 1990)" תוך ציון כי "במידה ויחול שינוי בסטנדרט הדירה, יחול שנוי מתאים במחירון". סעיפים 2.2. ו- 2.4. לדף ההסבר הוסיפו וקבעו כי: "2.2 מחיר הבניה ליחידת דיור יכלול את כל העלויות של כל העבודות ושל כל הטיפולים הארגוניים והאחרים הנדרשים לצורך מסירת יחידות הדיור נשוא מכרז זה למשתכנים, בין אם הם מפורטים במחירון [מחירון המשרד - ר.ג'] ובין אם לא, כאשר הן מושלמות, מתאימות לתוכניות ולמפרטים המאושרים, מתאימות להנחיות תכנון 1:23 של המשרד אשר בתוקף בעת הגשת ההצעה וראויות לשימוש למגורים. מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל יכלול מחיר הבניה ליחידת דיור - בין השאר - את העלויות הבאות: ... הוצאות חברה, הוצאות מימון, הוצאות בלתי צפויות מראש, רווח וכיו"ב. למניעת הספק, במכרז זה, ביצוע יחידות הדיור, המבנים ופיתוח החצרות בהתאם להנחיות תכנון 1:23 של המשרד אשר בתוקף בעת הגשת ההצעה, לא יכלול ביצוע כל התוספות המוגדרות כאופציה בהנחיות הנ"ל ובמידה שיבוצעו הן יתווספו בנפרד לפי מחירן הנקוב במחירון בסעיפים 18 - 26 במועד רכישת יחידות הדיור על ידי המשרד במקרה של מימוש התחיבות רכישה. ... 2.4. מחיר יחידת דיור שירכוש המשרד במקרה של מימוש התחייבות רכישה יכלול את מחיר הבניה ליחידת דיור כאמור לעיל ואת ההוצאות בפועל של הזוכה במכרז ובלבד שההוצאות הם מהמרכיבים הבאים: מחיר קרקע בהתאם לקביעת ממ"י, מחיר פיתוח כללי בהתאם לקביעת המשרד, הוצאות חיבורים, אגרות, הטלים, מס רכוש ומס רכישה שישולמו בנפרד לרשויות המשרד ו/או לרשות המקומית ו/או לחברת חשמל בגין בניית יחידות הדיור שבמכרז זה, הכל בתוספת הפרדי הצמדה אשר יחושבו לפי השינוי שיחול בין המדד הבסיסי לבין המדד הקובע...." 29. החברה לא צירפה לתיק מוצגיה ולא הגישה כראיה נפרדת את "הנחיות לעבודות תכנון 1:23", אשר צורפו למכרז וטעמיה לכך - עימה. העתק מהדורה 11 לאותן הנחיות, המעודכנות לחודש אוקטובר 1994, אמנם הוגש על ידי ב"כ המשרד. אולם, מהדורה זו אינה ראיה לחובות שנטלה על עצמה החברה, במועד הקובע, בהתאם לסעיף 2.2. לדף ההסבר, הוא מועד הגשת הצעתה במכרז (18.2.91). ממילא הנחיות לעבודות תכנון 1.50 לעניין הבית הגדל, אשר צורפו כנספח ז' לנ/1, אליהן מפנות הנחיות לעבודות תכנון 1:23, אינן רלוונטיות. ממילא, אפוא, כך על פני הדברים, אין יסוד ראייתי לקבל את טענות החברה כי בניית המעטפות היוותה "תוספת" עבודה שמן הדין לשלם בעבורה על פי חישוב הנדסי כאמור בסעיף 28 למחירון שהרי, מי לידנו ייתקע כי בהתאם להנחיות לעבודות תכנון 1:23, אשר היו בתוקף בעת הגשת ההצעה, לא נקבעה בניית המעטפות כסטנדרט ולא כאופציה? אכן, אינני מתעלם מכך שההנחיות לעבודות תכנון מציגות "דרישות מינימום" לבנייה, אך הרי אף לשיטת החברה ובהתאם להחלטת וועדת המכרזים, מדיניות המחוז חייבה בניית מעטפות ועל כן, אין לשלול את האפשרות כי הנחיות לעבודות תכנון 1:23 כלל לא קבעו את בנייתן כאופציה (בגינה יש לשלם תוספת) אלא כסטנדרט, למצער במחוז הגליל ולוּ על דרך הפניה להנחיות לעבודות תכנון אחרות. על אפשרות ניסוחית שכזו למד בית המשפט מדברי רחל בהקשר אחר, ראו ע' 227. עולה מן האמור שאף כי ייתכן והחברה סברה, עובר להגשת הצעתה במכרז, כי דברי נציג המשרד, על רקע המחירון ותכנית האזור, כוונו לתשלום על פי סעיף 28 למחירון, לא הובאו בפני מלוא הראיות הנדרשות למסקנה כי היא רשאית הייתה לסבור כן. אני דוחה, אפוא, את טענותיה של החברה בדבר חובת המשרד לשלם את תמורת המעטפות שעה שזו מחושבת בדרך תחשיב הנדסי, עד כמה שטענה זו נשענת על סעיף 28 למחירון. 30. מתעוררת, אם כן, השאלה כיצד יש לקבוע את תמורת בניית המעטפות ומה פירוש ביטויו של נציג המשרד בסיור הקבלנים, עת גרס כי התשלום יבוצע "ע"פ המחירון". רחל, עדת המשרד, התקשתה להסביר למה כוונו דברי הנציג, תוך שטענה מחד גיסא, כי תשובת נציג המשרד בפרוטוקול המפגש היא "חלבית" וכי "אין סעיף כזה" במחירון המשרד, ראו ע' 207, ש' 17 ואילו, מאידך גיסא, אף שלא הייתה מוכנה לאשר כי בניית המעטפות היוותה "תוספת", העידה כי בנייתן הייתה "עבודה שלא נכללה בחוזה המקורי", ע' 206, ש' 9. לשון אחר: בניית המעטפות הייתה בנייה שלא הוסכם לגביה מלכתחילה "בשום מסגרת חוזית" ובכל זאת אין היא מגיעה כדי "תוספת". כן אישרה רחל בעדותה כי התמורה ששולמה לחברה, הוא הסכום ששולם עבור בניית מעטפת בפרוייקט גפני, לא חושב "לפי המחירון", ראו ע' 207, ש' 9 - ע' 210, ש' 5. עם זאת, עבור עבודה שכזו, כך העידה רחל, המשמשת כמנהלת המחלקה הטכנית במחוז הגליל, נהוג לשלם באופן הבא, בע' 240, ש' 1 - 8: "אני חושבת שאם העבודה היתה זהה לבית המקורי, ולא המעטפת, היינו מחשבים את זה דווקא לפי המחירון של הרכישה [מחירון המשרד - ר.ג'], כי אם יש אותם המרכיבים ואין מה כאילו לבדוק מה חסר ומה נוסף, אז הבסיס הוא מצויין. ש. אם זה נמצא במחירון, אבל, אם זה לא נמצא במחירון? ת. אז אני אומרת... אם עבודה היא זהה למה שישנו בבית המקורי או בחוזה המקורי, אין צורך בדקל, ממש אין צורך, אם העבודה היא שונה ואין בסיס, או שהבסיס לא נוח, אז יש צורך במחירון נוסף." ואילו, משנשאלה על פי אלו עקרונות היא עתידה לערוך את תחשיב התמורה שתשולם בגין בניית מעטפות על ידי חברות שהגישו כנגד המשרד תביעה דומה, השיבה כך, בע' 236, ש' 8 - 24: "ש. האם נכון שיש עוד שתי תביעות בקשר למעטפת של חברות אספן ופבר בבתי המשפט בשלב זה? ת. מר ילזניק ופבר, נכון. ... ש. האם נכון שגם בתביעות האלה אתם התיישבתם עם החברות הקבלניות לעשות חישוב כמויות, מדידות, תמחיר של המעטפות? ת. עוד לא התיישבנו אבל, כנראה שנתיישב. ... ש. ואיך את בודקת את העלויות האלה? ... ת. כנראה לפי תחשיב הנדסי. ש. ומחירון? ת. דקל" נוכח מעמדה של רחל במשרד וניסיונה ועל רקע מסקנתי הקודמת בדבר אי תחולתו של סעיף 28 למחירון בנסיבות העניין, דעתי היא כי מן הדין לחשב את תמורת בניית המעטפות על פי תחשיב הנדסי המבוסס על מחירון דקל, אשר צורף כנספח ב' לת/5, כפי שאמנם עשתה החברה בתחשיב שצורף כנספח ג', ת/5, להלן: "תחשיב הכמויות", שכן אף אני בדיעה שאין במחירון כל סעיף הקובע את אופן חישוב התמורה בגין בניית המעטפות. לא למותר להעיר בהקשר זה, שהעמדה לפיה במחירון המשרד אין כל סעיף הקובע את אופן חישוב תמורת המעטפות הייתה אף עמדת החברה עצמה, עובר להגשת התביעה, כפי שמגלה מכתבה מיום 29.3.93 למשרד, אשר צורף כנספח כ1' לת/14. 31. ודוק: לא זו בלבד שאינני סבור כי בנסיבות העניין, נוכח ליקויה של התשתית הראייתית הנחוצה, אין מקום למסקנה לפיה סעיף 28 הוא המקור להפעלתה של שיטת התחשיב ההנדסי להערכת תמורת בניית המעטפות, אלא שאין בידי אף לקבל את טענתה הנוספת של החברה, לפיה יש לחשב את תמורת בנייתן של המעטפות, על פי תחשיב הנדסי, בהתאם לאמור בפרק ט' לחוזה המדף. אכן, סעיף 6(ה) לחוזה הפרוגראמה מפנה לפרק ט' לחוזה המדף. עניינו של פרק זה הוא בסמכות המנהל להורות לחברה על שינוי המבנה וכל חלק ממנו, באמצעות מסירת פקודת שינויים בכתב. אולם, בהקשר הנדון, הטענה כי פקודת שינויים שכזו ניתנה, נוגדת את טענת החברה לפיה ניתנה הוראה מראש, עובר למכרז, בת/15, תכנית האזור, לבנות מעטפות והרי החברה אינה רשאית לטעון טענות עובדתיות חלופיות ומנוגדות - שבניית המעטפות נדרשה כדרישה תכנונית מצד אחד וכי ניתנה לה הוראת שינוי, במהלך ביצוע הבניה ולפיה עליה לבנות מעטפות, מהצד השני - מקום שאלה ידועות לה לאשורן. בין כך ובין אחרת, פקודת שינויים שכזו לא הוגשה כראיה ואף איש מהעדים לא העיד כי ניתנה הוראה שכזו. למען הסר ספק: אינני סבור כי השינוי הראשון לחוזה הרכישה, מהווה "פקודת שינויים" כמשמעה בחוזה המדף וזאת לא אך משום שבמועד כריתת חוזה המדף הסתיימה כבר בניית המעטפות והשינוי בדירות עליו, לכאורה, מורה השינוי הראשון לחוזה הרכישה, כבר בוצע, אלא אף משום שאין עניינו של השינוי הראשון בחוזה הרכישה בשינוי מבנה אלא בשינוי ערך החוזה וממילא משאין עסקינן בפקודת שינויים במבנה אין תחולה לעקרונות החישוב הקבועים בסעיף 57 לחוזה המדף. אגב, ייתכן ואותה פקודת שינויים היא "הוראת ביצוע מספר 011912" המאוזכרת בשינוי הראשון לחוזה הרכישה, אלא שאין זה עניינם של בתי משפט לעסוק בהשערות. משכשל בעל דין בהבהרת מצב העניינים הנורמטיבי, מקום שהוטל עליו לעשות כן כדי לבסס את טענותיו, אין לו להלין אלא על עצמו. יוצא, אפוא, שאת שיעור התמורה בגין בניית המעטפות אף אין לחשב בהתאם לסעיפיו הקטנים של סעיף 57 לחוזה המדף. 32. כאמור, הגעתי למסקנה כי היה מקום לחשב את התמורה בגין בניית המעטפות על דרך התחשיב ההנדסי. אלא שלא כך חישב המשרד את התמורה עבור בנייתן בשלב מימוש הרכישה, מועד בו כבר עמדו על תילן. במצב דברים זה נקבע בסעיף 6 לחוזה הרכישה, שנכרת, כאמור, ביום 17.6.92, כי: "במחיר הדירה לא נכללה המעתפת (כך במקור - ר.ג'), הנושא בדיון הנהלת המשרד". דומה כי הערה זו משקפת יותר מכל את אי הבהירות בקרב נציגי המשרד עצמו, באשר לאופן חישוב התמורה שיש לשלם בגין המעטפות, כפי שמצאה ביטוי אף בפער שבין עמדת נציג המשרד, כפי שהובעה בפרוטוקול המפגש, לבין עדות רחל בפני בית המשפט. בין כך ובין אחרת, כאמור לעיל, ביום 28.6.92 התקבלה החלטת ועדת המכרזים בה הוחלט על תשלום התמורה, בפרוייקט נשוא התביעה כמו גם בפרוייקטים אחרים בהן נבנו מעטפות על ידי חברות קבלנות בניין אחרות, על יסוד התמורה ששולמה עבור בניית מעטפת בפרוייקט "גפני" בירוחם. בעקבותיה, כאמור לעיל, נערך ביום 24.9.92, השינוי הראשון לחוזה הרכישה. כאן המקום לציין כי במהלך שמיעת הראיות לא הובררו מאפייני הבניה בכלל ובניית המעטפות בפרט, במסגרת פרוייקט גפני, עד שבסיכומי החברה הועלה פיקפוק אם אותו פרוייקט היה אי פעם קיים. מכל מקום, לאור מסקנתי לעיל ונוכח עמדתו המוצהרת של המשרד כי התמורה בגין בניית המעטפות, בשיעור שנקבע בהחלטת ועדת המכרזים, לא נקבעה על יסוד חישוב הנדסי, אלא התשלום כולו היה "לפנים משורת הדין" וגלובאלי, נפתח לכאורה הפתח לקבלת התביעה בכל הנוגע לתת-התמורה עבור בניית המעטפות. תשלום התמורה והויתור על יתרתה 33. אלא שהחברה - כפי שהדבר מצא ביטויו בשינוי הראשון לחוזה הרכישה ובמסמכים נוספים הקשורים בו, ראו נספחים ח/1 - יא לנ/1 - אישרה פעם אחר פעם בחתימותיה את נכונותה הבלתי מסוייגת, לקבל את התמורה עליה הוחלט בהחלטת ועדת המכרזים כתמורה שעל המשרד לשלם בגין בניית המעטפות ולכאורה, הסכימה לקבל לידיה את התשלום עליו סוכם בשינוי הראשון לחוזה הרכישה, תוך שוויתרה על יתרת התמורה אותה היא תובעת כעת. לעניין זה אוסיף ואדגיש שני עניינים. הראשון מביניהם הוא שאת התחשיב של עלות המעטפות שצורף כנספח ב' לשינוי הראשון לחוזה הרכישה ערך לא אחר מאשר נציג החברה מר אריאל עצמו (!) ושנית, את הסתייגותה הראשונה בכתב לעניין שיעור התמורה שנקבע בהחלטת וועדת המכרזים העליונה, העלתה החברה לראשונה בסעיף 6(ג) למכתבה מיום 23.9.93, אשר העתקו צורף כנספח כ1' לתצהיר ירום, כלומר כחודש לאחר מסירת הדירות ובחלוף כשנה וחצי בקירוב, מסיום בנייתן, כטענתה. טענת המשרד היא כי לתמורה ששולמה במסגרת השינוי הראשון לחוזה הרכישה הסכימה החברה במפורש או מכללא - לרבות בדרך חתימתה על החלטת ועדת המכרזים, על השינוי הראשון לחוזה הרכישה עצמו על נספחיו ועל מסמכים עוקבים, שעניינם חשבונות חלקיים והתחשיבים המצורפים להם, המתעדים את תשלום התמורה בגין המעטפות - ועל-כן היא מושתקת עתה מלכפור בכך ולתבוע סכומים נוספים. 34. מן הדין, אפוא, להידרש בראש וראשונה לטענת המשרד לפיה מנועה החברה מלהעלות טענותיה כנגד השינוי הראשון לחוזה הרכישה ושאר המסמכים הקשורים בו, בשים לב לעובדה כי טענותיה נסמכות על עדויות שבעל-פה ומכוונות כנגד מסמך בכתב. בניגוד לטענת ב"כ החברה בסיכומיה, אין המשרד נסמך בסיכומיו על ס' 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העות'מאני אלא על דיני הדוקטרינה של השתק מכוח מצג. על פי מוסד זה מקום שהתנהגות צד לחוזה יוצרת מצג שניתן היה לצפות שהזולת יפעל על יסודו, קמה מניעות בפני יוצר המצג מלהתכחש למצג שיצר בהתנהגותו. אלא שבעניינו אינני סבור כי המשרד רשאי היה להסתמך בסבירות ובתום לב על המצג שיצרה כלפיו החברה בחתימותיה. כאמור, במועד ההסכמה המעטפות כבר היו בנויות ועוד קודם לחתימה על החלטת הוועדה וממילא קודם לשינוי הראשון לחוזה הרכישה, ידע המשרד או היה עליו לדעת כי החלטת ועדת המכרזים מורה על תשלום בלתי ריאלי עבור בניית המעטפות, שהרי המשרד פיקח אחר הבנייה וחזקה עליו כי טיב המעטפות שנבנו על ידי החברה היה בידיעתו. משכך, קודם לחתימת טופס היעדר התביעות על ידי החברה, אינני סבור כי הסתמכות המשרד על מצג החברה - אם בכלל נוצר מצג מצידה ולכך אדרש להלן - לפיו התשלום המוצע ולאחר מכן, המוסכם, מהווה עבורה "סוף פסוק", היא הסתמכות סבירה ותמת לב מצדו על מצג שעל פי הנטען יצרה. סופיות התשלום על פי השינוי הראשון לחוזה הרכישה 35. וזו השאלה שעלי להידרש לה עתה: כלום טיב ההסכמה שגובשה בשינוי הראשון לחוזה הרכישה, כפי שהיא נלמדת מאומד דעת הצדדים ומנסיבות העניין, הייתה שהתשלום שנקבע בגין בניית המעטפות היווה תשלום סופי? לעניין זה טענה החברה כי עניין של נוהג הוא כי כל הסכמה על תשלום במהלך ביצוע העבודה אינה אלא הסכמה "על חשבון" ועד לחתימת טופס הנושא כותרת "שכר חוזה וסילוק תביעות", להלן: "טופס היעדר תביעות", אשר העתקו הוצג ת/19, המשרד אינו רשאי להניח כי הסכומים ששולמו מהווים תשלומי תמורה סופיים שכן עד אז, "תיאורטית", "הכל פתוח". לביסוס טענה זו נסמכה החברה על הוראת סעיף 63 לחוזה המדף, המעגנת, לטענתה, נוהג זה. כן ביקשה לבסס את טענתה בעדויות אריאלי ובלאו והודאתה של רחל בחקירה הנגדית על קיום הנוהג האמור, מצד אחד ועל עמדת רחל בעדותה בהליך אחר (ת.א. (י-ם) 1529/99 מליבו ישראל בע"מ נ' מדינת ישראל, לא פורסם), מצד שני. עוד ביקשה החברה להוכיח את טענתה בדבר אי סופיות התשלום בהפניה לעובדה כי בניגוד להיעדר הרישום בו, הרי על גבי שינוי מס' 2 לחוזה הרכישה שנכרת ביום 3.12.92, אשר העתקו צורף כנספח יא2' לת/14, להלן: "השינוי השני לחוזה הרכישה" הודפס גם הודפס כי "הסכום הוא סופי (לתחול [כך במקור - ר.ג'] שום תוספת)". זאת ועוד, החברה נסמכה על ת/3, הוא העתק שינוי חוזה רכישה שערך המשרד בפרוייקט בניה עם חברה אחרת, חברת "הלל מילשטיין השקעות ופיתוח", להלן: "חברת מילשטיין", ביום 3.11.96, אשר אף שאינו חתום, אישרה רחל בעדותה כי הוא מהווה מסמך של המשרד. בשינוי חוזה רכישה זה, שאף עניינו הגדלת ערך החוזה עקב בניית מעטפות, נרשם בסעיף הערות: "התשלום הוא סופי וחד פעמי", ללמדך שמקום שלא נרשם כן, הווה אומר, בשינוי הראשון לחוזה הרכישה דכאן, אין התשלום מהווה תשלום סופי. עוד טענה החברה כי אריאל המשיך והתדיין עם נציגי המשרד באשר לתשלום הפרש התמורה, לאחר השינוי הראשון לחוזה הרכישה וממילא אין יסוד לטענת המשרד כי החברה יצרה מצג לפיו התשלום שהועבר לה בהתאם לשינוי הראשון לחוזה הרכישה הוא תשלום סופי. עמדת המשרד הייתה הפוכה לזו של החברה. תוך שהסתמך על עדות רחל, נטען בסיכומי המשרד כי קבלת עמדת החברה משמעה קץ הוודאות החוזית. כן נטען כי עמדת החברה עומדת בניגוד להיגיון העסקי ולעובדה כי על המשרד, ככל רשות מינהלית, מוטלות מגבלות תקציביות. המשרד אף טען כי נוהג שכזה לא הוכח וכי ייתכן ואריאל הביע את מורת רוחו אך לא ניהל כל משא ומתן באשר ליתרת הסכום ואף אם ניהל משא ומתן, עשה כן עם גורמים בלתי מוסמכים דוגמת בלאו וגב' גרימברג ואין עובדה זו - המוכחשת כשלעצמה - מקנה לחברה כל זכות לתבוע את יתרת התמורה הנתבעת עתה. אשר להסתמכות החברה על סעיף 63 לחוזה המדף טען המשרד כי החברה אינה רשאית לעשות בו שימוש שכן היא עצמה לא עמדה בהוראותיו. לטענות בדבר "פסקת הסופיות" שנכללה בשינוי השני לחוזה הרכישה ובשינוי חוזה הרכישה עם חברת מילשטיין לא הייתה התייחסות בסיכומי ב"כ המשרד. 36. אינני סבור כי לסעיף 63 לחוזה המדף תחולה בענייננו שכן הוא מסדיר את הליך עריכתו של חשבון סופי ותשלומים השנויים במחלוקת במסגרתו ואין אלו נסיבות העניין כאן. אשר לנוהג המקובל, כנטען, אינני סבור כי ניתן לקבוע ממצא ברור: ההיגיון והמציאות העסקית אכן מכתיבים את המסקנה כי פרקטיקה לפיה כל הסכמה בדבר תשלום היא הסכמה בלתי ממצה, הנכונה לעיתה ורק לעיתה, כפי שמשתמע מטענת החברה, היא בלתי נסבלת. אינני סבור כי החברה הניחה תשתית ראיתית אמינה ומספקת כדי לבסס ממצא שכזה. עדות בלאו, עם כל הכבוד, לא הייתה מספיק חד משמעית כפי שעדות רחל בעניין זה לא הייתה החלטית. ממילא אינני מוכן לתפוס אותה ב"הודאתה" כי נוהג כאמור קיים שהרי בעדותה נאמר גם היפוכו של דבר. אשר לאריאל, חרף ניסיונו הרב ואימרתו החוזרת ונשנית כי הוא "חי את העסק", עדותו עדיין מהווה עדות בודדה המבקשת כי אקבע ממצא שאינני מוכן לקבוע על יסוד תשתית ראייתית צנומה מבחינת משקלה, גם אם בלתי פגומה מבחינת מהימנותה. אולם, אף שמשקל עדותו הוא צנום לעניין נוהג כללי שכזה, רב משקלה, באופן יחסי, שעה שהיא מכוונת להוכיח את הפרקטיקה שנהגה בהתקשרות הנוכחית בין הצדדים. שעה שמתווספות אליה ראיות נוספות, בעיקר השינוי השני לחוזה הרכישה ושינוי חוזה הרכישה עם חברת מילשטיין, יש באלה תשתית ראייתית מוצקה כדי לבסס את הממצא בדבר אי סופיות התשלום במסגרת שינוי חוזה הרכישה הראשון. ודוק: מסקנה זו אינה מסקנה פשוטה: היא מתארת מציאות עסקית וניהולית פגומה המטילה צל כבד על התנהלות המשרד. אין בה חומרה גדולה יותר מחומרת מחדלו האחר של המשרד, עליו עמדנו לעיל, לפיו המשרד מזמין עבודה מחברה מבלי שהוא קובע בעדה כל תמורה או אופן חישוב תמורה. שני אלה כאחד אינם מתיישבים עם חובותיו של המשרד - חובות ההגינות והיעילות גם יחד - כרשות מינהלית. 37. ואם בעניין חובותיו של המשרד כרשות מינהלית עסקינן, מסופקני אם בנסיבות העניין, נוכח חובת ההגינות המוטלת על הרשות המינהלית, היה מקום להסיק כי על פי אומד דעת הצדדים היווה התשלום בגין המעטפות, ששולם על פי השינוי הראשון לחוזה הרכישה, תשלום סופי בעבור בנייתן. במה דברים אמורים: חוזה הרכישה וממילא השינוי הראשון לחוזה הרכישה, נכרתו לאחר השלמת בניית המעטפות, שעה שהפער בין ערכן הריאלי לבין התשלום המוסכם בעבור בנייתן, כפי שציינתי, אמור היה להיות בידיעת המשרד. במצב דברים זה, פער הכוחות בין הצדדים לעניין המחלוקת סביב התשלום נוטה באופן מובהק לטובת המשרד, אשר הגביל את אפשרות החברה למכור את הדירות בשוק החופשי בכל מחיר שתחפץ ועתה, שעה שהבנייה הסתיימה, היא מבקשת למכור לו את אותן דירות. בנסיבות אלה - בהן מעוניינת החברה לקבל לידיה את התשלום, כל תשלום, בעד בנייה שכבר בוצעה - באופן שלטוני, שלא במסגרת חוזית, מונחתת על החברה החלטת ועדת המכרזים על פיה "נקבע" תשלום בלתי ריאלי עבור הבנייה. בנסיבות אלה, ניסיונו של המשרד להתבצר מאחרי החלטת ועדת המכרזים כהחלטה הקובעת את התשלום הסופי עבור בניית המעטפות, נוגדת את חובת ההגינות המוטלת עליו. מכוח חובה זו אין מקום לייחס לו, במעמד חתימת השינוי הראשון לחוזה הרכישה, כוונה לראות בתשלום הקבוע בו כתשלום סופי בעבור בניית המעטפות, אלא אך מקדמה על חשבון תמורתן המלאה. למען הסר ספק, הערתי הערה זו באשר לגזירה שיש לגזור מחובת ההגינות השלטונית לעניין אומד דעת הצדדים במועד עריכת השינוי הראשון לחוזה הרכישה, כהערת אגב. הפיצוי בגין בניית המעטפות 38. משקבענו את אופן חישוב התמורה ואת חובת תשלום ההפרש בינה לבין התשלום בגין המעטפות עליו הוסכם בשינוי הראשון לחוזה הרכישה, עלי להוסיף ולהידרש לראיות שהובאו לעניין היקף הפיצוי המבוקש. לעניין זה הוגש, כאמור, תחשיב הכמויות, הוא תחשיב הנדסי שנערך על ידי סמו, על בסיס כתב כמויות חומרים אשר שימשו בפועל בבניית המעטפות ועלות אותם חומרים על פי מחירון דקל. העתק הסעיפים הרלוונטיים ממחירון דקל צורף כנספח ב' לת/5. כנספח יב לתצהיר אריאל, ת/1, צורף תחשיב המעדכן את סכום התחשיב ההנדסי, בהוסיפו עליו הפרשי הצמדה, ריבית וכן "תוספת אזור", להלן: "תחשיב העידכון". הפרש התמורה הנתבע בהתאם לחישובי החברה הגיע, כאמור, לסך של 1,921,337 ₪ בערכים הנכונים ליום 27.5.99. כנגד ראיות אלו לא הביא המשרד כל ראיה ובחקירת סמו ואריאל על ידי ב"כ המשרד הם לא נחקרו על מרכיבי תחשיביהם. טענתו היחידה של המשרד, שהסתמך על עדותה של רחל בבית המשפט, הייתה שהתחשיב נערך, כפי שניתן ללמוד מגירסת החברה לעניין שטח המעטפת שנבנתה, על יסוד ההנחה כי שטחה הוא כ- 40 מ"ר בעוד שלפי חישובי רחל שטחה של המעטפת שנבנתה כולל "שטחים מתים" ושטחה לפי חישובי המשרד, לצורך תחשיבי עלות, מגיע כדי 26 מ"ר בלבד. כנגד טענה זו נטען על ידי החברה כי שטח המעטפת אינו מעלה ואינו מוריד שכן, ממילא עניינו של התחשיב ההנדסי הוא, כפי שמתחייב, כמויות החומרים ששימשו בפועל לבניית המעטפת, יהא שטחה אשר יהא. אינני בטוח כי טענת החברה עונה על הקושי עליו הצביע המשרד, שהרי גם אם יש לשלם בהתאם לכמויות החומרים ששימשו בפועל לבניית המעטפות, עדיין ייתכן כי לצורך חישוב התמורה יסכימו הצדדים או ייקבע על פי דין כי אין לכלול בתחשיב את עלות החומרים ששימשו לבניית "שטחים מתים". מכל מקום, הסכמה או הוראה נוגעת לעניין הנדון לא הובאה בפני. זאת ועוד, עיון במלוא הקטע הרלוונטי מעדותה של רחל בעניין שטח המעטפת, בע' 244, ש' 5 - ע' 247 ש' 8, מגלה כי לא העידה מידיעה אישית שעה שהעידה כי שטח המעטפת לצורכי עלות מגיע כדי 26 מ"ר ואף סיכמה את דבריה בכך שאינה יודעת את היקף השטחים המתים. אעיר כי לעניין זה לא התעלמתי מהאמור בסעיף 3 לתצהירה המשלים של רחל שהוגש לבית המשפט ביום 10.3.02, אלא שהאמור בו לעניין שטח המעטפת אינו מהווה ראיה לשטחה, משום שנכללה בו הערכה שלא ניתנה רשות להגישה כפי שהוגשה שהרי היא נעשתה ללא תיאום עם החברה, בניגוד לאמור בע' 289, ש' 23 - 29. מעבר לדרוש אעיר כי גם אם הייתה מוגשת אותה הערכה כהלכה, לא הייתי מייחס לה כל משקל משום שהיא התבססה על הנחיה בדבר תשלום תוך חישוב "שטחים מתים", אשר צורפה לתצהירה המשלים של רחל. עיון באותה הנחיה מגלה כי אינה אלא הנחיית ועדת המכרזים מיום 14.9.92, שהתקבלה בעקבות החלטת ועדת המכרזים וכהמשך לה. משלא הייתי נכון לראות בהחלטת ועדת המכרזים מקור נורמטיבי לתשלום מלוא התמורה בגין בניית המעטפות ואף רחל עצמה העידה כי החלטת ועדת המכרזים קבעה את סכום התשלום שלא על יסוד עריכת תחשיב כלשהו, ממילא אין להנחיותיה בקשר להיקף התמורה שיש לשלם כל משקל. עולה מהאמור כי לא שוכנעתי כי נפל פגם כלשהו בתחשיב הכמויות, גם בהנחה כי נכללו בו כמויות ששימשו לבניית "שטחים מתים". 39. אין מחלוקת עוד כי תמורת מרכיב ה"בית הגדל" בשיעור 3%, אשר על פי חוזה הרכישה נדחה תשלומו, לא שולם לחברה. משכך, על פני הדברים ובהיעדר ראיה לסתור, מן הדין היה לפסוק תשלום גם בעבורו, אלא שתביעה לפיצוי בעניינו לא נכללה בכתב התביעה ולכן אתעלם ממנו בעת פסיקת הפיצוי בגין בניית המעטפות. 40. המסקנה היא, אפוא, כי יש לפסוק לטובת החברה את הפרשי התמורה המגיעים לה בגין בניית המעטפות על יסוד תחשיב הכמויות ותחשיב העידכון, שעה שתחשיב העידכון כולל הפרשי הצמדה לפי מדד תשומות הבניה מיום 27.5.99 ועד ליום מתן פסק הדין (658,777 ₪) וכן הפרשי ריבית לאותה תקופה לפי שיעור ריבית של 4% (559,030 ₪) = 1,921,337 + 1,217,807 = 3,139,144₪. בערכים הנכונים למועד מתן פסק הדין. מסירת הדירות 41. כפי שהיטיבה ב"כ החברה המלומדת לטעון בסיכומיה, את המחלוקות בהקשר הנדון ניתן להניח על שלושה צירים המצריכים פיתרון, ראשית, מי מהצדדים נושא באחריות לעיכוב במסירת הדירות למשרד. שנית, מה היה משכו של העיכוב ושלישית, אם אמנם נושא המשרד באחריות לעיכוב במסירת הדירות, מהו היקף הנזקים שעיכוב זה הסב לחברה. עם זאת, נוכח הטענות והראיות שהובאו לעניין שתי השאלות הראשונות ולאור המסקנות אליהן הגעתי אדון בשתיהן כמקשה אחת. כהקדמה לדיון בטענות הצדדים מן הראוי להציג שתי הבחנות הרלוונטיות לסוגיות שבמחלוקת. ההבחנה הראשונה היא זו שבין עבודות פיתוח כללי, להלן: "עבודות הפיתוח הציבורי", לבין עבודות פיתוח חצר ובניה, להלן: "עבודות פיתוח חצר". בסיכומיו עמד ב"כ המשרד על חשיבות ההקפדה בין שני אלה, אף שהוא עצמו נכשל בה, ראו, למשל, פסקה ראשונה לסעיף 40 לסיכומיו. אין מחלוקת בין הצדדים כי האחריות על ביצוע עבודות פיתוח החצר הוטלה על החברה וכי סעיף 7 לדף ההסבר הטיל מלכתחילה את האחריות על ביצוע עבודות הפיתוח הציבורי על המשרד. המשרד אף אסר על החברה מפורשות לבצע עבודות מהסוג האחרון, במכתבו מיום 24.11.91 שהעתקו צורף כנספח י"ח לת/14. עוד אין מחלוקת כי חרף האמור, העביר המשרד חלק מעבודות הפיתוח הציבורי שהוטל עליו לבצען כאמור, לביצוע החברה, עם כריתת חוזה הפיתוח, אשר העתקו צורף כנספח טו לת/14. ההבחנה השניה היא זו שבין "דירה גמורה" לבין "דירה ראויה לאיכלוס". כאמור, אין מחלוקת כי הדירה שהתחייבה החברה למסור לידי המשרד אינה אך דירה גמורה אלא דירה ראויה לאיכלוס ממש. מהראיות שהובאו בפני עולה כי דירה גמורה היא דירה העונה על תנאי "שלב 39", בהתאם לנספח ג' לחוזה הרכישה, המכונים גם "שלב 405" ואשר אליבא דאריאל בעדותו, אינם אלא תנאיו של "שלב 40", ראו ע' 33 - 34. שלב 40 הוגדר בחוזה הפרוגראמה באופן הבא: "גמר ביצוע המבנה כולל ביצוע מערכות מים וביוב בתוך המגרש, דרכי גישה בטוחות למגורים, הכנות לחשמל, טלפון וטלוויזיה, למעט חיבור המערכות לרשתות המרכזיות...". לעומת דירה גמורה, דירה הראויה לאיכלוס היא דירה העונה על תנאי "שלב 42" בהתאם לנספח ג' לחוזה הרכישה וממילא כשירה לקבל טופס 4 מהעירייה. עד כמה שהוברר לי מהראיות שהובאו בפני, דירה ראויה לאיכלוס היא דירה גמורה, במובן זה שהיא מקיימת את תנאי "שלב 39" (שלא הוגדרו בנספח ג' לחוזה הרכישה אך זהים לתנאי שלב 40, כעדות אריאל), אשר בנוסף להם בוצעו בשטחה מלוא עבודות פיתוח החצר שסופן בחיבור הדירה לתשתיות מרכזיות של ביוב, מים, חשמל וטלפון. רק בסיומן של עבודות פיתוח החצר מחוברות מערכות המים, הניקוז, החשמל ומערכות אחרות למערכות המרכזיות. בעדות אריאל ועדות רחל הוברר כי קיים שלב נוסף, המצוי מעבר לשלב בו הדירות ראויות לאיכלוס והוא שלב הביניים בין היות הדירות דירות ראויות לאיכלוס לבין מסירתן לידי שו"פ, שלב העלול להימשך תקופת מה, במהלכה על אף שהדירות ראויות לאיכלוס החזקה בהן נותרת בידי החברה. אחריות לעיכוב ומשכו - טענות החברה 42. לאור הראיות שהובאו בעניינים אלו נוכל להידרש לשתי השאלות גם יחד בקצרה. עמדת החברה היא שנכון למחצית חודש מאי לשנת 1992 כל הדירות שבנתה עמדו בתנאי 39, קרי היו גמורות אך בלתי ראויות לאיכלוס שכן, עבודות פיתוח החצר לא הסתיימו, ראו סעיף 1.2 לתצהיר ירום, ת/14. על פי טענת החברה, כל שנותר כדי לסיים את עבודות פיתוח החצר נכון לאותו מועד, ולהפוך את הדירות לכאלה שהן ראויות לאיכלוס וכך למסרן לידי המשרד, באמצעות שו"פ, היה לחבר את הדירות באותו מועד למערכות התשתיות המרכזיות: מערכת המים, הביוב והחשמל. אולם, מוסיפה החברה וטוענת, לתכלית אותם חיבורים, היה על המשרד להשלים, לכל המאוחר עד למועד סיום הבניה, את עבודות הפיתוח הציבורי שנטל על עצמו לבצען, שהרי בלי אותן רשתות מרכזיות ממילא לא ניתן היה לחבר את הדירות הגמורות לתשתיות, לקבל טופס 4 (המאפשר לחברת החשמל ולבזק לחבר את הדירות) ולהפכן לדירות ראויות לאיכלוס בהתאם לשלב 42. אלא שהמשרד, כך על פי טענת החברה, נקלע לקשיים בביצוע המוטל עליו ועל כן החליט, רק בחודש יוני לשנת 1992, לכרות עם החברה חוזה כדי שהיא תבצע חלק מעבודות הפיתוח הציבורי שנטל על עצמו מלכתחילה. חוזה זה, הוא חוזה הפיתוח, נכרת ביום 21.6.92 ובמסגרתו ניתן לחברה "צו התחלת עבודה ומסירת שטח" ביום 1.7.92 והוטל עליה להשלים את חלקה בביצוע עבודות הפיתוח הציבורי עד ליום 1.10.92. חלק זה כלל ביצוע עבודות עפר, בניית קירות תומכים, הנחת קווי מים וביוב, ניקוז ותאורה. שינוי בחוזה הפיתוח נכרת ביום 18.11.92, ראה ההעתק שצורף כנספח טז לת/14 , להלן: "השינוי הראשון לחוזה הפיתוח", ובמסגרתו הוסכם על העברת עבודות נוספות והארכת מועד סיום עבודות הפיתוח הציבורי בחודשיים נוספים, עד ליום 1.12.92. אלא שהחברה לא עמדה גם במועד זה וטעמה לכך היה כפול: ראשית, מחלוקת שהתגלעה, לטענתה, בין המשרד לבין עיריית עפולה, להלן: "העירייה", בעניין סגנון ציפוי המדרכות (אספלט או אבן משתלבת), בעקבותיה לא אישרה העירייה את ציפוי האספלט למדרכות שהזמין המשרד מהחברה, ראו סעיף 1.3(2) לת/14 וכן תת פרק 51.4 לכתב הכמויות שצורף לחוזה הפיתוח; לעיכוב זה, כך נטען בסיכומי החברה, לא הייתה כל הצדקה, בשים לב לכך שהדרישה לציפוי המדרכות הציבוריות באבן משתלבת הופיעה כאחד מתנאי היתר הבנייה. שנית, המשרד עצמו לא השלים את יתרת עבודות הפיתוח הציבורי שהותיר בידיו לאחר הטלת ביצוע חלק מהן על החברה ובמיוחד עבודות התשתית שהיה צריך לבצע לשם חיבור הדירות לחשמל, עובדה שמנעה מהחברה לקבל טופס 4 ולזמן את חברת החשמל לבדיקת הדירות לקראת חיבורן לחשמל על ידה. שני אלה, כך נטען בסיכומי החברה, מנעו מהחברה מלהשלים את עבודות הפיתוח הציבורי שהוטלו עליה בחוזה הפיתוח ולקבל טופס 4 מהעירייה. רק לאחר פתירת המחלוקת בין המשרד לבין עיריית עפולה בעניין ציפוי המדרכות, יכלה החברה, כך נטען, להשלים את עבודות הפיתוח הציבורי שהתחייבה לבצען בהתאם לחוזה הפיתוח ועבודות אלו הושלמו על ידה ביום 1.3.93, ראו גם עדות רחל בע' 278 - 280 וסעיף 1.5 לת/14. אולם, הוסיפה החברה וטענה, העירייה הוסיפה ועיכבה את מתן טופס 4 "עקב התחשבנות" בינה לבין המשרד. לחיזוק טענתה הפנתה למכתבה שלה למשרד, מיום 15.2.93, אשר העתקו צורף כנספח יט'6 לת/14. רק משאותה "התחשבנות" הסתיימה ניתן טופס 4, ביום 3.5.93, הטופס הוצג וסומן ת/13. רק ביום 15.6.93 הגיעה שו"פ לבדיקת הדירות והוציאה אישור על תקינותן רק ביום 4.7.93. מיום זה ועד לחודש אוקטובר לשנת 1993, החלה והסתיימה מסירת הדירות לדיירים והתשלום בעבור רכישת הדירות שולם לחברה ביום 3.9.93. אחריות לעיכוב ומשכו - טענות המשרד 43. כאמור, המחלוקת הנטושה בין הצדדים עניינה בראש וראשונה בשאלה מי נושא באחריות על עיכוב מעברן של הדירות מסטטוס "גמורות" לסטטוס "ראויות לאיכלוס". על כן, לא היה טעם, להבנתי, בטענות ב"כ המשרד בסיכומיו הכופרות בכך שבחודש מאי לשנת 1992 היו הדירות מוכנות למסירה שהרי לא זו היתה טענת החברה. זו לא טענה כי הדירות היו מוכנות למסירה באותו החודש אלא טענה שהן היו גמורות וכי אלמלא העיכובים בביצוע עבודות הפיתוח הציבורי היו הדירות מוכנות למסירה באותו מועד. את האחריות בגין העיכובים בעבודות הפיתוח הציבורי הטילה החברה על המשרד ורק בדרך זו הטילה עליו גם את האחריות לכך שהדירות הגמורות לא היו ראויות לאיכלוס כבר במחצית חודש מאי לשנת 1992. בין כך ובין אחרת, בסיכומיו כפר ב"כ המשרד באחריות המשרד לעיכובים במסירת הדירות. לדידו, העיכובים נבעו כל כולם מאוזלת ידה של החברה במגעיה עם חברת חשמל, בזק והעירייה ואין הם קשורים כלל לעיכוב שחלו בעבודות הפיתוח הציבורי. עמדת המשרד היתה כי "השלב בו מחוייב המשרד לקבל את החזקה בדירות שקנה הינה שלב 42, שהינו שלב שבו ניתן לחבר את כל הדירות לכל מערכות התשתית, לרבות חשמל ובזק. לפיכך העיכוב בעבודות הפתוח הכלליות [הן עבודות הפיתוח הציבורי - ר.ג'] ככל שהוא מתייחס למשב"ש אינו מענינייה של חברת שכטמן". אכן, המשרד לא כפר בקיומם של עיכובים בעבודות הפיתוח הציבורי אך לטענתו לעיכובים אלו אין כל קשר לעיכוב המסירה ויתרה מזאת - מקורם בחברה עצמה, אשר לא עמדה בלוח הזמנים שהציגה לביצוע עבודות הפיתוח הציבורי. אעיר כי לוח זמנים זה אמנם צורף למכתב החברה לרחל מיום 25.6.92, אשר העתקו צורף כנספח כ' לנ/1, אך אין מחלוקת כי אף על פי חוזה הפיתוח שנכרת ארבע ימים קודם לכן, היה על החברה לסיים את עבודות הפיתוח הציבורי בתוך 3 חודשים. על כך ניתן ללמוד אף מסעיף 6 לשינוי הראשון לחוזה הפיתוח. זאת ועוד, לשיטת ב"כ המשרד, החברה היא זו שהייתה מחוייבת, בהתאם לסעיף 2.2 לדף ההסבר, לדאוג לקבלת טופס 4 ובעקבותיו לחבר את הדירות לחשמל ולקווי בזק, וממילא היא זו שהייתה צריכה לבוא בדברים עם העירייה ועם אותן חברות. אם אלו התמהמהו הריהם יריביה הנכונים של החברה בטענותיה על עיכובים במסירה, הם ולא המשרד שהרי לא המשרד נשא באחריות השגת האישורים וטופס 4 אלא החברה עצמה. המשרד אף דחה, ממילא, את טענת החברה כי הוא מחזיק בהשפעה או שליטה על העירייה או על אותן חברות. כן טען ב"כ המשרד כי בנסיבות העניין, מחדלם של אותם גורמים "או מי מהם" הוא שהביא לסיכול ההתקשרות החוזית בין המשרד לבין החברה. לעניין זה לא למותר לציין כי במהלך שמיעת הראיות קבלה ב"כ החברה על כך שטענת הסיכול המתגבשת מול עיניה לא הועלתה בכתב ההגנה. בטענה זו לא היה ממש שכן, טענת סיכול לאקונית הופיעה כבר בפיסקה השניה לסעיף 5 בכתב ההגנה. עם זאת, כפי שהועלתה, הן בכתב ההגנה, הן בסיכומי המשרד, אין בה ממש. הטענה היא טענת הגנה של מפר חוזה ובסיכומי המשרד היא לא נטענה כטענה חלופית לטענה המטילה את האחריות בעיכוב המסירה על החברה עצמה. זאת ועוד, כדי להצליח בטענה, היה על המשרד לטעון ולהוכיח כי הפרתו היא תולדה של נסיבות שבעת כריתת החוזה "לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען", וכי "קיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים", כלשון סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. המרחק בין קיום תנאים אלה לבין מסכת טענות וראיות המשרד כפי שהועלו והובאו בפני הוא מרחק גדול. מכאן שטענת הסיכול נטענה בעלמא ואני דוחה אותה כטענה חסרת ביסוס משפטי ועובדתי. אשר למשך העיכוב, טען המשרד כי מיומן עבודה מס' 87078, אשר העתק דף ממנו צורף כנספח י"ג לתצהיר רחל, להלן: "דף יומן העבודה", עולה כי רק ביום 1.3.93, סיימה החברה "את כל עבודות הפיתוח הן פיתוח החצר והן הפיתוח הציבורי". טענה זו אין לקבל כפשוטה. בראש דף יומן העבודה מופיע מספרו של חוזה הפיתוח שענייננו, כזכור, בעבודות הפיתוח הציבורי שהחברה התחייבה לבצע. נכתב שם כי "בתאריך 1.03.93 הקבלן סיים את כל עבודות הפיתוח והכין אתר למסירה", ואם אמנם יש להבין מהכתוב בדף יומן העבודה, כטענת ב"כ המשרד, כי רק ביום 1.3.93 הסתיימו כל עבודות הפיתוח, פיתוח החצר והפיתוח הציבורי גם יחד, יש בכך חיזוק לכאורה לטענת החברה כי אמנם כרוכות הראשונות באחרונות, טענה שב"כ המשרד עצמו כפר בה (!). עוד נטען על ידי המשרד כי "בסמוך" לאחר סיום עבודות הפיתוח נבדקו הדירות ונמצאו בהם ליקויים "משמעותיים" שלא איפשרו למסרם למשרד, באמצעות שו"פ, קודם לתיקונם. ראיה לרצינות הליקויים ביקש ב"כ המשרד למצוא בנכונות החברה לתקנם "מיידית". לשיטת המשרד רק בחודש אוגוסט לשנת 1993, הושלמה "בניית הדירות כראויות לאיכלוס" שכן, רק במועד זה ביצעה חברת החשמל את בדיקותיה ונתנה את "האישורים הנדרשים". דיון והכרעה 44. עיינתי עיין היטב בתכתובת שקיימה החברה עם המשרד ואשר העתקי המכתבים הנוגעים לה צורפו כנספחים יט'1 - כ1' לת/14. על יסוד אותם מכתבים וראיות נוספות, כפי שתפורטנה להלן, שוכנעתי כי אמנם, כטענת החברה, אור ליום 15.5.92, היו הדירות גמורות קרי, קיימו את תנאי "שלב 39". כן שוכנעתי כי במועד האמור טרם בוצעו עבודות הפיתוח הציבורי וממילא לא יכולה היתה החברה לחבר את מערכות הדירות הגמורות למערכות המרכזיות שלא היו קיימות. לעניין זה אני נותן אמון מלא באותם חלקים בעדות אריאל, בלאו ובעיקר ירום, המבהירים את הזיקה בין השניים. כאמור, רק בראשון לחודש יולי לשנת 1993 החלו החברה מצד אחד והמשרד מצד שני, בביצוע עבודות הפיתוח הציבורי - ראו חוזה הפיתוח מחד גיסא וס' 3 למכתב החברה למשרד מיום 2.10.92, אשר העתקו צורף כנספח יט1' לת/14, וס' 2 למכתב החברה למשרד מיום 15.2.93, אשר העתקו צורף כנספח יט'6 לת/14, מאידך גיסא. בשל התמשכות עבודות הפיתוח הציבורי, נכרת, כאמור, השינוי הראשון לחוזה הפיתוח, שאף כלל הוספת עבודות נוספות לביצוע על ידי החברה והאריך את המועד להשלמת עבודות הפיתוח הציבורי עד ליום 1.12.92. כן הוארכה פעמיים תקופת ביצוע חוזה הרכישה. שינוי מס' 4 לחוזה הרכישה, שנכרת ביום 24.5.93 והעתקו צורף כנספח י"א4' לת/14, להלן: "השינוי הרביעי לחוזה הרכישה", האריך את משך ביצוע החוזה עד ליום 30.4.93 ואילו שינוי מס' 7 לחוזה הרכישה, שנכרת ביום 18.11.93 והעתקו צורף כנספח י"א7' לת/14, להלן: "השינוי השביעי לחוזה הרכישה", האריך את משך ביצוע חוזה הרכישה עד ליום 15.8.93. אינני מייחס לשני השינויים האמורים כל משקל במסקנה אליה הגעתי, נוכח עמימות אומד הדעת הדו-צדדי שעמד ביסודם, עמימות שלא פוזרה בטענות הצדדים. כזכור, גירסתה העקרונית של החברה, המקובלת עלי, היתה כי קודם להשלמת עבודות הפיתוח הכללי שהותיר בידיו המשרד, לא יכלה החברה להשלים את עבודות הפיתוח הציבורי שנמסרו לה במסגרת חוזה הפיתוח, וכי אי השלמת עבודות הפיתוח הציבורי הן שמנעו ממנה לקבל טופס 4 ולחבר את הדירות הגמורות למערכות התשתית המרכזיות וכך להפכן לראויות לאיכלוס ולמסרן למשרד. והנה, אנו למדים מדף יומן העבודה כי עבודות הפיתוח הציבורי שנטלה על עצמה החברה בחוזה הפיתוח באו על סיומן כבר ביום 1.3.93 וכך טען אף ירום בסעיף 1.5 לתצהירו. מכאן אתה למד, לשיטת החברה עצמה, כי אף עבודות הפיתוח הציבורי שהותיר בידיו המשרד ואשר היו רלוונטיות לעבודות הפיתוח הציבוריות שהיה עליה להשלימן וממילא לחיבור הדירות הגמורות למערכות התשתית המרכזיות - הושלמו, ככל הנראה אף קודם ליום 1.3.93. לכאורה, אפוא, לא הייתה כל מניעה לחבר את הדירות לרשתות מרכזיות מיד לאחר קבלת טופס 4, שהתקבל רק ביום 3.5.93. אלא שאף לעיכוב החברה בקבלת טופס 4 לא מצאתי נימוק. ודוק: החברה לא טענה ואין היא יכולה לטעון, נוכח טענתה העקרונית, כי טופס 4 התקבל רק במועד בו התקבל בשל עיכובים בביצוע עבודות הפיתוח הציבורי על ידי המשרד ואני דוחה את נסיונה להביא ראיות - בדמות "הודאות בעל דין" מצד המשרד, אליהן הפנתה ב"כ החברה בע' 50 - 53 לסיכומיה - להוכחת טענה אחרונה זו, שכאמור, כלל אינה מתיישבת עם טענתה העקרונית. כאמור, טענת החברה לעניין זה, להבדיל מהראיות שהביאה, היתה שונה: טענתה היתה כי טופס 4 התקבל רק לאחר סיום "ההתחשבנות" בין העירייה לבין המשרד. אך טיבה של אותה "התחשבנות" והרלוונטיות שלה לא הובררו לי ממכתבי החברה שהעתקיהם צורפו כנספחים י"ט6' וי"ט7' לת/14 ועד כמה שירדתי לסוף עדותם של ירום ואריאל בעניינה, אין בה מאום ואינני מוצא בה כל פטור או צידוק לעיכוב מצד החברה במימוש חובתה לקבל טופס 4. אעיר כי לא התעלמתי ממכתב החברה למשרד ביום 15.2.93, אשר העתקו צורף כנספח יט6' לת/14, אשר בסעיף 2 בו, טוענת החברה כלפי המשרד כי עיריית עפולה העבירה לידיה רשימת ליקויים הקשורים לעבודות הפיתוח הציבורי שביצע המשרד וכי עניינים אלו אינם מצויים בשליטת החברה ועוד כהנה וכהנה טענות. אלא שבמכתב לא מצויין מתי נערכה אותה רשימה מדוברת ואין לי כל ראיה לתמוך בה את אמיתות האמור במכתב וחשוב מכך: את הקשר בין הליקויים האמורים לבין השלמת עבודות הפיתוח הציבורי החיוניות לחברה לשם חיבור הדירות הגמורות לתשתיות המרכזיות. כן לא התעלמתי מ"תעודת השלמת המבנה", להלן: "תעודת ההשלמה" אשר העתקה צורף כנספח כב לנ/1, ואליו לא התייחסה כלל ב"כ החברה בסיכומיה. תעודת השלמה, הנושאת את חתימת החברה ואת חתימת מפקח המשרד, מלמדת לכאורה על כך שעבודות הפיתוח הציבורי שנמסרו לחברה בחוזה הפיתוח, הסתיימו רק ביום 3.5.93 ולא כפי שעולה מדף יומן העבודה, שאינו חתום על ידי שכטמן כלל, אם כי חתום אף הוא על ידי מפקח המשרד, ולפיו "עבודות הפיתוח באתר" הסתיימו כבר ביום 1.3.93 וכך, כאמור, אף נטען על ידי ירום בתצהירו. צירוף דף יומן העבודה לאמור בת/14 ולקטע הרלוונטי בעדות רחל, ראו ע' 278 - 280, הביאני למסקנה כי הונחה בפני תשתית ראייתית מספקת מבחינת דיותה ומהימנותה להעדיף כראיה לעניין מועד סיום עבודות הפיתוח את דף יומן העבודה על פני תעודת ההשלמה ולקבוע כממצא עובדתי כי עבודות הפיתוח הציבורי כולן הסתיימו כבר ביום 1.3.93. 45. כאמור, אין לי כל ראיה ישירה או ברורה אודות מועד סיום עבודות הפיתוח הציבורי על ידי המשרד וממילא לא הובאה לידיעה כל ראיה לעניין המועד בו סיים המשרד את עבודות הפיתוח הציבורי, הרלוונטיות לעבודות הפיתוח הציבורי שביצעה החברה. רק עם קבלת טענתה העקרונית של החברה מתבקשת המסקנה כי הראשונות הסתיימו עובר ליום 1.3.93. מסקנה זו משליכה גם על מובנן וממילא משקלן של אותן "הודאות בעל דין" מצד המשרד, הנלמדות לכאורה ממסמכים שונים. אמנם, לאור המסקנה אליה הגעתי אין מקום להתייחס אליהן כלל, אך נוכח טענותיה הממושכות של ב"כ החברה בסיכומיה בעניינן אבהיר את עמדתי לגבי שתי ה"הודאות" הרלוונטיות היחידות מביניהן וזאת בשים לב למסקנה אותה הסקתי מטענתה העקרונית של החברה. כך, לא הובהר לי הטעם לכריתת השינוי הרביעי והשינוי השביעי לחוזה הרכישה וממילא לא הובהרה לי מהות אומד דעת הצדדים שעמדה ביסודם. בנסיבות אלה, בשינוי הרביעי לחוזה הרכישה ניתן וראוי לתלות הודאה באשמת העיכובים בהשלמת עבודות הפיתוח הכללי מצד החברה, ביחס לתקופה שבין 1.12.92 (ואולי אף לפני כן) לבין 1.3.93. הא ותו לא. את ההודאה האמורה ניתן להסיק מההערה לפיה סיבת האיחור בקבלת הדירות נובעת מאי השלמת עבודות הפיתוח הכללי על ידי המשרד עצמו, שהרי אי השלמתן של עבודות אלו שימשה כנימוק, המקובל עלי, לעובדה כי החברה עצמה לא השלימה את עבודות הפיתוח הציבורי שהוטלו עליה עד ל 1.3.93. אשר לשינוי השביעי לחוזה הרכישה, רב העמום בו על הברור ונסיונה של ב"כ החברה לחלץ ממנו הודאה יכול לעלות יפה רק אם נתייחס לחלקו ונתעלם מחלקו האחר. אכן, נרשם שם כי "עקב אי השלמות פיתוח ציבורי שבאחריות משב"ש, העיריה לא מאשרת הוצאת טופס 4 ודף איכלוס" אלא שנרשם שם גם כי "החברה סימה את כל עבודות הבניה ומשלימה כעת את עבודות הפיתוח הציבורי לפי חוזה עם משב"ש". הדברים נכתבו באוקטובר 1993 במועד בו הדירות כבר נמסרו לרוכשים ! משקלן של שתי ההערות, אם כן, שואף לאפס ואינני יודע מדוע ועל יסוד מה נרשמו, באשר ביניהן לבין המציאות אין מאום. בשאר "הודאות בעל דין" עליהן הצביעה ב"כ החברה בסיכומיה אין, בנסיבות העניין, אף לא תחילתה של נטילת אחריות מצד המשרד, בגין העיכובים בקבלת הדירות הראויות לאיכלוס מידי החברה. מאף לא אחת מהן ניתן ללמוד על הודאת המשרד בכך שהוא הנושא באחריות לאי השלמת עבודות הפיתוח הציבורי והעיכובים במסירת הדירות. במובן זה כל אותן "הודאות" אמנם סותרות את גירסת המשרד כי החברה נושאת באחריות לעיכובי המסירה - ומשכך, לחלק זה בטענותיו, לרבות אותן טענות המייחסות לחברה מחדלים במגעיה עם העירייה וחברת החשמל, לא אדרש עוד - אך אין בהן הוכחה לטענת החברה כי האחריות בגין העיכובים מוטלת על המשרד. עם זאת, לא ניתן לי, כאמור, כל טעם כלשהו ולו טעם דחוק, לכך שהמשרד נהג כפי שנהג בהקשר להארכות ביצוע חוזה הרכישה ולא הוברר לי מי אמנם יזם אותן. בטענת המשרד כי הארכות אלו נעשו ל"בקשת החברה" לא מצאתי כל טעם של ממש, בשים לב לכך שאותן הארכות כרוכות בהוצאות כספיות מצדו. ואם בבקשות עסקינן, הלכה למעשה, בצד בקשות אחרות, בקשתה החוזרת ונשנית של החברה מהמשרד הייתה שיסיים את עבודות הפיתוח הציבורי שנטל על עצמו וכן ייישב את מחלוקתו בעניין ציפוי המדרכות ויאפשר בכך לחברה להשלים את ההתקשרות החוזית בדרך חיבור הדירות הגמורות לתשתיות לאחר השלמת עבודות הפיתוח הציבורי שהוטלו עליה בחוזה הפיתוח ושתנאי מוקדם או נלווה לביצוען היה השלמת עבודות הפיתוח הציבורי שהמשרד הותיר בידיו. במהלך שמיעת הראיות, כמו גם בסיכומיו טמן המשרד את ראשו בחול ולא נדרש כלל למחלוקת בינו לבין העירייה לעניין ציפוי המדרכות ולהשלכותיה על השלמת עבודות הפיתוח הציבורי שביצוען הוטל על החברה זולת טענתו הכללית, אותה דחיתי, לפיה בין העיכובים בביצוע פיתוח העבודות הציבוריות לבין מסירת הדירות אין דבר. משך העיכוב 46. החברה ניסתה לשכנעני כי יש להטיל את האחריות בגין עיכובי המסירה, משך כל התקופה הנטענת על ידה, על המשרד בשל מחדליו. אין בידי לקבל את הטענה. הגעתי למסקנה כי העיכובים פרי אחריותו של המשרד החלו ביום 15.5.92 ותמו ביום 1.3.93. אכן, משהיו הדירות האחרונות שנבנו על ידי החברה גמורות ביום 15.5.92 לא היתה כל סיבה, זולת מחדלי המשרד, שלא היתה נמסרת לידיו, בו ביום, הדירה האחרונה. לוּ עבודות הפיתוח הציבורי היו נערכות בזמן, חלק זה של התביעה לא היה בא לעולם. בה בעת, הגעתי לכלל מסקנה כי כל עיכוב, מאוחר ליום 1.3.93 היה, אם בכלל, באשמת החברה עצמה אך לא באשמת המשרד. לעניין זה לא שוכנעתי כי העיכוב במסירת טופס 4 מקורו באי-אלו מהלכים מ"אחרי הקלעים" בין המשרד לבין העירייה וכן לא מצאתי כל עיכוב בלתי סביר במהלכיה של שו"פ וממילא אינני מוצא מקום להתייחס להשערות החברה באשר ל"עיכובים" שגררה שו"פ בקבלת הדירות לידיה, במיוחד נוכח גילוי הליקויים שפורטו ב"רשימת ליקויים ותיקונים לביצוע" שערכה שו"פ ביום 15.6.93 ואשר העתקה צורף כנספח יד לנ/1. אכן, גם אם אקבל את טענת החברה כי לא היו אלו ליקויים משמעותיים, אין מחלוקת כי לקחה על עצמה לטפל בהם והדבר היה כרוך בעיכוב נוסף, שאין להטיל את האשם בגינו על המשרד. לעומת כל אלה, לא ברור לי מדוע בדיקות חברת החשמל נעשו במועד המאוחר בו הן נעשו ופשיטא כי אף עניין זה אין לזקוף לחובת המשרד אלא, אם בכלל, יש לזקוף זאת לחובת החברה. נזקי החברה 47. על רקע ההשתלשלות העובדתית המתוארת בסעיף 42 לעיל, טענה החברה כי האחריות בגין העיכוב במסירת הדירות מוטלת במלואה על המשרד ומשך העיכוב הוא 15 חודשים, החל בחודש יוני לשנת 1992 וכלה בחודש אוגוסט לשנת 1993, ראו סעיף 14.6. לסיכומי החברה. היקף נזקיה הנטענים של החברה, לרבות הפרש התייקרויות בגין תשלום מאוחר, מגיע על פי הנטען, לסכום כולל של 1,183,599 ₪, בערכים הנכונים ליום 27.5.99. לטענת החברה, נזקים אלו מקורם, ראשית, בנזקי אחזקה "וכיו"ב" הכוללים הן את הוצאות אחזקת הדירות בפרק הזמן עד למסירתן לרבות הוצאות הנהלה (משך התקופה שבין חודש יוני לשנת 1992 לבין חודש אוגוסט לשנת 1993), הן את הוצאות החברה בגין "ניהול מתמשך" של הפרוייקט (הוצאות תקורה) לאותה תקופה ושנית, בהפרשי הצמדה וריבית בסך 97,630 ₪ בגין תשלום מאוחר על חשבון הדירות שאין מחלוקת כי בוצע ביום 3.9.03 ואמור היה, לטענת החברה, לכלול הפרשי התייקרויות עד לאותו יום, אלא שהוצמד למדד תשומות הבניה של חודש אפריל לשנת 1993, תחת שיוצמד למדד תשומות הבניה המעודכן למועד התשלום, הוא מדד חודש יולי לאותה שנה. התחשיב המבקש לבסס את הפיצויים בגין נזקים אלה, אשר נערך על ידי אריאל, צורף כנספח ד' לכתב התביעה, להלן: "תחשיב ההוצאות". יצויין כי המשרד לא הגיש תחשיב אלטרנטיבי מצד אחד, ולא חלק על שיטת החישוב של החברה אלא רק על סבירות הסכום הנתבע, מצד שני. 48. אפתח בפיצוי בגין התשלום המאוחר על חשבון הדירות, להלן: "תשלום ההתייקרויות", אשר על פני הדברים לא אמור היה להיות כלל במחלוקת. שבתי ועיינתי במכתב החברה מיום 22.9.93, אשר העתקה צורף כנספח כ2' לת/14, להלן: "מכתב ההוצאות". במכתב ההוצאות טענה החברה כי בתאריך 3.9.93 שולמו לה 617,000 ₪ בחשבון חלקי שאמור היה להיות משולם בחודש יוני לשנת 1992 במידה והדירות היו נמסרות במועד האמור וכי אותו חשבון חלקי נערך על יסוד מדד מרץ לשנת 1993 חרף העובדה כי הדירות נמסרו לחזקת המשרד בחודש אוגוסט לשנת 1993 ועל יסוד טענה זו דרשה החברה מהמשרד תשלום הפרשי הצמדה וריבית עד למועד המכתב, בסך של 73,056 ₪. בתביעתה עתרה החברה להפרשי תשלום ההתייקרויות בסך 139,137 ₪, על יסוד תשלום התייקרויות בגין הסכום בסך 617,000 ₪, בערכים הנכונים למועד עריכת התחשיב (27.5.99) שצורף כנספח ה' לכתב התביעה (27.5.99). בתצהיר אריאל, ת/1, הודה הלה בטעות שנפלה במרכיב תשלום ההתייקרויות בתחשיב ההוצאות וצירף כנספח ח' לתצהירו תחשיב חדש לפיו תשלום ההתייקרויות הנתבע עומד על סך של 97,630 ₪. אומר מיד כי שיעור התשלום המאוחר, 617,000 ₪, ועצם העובדה כי שולם באיחור ולכן שולם בגינו תשלום ההתייקרויות (החסר, על פי הנטען) לא הוכחשו על ידי המשרד, אלא שהמשרד ביקש בסיכומיו לחלוק על עצם החיוב לשלם את תשלום ההתייקרויות וכן חלק, בתחילה, על הטענה כי לא שילם בגינו תשלום התייקרויות עד לגמר ביצוע החוזה. שתי הטענות אינן מקובלות עלי. 49. עיינתי בנספח יא לנ/1, בת/17 על נספחיו ובעדות אריאל בעניין. הגעתי לכלל מסקנה כי נוכח הארכת תקופת ביצוע חוזה הרכישה עד ליום 15.8.93, בהתאם לשינוי השביעי לחוזה הרכישה ובשים לב לסעיף 5 ל"נספח לחוזה רכישה תנאים מיוחדים", אמנם חייב היה המשרד לשלם תשלום ההתייקרויות עד ליום 15.8.93, הוא "גמר הביצוע הנקוב בחוזה". נוכח הראיות שפורטו לעיל, אני מוסיף וקובע כי אף שהמשרד התחייב לשלם את תשלום ההתייקרויות בשים לב להארכת מועד ביצוע חוזה הרכישה עד יום 15.8.93, כפי שניתן ללמוד מנספח יא לנ/1, בפועל לא עשה כן, כפי שעולה מסעיף 2 לתצהירה המשלים של רחל. על כן, בהתאם לסעיף 64 לחוזה המדף אני מחייב את המשרד בתשלום הפרשי תשלום ההתייקרויות עד למועד גמר ביצוע חוזה הרכישה, בהתאם לנספח ח' לת/1, בצירוף הפרשי הצמדה (33,474 ₪) והפרשי ריבית (בשיעור 4%, 28,406 ₪) וסך הכל 159,510 ₪, בערכים הנכונים ליום מתן פסק הדין. 50. אשר לפיצוי בסך 1,085,969₪ עבור הנזקים הנטענים בגין ניהולו המתמשך של הפרוייקט ובגין הוצאותיה היתרות של החברה נוכח אחזקת הדירות מעבר למתחייב, עקב העיכובים במסירתן, בחרה החברה לתבוע פיצוי על יסוד "הוצאות בפועל", תוך ויתור על דרך חישוב שיעור התקרה הקבוע, לטענתה, בסעיף 50 לחוזה המדף. משכך, אינני נוקט כל עמדה באשר לתחולת דרך החישוב הקבועה באותו סעיף בנסיבות העניין. עם זאת, לעניין פיצוי הוצאותיה בגין עריכת ביטוחים, הוצאותיה בגין עמלות כתבי ערבויות והוצאות שוטפות, לרבות, כך נדמה, מרכיב "הוצאות כלליות" ומרכיב "הוצאות הנהלה", בתקופה שבין חודש יוני לשנת 1992 לבין חודש אוגוסט לשנת 1993, נסמכה החברה על הוראת סעיף 27 להסכם הפרוגראמה, סעיף 8(1) לחוזה המדף ופרק ט' לחוזה המדף, בהתאמה. את הוצאותיה בפועל ביקשה החברה להוכיח באמצעות הגשת דפי עבודה וכרטיסי הנהלת החשבונות, שהעתקיהם צורפו כנספחים כא וכא1' לת/14, כראיה. אעיר כי עורכי דפי העבודה וכרטיסי הנהלת החשבונות לא זומנו לעדות ועל פי עדות ירום, הגב' שערכה את כרטיסי הנהלת החשבונות אינה עובדת עוד בחברה. אינני מוצא בכך תירוץ לאי זימונה לעדות וממילא לא אייחס לכרטיסי הנהלת החשבונות את מלוא המשקל שיכול הייתי לייחס להם לוּ הגב' שערכה אותם היתה מעידה בעניינם. להוכחת סבירות סכומי הפיצויים הנתבעים בראשי נזק אלה, ערך אריאל בת/1, חישובים אלטרנטיביים; לעניין תשלום תקרה - לפי חוזה המדף ובהתאם לנוהג ולעניין תשלום ההוצאות - לפי מחירי שוק. בשני המקרים נטען ואמנם שוכנעתי, כי הסכומים עולים על הסכום שהחברה תובעת כפיצוי. 51. כאמור, המשרד לא הגיש תחשיב אלטרנטיבי האומד את הנזקים שהסבו עיכובי המסירה לחברה, אלא בחר לתקוף את סבירותם. עיינתי בשני דפי העבודה הכתובים בכתב יד וכן בכרטיסי הנהלת החשבונות ובמכתב ההוצאות. כן שבתי ועיינתי בחלקים הרלוונטיים מחקירת סמו 130 - 131, מחקירתו הנגדית של ירום, ע' 187 - 193, 199 ומחקירתה הנגדית של רחל, ע' 264 - 278 והגעתי למסקנות הבאות: אף לשיטת ירום, כפי שעולה מעדותו, אין דבר וחצי דבר בין שיעור הוצאות ההנהלה הנתבע לבין הוצאות ההנהלה "בפועל". אשר למרכיב ההוצאות הכלליות, על פי הסבר ירום, רחוק מלהיות ברור לי כי אינו חופף חלקית את מרכיב הוצאות ההנהלה. גם את הגורם המבדל את שני אלה מהוצאות התקורה הנתבעות לא השכילו עדי החברה להבהיר במידה מספקת ולעניין זה לא סייעו לי אף כרטיסי הנהלת החשבונות ודפי העבודה. האחרונים סייעו לי, עם זאת לראות כי הוצאות הטלפון, למשל, חושבו תחת הוצאות כלליות ולא בנפרד, כפי שהופיעו במכתב ההוצאות. 52. עולה מהאמור כי בשים לב למרכיבי התחשיב, למידת ביסוסם בראיות ולמידת המובהקות (הנמוכה) היחסית שלהם זה מזה, הכל על רקע טענות המשרד לאי סבירות הסכום הנתבע יש לשקול את הסבריו של ירום בעדותו, האמינים עלי ולפיהם לא נכללו בתחשיב ההוצאות כל ההוצאות שהוצאו בפועל. כן יש לשקול את המסקנה בדבר סבירות הסכום הנתבע בשים לב לתחשיבים האלטרנטיביים שהוצגו בת/1. שיקולים אלו, בשים לב לנזקי החברה, כפי שנלמדו מצרכי אחזקת האתר מביאים אותי למסקנה כי הסכום הנתבע בתחשיב ההוצאות הוא סכום סביר אשר בינו לבין נזקיה בפועל של החברה עקב עיכובי מסירת הדירות, מתקיים יחס הולם, שאין כלל מקום לראות בו חוסר סבירות כלשהי. 53. על רקע מסקנתי לפיה אחריות המשרד לעיכובים עומדת בתקופה שבין 15.5.92 לבין 1.3.93 ובשים לב לתחשיב ההוצאות, המפרט את הוצאות החברה החל מחודש יוני לשנת 1992 וכלה בחודש אוגוסט לשנת 1993, עלי להבהיר עתה את אופן חישוב הפיצוי. לשנת 1992 הסכום הנתבע, בערכים ריאליים ליום עריכת תחשיב ההוצאות עומד על 649,625 ₪. סכום זה, כולל הפרשי הצמדה (93,546 ₪) וריבית (בשיעור 4%, 189,14 ₪) מביא את היקף הפיצוי בראש הנזק הנוכחי, עבור שנת 1992 לסך של 932,186 ₪; אשר לשנת 1993, אין לחשב את הפיצוי בגין נזקי עיכוב המסירה אלא עד לראשון לחודש מרץ לאותה שנה. הסכום הנתבע, בערכים ריאליים ליום עריכת תחשיב ההוצאות, עבור נזקי החברה לחודשים ינואר - מחצית אוגוסט לשנת 1993 עומד על פי תחשיב ההוצאות על סך 436,344 בערכים ריאליים ליום עריכתו ובהתאם, החלק היחסי מסכום זה שישמש כבסיס לפיצוי הוא (2/7.5 = 0.26666; 0.26666X 436,344 =) 116,358 ₪. סכום זה, כולל הפרשי הצמדה (16,756 ₪) וריבית (בשיעור 4%, 33,855 ₪) מביא את היקף הפיצוי בראש הנזק הנוכחי, עבור חודשים ינואר - מרץ לשנת 1993 לסכום של 166,969 ₪ ובמעוגל לסך 167,000 ₪; 3,139,144 ₪ יתרת תמורה בעבור בניית המעטפות 159,510 ₪ הפרשי התייקרויות 1,099,186 ₪ הוצאות עקב עיכובי מסירת הדירות -------------- 4,397,840 ₪ סה"כ 54. מהתוצאה אליה הגעתי עולה ממילא כי התעלמתי מטענת רחל בסעיף 51 לתצהירה, לפיה יש לקזז מסכום הפיצויים "פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה" שכן טענה משפטית לא אמורה היתה מלכתחילה להיכלל בתצהיר, מה גם וטענת הקיזוז לא הועלתה בכתב ההגנה וממילא לא הופיעה בסיכומי המשרד. 55. לסכומי הפיצויים לא הוספו ריביות חשב כללית או פיגורים, כפי שביקשה החברה בבקשתה לתיקון כתב תביעתה, בש"א 1999/03, שהוגשה לאחר הגשת הסיכומים מטעמה. בקשה זו, שעיכבה את הגשת סיכומי ב"כ המשרד, נדחתה על ידי בהחלטה מיום 2.6.03 ואף בפסק הדין, כאמור, לא מצאתי טעם לסטות מאותה החלטה ומנימוקיה, אלא רק להוסיף עליהם נימוק נוסף: אמנם יכול והחוזה בין הצדדים מסדיר את הריבית שתשולם עקב עיכובים בתשלומים על פי החוזים שנכרתו - ולעניין זה אינני נוקט כל עמדה - אך בכוחה של החברה לבקש, במסגרת סדרי הדין, כל סעד המגיע לה, לדעתה, על פי דין ואם עומדים לה דינים שונים להענקת אותו סעד, בכוחה אף לברור מביניהם את הדין על פיו תבקש את סעדיה. כך, דומה שעשתה לעניין תביעתה לפסיקת הוצאות התקורה שנגרמו לה, שעה שויתרה על דרך חישובן כפי שנקבעה, לטענתה, בחוזה המדף והעדיפה לתבוע את הוצאותיה בפועל. כך עשתה גם לעניין ברירת הריבית שיש להוסיף על הסכומים שייפסקו לטובתה, אם ייפסקו לטובתה, שעה שבכתב תביעתה לא הוסיפה עליהם ריבית חשב. סוף דבר 56. אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסכום של 4,397,840 ₪ להיום, בצירוף הוצאות המשפט, עליהן תתווסף ריבית והצמדה כחוק מיום הוצאתן ועד לתשלום המלא בפועל ובנוסף שכ"ט עו"ד בשיעור של 10% מהסכום שנפסק ועוד מע"מ כחוק. בניהמעשה בית דיןתכנון ובניה