תביעת פיצויים בגין חדר הטרנספורמציה במרתף בית משותף שגורם לקפיצות מתח חשמל

1. מהות התביעה: זוהי תביעה נגד הנתבעים 1-4 אשר בנו את הבניין הנמצא ברחוב דרך לוד 73 בת"א [להלן: "הבניין"] ומכרו דירת דופלקס [להלן: "הדירה"], בקומה א' ו - ב' של הבניין לתובעים. התובעים טוענים כי הוסתרה מהם העובדה שבקומת המרתף בבניין נבנה חדר טרנספורמציה עבור הנתבעת 5 - חברת החשמל, אשר גורם נזקים לתובעים. על כן מבקשים התובעים לחייב את הנתבעים בסכומי הנזק וירידת ערך בסך -.400,000 ₪ וכן לחייב את נתבעת 5 לסלק ידה משטח הבניין. 2. עיקרי המסכת העובדתית: א. התובעים רכשו מהנתבעים את הדירה עפ"י חוזה מכר מיום 17.04.95 [החוזה צורף כנספח א' לת/1]. ב. הנתבעים בנו במרתף הבניין חדר טרנספורמציה עבור חברת החשמל. 3. הפלוגתאות בין הצדדים: א. טענות התובעים: 1. לתובעים נודע על "תחנת הטרנספורמציה" במרתף הבניין רק 4 חודשים לאחר כניסתם לדירה, מאחר והדבר הוסתר מפניהם על ידי הנתבעים ולא צויין בחוזה המכר, למעט ציון סתמי של "חדר חשמל" , במפרט הטכני המצורף לחוזה. 2. עקב "תחנת הטרנספורמציה" שנמצאת בבניין , ישנם שינויי מתח בחשמל המגיע לדירה, והדבר גורם לשריפת המכשירים החשמליים של התובעים. 3. תחנת הטרנספורמציה גורמת לירידת ערך הדירה. 4. תחנת הטרנספורמציה מהווה מטרד מתמשך, וגורמת עוגמת נפש לתובעים. ב. טענות הנתבעים: 1. עוד לפני חתימת הסכם המכר הבהירו התובעים לנתבעים כי המרתף הבניין נמצא חדר חשמל, המנוהל ומתוחזק על ידי חברת החשמל. 2. במפרט הדירה שנחתם על ידי הנתבעים [סומן ת/7], מצויין באופן מפורש וחד משמעי כי קיים חדר חשמל במרתף. 3. עפ"י סעיף 8 להסכם המכר התובעים היו אמורים לבחון את תוכניות הבניין בעיריית תל-אביב אשר מצויין בהן מפורשות, כי קיים חדר טרנספורמציה במרתף [התוכניות צורפו כנספחים ד' ו - ה' לת/1]. 4. חדר החשמל משרת את הבניין בו נמצאת הדירה ומספר בניינים נוספים בסביבת הבניין, ולא אלפי דירות, כפי שטוענים הנתבעים. 5. חדר החשמל אינו מהווה מטרד, הפרעה או סיכון לדיירים. 6. אין קשר בין חדר החשמל לבין קפיצות מתח [אם ישנן כאלה]. 7. שכנים אחרים בבניין לא התלוננו על קפיצות מתח. 8. אין כל ירידת ערך של הדירה עקב קיומו של חדר החשמל. 4. המסכת הדיונית: בתיק הוצגו ונשמעו ראיות: מטעם התובעים: עת/1, גב' אתי חיו נחקרה על תצהירה ת/1. עת/2, מר ניסים חיו נחקר על תצהירו ת/2. עת/3 מר יהודה חסידי נחקר על תצהירו ת/3. תוכנית בניין הוגשו וסומנו ת/4. תמונות הוגשו וסומנו ת/5 ו - ת/6. מפרט הוגש וסומן ת/7. מטעם הנתבעים: מפרט הוגש וסומן נ/1. הסכם שיתוף הוגש וסומן נ/2. עה/1 מר ציון ברזילי נחקר על תצהירו נ/3. בקשה להיתר בנייה הוגשה וסומנה נ/4. עה/2 מר עמנואל אברהמוב נחקר על תצהירו נ/5. עה/3 מר שלמה דרהם נחקר על תצהירו נ/6. עה/4 מר שלמה חילביץ נחקר על תצהירו נ/7. עה/5 מר משה קדם נחקר על תצהירו נ/8. עה/6 מר יסוף שנויירמאן נחקר על חוות דעתו נ/9. במסגרת הדיון בתיק, ביום 20.06.01, הגיעו הצדדים להסדר דיוני במסגרתו הוגשה ביום 15.10.01, חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס ושמאי המקרקעין, מר אלי אגמון. ביום 02.01.02, נעתר בית המשפט לבקשת התובעים לחזור בהם מההסכם הדיוני ולהמשך הדיון בתיק. ביום 02.01.03, נדחתה התביעה כנגד הנתבעת 5 בעקבות הסכמה על כך בין הצדדים ופס"ד זה הוא בתביעה שבין התובעים לנתבעים 1 עד 4 בלבד. 5. הכרעה: לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את העדויות השונות ואת החומר המשפטי המצוי בתיק וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה, כי דין התביעה להתקבל בחלקה. להלן נימוקי להחלטה זו: 6. אי גילוי, הטעיה וכו': א. מבוא: התובעים טוענים כי הנתבעים פעלו כלפיהם בכל מה שנוגע למכירת הדירה, בחוסר תום לב או רשלנות על ידי מצגי שווא, הטעיה ואי גילוי עובדות שיש בהן כדי לפגוע בערך הדירה, מאפייניה וטיבה. הסעד המבוקש הוא סעד של פיצויים. ב. ניתוח משפטי: "המסגרת המושגיות העקרוניות של מצגים [כולל אי גילוי] מצד מתקשר מצויות בשיטתנו בהוראות הנוגעות למשא ומתן לקראת חוזה [סעיף 12 לחוק החוזים [חלק כללי], תשל"ג-1973], לפגמי רצון בכריתת חוזה [טעות והטעיה , לפי סעיפים 14 ו - 15 לחוק החוזים, ולעילות בנזיקין כגון תרמית ורשלנות [סעיפים 35 ו - 56 לפקודת הנזיקין]". [ע"א 8737/00 שלפרד חברה לפיתוח נ' יוסף ז'אק, פ"ד נ"ו[4], 662]. התרופות המקובלות המוענקות במסגרות מושגיות אלה, הן ביטול החוזה ופיצויים. במקרה דנן, התרופה המבוקשת היא פיצויים. לפיכך, אם יוכח לי כי אכן ביצעו הנתבעים את המעשים המתוארים על ידי התובעים ונגרם לתובעים נזק, יהיו זכאים לפיצויים. ג. דיון ומסקנות: 1. כפי שטוענים התובעים, בהסכם המכר אין איזכור של חדר הטרנספורמציה. לעומת זאת, בסעיף 8 להסכם נקבע כי: "הקונה מצהיר כי ראה את החלקה, תכנית הבניין והמפרט הטכני של הדירה המצורפים לחוזה זה ו/או את הדירה עצמה ומיקומה ומצא אותם מתאימים לצרכיו מכל הבחינות והוא מוותר בזה על כך טענה של אי התאמה". במפרט המצורף להסכם מצויין בתיאור הבניין, כי במרתף ישנו "חדר חשמל". התובעים חתומים על מפרט זה. בתכנית הבניין ישנו שרטוט של "חדר הטרנספורמציה", אך התובעים לא חתומים עליה. בהסכם השיתוף שנערך בין הדיירים בבניין [סומן נ/2], אין אזכור של חדר הטרנספורמציה. 2. התובעים טוענים בסעיף 51 לסיכומיהם כי: "הוספת המילים "חדר חשמל" אינה מספיקה לתיאור המתקן שהוקם, וברי כי כל אדם סביר היה מבין את המילים "חדר חשמל", לו היו מופיעות במקום המתאים, כחדר חשמל המיועד לדיירי הבניין בלבד והכולל את לוחות החשמל בלבד. כפי שאכן קיים בבניין בכל קומה. מה ל"חדר חשמל" ותחנת טרנספורמציה אזורית המשרתת בנינים אחרים? ...". גם בהסכמים בין חברת חשמל והנתבעים נדרש מן הנתבעים להביא לידיעתם של הרוכשים את הקמת התחנה. מסכים אני עם התובעים, כי "חדר הטרנספורמציה" אשר מספק חשמל לבניינים אחרים באזור, אינו דבר שכיח ורגיל הנמצא בכל בניין, ועל כן על המוכר היתה החובה לתת את כל הפרטים הרלבנטיים לגבי מהותו של "חדר החשמל" בע"פ ובכתב, כך שלרוכשים הפוטנציאלים תהא השהות והמידע הרלבנטי לשקול, האם הם מעוניינים להיכנס לעסקה זו. בחקירתו של הנתבע 4 הוחלפו הדברים הבאים: "ש. האם יידעתם את הקונים על תחנת הטרנספורמציה? ת. כן. ש. למה? ת. כשיש שם חדר חשמל אז הודענו להם על כך במפרט הטכני. ש. מישהו ביקש מכם ליידע אותם? ת. לא צריך ליידע, יש מפרט טכני ובו כתוב מה יש בבניין". [עמ' 57 לפרוטוקול, שורות 4-1]. "ש. ספר לי מה סיפרת לקונים על חדר החשמל? ת. אמרתי להם כי יש תיאור טכני והם קראו את זה בתיאור הטכני. הסברתי להם כי חשמל לבניין יקבלו רק לאחר שחברת החשמל תגמור את העבודה בחדר החשמל. ש. הסברת להם מה זה חדר חשמל? ת. חדר החשמל ששיך לחברת חשמל. זה לא דבר המאפשר לעשות ממנו משהו. כי זה תקרה נמוכה ורצפה מחוררת. ש. אני מפנה אותך לסעיף 10.8 לתצהירך - אתה אומר כי תיאור החדר מופיע במסמכים השונים עליהם חתמו התובעים - מה הם מסמכים אלו? ת. אני לא יודע. הם חתמו על חוזה, תאור טכני. במרתף יש חדר חשמל והם חתמו על זה. ש. האם נכתב באיזה מקום מה זה חדר חשמל / חדר טרנספורמציה? ת. אם הם לא מבינים היו שואלים והייתי מסביר להם. ש. תסביר מה זה חדר חשמל? ת. זה חדר - חברת חשמל שמה שם שנאים ...". [עמ' 60 לפרוטוקול שורות 7-21]. מדברים אלה עולה כי הנתבעים לא עמדו בחובה הרובצת עליהם לגלות לתובעים את מלוא הפרטים המהותיים לרכישת הנכס, ועל כן מוטלת עליהם אחריות לנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מכך. 7. ירידת ערך הדירה : התובעים טוענים כי חדר הטרנספורמציה הנמצא במרתף הבניין, מוריד את ערך הדירה שרכשו. הם מבססים טענה זו על חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, ועל תשובות בכתב לשאלות בכתב שנשלחו אליו. חוות דעת זו ניתנה במסגרת הסכם דיוני שהיה אמור להביא למכירת הדירה, ומטרתה היתה לקבוע מהו ערך הדירה. הנתבעים טענו במהלך הדיון התיק [עמ' 47-46 לפרוטוקול], וכן טוענים בסיכומיהם כי חוות דעת זו הינה אך ורק לצורך הערכת ערך בדירה. במסגרת ההסכם הדיוני , ומאחר והתובעים חזרו בהם מהסכם אין לקבל את חוות הדעת. ב"כ התובעים טען באותו דיון כי: "יש חוות דעת לצורך הערכת הדירה וירידת הערך. אם למישהו רצון לחקור את השמאי המוסכם שיחקור אותו. השמאי מונה מצדנו גם לצורך ירידת הערך וכן לצורך ההסכם הדיוני". כלומר, ניתנה לנתבעים אפשרות לחקור את השמאי על חוות דעתו, אך אפשרות זו לא נוצלה. תקנה 246 לתקנות סדר הדין האזרחי קובעת כי: "הסתמכות על ראיות של הליך ביניים. א. ראיה שהובאה בהליך ביניים רשאי בעל דין להסתמך עליה במהלך הבאת ראיותיו בכל הליך אחר שבתובענה. ב. בעל דין שכנגד רשאי להתנגד להבאת הראייה מטעם שבדין, ואם הובאה הראיה בדרך של עדות, בעל פה או בתצהיר, רשאי הוא לדרוש חקירת העד, וכל בין אם עשה זאת כן בשעות האות הראייה בהליך הביניים ובין אם לאו. ...". במקרה דנן, ניתנה כאמור אפשרות לנתבעים 1 לחקור את המומחה, ומשלא עשו כן, אין מניעה להשתמש בחוות דעת על מנת להגיע לחקר האמת. בתשובה לשאלות הבהרה של התובעים עונה המומחה מר אלי אגמון כי: "... לעצם קיום התחנה יש השפעה על הרוכש הפוטנציאלי, וכתוצאה מכך על המחיר אותו יהיה מוכן לשלם עבור דירה בקרבת התחנה. נוכח העובדה כי הדירה בנדון אינה סמוכה ממש לתחנת הטרנספורמציה, מצאתי כי יש להפחית משווי הדירה זהה בבניין ללא תחנה כ - 5% עד 7% משוויה". מחיר הדירה שנקבע ע"י המומחה הינו 280,000 $ וזאת לאחר ההפחתה של ירידת ערך הדירה, וכן הפחתה של 3%-2% בשל מימוש מהיר. לפיכך, מחיר מלא של הדירה ללא ההפחתות בסך 9%, הינו 307,700$, וירידת ערך הדירה בסך של 6% הינה 18,482$, ליום מתן חוות הדעת 28.08.2001. הוכח לי, כי אכן קיימת ירידת ערך. הוכח לי כי ירידת הערך היא בסך של -.78,187 ₪ ליום מתן חוות הדעת. 8. נזקי חשמל: התובעים טוענים, כי עקב הימצאות חדר הטרנספורמציה במרתף, ישנן קפיצות מתח הגורמות לשריפת מכשירי החשמל בדירתם. כמו כן הם טוענים שהנזקים המצטברים שנגרמו להם מקיימים חזקה של "הדבר מדבר בעד עצמו" עפ"י סע' 41 לפקודת הנזיקין, ו/או מאחר וחשמל הינו דבר מסוכן וגרם לנזקים, אזי חלה עפ"י סע' 38 לפקודה חובת ההוכחה על הנתבע כי לא התרשל וגרם לנזקים. במקרה דנן, התובעים לא הרימו את נטל הראיה הראשוני להתקיימות הסעיפים לעיל, כלומר, כי אכן נגרמו נזקים כלשהם למכשירי החשמל בביתם ומהו גובה הנזק, ולא הוגשה כל חוות דעת מומחה בעניין זה. לפיכך, אני דוחה טענת תביעה זו. 9. עגמת נפש: התובעים טוענים כי מגיע להם פיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה להם. סעיף 13 לחוק החוזים [תרופות בשל הפרת חוזה] תשל"א-1970 קובע כהאי לישנא:   "פיצויים בעד נזק שאינו של ממון גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שיראה לו בנסיבות העניין".   כאמור בסעיף 12[ב] לחוק החוזים [חלק כללי] העוסק בחוסר תום לב במו"מ, סעיף 13 לעיל יחול בשינויים המחוייבים גם על סעיף זה, כלומר ניתן לפסוק פיצויים בגין נזק שאינו ממוני גם בגין חוסר תום לב במשא ומתן.   שוכנעתי מטענות התובעים, כי אכן נגרמה להם עוגמת נפש, וזאת מאחר ומדובר בזוג אשר השקיע את מיטב כספו ברכישת דירה בבניין שנתגלה כשונה ממה שהוצג בפניהם ויש הגיון בטענתם כי יתכן ולא היו רוכשים דירה זו. לפיכך, בנסיבות העניין אני פוסק כי הנתבעים ישלמו לתובעים פיצוי בסך של -.20,000 ₪ ליום הגשת התביעה בגין עגמת נפש. 10. אשם תורם: א. מבוא: על אף העובדה שמרבית האשם באי גילוי מהותו של חדר הטרנספורמציה הינה של הנתבעים, יש לבדוק האם ישנו אשם תורם של התובעים.   ב. ניתוח משפטי: אשם תורם של תובעים יכולה להתקיים בשתי המסגרות בהן עסקנו : נזיקין וחוזים.   במסגרת דיני הנזיקין נקבע בסעיף 68 לפקודת הנזיקין כי: "אשם תורם: [א] סבל אדם נזק, מקצתו עקב אשמו שלו ומקצתו עקב אשמתו שלאחר, לא תיכשל תביעת פיצויים בעד הנזק מחמת אשמו של הניזוק, אלא שהפיצויים שיפרעו יופחתו בשיעור שבית המשפט ימצא לנכון ולצודק תוך התחשבות במידת אחריותו של התובע לנזק; אולם האמור בזה אין כוחו יפה להכשיל הגנה הנובעת מחוזה, ואם חל על התביעה חוזה או בין המגבילים את החבות, לא ייפרע התובע פיצויים למעלה מן הגבול שנקבע כאמור. [ב] ...".   בע"א 3912/90 EXIMIN S.A תאגיד בלגי נ' טקסטיל והפעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מ"ז[4] עמ' 64, נקבעה ההלכה מפי כב' הנשיא דאז שמגר, כי יש ליצור אחידות בין דיני הנזיקין ודיני החוזים לעניין חלוקת אחריות בין שני צדדים כאשר הצד הניזוק נושא באשם תורם מצידו, וישנה אפשרות להפחית את הפיצויים המגיעים לניזוק בשל אשם תורם גם במסגרת דיני החוזים. ג. דיון ומסקנות: הגעתי למסקנה כי העובדה שהתובעים לא טרחו לבדוק את מפרט הדירה ואת תוכניות הבניין כפי הנדרש בחוזה המכר ולברר מהי מהותו של חדר החשמל, עולה כדי אשם תורם אשר יש להפחית בגינו את הפיצויים המגיעים להם. ההפחתה הינה בסך של 20,000 ₪ ליום הגשת התביעה.    11. סכום הפיצוי המצטבר כאמור לעיל: בגין ירידת ערך -.78,187 ₪ בגין עגמת נפש -.20,000 ₪ בניכוי אשם תורם -.20,000 ₪ סה"כ -.78,187 ₪ ליום הגשת חוות הדעת 20.08.01. 12. הוצאות: לעניין הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד נלקחה בחשבון העובדה, כי התביעה נתקבלה בחלקה בלבד. 13. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדקלמן: א. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של -.78,187 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 20.08.2001 ועד ליום התשלום בפועל. ב. אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של -.25,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל. חשמללחץ נפשי / מתח נפשימתח חשמלמרתףפיצוייםבתים משותפיםהתחום הנפשי