זכות דיירות מוגנת בצריף

בית המשפט קבע, כי אין לנתבעים זכות דיירות מוגנת בצריף, שכן מעולם לא היו דיירים מוגנים בו מכוח עצמם וטענתם היא לדיירות מוגנת מכוח הוריה המנוחים של הנתבעת. הנתבעים לא עמדו בתנאים הקבועים בס' 20(ב) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, שבהתקיימותם יכול בן משפחה של דייר מוגן להיעשות לדייר מוגן במקומו לאחר פטירתו. הנתבעים לא התגוררו בצריף במשך שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר המוגן, והייתה להם "דירה אחרת למגוריהם". לפיכך, גם אם נקבל את הטענה שהצריף קיים, לנתבעים אין בו עוד זכויות מכוח חוק הגנת הדייר. לבסוף קבע בית המשפט, כי נוכח האמור, שלב זה של ההליך היה מיותר לחלוטין ועל הנתבעים לשאת בהוצאותיו, בסכומים שייקצבו בסיום ההליך כולו. לאחר שניתן פסק הדין המשלים, ערערו הנתבעים על פסק הדין הראשון ועל פסק הדין המשלים. בית המשפט המחוזי-מרכז דחה את הערעור ונפסקו כנגדם הוצאות בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ (פסק דין בעא 14637-10-10 מיום 30/1/2011. פסק הדין של בית המשפט המחוזי). פסק הדין מיום 3/5/12 ברע"א 1686/11 (פסק הדין של בית המשפט העליון) על פסק הדין של בית המשפט המחוזי, הגישו הנתבעים בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. זו נדחתה ללא צורך בתגובה (כב' הש' הנדל). בית המשפט העליון אימץ את קביעות בית המשפט בפסק דין החלקי ובפסק הדין המשלים שאושרו על ידי בית המשפט המחוזי וקבע, בין היתר: כי בית המגורים העיקרי שבו מתגוררים הנתבעים אינו הצריף המקורי שלגביו נעשה הסכם שכירות עם הורי הנתבעת והוא נבנה שלא במקום שבו עמד הצריף המקורי; כי בית המגורים העיקרי נבנה בשנת 1996 ולא חל עליו חוק הגנת הדייר; כי הפיצוי בגין בית המגורים העיקרי לפי פסק הדין של בית משפט השלום ניתן בגין העדר מחאה מצד התובע ולא מכוח דיירות מוגנת; וכי הקביעה שאין מדובר בזכות בר-רשות בלתי הדירה מנומקת ומבוססת היטב. הנתבעים פעלו על דעת עצמם עת שבנו את ביתם במקום אחר מזה שעמד בו הצריף. עניינם אינו נמנה בקהל המקרים החריגים בהם הפסיקה הכירה בזכותו של בר-רשות כבלתי הדירה. ההליכים שלפניי - הסוגיות הכספיות הכרוכות בפינוי בית המגורים בפסק הדין החלקי קבע בית המשפט ביחס לבית המגורים, כי "יש לראות את התובע כמי שהשלים עם מגורים אלה והתיר אותם לפחות בדיעבד וככל הנראה ראה בהם מעין המשך של המגורים של הדור הקודם בצריף הסמוך. רשות זו, שהנתבעים השקיעו בה ממון של ממש במימושה (בניה רגילה כרוכה בעלויות ממשיות כידוע לכל), ניתנת אמנם לביטול משום שלא ניתנה במפורש ומלכתחילה אלא נלקחה בדרך של עשיית דין עצמית, אולם מקובל עלי שביטולה - הגם שהוא אפשרי - ראוי שיהיה כרוך בפיצוי על ההשקעות שנעשו בבניית בית המגורים הראשי, משום שבידי התובע היה למנוע את ההשקעה או להביא להפסקתה כבר בשלביה המוקדמים אולם הדבר לא נעשה, ומשום שראוי לתת יחס מיוחד לבית מגורים שהוא נכס מכונן בידי דייריו" (ס' 8). ובהמשך קבע, כי "המועד לסילוק ידם מהמקרקעין שעליהם ניצב בית המגורים הראשי ייקבע רק בפסק-הדין המשלים, כאשר הפינוי עצמו יותנה בתשלום הפיצוי כפי שייקבע בפסק-הדין המשלים. למען הסר ספק מובהר כי בעת ההכרעה בשאלת גובה הפיצוי תילקח בחשבון ותוכרע גם הטענה (שהועלתה כבר בכתב התשובה שהגיש התובע) שיש לקזז, כנגד כל פיצוי שייפסק לזכות הנתבעים, דמי שימוש ראויים שלטענת התובע יש לחייב בהם, כאשר ההכרעה בעניין זה תכלול גם הכרעה בשאלה בגין אלו חלקים מהמקרקעין יש לקחת בחשבון דמי שימוש ראויים, אם בכלל. גם שאלת ההוצאות ושכר טרחת עו"ד בהתייחס להליך כולו תוכרע בפסק הדין המשלים" (ס' 12). התיק הועבר לטיפולי לצורך המשך הטיפול בסוגיות הכספיות הכרוכות בפינוי בית המגורים, כנדרש לאור קביעותיו אלה של בית המשפט בפסק הדין החלקי. עולה מהאמור, כי לפי קביעת בית המשפט בפסקי הדין שאושרו ע"י בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון, התובעים זכאים באופן עקרוני לפיצוי בגין השקעותיהם בבית המגורים, ובבית המגורים בלבד. הם זכאים לפיצוי בגין השקעותיהם ולא לפיצוי עבור דיור חלוף. מנגד, יש לדון ולהכריע בטענת הקיזוז שהעלה התובע, כאמור, כבר בכתב התשובה, שלפיה כנגד כל פיצוי שייפסק לנתבעים, יש לקזז דמי שימוש ראויים. השאלות לדיון השאלות לדיון הן, אפוא, כדלקמן: מהו גובה הפיצוי לו זכאים הנתבעים בגין השקעותיהם בבית המגורים; האם זכאי התובע לקזז מנגד, דמי שימוש ראויים ובגין אלו חלקים של המקרקעין ומהו גובה דמי השימוש; הוצאות ההליך כולו. הראיות הראיות הרלבנטיות, הן הראיות שנשמעו בטרם ניתנו פסק הדין החלקי ופסק הדין המשלים וכן ראיות נוספות שהגישו הצדדים נוכח פסקי הדין בעניין שפורטו לעיל. מלכתחילה הוגשו מטעם התובע תצהירו של מר שניידר ממחלקת הפיקוח, חוו"ד שמאית של הגב' פריאל מיום 27/5/2007 וחוו"ד מודד מר בן-נתן מיום 15/5/2007. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם וכן חוו"ד שמאית של מר בן-ארי מיום 21/10/2007. לאחר שניתן פסק הדין החלקי, קבע כב' הש' מנהיים, כי "לקידום המשך הדיון על פי פסק הדין.. התובע יגיש השלמה לחוות הדעת מטעמו אשר תפרט את תוכן חוות הדעת כך שיבחין בין בית המגורים שלגביו ניתן פסק דין לפינוי מותנה בפיצוי לבין השטח המשמש לשימוש שאינו מגורים. ההשלמה תוגש עד יום 15/1/09. הנתבעים רשאים להגיש חוות דעת מומחה מטעמם בעניין הפיצוי המגיע בגין פינוי יחידת המגורים שפסק הדין מורה על פינויה עד יום 15/3/09 ובעניין דמי השימוש הראויים העשויים להגיע לתובע בגין אותו בית. עד כל אחד מהמועדים הנ"ל יהיו רשאים גם כל צד, בהתאמה, להגיש תצהירים וראיות בכתב מטעמו בשאלת הפיצוי המתחייב מפסק הדין החלקי" (החלטה מיום 18/11/2008). בהמשך להחלטה זו, התובע הגיש חוו"ד נוספת של השמאית פריאל, בעניין שווי המחוברים בהתייחס לבית המגורים בלבד (חוו"ד מיום 14/12/08). הנתבעים הגישו חוו"ד נוספת של השמאי בן-ארי, בעניין הפיצוי עבור דיור חלופי ושווי המחוברים בבית המגורים מיום 17/3/09. ראו גם החלטתי בדיון מיום 1/7/12 בעניין הגשת ראיות נוספות. למען הסדר הטוב אציין, כי לצורך מתן פסק הדין המשלים בעניין הצריף המקורי, הוגש תצהיר משלים של מר ששון ממחלקת הפיקוח של התובע, תצהירים משלימים של הנתבעים ותצהיר של מר אלבז מטעמם (ראו החלטה על הגשת ראיות נוספות בעניינים שהוחזרו לפי החלטת בית המשפט המחוזי מיום 24/6/2009). התיק הועבר לטיפולי, כאמור, לצורך השלמת ההיבטים הכספיים של פינוי בית המגורים בהמשך לפסק הדין החלקי (לאחר שניתן גם פסק הדין החלקי המשלים). אלא ששמיעת הראיות בתיק התעכבה נוכח הערעור שהגישו הנתבעים לבית המשפט המחוזי על פסק הדין החלקי ופסק הדין המשלים, ובקשת רשות הערעור שהגישו הנתבעים לבית המשפט העליון (שבסופו של דבר, נדחו, כאמור). דיון ההוכחות התקיים ביום 29/4/13. במועד זה נחקרו שמאי הצדדים על חוות הדעת המשלימות (השמאים נחקרו כבר על חוות הדעת הראשונות שנתנו בטרם ניתן פסק הדין החלקי). הצדדים סיכמו בכתב (אחרון הסיכומים הוגש ביום 3/6/13). דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכל המסמכים שהוגשו על ידי הצדדים לתיק ושמעתי את הראיות כאמור, אני סבורה כי יש להורות על פינוי הנתבעים מבית המגורים, ללא שיקבלו בפועל פיצוי כספי. הנתבעים גרים בבית המגורים, שלפי קביעת בית המשפט בנו בשנת 1996. מקובל לאמוד שווי מחוברים שנבנו על מקרקעי הזולת הנתבעים לצורך פיצוי המקים, בדרך של אומדן העלויות לבניה בפועל או בדרך של אומדן שווי המחוברים (ראו גם ס' 21 לחוק המקרקעין). הנתבעים בחרו בדרך של אומדן שווי המחוברים. לאחר שניתן פסק הדין החלקי ובית המשפט אפשר השלמת ראיות, הנתבעים בחרו שלא להוסיף תצהירים ואסמכתאות להוכחת עלויות הבניה בפועל. הם מסתמכים על חוות הדעת המשלימה של המומחה מטעמם, שאמד את השווי הפיסי של המבנה ליום 21/10/2007, בסך כולל של 284,400 ₪ (חלופה ב' תחשיב שווי פיסי של המבנה). גם השמאית פריאל מטעם התובע, הגישה חוו"ד משלימה בעניין שווי המחוברים באותו מסלול של פיצוי אלא שלפי חוות דעתה, שווי המחוברים הוא 134,700 ₪ (למאי 2007). לאחר ששמעתי את חקירות המומחים ועיינתי בתמונות הנכס שהוגשו לתיק - אני מעדיפה את חוות הדעת של השמאית פריאל מטעם התובע, על פני חוות דעתו של השמאי בן-ארי מטעם הנתבעים. עמדתה של השמאית פריאל הייתה משכנעת יותר, עמדה במבחן החקירה הנגדית וסבירה יותר בשים לב לראיות ולכלל נסיבות העניין (ראו גם ח"נ של השמאית פריאל באותו עניין ממש, בפרוטוקול מיום 12/3/08 בעמ' 12-13). שני השמאים מבססים את האומדן על שווי מ"ר בנוי בבניה חדשה בבתים צמודי קרקע לפי חוברת "דקל" בסך של 3,210 ₪ למ"ר, לשנת 2007. הפער המשמעותי בין ההערכות לפי שתי חוות הדעת, נובע ממידת ההפחתה שקבע כל אחד מהשמאים בשל מצבו הפיסי של הבית. השמאית פריאל הפחיתה 50% והשמאי בן ארי הפחית 20% בלבד. בח"נ הוסיף כי למעשה נפלה טעות בחוות הדעת המשלימה שלו, וצריך היה להפחית רק 10% ולא 20%, כפי שהפחית. המחיר הבסיסי ממנו יצאו שני השמאים לפי מחירון דקל, בסך של 3,210 ₪ למטר, מתייחס לבניה חדשה בשנת 2007. בחוות הדעת הראשונה של שני השמאים מצוי תיאור של המקרקעין בכללותם, לרבות תיאור מבנה בית המגורים על מתקניו ומצב התחזוקה ("מצב פיסי ותחזוקתי של המבנה - טוב", לפי השמאי בן ארי ו"מצב תחזוקה-בינוני. בתקרה קלוף טיח וסימני רטיבות", לפי השמאית פריאל). מבנה בית המגורים על מתקניו כמתואר בחוות הדעת השמאים ומצבו כפי שנראה בתמונות, רחוק מסטנדרט בניה של בתים צמודי קרקע חדשים שנבנו בשנת 2007. המבנה היה בן 11 שנים בערך בעת עריכת חוות הדעת, אלמנט שיש להביא גם אותו בחשבון מצבו הפיסי של הנכס (ומאז ועד היום חלפו עוד למעלה מ- 5 שנים). אציין שוב, כי הנתבעים הם שבחרו באפיק של הוכחת השקעותיהם לפי אומדן שמאי של השווי הנוכחי של המחוברים לפי מצבם הפיסי הקיים, ולא בדרך של הוכחת ההוצאות לאשורן בפועל. המומחה מטעמם חזר ואישר בחקירתו שלא התחשב כלל בפרמטר של עלויות הבניה בפועל משהוא סבר, כי הדבר אינו רלבנטי (למשל בעמ' 60 ש' 16-24). אני דוחה, אפוא את הטענה בסיכומים כאילו יש לפסוק לנתבעים פיצוי בגובה הערך הנוכחי של השקעותיהם בבניה (שממילא לא הוכחו) ואת טענותיהם של הנתבעים כלפי חוו"ד השמאית פריאל בעניין זה. הנתבעים טענו עוד, כי אין בסיס בדין או בפסיקה להפחתה בשיעור של 50% או להפחתה בכלל. אלא שהמומחה מטעמם מסכים אף הוא לעיקרון שיש לבצע הפחתה כדי לאמוד את השווי הפיסי הנוכחי של המחוברים והוא עצמו הפחית בחוות הדעת 20% ובחקירתו שינה ל- 10%. כאמור, בהתחשב בסטנדרט הבניה של הבית ומצבו כעולה גם מעיון בתמונות ובהתחשב בחלוף הזמן, עמדתה של השמאית פריאל סבירה יותר. אשר לשטח המבנה, מקובלת עלי עמדת התובע, כי יש להביא בחשבון 76.3 מ"ר, שכן נתון זה מסתמך על מדידה של מודד מוסמך שבוצעה עבור התובע, בעוד שהשמאי בן ארי הביא בחשבון 78 מ"ר, לפי מדידה שערך בעצמו (ראו ח"נ). ברור גם שאין להביא בחשבון עלויות היתר בניה והיטלים, כפי שעשה שמאי הנתבעים, ביחס לבית המגורים, שאין חולק כי נבנה ללא היתר. אני מאמצת, אפוא, את קביעת השמאית פריאל מטעם התובע בחוו"ד המשלימה לעניין שווי המחוברים לצורך פיצוי הנתבעים בסך של 134,700 ₪ (למאי 2007). לעניין זכאות התובע לדמי שימוש ראויים - הנתבעים טוענים, כי התובע אינו זכאי לדמי שימוש ראויים בעיקר מהטעם שהתובע לא תבע דמי שימוש אלא פינוי בלבד והעלה את הטענה רק במסגרת כתב תשובה. אני דוחה טענה זו. התובע הגיש תביעה לפינוי. הנתבעים טענו מנגד (כטענה חלופית) כי, אם בכלל, יש מקום להורות על פינוי יש להתנותו בפיצוי כספי. התובע במסגרת כתב התשובה, העלה טענת קיזוז ולפיה ככל שיפסק לנתבעים פיצויים כנגד הפינוי אזי יש לקזז מהם דמי שימוש. זכותו של התובע להעלות טענת קיזוז כאמור וכתב התשובה הוא המקום לעשות כן. לגופו של עניין, התובע זכאי לדמי שימוש עבור כל שטח המקרקעין שבשימוש הנתבעים, לרבות בגין בית המגורים. אילו נערך הסכם חכירה, ברי שהנתבעים היו משלמים לתובע דמי חכירה. לא רק שהתובע זכאי לדמי שימוש ראויים, אין התובע רשאי לאשר שימוש במקרקעי ישראל ללא תשלום. מצבם של הנתבעים לא יכול להיות טוב יותר ממצבו של חוכר כדין. לא ביחס לשטח בית המגורים, שגם לגביו פעלו הנתבעים על דעת עצמם כלשון בית המשפט העליון, וההיתר שניתן להם הוא היתר בדיעבד, ובוודאי שלא ביחס לשטחים האחרים. אשר לגובה דמי השימוש - התובע הגיש חוו"ד השמאית פריאל. חיבור הסכומים הנומינליים של דמי השימוש השנתיים לשנים 1997- 2007 הוא 507,700 ₪. הנתבעים לא הביאו חוו"ד מטעמם, לא בשלב שטרם מתן פסק הדין החלקי ולא לאחריו, כשניתנה להם הזדמנות נוספת להמציא ראיות בסוגיה זו לפי החלטתו של הש' מנהיים מיום 18/11/2008. הנתבעים לא הגישו, אפוא, חוו"ד נגדית בשאלת גובה דמי השימוש הראויים. לא עלה בידם של הנתבעים לסתור את חוות דעתה של השמאית פריאל (ראו חקירתה בפרוטוקול הדיון מיום 12/3/08 וכן בדיון מיום 1/7/12). בניגוד לטענת הנתבעים בסיכומים, השמאית פריאל גזרה את דמי השימוש הראויים השנתיים לפי 5% משווי המקרקעין תוך אבחנה בין השטחים השונים והשימוש שנעשה בהם. הדברים הובהרו היטב בחקירתה הראשונה. שמאי הנתבעים אף אישר בחקירתו, כי מקובל לאמוד את דמי השימוש בשיעור של 5% מערך המקרקעין, כפי שעשתה השמאית פריאל (עמ' 58 ש' 18-21). אני מאמצת, אפוא את חוות הדעת של השמאית פריאל גם בעניין זה. כאמור, חיבור הסכומים הנומינליים של דמי השימוש השנתיים לשנים 1997- 2007 הוא 507,700 ₪ נכון למאי 2007. הנתבעים זכאים לפיצוי בסך נומינלי של 134,700 ₪ נכון לשנת 2007. התוצאה היא שהנתבעים אינם זכאים לפיצוי כלשהו כנגד פינוי בית המגורים, שכן חובם לתובע בגין דמי שימוש עולה על הפיצוי המגיע להם בגין השקעותיהם במקרקעין. אציין, כי גם לו קיבלתי את חוו"ד שמאי הנתבעים, לפיה הפיצוי המגיע להם הוא 269,400 ₪, סכום זה היה נבלע בחובם של הנתבעים לתובע בשל דמי שימוש ראויים. ככל שדרוש, ניתן בזה היתר לפיצול סעדים לצורך הגשת תביעה כספית לדמי שימוש ראויים (כמבוקש בס' 8 לכתב התביעה). עולה מכל האמור, שיש להורות על פינוי הנתבעים מבית המגורים ואין להורות לתובע לשלם להם פיצויים כנגד כך. בשים לב לכך שמדובר בבית מגורים ולהעדר פיצוי בפועל נוכח קיזוז חוב דמי שימוש ראויים כאמור, מצד אחד, ולהימשכות ההליכים ולכך שלפחות מהמועד שבו ניתן פסק הדין של בית המשפט העליון, ברור לנתבעים כי יהיה עליהם לפנות את המקרקעין, מצד שני - אני מורה לנתבעים לסלק ידם מבית המגורים בתוך 6 חודשים מהיום. עוד אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע הוצאות לרבות הוצאות אגרה, חוו"ד ושכר העדים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד שהוצאו ובתוספת שכ"ט עו"ד בסך של 11,800 ₪, שנפסק עבור ההליך בבית משפט השלום בכללותו ובשים לב לכלל נסיבות העניין. דייר מוגן (הגנת הדייר)מקרקעין