תביעה לפינוי מושכר בשכירות לא מוגנת

רקע: ביום 13/3/06 נכרת בין התובעת לנתבעת חוזה שכירות (להלן – "החוזה"), לפיו משכירה התובעת לנתבעת משרד בשטח של כ-200 מ"ר בקומה 6 במגדלי ב.ס.ר, ברח' בן גוריון 2 ר"ג, ועימו מחסן בקומה 2-, ו-3 חניות מקורות בקומה 2+ (להלן – "המושכר"). תקופת השכירות נקבעה לתקופה של 3 שנים מיום 1/6/06 ועד 31/5/09. (ס' 4.1 של החוזה) כמו כן, ניתנו לנתבעת "שתי אופציות לתקופת שכירות נוספת בנות שנתיים כל אחת" (ס' 4.1 של החוזה). עוד נקבע בסעיף זה כי "תנאי למימוש האופציות הנו מתן הודעה לשוכר בכתב בדבר הרצון במימוש האופציה 90 יום לפני תום תקופת השוכרת הקודמת לתקופת האופציה". (כך במקור, י"ק). על פי הקשר הדברים ניתן לקבוע כי בשורה זו נפלו שתי טעויות סופר. אחת - הואיל והאופציה נתונה לשוכר הרי שההודעה בדבר הרצון לממש את האופציה היא הודעה של השוכר למשכיר, ולא כפי שנכתב. שתים – במקום: "תקופת השוכרת הקודמת", צריך להיות: "תקופת השכירות הקודמת". הואיל ובזמן החתימה על החוזה היה המשרד בנוי "בשלב המעטפת" בלבד (והואיל 2 לחוזה השכירות), הסכימו הצדדים כי "היה ולא יושלם בינוי המשרד, כמפורט בהסכם זה, יידחה מועד תחילת השכירות עד להשלמת הבינוי..." (ס' 4.4 לחוזה). המושכר נמסר לשימושה של הנתבעת ביום 10/9/06 ובהסכמת הצדדים החל החיוב בדמי שכירות רק ביום 1/10/06. ממועד זה החל מנין 3 השנים של תקופת השכירות הראשונה, שסיומה ביום 30/9/09. בסעיף 14.7 של החוזה נקבע: "כל שינוי של חוזה זה ייעשה בכתב. לא תהא כל משמעות ונפקות משפטית למצגים, להתנהגות ולסיכומים בעל פה". התביעה: התובעת טוענת כי הואיל ועד ליום 1/7/09 – 90 יום לפני תום תקופת השכירות – לא הודיעה הנתבעת בכתב על רצונה לממש את האופציה ולהאריך את תקופת השכירות בשנתיים, פקעה האופציה ביום 1/7/09, וביום 30/9/09 תמה תקופת השכירות. לאחר חלוף המועד למתן הודעה על פי החוזה הודיעה התובעת לנתבעת במכתב מיום 29/7/09 כי הסכם השכירות יסתיים בסוף חודש ספטמבר 2009, ולמרות זאת נכונה התובעת לקיים מו"מ עם הנתבעת לצורך כריתת הסכם חדש. במענה למכתב זה, שלח מנהל הנתבעת לתובעת מכתב בו "מודיעה" הנתבעת לתובעת על כוונתה לממש את האופציה ולהאריך את תקופת השכירות בשנתיים נוספות. באותו מכתב מציין ב"כ הנתבעת כי כבר בחודש מרץ 2009 מסרה פקידה של הנתבעת לפקידה של התובעת על כוונת הנתבעת להאריך את תקופת השכירות. התובעת דחתה את עמדת הנתבעת ועמדה על כך שהשיחה הנטענת מוכחשת, ומכל מקום היה על הנתבעת למסור הודעה בכתב בדבר מימוש האופציה. במכתב מיום 3/9/09 הודיעה התובעת לנתבעת כי היא עומדת על כיבוד ההסכם ועל פינוי המשכר עד ליום 30/9/09. למרות זאת, הסכימה התובעת להשכיר את המושכר לנתבעת בתנאים שהתכוונה להשכירו לאחרים. הנתבעת סירבה לקבל את הצעת התובעת ומנגד סירבה לפנות את המושכר, כשהיא "כופה" על התובעת את המשך השכירות על פי תנאי ההסכם המקורי. התובעת סירבה לקבל את השיקים ששלחה אליה הנתבעת והודיעה לה על סיום השכירות. מטעם התובעת העידו מנהל התובעת, מר צ'פניק, ומנהלת החשבונות, גב' מאירי. ההגנה: הנתבעת מאשרת כי קיבלה את החזקה במושכר ביום 10/9/06 וכי החיוב בדמי שכירות החל ביום 1/10/06. הנתבעת טוענת כי כבר בחודש מרץ 2006 הודיעה לתובעת בעל פה על הארכת תקופת השכירות ועל כן לא פקעה האופציה ולא נסתיים הסכם השכירות. ההודעה נמסרה למנהלת החשבונות של התובעת על ידי מנהלת החשבונות של הנתבעת. אין מדובר ב"פקידות" גרידא, אלא במי ש"ניהלו את כל העניינים הנובעים מהסכם השכירות לאורך כל תקופת השכירות". ההסכם בין הצדדים שונה בהתנהגות ובעצם מתן ההודעה בעל פה. הנתבעת טוענת שהתנהלות התובעת אשר קיבלה הודעה בע"פ בדבר מימוש האופציה, אשר חוזקה בהודעה בכתב 60 יום לפני תום תקופת השכירות, היא התנהגות חסרת תום לב, ותכליתה לגבות דמי שכירות גבוהים מאלה שעליהם הוסכם. מטעם הנתבעת העידו, האחראי על ניהול המשרדים, מר חגי, ומנהלת החשבונות, גב' בניזרי. דיון: לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפניי החלטתי לקבל את התביעה. בפתח הדיון ראוי לומר בבהירות ובפשטות – עמידת צד לחוזה על קיום תנאי החוזה ככתבם וכלשונם אינה בגדר "חוסר תום לב". עמידת התובעת על תנאי פשוט ומפורש המתנה את מימוש האופציה בקבלת הודעה מהנתבעת, בכתב, 90 יום מראש, היא התנהלות עסקית לגיטימית. תנאי זה נועד להקנות לשני הצדדים ביטחון באשר להמשך תקופת השכירות. מצד אחד, זכאית הנתבעת להודיע על הארכת תקופת השכירות ללא קבלת הסכמה מחודשת מהתובעת, והיא יכולה לתכנן את עסקיה בהתאם, ומצד שני, התובעת יודעת שהנכס מושכר למשך שנתיים נוספות והיא פטורה מאיתור שוכרים חדשים. אכן, על פי דין, גם זכות הנובעת מחוזה יש לממש בתום לב, ויש אשר מימוש זכות על פי חוזה נעשית בחוסר תום לב. במקרה שלפנינו – לא כך פני הדברים. אין חולק כי מלבד אותה שיחת טלפון בין מנהלות החשבונות של שתי החברות, אשר אינה עולה כדי הודעה כנדרש, כפי שנראה לקמן, לא הודיעה הנתבעת לתובעת על רצונה במימוש האופציה, בעל פה או בכתב, עד חלוף כחודש ימים מהמועד האחרון שנקבע לכך בחוזה. בנסיבות אלה, עמידת התובעת על סיום השכירות על פי החוזה אינה חסרת תום לב. את טענת הנתבעת יש לחלק לשתיים: אחת – הצדדים הסכימו בהתנהגות להסתפק בהודעה בעל פה במקום בהודעה בכתב כנדרש בסעיף 4.1 של החוזה. שתים – ההודעה בעל פה ניתנה לתובעת בשיחת טלפון בין גב' בניזרי לגב' מאירי. שתי הטענות אינן יכולות לעמוד. את העובדה שהצדדים הסכימו לשנות את תנאי החוזה בהתנהגות סומכת הנתבעת על כך שתקופה השכירות החלה בפועל רק ביום 1/10/06, בניגוד לאמור בחוזה השכירות, וללא כל הודעה בכתב. אין ממש בטענה זו. בסעיף 4.4 של החוזה מתייחסים הצדדים בכתב לאפשרות שתחילת תקופת השכירות תידחה בשל אי השלמת העבודות להכשרת המושכר. מאוחר יותר, עם השלמת העבודות שולחת התובעת לנתבעת הודעה בדבר מסירת החזקה לנתבעת ביום 10/9/06 ותחילת גביית דמי שכירות החל מיום 1/10/06. הודעה זו, הנענית בתשלום דמי שכירות החל מיום 1/10/06 ממלאת אחר דרישת החוזה בדבר ביצוע שינויים בכתב. מכל מקום, גם אלמלא נמצאו סימוכין בכתב באשר לתחילת תקופת השכירות די בכך שהצדדים צפו אפשרות של איחור בתחילת התקופה במסגרת החוזה, ויצקו לכך תוכן בהתנהגות מאוחרת יותר. אין לכך דבר וחצי דבר, עם שינוי הוראה מפורשת של החוזה בדבר מתן הודעה בכתב בדבר מימוש האופציה. הנתבעת לא הביאה כל ראייה או ראשית ראייה לכך שהצדדים הסכימו לוותר על מתן הודעת מימוש האופציה בכתב. הנתבעת עצמה אינה טוענת לקיומן של שיחות בע"פ בין מנהלי הצדדים בדבר הארכת תקופת השכירות. הנתבעת מודה כי הודעה רשמית על רצונה במימוש האופציה לא נמסרה לתובעת, בעל פה או בכתב, עד ליום 27/7/09 בתשובה למכתבו של מר צ'פניק. (ראה עדותו של מר חגי, פרוט', עמ' 10, ש' 1 – 5). על כן אני דוחה את הטענה בדבר שינוי החוזה בהתנהגות. לצורך מימוש האופציה היה על הנתבעת למסור הודעה בכתב לתובעת ומשלא עשתה כן, פקעה האופציה ותמה תקופת השכירות ביום 30/9/10. במועד זה היה על הנתבעת לפנות את המושכר בהתאם לחוזה השכירות ועל פי דרישת התובעת ומשלא עשתה כן הפרה את חוזה השכירות – על כל המשתמע מכך. די באמור עד כה כדי לקבל את התביעה. אפס, הואיל וטענת ההגנה העיקרית של הנתבעת מבוססת על שיחת טלפון בין גב' מאירי, מנהלת החשבונות של התובעת, ובין גב' בניזרי, מנהלת החשבונות של הנתבעת מחודש מרץ 2009, אייחד מספר מילים לשיחה זו. בהנחה שהייתי מקבל את טענת הנתבעת בדבר שינוי החוזה בהתנהגות, והסתפקות במתן הודעה בעל פה, האם יכולה אותה שיחה להיחשב כהודעה על מימוש האופציה? – אני סבור שיש להשיב בשלילה לשאלה זו. על פי הנטען, באותה שיחת טלפון ציינה גב' בניזרי באוזני גב' מאירי שהנתבעת מעוניינת להמשיך ולהישאר במושכר לאחר תום תקופת השכירות הראשונה. (ס' 4 לתצהיר גב' בניזרי). בתצהירה מציינת הגב' בניזרי "סברתי לתומי שעניין המשך תקופת השכירות הוסדר. ברצוני להבהיר כי לא ידעתי בעת השיחה על הדרישה להארכת תקופת השכירות בכתב ועשיתי את הדברים על דעת עצמי ובתום לב". (ס' 4 לתצהיר, בסוף). גב' בניזרי מציינת בתצהירה כי מכוח תפקידה כמנהלת חשבונות הייתה מופקדת על "טיפול בכל הקשור לתשלומי שכה"ד, הפרשי שער, הוצאות של תיקונים במושכר וכיו"ב עניינים שוטפים". בעדותה מאשרת גב' בניזרי כי היא אינה מוסמכת לחתום על חוזים בשם הנתבעת או להתחייב בשמה בהתחייבויות כספיות. (פרוט' עמ' 7, ש' 28 – 31). הודעה על מימוש אופציה על פי חוזה שכירות צריכה להינתן על ידי מי שמורשה להתחייב בשם החברה, או על פי הרשאתו. הודעה על מימוש אופציה משמעה התחייבות של הנתבעת להוסיף ולשלם דמי שכירות כמוסכם משך שנתיים נוספות. הודעה כאמור, אינה בשום פנים ואופן חלק מהטיפול ב"עניינים השוטפים" של השכירות. אין חולק כי גב' בניזרי לא התבקשה על ידי הנתבעת או מי ממנהליה להודיע על מימוש האופציה. גב' בניזרי לא הייתה מוסמכת למסור הודעה מסוג זה בשם הנתבעת ואף לא התכוונה לעשות כן. גב' בניזרי וגב' מאירי היו מופקדות מטעם הצדדים על טיפול בעניינים כספיים שוטפים הכרוכים בשכירות. כשם שגב' בניזרי לא הייתה מופקדת על מתן הודעה בדבר מימוש האופציה, כך לא הייתה גב' מאירי מופקדת על קבלת הודעה בעניין זה. גב' בניזרי העידה כי כלל לא ידעה על קיומה של אופציה ואמרה את שאמרה על דעת עצמה. מר חגי העיד כי לא הוא ולא מישהו אחר מטעם הנתבעת לא ביקשו מגב' בניזרי להודיע על מימוש האופציה והמשך השכירות. (פרוט' עמ' 9, ש' 23 – 25). ממצאים אלה, העולים מעדויות עדי הנתבעת, עולים בקנה אחד עם עדויות התביעה. גב' מאירי העידה: "לא ראיתי את הסכם השכירות, לא הייתי מודעת לקיומה של אופציה, השיחות ביני לבין שושי (גב' בניזרי. י"ק) התמצו בעניינים כספיים הנוגעים לתפקידי כמנהלת חשבונות". גב' מאירי לא הכחישה את האפשרות ששמעה מגב' בניזרי על כוונת הנתבעת להישאר במושכר, ואמרה כי אינה זוכרת דבר כזה. לעומת זאת, היא עמדה בתוקף על כך שלא קיבלה "הודעה על מימוש האופציה" באשר נושא זה לא היה בידיעתה ואינו בתחום טיפולה. כאמור, גם הגב' בניזרי אישרה כי עניין זה אינו בתחום סמכותה וכי לא נתבקשה על ידי מאן דהוא להודיע לגב' מאירי על רצונה של הנתבעת להמשיך את השכירות ולממש את האופציה. בנסיבות אלה, דבריה של גב' בניזרי לגב' מאירי אינם יוצאים מגדר דברים בעלמא, ואינם עולים כדי "הודעה" על מימוש האופציה, כמשמעה בחוזה. גב' בניזרי לא התבקשה להודיע על מימוש האופציה, לא התכוונה להודיע על כך, ולא הייתה מוסמכת למסור הודעה מסוג זה בשם הנתבעת. מנגד, בהתאמה, גב' מאירי לא קיבלה הודעה על מימוש האופציה ולא הייתה מוסמכת לקבל הודעה בעניין זה בשם התובעת. ניתן לקבוע כי ניסיונה של הנתבעת להסתמך על שיחה זו בין שתי הגברות הנכבדות כעל הודעה מטעם הנתבעת בדבר מימוש האופציה, היא בגדר חוכמה שלאחר מעשה, וניסיון לתקן בדיעבד את מחדלה של הנתבעת. בהיעדר הודעה כדין מטעם הנתבעת, בדין הודיעה התובעת לנתבעת על רצונה לסיים את תקופת השכירות ביום 30/9/10. נקל להבין קביעה זו בדרך של היפוך הנסיבות. לצורך העניין נניח שבתום חודש ספטמבר 2009 הייתה הנתבעת מבקשת לעזוב את המושכר, ואילו התובעת הייתה טוענת להפרת הסכם השכירות מחמת שהנתבעת התחייבה להארכת תקופת השכירות עד תום תקופת האופציה, בהסתמך על אותה שיחת טלפון בין גב' בניזרי וגב' מאירי. האם הייתה נשמעת טענת התובעת במקרה זה?! האם לא הייתה טוענת הנתבעת, בדין, כי היא אינה מחויבת לשלם שנתיים שכירות רק בשל דברים בעלמא שהוחלפו בין שתי פקידות שאינן מוסמכות לכך?! האם לא הייתה נשמעת טענת הנתבעת לפיה הארכת תקופת השכירות יכולה להיעשות רק בדרך של מתן הודעה בכתב?! סוף דבר: לו ביקשה הנתבעת להאריך את תקופת השכירות ולממש את תקופת האופציה הנתונה לה על פי החוזה היה עליה למסור לתובעת הודעה על כך 90 יום מראש, בכתב. הנתבעת לא עשתה כן, ועל כן ביום 1/7/09 פקעה האופציה הנתונה לה, וביום 30/9/10 הסתיימה תקופת השכירות. עם סיום תקופת השכירות תמה זכות הנתבעת להחזיק במושכר וסירובה לפנות את המושכר הוא בבחינת הסגת גבול. (ע"א 477/68, הופמן נ' מיכאלי-לויטל, פ"ד כג(2), 52). הנתבעת תפנה את המושכר ותחזיר את החזקה בו לתובעת עד ליום 10/4/10 בשעה 11:00 כשהוא ריק ונקי מכל אדם וחפץ ששייך לנתבעת ובהתאם להוראות חוזה השכירות בעניין פינוי המושכר. אם לא תפנה הנתבעת את המושכר כאמור לעיל, רשאית התובעת לנקוט בהליכי הוצל"פ לאכיפת הפינוי. הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: א. אגרת משפט בסך 584 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ששולמה; ב. שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ ומע"מ, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום; ג. שכר בטלת עדי התובעת בסך 500 ₪ (250 ₪ עבור כל עד). התשלום ישולם תוך 30 יום. פינוישכירותתביעת פינויפינוי מושכר