עורך דין תכנון ובניה | רונן פרידמן משרד עורכי דין

זקוקים לעורך דין חריגות בניה או עורך דין צו הריסה ? במסגרת הסקירה המשפטית להלן תוכלו לקבל הצצה לעולם דיני התכנון והבניה המתנהל בועדות הערר ובבתי המשפט ולהתרשם בעצמכם כיצד מתנהל ההליך מהתחלתו ועד סופו בכל סוגי הבקשות, תביעות והעתירות וכך תבואו מוכנים יותר לפגישה.

שני אנשים מסתכלים על אתר בניה

מדריך תכנון ובניה:

אגרת בניה - תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 קובעות את אופו חישוב השטח של בנין או תוספת לבנין, השטח של מיתקן, הנפח של בנין, הנפח של חפירה, חציבה או מילוי. כמו כן נקבעו נוהלי תשלום אגרות, לרבות, שיעור מינימלי, תוספת בניה, המרת סוג הבניה, בנין בעל שימוש מעורב, שינוי בתכניות בניה, מועד תשלום ותנאים להחזרת מחצית האגרה.

אזור נופש מטרופוליני

אזור פיתוח

אחוזי בניה

אחריות מפקח בניה  - מעמדו המיוחד של בעל המקצוע המפקח על ביצוען של עבודות בנייה עשוי להטיל עליו חובות מיוחדות. דברים אלה נכונים ביתר שאת כשמדובר במי שמרכז את הפיקוח על הפרויקט כולו, המבוצע על-ידי מספר רב של קבלני משנה. סטנדרד ההתנהגות של המפקח, כאיש מקצוע, נמדד ביחס לזה של בעל המקצוע הסביר באותן הנסיבות.

אי התאמה חוק המכר - לפי סעיף 4ב' לחוק המכר, אם התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר. לפי הפסיקה, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה ועל המוכר לעשות כן תוך זמן סביר. אף שהדבר לא רשום בסעיף, מקובל שהרוכש לא יהיה זכאי לפיצויים עבור הליקויים, אם לא איפשר למוכר לממש את זכותו הנזכרת. עם זאת, משניתנה הזדמנות לתיקון וזו לא מומשה כראוי ותוך זמן סביר, אין חל עוד על הקונה הנטל לאפשר למוכר את ביצוע התיקונים בעין, ולמוכר כבר אין את הזכות להתנות בכך את יתר התרופות.

אי התאמה תקנה 29 - תקנה 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש''ל-1969 קובעת כי  על פי בקשת הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירשום הרשם הערה על אי התאמת בנין להיתר שנתנה הוועדה על פי הוראות חוק התכנון והבניה. רשם רשאי, על פי בקשת הוועדה המקומית או כל אדם המעוניין במקרקעין, להורות על מחיקת הערה שנרשמה כאמור לעיל אם שוכנע כי אין עוד הצדקה לקיום ההערה. רישום הערה על פי תקנה 29 מאפשר לוועדה המקומית לשמור את זכויותיה לפעולה נדרשת מכוח סמכותה לפי חוק התכנון והבניה מחד גיסא, ומאפשרת את הרישום של הנכס במצבו כבית משותף, מאידך גיסא.

אי קיום צו הריסה - לאי מימושם של צווי הריסה תוצאות הרסניות הן בהיבטי שלטון החוק והן בהיבטי העיסוק המהותי בדיני תכנון ובניה ובדיני מקרקעין. משנה קושי קיים בהתייחס למבנים בלתי חוקיים, אשר עומדים וקיימים שנים ארוכות חרף הוצאתם של צווי הריסה מרובים נגדם, החלטות בדבר ביזיון בית המשפט וצווי מאסר לבעלי הנכס. בהקשרי תכנון ובניה מצליחה ההפרה לייצר תכנון ומצליח המפר לכפות על מוסדות התכנון הכרה בבניה שלו, ובכך מתממשת המימרא הצינית " חוק הבניה והתכנון". בהקשרי קניין קיים חשש שאי ביצוע צווים לאורך זמן עלול לייצר זכות מעין קניינית שנולדה נוכח החזקה של שנים רבות שלא כדין. זכות זו היא עיוות של דיני המקרקעין. מקרים אלה של אישור בדיעבד מערער את אמון הציבור במערכת, ואת האמונה כי כולם שווים בפני החוק.

איחוד וחלוקה מחדש

איחוד חלקות

בוררות בניה

ביטול היתר בניה - לוועדת ערר סמכות לבטל היתר בניה שניתן שלא כדין (גם אם החלו בבנייה), וזאת על פי הדין הכללי אשר קובע כי היתר שהינו בלתי חוקי הינו באופן עקרוני בטל מעיקרא, בכפוף לדוקטרינת הבטלות היחסית.

ביטול צו הריסה מנהלי - צו הריסה מנהלי הנו צו בעל אופי דרסטי וקיצוני בהיותו מאפשר פגיעה מיידית בנכסי הפרט מבלי שנתקיים הליך שיפוטי, אף לא נתנה החלטה שיפוטית ואף לא נדרשת חובת שימוע טרם הוצאתו ועל כן תוקן החוק ולהליך דרסטי זה הוספה הגבלה המצמצמת את סמכות בית המשפט להורות על ביטול צו הריסה, כאשר מנגד סמכותו של יו"ר הועדה המקומית ו/או מוסמכים מטעמו להוצאת הצו הנה רחבה. נקבע כי בית המשפט יתערב בהליך הוצאת צו הריסה רק בשני מקרים חלופיים: העילה הראשונה הנה כי הבניה בגינה ניתן הצו בוצעה כדין ואילו העילה השניה, החלופית, הנה כי הצו אינו דרוש לשם מניעת עובדה מוגמרת.

ביטול צו הריסה שיפוטי

בניה בלתי חוקית - בניה שלא כדין היא לא רק תופעה, החותרת תחת התכנון הנאות של הבניה, אלא השלכותיה מרחיקות לכת יותר: היא בין התופעות הבולטות, הפוגעות בהשלטת החוק. מי שעושה דין לעצמו פוגע באופן הגלוי והברור בהשלטת החוק. השיקול של שמירה על שלטון החוק, חייב לעמוד לנגד עיני ועדות התכנון בבואן להחליט האם לאשר תכנית המכשירה בדיעבד בנייה בלתי חוקית, זאת כחלק מתפקידן להיות אחראיות על הסתכלות כוללת המשלבת בחינה של היבטים כלכלים, חברתיים וציבוריים. מכאן, גם אם תכנית המכשירה עבירה בדיעבד אפשרית מבחינת התכנון הפיסי, אין די בכך כדי להכשירה, לנוכח הפגיעה שנגרמה לתקינות המערכת התכנונית.

בניה ללא היתר - התופעה של בניית מבנים ללא היתר ופניה לקבלת היתר רק לאחר שנקבעו עובדות מוגמרות בשטח - תופעה נפוצה היא. יש במעשים כאלה פגיעה חמורה בשלטון החוק ובסדר הציבורי, וככל שמציאות עגומה זו מתמשכת, המציאות היא חמורה יותר, ונדרשת מדיניות ענישה תקיפה ומוחשית כדי להדבירה. מדיניות הענישה, אשר נקבעה על-ידי בית משפט זה מכבר, מורה לבתי המשפט בדרגה הראשונה להחמיר בדינם של עבריינים, המפרים צווי בית משפט בנושא הבניה הבלתי חוקית. בדרך כלל העונש הראוי יכלול בין מרכיביו עונש מאסר לריצוי בפועל. הנסיון מלמד, שכל עונש הרתעה אחר אין בו כח ההרתעה הדרוש.

בניה נמוכה

בנייה רוויה

בקשת ארכה להגשת ערר

גמר בניה - המבחן, שנקבע בפסיקה לגמר בניית דירה לצורך הגדרת סעיף 1 לחוק מס שבח הוא"המבחן הפונקציונאלי, לפיו חל סיום הבניה של דירה ביום בו היא הגיעה למצב שלמות כזה שאין עוד צורך בתוספת חמרים או עבודה כדי שתוכל למלא תפקידה המיועד כדירה למגורי אדם. במידה שהדירה אכן משמשת למגורים של קבע וקיימים בה אמצעים חילופיים זמניים, כגון: אספקת החשמל, הרי אי קשירת הדירה לרשת החשמל לא תחשב כפגיעה במבחן הפונקציונאליות.

דמי היתר

הארכת מועד לביצוע צו הריסה

היתר בניה  - היתר בנייה אינו מקנה זכות קניין אלא הוא פועל יוצא מזכות קניין אם קיימת כזו. בהתנגשות בין זכות קניין לזכות על פי חוק התכנון - הדעת נותנת שזכות הקניין גוברת. אין בכוחו של היתר הבניה להעניק זכויות כלשהן במגרש. רשויות התכנון עוסקות בפן התכנוני ולא הרכושי, ולפיכך אפילו עולה מהיתר הבניה זכות מעבר, אין היא תקפה ככל שמסתמכים על האישור שנתנו רשויות התכנון לבניית בית על פי היתר הבנייה.

היתר שינויים

הכשרה בדיעבד - על ועדת הערר, וגופי התכנון בכלל, לבדוק היטב היטב בהחליטם האם לא ייגרם עוול לשכן, יש רלבנטיות בהקשר תכנון והבניה לחרות, שלא לומר הפקרות, שנוהגים הבונים בלא היתר בניה או בחריגה הימנו, מתוך הנחה כי כדאי להם אף לעמוד למשפט ולהיקנס, ומתוך תקווה, המתגשמת במקרים רבים, כי לא תיהרס הבניה הבלתי חוקית. הרלבנטיות הערכית מוצאת ביטויה בהעלאת רמת הקפדנות והדקדקנות הנדרשת מגוף התכנון, לבדיקה ולשיקול בשבע עיניים, כאשר המדובר במי שכבר התיר לעצמו לזלזל בחוק.

הליך מקוצר להיתר בניה - תקנות התכנון והבנייה (הליך רישוי בדרך מקוצרת), תשע"ז-2017 קובעות כי מי שרוצה להגיש בקשה להיתר בהליך רישוי בדרך מקוצרת, ימציא למהנדס בקשה לקבלת מידע להיתר לפי תקנות רישוי הבנייה, בקשה להיתר בהליך רישוי בדרך מקוצרת תכלול את הפרטים והצרופות הנדרשים. מהנדס ועדה מקומית לתכנון ולבנייה יבחן בתוך עשרה ימים ממועד הגשת בקשה להיתר בהליך רישוי בדרך מקוצרת, אם היא עומדת בתנאים המוקדמים.

המרת שטח

הסכם הזמנת שירותי בניה

הסכם פיתוח

הסרת אנטנות סלולריות - חוק התכנון והבניה מחייב קבלת היתר בניה לביצוע עבודות בניה. עבודות בניה כוללות גם התקנת מתקנים למיניהם המחוברים ל מבנים או למקרקעין. יחד עם זאת, חוק התכנון והבניה מעניק פטור לביצוע עבודות הנחשבות "בניה", אחד מהם הוא התקנת "מתקן גישה אלחוטית", הלוא היא - בתיאור השגור - האנטנה. הפטור קובע כי התקנת מיתקן גישה אלחוטית והתקנת מיתקן העגינה הנושא אותו, על גג בנין, הנעשית בידי בעל רישיון, אינם טעונים היתר לפי סעיף 145; שר הפנים, בהתייעצות עם שר התקשורת ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, רשאי לקבוע תנאים נוספים לענין תחולת הפטור מחובת היתר כאמור ולענין דרכי התקנה.

הפקדת תכנית בניה  -  השלב הראשון בחייה של תכנית תכנון, שלב ההכנה, השלב השני הוא שלב ההפקדה. השלב השלישי בא עם אישורה של התכנית, התכנית עומדת על רגליה-שלה ותעמוד בתוקפה עד אשר תבוטל או תתוקן. כל שלב בחייה של תכנית ונסיבותיו הייחודיות לו. המשטר החל על תכנית - תכנית בהכנה, תכנית בהפקדה או תכנית שאושרה - משטר הוא המותאם לאותו שלב-חיים שהתכנית מצויה בו. לא הרי תכנית בהכנה כהרי תכנית בהפקדה, ולא הרי תכנית בהפקדה כהרי תכנית שאושרה, ומתוך שהמשטרים מתאימים עצמם לאותו שלב-חיים שהתכנית מצויה בו, נתקשה ללמוד גזרה שווה מהסדר הנוהג במשטר אחד להסדר הנוהג במשטר אחר.

הפקדת תכנית מתאר - חוק התכנון והבנייה קובע מדרג בין סוגי תוכניות המתאר, כאשר בראש הפירמידה ניצבת תוכנית מתאר ארצית, אשר מביטה על סוגיות התכנון ברמה הרחבה ביותר הנוגעת לכל הארץ, לאחריה תכנית מתאר מחוזית שמטרתה מצד אחד להגשים את מטרות התכנית הארצית ומצד שני לקבוע בעניינים שיש להם חשיבות כללית למחוז ושעשויים לשמש מטרה לתכנית מתאר מקומית, ואילו בתחתית הפירמידה נמצאת תוכנית המתאר המקומית, אשר נועדה לדייק את תוכנית המתאר המחוזית ולצקת לתוכה תוכן במישור הפרטני יותר.

הפרעה לאור השמש

הקלה באחוזי בניה - האפשרות ליתן הקלות מאפשרת להתחשב במציאות זו. היא מאפשרת גמישות. היא מאפשרת התאמה של ההחלטה האינדיווידואלית בעניין פלוני למציאות המשתנה. היא מקנה לרשות אפשרות להתיר, מקום בו הדבר מתחייב ואפשרי, סטייה מן התכנית הקיימת. ישנו צורך בגמישות בקביעת נורמות תכנוניות, על רקע המציאות המשתנה והבלתי צפויה. הרציו העומד בבסיס האפשרות לסטות מהוראות תוכנית בדרך של הקלה הינו, לאפשר את התאמת התוכנית החלה למציאות הקונקרטית העומדת לתכנון. התאמה נדרשת זו מהווה גם את ההצדקה התכנונית לאישור ההקלה.

הקלות בניה

הקמת תחנת דלק

הריסת בית משותף - על מנת להכריע בעתירה לצו המורה על הריסת בית משותף, יש לבחון האם התקבלה הסכמה של בעלי הדירות בעניין זה. תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש''ל-1969 העוסקות בין היתר בהריסת בית משותף קובעות כי אם ציווה המפקח על בעל דירה בבית משותף שנהרס להעביר את זכותו למי שקבעו בעלי הדירות המשקמים את הבית, או למי שקבע המפקח, ונתגלעו חילוקי דעות לגבי שווי הזכות, יקבע המפקח את שווי הזכות לאחר שיקבל חוות דעת מאת שמאי ממשלתי.

הריסת מבנה ללא היתר - יש להבחין בין סמכותו שלבית המשפט להורות על הריסה לפי סעיף 205 לחוק התכנון והבנייה - בעקבות הרשעה באחריות להקמת מבנה ללא היתר - לבין הסמכות הנתונה לבית-המשפט בסעיף 212 לחוק התכנון להורות על הריסת מבנה שהוקם ללא היתר, ללא קשר להרשעה. תכליתו של צו הריסה לפי סעיף 205 הנ"ל היא, להחזיר את המצב לקדמותו ולסלק מבנה שהוקם תוך הפרת החוק לבל יימצא חוטא נשכר, בעוד שתכליתו של צו הריסה לפי סעיף 212 הנ"ל היא, שמירת הסדר הציבורי ומניעת מטרד מן הציבור בשל עצם קיומו של מבנה בלתי חוקי. על בית המשפט לשקול מחד - את אינטרס הפרט, שצו ההריסה, אם יבוצע, יביא לתוצאה בלתי הפיכה וישאיר אותו ללא קורת גג, ומאידך - את אינטרס הציבור בביצוע צווי הריסה, שמטרתם להילחם בתופעת הבנייה הבלתי חוקית.

התיישנות חריגות בניה

התיישנות צו הריסה - צו הריסה אינו עונש. התיישנות עבירת הבניה, אינה מונעת ביצוע צו הריסה ואין בהתיישנות כדי לעשות את המעשה לחוקי. בית המשפט ציין בפיקתו כי מי שלא הורשע בעבירת בניה בשל התיישנות, ניתן לחייבו לבצע את מלאכת ההריסה עפ"י צו הריסה, מפני שהיקף הסמכות לענין מבצעים אפשריים של צו ההריסה, הם כל מי שהיו יכולים להיות "נשפטים" עפ"י סעיף 208 לחוק התכנון והבניה.

התנגדות לבניה - דיני התכנון והבניה משקפים איזון בין אינטרסים שונים. האיזון בין האינטרסים השונים מתבצע, בדרך-כלל, בועדות התכנון והבניה, כאשר לציבור ניתנת האפשרות להשמיע את קולו באמצעות הגשת התנגדות. כך, כאשר מופקדת תכנית, וכך גם כאשר מבוקשת חריגה מתכנית בדרך של הקלה או שימוש חורג. מקום בו נעשה פרסום תקין וכשר של דבר ההליך התכנוני, והוענקה לציבור האפשרות להגיש התנגדות - לא ימהר בית המשפט לשעות להשגות בעלות אופי "תכנוני", המועלות לראשונה בפניו, וכלל לא נשמעו בפני הועדות. החובה למצות את ההליכים בפני ועדות התכנון והבניה בטרם פנייה לבית המשפט חזרה ונשנתה בפסיקת בית המשפט הגבוה לצדק.

התנגדות לבניה בבית משותף

התנגדות לבניית בריכת שחיה

התנגדות לבניית מרפסת

התנגדות לתכנית

התנגדות שכנים להיתר בניה - שקיפותו של ההליך התכנוני (באמצעות הפרסום ברבים), ושיתוף הציבור בו (באמצעות מתן זכות ההתנגדות), זה גם זה - יסודות חיוניים הם, ובבחינת תנאי מוקדם לשימוש שעושות ועדות התכנון בסמכותן. גישת בית המשפט היא כי משאושרה התכנית המפורטת מבלי שבאה התנגדות לכך - ולפחות אחדים מהם כבר ישבו בדירותיהם בשעה שהתכנית אושרה - אין בית המשפט מוכן להפוך את הקערה על פיה ולבטל הסדר אשר על-פיו פעלו גם הרשויות וגם היזמים, ובעקיפין כל אלה אשר התקשרו עם היוזמים ורכשו דירות מהם.

זכויות בניה

חוזה בניה

חוזה בניה עם קבלן שלד

חוזה פאושלי - הסכם בו הצדדים מסכמים על מחיר כולל וסופי עבור עבודות שיבוצעו ויושלמו, וזאת ללא מדידת כמויות. בשיטה הפאושלית על הקבלן לבדוק את אופי העבודה, תנאי השטח ואת הכמויות הרשומות בכתב הכמויות שבהסכם - לפני הגשת הצעתו למזמין וחתימתו על החוזה, כי במהלך הביצוע הוא בדרך-כלל לא יהיה זכאי לתשלום תוספת אם הכמויות שביצע בפועל גדולות יותר, כל עוד אין שינויים ותוספות. תנאי יסודי להצלחת השיטה הפאושלית הוא שהעבודה תתוכנן ותפורט באופן מושלם לפני חתימת החוזה בין הצדדים כדי להימנע משינויים ותוספות במהלך הביצוע. חובה זאת אחריותה של המזמין.

חריגות בניה בבית משותף

חריגות בניה בבית פרטי

חריגות בניה בנחלה

כופר חניה - בהחלטה לתשלום כופר החניה שולטים שיקולי מדיניות, ושיקולים כלכליים, ואין היגיון להעניק הטבה ללא תמורה מסוימת , תוך הסדרת ההיתר באופן שיתן מענה הולם לצרכים. בתשלום "כופר חניה", שהינו "חובה", טמונה "הטבה" בדמות קבלת היתר הבניה. קבלת היתר זה, מגולם מנגנון כלכלי רציונלי של "הטבה לצד חובה".

מבנה מסוכן

מבנה רעוע

מגרשים ריקים - חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), התשמ"ז 1987 מאפשר לרשות המקומית לעשות שימוש במגרשים ריקים לצרכים מוגדרים, של גינון זמני או לצורך מגרש חניה ציבורי. מטרת חוק המגרשים הריקים היא שמירה על איכות הסביבה והקטנת מצוקת החנייה הקיימת באזורים המאוכלסים בצפיפות, וכן מציאת פתרון לבעיות העולות כתוצאה מקיומם של מגרשים ריקים, כמו: הצטברות פסולת, פלישות ובנייה בלתי חוקית. החוק נחקק לשם הגשמת שתי תכליות עיקריות: גינון המגרשים הריקים ושימוש זמני במגרשים ריקים לצורכי חניה.

ניוד שטחים

נספח בינוי - נספח בינוי, המכונה לעיתים גם תכנית בינוי - חסר מן הספר. הגם שבית המשפט העליון העיר, כי מן הראוי שהמחוקק יסדיר את מהותה ומעמדה של תכנית בינוי, ובפרט את היחס בינה לבין תכנית מפורטת. יש שתכנית מתאר קובעת כי נספח הבינוי יהיה מחייב. או אז הופך הנספח חלק מן התכנית, וסטייה הימנו כמוה כסטייה מן התכנית עצמה, על כל המשתמע מכך. במקרה כזה, לא ניתן לתת היתר בנייה בניגוד לו, מבלי לנקוט הליכים על פי חוק, שיתירו זאת.

סגירת מרפסת ללא היתר

סגירת פרגולה ללא היתר

סגירת קומת עמודים

סטיה מהיתר בניה

סטיה ניכרת מתכנית - התאם להוראת סעיף 151(ב) לחוק התכנון ובהבניה, נחקקו בתחילה תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשכ"ז-1967. בתקופה בה היו בתוקף, נבחנה בפסיקה השאלה מה מעמדן המשפטי של הוראות הנכללות בתכנית, המבקשות להגדיר חריגות ממנה כסטיה ניכרת באופן השולל מתן הקלות. התקנות הישנות הוחלפו בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, ובתקנה 2(19) נקבע כי סטיה ניכרת מתכנית היא "סטיה מהוראות תכנית, כשנקבע בתכנית, כי סטיה מהן מהווה סטיה ניכרת".

סמכות ועד מקומי - חוק התכנון והבנייה מקנה סמכות ספציפית לועד מקומי לנהל תביעה פלילית בענייני הפרות חוק התכנון והבנייה. הוראה זו מקנה סמכות כללית לועד מקומי לנקוט בהליכים משפטיים בעניינים הקשורים בתכנון ובנייה בתחומה. בכלל עניינים אלה כלולים גם עניינים פליליים. סמכותו של ועד מקומי ונציגיו לנהל תביעות פליליות בענייני תכנון ובנייה הינה סמכות מקבילה לסמכותו של היועץ המשפטי לממשלה ונציגיו לנהל הליכים פליליים בעניינים אלה במסגרת סמכות התביעה הכללית הנתונה לו, ואין היא באה במקומה.

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

עיכוב ביצוע צו הריסה מנהלי - סמכויות בית המשפט הדן בבקשה לביטול צו הריסה מינהלי, כוללות את הסמכות לעיכוב ביצועו של צו ההריסה המינהלי, לאחר שקיים דיון במעמד הצדדים, ואף להאריך את תוקפו של צו עיכוב הביצוע לתקופות נוספות. בית המשפט מוסמך לעכב ביצועו של צו הריסה מינהלי, אף אם לא נפלו בו פגמים המביאים לבטלותו, ואולם לאור תכליתו של הצו יעשה הדבר רק במקרים חריגים ויוצאי דופן, כמו למשל כאשר היתר הבניה נמצא בהישג יד. ככלל, יש להימנע מעיכוב ביצוע כדי למנוע אפשרות של השהיית ביצוע צווים בדרך של גרירת הליכים משפטיים באופן מלאכותי כדי להרוויח זמן.

ערר על החלטת ועדה מחוזית

ערר על החלטת ועדה מקומית - הזכות לערור על החלטה של ועדה מקומית קיימת רק באחת משתיים: כאשר סֵרבה ליתן היתר, שאז רשאי מבקש ההיתר שסורב להגיש ערר; או בדחותהּ התנגדות לבקשה למתן היתר לשימוש חורג, הקלה או סטיה מתכנית, שאז המתנגד רשאי להגיש ערר. הלכה למעשה מסוגלת ועדת הערר המחוזית להתערב בהחלטתה של הוועדה המקומית, במידה רבה, גם בעצם שיקול דעתה של הוועדה המקומית. לעומת ועדת הערר, מידת התערבותו של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים בשיקול דעתו של גוף מינהלי הינה מוגבלת למדי, ואפשרית רק בגבולות העילות המינהליות המוכרות.

פינוי בינוי סירוב בלתי סביר

פיצול דירה ללא היתר

פיצול חלקה

פרצלציה לא רצונית

צו הפסקה שיפוטי - יש לראות בהליך של צו הפסקה שיפוטי, הליך ביניים אשר מטרתו הינה "להקפיא את הבניה בעודה באיבה כשנעשית חריגה מההיתר או מהתכנית עד אשר יתברר הענין לגופו בתיק העיקרי שענינו כתב אישום על בניה שלא בהתאם להיתר או לתכנית. בפסיקה נקבע כי צו הפסקה שיפוטי הינו הליך ביניים שתכליתו מניעתית ומטרתה הראשונית הפסקת התמשכות העבירה ומניעת המשך הפקת רווחים ממנה ואין מדובר בסנקציה עונשית. מאחר שמטרתו של צו ההפסקה השיפוטי הינה הקפאת המצב הקיים, נקבע כי צו הפסקה שיפוטי יכול שיינתן על פי המבקש בלבד ורמת ההוכחה הנדרשת הינה קלושה למדי

צו הריסה בנייה לא חוקית - צו הריסה מנהלי הוא אחד האמצעים החשובים לאכיפתם היעילה של דיני התכנון והבניה. תכליתו של צו הריסה מנהלי הוא סילוק בניה בלתי חוקית מעל פני השטח "על אתר וכדי למנוע קביעת עובדות. חוק התכנון והבניה מסמיך את בית המשפט המוסמך להוציא צו הריסה נגד מבנה, שנבנה ללא היתר, כאשר לא ניתן להרשיע מבצע העבירה מחמת אחת הנסיבות המנויות בחוק.

צו הריסה בשל חריגות בניה

צו הריסה ללא הרשעה - סעיף 212 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965- עוסק בנושא צו הריסה ללא הרשעה. בשאלה היכן "נקודת המוצא" לגבי צו הריסה ללא הרשעה לפי סעיף 212 לחוק ציין בית המשפט כי כאשר מדובר בהריסה מכוח הסמכות שבסעיף 205 לחוק התכנון (לאחר הרשעה), די לה לתביעה בקיומה של הרשעה בהקמת מבנה ללא היתר, אולם, כאשר מדובר בבקשה למתן צו הריסה ללא הרשעה - לפי סעיף 212 לחוק התכנון - שונים פני הדברים. בענין זה, אין די לה למדינה בהוכחה כי נתקיימו התנאים המקימים את הסמכות לצוות על ההריסה, ועליה להוכיח כי בנסיבות העניין ישנה הצדקה ליתן צו כזה מטעמים של "עניין ציבורי" חשוב.

צו הריסה מבנה מסוכן

צו הריסה מנהלי

צו הריסה פרגולה

צו הריסה שיפוטי - סעיף 205 לחוק התכנון והבנייה מסמיך את בית-המשפט שהרשיע נאשם בעבירה לפי סעיף 204 לחוק, להורות במסגרת גזר-הדין, בין-השאר, על הריסת הבנייה נושא ההרשעה, או על התאמתה להיתר ולתכנית. סעיף 207 לחוק, מורה, כי בית-המשפט רשאי בשעת מתן צו לפי סעיף 205, ובכל עת לאחר מכן, לקבוע המועד לביצועו, ורשאי הוא להאריך מועד שקבע, "אם ראה טעם לעשות כן". צווי הריסה והתאמה, הניתנים בגזרי-דין מכוח סעיף 205 לחוק התכנון והבנייה, תכליתם הִנה תכנונית בעיקרה, ולא עונשית. הם נועדו להסיר את המפגע שהסֵבה הבנייה למרקם התכנוני, בין על-ידי הריסה ובין באמצעות התאמת הבנייה לתוכנית המתאר ולהיתר הבנייה, ושלא לאפשר לנאשם להשתמש בפרי עוונו וליהנות ממנו. צווים אלו נועדו להגשים את מטרותיהם ויעדיהם של דיני התכנון והבנייה, והם מהווים אמצעי בעל חשיבות מכרעת באכיפת החוק.

צו הריסת גדר בין שכנים

קומה מפולשת

שטח עיקרי ושירות - השאלה האם שטח הינו בבחינת שטח עיקרי או בבחינת שטח שרות אינו נקבע על פי גובה התקרה אלא על פי השימוש אשר נעשה בשטח. תקנה 9(ד) לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכנית ובהיתרים) התשנ"ב- 1992, קובעת כי בכפוף לאמור בתקנת משנה (1), יראו "השטחים שנועדו בתוכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנות משנה (ב) כשטחי שרות אם הם נמנים עם אחד מאלה": וכאן מונה התקנה את השימושים שייחשבו כשטחי שרות: ביטחון ובטיחות, מערכות טכניות, אחסנה, מבואות וחדרי מדרגות ועוד. לפיכך, כאשר שטח משמש לאחת מהמטרות המפורטות בתקנה 9(ד)(1) לתקנות חישוב שטחים, וכאשר אלה באות לשרת שטח עיקרי, המדובר בשטח שרות.

שטח פרטי פתוח

שטח ציבורי פתוח

שימוש חורג - המונח "שימוש חורג" מוגדר החוק התכנון והבניה כשימוש חורג בקרקע או בבנין – השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובניה. בעניין אורך התקופה של שימוש חורג בנכס  נקבע כי היתר לשימוש חורג מתוכנית (להבדיל מהיתר לשימוש חורג מהיתר) הינו מעצם טבעו והגדרתו לתקופה מוגבלת. היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש; היתר לשימוש חורג מהיתר או הקלה יכולים להינתן לתקופה מוגבלת מראש.

תב"ע (תוכנית בניין עיר) - תכנית בניין עיר מהווה דין לכל דבר ועניין, ועל כן חלות עליה ההוראות הפרשניות הנוגעות לדברי חקיקה. פרשנות של מונח בדבר חקיקה או בתכנית מיתאר צריכה להתפרש בהתאם לתכלית דבר החקיקה או התכנית לפי העניין, ובהתאם להקשרם של הדברים. פרשנות הוראות תכנית, כמוה כפרשנות חיקוק, יוצאת אמנם מנקודת המוצא של הפרשנות הטבעית של מילות החוק, אך אין היא נעצרת בפרשנות המילולית. הפרשנות חייבת להביא בחשבון את תכלית ההוראה התכנונית.

תוכנית בינוי - עיון בחוק התכנון והבניה מגלה כי המונח "תוכנית בינוי" אינו מעוגן בחוק. מפסיקת בתי המשפט עולה כי מדובר בפרי המציאות התכנונית, כלי עזר המשמש לצורך השלמת תוכנית סטטוטורית באמצעות מתן הוראות והנחיות מפורטות המאפשרות הוצאת תוכנית אל הפועל, באמצעות היתרי בנייה מפורטים. מדובר בהנחיות יישומיות מפורטות, הנלוות לתוכנית סטטוטורית ומשמשים ככלי ביקורת להתאמת היתרי בנייה לתוכניות מאושרות.

תוכנית מפורטת

תוספת בניה

תוספת חדר

תוספת קומה

תוספת קומות בהקלה

תוספת שטח

תוספת שטחים

תיקון גבולות - בקשה לתיקון רישום לא נכון של שטח או גבולות של מקרקעין לא מוסדרים תוגש למפקח על רישום מקרקעין באמצעות הרשם שבלשכתו רשומים המקרקעין. בבקשה יפורטו כל העובדות המשמשות יסוד לתיקון המבוקש ויצורפו אליה נסח מרישום המקרקעין, תשריט, נסח מאושר מרישום המקרקעי,  רשימה המפרטת שמו של כל אדם, זולת המבקש, שיש לו זכות באותם מקרקעין וכן מענו של כל אדם כאמור, רשימה המפרטת שמו של כל אדם שיש לו זכות במקרקעין הסמוכים, אם התיקון עלול להשפיע על זכויותיו, וכן מענו של כל אדם כאמור ותצהיר לאימות העובדות שפורטו בכתב הבקשה.

תכנית הרחבת דרך

תכנית לצרכי רישום

תכנית שינויים

תמ"א 38  - תמ"א 38 מהווה נדבך אחד מתוך מכלול רב של הסדרים אחרים הנדרשים להיערכות בפני רעידות אדמה בכלל ולהבטחת עמידות מבנים בפרט" לאמור התוכנית נועדה להביא למצב בו מבנים ישנים ברחבי מדינת ישראל יהיו עמידים ובטוחים ליושביהם ולסביבתם. התמ"א קובעת הוראות למתן היתרי בניה לצורך חיזוק בלבד ומאפשרת חריגה מקווי בניה ומגובה מותרים על פי התוכנית המאושרת החלה על המקום. במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה התמ"א תוספות בניה למבני מגורים קיימים ולמבנים שאינם מיועדים למגורים. למבני מגורים מציעה התמ"א שני סוגים של תוספות: תוספת יחידות דיור למבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה. תוספת יחידות דיור למבנה מיועדת לשמש תמריץ ישיר למימון החיזוק, באופן שניתן יהיה למכור את יחידות הדיור החדשות ולממן באמצעותם את החיזוק למבנה בכללותו וזאת כדי לעודד את החיזוק ולהקל על מימושו באמצעות הליך מהיר וקל ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת קודם מתן ההיתר.

תעודת גמר בניה - המונח "תעודת גמר" מוגדר בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) כתעודה הניתנת לבעל ההיתר על ידי ועדה מקומית, המעידה כי העבודה נשוא ההיתר הושלמה בהתאם לו. תעודת גמר בחתימת ידו של מהנדס תהא ראיה לקיום תנאי ההיתר. משניתנה תעודת גמר לבניין, הדבר מהווה הצהרה מטעם הועדה המקומית, כי על פי בדיקתה הבניין נבנה בהתאם להיתר הבנייה, וכי אין לה טענות בדבר בנייה בסטייה מהיתר. לפיכך, מי שרוכש בית גמור יכול ללמוד מקיומה של תעודת גמר כי במועד סיום בניית הבית היה זה בנוי בהתאם להיתר הבנייה שניתן לבית, ותעודת הגמר מהווה ראייה לכך.

תשריט דירה - נפסק כי יש לראות את תשריט הדירה כנכלל בהסכם, ועל כן השטח ברוטו שנכתב בפרוספקט הוא המחייב. הלכה זו אובחנה וצומצמה בהמשך, באותם מקרים בהם צורפו להסכם המכר תוכניות או תשריטים, מהם ניתן היה ללמוד על שטח הדירות. כפי שנראה להלן, נקבע כי די בהצגת תשריט או תוכנית של הדירה, מהם ניתן לחשב, ללא קושי מיוחד, את שטח הדירה.

תשריט חלוקה - ניתן לראות בתשריט חלוקה החתום על ידי כלל השותפים בקרקע, כהסכם המבטא הסכמה לחלוקת המקרקעין בהיבט הקנייני, ומאידך, ניתן לראות בו הסכם המבטא הסכמה לחלוקת השימוש בקרקע וניהולם, ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים בכל הנוגע למקרקעין כהוראת סעיף 29(א) לחוק המקרקעין .תשריט חלוקה לצורך פירוק שיתוף במקרקעין נועד מטיבו לחלק את הקרקע לחלקים מוגדרים, לתחום אותם, ולייחדם לשותפים על פי חלקו היחסי של כל אחד ואחד מהם במקרקעין המשותפים. נקודת המוצא היא שחלוקה כאמור אמורה לשקף נאמנה את חלקו היחסי של כל אחד מהשותפים במקרקעין המשותפים , בנוסף לעמידתה בדרישות רשויות התכנון.

 

עורך דין מכניס צו מניעה לתיק