לבית המשפט הוגשה תביעת פינוי בסדר דין מקוצר, הנתבעות הגישו בקשת רשות להתגונן: להלן החלטת בית המשפט בבקשת בקשת רשות להתגונן בתביעת פינוי בסדר דין מקוצר: החלטה בפני בקשת המבקש למתן רשות להתגונן מפני תביעת המשיבות לפינוי ולסילוק ידו מחנות בה הינו מנהל עסק למכירת בגדים, תחת שם מסחרי "קמי-קם". מבוא ורקע 1. המשיבות הינן הבעלים הרשומים, למן יום 15/8/05, על חלקה 144 בגוש 6122 הממוקמת ברח' רבי עקיבא 86, בני ברק (להלן: "המקרקעין"), עליה בנוי, בין היתר, בניין בן 3 קומות בשטח מבונה של 1,200 מ"ר (להלן: "הבניין"). 2. את הזכויות במקרקעין רכשו המשיבות, על פי הסכם מכר מיום 3/7/02 (להלן: "הסכם המכר"), מבעלי המקרקעין שקדמו להם - "ניר שיתופי אגודה ארצית להתיישבות עובדים בע"מ (להלן: "ניר שיתופי") והבונים בע"מ (שייקראו להלן יחדיו: "המוכרים"). על בסיס הסכם המכר רשמו המשיבות הערת אזהרה בספרי האחוזה ביום 13/8/02. 3. החל מחודש נובמבר 1999, המבקש מחזיק ומנהל עסק למכירת בגדים בחנות ששטחה הינו כ - 80 מ"ר הממוקמת בקומת הקרקע בבניין (להלן: "החנות" או "המושכר"), מכוחם של שלושה חוזי שכירות שנחתמו בינו לבין המשכירה קרן הביטוח והפנסיה של פועלי הבניין ועבודות ציבוריות אג"ש בע"מ (להלן: "המשכירה" או "הקרן") כדלקמן: א. חוזה מיום 21/11/99 לפיו שכר המבקש את החנות לתקופה של שנה ושבועיים, החל מיום 15/12/99 ועד ליום 31/12/00 עם אופציה ל-24 חודשים אשר נסתיימה ביום 31/12/02 (להלן: "החוזה המקורי"). ב. חוזה מיום 27/11/01 המאריך את תקופת השכירות ב - 4 שנים נוספות, שתחילתן ביום 1.1.03, והמסתיימות ביום 31/12/06 (להלן: "חוזה ההארכה"). ג. חוזה מיום 22/8/02 לפיו הושכרה החנות למבקש לתקופה של 10 שנים, החל מיום 1/1/03 וכלה ביום 31/12/2012, עם אופציה להארכה ל-5 שנים נוספות המסתיימת ביום 31/12/2017 (להלן: "החוזה מיום 22/8/02"). 4. בתביעה שבכאן, אשר הוגשה ביום 2/1/06 בהליך של סדר דין מקוצר, עתרו המשיבות להורות על פינויו של המבקש מהחנות ולצוות עליו למסור את החזקה בה לידיהם כשהיא פנוייה מכל אדם וחפץ. לטענת המשיבות, המבקש מחזיק בחנות שלא כדין וללא כל זכות חוקית המוכרת על פי הדין. בהיותן הבעלים של המקרקעין זכאיות המשיבות - כך לטענתן - לסעד הפינוי המבוקש על ידן מכוח הוראות סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 ו/או סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. הבקשה וטענות הצדדים 5. בבקשת הרשות להתגונן אשר הוגשה ביום 19/2/06 (להלן: "הבר"ל") ובתצהיר הנלווה לה, טען המבקש כי הוא מחזיק בחנות כדין מכוחם של חוזי השכירות ולפיכך זכאי הוא להמשיך ולהחזיק בה עד לשנת 2017. לשיטת המבקש, הקרן הייתה והינה בעלת זכויות בחנות וככזו רשאית הייתה להתקשר עמו בקשרי שכירות, לרבות זה אשר נחתם עמו ביום 22/8/02. המבקש סומך יתדות טענתו זו, בין היתר, על התובענה מיום 20/11/03 אשר הוגשה על ידי הקרן לבית המשפט המחוזי (נספח ו' לבר"ל) כנגד ניר שיתופי וגופים אחרים (להלן: "תביעת הקרן"), בה עתרה הקרן, בין היתר, למתן פס"ד הצהרתי המכיר בה כבעלת זכויות במקרקעין (כבעלים, כדיירת מוגנת ו/או כבת רשות). לגירסת המבקש, המשיבות ידוע ידעו, טרם רכישת המקרקעין, כי הקרן הינה בעלת זכויות בחנות, זאת נוכח העובדה כי זו הושכרה על ידה שנים רבות טרם הרכישה תוך גביית דמי שכירות באין מפריע, כמו גם לאור הצהרת ניר שיתופי בהסכם המכר (הואיל שלישי) כי מחצית מזכויותיה במקרקעין מוחזקת בידיה בנאמנות עבור צד ג'. בנסיבות אלה - כך למבקש - זכויות הבעלות במקרקעין אותן רכשו המשיבות, כפופות המה לזכויותיו שלו על פי החוזה מיום 22/8/02, על פיו שילם לקרן דמי שכירות עד סוף שנת 2006. המבקש הכחיש בתצהירו את טענת המשיבות כאילו הודע לו על הסכם המכר טרם נחתם חוזה השכירות האחרון. לטענתו, רק במחצית שנת 2005 פנה אליו אדם בשם יהודה עמר, הזדהה כנציג המשיבות והודיע לו כי רכש את המקרקעין ובכוונתו להרוס הבניין ולהקים תחתיו מרכז מסחרי רב היקף. לפניית המבקש, הודיע ב"כ הקרן במכתבו מיום 26/10/05 (נספח ד' לבר"ל) כי הקרן זכאית הייתה להשכיר למבקש את החנות וכי חוזה השכירות מיום 22/8/02 - שריר וקיים. לבסוף טען המבקש כי התובענה לוקה בשיהוי ניכר, מה שמצביע על חוסר תום ליבן של המשיבות והכרתן בזכותה של הקרן להשכיר החנות ולגבות את דמי השכירות בגינה. לטענת המבקש, הגם שהמשיבות רכשו את המקרקעין כבר בחודש יוני 2002, פנייתן אליו נעשתה, לראשונה, אך במחצית שנת 2005 ורק לאחר שאלו נרשמו כבעלים בלשכת רישום המקרקעין. המבקש עותר, איפוא, ליתן לו רשות להתגונן מפני התביעה, שכן אם תוכחנה זכויות הקרן בחנות עובר לחתימת הסכם הרכישה - כנטען - דין התובענה כנגדו להידחות. 6. מנגד טוענות המשיבות, כי הבקשה איננה מגלה הגנה ראוייה מפני התביעה ומן הדין לדחותה - למצער לתקופה שלאחר יום 1.1.07 (תום תקופת השכירות על פי חוזה ההארכה). לטענת המשיבות, הקרן איננה ולא הייתה מעולם בעלת זכויות במקרקעין וספק רב אם זו הייתה רשאית להשכיר את החנות למבקש במועד כלשהו. עובדה היא - כך למשיבות - כי הקרן איננה ולא הייתה מעולם רשומה כבעלת המקרקעין, ואף לא צירפה את המשיבות כנתבעות בתובענה שהוגשה על ידה לבית המשפט המחוזי, מה שמלמד כי הסיכסוך שבין הקרן לניר שיתופי הינו סיכסוך כספי גרידא. הקרן אף לא מנעה, בהליך מתאים, את רישומן של המשיבות כבעלות המקרקעין, הגם שהרישום בוצע בחלוף כשנה ומחצה מעת שהוגשה תביעת הקרן. עוד ובנוסף טענו המשיבות כי אף אם הייתה לקרן זכות כלשהי בחנות במועד בו נחתם החוזה מיום 22/8/02 - אין לחוזה זה כל נפקות משפטית והינו חסר תוקף כלפיהן. לטענתן, נסיבות חתימתו של החוזה כה חריגות ותמוהות, מה שמצביע בעליל כי הקרן והמבקש ידעו על דבר רכישת הזכויות במקרקעין, וביקשו - שלא בתום לב - להעמיד המשיבות בפני עובדה מוגמרת, תוך פגיעה גסה בזכויות הקניין שלהן. לבד מהיות תנאיו של החוזה בלתי סבירים בעליל - כך למשיבות - הרי שחוזה זה נחתם אך בחלוף 9 ימים לאחר רישום הערת אזהרה במקרקעין, בה בשעה שתקופת השכירות הוארכה זה מכבר בחוזה ההארכה עד ליום 31/12/06. כך או כך טענו המשיבות כי נוכח העובדה שהשכירות על פי החוזה מיום 22/8/02 לא נרשמה בספרי האחוזה כמתחייב על פי הדין - בהיותה שכירות העולה על 10 שנים - הרי לכל היותר בידי המבקש זכות אובליגטורית בלבד, העומדת בסתירה מוחלטת לזכות הקניין שלהן במקרקעין - כך שאין לו תוקף משפטי כלפיהן. המשיבות הכחישו טענת המבקש לשיהוי בהגשת התביעה נגדו ומכל מקום טענו כי אין בכוחו של שיהוי כדי לאַיין זכות קניין במקרקעין מוסדרים - כבנידון דידן. בהעדר זכות למבקש להחזיק בחנות מכוחו של חוזה השכירות מיום 22/8/02, עותרות המשיבות לדחות הבקשה ולהורות על פינויו של המבקש לא יאוחר מיום 1.1.06. דיון ומסקנות 7. כידוע לכל, הדיון בבקשת רשות להתגונן אינו מהווה תחליף למשפט גופו, ובמסגרתה בית המשפט איננו רשאי לקבוע עובדות או לקבוע מהימנות הטענות והעדויות. רק כאשר ברור הדבר ונעלה מכל ספק שאין לנתבע כל סיכוי להצליח בהגנתו, או אז לא תינתן לו הרשות להתגונן מפני התביעה [ראו: ע"א 544/81 מנחם קיגל בע"מ נ' סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ, פד"י ל"ו(3) 518, 524]. ברם, מי שהגנתו דחוקה היא ואף אם סיכוייו לדחיית התביעה כנגדו קלושים המה, יש ליתן לנתבע רשות להתגונן. רק מקום שהגנת הנתבע "הגנת בדים" היא, תידחה בקשתו למתן רשות להתגונן [ע"א 9654/02 חב' האחים אלפי בע"מ נ' בנק לאומי לישראל (דינים עליון, כרך סט', 683). סבורני כי נוכח ההלכות האמורות ועל בסיס חומר הראיות שבפני, נראה כי המבקש עמד בתנאים המינימאליים לקבלת בקשתו ליתן רשות להתגונן מפני תביעה דנן. במה דברים אמורים. 8. אין חולק, כי המבקש שכר את החנות מהקרן זמן רב טרם חתימתו של הסכם המכר וזו האחרונה אף גבתה את דמי השכירות בגין החנות, ואין פוצה פה ומצפצף. בנסיבות אלה נראה, על פני הדברים, כי לקרן הייתה הזכות והסמכות לנהוג בחנות מנהג בעלים, שאם לא כן המוכרות היו מונעות הימנה להשכיר החנות ולשלשל לכיסה את דמי השכירות משך שנים. על רקע העובדות האמורות, טענת המבקש כי חוזי השכירות אשר נחתמו עמו הינם בעלי תוקף משפטי מחייב, אינה משוללת יסוד. במיוחד אמורים הדברים נוכח תביעת הקרן להכיר בה כבעלת זכות במקרקעין בכלל, ובחנות בפרט. השאלה האם אומנם הייתה הקרן בעלת סמכות לחתום על החוזה מיום 22/8/02 - אם לאו - הינה שאלה עובדתית מובהקת אשר איננה יכולה להתברר במסגרת הדיון בבקשה דנן, ומן הראוי לאפשר למבקש להוכיח טענתו זו, במשפט גופו. היה ויעלה בידי המבקש להוכיח זכותה של הקרן להשכיר החנות, ברי כי דינה של התביעה יהא - להידחות. ברי, איפוא, כי יש ליתן למבקש רשות להתגונן מפני התביעה בגין הטענה האמורה. 9. שלא כדעת ב"כ המשיבות בסיכומי טענותיו, איני סבור כי טענות המבקש - בדבר מעמדה של הקרן במקרקעין - מהוות ערעור על זכות הבעלות של המשיבות ובשל כך יש לדחותן על הסף נוכח הוראת סעיף 125 לחוק המקרקעין. אכן "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראייה חותכת לתוכנו" כמצוות הסעיף הנ"ל, ברם אין ברישום כאמור, כדי לשלול זכות קודמת, הפחותה מבעלות, לה כפופה זכות הבעלות הרשומה. המקור המשפטי לתביעת בעל מקרקעין לסילוק ידי המחזיק בהם שלא כדין, הינו סעיף 16 לחוק המקרקעין הקובע כי "בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין". "בתביעה שכזו די לתובע להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים של המקרקעין, ואז עובר נטל הראייה לנתבע להראות שהוא רכש זכות כלשהי במקרקעין אשר זכות הבעלות כפופה להם" [ע"א 16482/92 עיריית תל אביב נ' גרינשטיין, פ"ד נ"ג(3) 353, 354]. בענייננו אנו, הציג המבקש את חוזה השכירות מיום 22/8/02 לפיו השכירה לו הקרן את החנות לתקופה של 10 שנים עם אופציה ל-5 שנים נוספות. חוזה זה נחתם 3 שנים, בקירוב, טרם נרשמה בעלותן של המשיבות במקרקעין (15/8/05). אם אומנם יוכח כי הקרן אכן הייתה בעלת זכויות כאלה ואחרות בחנות וככזו רשאית הייתה להשכיר החנות למבקש - ברי כי זכות הבעלות הרשומה של המשיבות כפופה לחוזה השכירות, הגם שעסקינן בזכויות אובליגטוריות גרידא [ראו: סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971]. נמצא כי המבקש איננו חולק על זכות הבעלות של המשיבות - כטענת בא כוחן בסיכומיו - אלא שטוען הוא כי זכויותיהן של אלו כפופות לזכויות השכירות שלו, אותן רכש מהקרן על סמך חוזה שכירות בר תוקף. שאלת תוקפו של חוזה השכירות מיום 22/8/02, נגזרת ממעמדה של הקרן במקרקעין, עובר לחתימתו, בלא כל ערעור ופקפוק באשר לזכות הבעלות של המשיבות אשר נרשמה אך ביום 15/8/05. כאמור, שאלת מעמדה של הקרן במקרקעין במועד האמור הינה שאלה של עובדה ודין אשר צריכה להתברר בראיות ובעדויות בהליך משפטי רגיל. 10. מקובלת עלי טענת ב"כ המשיבות בסיכומי טענותיו כי נסיבות חתימתו של החוזה מיום 22/8/02 חריגות ותמוהות, במיוחד נוכח העובדה כי במועד חתימתו היה המבקש זכאי להחזיק בחנות עד ליום 31/12/06 מכוחו של חוזה ההארכה. ברם, בכל הכבוד, לא מצאתי כי יש בכוחן של התמיהות והתהיות האמורות כדי לקבוע - בשלב זה - כי אין לחוזה השכירות תוקף משפטי מחייב. בתצהיר הנלווה לבר"ל, הכחיש המבקש נחרצות את טענת המשיבות כאילו הודע לו דבר רכישת המקרקעין טרם חתימת החוזה מיום 12/8/02. גירסה זו של המבקש לא נסתרה כלל ועיקר. אדרבא, אני תמה הכיצד זה לא השכילו המשיבות להציג בפני בית המשפט ולו מכתב אחד המופנה למבקש והמודיעו על דבר הרכישה. ניתן היה לצפות מהמשיבות, או מנציגיהן ו/או באי כוחן, כי מיד עם רכישת הזכויות במקרקעין ישגרו לאלתר מכתב דרישה המיידע את המבקש על חילופי הבעלות במקרקעין והדורש ממנו לפנות החנות - לאלתר. יש, איפוא, רגליים לטענת המבקש כי לא ידע כלל ועיקר על דבר הרכישה ויתכן כי הוא אומנם היה תם לב עת חתם על חוזה השכירות מיום 22/8/02. טענת ב"כ המשיבות כאילו היה על המבקש לידע על דבר הרכישה - לאור רישומה של הערת האזהרה בספרי האחוזה - אין בה ממש. אין לדרוש מאדם מן היישוב, העורך חוזה שכירות עם מי הנחזה כבעל זכויות במושכר, לבדוק את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, במיוחד לאור העובדה כי המדובר בחוזה שכירות, שלישי במספר, עם אותה משכירה. באשר להתנהלותה של הקרן. בהחלט ייתכן כי זו הייתה מודעת לקיומו של הסכם המכר ולרישומה של הערת האזהרה מכוחו. אוסיף ואומר כי ייתכן כי בסופו של יום יגיע בית המשפט למסקנה כי זו נהגה שלא בדרך מקובלת ושלא בתום לב, במטרה לסכל את ביצוע הרכישה - כנטען. ברם לשם כך יש לזמן את נציגי הקרן למתן עדות, לחקור ולדרוש פִשרה של התנהגות זו והאם קיימת הצדקה למהלך זה של הקרן. בהקשר זה יצויין כי נפלא ממני הכיצד זה לא ראו המשיבות לנכון לצרף הקרן - כמו גם את ניר שיתופי - כנתבעות נוספות בתביעה, על מנת שתהיינה בפני בית המשפט גירסאות כל הצדדים, כך שניתן יהא להכריע בתובענה על בסיס מלוא העובדות. 11. מסקנתי היא, איפוא, כי לא ניתן לקבוע, כבר בשלב זה, כי אין תוקף לחוזה השכירות מיום 22/8/02, הגם שנסיבות חתימתו מעוררות תמיהות ותהיות. אין בפנינו הגנה שהינה "הגנת בדים" אלא לכל היותר המדובר בהגנה דחוקה אשר סיכוייה להביא לדחיית התביעה קטנים. התוצאה 12. לאור האמור והמקובץ לעיל אין מנוס מליתן למבקש רשות להתגונן מפני התביעה. היה והנתבע ישכיל להוכיח - על ידי הבאת ראיות ועדויות - כי אומנם הקרן הייתה בעלת זכויות בחנות והיא הייתה רשאית להתקשר עמו בחוזה מיום 22/8/02, הרי שיכול שיהא בממצאים האמורים כדי להביא לדחייתה של התביעה. יש, איפוא, לאפשר למבקש להביא ראיותיו במסגרת דיון בהליך רגיל, להבדיל מהדיון אשר התנהל בבקשת הרשות להתגונן. 13. אשר על כן הנני קובע כדלקמן: א. ניתנת בזה למבקש רשות להתגונן מפני התביעה, כאשר תצהיר המבקש הנלווה לבר"ל ישמש כתב הגנה. ב. הוצאות בקשה זו בסך 7,000 ₪ בתוספת מע"מ, תוטלנה על פי התוצאות. התיק נקבע לקדם משפט ליום 12/3/07 שעה 09:00. ניתן בזה צו לגילוי מסמכים לביצוע, תוך 45 יום מהיום. סדר דין מקוצרתביעת פינויפינוי