שתי עתירות, שהדיון בהן אוחד, כנגד החלטת ועדת המכרזים של המשיב 1 (בשתי העתירות) ("המנהל") מיום 16.5.11, שלפיה הוכרזה הצעתה של המשיבה 2 (בשתי העתירות) ("פז") כהצעה הזוכה במכרז חי/63/2011 ("המכרז"), שעניינו מכירת זכויות המנהל בנכס מקרקעין הידוע כמגרש 26 (חלקה 59 בגוש 12605 ) ("הנכס" או "המקרקעין"). ביום 2.8.11 התקיים דיון בבקשה לסעד זמני שהגישה העותרת בעת"מ 42395-06-11, והצדדים, בשתי העתירות, הסכימו לראות את הדיון כדיון בעתירה עצמה. לאחר שמיעת טענות הצדדים ועיון בכתבי הטענות החלטתי לקבל את העתירה בעת"מ 42395-06-11, ובהתאם לכך להורות על ביטול החלטת ועדת המכרזים מיום 16.5.11 ולקבוע כי הצעת העותרת היא ההצעה הזוכה. כמו כן החלטתי לדחות את העתירה בעת"מ 14571-07-11. העותרת בעת"מ 42395-06-11 (בהתאמה "גרשון" ו"עתירת גרשון") היא, לטענתה, בעלת זכות חכירה רשומה בנכס מקרקעין הידוע כמגרש 58 (חלקה 58 בגוש 12605 )("חלקת גרשון") הגובל בנכס ממזרח. העותרים 1 ו-2 בעת"מ 14571-07-11 (המשיבים 3 ו-4 בעת"מ 42395-06-11 ) (ביחד "שיינר", ועתירתם "עתירת שיינר") הם, לטענתם, בעלי זכויות החכירה הראשית בנכס מקרקעין הידוע כמגרש 76 (חלקה 75 בגוש 12605 )(מקודם חלקים מחלקות 14 ,15 בגוש 11227)("חלקת שיינר") הגובל בנכס ממערב. העותרת 3 בעתירת שיינר (המשיבה 5 בעתירת גרשון) ("צומת הנשרים") היא, לטענתה, בעלת זכויות בנכס מקרקעין הידוע כחלקה 62 בגוש 12605 ("חלקת צומת הנשרים"), הנושקת לנכס בפינתו הצפון מערבית. צומת הנשרים היא חברה בבעלותם של שיינר. המנהל הוא בעל הנכס ופז היא, על פי הטענה, בעלת זכויות חכירת המשנה בחלקת שיינר. המשיב 6 בעתירת גרשון (המשיב 4 בעתירת שיינר) ("פרל") הוא בעל זכות החכירה הראשית בנכס מקרקעין הידוע כחלק מחלקה 60 בגוש 12605 ("חלקת פרל") הגובל גם הוא בנכס. המכרז פורסם על ידי המנהל בחודש מרץ 2011, וכותרתו היא "מכרז בין גובלים - קבלת הצעות לרכישת זכויות המכר למגרש מס' 26 באזור התעשייה נשר" (הנכס, א"ק). בחלק המכונה "תנאים למכרז" נאמר כי "המכרז מיועד רק לגובלים" ("תנאי ההשתתפות"). פרט לתנאי זה לא צוינה בתנאי המכרז כל הגבלה או הסתייגות לגבי הזכאים להשתתף בו. ביום 16.5.11 התכנסה ועדת המכרזים והחליטה להכריז על הצעתה של פז כהצעה זוכה (פרוטוקול הישיבה צורף כנספח א' לתשובת המנהל). ועדת המכרזים ציינה כי למכרז הוגשו חמש הצעות (אם כי הפרוטוקול אינו מפרט מי היו המציעים) ועוד היא ציינה כי הצעה מס' 2, שכאמור לא ברור מן הפרוטוקול מיהו המציע, נפסלה מאחר ושם הנערב בערבות הבנקאית אינו תואם את שם מגיש ההצעה. מעבר לכך אין בפרוטוקול כל התייחסות לזהותם של המציעים, לעמידתם בתנאי שלפיו "המכרז מיועד רק לגובלים", ונראה, אף שגם דבר זה לא נאמר במפורש, שהבחירה בהצעת פז הייתה משום שהצעה זו הייתה ההצעה הגבוהה ביותר. יחד עם זאת, בתשובת המנהל ניתן למצוא פירוט של ההצעות שהוגשו וממנה עולה כי פז אכן הגישה את ההצעה הגבוהה ביותר, צומת הנשרים הגישה את ההצעה השנייה בגובהה וגרשון הגישה את ההצעה השלישית. ההצעה שנפסלה מחמת הפגם בערבות הבנקאית הייתה הצעתו של פרל. ביום 17.5.11 הודיע המנהל לגרשון על דחיית הצעתה במכרז (נספח 11 לעתירת גרשון) ובאותו תאריך נשלחה הודעה דומה גם לצומת הנשרים (נספח ה' לעתירה שיינר). עתירת גרשון בעתירתה טוענת גרשון כי משקבע המנהל שההשתתפות במכרז הוגבלה רק לגובלים, הרי שיש לפרש את התנאי באופן שמקרקעין גובלים משמעם מקרקעין המאפשרים גישה לנכס; שיכולים להשתתף במכרז רק בעלי זכויות במקרקעין הגובלים בנכס; שבעלי זכויות במקרקעין הגובלים משמעם בעלי זכויות בעלות או חכירה לדורות. גרשון מוסיפה וטוענת כי פז איננה בעלת זכות בעלות או חכירה לדורות במקרקעין גובלים, ולמעשה זכויותיה בחלקת שיינר (שהיא המקרקעין הגובלים בנכס), ככל שיש כאלה, אינן רשומות כלל, ולכן היה על ועדת המכרזים לקבוע שהצעת פז אינה עומדת בתנאי ההשתתפות שנקבע במכרז, והיה עליה לדחות את הצעתה. טענה דומה מעלה גרשון כלפי שיינר וכלפי צומת הנשרים, ובעניינם היא טוענת שאין למי מהם זכויות רשומות כלשהן בחלקת שיינר ולכן, על פי הפירוש שהיא נותנת לתנאי ההשתתפות במכרז שלפיו יכול להשתתף רק מי שהוא בעל זכות רשומה, גם אלה אינם יכולים להשתתף במכרז, וכך היה על ועדת המכרזים לקבוע. גרשון טוענת שכפועל יוצא מכל אלה יש להכריז על הצעתה כהצעה הזוכה, וזאת על אף שהיא הייתה רק השלישית בגובהה, מפני שההצעה השנייה בגובהה הייתה של צומת הנשרים, אשר גם היא אינה עומדת בתנאי ההשתתפות במכרז. להשלמת התיאור יצוין כי בתשובה שהגיש פרל הוא תמך בטענותיה של גרשון ובמתן הסעד שהתבקש בעתירתה. עתירת שיינר שיינר וצומת הנשרים טוענים שיש לבטל את החלטת ועדת המכרזים מפני שפז איננה בעלת זכויות כלשהן בחלקת שיינר, ולכן לא מתמלא לגביה תנאי ההשתתפות במכרז. לטענתם מערכת היחסים שבינם לבין פז מוגבלת לכך שהאחרונה מספקת את הדלק לתחנת הדלק הבנויה ופועלת בחלקת שיינר. הם מוסיפים וטוענים שהצעת צומת הנשרים הייתה השנייה בגובהה ובהתאם לכך היה על ועדת המכרזים להכריז על הצעה זו כהצעה הזוכה. טענות המנהל ופז המנהל טוען, וטענה ברוח זו העלתה גם פז, כי גרשון מנועה מלהעלות טענות המכוונות כנגד תנאי ההשתתפות, וזאת מכוח ההלכה המושרשת בדבר השתק הפועל כנגד מי שהסכים להשתתף במכרז על פי תנאיו (עע"מ 8610/03 אמנון מסילות מעלות את מרכז שוש סלע נ' המועצה המקומית מג'אר, פ"ד נח (6) 755, 763 (2004)). המנהל מוסיף וטוען בעניין זה כי מכוחה של אותה הלכה יש לדחות את טענותיה של גרשון ביחס לפרשנותו של תנאי ההשתתפות, וככל שגרשון הייתה סבורה שתנאי ההשתתפות הוא עמום או מעורפל, היה עליה לפנות למנהל קודם להגשת הצעתה על מנת לבקש הבהרה למשמעותו של תנאי ההשתתפות. המנהל מוסיף וטוען, וגם זאת בהתאם להלכה המושרשת, שכעורך המכרז יש בידו שיקול דעת נרחב בעיצוב תנאי המכרז (ע"א 1444/95 עיריית אילת נ' מינהל מקרקעי ישראל , פ"ד מט (3) 749 (1995)). לגופו של עניין טוען המנהל, וטענה דומה מועלית גם על ידי פז, שאף שזכויותיה של פז אינן רשומות, הרי מכוח מערכת הסכמים שבין המנהל לבין שיינר ובין המנהל לבין פז, שהמנהל רואה בהם מסמכים משפטיים המחייבים לכל עניין ודבר, יש לראות את פז כבעלת זכויות חכירת משנה בחלקת שיינר, ובהינתן העובדה שחלקת שיינר היא בבחינת מקרקעין גובלים בנכס, הרי שפז עומדת בתנאי ההשתתפות ולכן אין פגם בהחלטת ועדת המכרזים. פז, מצידה, טוענת עוד שהפרשנות המיוחסת על ידי גרשון לתנאי ההשתתפות אינה נלמדת מלשונו של התנאי והיא מבקשת להסיק קיומם של תנאים נסתרים, ומשום כך יש לדחותה. עוד היא טוענת שמקום שניתן לתת לתנאי במכרז יותר מפירוש אחד, יש להעדיף את הפירוש המרחיב. היא מוסיפה וטוענת שמכל מקום, יש לפרש את תנאי ההשתתפות לאור כוונת המנהל ותכליתו של המכרז, ובהתאם לכך יש לקבוע שהיא עומדת בתנאי ההשתתפות, ולכן החלטת ועדת המכרזים לראות בהצעתה כהצעה זוכה היא החלטה ראויה אשר אינה מגלה עילה להתערבות שיפוטית בה. דיון על מנת לפשט את הדיון ולהתמקד בעיקר, יש לקבוע כבר עתה כי דין עתירת שיינר להידחות. טעמו של הדבר הוא ששיינר כלל לא הגישו הצעה למכרז ואילו צומת הנשרים, שהגישה הצעה, לא צירפה אותה לעתירה. מושכלות ראשונים הם שעותר המבקש לפסול החלטה של ועדת מכרזים ולקבוע תחתיה כי הוא הזוכה במכרז, חייב לצרף את הצעתו לעתירה (עע"מ 11572/05 טלדור מערכות מחשבים 1986 בע"מ נ' אימג'סטור מערכות בע"מ (טרם פורסם, 19.6.06), ובאין אפשרות לרפא פגם זה בעתירת שיינר אין מנוס מדחייתה. למעלה מן הדרוש אוסיף כי אפילו הייתה צומת הנשרים מצרפת לעתירת שיינר את הצעתה במכרז, קרוב לוודאי שגם אז לא היה מנוס מדחייתה נוכח טענת המנהל שחלקת צומת הנשרים רק נושקת בפינתה לנכס, ולכן גם אם במונחים גיאומטריים היא גובלת בו, לא ניתן לראות בה כגובלת בו מבחינה מעשית. תוצאה זו, של דחיית עתירת שיינר, חשובה כמענה לטענת המנהל שעתירת גרשון היא תיאורטית שכן הצעתה הייתה רק השלישית בגובהה ולא השנייה, כך שגם אם תתקבלנה טענותיה לא יהיה בכך כדי להביאה לזכות במכרז. ההצעה השנייה בגובהה במכרז הייתה זו של צומת הנשרים, ומשנדחתה עתירתה הופכת להיות הצעתה של גרשון ההצעה הבאה אחרי הצעת פז, ולכן יש לדחות את טענת המנהל בעניין זה. במצב עניינים זה נותר, אפוא, להכריע אך בעתירת גרשון שעניינה הוא פרשנות תנאי ההשתתפות והשאלה אם פז עומדת בו. תנאי ההשתתפות הוא תנאי סף במכרז מפני שהוא "תנאי המצוין במסמכי המכרז כתנאי שהצעה שאינה עומדת בו הינה פסולה" (עומר דקל, מכרזים, כרך א', 275 (2004) ("דקל")) ומכאן שאם פז אינה עומדת בו יש לקבוע שדין החלטת ועדת המכרזים שקיבלה את הצעת פז להתבטל. לא נראית לי טענת המנהל שלפיה גרשון מנועה מלטעון כנגד פרשנותו של תנאי ההשתתפות. דומה שבטענה זו מערבב המנהל את היוצרות ואינו מבחין בין טענות המכוונות כנגד תנאי סף, תקפותו, סבירותו, התאמתו וכיוצא באלה, לבין טענות שאינן מכוונות נגד תנאי הסף כי אם רק מתייחסות לפרשנותו. בעוד אשר קיימת מניעות לגבי טענות מן הסוג הראשון ((בג"ץ 126/82 "טיולי הגליל" בע"מ נ' ממשלת ישראל - משרד התחבורה, פ"ד לו(4) 44 (1982)), אין כל מניעה מלהעלות טענות מן הסוג השני, שהרי טענות כאלה נועדו להראות שבעל המכרז טעה בפרשנות שנתן לתנאי הסף שהוא עצמו קבע ועל כך תעיד רשימה ארוכה של המקרים בהן בחן בית המשפט את הפרשנות שניתנה על ידי וועדת המכרזים לתנאי סף (למשל, ולא המקרה האחרון, עע"מ 5853/05 אחים כאלדי בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (טרם פורסם, 16.1.07)). ואכן, נראה שלא בכדי לא מצאתי בטענות המנהל אסמכתא התומכת בטענתו בדבר תחולת עקרון המניעות על טענות בדבר הפרשנות שיש לתת לתנאי הסף. נוכח הפרשנות לתנאי ההשתתפות המוצעת על ידי גרשון, ניתן היה לצפות שתועלינה טענות מצידו של המנהל המתייחסות לפרשנות זו ומציעות את הפרשנות מצידו הוא לאותו תנאי. למרבה התמיהה עיון בטענות המנהל מגלה שאין בפיו טענה באשר לפרשנות הראויה לתנאי ההשתתפות, וחלק ניכר של טענותיו מוקדש להסבר מדוע יש לראות בפז כבעלת זכויות בחלקת שיינר ומדוע, כפועל יוצא מכך, יש לראותה כמי שעומדת בתנאי ההשתתפות. את עמדתו של המנהל בקשר לטיב זכויותיה של פז בחלקת שיינר ניתן, אולי, להבין על רקע המחלוקת שנתגלתה בטענות שנטענו בעתירת צומת הנשרים, טענות החושפות קיומו של סכסוך רב שנים בין שיינר לבין פז, כאשר הראשונים כופרים בעצם זכותה של פז בחלקת שיינר. אלא שעמדתו של המנהל בנוגע למחלוקת זו איננה בבחינת הסבר מספיק, ולמעשה איננה הסבר כלל מדוע יש לראות בפז כמי שעמדה בתנאי ההשתתפות. אלא שקודם שאתייחס לעניין מחלוקת זו אציין שנראית לי גם טענה אחרת שהעלתה גרשון, והיא שפרוטוקול ועדת המכרזים (נספח א' לתשובת המנהל) הוא "אילם" במידה המעוררת לכל הפחות תמיהה. פרוטוקול ועדת מכרזים נועד לשקף במידת פירוט סבירה את שיקוליה של הוועדה בעת הדיון בהצעות השונות שהוגשו ואת השקלא והטריא הנוגע לעמידתו של כל אחד מן המשתתפים בתנאי סף, אם היה כזה בין תנאי המכרז העומד לדיון (דקל, כרך ב', עמ' 57). על אחת כמה וכמה שהדבר נכון במקום שתנאי הסף מנוסח בצורה מעורפלת משהו, כפי שנוסח תנאי ההשתתפות, ואיננו בבחינת תנאי סף שעמידה בו נבחנת בדרך אובייקטיבית (הגשת ערבות בנקאית, מסמכים שונים וכדומה). במקרה שבפנינו, ולאור נוסחו של תנאי ההשתתפות, היה מקום שוועדת המכרזים תקיים דיון ותנמק את החלטתה ביחס לעמידתו של כל אחד מן המשתתפים במכרז בתנאי ההשתתפות. משלא עשתה כן, ובאין הנמקה להחלטתה לראות בפז כמי שעומדת בתנאי ההשתתפות, אין מניעה מלבחון את השאלה בשלב זה, ואין מקום להניח כי ההחלטה חוסה בצל חזקת התקינות הקיימת במקום שההליך שהתקיים בוועדת המכרזים היה תקין. פז, וכמותה גם המנהל, טוענים שלפז זכות כשל חוכר משנה בחלקת שיינר, וזאת על אף העובדה שזכות זו אינה רשומה ולמעשה גם לא נחתם על ידי פז הסכם חכירת משנה. אולם דעתי היא שאין בכך מענה מספיק לטענותיה של גרשון. המנהל אינו מפרט בתשובתו את הסיבה שבעטיה הוגבלה ההשתתפות במכרז ל"גובלים", ובדומה לכך שבמכרז עצמו לא ניתנה פרשנות למונח זה. גם בתשובת המנהל קשה למצוא את התכלית שלשמה הוגבלה ההשתתפות במכרז. מנגד, הן גרשון והן פז מצביעים על העובדה שהנכס "כלוא" בין נכסי מקרקעין אחרים, ולכן הגישה אליו תיתכן אך ורק דרך מקרקעין גובלים. מן הבחינה הפיזית ברור אפוא שלא היה מקום לערוך מכרז פומבי הפתוח לכל דיכפין, שכן מי שאינו יכול להבטיח לעצמו גישה חופשית ובלתי מוגבלת לנכס אינו יכול להשתתף במכרז. על רקע זה מתבקשת המסקנה שתנאי ההשתתפות מכוון לאפשר אך ורק למי שהם בעלי זכויות בנכסי המקרקעין הגובלים בנכס להשתתף במכרז, ומן ההיבט העובדתי קיימים רק ארבעה נכסים כאלה, הלא הם חלקת גרשון, חלקת פרל, חלקת צומת הנשרים וחלקת שיינר. לגבי חלקת צומת הנשרים טוען המנהל, ולכאורה יש ממש בטענתו, שחלקה זו אינה גובלת ממש בנכס מפני שהיא גובלת אך ורק בפינתה, ומבחינה מעשית לא ניתן לראות בה נכס גובל. נמצא אם כן שקיימים רק שלושה נכסי מקרקעין הגובלים בנכס והם חלקות גרשון, פרל ושיינר. בקשר לכך מעוררת גרשון טענה שלדעתי אינה משוללת יסוד, והיא שאם קיימים רק שלושה נכסי מקרקעין גובלים לא ייתכן שתוגשנה במכרז ארבע הצעות העומדות בתנאי ההשתתפות, כפי שאכן ארע. שכן, אם כנטען הן על ידי גרשון והן על ידי פז, ההשתתפות במכרז מוגבלת למי שיכול להבטיח גישה חופשית ובלתי מוגבלת, אזי בכל הנוגע לגרשון ולפרל התמלאותו של תנאי ההשתתפות מסתברת מאליה בהינתן העובדה שכל אחד מהם הוא בעל זכויות רשומות בחלקתו. לעומת זאת, בכל הנוגע לשיינר ולפז לא יכלה ועדת המכרזים לקבל החלטה ללא בירור טיב הזכויות של כל אחד מהם בחלקת שיינר. זאת מפני שכאמור השימוש בנכס מחייב גישה דרך מקרקעין גובלים, והתשובה לשאלה מי, ובאלה תנאים, יכול לאפשר את הדבר בכל הנוגע לחלקת שיינר איננה מובנת מאליה, ועל כל פנים, על פי התשובה לשאלה זו תינתן גם התשובה לשאלה, שאותה לא עוררה ועדת המכרזים, מי מן השניים - שיינר או פז - יכול להשתתף במכרז בתורת בעל זכויות בחלקת שיינר. למסקנה זו אני מוצא תמיכה גם בתשובתו של המנהל. מצד אחד הוא טוען שלפז זיקה משפטית לחלקת שיינר שהיא בעוצמה מספקת על מנת להיחשב מחזיקה או ברת רשות או חוכרת משנה, לפחות קונסטרוקטיבית (סעיף 13 לתשובת המנהל), ומן הצד האחר הוא טוען (בסעיף 26 של תשובתו) שקיים ספק אם שיינר הם בעלי זכויות בחלקתם, וזאת מפני התכחשותם לתנאי הסכם הפיתוח שעליו הם חתמו (נספח ו' לתשובת המנהל). אם מניחים, כפי שלדעתי צריך להניח, שזכותה של פז כחוכרת משנה של חלקת שיינר נובעת מזכותם של שיינר כחוכרים ראשיים של החלקה, אזי המנהל אינו יכול לנקוט עמדה המניחה קיומה של זכות של פז בחלקת שיינר ומטילה ספק בקיומה של זכות של שיינר באותה חלקה. יתר על כן, טענת המנהל בדבר טיב זכויותיה של פז בחלקת שיינר, היינו "זיקה משפטית בעוצמה מספקת על מנת להיחשב מחזיקה או ברת רשות או חוכרת משנה, למצער קונסטרוקטיבית, לפי דין או ביושר", תומכת בטענת גרשון שלפיה על פי פירושו הנכון, מחייב תנאי ההשתתפות שהמשתתף במכרז יהיה בעל זכויות במקרקעין הגובלים בנכס, וכי טיבן של זכויות אלה צריך להיות כזה המוכר בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. זאת מפני שמחד גיסא, מיקומו ונתוניו הפיזיים של הנכס מסבירים מדוע ראה המנהל להגביל את ההשתתפות במכרז לבעלי זכויות בנכסים גובלים, ומאידך גיסא, תיאור המנהל את זכויותיה של פז בחלקת שיינר מצביע על כך שאין כל ודאות שמכוח זכויות אלה היא יכולה לאפשר גישה חופשית ובלתי מוגבלת לנכס. פז טוענת, והיא צודקת בטענה זו, שההלכה בעניין פרשנות תנאי מכרז היא שיש להעדיף פרשנות המקיימת את תכלית המכרז ומאפשרת השתתפות חוג רחב יותר של מציעים (ע"א 4605/99 אלישרא מערכות אלקטרוניות בע"מ נ' רשות שדות התעופה בישראל , פ"ד נה (1) 1 (1999)) ("עניין אלישרא"), אולם דומני שבנסיבותיו המיוחדות של ענייננו אין בטענה זו כדי להועיל לה, וכי דווקא הפרשנות שמציעה גרשון היא הפרשנות הראויה, אף אם הדבר הוא תוצאה של ניסוח בלתי משביע רצון של תנאי ההשתתפות ושל עמימותו עקב כך. ניצול מקרקעין באופן היעיל ביותר הוא אחד המקרים שבהם ניתן לפטור מחובת מכרז ולהעניק זכויות באותם מקרקעין לבעל זכויות במקרקעין גובלים, וזאת בכפוף לסייג שלא ניתן לנצל את אותם מקרקעין באמצעות שיווקם על דרך של מכרז (תקנה 25(10א) לתקנות חובת המכרזים תשנ"ג-1992) ("תקנות המכרזים"). במקרה שבפנינו, נתוניו הפיזיים של הנכס הם כאלה שניצולו המיטבי והמרבי אפשרי רק על ידי מתן זכויות בו לבעל זכויות במקרקעין גובלים, אולם מחמת העובדה שקיימים לפחות שלושה נכסים גובלים (חלקת שיינר, חלקת פרל וחלקת גרשון) לא יכול היה המנהל לנהוג בהתאם לתקנה 25(10א) האמורה והיה עליו לפרסם מכרז, אלא שאת ההשתתפות בו היה עליו להגביל לבעלי זכויות במקרקעין גובלים. משום כך יש ממש גם בטענה אחרת של גרשון, והיא שניתן לראות במכרז כמכרז סגור במשמעו של המונח בתקנה 26 לתקנות המכרזים. מסיבה זו אני סבור שההלכה שנפסקה בעניין אלישרא אינה יכולה להועיל לפז, בעיקר בשל השוני בנסיבות המחייב את האבחנה של העניין שבפנינו מן העניין שנדון שם. את ההלכה בעניין אלישרא יש לדעתי להבין באופן שבחירה בפרשנות רחבה של תנאי סף, המגדילה את מספר המשתתפים בו, לא תביא לתוצאה המנוגדת לתכליתו של המכרז או לעניינו של בעל המכרז. בענייננו, הגדלת מספר המשתתפים במכרז איננה ערך בפני עצמו, והיא ממילא אינה אפשרית בשל ההגבלה הנובעת מנתוניו של הנכס ומן הכורח שהזוכה במכרז יוכל לקבל גישה חופשית ובלתי מוגבלת לנכס. תוצאה כזאת איננה מתיישבת ואיננה יכולה להיות מושגת באמצעות הגדלת מספר המשתתפים במכרז, ולכן תרומתה של ההלכה שנפסקה בעניין אלישרא לטענותיה של פז היא מוגבלת למדי. זו אף זו, בעניין אלישרא נקבע כי אחד השיקולים המשמשים לפרשנות תנאי הסף יכול שיהיה עמדתו של בעל המכרז, אולם כמסתבר - הן משתיקתה של ועדת המכרזים והן מטענותיו של המנהל בתשובתו - המנהל אינו מציע דרך פרשנות משלו לתנאי ההשתתפות, וכל שניתן להסיק מתשובתו הוא שלדעתו פז עומדת בתנאי ההשתתפות מבלי שהוא מסביר מדוע. מטעם זה גם לא ניתן להיזקק לדברים שנאמרו בעע"מ 2879/08 מגאמא חברה להנדסה, טכנולוגיות ותוצרים בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון (טרם פורסם, 15.11.09) ("עניין מגאמא") שלדעתי אינם צריכים לענייננו. העניין שעמד לדיון בעניין מגאמא היה היקף שיקול הדעת המסור לבעל המכרז לקבוע את תנאי הסף בו אולם שאלה זו כלל אינה מתעוררת כאן שכן העומד לדיון היא שאלת פרשנותו של תנאי ההשתתפות, ופרט לטענות המנהל ופז שלפיהן האחרונה עומדת בו, לא מצאתי שהם מעלים פירושים סבירים אשר אחד מהם מאפשר את התוצאה שאליה הגיעה ועדת המכרזים. בהקשר זה לא מיותר להזכיר את מכתבו של המנהל לבא כוח העותרים בעתירת שיינר מיום 29.6.11 (נספח ז' לעתירת שיינר) שבו התיימר המנהל להסביר את החלטתה של ועדת המכרזים. נאמר שם: "לחברת פז אשר מחזיקה ופועלת במגרש מזה שנים זכויות בקשר למגרש 76, אשר מקורן בהחלטות מהסכמים החל בשנות ה-90. זכויות אלה מספיקות על מנת להכלילה במונח 'גובלים' שבמכרז ולפיכך הוכרזה החברה כזוכה במכרז כדין". הנמקה זו נעדרת מפרוטוקול הדיון של ועדת המכרזים ומשום כך יש קושי לקבלה והיא מעוררת לפחות קורטוב של ספק שמא אין היא אלא פרשנות שלאחר מעשה להחלטה שהתקבלה ללא כל הנמקה, וככזו ניתן להתערב בה (דקל, כרך ב', עמ' 395 פיסקה 19.75, והאסמכתאות בה"ש 177 שם) ודעתי היא שגם לגופה אין היא מספיקה כדי לתמוך את החלטת ועדת המכרזים. הניסוח הסתמי והמעורפל של טיב הזכויות שמייחס המנהל לפז אינו מאפשר להגיע למסקנה מהן הזכויות של פז בחלקת שיינר, מה טיבן וכיצד לדעת המנהל מאפשרות זכויות אלה את השגת תכליתו של המכרז, הלא היא ניצול יעיל ומיטבי של בנכס. על רקע זה ולאור לשונה של תקנה 25(10א) לתקנות המכרזים, המורה שהענקת זכויות תהיה ל"בעל זכויות במקרקעין גובלים", אני סבור שגרשון צודקת בטענתה שיש לפרש את תנאי ההשתתפות באופן שיוכל להשתתף במכרז רק מי שהוא בעל זכויות במקרקעין גובלים, ועל יסוד הנטען הן על ידי המנהל והן על ידי פז אין מנוס מן המסקנה שפז איננה בעלת זכויות בחלקת שיינר כמתחייב מתנאי ההשתתפות. דעתי היא שמערכת ההסכמים הקיימים בין פז לבין המנהל והמציאות העובדתית שעליה הם הצביעו אינם עולים כדי מילוי התנאי של "זכויות במקרקעין גובלים", ולכן אין מנוס מקבלת העתירה וביטול החלטתה של ועדת המכרזים. בשולי פסק דין זה אני מבקש להביע פליאה על טענה שהעלה המנהל בתשובתו, הן כלפי גרשון והן כלפי שיינר. כוונתי היא לטענת המנהל שבמכרז נכלל תנאי שלפיו "בהגשת ההצעה, המציע מצהיר ומתחייב כי אין ולא תהיינה לו כל תביעות, ו/או טענות ו/או דרישות, כספיות ו/או אחרות, כלפי המנהל ו/או מי מטעמו בגין התנאים המפורטים לעיל". המנהל טען שעתירות גרשון ושיינר מנוגדות להוראה זו ודי בה כדי לדחותן. אם כוונת המנהל היא שדי בהוראה כזו כדי להקנות להחלטת ועדת המכרזים חסינות מפני כל ביקורת שיפוטית, אזי ברור שלטענה ממין זה אין כל יסוד והיא מנוגדת למושכלות ראשונים של דיני המכרזים. סיכומו של דבר, העתירה בעת"מ 14571-07-11 נדחית והעתירה בעת"מ 42395-06-11 מתקבלת, החלטת ועדת המכרזים מיום 16.5.11 מתבטלת והצעת גרשון תיקבע כהצעה הזוכה במכרז. המנהל ישלם לגרשון שכר טרחת עורכי דין בסכום של 10,000 ₪, וסכום דומה תשלם גם פז לגרשון. שיינר וצומת הנשרים ישלמו למנהל שכר טרחת עורכי דין בסכום של 10,000 ₪ וסכום דומה הם ישלמו לפז. כתבי הערבות הבנקאית שהפקידה גרשון על פי החלטה שניתנה ביום 26.6.11 (בקשה מס' 1) יוחזרו לה. מכרזתנאי סף במכרז