השופט ס' ג'ובראן: לפנינו ערעור על פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים בחיפה (כבוד השופטת ש' וסרקרוג) מיום 23.12.04. בפסק-הדין הוחלט לדחות את עתירת המערערים לביטול הפקעתו של מגרש 18/5 בגוש 11321 המצוי בזיכרון יעקב (להלן: המגרש או מגרש 18/5) ולביטול ייעודו הנוכחי ל"אתר לבנין ציבורי מוצע" והחזרתו לייעודו המקורי, למגורים. עובדות המקרה 1. המערערים הינם שני אחים, תושבי זיכרון יעקב. בבעלותם שטח מקרקעין שגודלו כ-4.8 דונם (חלקה 18 בגוש 11321) המצוי בזיכרון יעקב, אשר הועבר אליהם בירושה מאת אביהם המנוח בשנת 1956 (להלן: החלקה). על חלק מן החלקה בנה המערער 2 את בית מגוריו על פי היתר בנייה שניתן לו עוד בשנת 1964. בתחילת שנות ה-70 יזמה המשיבה 1, המועצה המקומית זיכרון יעקב (להלן: המועצה המקומית), את שינויה של תוכנית מיתאר מקומית. התוכנית החדשה, "תכנית מס' ש/107 - אזור צפון מערב זכרון יעקב (הרחבת דרכים וייעוד שטחים)", חלה על שטחים נרחבים באזור צפון-מערב זיכרון יעקב, וביניהם חלקתם של המערערים (להלן: תוכנית ש/107 או התוכנית). מטרת התוכנית הייתה להרחיב חלק מן הדרכים הקיימות ביישוב ולייעד שטחים נוספים לצורך מלונאות ונופש, לשטחים ציבוריים פתוחים ולאתרים שישמשו כמבני ציבור. התוכנית אושרה באמצע שנת 1973. בשנת 1977 יזמה המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה -"שומרון" (להלן: הוועדה המקומית), מתוקף הסמכות הנתונה לה לפי סעיפים 189 ו-190 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הפקעות של מספר חלקות, ששטחן הכולל הגיע ל-7,773 מ"ר. ההפקעות נעשו בהתאם לתוכנית ש/107 ולתוכניות מתאר נוספות. החלקות המופקעות הפכו לקניינה המוחלט של המועצה המקומית. בגדרי פעולה זו הופקע גם מגרש 18/5, שגודלו לאחר תיקוני מדידה הוא 820 מ"ר. עוד יצוין, כי תוכנית ש/107 שמכוחה בוצעה הפקעת המגרש אושרה ללא התנגדותם של המערערים וכי השטח שנותר בידי האחרונים יועד על-פי התוכנית לארבעה מגרשי מגורים. אלא, שטרם התבצעה חלוקת החלקה והיא עודנה רשומה כחלקה אחת. 2. במהלך שנת 2001 ביקש המערער 1 לבנות בית מגורים עבור בנו על חלק מחלקה 18. בתחילה ניתנה לכך הסכמתה של הוועדה המקומית בכפוף לכך שהחלקה תחולק לחמישה מגרשים שונים ובתנאי שהבעלות על חלק מן החלקה תועבר למועצה המקומית. ביום 4.12.01 נשלח למערערים מכתב מאת יו"ר הוועדה המקומית בו צוין, כי נפלה שגגה בהצעת החלוקה האמורה. זאת, מאחר והתגלה דבר קיומה של תוכנית ש/107, אשר עודנה בתוקף ואשר מכוחה הופקע מגרש 18/5 לצורכי ציבור. כן נטען, כי לשם דיון בבקשה לבניית בית מגורים נוסף, יש לבחון דרכי חלוקה שונות של החלקה אשר מחייבות ביצוע של מספר פעולות מקדימות. לטענת המערערים, אך באותו מועד התברר להם לראשונה דבר הפקעתו של מגרש 18/5. מיד בסמוך לכך, פנו הם ליו"ר הוועדה המקומית וביקשו לבטל את ההפקעה. משבקשה זו נדחתה הגישו הם את עתירתם לבית-המשפט לעניינים מינהליים בחיפה. 3. להשלמת התמונה העובדתית יצוין, כי בתחילת שנת 2000 הוזמנה הכנתה של תוכנית אב למועצה המקומית זיכרון יעקב בכדי להכווין את מהלכי התכנון ולבחון את הפרישה המרחבית העתידית של מערך שירותי הציבור ביישוב. אחת ממטרות תוכנית האב הייתה לזהות שטחי ציבור עודפים מבין השטחים אשר לא יידרשו למילוי צרכים ציבוריים כלשהם, שראוי ונכון יהיה להסב את ייעודם לאחר מציבורי (ראו נספח 15 לתיק המוצגים מטעם הוועדה המקומית אשר הוגש לבית-משפט זה (להלן: תיק המוצגים)). הדו"ח המסכם של תוכנית האב פורסם באמצע שנת 2002. בהתאם לאמור בו, נמצאה חלקה 18 כמתאימה לפיתוח שתי כיתות של גני ילדים. בהמשך, עוד אעמוד בהרחבה על המסקנות הנגזרות מהדו"ח. פסק-הדין של בית-משפט קמא 4. בית-המשפט לעניינים מנהליים בחיפה (כבוד השופטת ש' וסרקרוג) החליט, כאמור, לדחות את עתירתם של המערערים לביטול הפקעת המגרש ולהחזרת המקרקעין לייעודם המקורי, למגורים. ראשית, נקבע כי דינן של טענות המערערים המכוונות כנגד חוקיות תוכנית ש/107 ופעולת הפקעת המגרש, שנעשתה עוד לפני כ-30 שנה, להידחות מחמת שיהוי. בהקשר זה יצוין, כי בית-משפט קמא דחה מכל וכל את טענת המערערים לפיה הם לא ידעו על קיומה של התוכנית. זאת, בין היתר, לאור העובדה שהמערערים ואביהם המנוח פעלו לאורך השנים בהתאם לתוכנית ואף הגישו בהסתמך עליה בקשות שונות לקבלת היתרי בנייה והוספת מבני מגורים. למערערים ולאביהם המנוח, כך נפסק, עמדה הזכות להתנגד לתוכנית ומשלא עשו כן, אין הם יכולים להישמע כעת בטענה כנגד אישורה. בית-המשפט אף הוסיף וציין כי ניתן היה לצפות שלא תוגשנה התנגדויות מטעם המערערים לתוכנית ש/107 מאחר והיא דומה לתוכנית חלוקה אחרת שהוצעה בעבר על-ידי אביהם. בית-המשפט אף לא ראה לנכון לקבל את טענת המערערים לפיה יש לבטל את ההפקעה בשל כך שעד היום לא מומש הייעוד הציבורי של המגרש. בהקשר זה נפסק, כי העובדה שחלפה תקופה כה משמעותית מאז ההפקעה, אין בה כשלעצמה כדי לקבוע כי מטרת ההפקעה נזנחה על-ידי המשיבות. לאחר שבחן את כלל נסיבות המקרה הגיע בית-המשפט לכלל מסקנה כי קיימת כוונה עתידית לעשות שימוש במגרש שהופקע לטובת הכלל. זאת, במיוחד לאור הצפי להתפתחות האזור ולאור קיומם של שטחי ציבור מצומצמים ביישוב. כן נקבע, כי גם אם תבוטל ההפקעה ממילא לא ניתן יהיה לבטל את ייעוד הקרקע לצורכי ציבור. לשיטת בית-משפט קמא, שינוי הייעוד מחייב ביצוע פעולות תכנוניות, אשר מטבע הדברים אינן יכולות להיעשות על-ידו. לאור האמור, נקבע כי שומה היה על המערערים קודם להגשת העתירה למצות את ההליכים מול רשויות התכנון ולהגיש להן תוכנית מתאימה לשינוי יעוד הקרקע. לבסוף, נקבע כי לא הוכחה טענת המערערים לפיה הוצע להם כי המשיבות יוותרו על העברת הבעלות במגרש בעבור תשלום כספי. כן נקבע, כי מאחר ובכל שלב עמדו המשיבות על הצורך בהקצאת שטחים למטרות ציבוריות, הרי שאף אם הייתה מתקבלת טענת המערערים לפיה נוהל עימם מו"מ כספי על השבת המגרש המופקע לידיהם, לא היה די בכך כדי להעיד על זניחת מטרת ההפקעה. טענות הצדדים 5. המערערים מעלים שורה ארוכה של טענות כנגד פסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים. אפרט את העיקריות שבהן. תחילה, טוענים המערערים כי בעת הפקעת המגרש לא עמד לנגד עיני המשיבות כל צורך ציבורי וכי צורך זה אף לא התעורר במהלך השנים שחלפו מאז. זאת ועוד, אף אם ההפקעה בוצעה כדין, הרי שלדידי המערערים מן הראוי היה לבטלה בשל השיהוי המשמעותי שנפל במימוש המטרה שעמדה ביסודה ולאור מחדלה של הרשות המפקיעה, אשר לא השכילה לעשות שימוש בקרקע במשך תקופה כה ארוכה של למעלה מ-30 שנה. באשר לאמור בתוכנית האב, המערערים מזכירים כי מדובר בהצעה בלבד, שאינה מהווה תוכנית פרטנית ומאושרת למימוש ייעוד המגרש. המערערים אף מעלים ספקות בנוגע לאפשרות שתוכנית זו אכן תתקבל ותאושר על-ידי גופי התכנון. כן מדגישים הם, כי מן האמור בתוכנית לא ניתן להסיק בוודאות שבעתיד אכן יתעורר צורך לעשות שימוש במגרש המופקע לצורכי ציבור ובאם כן, יהא הדבר על-פי הערכות המומחים אך בסביבות שנת 2035. המערערים אינם סבורים, כי עתירתם לוקה בשיהוי שכן דווקא חלוף הזמן הוא שמגבש, לעמדתם, את העילה לביטול ההפקעה. בהמשך, תוקפים המערערים את הקביעה לפיה בית-המשפט אינו מוסמך לבטל את שינוי ייעוד הקרקע, מקום בו הוא הגיע לכלל מסקנה כי ההפקעה מבוטלת מחמת זניחת המטרה שעמדה ביסודה. קביעה זו, כך נטען על-ידם, עומדת בניגוד להלכה הנוהגת לפיה ביטול ההפקעה גורר אחריו אף את ביטול יעוד הקרקע. לבסוף טוענים המערערים, כי בית-משפט קמא שגה כאשר דחה את גירסתם לפיה הוועדה המקומית נכונה הייתה לוותר על המגרש שהופקע בתמורה לתשלום של 240,000 דולר. בהקשר זה מלינים המערערים על כך שגירסתם נדחתה על-ידי בית-המשפט, אף-על-פי שהמשיבות אשר הכחישו את הטענה בנוגע להצעה הכספית לא הגישו תצהיר מפורט כדין בעניין זה. 6. המשיבות מנגד תומכות עמדתן בפסק-דינו של בית-המשפט לעניינים מינהליים. הללו טוענות כי ככל שהעתירה תוקפת את ייעוד המקרקעין בהתאם לתוכנית ש/107, הרי שזו הוגשה בשיהוי ניכר, שכן התוכנית אושרה עוד בשנת 1973. ואילו, ככל שהעתירה מבקשת כי ישונה הייעוד הנוכחי של המקרקעין, הרי שהיא הוגשה תוך אי מיצוי הליכים. שכן, שומה היה על המערערים לפנות תחילה לוועדה המקומית ולבקש כי ישונה ייעוד המקרקעין, וזאת עובר להגשת העתירה. בהקשר זה, מפנה המשיבה 3 (היא הוועדה המחוזית חיפה) לעמדתו העקרונית של היועץ המשפטי לממשלה, כפי שהיא הובעה בתיק אחר אשר תלוי ועומד בפני בית משפט זה (עע"מ 7315/02), לפיה עתירה לביטול הפקעה שנעשתה מכוח חוק התכנון והבנייה, המתבססת על הטענה בדבר היעדרו של צורך ציבורי, צריך שתתברר תחילה בפני מוסדות התכנון ורק אם אלו ידחו אותה, תובא לביקורת שיפוטית של בית-המשפט. לכן סבורות המשיבות כי שומה היה על המערערים להגיש תחילה תוכנית חדשה לשינוי ייעוד המגרש למוסדות התכנון. בהמשך טוענות המשיבות, כי נסיבות המקרה הנוכחי אינן מצדיקות את ביטול ההפקעה חרף חלוף הזמן, הן מאחר ותוכנית ש/107 הינה תוכנית כוללת האמורה להתבצע לאורך זמן והן לאור המחסור בשטחים ציבוריים במועצה המקומית זיכרון יעקב. לבסוף מלינות המשיבות על ניסיונם של המערערים לסמוך עמדתם על אותה הצעה כספית עלומה לרכישת החלקה. הצעה, אשר לדידן, חסרת כל תוקף מחייב וודאי שאין בה כדי להעיד על ויתור מצידה של המועצה המקומית על הצורך הציבורי בחלקה. דיון שיהוי 7. טרם שנפנה לדון בערעור לגופו, מחויבים אנו להידרש לשתי טענות מקדמיות שמעלות המשיבות - היות העתירה לוקה בשיהוי ואי-מיצוי הליכים. בבואנו לדון בסוגיית השיהוי, מן הראוי תחילה להבחין בין שתי טענות שונות שמעלים המערערים בנשימה אחת כנגד מעשה ההפקעה. הטענה אחת, מכוונת כנגד ההחלטה המקורית לייעד את המגרש לצורכי ציבור במסגרת תוכנית ש/107 וכנגד מעשה ההפקעה עצמו. פעולות אלו בוצעו כאמור לפני כ-30 שנה. הטענה השנייה היא כי אי-מימוש מטרת ההפקעה במשך כל השנים שחלפו מצדיק את שינוי ייעודו הנוכחי של המגרש למגורים. במקום אחר עמד בית-משפט זה על כך שמדובר בשתי צורות תקיפה שונות של מעשה ההפקעה בציינו: "תקיפתו של מעשה הפקעה עשויה ללבוש שתי צורות עיקריות. צורת התקיפה האחת הינה השגה על חוקיותה של החלטת ההפקעה המקורית. כך למשל, ניתן לטעון כי החלטת ההפקעה התקבלה בחוסר סמכות, או כי שיקול דעתה של הרשות המוסמכת לא הופעל כהלכה (לעניין טענת חוסר סמכות ראו קמר, עמ' 234-233). סוג התקיפה השני הינו השגה על מעשה ההפקעה בשל נסיבות אשר אירעו לאחר קבלת ההחלטה המקורית. הטענה על פי חלופה זו היא, כי אף אם החלטת ההפקעה המקורית התקבלה בשעתה כדין, הרי שבשל התרחשויות מאוחרות כלשהן יש לקבוע כי אין עוד תוקף להחלטה זו. כך ניתן לטעון, בין היתר, כי יש לבטל את ההפקעה בשל שיהוי בנקיטת הליכי ההפקעה או במימוש מטרות ההפקעה [ההדגשות הוספו - ס.ג'.]" (רע"א 5664/04 מדינת ישראל נ' בן גרא, פ"ד נט(6) 193, 198). למותר לציין, כי כל אחת מצורות התקיפה השונות מצריכה התייחסות נפרדת לעניין השיהוי. 8. ככל שמדובר בטענה התוקפת את עצם ייעוד המקרקעין לצורכי ציבור בהתאם לתוכנית ש/107, הרי שמקובלת עליי העמדה כי טענה זו נגועה בשיהוי ניכר. אישור התוכנית המשנה את ייעוד הקרקע ניתן, כאמור, בשנת 1973. פעולת ההפקעה בוצעה בשנת 1977. זמן קצר לאחר ביצוע ההפקעה, ביום 2.3.77, פנה בא-כוחם של המערערים לוועדה המקומית והודיע לה על התנגדותם למעשה ההפקעה. הוועדה המקומית השיבה, כי ההפקעה בוצעה על סמך תוכנית בניין ערים מאושרת שההודעה בדבר אישורה פורסמה כדין ואשר המערערים נמנעו מלהשיג עליה בזמן. עוד צוין, כי התוכנית התבססה על תוכנית קודמת ש/71 שהוגשה בשעתו על-ידי אביהם המנוח של המערערים. לאחר המכתב הנ"ל נמנעו המערערים מלנקוט צעדים נוספים כנגד הליך ההפקעה וכנגד שינוי ייעוד הקרקע, וזאת במשך תקופה ארוכה ביותר. עוד יצוין, כי במהלך שנות ה-80 ו-90 ניתנו למערער 2 היתרי בנייה שונים להוספת חדרים ושירותים, להקמת סככה לרכב פרטי ולהוספת מטבח (ראו נספח 4 לתיק המוצגים, עמ' 7 ו-12). הגשת הבקשות השונות להיתרי הבנייה לא היה להן מקום, כך לדידי בית-משפט קמא, אלא בהסתמך על קיומה של תוכנית ש/107. מהשתלשלות האירועים האמורה למדים אנו, כי המערערים ידוע ידעו על קיומה של תוכנית ש/107 סמוך לאחר פרסומה וכי במרוצת השנים הרבות שחלפו מאז הם אף ביצעו פעולות שונות בהסתמך על התוכנית האמורה. חרף האמור, במשך כל אותה תקופה ארוכה לא השכילו המערערים לתקוף את חוקיות הליכי ההפקעה. הלכה ידועה היא, כי על בעל זכות במקרקעין שהופקעו, המבקש להשיג על חוקיות הפעולה, לפעול בזריזות ולא להשתהות יתר על המידה בפניה לבית-המשפט (ראו א' קמר דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שישית, 2001) עמ' 204)). אלא, שהמערערים "ישנו על זכויותיהם" עת התמהמהו במשך זמן ארוך, שלא לומר ארוך ביותר, מלתקוף את שינויי ייעוד המגרש והפקעתו וכל זאת מבלי שגילו טעם טוב לכך (ראו למשל, בג"ץ 2977/92 ג'מיל נ' הועדה המחוזית ובניה, מחוז תל-אביב (לא פורסם); ע"א 2962/97 ועד אמנים נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה, פ"ד נב(2) 362). די בכך, לטעמי, בכדי לדחות טענה זו של המערערים. כפי שציין בית-משפט זה במקום אחר: "ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובניה לאחר שנים רבות כל כך. אכן, כל אדם המעונין בתכנית רשאי להגיש התנגדות לכל פרט בתכנית. אך עליו להגיש את ההתנגדות בדרך ובמועד שנקבעו בחוק. אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידיים, וזמן רב לאחר שהתכנית פורסמה ברשומות לבוא אל בית המשפט ולטעון כי התכנית פגומה, ולפיכך אין לה תוקף" (בג"ץ 465/93 טריידט נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פ"ד מח(2) 622, עמ' 629 (להלן: פרשת טריידט); ראו גם בג"ץ 501/85 חייט נ' שר הפנים, פ"ד מ(2) 259)). הנה כי כן, טענת המערערים כנגד ההפקעה המקורית של הקרקע לוקה בשיהוי ניכר, שאין לו הצדקה עניינית ודי בכך כדי לדחותה. 9. אלא שבזאת לא תם דיוננו בעניין השיהוי. בפי המערערים טענה נוספת והיא כי יש מקום לביטול ההפקעה מאחר והמטרה שעמדה בבסיסה נזנחה. המערערים סומכים עמדתם זו על כך שבמשך כל הזמן הרב שחלף למן ההפקעה התמהמהו המשיבות במימוש מטרת ההפקעה והותירו את הקרקע שוממה. איני רואה מקום לדחות טענה זו של המערערים על הסף, וזאת מן הסיבה הפשוטה: עילה זו - הנוגעת לשיהוי במימוש הצורך הציבורי - אשר מכוחה דורשים המערערים את ביטול ההפקעה הינה מטבע הדברים עילה שמתגבשת אך עם חלוף הזמן. במקרים מעין אלו, התקופה הארוכה שחלפה למן ביצוע ההפקעה היא שמאפשרת לבעל הזכויות בקרקע להעלות את הטענה כי הרשות זנחה את המטרה שעמדה בבסיסה (ראו למשל פרשת טרדייט, עמ' 631-630; בג"ץ 174/88 אמיתי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המרכז, פ"ד מב(4) 89 (להלן: פרשת אמיתי)). מן הטעם האמור, סבורני כי טענה זו של המערערים, אליה אתייחס בהרחבה בהמשך, אינה נגועה בשיהוי. מיצוי הליכים 10. טענה טרומית נוספת אשר בפי המשיבות הינה, כי המערערים נמנעו מלמצות הליכים שעה שלא פנו קודם להגשת העתירה לרשויות התכנון המוסמכות ויזמו תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע. בהקשר זה נסמכות המשיבות על עמדתו של בית-משפט קמא, אשר קבע כי יש להבחין בין ההחלטה התכנונית בדבר שינוי ייעוד הקרקע לבין ההחלטה בנוגע לביצוע ההפקעה. לשיטת בית-המשפט, אף אם היה מגיע למסקנה לפיה יש לבטל את ההפקעה, הרי שאין להסיק מכך כי הוא בהכרח היה מורה על שינוי ייעוד המגרש למגורים. מאחר ושאלות בנוגע לשינוי ייעוד הקרקע כרוכות בביצוע בדיקות תכנוניות, סבר בית-המשפט, כי מן הראוי שהן תתבררנה תחילה בפני רשויות התכנון, להן הכלים המתאימים לדון בכך. לאור האמור, נפסק כי שומה היה על המערערים להקדים ולמצות הליכים, ולפעול תחילה לשינוי ייעודו הציבורי של המגרש בפני רשויות התכנון המוסמכות. באם יצלח מהלך מן הסוג האמור ממילא תישמט הקרקע תחת פעולת ההפקעה וכפועל יוצא מכך יתייתר הדיון בעתירה. המערערים אינם מקבלים קביעה זו. לביסוס עמדתם, הם נסמכים על מספר פסקי-דין שניתנו בעבר, בגדרם נפסק כי בהינתן נסיבות מסוימות רשאי בית-המשפט להורות על השבת ייעוד הקרקע לקדמותו (בג"ץ 75/57 קלמס נ' הוועדה המקומית לבניה ולתכנון ערים ת"א-יפו, פ"ד יא 1601; פרשת אמיתי). כן מציינים הם, כי ביטול ההפקעה ממילא גורר אחריו את ביטול ייעוד הקרקע. השאלות מהו המסלול הראוי לליבון תביעה בנוגע להשבת קרקע שהופקעה לפי חוק התכנון והבנייה והאם משיקולי מדיניות משפטית ראויה חלה על הפרט חובה למצות תחילה את הזירה התכנונית, הינן שאלות מורכבות שטרם נתבררו דין. כפי שכבר צוין, בפני בית-משפט זה תלוי ועומד תיק אחר (עע"מ 7315/02), בגדרו הביע היועץ המשפט לממשלה את עמדתו העקרונית בסוגיה. איני רואה מקום לקבוע מסמרות בנושא זה כעת, מאחר וממילא שוכנעתי כי בענייננו לא קמה למערערים עילה לביטול ההפקעה ועוד ארחיב את הדיבור על כך בהמשך. משנמצא כי המטרה הציבורית שעמדה ביסוד פעולת ההפקעה טרם נזנחה על-ידי המשיבות, אין כל צורך להורות על שינוי ייעוד הקרקע וממילא מתיתר הדיון בשאלה האם המערערים נדרשו לפנות לרשויות התכנון קודם להגשת העתירה. האם נזנחה מטרת ההפקעה? 11. לאחר שחלפנו מעל המשוכות המקדמיות נפנה לדון בערעור לגופו. השאלה המתעוררת כעת הינה האם זנחו המשיבות את המטרה שעמדה ביסוד פעולת ההפקעה. לטענת המערערים, העובדה שבמשך כ-30 שנה עמד המגרש כאבן שאין לה הופכין ולא נעשתה על-ידי המשיבות כל פעולה למימוש מטרת ההפקעה היא היא הראיה לכך שמטרת ההפקעה נזנחה על-ידן. כן מציינים המערערים את העובדה שאף לפי תוכניות האב השונות קיים סיכוי שבמשך 20 השנים הקרובות, ואף למעלה מכך, לא תתבצענה כל פעולות להקמת מבני ציבור על הקרקע. האמנם ניתן לראות בכך זניחת מטרת ההפקעה? 12. הלכה היא מקדמת דנא, כי שיהוי בלתי סביר במימוש מטרת ההפקעה עשוי להצדיק את ביטולה (ראו למשל, בג"ץ 67/79 שמואלזון נ' מדינת ישראל, פ"ד לד(1) 281; פרשת טריידט; בג"ץ 10784/02 קרן קיימת לישראל נ' אתרים בחוף ת"א חברה לפיתוח אתרי תיירות בת"א יפו, פ"ד נח(3) 757, 764-763 והאסמכתאות המופיעות שם (להלן: פרשת קק"ל). שיהוי של שנים רבות במימוש מטרת ההפקעה, כך נפסק לא אחת, עשוי להצביע על זניחת מטרת ההפקעה (ראו למשל, פרשת אמיתי). זהו למעשה הפן הראייתי של עילה השיהוי (פרשת קק"ל, עמ' 765-764). לעילת השיהוי פן נוסף, מהותי, ועניינו בכך שרשות מינהלית חייבת להפעיל את סמכויותיה באופן סביר ובהתאם לכללי המינהל התקין. לאור האמור, נדרשת רשות המפקיעה קרקע לפעול בשקידה ראויה ולדאוג כי מימוש המטרה שעמדה ביסוד ההפקעה תעשה תוך פרק זמן סביר (פרשת קק"ל, עמ' 766-765; פרשת טריידט, עמ' 630; עע"מ 10398/02 וייס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (לא פורסם), פיסקה 8 לפסק-דינו של הנשיא ברק (להלן: פרשת וייס)). ביסודה של חובה כללית זו המוטלת על כתפי הרשות עומדות שתי מטרות עיקריות: האחת, כי הצורך הציבורי שלמענו ביצעה הרשות, בפועלה כנאמן הציבור, את ההפקעה יבוא על סיפוקו. המטרה השנייה נוגעת לצורך בשמירה על אמון הציבור ואמון בעל הקרקע במוסדות השלטון. כפי שנפסק במקום אחר: "אכן, בעלים של קרקע, אשר הוצאה לגביה הודעת הפקעה ובמשך שנים ארוכות עיניו רואות וכלות כיצד קרקע זו עומדת בשיממונה, ואין מממשים לגביה כל מטרה ציבורית, תוהה בוודאי האם ההפקעה אכן הייתה נחוצה, והאמון בתקינות פעולת הרשות נפגע ונסדק" (פרשת קק"ל, בעמ' 766). 13. השאלה מהו שיהוי בלתי סביר עשויה להשתנות ממקרה למקרה, הכל בהתאם לנסיבות העניין (פרשת טריידט, עמ' 631). בבואו בית-המשפט לבחון האם יש מקום לביטול הפקעה מחמת שיהוי במימוש מטרתה נדרש הוא ליתן דעתו למספר שיקולים ובכללם: אורך השיהוי בביצוע ההפקעה; הנזק הכלכלי הנגרם לבעל החלקה כתוצאה מן השיהוי; והנזק שעשוי להיגרם לציבור כתוצאה מביטול ההפקעה בשל השיהוי (פרשת טריידט; פרשת וייס). בסופו של יום, ההחלטה האם לבטל את ההפקעה של קרקע מסוימת אם לאו, מושתת על איזון בין השיקולים האמורים. כן נפסק, כי "ככל שגדל אינטרס הציבור בביצוע ההפקעה, כן תגבר הנטייה שלא לבטל את ההפקעה" (בג"ץ 5091/91 נוסייבה נ' שר האוצר (לא פורסם), פיסקה 3 לפסק-דינו של השופט אור). 14. אין חולק, כי שיהוי של כ-30 שנה במימוש מטרת ההפקעה הינו שיהוי משמעותי, שלא לומר משמעותי ביותר. זאת ועוד, המשיבות, בהגינותן, אינן מסתירות את העובדה שייתכן ויחלפו עוד שנים לא מעטות, עד שתמומש מטרת ההפקעה. יש להניח, כי במשך כל התקופה האמורה נגרמו נזקים כלשהם למערערים, אשר צופים בעיניים כלות כיצד המגרש שבבעלותם עומד בשיממונו. חרף האמור, דעתי היא כי אין מקום לביטול ההפקעה. שני טעמים עיקריים עומדים ביסוד החלטתי זו: האחד, נוגע לכך שבהפקעות רחבות היקף, מורכבות הליכי התכנון ומימוש יעדי ההפקעה עשויים להביא לעיכוב, לעיתים משמעותי ביותר, בפיתוח השטחים המופקעים. הטעם השני עניינו בכך שהצורך הציבורי במגרש לא התייתר עם חלוף השנים. ואם לא די בזאת, הרי שצורך זה, כך על-פי ההערכות המומחים, עלול להיוותר בעינו במשך שנים רבות. שני הטעמים הללו גם יחד הובילוני אל המסקנה כי בגדרי האיזון שבין האינטרס הציבורי הנוגע לנזק העשוי להיגרם לכלל הציבור מביטול ההפקעה לבין האינטרס של הפרט, ידו של השיקול הראשון על העליונה וזאת חרף הזמן הרב שחלף מאז ביצוע ההפקעה. אפנה לדון בשני הטעמים האמורים כעת: מורכבות הליכי מימוש ייעוד הקרקע בהפקעות רחבות היקף 15. עיכוב ממושך, לעיתים של עשרות שנים, אינו גורר מניה וביה את ביטול ייעוד ההפקעה אך בשל כך. ניתן למצוא בפסיקה דוגמאות שונות למקרים בהם התעכבה הרשות המפקיעה 30 או 40 שנה במימוש מטרת ההפקעה ואף-על-פי-כן לא ראה בית המשפט לנכון לבטל אך בשל כך את ההפקעה. זאת, בין אם משום שבית-המשפט סבר שהנזק לציבור עולה על הנזק לבעל הקרקע (פרשת טריידט, עמ' 633-632; פרשת קק"ל, עמ' 768-766), בין אם משום שהוכח כי במשך כל אותן שנים פעלה הרשות לקידום מטרת ההפקעה (פרשת קק"ל, 766) ובין אם בשל המורכבות הגלומה בתכנון ומימוש יעדי ההפקעה (בג"ץ 9332/01 לוינהרט נ' מדינת ישראל (לא פורסם); דנג"ץ 10192/03 לוינהרט נ' מדינת ישראל (לא פורסם) (להלן: פרשת לוינהרט)). ככל שהדברים נוגעים לטעם האחרון, הרי שבית-משפט זה עמד לא אחת על כך שכאשר הנכס המיועד להפקעה הינו חלק קטן משטח רחב היקף שהופקע, המורכבות והקשיים הכרוכים בהליכי התכנון ומימוש יעדי ההפקעה עשויים להצדיק את העיכובים המשמעותיים במימוש מטרת ההפקעה. בנסיבות אלו, כך נקבע, לא ניתן לבודד את הטיפול בנכס המופקע משאר השטח הנרחב שהוא מהווה חלק ממנו (ראו למשל, פרשת לוינהרט, בג"ץ 5302/04 חברת חלקות 175-176 בגוש 30091 בע"מ נ' מדינת ישראל (טרם פורסם)). בהפקעות מן הסוג האמור מימוש יעדי ההפקעה עשוי להתבצע באופן ממושך, עקב בצד אגודל, מאחר והדבר כרוך בשיקולים רבים - תקציביים, תכנוניים ואחרים. זאת ועוד, הליכי תכנון מטבע הדברים הינם צופי פני עתיד. במסגרת הכנת תוכניות ליישוב כזה או אחר מביאות רשויות התכנון בחשבון את הצפי להתפתחותו העתידית של היישוב ואת כמות עתודות הקרקע שיש להקצות לצורכי ציבור, שהרי סוף מעשה במחשבה תחילה. מאחר והליכי איכלוס של שכונות מסוימות עשויים לארוך זמן רב, יכול ומימוש ייעודן של חלק מן הקרקעות שהופקעו יתעכב, אולם אין להסיק מכך בהכרח על העדר צורך עתידי בקרקע. נהפוך הוא, ביטול ההפקעה או נקיטה בצעדים נמהרים ללא כל תכנון מקדים והתחשבות בצרכים עתידיים עלול במקרים מסוימים להביא למחסור בקרקעות לצורכי ציבור. ובענייננו, תוכנית ש/107 הינה, כאמור, תוכנית כוללנית למתחם בשטח של 70 דונם. אין מדובר בתוכנית נקודתית. עד כה, נעשה מימוש חלקי בשטחים הציבוריים שהופקעו על-פי התוכנית, ושגודלם הכולל עומד על 7,773 מ"ר. כך, באותם שטחים מופקעים הורחבו דרכים, נפתחו שבילים ויושרו מגרשים המיועדים לצורכי ציבור, כל זה כהכנה למימוש הצורך הציבורי בעתיד, כאשר יגבר קצב בינוי ואכלוס המגרשים המיועדים למגורים (ראו נספח 17 לתיק המוצגים, עמ' 18). לאור ההלכות שנקבעו בפסיקה ובהתחשב בכך שיישום מטרת ההפקעה בתוכנית מן הסוג האמור עשוי לארוך זמן רב, ודאי וודאי אם מביאים אנו בחשבון את העובדה שטרם מוצו במתחם בו מצויה החלקה כל אפשרויות הבינוי, נחה דעתי כי אין לבטל את ההפקעה. זאת, חרף העיכוב המשמעותי ביותר שחל במימוש המטרה שעמדה ביסודה. כאן אף המקום לציין, כי פעולות ההכנה השונות שבוצעו בשטחים המופקעים, כמו גם עריכתה של תוכנית האב עשויות להוות עדות לכך שהמשיבות לא זנחו את מטרת ההפקעה. קיומו של צורך ציבורי עתידי בשטח החלקה 16. המשיבות הציגו בפני בית-המשפט מספר ראיות בנוגע לצורך הציבורי העתידי בשטח החלקה. בהסתמך עליהן שוכנעתי כי אכן ייעוד המגרש לצורכי ציבור הינו הכרחי ומחויב המציאות. כך, בתצהיר מיום 2.7.03 שהוגש לבית-משפט קמא על-ידי מהנדס המועצה המקומית צוין כי בהתאם לאמור בתוכנית האב שהוכנה ליישוב, "משימוצו כל זכויות הבניה במתחם - יחסר [צ"ל יחסרו - ס.ג'] מגרשים לבניני ציבור, להקמת 4 כיתות גני ילדים ו-4 כיתות למעונות יום". מכאן הסיק מהנדס המועצה, כי קיים צורך ציבורי במגרש הנדון ולפיכך אין מקום לשנות את ייעודו. בפני בית-המשפט לעניינים מנהליים הונחו שתי חוות דעת נוספות של מומחים מטעם המשיבות. חוות הדעת האחת מיום 11.8.03 נכתבה על-ידי המתכננת גב' מרב בליימן, שהייתה חברה בצוות התכנון של תוכנית האב (ראו נספח 16 לתיק המוצגים). בחוות דעתה העריכה גב' בליימן, כי בהתאם לאמור בתוכנית האב ובהתחשב בצפי גידול האוכלוסין ביישוב יהיה צורך להקצות בעתיד קרקע ציבורית לשם בניית ארבע כיתות מעון וארבע כיתות גן. עוד נטען על-ידה, כי לשם מימוש הביקושים העתידיים לגני ילדים במתחם "המושבה" - המתחם בו נמצאת החלקה, אשר הינו הגדול מבין מתחמי היישוב ואשר צפוי להתאכלס במלואו בשנת 2035 - יהיה צורך בהקצאת שלושה שטחים לצורכי ציבור שגודלו של כל אחד מהם ינוע בין דונם לשניים וחצי דונם. לבסוף צוין בחוות הדעת של גב' בליימן, כי חלקה 18 נמצאה, בהתאם לאמור בתוכנית האב, כמתאימה לפיתוח שתי כיתות של גני ילדים. כן עלה החשש כי ביטול יעודה הציבורי של חלקה 18 "יביא לאיבוד שטח הולם לפיתוח כיתות הגן הנדרשות במתחם, אשר כיום אין לו תחליף, מבחינת מאפייני החלקה שנבדקו [צ"ל - נבדקה] וסביבתה" (שם, פיסקה 4). חוות-הדעת הנוספת, מיום 14.8.03, ניתנה על-ידי ד"ר פנינה אבן-חן (נספח 17 לתיק המוצגים). מן האמור בה עולה, כי שיעור הפרשת הקרקע לצרכי ציבור במתחם המושבה - העומד כיום על כ-7.7 דונם - הינו מזערי ונמוך משיעורי ההפקעה שהתבצעו במתחמים אחרים. שיעור מינימאלי זה, כך נטען, מגביל את שיקול דעתה של המועצה בבואה לבחון האם יש מקום לשינוי ייעוד החלקה שהופקעה. עוד צוין בחוות דעת זו, כי המגרש שהופקע מצוי במתחם המאוכלס בדלילות, ושטרם מוצו במקום כל זכויות הבנייה המאושרות. לדידי ד"ר אבן-חן, מבני הציבור במיתחם המושבה מוקמים בקצב הנדרש ותוך התאמה להיקף האיכלוס. אף בחוות דעת זו צוין, כי תוכנית האב מצביעה על קיומו של חסר בשטחי ציבור לשם הקמת כיתות גן ומעונות יום. זאת ועוד, ככל שהדברים נוגעים למגרש נשוא הערעור, הרי שממצאי הבדיקה העלו שיש בו צורך ציבורי מאחר וגודלו ומיקומו נמצאו מתאימים להקמת גן ילדים או מעון, ומימושו בעתיד, כך נטען, יענה על צרכי היישוב. 17. הנה כי כן, מן האמור לעיל למדים אנו על קיומו של צורך ציבורי עתידי במגרש שהופקע. צורך שלא פס מן העולם על אף הזמן הרב שחלף למן מועד ההפקעה. הטעם לכך יסודו במאפייני החלקה, בצפי להתפתחות היישוב, במיעוט השטחים שהופקעו עד כה לצורכי ציבור ובמחסור הצפוי בכיתות גן ובמעונות יום. ביטול ההפקעה עשוי להוביל למצב בלתי הפיך לפיו בעתיד לא תישארנה ביישוב די והותר עתודות קרקע לצורכי ציבור. בשולי הדברים ראיתי לנכון להעיר שתי הערות קצרות בנוגע לסוגיה זו. האחת, כי לא מצאתי ממש בטענת המערערים לפיה אין לייחס משקל משמעותי לתוכנית האב מאחר ומדובר בתוכנית כללית שטרם אושרה. הגם שמדובר בתוכנית הנעדרת כל מעמד מחייב סבורני כי אכן ניתן ללמוד ממנה, כמו גם מחוות דעת המומחים שניתנו לגביה, על מצבו התכנוני הנוכחי של היישוב ועל צרכיו העתידיים, ובכלל זה על חשיבות הצורך בהקצאת מגרש 18/5 לצורכי ציבור. מה גם, שהמערערים לא השכילו להפריך הערכות אלו באמצעות מומחים מטעמם. ההערה השנייה נוגעת לנזק הנגרם למערערים. מאחר ורק חלק מסוים מחלקה 18 הופקע, הרי שקיימת למערערים האפשרות לבנות בית נוסף על שאר החלקה שלא הופקעה, ובלבד שתאושר תוכנית מתאימה לחלוקת החלקה. יש אף לזכור, כי קיימים בחלקה ארבעה מגרשים שייעודם לפי התוכנית הקיימת הוא למגורים. ואכן במרוצת השנים 2003-2002 הגיש המערער 1 בקשות שונות לאישור תשריטי חלוקה (ראו נספחים 11-9 לתיק המוצגים). אלא, שחלוקת החלקה טרם אושרה. מהחלטת הוועדה המקומית מיום 14.10.2002, אשר דנה באחת מבקשות המערער 1 לחלוקת החלקה ולהקמת מבנה מגורים נוסף, עולה כי לא ניתן יהיה לטפל בבקשה עד אשר תבוצענה מספר פעולות, ובכללן: הצגת חתימת בעלי הקרקע - המערערים - על תוכנית החלוקה והסדרת רישוי המבנים היבילים שהוקמו על החלקה ללא היתר. מן האמור לעיל, למדים אנו כי הגם שהתוכנית המפקיעה הסבה למערערים נזקים כלשהם, הרי שנזקים אלו ניתנים להקטנה, ובלבד שהם יבצעו את הפעולות הנדרשות בהתאם להחלטות הוועדה המקומית. הצעת תשלום כספי בגין השבת הקרקע למערערים 18. טענה נוספת של המערערים היא כי במהלך הדיונים השונים שהתקיימו עם המשיבות 2-1 בשנת 2001 הודיעו להם האחרונות כי הן תהיינה נכונות לוותר על "הדרישה לבעלות המועצה בחלקה 18/5" בתמורה לתשלום של 240,000 דולר (ראו עמוד 16 לכתב העתירה). כן טוענים הם, כי לאחר שסירבו להיעתר להצעה האמורה, יו"ר המועצה המקומית נכון היה לנהל עימם מו"מ ולהקטין את הסכום. לדידי המערערים ההצעה האמורה מעידה על זניחת המטרה שעמדה ביסוד ההפקעה. את טענתם זו סומכים המשיבים על עע"מ 8989/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקווה נ' מ.זיטמן ובניו בע"מ (טרם פורסם) (להלן: פרשת זיטמן). באותו מקרה, חודשים ספורים לאחר שאושרה תוכנית שייעדה חלק מסוים ממגרש להפקעה, החל להתנהל משא ומתן בין הצדדים לפיו תימנע הרשות מלממש את הזכות הנובעת מן התוכנית להפקיע את הקרקע, וזאת בכפוף לקבלת תמורה כספית מבעליה המקוריים של הקרקע. בפסק-הדין נמתחה ביקורת חריפה על התנהלות הרשות המפקיעה, תוך שנפסק כי אם היא נכונה "למכור" בחזרה לנפקע את הקרקע המיועדת להפקעה, הרי שניתן להסיק מכך כי הקרקע לא הייתה נחוצה לצורכי ציבור. על יסוד האמור מבקשים המערערים בענייננו את ביטול ההפקעה. המשיבות מאידך, מכחישות מכל וכל את הטענה לפיה הוצעה למערערים הצעה כספית מן הסוג האמור. כן הן טוענות, כי אף אם הוצעה הצעה שכזו, הרי שאין לראות באימרה חד-פעמית כמחייבת את הרשות המינהלית. 19. אף טענה זו של המערערים אין בידי לקבל. אמת, נכונותה של רשות "למכור" לפרט קרקע שהופקעה ממנו עשויה לעורר פליאה רבה באשר לנחיצות פעולת ההפקעה. מעשים אלו של הרשות אף עשויים לפגוע קשות באמון הציבור, בראותו כיצד רשות כלשהי עושה שימוש בכלי ההפקעה כמקור הכנסה כלכלי. אלא, שלא הרי עובדות המקרה שלפנינו כהרי פרשת זיטמן. ראשית, בפרשת זיטמן לא התעוררה, כאמור, כל מחלוקת על כך שהרשות הסכימה ל"מכור" את מלוא הקרקע שיועדה להפקעה לבעליה תמורת תשלום נאה. שונים הם פני הדברים בענייננו. קביעתו העובדתית של בית-המשפט לעניינים מינהליים הייתה כי לא הוכחה כל כוונה למכור את המגרש חזרה, תוך שנפסק כי טענה זו של המערערים אינה נתמכת בראיות מבוססות (ראו עמוד 16 לפסק הדין). כידוע, אין זו מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות של הערכאה הראשונה. מה גם שממילא מקובלת עליי קביעה עובדתית זו של הערכאה הדיונית, המעוגנת היטב במבחן ההיגיון והנסיבות ועל כן איני רואה לנכון להתערב בה. שנית, אף אם הועלתה הצעה כאמור ספק אם ניתן לומר כי היה לה תוקף מחייב. יש לזכור, כי בפרשת זיטמן הרשויות שתכננו להפקיע את הקרקע היו עיריית פתח-תקווה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר זו. מדובר בשני גופים מנהליים שיש ביניהם זהות מבחינה פרסונאלית. זהות זו בין הגורמים המפקיעים אינה קיימת בענייננו מאחר ומי שהתחייב, לפי טענת המערערים, לבטל את ההפקעה הוא יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה-שומרון, בעוד שהקרקע המופקעת רשומה הייתה על שם המועצה המקומית זיכרון יעקב. לפיכך נטען, ובמידה רבה של צדק, כי יו"ר הוועדה המקומית לא היה מוסמך להשיב לידי המערערים שטחים השייכים למועצה המקומית, וודאי שהצעתו אינה מחייבת אותה. זאת ועוד, ההצעה הראשונה לקניית המגרש הועלתה במועד כלשהו במהלך שנת 2001, אותו נמנעו המערערים מלציין במדויק, וזאת במסגרת הדיונים שהתקיימו באותה עת לחלוקת המגרש ולמתן היתר לבניית בית נוסף על השטח. מכל מקום, אין חולק כי כאשר הועלתה הצעה זו לראשונה לא היה מודע יו"ר הוועדה המקומית לכך שמדובר בקרקע שהופקעה. שכן זמן קצר בלבד לאחר אותם דיונים, ביום 4.12.01, נשלח למערערים מכתב מטעמו בו צוין כי זה עתה הוא גילה את דבר קיומה של התוכנית המפקיעה (ראו פיסקה 17 לעתירה). ניתן לומר, כי מכתבו זה של יו"ר הוועדה המקומית מהווה למעשה חזרה מהצעתו הראשונית, באם אכן הייתה כזו. כך, בסעיף ו' לאותו מכתב ציין הוא במפורש: "לעומת זאת בשנת 73 אושרה תבע מס' ש/107 אשר הפכה את חלק מחלקתכם לשטח ציבורי ולדרכים [ולדרכי - ס.ג'.] מעבר לשטח הציבורי. התב"ע אושרה כדין ואת הנעשה אין להשיב" [ההדגשות הוספו - ס.ג'.]. בשולי הדברים אעיר, כי בית-משפט קמא הביע, ובצדק, פליאה על כך שבאותו מכתב שנשלח למערערים זמן קצר בלבד לאחר הדיונים שנערכו בין הצדדים לא אוזכרה כלל ההצעה הכספית לרכישת המגרש. דבר זה אכן עשוי לעורר תמיהות בנוגע לעצם קיומה של ההצעה. שלישית, מן החומר שמונח בפנינו עולה כי לאורך השנים שני הצדדים הכירו בכך שחלוקת הקרקע למספר מגרשים תכלול הקצאת שטח מסוים לצורכי ציבור. כך, בתשריט חלוקה שהגיש המערער 1 לוועדה המקומית הוקצה, בהתאם לאמור בתוכנית ש/107, חלק מסוים מן החלקה למבני ציבור ולדרכים (ראו החלטת מליאת הוועדה מיום 28.1.02, המופיעה כנספח 9 לתיק המוצגים). למותר לציין, כי בקשה זו הוגשה על-ידי המערער 1 זמן קצר בלבד לאחר שהודיע לו יו"ר הוועדה המקומית על כך שחלק מן החלקה הופקע מכוח תוכנית ש/107. בבקשת חלוקה נוספת שהוגשה זמן מה לאחר מכן על-ידי המערער 1, שוב צוין כי יש להפריש שטחים מסוימים לצורכי ציבור. לוּ הצעת המשיבות לביטול ההפקעה הייתה כנה, מחייבת ובת תוקף, כפי שסבורים המערערים, אין זה נהיר בעיניי מדוע המשיכו הם לציין בבקשות החלוקה השונות, שהוגשו זמן קצר בלבד לאחר מכן, את השטחים שיש להקצות לצורכי ציבור. לא זו אף זו, מהשתלשלות האירועים האמורה למדים אנו, כי במרוצת השנים, ואף לאחר שהועלתה לאוויר הצעת הרכישה, פעלו שני הצדדים על סמך ההנחה כי בעת ביצוע חלוקת המגרש יהיה צורך להקצות שטחים לצורכי ציבור. בנסיבות אלו, איני רואה כיצד ניתן לטעון שהמשיבה זנחה את מטרת ההפקעה. 20. הנה כי כן, על יסוד שלל הנימוקים האמורים דעתי היא כי יש לדחות את הערעור. המערערים ישאו בשכר טרחת עורך-דין בסכום של 22,500 ש"ח, שיחולק שווה בשווה בין שלושת המשיבות. השופט א' גרוניס: אני מסכים. השופט ד' חשין: אני מסכים. לפיכך הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ס' ג'ובראן. שינוי ייעוד במקרקעין