אכיפת הסכם למכירת זכויות חכירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אכיפת הסכם למכירת זכויות חכירה: .1 זוהי תביעה לאכיפת ביצוען של מספר התחייבויות שהתחייב בהן הנתבע כלפי התובעים בהסכם למכירת זכויות חכירה במגרש (ת/10, להלן ההסכם). ואלה העובדות שהוכחו במשפט: (א) ההסכם ב- 16במאי 1983התחייב הנתבע להעביר לתובעים את זכויותיו במגרש מס' 104בת.ב.ע. מ"י/ 274ד' במבשרת ירושלים (להלן - המגרש) ולדאוג לרישומן ע"ש התובעים בפנקסים המנוהלים ע"י מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) לא יאוחר מן ה- 16באוג' 83' (סעיפים 2ו- 6להסכם). החזקה במגרש נמסרה לתובעים במעמד חתימתו של ההסכם, דהיינו, ב- 16במאי 83'. (סעיף 7, שם). במבוא להסכם הצהיר הנתבע כי הוא בעל הזכויות והמחזיק הבלעדי במגרש וסעיף 6להסכם התחייב: "...להעביר את הזכויות במגרש על שם הקונה כשהמגרש פנוי ומשוחרר מכל חוב ושיעבוד, עיקול משכנתא או זכויות צד ג' כל שהן...". תמורת מכירת זכויות החכירה במגרש, החזקה בו, ושאר התחייבויות הנתבע בהסכם, נקבעה לשווה ערך של 000, 55דולר (חמישים וחמשה אלף דולרים של ארה"ב של אמריקה) לפי ערכו של הדולר ביום התשלום בפועל בהתאם לשער היציג. במעמד חתימת ההסכם שילמו התובעים לנתבע שווה ערך של 000, 35דולר והיתרה שולמה והופקדה - במעמד חתימת ההסכם - "בידיו הנאמנות של עו"ד יצחק אלבז" (הפרקליט אשר ערך את ההסכם): "לצורך הבטחת תשלום כל סכום אשר המוכר יידרש לשלם לצורך העברת הזכויות על שם הקונה ולרבות מיסים, דמי הסכמה, סילוק המשכנתא וכיו"ב ולצורך הבטחת רישום הזכויות על שם הקונה". (סעיף 5(ב) להסכם). כמו כן הותנה והוסכם כי: "לאחר שיועברו התשלומים שעל המוכר לשלם ולאחר ביצוע מלוא התחייבויות המוכר, יעביר עו"ד אלבז יצחק את היתרה למוכר" (שם). במאמר מוסגר, ראוי להוסיף ולציין כי התובע העיד במשפט (עמ' 20) שהוא שילם לנתבע את מלוא מחיר המגרש ותגובתו של ב"כ הנתבע לדברים אלה היתה: "אנחנו לא חולקים על כך" (שם). הנתבע בעצמו לא הופיע ליום הדיון ולא העיד במשפט. בסעיף 10להסכם התחייב הנתבע לשלם את כל המיסים והתשלומים הכרוכים בהעברת הזכויות במגרש על שם התובעים לרבות: מס שבח, מס רכישה, דמי הסכמה או כל תשלום אחר שיוטל על ידי המינהל ושכ"ט עו"ד בשיעור של %.2 כפי שיתבאר להלן הוא לא קיים את מרבית ההתחייבויות הללו. בסעיף 12להסכם קבעו הצדדים סך של 000, 10דולר כפיצויים קבועים ומוסכמים מראש שעל הצד המפר יהיה לשלם לצד הנפגע וזאת מבלי לגרוע מזכותו של הצד הנפגע לבטל את ההסכם או לתבוע ולקבל את ביצועו בעין (סעיף 13, שם). (ב) ארועים ומהלכים שלאחר חתימת ההסכם הנתבע רכש את זכויות החכירה במגרש מאחד יוסף מרציאנו שמו (להלן - מרציאנו) ב- 15במאי 78' וחוזה החכירה - שנעשה בין הנתבע למינהל נחתם ב- 23לדצמבר 79' (נ/1, סעיף 8). בהסכם שחתם הנתבע עם המינהל נקבעה הגבלה שלפיה לא תאושר העברת זכויות החכירה במגרש (אם לא ייבנה עליו בית) בטרם תעבורנה חמש שנים מיום חתימתו (עמ' 6). לפיכך בבוא ב"כ התובעים לנקוט בהליכים להעברת זכויות החכירה במגרש (נשוא התביעה) על שם התובעים סרב המינהל לבקשתו. ב- 23ביוני 83' נתקבל בביתו של הנתבע מכתב שנשלח ממדור העיסקאות של המינהל לפיו לא ניתן לבצע את העברת הזכויות בנכס הנ"ל לתובעים מאחר ולא חלפו חמש שנים מיום חתימת חוזה החכירה (דהיינו, מיום 23בדצמבר 79'. וראה, נ/ 1סעיף 2). בעקבות זה, פנה עוה"ד אלבז לוועדת החריגים של המינהל (במכתב נ/1) ובטענו, בין היתר, כי: " .4בטרם נחתם הסכם העברת הזכויות בין הצדדים הנ"ל (הצדדים לתביעה שבפני - ש' ב') המוכר מר ראובן מוסק... ניגש אל משרדי מינהל מקרקעי ישראל ונאמר לו כי לא תהיה מניעה לבצוע העברת הזכויות". ביקש לאשר את העברת זכויות החכירה על פי ההסכם. ברם, המינהל סרב להיענות לבקשה זו. ב- 10באוגוסט 83', דהיינו ששה ימים לפני המועד האחרון שבו אמור היה הנתבע להעביר את זכויות החכירה במגרש על שם התובעים, כתב עוה"ד אלבז לב"כ הנתבע - עו"ד איתמר הכהן - כי מינהל מקרקעי ישראל איננו מסכים להעברת הזכויות. המועד שנקבע להעברת הזכויות במינהל חלף עבר לו מבלי שהנתבע מקיים את התחייבותו בנדון זה. עורך דין אלבז (שיצג את התובעים בעיסקה נשוא המשפט אך לא ייצג אותם במשפט גופו) ראה בכך הפרה יסודית של ההסכם ושיגר אל ב"כ הנתבע בדואר רשום את המכתב נ/ .2להלן עיקריו: "הנדון: מגרש 104במבשרת ירושלים ביטול החוזה מיום 16.5.83 .......... .1 .......... .2 .3כאמור במכתבי מיום 10.8.83מינהל מקרקעי ישראל אינו מסכים להעברת הזכויות על שם מרשי ומאחר ומרשך לא פעל או לפחות לא השיג הסכמה כזאת לא נותר אלא להודיע על ביטול החוזה והשבת שווה ערך של 000, 55דולר ארה"ב בניכוי כספי הפקדון המצויים בידי. אבקשך את תשובתי (צ"ל - תשובתו, ש' ב') העניינית של מרשך והייתי מציע לתאם מועד לפגישה בינינו, עם או בלי הצדדים, ע"מ להסדיר את המחלוקת (אם קיימת בכלל) מבלי להיזדקק לערכאות. בכבוד רב יצחק אלבז, עו"ד" בתשובה לנ/ 2השיב ב"כ הנתבע לעו"ד אלבז במכתב מיום 20בספטמבר 83' (ת/12), לאמור: "הנני לאשר קבלת מכתבך מיום .13.9.83 אנו חולקם על האמור במכתבך, בנסיבות הענין ונוכח העובדות הידועות לך אישית אין לקונים זכות לבטל את החוזה ואם הם מתיימרים לעשות כן הרי הדבר נעשה שלא בתום לב. בכבוד רב ובב"ח איתמר הכהן, עו"ד" (ההדגשות לא במקור - ש' ב') באפריל 84' נחתם בין הגב' אילנה פרלשטיין (להלן - פרלשטיין) לבין התובעים הסכם (ת/8) לרכישת זכויות התובעים במגרש והמבוא להסכם זה, המצוטט להלן במלואו, מדבר בעד עצמו. "והואיל: והמוכרים רכשו את הזכויות שעל המגרש דלהלן מאת ראובן מוסק בהתאם להסכם מיום 16.5.83והמצורף להסכם זה והמסומן באות 'א'. והואיל: ומנהל מקרקעי ישראל אינם מסכימים להעברת הזכות על שם המוכרים אלא בתנאי שתסתיים הבניה או יחלפו 5שנים מיום חתימת חוזה החכירה המקורי עם ראובן מוסק מיום 27.12.79(צ"ל 23בדצמבר 79' - ש' ב') והמצורף להסכם והמסומן באות ב'. והואיל: והמוכרים מעוניינים למכור את זכויותיהם לקונה על המגרש הנ"ל והידוע כת.ב.ע. מ"י/ 274מגרש 104והנמצא במבשרת ירושלים (להלן - המגרש). והואיל: ועל המגרש הנ"ל רובצות משכנתאות לטובת בנק טפחות. והואיל: והקונה מעונין לרכוש מאת המוכרים את זויותיהם במגרש בהתאם לתנאי הסכם זה. והואיל: והבעלות על המגרש הינה של מנהל מקרקעי ישראל ונדרשת הסכמתו לצורך העברת הזכויות. לפיכך הותנה והוסכם בין הצדדים כדלקמן:". לכך יש להוסיף, כי הגב' פרלשטיין העידה במשפט (מטעם התובעים) ומעדותה, שלא הוכחשה, התברר, בין היתר, כי איש מן הצדדים למשפט זה או מפרקליטיהם לא טען בפניה שההסכם שבין התובעים לנתבע בוטל. יתירה מזו, וכפי שעוד יתבאר, הנתבע ופרקליטו באו בדברים עם הגב' פרלשטיין וכן קיימו עמה מגעים שונים שתכליתם לקיים את שני ההסכמים ת/ 10ות/ 8שכן, ללא השלמת ההסכם ת/ 10גם ההסכם ת/ 8איננו בר ביצוע. לבד מזה, דאג הנתבע (ככל הנראה באמצעות שליח) לסלק חובות שונים שנטל על עצמו לסלקם על פי ההסכם ת/10, גם לאחר מכתב הביטול. בידיעת כל הצדדים למשפט זה - וללא כל מחאה מצידם - החלה הגב' פרלשטיין לבנות לעצמה בית על המגרש וביום שבו מסרה את עדותה ( 13ביוני 1985) כבר עמד הבנין על תילו. ב- 8באוגוסט 84' יצא הנתבע מן הארץ ולא שב (ת/9). עד כאן עסקתי במהלכים הנוגעים להעברת זכויות החכירה. ואולם, כפי שהוכח, הנתבע הפר עוד כמה חיובים אחרים שנטל על עצמו בהסכם ת/.10 (1) תשלום מס הרכישה ומס שבח מקרקעין ב- 29ליולי 83' (דהיינו כששה שבועות לאחר חתימת ההסכם וכשבועיים לפני המועד שנקבע להעברת זכויות החכירה) כתב ושיגר ב"כ הנתבע לעוה"ד אלבז, במסירה ביד, את המכתב ת/ .11במכתב זה נאמר כי הנתבע שילם ב- 28ליולי 83' את מס הרכישה, בסך 216, 119שקל, ואת מס שבח המקרקעין, בסך 189, 254שקל, וכראיה לכך צורפו למכתב תצלומי הקבלות (ת/1). לפיכך ולנוכח התשלומים הנטענים - נתבקש עוה"ד אלבז, באותו מכתב, להפחית את סכומי התשלום מן הערבות הבנקאית שנמסרה לידיו, בין היתר, להבטחת התשלומים האמורים (ת/11). זאת ועוד. "בנסיבות האמורות" נדרש עוה"ד אלבז שלא לגבות את הערבות הבנקאית הנזכרת או, לחילופין, לגבות ממנה רק פקדון ע"ס 000, 50שקל לצורך הבטחת התשלום למינהל (שם). כאן כבר אולי המקום להזכיר כי עוה"ד אלבז עזב גם הוא את הארץ (ועכ"פ נעדר ממנה במועד שנתברר המשפט) ועל אף טענת ב"כ התובעים בסיכומיו (בעמ' 2, פיסקה 8) לא הוברר לי, עד היום, מה עלה בגורל הערבות הנזכרת ואם אכן הופחתה. ברם, בפועל הוכח, כי לעובדות שנטענו במכתב ת/ 11לא היתה - בלשון המעטה - כל אחיזה במציאות וכי מה שנחזה לכאורה מן הקבלות (ת/1) ומן החותמות שהוטבעו עליהן, איננו אמת. העד ימין חדד, מנהל המחלקה לשרותי הלקוחות בבנק הדואר, העיד בהתיחסו אל הקבלות הללו כי הסכומים הרשומים בהן: "לא נרשמו ע"י פקיד הדואר, מסקנה שלא הגיעו לידיו ולא הועברו תשלומים כנגדם" (עמ' 4). עדותו לא עורערה בחקירה שכנגד, לא נעשה כל נסיון להכחישה והמסקנה הנגזרת ממנה היא חד משמעית. עד התובעים, יעקב שבו, רכז רשימת המקרקעין במשרד מס רכוש ומס שבח מקרקעין באזור ירושלים העיד כי מס הרכישה שעודנו מגיע עבור העיסקה נשוא ההסכם וא 219,472, 1שקלים (נכון ליום 14ביוני 85') וחוב מס שבח המקרקעין המגיע עבור אותה העיסקה הוא 692,039, 3שקלים (ואף זאת, נכון ליום 14ביוני 1985). למן התאריך 14ביוני 85' ואילך צמודים שני הסכומים הללו, בהצמדה מלאה, למדד יוקר המחיה. (2) ב- 28לינואר 85' (כשלושה חודשים לאחר הגשת התביעה) כתב ושיגר ב"כ הנתבע לעוה"ד י' ארן (אחד משני פרקליטיהם של התובעים במשפט זה) את המכתב ת/.9 למכתב זה צורפו תצלומי חמישה מסמכים שונים ואלו הם: " .1מכתב מנהל מקרקעי ישראל מיום 21.12.84המופנה לעו"ד אלבז על פיו פטור ראובן מוסק מדמי הסכמה. .2שובר תשלום מס רכישה ע"ס 423, 33שקל. .3שובר תשלום מס רכוש ע"ס 597, 124שקל. .4אישור על תשלום 800, 7שקל למס שבח. .5שובר תשלום ע"ס 755שקל דמי חכירה למינהל מקרקעי ישראל". ואולם התברר: (אא) כי שובר תשלום מס הרכישה הנ"ל (מוצג ת/3) מתייחס לחיוב המגיע מן הנתבע בגין העיסקה שערך עם מרציאנו (אם כי התשלום בוצע עפ"י החותמת ב- 14בדצמבר 84' - ולכך עוד אתייחס להלן - וראה עדות שבו בעמ' 10). (בב) האישור על תשלום 800, 7שקל למס שבח (ת/2) משקף תשלום של מרציאנו - שנעשה עוד ב- 25ביולי 79' - בגין העיסקה שבינו לבין הנתבע (שבו, עמ' 9). (גג) מס הרכוש שובר תשלום מס הרכוש (ת/4) מכסה את חובות הנתבע רק עד ליום 1באפריל 84' (שבו, עמ' 10) ומה הם החובות המגיעים למס רכוש בגין השנים 85'/84' ו-86'/85' לא ידע העד שבו לומר. ברם, כזכור, באפריל 84' מכרו התובעים את זכויותיהם במגרש לפרלשטיין ומן ההסכם ת/ 8נלמד כי התובעים התחייבו במס רכוש רק עד למסירת החזקה במגרש לפרלשטיין וזו נעשתה ביום חתימת ההסכם. בנסיבות אלה, בהן סילק הנתבע את החוב שהגיע למס רכוש עד סוף מרץ 84' (ראה בת/4, שאף הוא נפרע ב- 14בדצמבר 84') ופרלשטיין קיבלה על עצמה לשלם אותו מס מאפריל 84' ואילך אין לתובעים יסוד לתבוע דבר מאת הנתבע בנדון זה. (3) המשכנתא, וליתר דיוק, המשכנתאות כנגד הלוואות שקיבל הנתבע מבנק טפחות נרשמו על הנכס שלוש משכנתאות שסילוקן עליו. כפי שעולה מעדותו של מר שמעון אבולעפיה, (עמ' 13) העובד בבנק הנ"ל ומן המוצגים ת/5, ת/ 6ות/7, סילוק שלוש המשכנתאות הללו כרוך בתשלומים הבאים: ת/ 5- 620, 730ש' בלווית הפרשי הצמדה מלאים מיום 12ביוני 85' ועד לפרעון המלא בפועל. ת/ 6- 623,008, 5ש' בלווית הפרשי הצמדה מלאים כנ"ל. ת/ 7- 027,873, 12ש' בלווית הפרשי הצמדה מלאים כנ"ל. הנתבע לא סילק עד עצם היום הזה את חובותיו הנ"ל (ועל כך אין מחלוקת) על אף שבסעיף 6להסכם ת/ 10הוא קיבל על עצמו, כזכור, להעביר לתובעים את המגרש משוחרר מכל חוב, שיעבוד ומשכנתא. ועוד יצויין, כי העד אברהם נאוי, העובד במינהל מקרקעי ישראל, העיד (בעמ' 6) כי בתיק המינהל ישנה פעולת העברה (וליתר דיוק "בקשה להעברת זכויות") מהנתבע לתובעים אלא שזו לא בוצעה, בסופו של דבר, יען כי לא הומצאו האישורים על סילוק המשכנתאות (ומפאת ההגבלה הנזכרת של 5שנים שבינתיים עבר זמנה). (4) דמי החכירה בעדותו של נאוי הוברר עוד כי הנתבע שילם את דמי החכירה עד סוף מרץ 85' (עמ' 7) והחוב הנוכחי, מאפריל 85' ואילך, מסתכם ב-000, 230שקל לערך. ואולם, כזכור, באפריל 84' העבירו התובעים את זכויותיהם לפרלשטיין ומסרו להם את החזקה במגרש. מכאן - ועל אף שבהסכם ת/ 8אין התיחסות לשאלה מי ישא בדמי החכירה המגיעים מ- 1באפריל 84' ואילך סביר להניח שחבות זו מוטלת על פרלשטיין ולא בכדי סתם ב"כ התובעים בסיכומיו ולא העיר דבר אודות דמי החכירה המגיעים (על אף שנתבעו בכתב התביעה (סעיף 19(1)). (5) דמי ההסכמה למינהל בסעיף (1) למכתב ת/ 9(שצוטט לעיל) נזכר מכתב שהופנה ב- 21לדצמבר 84' אל עוה"ד אלבז ושלפיו פטור הנתבע מתשלום דמי ההסכמה. מכאן, שתשלום זה גם הוא איננו עוד חלק מן המחלוקת שבין הצדדים. .2סיכום עתירות התובעים תמונת המצב עד הנה, כסיכום ביניים, היא שהתובעים עותרים לאכוף על הנתבע לשלם ולסלק את כל המשכנתאות, את מס רכישה ואת מס שבח המקרקעין או, לחלופין, לחייבו לשלם להם את כל הסכומים שהוכחו כדי שיוכלו לפרוע ולסלק בעצמם את כל התשלומים הללו. כמו כן, עותרים התובעים לחייב את הנתבע לשלם להם את הפיצויים "הקבועים והמוסכמים מראש" בסך 000, 10דולר כנזכר בסעיף 12להסכם. .3טענות הנתבע ראשית לכל, טוען הנתבע, כי משבחרו התובעים לבטל את ההסכם (מכוח סעיף 2לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, להלן - חוק התרופות) הם מנועים מלחזור בהם מבחירתם ולתבוע את אכיפתו. מכתב הביטול נ/2, מהווה לדעת הנתבע מסמך חד משמעי ותגובתו, במכתב ת/12, איננה מקנה לתובעים את הזכות לחזור בהם (מה גם, שלטענתו, הם לא עשו כן). שנית, טוען הוא, כי אם מטענות התובעים בתביעתם מצטיירת גירסה שלפיה בוטל הביטול ונקשר הסכם חדש, גם אז אין בכך כדי להועיל. הסכם כזה, טוען הנתבע, כמוהו כהסכם חדש וככל הסכם במקרקעין הריהו חייב להעשות בכתב (סעיף 8לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969) דבר שלא נתקיים בעניננו. שלישית, התנהגות הנתבע במגעיו עם פרלשטיין (ועל כך עוד אוסיף להלן) איננה מלמדת על החייאתו של ההסכם ת/ 10באשר, כעולה מעדותה, עזרתו של הנתבע לפרלשטיין נועדה "לפתור את התסבוכת בצורה מעשית" (עמ' 2לסיכומים, פיסקה 2) מבלי להיכנס לשאלת האחריות המשפטית. רביעית - וזו טענה המתקשרת עם קודמתה - הדוקטרינה של השתק על ידי התנהגות איננה חלה בעיסקאות במקרקעין בהיותה נוגדת את הוראותיו המפורשות של סעיף 8לחוק המקרקעין. והוא הדין בעובדה שפרלשטיין בנתה על המגרש בידיעת הנתבע. באשר לתביעה למימוש סעיף הפיצויים הקבועים בהסכם (שמשום מה נרשמו בסיכומי הנתבע, בעמ' 2פיסקה 3, כ-000,15$ במקום 000,10$) טוען הנתבע כי אלה נקבעו ללא כל יחס להפרה והוא מסתמך בענין זה, על עדותו של התובע (בעמ' 23). על יסוד הדברים הללו - והדיספרופורציה שבין הסכום שנקבע כתמורה לזכויות הנתבע לבין הפיצוי - מבקש הנתבע לקבוע כי הצדדים לא נתנו כלל את דעתם לנזק שניתן היה לצפותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של הפרה, זו או אחרת, ומן הדין להפחית את סכום הפיצויים מכח סעיף 15(א) לחוק התרופות. לענין זה, מפנה הנתבע לטענת התובעים (בסעיף 14שבכתב התביעה) לפיה סוכם בין הצדדים (לאחר משלוח הודעת הביטול) על פיצוי בשעור 3000$. לאחרונה, טוען הנתבע כי אכיפת ההסכם תחייב מידה בלתי סבירה של פיקוח מצד בית המשפט ולא תפתור את בעית רישום התובעים כבעלי זכויות החכירה במגרש באשר הנתבע איננו בארץ וללא חתימתו לא יהא ניתן להשלים את ההעברה. מכל מקום, אפילו תתקבל תביעת האכיפה יש לקזז מהסכום שיפסק לתובעים סך שווה ערך ל-000,20$ שהופקדו בנאמנות בידי עוה"ד אלבז שכן התובעים לא הוכיחו כמה מסכום הפקדון הזה עודנו מצוי ברשותו. .4תשובות התובעים ומסקנות לטענת הביטול וכל הנגזר ממנה משיבים התובעים כמה תשובות. לשיטתם, המכתב נ/2, איננו מהווה הודעת ביטול החלטית וחד משמעית ואין בו אלא "ביטול מותנה". את זאת מבקשים התובעים ללמוד מן הסיפא של נ/ 2שבו מבקש עוה"ד אלבז "תשובה עניינית" ומציע "לתאם פגישה" על מנת "להסדיר את המחלוקת... מבלי להיזדקק לערכאות" (שם). ובהנחה שאכן כך הדבר: "הודעת ביטול אשר כזאת לאו הודעת ביטול היא...". (ע"א 680/83 קדוש נ' עמור [1], בעמ' 554). לחלופין, טוענים התובעים כי ניתן לראות בנ/ 2הודעה שרירה וקיימת אשר בצידה שמורה להם האפשרות לקיים את ההסכם, תוך הסתלקות מהביטול (ולענין זה מפנים הם לשאלה זהה שהציג כב' השופט א' ברק ב"ע"א 680/83 [1] הנ"ל, בעמ' 556והשאירה בצריך עיון). שיטה נוספת, עליה מצביעים התובעים, מניחה אפשרות של חזרה הדדית מן הביטול אשר, לטענת התובעים, אפשרית היא, בנסיבות הענין. המכתב נ/2, על פניו, מהווה לדעתי הודעת ביטול בלתי מסוייגת ונסיונם של התובעים לתארו כ"ביטול מותנה" הוא מאולץ ובלתי ישים. נדונו של המכתב "ביטול החוזה מיום 16.5.83" מדבר בעד עצמו ועל אף שכותרתו של מסמך, כשלעצמה, איננה מהווה ראיה מכרעת לתכנו או לתוצאותיו המשפטיות. דרישת התובעים בנ/ 2גופו להשיב להם שווה ערך של 000,55$ בניכוי כספי הפקדון, מסירה לדעתי כל ספק בענין זה. בצדק מצביע ב"כ הנתבע על כך שבכתב התביעה חוזרים התובעים וכותבים אודות ביטול ההסכם - ע"י מכתב נ/ 2- ואינם מציינים, ולו גם ברמז, שהביטול הותנה בהסכמתו של הנתבע או שהם שומרים לעצמם "זכות חזרה". לדעתי הסיפא לסעיף 3שבנ/ 2(עליה מסתמכים התובעים בסיכומיהם) לא נועדה אלא כדי להציע את הדרך לסיומה המעשי של ההתקשרות ואינני רואה כל דרך משפטית לקרוא בתוכה - או להסיק ממנה - התנייה כלשהי של הביטול. לנוכח מסקנתי זו, ההלכה שעליה נשענים התובעים בנדון זה (ע"א 680/83) אין בה כדי להושיעם. כפי שכותב כב' הנשיא, מ' שמגר, ב-ע"א 703/83 יוסף נ' יצחקי [3], בעמ' 83: "הפרה יסודית, כהגדרתה בסעיף 6לחוק, מקנה לנפגע את הזכות לבטל את החוזה... ולפי האמור בסעיף 8הנ"ל השתכללותו של הביטול הינה מיידית עם מסירת ההודעה". מכאן, שעם קבלת נ/ 2על-ידי הנתבע השתכלל הביטול ובטל ההסכם ת/ .10משבאתי למסקנה זו מתעוררות למעשה שתי שאלות והן: (1) האם חרף היות נ/ 2הודעת ביטול שרירה וקיימת עדיין אפשר לקבוע כי, בנסיבות הענין שבפני, נוצרה לתובעים אפשרות לקיים את ההסכם (ולאכוף את קיומו על הנתבע) תוך הסתלקות מן הביטול? ו-(2) האם בכלל יתכן, בנסיבות מסויימות, "ביטול הביטול" ואם כן, האם ביטולו של הביטול מחזיר את המצב לקדמותו כאילו הביטול המקורי כמוהו כלא היה (מעין ביטול ab initio). תשובתי לכל אחת משתי השאלות הללו חיובית היא ואלה טעמיי: (1) המגמה לעשות כל שניתן כדי לקיים כל הסכם שאליו הגיעו הצדדים, מרצונם החופשי, עוברת כחוט השני בדיני החוזים והדברים ידועים. לפיכך, במדיניות משפטית רצויה, קשה לראות מדוע במקרה שבו הנפגע חוזר בו מן הביטול והמפר, מצידו, נוקט צעדים לקיום ההסכם, או מביע נכונות לכך, אין לקבוע כי שניהם מסכימים לביטול הביטול ולהמשך פעולתו ותוקפו של ההסכם. (לענין זה אינני רואה שוני בין מקרה שבו החזרה ההדדית מן הביטול נעשית באופן פורמלי, או בכתב, לבין המקרה שבו היא נעשית על ידי התנהגות - ועוד אחזור לכך). (2) מקובלת עלי, בסוגייה זו, השקפתה של הדר' נילי כהן במאמרה "ביטול חוזה והשפעתו על עיסקאות במקרקעין בלתי רשומים" [6] בהע"ש 24בעמ' 219, בחלקה האומר כדלהלן: "האם בכלל אפשרית חזרה מהודעת ביטול? הודעת ביטול שמה קץ לחוזה: האם ניתן להחיות את החוזה לאחר שכבר 'הומת' עת נמסרה הודעה על הביטול למפר? אפשרות לחזרה חד-צדדית היא בלתי אפשרית, באשר היא מעמידה את המפר במצב של חוסר ודאות, ומעניקה לנפגע יתרון בלתי רצוי - הוא יבטל את הביטול או ישאירו בתוקפו בהתאם לתנאי השוק. אולם אם לאחר שחזר בו הנפגע מהודעת הביטול, פעל המפר על-פי החוזה או הביע נכונות לכך, לא יוכלו שני הצדדים להתכחש לתוקף החזרה מהביטול. יראו את שניהם כמסכימים לביטול הביטול, ולהמשך פעולתו ותוקפו של החוזה...". (3) הנתבע הגיב להודעת הביטול נ/ 2במכתב ת/ 12ובו גם חלק על הכתוב בהודעה וגם טען כי לתובעים "אין... זכות לבטל את החוזה" וכי במכתבם הם רק "מתיימרים" לעשות זאת. לא למותר הוא להוסיף ולציין כי הנתבע גם לא טרח להשיב את מה שקיבל מן התובעים על פי ההסכם ת/ 10ולא נקט בצעד כלשהו כדי לגרום להשבת הסכום שהופקד בידי עוה"ד אלבז (או מה שנותר ממנו). (4) אכן, ביטול הסכם על פי הסעיף 8לחוק התרופות הוא מעשה חד צדדי ובתור שכזה הוא ותוצאותיו נכפים על המפר "הר כגיגית". ברם, בחוק התרופות אין דבר וחצי דבר שממנו ניתן ללמוד כי חזרה של המבטל מהודעתו - כתוצאה מתגובת המפר להודעת הביטול או כתוצאה מאי השבת המגיע או משילוב של שניהם - ושיבה אל ההסכם המקורי בהסכמה הדדית (בין פורמלית ובן על ידי התנהגות) איננה אפשרית. בעניננו שתקו התובעים ולא הגיבו למכתב ת/ 12וכפי שמוכח מהתנהגותם, לאחר מכן, הסכימו או השלימו עם השקפתו של הנתבע (בת/12) שביטול ההסכם לאו ביטול הוא. בכך, בת/ 12ובאי השבת המגיע, היקנה הנתבע לתובעים את האפשרות לקיים את ההסכם ת/ 10תוך הסתלקות מן הביטול וכאשר מצרפים לכך את התנהגות הנתבע לאחר משלוח ת/12, ניכר ומוכח, כי גם הוא נכון היה להמשיך בקיום ההסכם אלא, שככל הנראה, טעמים כלכליים בלתי ידועים מנעו ממנו את השלמת כל חיוביו. (5) ב-ע"א 260/57 פדווה נ' פרידמן [3] כותב כב' השופט המנוח דר' מ' זילברג (ושני חבריו לדין מסכימים עמו, בנדון זה) כי: "נכון הדבר, וכן נקבע בשורה ארוכה של פסקי-דין, למן סוף המאה ה18, על פני המאה ה-19, עד לימינו אנו, כי אם הנתבע דחה את החוזה "בשתי ידים", דחיה גמורה, אין התובע מחוייב למלא, או להציע את מילוי, החובות המוטלות עליו - הוא, אלא יכול, מיד לאחר הדחיה, לתבוע מאת יריבו תשלום פיצויים בשל אי-מילוי החוזה: ...... ...... אבל במה דברים אמורים? כאשר התובע 'מקבל' את הדחיה, כלומר: מסכים לכך, כי מכאן ולהבא ייראה החוזה כ'בטל' לגבי כל ההתחייבויות מזה ומאידך, פרט ל'שריד' אחד הנותר ממנו, והוא: חובת תשלום הפיצויים המגיעים מאת יריבו בשל אי-מילוי החוזה, או - ביתר דיוק - בשל עצם 'ביטולו' על ידי הצד שדחה. לא כן הוא הדבר כאשר התובע, הוא גופו, דוחה את הדחיה, ו'מחזיק את הנתבע קשור' לחובת מילוי החוזה, במקרה זה ממשיך החוזה לפעול בשני הכיוונים, הן לגבי התובע והן לגבי הנתבע, והנתבע יכול 'להפיק תועלת' מן העובדה שהתובע הפר, או לא מילא, את החובות המוטלות עליו, כחרב המתהפכת, מכוח החוזה שדחייתו נדחתה על-ידיו" (ההדגשה במקור - ש' ב'). אף כאן, בהקבלה לעניננו, הנתבע דחה את הביטול והחזיק את התובעים קשורים לחובת מילוי ההסכם. ולכן, גם במקרה כזה, "ממשיך החוזה לפעול בשני הכיוונים" והתובעים יכולים "להפיק תועלת" מכך שהנתבע הפר או לא מילא את כל ההתחייבויות המוטלות עליו מכח החוזה שביטולו נדחה על ידו. אכן, ההלכה המצוטטת לעיל נפסקה עוד טרם בואו של חוק התרופות לעולם. ואולם, באין הסדר מבורר לסוגייה זו בחוק התרופות, דומה כי כוחה יפה עדיין וניתן להסתמך עליה. (6) לבד ממה שצויין עד כה, התנהגות הנתבע, לאחר משלוח ת/ 12(דהיינו לאחר ה- 20בספטמבר 83') שנתנה לתובעים את האפשרות לקיים את ההסכם תוך הסתלקות מן הביטול, או להביא לבטלותו של הביטול מדעיקרא, התבטאה באלה: (א) קבלת פטור מדמי הסכמה ב- 21לדצמבר 1984(ראה: ת/9, 1) ודאגת פרקליטו של הנתבע למשלוח אישור על כך לעו"ד אלבז נועדו לפטור את הנתבע מחבותו בדמי ההסכמה הללו (כמפורט בסעיף 10(ג) להסכם). אם אכן סבר הנתבע באמת שההסכם ת/ 10בטל או בוטל כדבעי, כי אז מה טעם יטרח לשלוח לב"כ התובעים (דאז) אישור על פטור מדמי ההסכמה עבור העיסקה שבינו לבין התובעים. (ב) תשלום מס רכישה (עפ"י ת/3) ומס רכוש (עפ"י ת/4) ב-14 לדצמבר 1984, אף הם מקדמים את ביצועו של ההסכם ת/10, על אף שאין בביצועם ראיה חד-משמעית שפני המשלם "לטובת" התובעים. כזכור, החיוב במס הרכישה הנ"ל נולד בחתימת העיסקה עם מרציאנו ותשלום מס הרכוש, גם הוא צעד המועיל לנתבע (אפילו בוטל הסכם ת/10) שכן, אם בוטל ההסכם, המגרש שלו הוא ושתי הפעולות הללו מטיבות רק עמו. הנתבע שילם את שני התשלומים הללו כארבעה חודשים לאחר שיצא את הארץ ולא הציע כל הסבר למעשהו זה. בהסכם ת/10, התחייב הנתבע להעביר לתובעים את המגרש "פנוי ומשוחרר מכל חוב". בנסיבות אלה, באין גירסה נוגדת, ועל רקע פעולותיו האחרות של הנתבע ניתן לזקוף את התשלומים הללו "לזכות" רצונו של הנתבע להמשיך בקיומו של ת/.10 (ג) הנתבע ובא כוחו ידעו והסכימו לכריתת החוזה שבין התובעים לבין פרלשטיין ולא עשו דבר כדי להעמיד אותה על כך שההסכם ת/ 10בוטל בספטמבר 1983וכי לתובעים אין מה להעביר לה. (ד) פרלשטיין בנתה על המגרש בידיעת הנתבע וללא כל מחאה מצידו לאחר שתכניות הבניה הוגשו למינהל ואושרו בשמו של הנתבע (נאוי, עמ' 6). (ה) כחודש או חודשיים לפני שעזב את הארץ התלווה הנתבע אל פרלשטיין לביקור אצל מרציאנו - על מנת לברר שאלה שהיתה כרוכה בתשלום עבור בור הביוב - מבלי לומר לה דבר וחצי דבר אודות ביטול ההסכם ת/.10 (ו) בזמן כלשהו, לאחר חתימת ת/ 8(דהיינו, לאחר אפריל 1984) הציעה פרלשטיין לב"כ הנתבע - והוא הסכים - שהיא תיטול על עצמה לברר את האפשרות להעביר את המשכנתאות אשר רבצו על המגרש לנכס אחר השייך לנתבע. (עמ' 16). אין צורך לומר שמטרת ההעברה הנזכרת היתה לשחרר את המגרש מן השיעבוד היחיד אשר עדיין מנע את המינהל מלרשום את זכויות החכירה במגרש על שם התובעים (על מנת שיוכלו להמשיך ולהעבירן לפרלשטיין עפ"י ת/8) וב"כ הנתבע ידע והסכים לכך. (ז) אפילו לאחר שהוגשה התביעה (לאחר קבלת ת/ 9הנושא תאריך 28.1.85) עוד שיתף הנתבע פעולה עם פרלשטיין במגמה "לגרור" את המשכנתאות מן המגרש שהתחייב להעביר לתובעים לנכס אחר שנרכש על ידו. לצורך כך, שלחה הגב' פרלשטיין לנתבע טופס ריק המיועד למשרד השיכון והוא, הנתבע, טרח למלא את כל הפרטים הנחוצים בו ולהחזירו לפרלשטיין למטרה המבוארת. למרבה הצער, סרב משרד השיכון לאשר את "גרירת המשכנתא" (עמ' 16) ואולם, מעצם המעשה ברור, שהנתבע התכוון להביא לשחרור המגרש מן השעבודים ובכך לאפשר את העברת הזכויות במינהל לתובעים (ומהם לפרלשטיין). (ח) הנתבע ואשתו שוחחו עם הגב' פרלשטיין והנתבע אף נפגש עמה בארץ פעם נוספת לזו שנזכרה לעיל. באף אחת מן השיחות הללו לא דובר דבר אודות ביטול ההסכם ת/ 10ולעומת זאת נדונה האפשרות להסיר את המשכנתא (וכן את העיקול הזמני שהוטל על דירת הנתבע, בתיק זה) במגמה להביא את שתי העסקאות (נשוא ת/ 8ונשוא ת/ 10לידי גמר. (7) כזכור, ב"כ הנתבע ניסה ליטול את עוקצן של כל הפעולות הללו בטענו (תוך הסתמכות על אחת מתשובותיה של פרלשטיין) שכל אלה נועדו רק לפתור את התסבוכת בצורה מעשית. בטענה זו אין כל ממש. בין פרלשטיין לנתבע אין כל יריבות חוזית או אחרת. הנתבע לא הציע כל הסבר (ולא כל שכן, ראיה) מדוע, למשל, לאחר שבוטל חוזהו עם התובעים, הוא מתיר לפרלשטיין - הזרה לו לגמרי - לבנות על מגרשו ועוד נאות לכך שתכניות הבניה תוגשנה בשמו. הוא הדין בכל הפעולות האחרות שפורטו בפיסקה הקודמת אשר, לידיעת הנתבע, תכליתן הראשונית היא לקדם את קיומו של ההסכם נשוא התביעה ורק לאחריו את ההסכם ת/ .8במעשיו אלה - ובדחיית נ/ 2- נעשה הנתבע שותף וצד מעונין בביטול הביטול או, למיצער, היקנה לתובעים את האפשרות לקיים את ההסכם תוך הסתלקות מן הביטול. מקובלת עלי דעתו של ב"כ התובעים כי לשם ביטול הביטול (כמו גם להוכחת האפשרות לקיומו של ההסכם על ידי התובעים תוך הסתלקות מן הביטול) אין הכרח בהסכם כתוב דווקא. חוק התרופות הסמיך את הצדדים לקבוע לעצמם את הדרך למסירת הודעות לפי חוק זה (סעיף 21(א)) ובין קביעה כזו - הודעה כאמור תישלח בדואר רשום או בדרך אחרת המקובלת בנסיבות הענין. כבר ציינתי לעיל כי לסוגיית ביטולה של הודעת ביטול אין זכר בחוק התרופות ומכאן שגם הדרך למסירת "הודעה" על כך לא הוסדרה. מכאן, שכל הדרכים שבהן בוחרים הצדדים כדי להחיות מחדש את ההסכם שבוטל יפות המה, באשר הן עולות בקנה אחד עם המגמה שעליה הצבעתי בראש פרק זה. זאת ועוד, כשם שניתן לבטל הסכם על ידי התנהגות (ע"א 703/83 [2], בעמ' 83, המצטט מע"א 557/75 [4], בעמ' 73וכן ראה הערתו של כב' השופט ש' לוין ב-ע"א 442/83 [5], בעמ' 777) כך ניתן להחיות את ההסכם או לגרום לבטלות הביטול על דרך ההתנהגות וללא כל הודעה פורמלית. בסוגייה זו, אינני רואה מקום להבחין בין דרכי החייאתו של הסכם למכירת זכויות במקרקעין לבין דרכי החייאתו של כל הסכם אחר. ההסכם המקורי, ת/10, עונה על דרישות סעיף 8לחוק המקרקעין ועל כך אין חולק. החייאתו או "ביטול הביטול" (בהנחה שצודק אנכי בהשקפתי שאלו פועלים ab initioאינם באים בגדר סעיף 8הנ"ל ודבר אין לו עמהם. גם בטענה לפיה אכיפת ההסכם תחייב מידה בלתי סבירה של פיקוח מצד בית-המשפט ולא תפתור את בעיית רישום התובעים כבעלי זכויות החכירה במגרש אין ממש. כבר הראיתי לעיל, מעדותו של נאוי, כי - מבחינת המינהל - המכשול היחיד כיום לרישום הזכויות ע"ש התובעים נעוץ באי סילוקן של המשכנתאות. הא ותו לאו. הצורך, כביכול, בחתימה או בחתימות נוספות של הנתבע נזכר לראשונה רק בסיכומיו של ב"כ הנתבע שלא טרח להציג למר נאוי שאלה כלשהי בנדון זה. לפיכך, ובאין ראיה נוגדת, סביר לקבוע שהמינהל ירשום את הזכויות על יסוד הבקשה המשותפת שהוגשה לו, מטעם הצדדים, לאחר שתסולקנה המשכנתאות וללא כל צורך בחתימה נוספת כלשהי של הנתבע. לענין הפיצויים שנקבעו בסעיף 12להסכם ת/ 10צודק ב"כ הנתבע בטענותיו. על אף שלפי עדות התובע הסכום של 000,10$ נקבע שם לפי דרישתו של הנתבע באתי למסקנה כי פיצויים אלה נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה. תמיכה למסקנתי זו מצויה לא רק בחוסר היחס שבין שווי העיסקה לבין הפיצוי כי אם גם בעובדה שהפיצויים הללו נועדו לפצות על כל הפרה שהיא, ללא אבחנה. זאת ועוד. התובעים טענו (בסעיף 14לתביעתם) כי בין הנתבע לבא כוחם דאז (עו"ד אלבז) סוכם שהנתבע ישלם לתובעים שווה ערך של 3000$ לפיצוי מחצית הנזק שנגרם להם כתוצאה מחזרתם מן הביטול ומכירת זכויותיהם לפרלשטיין. טענה זו, על אף שהוכחשה על ידי הנתבע (והתובעים לא טרחו להוכיחה במשפט) מחייבת את התובעים להסתפק בפיצוי אשר, לדבריהם, הסכימו לקבלו, על אף שהוא משקף - לטענתם - רק את מחצית נזקם. ב"כ הנתבע עותר - בסיום סיכומיו ולחלופין - לקזז מהסכום שיפסק לתובעים את סכום הפקדון (בשווה ערך של 000,20$) שהופקד בידי עו"ד אלבז להבטחת ביצוע התחייבויות הנתבע. בהקשר לטענה זו מפנה ב"כ הנתבע למכתבו נ/ 3שבו הוא פונה לעו"ד אלבז ומבקש לברר ממנו מה שווי הפקדון ליום .30.11.84כנגד זאת, טוען ב"כ התובעים, כי במכתבו ת/ 11ביקש ב"כ הנתבע וקיבל הקטנת התשלום מהערבות הבנקאית וכי גובה היתרה לא הוכח ועל כן אין להביאה בחשבון. לכך השיב ב"כ הנתבע (בתגובה לסיכום ב"כ התובעים) שהטענה בדבר הפחתת סכום הערבות לא הוכחה וב"כ התובעים מחזיר לו ב"הודעה" שהגיש לבית המשפט כי, למיטב הבנתו, לא היתה לב"כ הנתבע זכות תגובה לסיכומי התובעים. כזכור, התובעים שילמו לנתבע את מלוא המגיע מהם על פי ההסכם בשני תשלומים. שווה ערך ל-000,35$ שולם לנתבע במישרין במעמד חתימת ההסכם. שווה ערך ל-000,20$ הופקדו "בידיו הנאמנות" של עוה"ד אלבז "לצורך הבטחת תשלום כל סכום אשר המוכר יידרש לשלם לצורך העברת הזכויות". (סעיף 5(ב) להסכם). בת/11, דרש ב"כ הנתבע מעו"ד אלבז, כזכור, שלא לגבות את הערבות הבנקאית או לחלופין "לפרוע ממנה פקדון ע"ס 000, 50שקל בלבד" (שם). כיצד נהג עו"ד אלבז בפקדון ואם החזיר לנתבע את שני הסכומים שנטען כי שולמו למס רכישה (216, 119ש') ולמס שבח (189, 254ש') אינני יודע, בענין זה, לא למותר לשוב ולהזכיר, כי הדרישה להפחית מן הערבות על יסוד התשלומים הנזכרים נתמכה בקבלות כוזבות ואין לדעת אם עו"ד אלבז היה מודע לכך וכיצד פעל, אם בכלל. בסיפא של סעיף 5להסכם ת/ 10נקבע כי עוה"ד אלבז יעביר לנתבע את מה שיוותר מן הפקדון לאחר שיסולקו כל התשלומים שהנתבע חייב בסילוקם "ולאחר ביצוע מלוא התחייבויות המוכר". הנה כי כן, עו"ד אלבז מחזיק למעשה בפקדון - או במה שנשאר ממנו - עבור הנתבע וזה יוכל לקבלו ישירות מעו"ד אלבז לכשימולאו תנאי הסיפא שבסעיף .5בנסיבות אלה דרישת ה"קיזוז" איננה מוצדקת ו"הקיזוז" הנדרש איננו מחוייב המציאות. בכך יוטל על התובעים לבוא בגין כל סכום שיקוזז בדרישות אל עוה"ד אלבז ומי לכפם יתקע שהכסף אכן יועבר להם, ללא תנאי, לשם סילוק חיובי הנתבע שעודם תלויים ועומדים. הוא שאמרנו, סכום הפקדון שברשות עוה"ד אלבז יועבר לנתבע לאחר מילוי וסילוק כל התחייבויותיו על פי ההסכם ת/ 10והדרך המועילה, הקצרה, הצודקת והיעילה ביותר לאכיפת ההסכם על הנתבע היא בחיובו לשלם לתובעים את כל הסכמים הנדרשים לסילוק יתרת ההתחייבויות על פי ההסכם - ואת הפיצויים המגיעים ממנו - ללא קיזוז כלשהו. .5אשר על כן, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הסכומים הבאים על מנת שיבצעו באמצעותם את התשלומים הרשומים לצידם: (א) 219,472, 1שקלים בצרוף הפרשי הצמדה מלאים (למדד יוקר המחיה המתפרסם ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) מיום 14ביוני 1985ועד ליום התשלום בפועל - לתשלום מס הרכישה. (ב) 692,039, 3שקלים בצרוף הפרשי הצמדה מלאים כנזכר בס"ק (א) דלעיל - לתשלום מס שבח המקרקעין. (ג) 270,612, 18שקלים בלווית הפרשי הצמדה מלאים - לפי המדד הנ"ל - מיום 12ביוני 1985ועד ליום התשלום בפועל - לשם סילוק שלוש המשכנתאות. כמו כן הנני מחייב את הנתבע בתשלום פיצויים בסכום של 710,552, 1שקלים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ( 2בנובמבר 1984) ועד ליום התשלום בפועל. הנתבע ישא בכל הוצאות התובעים במשפט ובנוסף עליהן ישלם להם שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 000,000, 3שקלים ומע"מ. לסכומים אלה יתלוו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלומם בפועל. הנני משחרר את ב"כ התובעים מהתחייבותו לבייל את ההסכמים ת/ 8ות/ 10לאחר ששוכנעתי בצדקת טענתו כי ההסכמים הללו פטורים מביול. צו העיקול הזמני שניתן ביום 26באוקטובר 1984בתיק המ' 1812/84 (שבתיק זה) מאושר בזה ויעמוד בתוקפו עד אשר הנתבע יסלק את כל חיוביו על פי פסק דין זה.מכירת זכויותאכיפת חוזהחוזהחכירה