תביעה לתשלום פיצויים מוסכמים בחוזה מכר

תביעה לתשלום 290,000 ₪, פיצויים מוסכמים בחוזה מכר בין הצדדים נכרת חוזה לפיו רכשו הנתבעים מהתובעת נכס במושב תמורת 2,900,000 ₪. מספר ימים לאחר חתימת החוזה התברר לנתבעים כי בגין המכר דורש מנהל מקרקעי ישראל תשלום דמי הסכמה שעלול להגיע למאות אלפי שקלים. סוגיית תשלום דמי ההסכמה לא הוסדרה כלל בחוזה ונוכח זאת, סירבו הנתבעים לשלם אפילו את התשלום הראשון שנקבע בחוזה. כך בוטל החוזה, הנכס נמכר לאחרים וכעת עותרת התובעת לתשלום פיצויים מוסכמים כשכל צד מאשים את משנהו בהפרה יסודית. העובדות במוקד תביעה זו מחלוקות שנתגלעו בקשר עם חוזה למכירת נכס מקרקעין, משק עזר בשטח של כ- 2.5 דונם, הכולל בית בן 6 חדרים, וידוע כחלקות 24 - 25 בגוש 6291 (להלן: "הנכס"). הנכס מצוי במושב נחלים והבעלות עליו נתונה למנהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י"). במועדים הרלוונטיים לתביעה זו, בשנים 2008 - 2009, הייתה התובעת בעלת זכות החזקה הבלעדית בנכס והייתה רשומה במעמד של בר-רשות בממ"י. הנתבעים הם בני זוג אשר התעניינו ברכישת הנכס ואילו צד ג' הינה עורכת דין במקצועה וייצגה את התובעת במגעים למכירת הנכס. במהלך 2008 בקשה התובעת למכור את זכויותיה בנכס ובאותה עת בקשו הנתבעים לרכוש נכס. לנתבעים נודע על אודות העמדת הנכס למכירה, בין הצדדים נוצר קשר בספטמבר 2008 (או בסמוך לכך), אך קשר זה לא הבשיל לכדי הסכם כלשהו והקשר בין הצדדים נותק. במהלך חדש מאי 2009 חודש הקשר בין הצדדים והחל משא ומתן בנוגע לאפשרות רכישת הנכס בידי הנתבעים. בין הצדדים התקיימו פגישות, נערכו בדיקות, הוחלפו טיוטות ולבסוף הושגה הסכמה. ביום 30.6.09 נערך ונחתם חוזה מכר (להלן: "החוזה") שלפיו רכשו הנתבעים את זכויות התובעת בנכס תמורת סך של 2,900,000 ₪. צד ג', עו"ד נילי הרפז (להלן: "עו"ד הרפז") ייצגה את התובעת בכריתת החוזה ואילו הנתבעים יוצגו על ידי עורך דין מטעמם, עו"ד נעם שנקרמן. יצוין, כי מעמד חתימת החוזה בנוכחות כלל הצדדים ובאי כוחם הוקלט על ידי הנתבעים. בחוזה נקבע (בסעיף 4 (א)), כי סך של 700,000 ₪ על חשבון התמורה ישולם במעמד חתימת החוזה ויופקד בנאמנות בידי עו"ד הרפז עד לרישום משכון לזכות הנתבעים, רישום שייעשה בתוך 48 שעות. עקב עיכוב בהשלמת ההליך לקבלת הלוואה אשר בקשו הנתבעים, לא היה בידי הנתבעים בעת חתימת החוזה הסכום שיועד להיות מועבר כמקדמה, ולפיכך בקשו הנתבעים לשלם את המקדמה באמצעות שיק אישי שלהם ולאפשר להם להחליפו בשיק בנקאי בתוך מספר ימים, כך שהשיק האישי לא יופקד כלל, ואילו השיק הבנקאי שימסר במקומו יופקד בחשבון עו"ד הרפז עד להעברת הסכום לתובעת. התובעת הסכימה לכך ובהתאם נקבע בעניין זה בחוזה, בתוספת בכתב יד בשולי סעיף 4 (א) בחוזה, כי "בכל מקרה עו"ד נילי הרפז תשמור הכסף בפקדון 10 ימים". במעמד חתימת החוזה איפוא, משכו הנתבעים ומסרו לעו"ד הרפז שיק בסך של 700,000 ₪ (להלן: "השיק"). בעקבות חתימת החוזה נרשם משכון לטובת הנתבעים ובמקביל פנו הנתבעים להסדיר את קבלת ההלוואה שנדרשה להם לצורך מימון תשלומי התמורה. בד בבד, הסתבר שנפלה טעות סופר בחוזה כאשר בשוגג נרשם שתשלומי מס השבח ומס הרכוש יחולו על הנתבעים. הנתבעים פנו בעניין זה לעו"ד הרפז והיא הסכימה לתיקון הטעות. בחוזה נקבע כי תשלום "דמי היוון" לממ"י יחול על הנתבעים (הקונים) ומספר ימים לאחר חתימת החוזה פנו הנתבעים לממ"י כדי להסדיר תשלום זה. בבירור שעשו נמסר להם כי בנוסף לדמי ההיוון יש גם חבות בתשלום "דמי הסכמה" לממ"י, וכי מדובר בתשלום סכום גבוה. ביום 7.7.09 התקיימה שיחה בין הנתבע 1 לבין עו"ד הרפז. בשיחה זו דרשה עו"ד הרפז מהנתבעים להמציא לה את השיק הבנקאי בהתאם לחוזה ולשם החלפת השיק. הנתבע 1 מצידו, הודיע כי באפשרותו להחליף את השיק אך בטרם ייעשה כן יש להסדיר את החבות בתשלום דמי ההסכמה וכי לדעתו אסור לעו"ד הרפז בכל מקרה לעשות שימוש בשיק. הצדדים לא הגיעו להסכמה, השיק לא הוחלף בשיק בנקאי, ובו ביום, 7.7.09, הועבר השיק לתובעת, הוצג על ידה לפירעון וחולל בשל היעדר כיסוי. ביום 12.7.09 התקיימה פגישה במשרדה של עו"ד הרפז בניסיון להגיע להסכמה, אך הניסיון לא צלח וביום 13.7.09 הודיעה התובעת על ביטול החוזה, כאשר היא טוענת שהנתבעים הפרו את התחייבויותיהם בהפרה יסודית. בתשובתם מיום 14.7.09 לא עמדו הנתבעים על קיום החוזה ולמעשה הסכימו לביטולו, אך טענו שדווקא להם הזכות לבטל את החוזה עקב הפרתו היסודית בידי התובעת. כך, למעשה, בוטל החוזה, כאשר כל צד מאשים את משנהו בהפרתו, המשכון בוטל והתובעת מכרה את הנכס לאחרים לאחר כשנה. תמצית טענות הצדדים, ההליך והראיות לטענת התובעת, בוטל החוזה על ידה כדין עקב הפרתו היסודית בידי הנתבעים ולכן יש לחייב את הנתבעים בתשלום הפיצוי המוסכם אשר נקבע בחוזה. לגרסת התובעת, לפי החוזה התחייבו הנתבעים לשלם סך של 700,000 ₪ כמקדמה על חשבון התמורה, הנתבעים לא שילמו תשלום זה ובכך הפרו את החוזה בהפרה יסודית. בחוזה נקבע כי בגין הפרה יסודית יחויב המפר בפיצוי מוסכם בשיעור 10% מהתמורה, ובהתאם עותרת לחיוב הנתבעים בתשלום סך של 290,000 ₪. לטענת הנתבעים, דווקא התובעת הפרה את בחוזה בהפרה יסודית כך שלהם הזכות לבטל את החוזה ולתבוע את הפיצויים המוסכמים בגין ההפרה. לגרסת התובעים, לפי החוזה אסור היה לעו"ד הרפז להעביר את השיק לתובעת במשך 10 ימים מיום חתימת החוזה והצגתו לפירעון ביום 7.7.09 היוותה הפרה יסודית של החוזה. עוד טוענים הנתבעים כי לאחר חתימת החוזה הסתבר להם שיש חבות בתשלום דמי הסכמה לממ"י, שעניין דמי ההסכמה כלל לא הוסדר בחוזה, ולכן שומה היה על הצדדים להסכים להסדיר עניין זה בטרם יבוצע התשלום ודווקא התובעת סירבה לכך. הנתבעים אף טוענים להסתרת מידע רלוונטי על אודות זכויות התובעת בנכס. נוכח הפקדת השיק בטרם עת, הסירוב לתקן את החוזה ולהסדיר את החבות בדמי ההסכמה, והסתרת המידע - טוענים הנתבעים שהתובעת היא היא שהפרה את החוזה ולכן ודאי שאין לזכות לתשלום פיצויים כלשהם. התביעה הוגשה בסדר דין מקוצר, בהחלטה מיום 25.4.10 ניתנה לנתבעים רשות להתגונן ובעקבותיה אף הגישו הנתבעים הודעת צד ג' כנגד עו"ד הרפז. לטענת הנתבעים, הפרה עו"ד הרפז את התחייבותה לשמור את השיק בנאמנות וכאשר מסרה את השיק לתובעת לשם הפקדתו, גרמה בעצמה לכך שיחולל ויצרה את הבסיס לתביעה. לפיכך, טוענים הנתבעים, ככל שהם חייבים בתשלום לתובעת הרי שיש לחייב את עו"ד הרפז בתשלום. בתגובתה להודעת צד ג' מכחישה עו"ד הרפז את טענות הנתבעים. לגרסתה, הסכמתה להחזיק בשיק בנאמנות עמדה כנגד התחייבות הנתבעים להחלפתו בתוך יומיים וכאשר לא עשו כן הנתבעים ואף הודיעו שאין בכוונתם להחליפו נוכח הבעיות שהתגלו בממ"י, בדין עשתה כשהעבירה את השיק לתובעת. עו"ד הרפז תומכת בגרסת התובעת בדבר הפרת החוזה על ידי הנתבעים וטוענת שבכל מקרה יש לדחות את ההודעה לצד ג'. התובעת תמכה את גרסתה בתצהירה, הנתבעים תמכו את גרסתם בתצהיר הנתבע 1 וצד ג' תמכה את גרסתה בתצהירה. בדיון אשר התקיים ביום 7.1.13 נחקרו המצהירים ובתום הדיון ניתנה לצדדים ארכה להגשת סיכומים בכתב. דיון בכתבי הטענות התייחסו הצדדים למחלוקות על אודות מסירת השיק, העברתו לתובעת וחילולו לאחר שהוצג, כאשר כל צד רואה בהתרחשות העניינים בסיס להפרת החוזה בידי הצד שכנגד. הנה אשר התברר בעניין זה: אין מחלוקת על כך שלפי החוזה התחייבו הנתבעים לבצע את התשלום הראשון בסך של 700,000 ₪ במישרין לעו"ד הרפז וזו התחייבה לשמור סכום זה כפיקדון 10 ימים מיום כריתת החוזה, דהיינו עד 10.7.09. כך נכתב בסעיף 4 (א) בחוזה. אין מחלוקת שהשיק נמסר לעו"ד הרפז לבטחון ומתוך כוונה שיוחלף בשיק בנקאי. כך הצהירה התובעת (סעיף 9 בתצהיר התובעת); כך הצהירה עו"ד הרפז (סעיף 4 בתצהיר הרפז); וכך גם הצהירו הנתבעים (סעיף 12 בתצהיר הנתבע 1). בעקבות חתימת החוזה פנו הנתבעים לבנק מזרחי טפחות להשלמת המנהלות הכרוכות בקבלת הלוואה, אלו הושלמו כך שכבר ביום 2.7.09 נמשך לבקשת הנתבעים שיק בנקאי בסך של 700,000 ₪ לפקודת עו"ד הרפז (נספח א' לתצהיר עו"ד הרפז). במהלך השיחות שהתקיימו בין עו"ד הרפז לנתבע 1 ביום 7.7.09 ובימים הסמוכים שלפני מועד זה, הובהר לעו"ד הרפז כי השיק הבנקאי שמיועד להחלפת השיק כבר מוכן, ואף אם עודו בבנק, הרי הוא עומד לרשות הנתבעים (למשל סעיף 10 בתצהיר עו"ד הרפז). עוד הובהר בשיחות שהתקיימו בין הצדדים בשבוע הראשון של יולי 2009, כי באפשרות הנתבעים למשוך ולמסור את השיק הבנקאי מיידית, והם לא עושים זאת מבחירה ונוכח המחלוקות סביב דמי ההסכמה. כך הצהירה עו"ד הרפז (סעיף 11 בתצהיר עו"ד הרפז) וכך גם העיד הנתבע 1 (עמ' 16 בפרוט'): ש: יש סיבה שאחרי שהבנת שהיא הולכת להפקיד את השיק, למה לא באת אליה למשרד ונתת לה את השיק הבנקאי שהיה בידך? ת: זה בדיוק מה שרציתי. יום קודם ב 6.7.09 לאחר שהתברר לי שמסיבות שונות יש איזה לקונה בחוזה, היו כמה דברים, גם טעות סופר. ביקשתי להגיע אליה למשרד גם עם עו"ד שלי כדי להסדיר את הלקונה בחוזה גם לעניין דמי ההסכמה כי נוצר פער שפחדנו שעלול לתקוע את החוזה לשני הצדדים. היא לא הסכימה לקיים פגישה. ועוד העיד הנתבע (עמ' 17 בפרוטוקול): ש: למה לא הלכת למשוך את השיק ? ת: אני לא חושב שזה סביר שאדם יחזיק בכיסו שיק של 700,000 ₪ כשלא ברור בכלל אם הצד השני רוצה לבצע את העסקה. מהעובדות שהתבררו בקשר עם מסירת השיק וההסכמה שיוחלף בשיק בנקאי, מסתבר שכל האירועים סביב הפקדת השיק וחילולו כלל אינם מהותיים למחלוקות שנתגלעו בין הצדדים. ברור היה לכל הצדדים שהשיק יוחלף בשיק בנקאי, הנתבעים אכן הסדירו את קבלת השיק הבנקאי ולא הייתה כל מניעה חיצונית מפני מסירתו לעו"ד הרפז. מסירת השיק לתובעת, הפקדתו וחילולו, נעשו אך ורק בשל המחלוקת סביב דמי ההסכמה. בגין מחלוקת זו לא טרחו הנתבעים למשוך את השיק מהבנק ולמסור אותו לעו"ד הרפז. בגין מחלוקת זו לא ראתה עו"ד הרפז טעם להמתין בטרם מסירת השיק לתובעת והפקדתו, ובדין שכן הנתבעים לא התכוונו כלל למסור את השיק הבנקאי גם ביום 10.7.09 וכל עוד לא יושבה המחלוקת בעניין דמי ההסכמה. אם כך, למרות טענות הצדדים בעניין הפקדת השיק, עולה שבמוקד המחלוקות עמדה שאלת תשלום דמי ההסכמה. מהראיות שהוצגו, מסתבר שזמן קצר לאחר כריתת החוזה פנו הנתבעים לממ"י להסדיר את תשלום דמי ההיוון, שאז גם נמסר להם כי בנוסף לתשלום דמי ההיוון דורש ממ"י תשלום דמי הסכמה כתנאי להסכמתו להעברת הזכויות. כך העיד הנתבע 2 (סעיף 21 בתצהיר הנתבע 2), כך גם נטען בעדות עו"ד הרפז כי הנתבעים הודיעו שלא ימסרו את השיק הבנקאי "עד שלא נתקן את החוזה" (עמ' 25; ש' 30 בפרוט') ועוד נטען בעדות עו"ד הרפז במפורש שדרישות תיקון החוזה של הנתבעים התייחסו לעניין "דמי ההסכמה או דמי היוון למנהל" (עמ' 31; ש' 6 בפרוט'). עוד התברר לנתבעים כי מדובר בתשלום שעלול להתבטא במאות אלפי שקלים ואכן, עו"ד הרפז הודיעה במהלך הדיון כי במכירת הנכס כשנה לאחר מכן שולמו דמי הסכמה בסך של 380,000 ₪ - 400,000 ₪ (עמ' 24; ש' 28 בפרוט'). כך מתברר כי בסמוך לאחר חתימת החוזה התברר לצדדים שיש חבות בתשלום דמי הסכמה לממ"י בסכום שאיננו ידוע במדויק אך עלול להתבטא במאות אלפי שקלים. מחלוקת זו הביאה לביטול החוזה. לגרסת הנתבעים, אף שחבות זו בדמי הסכמה מהווה תנאי לביצוע העסקה וקבלת הסכמת ממ"י, ואף שמדובר בסכום גדול מאוד, מאות אלפי שקלים, הסתבר שחבות זו לא הוסדרה כלל בחוזה ואין בחוזה כל התייחסות לשאלה על מי חלה חובת תשלום זו. סעיף 7 בחוזה קובע כך: המוכר מתחייב לסלק את כל המיסים, הארנונות, האגרות ההיטלים ושאר החובות והתשלומים המגיעים ממנו למועצה האזורית, לוועדה המקומית לוועד האגודה או לכל אדם אחר הקשור בחכירתו בממכר ובחזקתו בה, עד ליום מסירת הממכר לקונה, למעט חוב בסך כ 40,000 ₪ המהווה "דמי קבלת הקונים" למושב ושישולם ע"י הקונים עפ"י נספח ה' המצ"ב או כל סכום מופחת אחר כפי שיסגר. המוכר ישא בהיטל השבחה (אם יחול) עפ"י תכנית שאושרה עד ליום חתימת הסכם זה. הקונה ישלם למינהל מקרקעי ישראל את דמי ההיוון מבלי לפגוע בחובת המוכר לבצע הטיפול מול המינהל והמצאת הסכמת המינהל להעברת הזכות, החלים בגין העברת הזכויות בממכר וישא במס שבח (אם יחול) בגין העסקה (ומס רכוש אם חל). החוזה איננו מזכיר כלל אפשרות לחבות בדמי הסכמה וממילא שלא מסדיר על מי תחול החבות בתשלום דמי ההסכמה שהסתבר שדורש ממ"י. בעדותה, טענה עו"ד הרפז כי סוגית דמי ההסכמה נדונה במהלך המו"מ וטענה כי החבות בדמי ההסכמה חלה על הנתבעים (עמ' 32; ש' 10 - 11 בפרוט'). אלא שעדות זו איננה מתיישבת עם העובדה שדמי ההסכמה כלל לא מוזכרים בחוזה. עדות זו אף איננה מתיישבת עם עדות עו"ד הרפז שלפיה סוגית דמי ההיוון דווקא נדונה גם נדונה במהלך המו"מ ונוכח התעקשות התובעת שלא לשאת בדמי היוון הוסכם להפחית את התמורה ב- 100,000 ₪ ולהעמידה על 2,900,000 ₪ (עמ' 32; ש' 13 - 15 בפרוט') בדיוק כטענת הנתבעים (סעיף 7 בתצהיר הנתבע 1). דווקא נוכח ההתדיינות סביב תשלום דמי ההיוון, ברור שהצדדים לא היו מתעלמים מסוגית דמי ההסכמה, לו אך עלתה, מה גם שעו"ד הרפז הבהירה בעדותה שמדובר בתשלומים שונים (עמ' 33 בפרוט'). קשה ליתן אמון בגרסת עו"ד הרפז ונוכח הראיות שהתבררו כאמור, היעדר ההתייחסות לדמי ההסכמה בחוזה, גילוי החובות והאפשרות לשיעור גבוה רק לאחר כריתת החוזה והמגעים בעניין זה לאחר מכן, אני מקבל את גרסת הנתבעים בעניין זה, גרסה לפיה הסתבר שיש בחוזה לאקונה בהיעדר כל התייחסות לחבות בדמי ההסכמה. למעשה, מצב עובדתי זה של חבות בדמי הסכמה בשיעור של מאות אלפי שקלים שלא היה צפוי ולכן גם לא הוסדר בחוזה, נפל על שני הצדדים כרעם ביום בהיר והפתיע את שני הצדדים. מצב בו שני הצדדים לחוזה טועים באשר למציאות, העובדתית או המשפטית, הינו מצב המכונה "טעות משותפת". במצב שכזה, יש הסכמה באשר לתוכן החוזה אך זו מתבססת על הנחה, עובדתית או משפטית, לא נכונה (ד. פרידמן, נ. כהן, חוזים (כרך ב') עמ' 694). קיומו של מצב שכזה יוצר פגם ברצון הצדדים להתקשר בחוזה אף שאיננו מאיין את עצם כריתתו של החוזה. במצב של טעות משותפת, לפי ההלכה הפסוקה חלות הוראות סעיף 14 (ב) בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). וכך נפסק: "אין ספק שמקרה של טעות משותפת, מבחינת מהותו, שייך לקטגוריית המקרים שסעיף 14(ב) מטפל בהם, שכן הצד האחר לא רק שלא ידע על הטעות של הצד האחד להסכם, ולא היה עליו לדעת עליה, אלא הוא עצמו טעה. בנסיבות כאלה ברי שהוא לא היה יכול למנוע את טעותו של הצד האחר, לפיכך אף הסעד הנקוב בסעיף 14(ב) מתאים יותר לנסיבות העניין. יתרון החלת סעיף 14(ב) על מקרה של טעות משותפת הוא שיקול-הדעת הרחב המוקנה בו לבית-המשפט. שיקול-דעת זה מאפשר לבית-המשפט להגיע לתוצאה צודקת יותר בהתחשב בנסיבות כל מקרה" (דנ"א 2568/97 כנען נ' ממשלת ארצות הברית, פ"ד נ"ז (2) 632, 666) המצב אשר התברר לצדדים הינו מצב של "טעות משותפת". הצדדים כל לא התייחסו לאפשרות שבגין החוזה תחול חבות בתשלום דמי הסכמה לממ"י, לא הביאו בחשבון התחייבות זו בשיקוליהם ולא הסדירו זאת בחוזה. ודוק, טעות זו איננה "טעות בכדאיות העסקה" שכן לא שווי הנכס כפי שנקבע בחוזה שנוי במחלוקת, אלא נתון יסודי אשר לו היה ידוע ודאי שהיה משפיע על מחיר הנכס ונכונות הצדדים להגיע להסכם (ראו הדוגמא למשל: (ד. פרידמן, נ. כהן, חוזים (כרך ב') עמ' 732). ברור כי לו אמרו לתובעת מראש שמסכום התמורה שתקבל יופחת סך של כ- 400,000 ₪ בגין דמי הסכמה לא הייתה התובעת מסכימה להתקשר בחוזה. באותה מידה גם ברור שבאותו מצב גם הנתבעים לא היו מסכימים להתקשר בחוזה. במצב של טעות משותפת, בהתאם לסעיף 14 (ב) בחוק החוזים נתונה לבית המשפט הסמכות לבטל חוזה, נוכח הפגם ברצון הצדדים בכריתת החוזה, וכך גם היה מקום לקבוע בנסיבות שהתבררו. אלא שהצדדים לא המתינו להכרעת בית המשפט ואיש מהם לא אווה לקיים את החוזה. שני הצדדים גם יחדיו הביעו את רצונם לבטל את החוזה. התובעת במכתבה מיום 13.7.09 והנתבע במכתבו מיום 14.7.09. כך בוטל החוזה, אלא שאף לא אחד מהצדדים הפר את התחייבויותיו. הנתבע לא הפר התחייבויותיו שכן בדין סרב לשלם סך של 700,000 ₪ כאשר מסתבר שיש טעות ואין הסכמה על סוגיה כה מהותית של תשלום דמי ההסכמה; ואף התובעת לא הפרה את החוזה כאשר סירבה להיענות לדרישת הנתבע לתקן את החוזה בעניין דמי ההסכמה. לא בגין הפרה יסודית בוטל החוזה אלא מתוך הבנה של שני הצדדים שאין מקום לקיומו של החוזה כאשר יש פער כה גדול בשאלת החבות בדמי ההסכמה. ובהיעדר הפרה - גם אין חבות בתשלום פיצויים מוסכמים על ידי מי מהצדדים. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים. לפיכך, אני קובע כי החוזה בוטל כדין על ידי שני הצדדים ונוכח הטעות המשותפת שהתבררה באשר לחבות בדמי הסכמה ולפיכך התביעה לתשלום הפיצויים המוסכמים - נדחית. מאחר ולשני הצדדים אחריות משותפת למחדל בכריתת החוזה, אינני מוצא הצדקה להטיל על מי מהצדדים חבות בהוצאות. הסכם מכרפיצוייםפיצויים מוסכמיםחוזה