שטח עיקרי או שטח שירות ?

שטח עיקרי או שטח שירות ? השאלה האם שטח הינו בבחינת שטח עיקרי או בבחינת שטח שרות אינו נקבע על פי גובה התקרה אלא על פי השימוש אשר נעשה בשטח. תקנה 9(ד) לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכנית ובהיתרים) התשנ"ב- 1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים"), קובעת כי בכפוף לאמור בתקנת משנה (1), יראו "השטחים שנועדו בתוכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנות משנה (ב) כשטחי שרות אם הם נמנים עם אחד מאלה": וכאן מונה התקנה את השימושים שייחשבו כשטחי שרות: ביטחון ובטיחות, מערכות טכניות, אחסנה, מבואות וחדרי מדרגות ועוד. לפיכך, כאשר שטח משמש לאחת מהמטרות המפורטות בתקנה 9(ד)(1) לתקנות חישוב שטחים, וכאשר אלה באות לשרת שטח עיקרי, המדובר בשטח שרות. כאן יוזכר כי תקנה 9 (ג) לתקנות חישוב שטחים קובעת כי "לעניין תקנה זו ייראו כל חלקי הבניין שאינם שטחי שרות גם כן כשטחים למטרות עיקריות" קרי, כל שימוש שאינו נכנס לגדר ההגדרה של שטח שרות הינו שטח עיקרי. יוצא כי השאלה האם שטח בנוי הינו שטח שרות או שטח עיקרי תלוי בשאלה האם השימוש בשטח נועד לאחת מהמטרות המפורטות בתקנה 9(ד)(1) לתקנות חישוב שטחים, כשזו משרתת את השטח העיקרי , שאז המדובר בשטח שרות ואם לא כן- המדובר בשטח עיקרי. קיימות אכן הוראות בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל- 1970, לענין הגובה המזערי המחויב בשימושים שונים ובין היתר נקבע באותן תקנות (תקנה 2.03(א)) כי הגובה של חדר שרות חייב להיות בגובה מזערי של 2.05 מ'. כמו כן נקבע באותה תקנה כי הגובה המזערי של "חדר הנועד למטרה עיקרית ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת" חייב להיות בגובה של 2.50 מ'. כאמור, הגבהים האמורים לעיל הינם גבהים מזעריים. כך יכול שטח שרות להיות גבוה יותר מ- 2.05 מ' ועדיין ייחשב כשטח שרות אם הוא עונה על הגדרת שטח שרות כמתואר לעיל. במילים אחרות, הגבהת שטח שרות מ- 2.05 מ' ל- 2.50 מ' לא הופך את אותו השטח לעיקרי רק בשל הגבהתו. כך גם במקרה ההפוך- הנמכת שטח עיקרי מתחת לגובה של 2.50 מ' לא יהפוך את אותו השטח לשטח שרות. עם זאת, יתכן כי יהיה גם אסור לעשות שימוש באותו השטח למטרה עיקרית לאור החיוב בגובה המזערי כקבוע בתקנה 2.03 לדעיל, אלא אם כן הוראה מיוחדת מאפשרת את ההנמכה.שאלות משפטיותשטחי שירותשטח עיקרי