הנשיא מ' שמגר: 1. ערעור ברשות על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, שדן בערעורה של המערערת על החלטתה של ועדת הערר לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961 (להלן - חוק מס רכוש), שאישרה את החלטתו של המשיב, לפיה המערערת חייב בתשלום מס רכוש, לשנות המס 1983-1984, בגין רצועת קרקע ברוחב 10 מטר הנמתחת מאיזור אלרואי-פרדיס אשר בצפון ועד לאיזור גלילות אשר במרכז (להלן - הרצועה). 2. אלה העובדות העיקריות הצריכות לעניין: המערערת היא חברה ממשלתית, העוסקת בהולכתם ובהובלתם של נפט, דלק ומוצריהם, באזורים שונים, לצורכי משק הדלק בישראל. במסגרת תפקידיה, עוסקת המערערת, בין השאר, בהנחת קווי צינורות דלק במעבה האדמה. לצורך הנחת קווי צינורות דלק כאמור, הוסמכה המערערת ביום 7.8.80 על-ידי שר האוצר, בתוקף סמכותו לפי סעיף 22(2) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943 (להלן - פקודת הקרקעות) - "להשתמש בכל הכוחות והזכויות שהוענקו ליועץ המשפטי לממשלה לפי הפקודה, ... לצורך ובקשר לרכישה של הזכויות הדרושות להנחת קו צינורות, תחזוקתו והפעלתו לתקופה של 49 שנים, בקרקע המתוארת ולהטיל על מי שיש לו זכות בקרקע להמנע מהפרעה לעשייה ולהמנע משימוש בקרקע באופן העלול לגרם נזק לצינור או גישה אליו בתקופה האמורה...". (י"פ (תש"מ) 2340). המערערת עשתה שימוש בסמכותה האמורה ופירסמה, ביום 7.9.80, הודעה מכוח סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, אשר לפיה - "נמסרת בזאת הודעה שהשימוש ברצועת הקרקע המתוארת בתוספת דרושה לתקופה של 49 שנים לחברת קו מוצרי דלק בע"מ לצורכי ציבור, לשם הנחת צינור להעברת דלק ואחזקתו, כולל זכות מלאה... להכנס לקרקע, לעבור בה למטרת הנחת הצינור ואחזקתו, לביקורת ותיקונים, הסרת הצינור והחלפתו...". (י"פ (תשמ"א) 113). ביום 12.1.81 פירסמה המערערת הודעה לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות, בה הודיעה, כי בכוונתה "לקנות מייד חזקה בקרקע האמורה, הואיל והיא דרושה באופן דחוף לצורכי הציבור שלמענם עומדים לרכשה..." (י"פ (תשמ"א) 1000). על-פי האמור בתצהירו של מר יוסף שניאור, הממונה על הנכסים בחברה המערערת, נחפרה בקרקע תעלה צרה ברוחב של 1 מטר ובעומק של 1.5 מטר, הונחו הצינורות (המדובר בצינורות שקוטרם 10 אינץ'), והתעלה כוסתה באדמה. לאחר מכן שב המצב לקדמותו, והבעלים יכולים להמשיך להשתמש ברצועה כמקודם, למשל, לגדל גידולים שונים (ירקות, כרמים וכו'). זאת, בכפוף למגבלה שהוטלה עליהם שלא לטעת ברצועה עצים עמוקי שורש. לדברי המצהיר בחקירתו לפני ועדת הערר, "כבר שלוש שנים שלא פגענו ברכוש כי הצינור בסדר. לא קרתה תאונה. אם יקרה משהו לצינור, עלי לפנות אל בעל הקרקע ולבקש לתקן ונשלם הנזקים". עוד ציין בחקירתו, כי "לעוררת יש קו דלק באורך של 600 ק"מ בערך בארץ, והם קיימים זה עשרות שנים, החל מ- 1960. מאז, הצינור מעצמו לא התפוצץ, או דליפה. הסבירות לתאונה - קטנה. אם לא נכנסים בטרקטורים ולא עובדים על הקו - אין תאונות... הדבר היחידי שאנו אומרים לבעלים - לא לנטוע עצים עמוקי שורש". בעלי הזכויות ברצועת המקרקעין לא הגישו לבית המשפט תביעות לפיצויים בגין ההפקעה, אך המערערת הגיעה עימם להסדרים מחוץ לכותלי בית המשפט, לפיהם שילמה פיצויים בגין המגבלה שלא לטעת עצים עמוקי שורש. המשיב שלח לעוררת דרישה לתשלום מס רכוש בגין הרצועה, ובכך סיבת הליכי הערעור שלפנינו. 3. לפני ועדת הערר טענה המערערת, כי איננה "בעל" הרצועה, כהגדרתו של מונח זה בחוק מס רכוש. לחילופין נטען, כי הרצועה היא "קרקע חקלאית" הפטורה ממס. ועדת הערר סברה, כי על המערערת חל סעיף (1)(ב) להגדרת "בעל", בשל כך שהיא המחזיקה באותם שטחים שהופקעו לטובתה, והיא הנהנית והשולטת למעשה בשטחים אלה. אשר לטענה החילופית, סברה הוועדה כי אין בידיה לקבוע מימצאים בשאלה זו, והחזירה את העניין למשיב "שיאסוף את הנתונים הדרושים, הן מפי העוררת והן מפי האחרים ויקבע מה מצבם של שטחים אלה מבחינת החוק". 4. לפני בית המשפט המחוזי חלקה המערערת על החלטת הוועדה, על שני ראשיה. אשר לשאלת היותה של המערערת "בעל" על-פי חוק מס רכוש, סבר בית המשפט, כי החלופה האמורה בסעיף (1)(ב) להגדרת "בעל" איננה חלה על המערערת, שכן המדובר בענייננו ברכישה כפויה, ואילו החלופה הנ"ל חלה רק על העברה מרצון. אלא שהערכאה הראשונה סברה שעניינה של המערערת נופל להגדרת "בעל" האמורה בסעיף (1א), הקובעת לאמור: "(1א) במקרקעין שפורסמה הודעה עליהם לפי סעיף 5(1) לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943, ושר האוצר או מי שהורשה על ידיו לצורך סעיף 22(2) לאותה פקודה, אינם זכאים לחזור בהם מרכישתם כאמור בסעיף 14(1) לפקודה האמורה - המדינה, או מי שהורשה לכך - הכל לפי הענין". בסעיף 14 לפקודת הקרקעות נקבע הכלל, כי "שר האוצר רשאי בכל זמן לחזור בו, בין לגמרי ובין במקצת, מרכישת כל קרקע שתוארה בהודעה על כוונה לרכוש אותה קרקע שנמסרה לפי סעיף 5...". בהמשך נקבע, כי שר האוצר לא יוכל לחזור בו, אם התמלא אחד משלושת התנאים הבאים: אחד, שר האוצר "קנה... החזקה בקרקע שמרכישתה הוא רוצה לחזור בו". השני, בית משפט נתן החלטה בקשר לסכום הפצויים שיש לשלם בגין ההפקעה, והיועץ המשפטי לממשלה נמנע במשך חודש ימים ממועד ההחלטה להודיע לבית המשפט, כי שר האוצר אינו מתכוון להמשיך בהפקעה. השלישי, הקרקע הוקנתה לשר האוצר בעקבות הודעה לפי סעיף 19. עמדתו של בית המשפט המחוזי הייתה, כי המערערת כרשות המפקיעה קנתה חזקה ברצועת הקרקע בה הונחו צינורות הדלק, ואינה יכולה לחזור בה מן ההפקעה על-פי הוראות סעיף 14(1)(א) לפקודת הקרקעות. מכיוון שכך, יש לראותה כ"בעל" רצועת הקרקע המופקעת לעניין סעיף (1א) להגדרת "בעל" שבחוק מס רכוש. את קביעתו זו סמך בית המשפט המחוזי על הנימוקים הבאים: (א) הנחת הצינור משמעותה תפיסת החזקה באותו חלק בעומק הקרקע שהוא תוואי הצינור. (ב) הזכות שרכשה המערערת ברצועה איננה זיקת הנאה, אשר לפי עצם טיבה אינה כרוכה עם הזכות להחזיק, שכן לעניין תחולתו של סעיף 14(1)(א) אין לראות את זכותה של המערערת להחזיק בתוואי הצינור כטפלה לזכויותיה האחרות שאין עימן חזקה, שכן היא רשאית להרחיב את קוטר הצינור או להניח צינורות נוספים. (ג) זכותה של המערערת לבצע תיקונים ולהחליף את הצינורות גוררת עימה את הזכות לחפור ברצועה ולפגוע בגידולים שעליה. (ד) כינויה של הזכות בהודעת ההפקעה כזכות שימוש גרידא אינו קובע לעניין סיווגה, אלא תוכנה הממשי. (ה) אין חשיבות לשימוש שנעשה בפועל בחלקות שבתוכן עוברת הרצועה. "העיקר הוא, שהמערערת תפסה חזקה בלעדית בקטע מסויים מהחלקה, והדבר מונע מבעלי החלקות את השימוש באותו הקטע". (ו) המערערת זכאית להגיש תביעה לסילוק ידו של מי שירצה להניח מיתקנים או לעשות פעולה אחרת בתוואי בו עובר הצינור, ומכאן שבידה החזקה ברצועה. (ז) הרעיון המונח ביסודו של סעיף 14 לפקודת הקרקעות הוא, ששר האוצר לא יוכל לחזור בו מן ההפקעה מקום שנעשו צעדים מעשיים להוצאתה מן הכוח אל הפועל. בענייננו נתפסה חזקה בחלק מן השטח המופקע על-ידי הנחת צינורות קבועים במעבה האדמה. (ח) אין ללמוד מחוקים אחרים בהם הוקנו לרשויות שונות זכויות להנחת מתקנים במקרקעי הזולת, שכן חוק מס רכוש מתייחס רק למי שהפקיע קרקע על-פי פקודת הקרקעות, והוא אינו רשאי לחזור בו ממנה. (ט) המדובר במקרה גבול, שכן בעלי החלקות עדיין יכולים לעשות שימוש בחלקותיהם, אך גם מבחינת שיקולי הצדק נוטה הכף לחיוב המערערת כ"בעל", שכן לא זו בלבד שבעלי החלקות מוגבלים בשימושם ברצועה, הם גם חשופים לפגיעות והגבלות נוספות בשימוש, ובלבד שהדבר ייעשה לאחת המטרות המנויות בהודעת ההפקעה. סיכומם של דברים, המערערת היא "בעל" הרצועה כהגדרתו של מונח זה בסעיף (1א) להגדרה שבחוק מס רכוש. אשר לטענתה השנייה של המערערת, שעניינה סיווגה של הרצועה כקרקע חקלאית, סירב בית המשפט להתערב בקביעת הוועדה, לפיה אין בעניין זה ראיות מספיקות, מן הטעם שאין המדובר בבעיה משפטית עליה ניתן לערער לפני בית המשפט המחוזי על-פי סעיף 29(ד) לחוק מס רכוש. על כך הערעור שלפנינו, לאחר נטילת רשות. 5. המערערת טוענת לפנינו, כי אין לראותה כ"בעל" על-פי החלופה האמורה בסעיף (1א) להגדרת "בעל" בחוק מס רכוש, שכן כל שקיבלה מכוח ההפקעה היא זיקת הנאה, שאין עימה זכות להחזיק ברצועת הקרקע. מכיוון שכך, לא התקיימה לגבי ההפקעה בענייננו מגבלת היעדר ההדירות הקבועה בסעיף 14(1)(א) לפקודת הקרקעות, ומכאן שלא חלה החלופה שבסעיף (1א) הנ"ל. עמדתה של המערערת מקובלת עלי. 6. סעיף 3 לפקודת הקרקעות מונה את רשימת הזכויות, אשר אותן ניתן להפקיע, וזוהי רשימה סגורה (ראה: א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מירב, מהדורה 3, 1985) 28 ואילך). על-פי סעיף 3 הנ"ל, רשאי שר האוצר (או מי שהוסמך מטעמו): "(א) לרכוש את בעלותה של כל קרקע; (ב) לרכוש את החזקה או את השימוש בכל קרקע לתקופה מסויימת; (ג) לרכוש כל זכות שימוש בכל קרקע או כל זכות אחרת בה או עליה; (ד) להטיל כל זכות שימוש על כל קרקע או כל הגבלה אחרת על השימוש בכל זכות הקשורה בבעלות על אותה קרקע...". מקובל לומר, כי על-פי סעיף 3(ג) ניתן לרכוש זיקת הנאה קיימת, ואילו על-פי סעיף 3(ד) ניתן להטיל זיקת הנאה חדשה או הגבלה חדשה אחרת על השימוש (השווה ע"א 406/63 [1], בעמ' 53). עמדת המערערת היא, כי עניינה נופל בגידרה של החלופה הרביעית שצוינה, היינו, מכוחה של ההפקעה הטילה על הקרקע זיקת הנאה חדשה, המתבטאת באיסור נטיעת עצים עמוקי שורש ובזכות מעבר לצורך החזקה, תיקונים וטיפול אחר בקו הדלק. ראינו, כי בית המשפט קמא סבר, כי המדובר בתפיסת החזקה ברצועה. אכן, סיווגה של הזכות המופקעת חשוב לצורך ענייננו, שכן מכוחו נגזר פועלו של סעיף 14 לפקודת הקרקעות, המסדיר את אפשרות החזרה מן ההפקעה, תוך קביעת סייגים להדירות. כאמור, על-פי סעיף 14(1)(א) לא יוכל שר האוצר לחזור בו מן ההפקעה, אם קנה את החזקה בקרקע שמרכישתה הוא רוצה לחזור. משמע, מקום שההפקעה אינה כרוכה בתפיסת חזקה בקרקע, אינה חלה חלופה זו (כמובן, אין בכך כדי לפגוע באפשרות להחיל את שתי החלופות הנוספות הקבועות בסעיפים 14(1)(ב) ו-14(1)(ג)). לאחר עיון בחומר הראיות ובטענות הצדדים, עולה המסקנה, כי זכויותיה של המערערת ברצועה אינן עולות כדי הזכות להחזיק בה. מבחינת רשימת הזכויות הנקובה בסעיף 3 לפקודת הקרקעות, ניתן לסווג את זכותה של המערערת כזכות שימוש לתקופה מסוימת (המשתבצת לסעיף 3(ב) לפקודת הקרקעות), או כזכות שימוש או מגבלה על השימוש המוטלת על הקרקע (לפי סעיף 3(ד) לפקודת הקרקעות). לצורך העניין שלפנינו, אין צורך להכריע בדבר, שכן די לנו בקביעה כי אין המדובר בזכות שיש עימה חזקה ברצועת הקרקע. מקובל לסווג את "שיעבוד הצנרת", מבחינת דיני הקניין, כזיקת הנאה. זוהי גם העמדה המובעת, למשל, במאמרו של פרופ' א' רייכמן, "הערות להגדרת זיקת ההנאה" עיוני משפט א (תשל"א-ל"ב) 345, 356 ואילך. וכך נאמר שם, בעמ' 356-357: "הדין האנגלי קובע כי זכות לשימוש יחודי בצינורות, חוטים וכבלים מהווים EASEMENTS, וזו אף עמדת המשפט האמריקאי. השימוש הבלעדי במקרים אלו הוא כה מצומצם עד כי הדין מתעלם מעובדה זו. כאשר מופעלת ההנאה היחודית בקטע צר אין בכך כדי לשלול באורח מהותי את זכויותיו הקנייניות של בעל המקרקעין הכפופים או זכותו להחזיק בהם ולכן אין לאבחן העברת שליטה בחלק מהמקרקעין. אולם, אם השימוש רחב מבחינת היקף המקרקעין הכפופים כמו שימוש יחודי במנהרה או במסילת ברזל אין ממיינים את הזכות כזיקת הנאה. ... כאשר אנו דנים בשאלה אם הוקנתה הזכות להחזיק אם לאו, יש לשקול את כל הנסיבות, כמו מידת ההגדרתיות והצמצום של השימוש, לרבות הזכויות הנילוות או מסתפחות לאותו שימוש, היקף השטח המיועד להפעלה בלעדית של ההנאה ומידת הפגיעה 'במקרקעין הכפופים'. בשקלנו את כל הנסיבות הללו ברור שאין הכרח לראות 'בשיעבודי הצנרת' זכות להחזיק ואין לייחס למחוקק את הכוונה לבטל אגב אורחא שיעבודים שהיו מוכרים בדין ערב תחילת החוק, וזיקות ההנאה הדומות להן". (ראה גם פרופ' ג' טדסקי, "זיקת ההנאה שלא לטובת מקרקעין" משפטים ז (תשל"ז) 456, 484). לצורך העניין שלפנינו אין עילה הנעוצה בהקשר החקיקתי ובמטרת החוק שתצדיק סטייה מסיווג הזכויות המקובל בדיני הקניין. יש לראות את תפיסת החזקה בתוואי הצינור על-ידי הנחת הצינור והשארתו במקומו כשולית לנוכח מותר הזכויות הנוגעות לרצועת הקרקע. כזכור, קוטרו של הצינור 10 אינץ', ולאחר שהוטמן במעבה האדמה שבו פני הקרקע למצבם הקודם. לכן, יש להיזקק לבחינת זכויותיה של המערערת הקמות לאחר מכן. אשר לאלה, המדובר במגבלת שימוש שהוטלה על הבעלים, על פיה נאסר עליהם לטעת ברצועה עצים עמוקי שורש. מגבלת שימוש זו אינה כרוכה בשלילת החזקה מן הבעלים. אכן, למערערת נשמרת זכות הגישה לצינור במקרה הצורך. מנהל הנכסים של המערערת העיד, כי עד כה לא נעשה שימוש בזכות זו, והסבירות שכך יארע נמוכה. בנסיבות אלה, כאשר שליטתה כביכול, של המערערת ברצועה מתמצית בזכות גישה חופשית מחד גיסא ובהטלת מגבלה על נטיעת עצים עמוקי שורש מאידך גיסא, אין לומר, כי בידיה "החזקה" ברצועת המקרקעין. זו נשמרת בידי הבעלים, אשר אמנם כפופים לזכויות המערערת ברצועה (ועל כך קיבלו פיצוי), אך לא ניטלה מהם הזכות להחזיק באותם מקרקעין. לו רכשה המערערת, דרך משל, זכות מעבר ברצועת הקרקע פעם אחת ביום, באופן המונע מן הבעלים הפקת הנאה כלשהי מן הרצועה, גם כן לא היינו אומרים כי זכות המעבר האמורה הקנתה לה את החזקה באותה רצועה. זכות מעבר מסווגת כזיקת הנאה אליבא דכולי עלמא. אך מובן הוא, כי שוויה של הזכות המופקעת משתנה מעניין לעניין. כך, אין שוויה של הזכות שהופקעה במקרה שלפנינו כשוויה של אותה הזכות, כשהיא מוטלת על מקרקעין המיועדים לבנייה. במקרה שלפנינו התיישבה הנחת צינור הדלק עם השימושים החקלאיים של החלקות, בעוד שבקרקע לבנייה יכולה הייתה להיווצר סתירה בין השניים. אך נתונים כאלה הם עניין לקביעת שוויה של הזכות המופקעת וגובה הפיצוי שיש לשלם בגין ההפקעה, ולא לסיווגה של הזכות מבחינת דיני הקניין. סיכומה של נקודה זו, זכותה של המערערת ברצועת הקרקע אינה כרוכה בקבלת החזקה בה, ומכיוון שכך, איננה חלה בענייננו ממילא מגבלת היעדר ההדירות הקבועה בסעיף 14(1)(א) לפקודת הקרקעות, ואינן חלות בענייננו המגבלות הקבועות בסעיפים קטנים (ב) ו-(ג) של סעיף 14(1). משום כך לא מתקיימים במערערת התנאים האמורים בסעיף (1א) בהגדרת "בעל". 7. המסקנה הנ"ל מתיישבת יפה עם מטרתו של סעיף (1א) להגדרת "בעל" לחוק מס רכוש, אשר הוסף לחוק בחוק מס רכוש וקרן פיצויים (תיקון), תשכ"ד-1964. בדברי ההסבר בהצעת חוק מס רכוש וקרן פיצויים (תיקון), תשכ"ג-1962, נאמר בעמ' 76: "לפי ההגדרה הקיימת של 'בעל', אפשר שייחשב בעל מקרקעין גם אדם, שעל המקרקעין שלו פורסמה הודעה מטעם שר האוצר על כוונתו לרכוש אותם לצורכי ציבור ואף תפס בהם חזקה ומשום כך, לפי סעיף 14 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943, שוב אינו יכול לחזור בו מכוונתו לרכוש אותם. נמצא שאותו אדם, שאיננו יכול להשתמש ברכושו ושברור כי יופקע ממנו, יהא חייב בכל זאת לשלם עליו מס רכוש. ההצעה באה לתקן מעוות זה ולקבוע, כי במקרה האמור לא יראו את הבעל הרשום של אותם מקרקעין כבעל לענין תשלום מס רכוש מן היום שאין הרוכש יכול עוד לחזור מכוונת הרכישה (סעיף 1(2))". (ההדגשה שלי - מ' ש'). בענייננו, בעלי החלקות הכפופות לזיקת ההנאה או לזכות השימוש שיש למערערת ממשיכים להשתמש ברצועה. החוט המקשר את הרכיבים השונים של הגדרת "בעל" בחוק מס רכוש היא מטרת החוק המשותפת לכולם, "היינו, כי יחויב במס מי שבפועל נהנה מהזכות במקרקעין שהועברה לו, ולאו דווקא מי שבשמו רשומות זכויות בה" (ע"א 413/81 [2], בעמ' 327). מטרה זו מונחת גם ביסוד החלופה הקבועה בסעיף (1)(ב) להגדרת "בעל", על פיה ייחשב כבעלים גם מי שהועברה אליו זכות להחזיק במקרקעין, ליהנות מהם או לקבל מהם הכנסה או רווחים, אך זאת רק "בנסיבות העושות את האחר כבעלם... כחוכרם או כחוכר המשנה שלהם ...". בבואו לפרש את הדיבור "בנסיבות העושות אותו כחוכרם" קבע בית-משפט זה, כי "עלינו להיות צמודים למשמעות המונח חכירה כ'זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות', ולאור מטרות החוק ... המבחן הנכון צריך להיות על-פי המהות והכמות של ההנאה בפועל, שרשאי להפיק החוכר מאותה זכות החכירה או חכירת המשנה שהוענקה לו" (ע"א 413/81 [2] הנ"ל, בעמ' 328). במלים אחרות, זכותו של הנעבר להחזיק במקרקעין היא בבחינת תנאי ראשוני להמשך הבדיקה, אם יש לראותו כ"בעל" לעניין חוק מס רכוש אם לאו. המסקנה אליה הגענו היא, כי בשל העובדה שבידי המערערת אך ורק זכות שימוש או זיקת הנאה שאין עמן חזקה ברצועת הקרקע בה מונח צינור הדלק, אין היא באה בגדר "בעל" כהגדרתו בחוק מס רכוש. מסקנה זו מתיישבת עם תכליתו ומטרתו של חוק מס רכש, המבקש לחייב במס את מי שבידיו לפחות החזקה במקרקעין, אך לא פחות מכך. 8. אשר-על-כן, דין הערעור להתקבל. תוצאה זו מייתרת, כמובן, את התייחסותנו לשאלת סיווגה של הרצועה כ"קרקע חקלאית". המשיב יישא בהוצאותיה של המערערת בלוויית הצמדה וריבית עד למועד התשלום בפועל בסכום של 5,000 ש"ח. השופט א' גולדברג: אני מסכים. השופט י' מלץ: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של הנשיא. מס רכוש - נזקי מלחמההגדרות משפטיותמיסים