קביעת דמי שכירות בבית דין לשכירות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קביעת דמי שכירות בבית דין לשכירות: השופט לויט: .1 המערערים הם בעלי בית של מושכר שהמשיבה היא הדיירת בו בשכירות המוגנת עפ"י חוק הגנת הדייר. המושכר משמש למטרת משרד למשטרה. הצדדים אינם חלוקים בכך שהוראות החוק בדבר דמי שכירות מירביים אינן חלות על המושכר וכן הם מסכימים ששוויו של המושכר כפנוי היה בסך 6.8 מיליון שקל ביום .1.1.83 המערערים פנו לביה"ד לשכירות בת"א וביקשו מבית הדין לקבוע דמי שכירות למושכר. עד מומחה מטעמם, ד"ר בורוכוב, שהוא כלכלן, הגיש חוות דעת (ת/1) וכן העיד, שלדעתו אין מקום שבעל בית של מושכר מוגן שאינו כפוף לדמי שכירות מירביים יקבל דמי שכירות בשיעור הנמוך מהמקובל בשוק החופשי לגבי נכסים דומים. דעתו היתה שהתשואה ההולמת היא %14-%12, ובהתאם לכך ביקשו המערערים מביה"ד שיקבע את דמי השכירות למושכר עבור התקופה שמיום .1.1.83 המשיבה גרסה שאין היא חייבת לשלם יותר לפי % 6משווי המושכר כפנוי. עד מטעמה, מר ויינר, שהוא ממונה על הדיור הממשלתי במחוז ת"א והמרכז העיד שלגבי משרדים שהם מושכרים מוגנים בלתי מוגבלים מקובל לשלם % 6משווי הנכס כפנוי בעוד שבנכסים שאינם מוגנים דמי השכירות מגיעים ל-%14-%.12 .2 שופט השלום הנכבד העדיף את עדותו של מר ויינר על פני חוות הדעת של ד"ר בורכוב וקבע את דמי השכירות השנתיים עבור המושכר לפי % 6משוויו כפנוי כנ"ל 'כאשר דמי השכירות לכל חודש הוא החלק ה- 12מכך. השופט הנכבד דחה את טענת המערערים שלפיה השופט רשאי וצריך להצמיד את דמי השכירות למדד יוקר המחיה בהתחשב באינפלציה. לדעת השופט הנכבד המחוקק לא התכוון להסדר של הצמדה לגבי דמי שכירות במושכרים מוגנים שאינם כפופים לתיקרת "המקסימום". .3הערעור מתרכז בשני נושאים. האחד: שהשופט הנכבד טעה בקבעו את דמי השכירות לפי תשואה של % 6בעוד לטענת המערערים היה צריך לקבעם לפי %14-% 12לשנה, והשני: שעל השופט היה להצמיד את דמי השכירות הנקבעים למדד וכי הצמדה כזו מותרת עפ"י חוק הגנת הדייר ואף הוכרה בפסיקה (בא כח המערערים מפנה ל-ע"א 152/83 של בימ"ש המחוזי בירושלים [8]). .4לדעתי, יש לדחות את הערעור לגבי שיעור דמי השכירות שנפסקו (עפ"י תשואה של % 6משווי הנכס כפנוי). המערערים מציגים בסיכומיהם את היתרונות שיש לדייר מוגן לעומת שוכר של נכס בלתי מוגן באמרם שבעל הבית איננו יכול לפנות את הדייר המוגן ולכן לדעתם על דייר מוגן לשלם דמי שכירות גבוהים יותר מאשר דייר בלתי מוגן במושכר שאיננו כפוף ל"תיקרת מקסימום". אינני מקבל טענה זו. נקודת המוצא צריכה להיות: בעל הבית ולא הדייר, ומבחינת בעל הבית של מושכר מוגן ישנן מגבלות גם כאשר המושכר איננו כפוף לתקרת מקסימום; והן, שאין הוא יכול לפנות את הדייר ואין הוא רשאי לקבוע את דמי השכירות שיקבל מהדייר, אלא שעליו לפנות לביה"ד לשכירות על מנת שיקבע את דמי השכירות וזאת במקרה שהצדדים אינם מגיעים לידי הסכם. משום כך ההלכה היא, והלכה זו קיימת כבר מזה שנים רבות, ש"דמי השכירות, גם כשאין להם תקרה נתונים בסד של חומרות המונעות מבעל הבית לקבל את מלוא התשואה המקובלת בשוק החופשי אף שהנכס נחשב כפנוי" (ע"א 110/74 [1]). לאור האמור אין לבוא בתרעומת אל השופט הנכבד על שדחה את בקשת המערערים לקבוע דמי שכירות למושכר מוגן בשיעורים המקובלים למושכרים חפשיים, וכמו כן אין לבוא בתרעומת על שקבע דמי השכירות עפ"י השיעור המעוגן בפסיקה. אמנם צריך לבחון כל מקרה לפי עובדותיו ונסיבותיו ולהתחשב בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של המושכר המסויים שבו דנים, אולם במקרה זה היו לפני בימ"ש קמא שתי עדויות כאשר האחת מהן לא נראתה בעיני השופט הנכבד (עדותו של ד"ר בורוכוב), והשופט הנכבד פסק עפ"י העדות האחרת (של מר ויינר). כפי שראינו, אכן עדותו של ד"ר בורוכוב אינה עולה בקנה אחד עם השקפת הפסיקה שבעל בית של מושכר מוגן לא יוכל לקבל את מלוא התשואה המקובלת בשוק החופשי. .5גם לגבי הנקודה השניה, בקשת המערערים להצמיד את דמי השכירות למדד, אני סבור שיש לדחות את הערעור. חוק הגנת הדייר [10] קובע בסע' 52(ב) שעל בי"ד לשכירות הקובע דמי שכירות לבית עסק להתחשב "בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האזור שבו הוא נמצא והשימוש בו...". לגבי מושכרים הכפופים ל"תקרת המקסימום" תוקן החוק [10] בשנת תשמ"ג וקבע בסע' 52א(ב) שדמי השכירות ששולמו לפני 1.1.83יהיו צמודים למדד עפ"י חישוב תלת חדשי. אולם סע' 52א איננו חל על המושכר הנדון. לכאורה מכלל הן (של הצמדת דמי השכירות במושכרים הכפופים לתקרת המקסימום) אתה שומע לאו (לגבי הצמדה למדד במושכרים המשוחררים מתקרת המקסימום). אולם לא זה הנימוק העיקרי המביאני למסקנה שאין אפשרות לביה"ד להצמיד את דמי השכירות בבתי עסק המשוחררים "מתקרת מקסימום" למדד יוקר המחיה, עפ"י החוק הקיים. כפי שראינו, על בי"ד לקבוע את דמי השכירות בהתחשב בנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק שבו מדובר. לאמור: שוויו של בית העסק, מיקומו, סוג העסק וכיו"ב. אין בין נתונים אלה ובין ערכה של המטבע במועד מסוים עתידי קשר ישיר. כדי להבהיר: יתכן שהצמדה מלאה למדד תביא לתוצאה של עליה בסכום של דמי השכירות, בעוד שעפ"י נתונים המתייחסים למושכר המסוים עצמו היה מקום להפחית מדמי השכירות (כגון בתקופת מיתון חריף במקרקעין). בימ"ש יכול להבין את מצוקת בעלי בתים בתקופת אינפלציה כבימינו אך לא נראה לי שבתיהמ"ש יכולים לפסוק יש מאין. כידוע, מקור הסמכות של בימ"ש לפסוק הצמדה הוא בחוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א-1961, כאשר עפ"י התיקון של סע' 3א' משנת תשל"ט רשאי בימ"ש הפוסק סכום כסף לפסוק, במקום ריבית, הפרשי הצמדה וריבית. במילים אחרות: רשות שיפוטית רשאית לפסוק הצמדה רק כאשר קיים חוב פסוק. במקרה זה אין מדובר כלל בחוב פסוק אלא שבי"ד לשכירות עושה מלאכת שמאות וקובע דמי שכירות הראויים למושכר מסויים עפ"י נתונים המתייחסים למושכר המסוים. באין הוראה מפורשת בחוק המאפשרת הצמדה של דמי השכירות למדד, פסיקה שכזו נראית בעיני, בכל הכבוד, מרוחקת מדי; אם כי עלי להודות שיש בה כדי לעשות צדק עם בעלי הבית, בתקופת אינפלציה דוהרת. אלא, שלעניות דעתי, על המחוקק לומר דברו בענין זה, ולא לביהמ"ש לעשות את מלאכתו. עפ"י הוראות סע' 57לחוק רשאי בעל בית לפנות לביה"ד בבקשה לפסיקה מחודשת של דמי שכירות מדי תקופה שלא תפחת מ- 12חדשים בין בקשה לבקשה. יתכן שעד אשר החוק יתוקן יוכל בעל בית לבקש מבי"ד, בבקשה לפסיקה מחודשת של דמי שכירות, להתחשב בכך שבתקופה הסמוכה למועד הגשת הבקשה לא קיבל בעל הבית דמי שכירות ראויים בשל שינויים שחלו בשווי המושכר וכדומה ויתכן שבי"ד יוכל להושיעו בעת הפסיקה המחודשת. .6כתוצאה מכל האמור, אני מציע לחברי הנכבדים לדחות את הערעור. בהתחשב בכך שאני מציע לפסוק עפ"י דין בעוד אשר אני מבין לליבם של המערערים על תרעומתם שלא יוכלו לקבל דמי שכירות בשיעורים משתנים לאור ירידת ערך הכסף, אני מציע שהמערערים יחויבו לשלם הוצאות בסך 000, 150שקל בצרוף מע"מ (בלבד) כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל. השופט אילן: אני מסכים שכל עוד לא תוקן החוק לגבי מושכרים שאין "תקרת מקסימום" חלה עליהם, כדוגמת התקון שבסעיף 52א(ב) לגבי מושכרים הכפופים ל"תקרת מקסימום", אין ביהמ"ש יכול לקבוע את דמי השכירות עם קביעה מראש בדבר הצמדה; אולם אני סבור שבמסגרת שקוליו, בקבעו את דמי השכירות השנתיים רשאי ואף צריך ביה"ד לשכירות לקחת בחשבון גם את שקול האינפלציה ולקבוע את דמי השכירות תוך מחשבה שערכו הריאלי של התשלום האחרון יהיה הרבה פחות מהראשון. אין זאת אומרת שזה צריך להיות חשוב הצמדה מדויק, שכן יש נתונים אחרים שמשתנים תוך שנה, לפעמים נתונים לטובת הדייר ואעפ"כ דמי השכירות נקבעים לשנה שלמה. יתכן שבראשית השנה יש בקוש גדול למושכרים מסוג זה ומחיר השוק גבוה ואילו בסופה יש שפל כלכלי ומחירי השוק נמוכים, אעפ"כ נקבעים דמי השכירות לתקופה של שנה, יחד עם זאת בתקופה של אינפלציה של למעלה מ-% 300נראה לי שהדבר היחיד שניתן לצפות בודאות שישתנה מראשית השנה עד סופה הוא ערך הכסף, לכן יש לתת לשיקול זה משקל יחסי רב. אילו הערעור היה על כך שהשיקול לא נלקח בחשבון כלל יתכן שהייתי ממליץ להשיב את התיק לביה"ד ע"מ שדמי השכירות יקבעו בהתחשב עם השיקול הזה, אבל לא זה היה נשוא הערעור. השאלה היתה אם ניתן לקבוע הצמדה קבועה מראש לדמי השכירות, ובזאת לא ניתן לעשות בלי תיקון בחוק כאמור. משום כך אני מצטרף לדעת חברי המכובד שיש לדחות את הערעור בנקודה זו. גם בנקודה השניה, דהיינו העדפת עדות מר ויינר על עדות מר בורוכוב, אני מסכים עם חברי המכובד. התוצאה היא שאני מצטרף לדעה שיש לדחות את הערעור תוך פסיקת הוצאות כמומלץ ע"י חברי המכובד השופט לויט. סגן הנשיא בן דרור: .1בפסק-דיננו זה אנו דנים בשאלה כיצד יש לפסוק את דמי השכירות לגבי בתי-עסק מיוחדים שלגביהם לא חלים השיעורים המירביים הקבועים לגבי בתי-עסק מוגנים בדרך כלל. קדמו לנו בתי המשפט המחוזיים בירושלים (ע"א 152/83 [8]) ובחיפה (ע"א 234/84 [9] - טרם פורסם) ועמדתם המשותפת היתה שיש להוסיף ולהצמיד את דמי השכירות שנפסקו עבור מושכרים מיוחדים אלה, לתקופה שלאחר מתן פסק-הדין ועד לפסיקה נוספת. עם כל הכבוד שאנו רוחשים להם, דעתנו היא שאין כל אפשרות, על-פי החוק, לעשות כן, חברי הנכבדים הסבירו, בחוות-דעתם, כיצד הגיעו לתוצאה שונה, אחרת; ואף אני נוטל לעצמי רשות להוסיף דברי הבהרה בשאלה שבמחלוקת. .2חוק הגנת הדייר תשי"ד- 1954[12] קבע - לאחר תקופה ארוכה של הקפאה מוחלטת בשטח זה - כיצד יש לחשב את דמי השכירות של דירות ובתי עסק. כבר בחוק זה נקבעו שיעורים שונים וחישובים נפרדים לבתי-עסק שונים. כך, למשל, נקבעו דמי שכירות בשיעורים גבוהים לגבי בתי-עסק הנמצאים בערים "הגדולות" (תל-אביב, חיפה, רמת-גן ונתניה). יש להניח כי ירושלים (וערים אחרות בכלל זה) לא נלקחו בחשבון למטרה זו כדי לא לפגוע יתר על המידה בבעלי בתי-עסק שבתחומן, ברם, לעניננו חשובה לציון העובדה, שהמחוקק ביקש לקבוע עיקרון כללי ומקיף לגבי סוג מסוים של בתי-עסק, סוג הנראה לו מיוחד ומשום כך ראוי להגנה יותר מצומצמת. סעיף 29(א) לחוק הנ"ל [12] קבע כי "בית-עסק שאינו מן הסוגים הנקובים בסעיף 17ובית עסק מן הסוגים האלה שלא ניתן לקבוע לו דמי שכירות לפי הנתונים שבסעיפים 17עד 24- חופשים הצדדים להסכים על דמי השכירות שלו; באין הסכם ביניהם רשאי כל צד לבקש שבית-הדין יפסוק את דמי השכירות". המשמעות הרבה של הוראות סעיף זה נמצאת לאו דוקא בלשונו ובתכנו אלא בכותרת השוליים שלו, לאמור: "דמי שכירות ללא הגבלות". בעקבות הוראותיו של חוק זה התפתחה וגובשה פסיקה עניפה לגבי בתי עסק, חלק מהם שנפל לתחום סעיף 17לחוק והחלק האחר לתחום סעיף 29לחוק. אין צורך להרחיב את הדיבור ולפרט את ההלכות השונות, פרט לעובדה אחת והיא, שבקבעם את דמי השכרות על-פי סעיף 29, אימצו לעצמם בתי המשפט, בדרך-כלל, שיטת חישוב מיוחדת: דמי שכירות המחושבים על בסיס ערכו של הנכס כשהוא פנוי, כשהבסיס הוא, ושוב בדרך כלל, % 6לשנה. (ראה ע"א 145/67 [2] ופסקיהדין המובאים שם), אם כי, במקרים מתאימים, יכולה להיות שיטת חישוב אחרת (ע"א 72/58 [3]. והאחוז יכול שיעלה במקרים מסוימים (ראה: ע"א 110/74[1]). .3 הגישה הכללית הנ"ל לא נשתנתה על-פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972[10] ואף בחוק זה ראה המחוקק לנכון להבחין ולהבדיל בין שני הסוגים הנ"ל. בסעיף 52לחוק ("קביעת דמי שכירות") נאמר בפסיקה (ג) כי "הממשלה תתקין תקנות הקובעות מקסימום לדמי שכירות של בתי-עסק (להלן - תקנות בתי-עסק) בהתחשב בסוגי בתי העסק ובאזורים שבהם הם נמצאים, והיא רשאית לקבוע בתקנות כאמור סוגים של בתי-עסק שלא יחולו לגביהם הוראות בדבר המקסימום של דמי השכירות". בע"א 256/73 [4] קובע כב' השופט (בע' 330), כתוארו אז, מ' לנדוי, כי "הבסיס לחישוב בסעיף 52(מ) הוא איפוא כפי שבתי-המשפט פירשו את סעיף 29הישן: הערכת דמי השכירות הראויים שצדדים סבירים היו מגיעים אליהם בהסכמה בדרך של משא ומתן חופשי. סבורני שבעשותם הערכה זו יכולים בתי-הדין לשכירות עדיין להדריך את עצמם על-פי הפסיקה העניפה שהתפתחה מסביב לסעיף 29הישן (כגון המ' 183/58 [5]; ע"א 12/59 [6], שבו הוחלט כי יש להתחשב בשווי הנכס כשהוא פנוי דווקא, וע"א 145/67 [2] הנ"ל)". כך גם בע"א 110/74 [1] חוזר כב' השופט ברנזון על הקביעה שההלכות שהיו נוהגות לגבי סעיף 29(בחוק מתשי"ד- 1954[12]) תקפות וממשיכות לנהוג גם לגבי סעיף 52(בחוק מתשל"ב- 1972[10]). .4חברי הנכבד, השופט לויט, הראה לדעת, בחוות דעתו, שהמחוקק בחר ללכת, לגבי שני הסוגים הנ"ל, על פי שיטות שונות, בבואו לקבוע את דמי השכירות הראויים לכל בית-עסק. אני מצטרף לעמדתו וברצוני להדגיש את הקו המאפיין חלוקה זו, לאמור: שבשעה שתוספות דמי השכירות - לגבי הסוג הראשון - מוגדרות הן ומפורשות ע"י המחוקק, הרי גובה דמי השכירות - לגבי הסוג השני - נשאר לשיקול דעתו של בית-המשפט לא רק לגבי שעורם אלא גם לגבי דרך קביעתם. ארשה לעצמי להביא דברים שקבע כב' השופט, בתארו אז, ד"ר י' זוסמן בהמ' 183/58 [5] (הנ"ל בע' 92), לאמור: "כוונת המחוקק בחוקקו את חוק הגנת הדייר, תשי"ד- 1954[12], היתה להיטיב עם משכיר של נכס, אשר לגביו חל סעיף 29לחוק האמור. שוכר הנכס עודנו מוגן מפני תביעת פינוי ואף דמי-השכירות אינם ניתנים לקביעה שרירותית, אולם המחוקק נמנע מלקבוע קנה-מידה ולהגביל את פסיקתו של בית-הדין לשכירות בגבולות מסוימים, כאשר עשה לגבי נכסים אחרים. בית-משפט זה פסק לא מכבר בע"א 135/57 [7] כי בבואו לשום את דמי-השכירות לפי סעיף 29הנ"ל, יקבע בית-הדין את הדמים לפי ראות עיניו. שיקול הדעת הנרחב, שניתן לבית-הדין, ימנע כמובן קביעה שרירותית או ספקולטיבית, אולם אין למצוא דופי בכך, כי שווי הנכס ישמש יסוד לקביעת דמי-השכירות, וכי בי-הדין ינהג לפי העקרון, שתמורת מסירת השימוש זכאי המשכיר לריווח סביר על השקעתו בנכס". בענין זה צריך להשלים ולציין את הערותיו של כב' השופט, כתארו אז, מ' לנדוי (בע"א 256/73 [4] הנ"ל), לפיהן "בעוד שסעיף 29הישן לא קבע שום אמות-מידה לשיקול-דעתו של בית-הדין אלא השאיר מלאכה זו לפסיקת בתי-המשפט, מפרט סעיף 52(ב) של הנוסח המשולב [10] כמה אמות מידה כאלה". מכאן שבחירת המחוקק היא, שתתקיימנה שתי שיטות לקביעת גובה דמי השכירות לגבי בתי-עסק. על פי האחת, המתייחסת לבתי-עסק שהמחוקק רוצה בשמירה הדוקה לגביהם, כופה הוא על בית-הדין לשכירות אמות מידה מוגדרות, אם לא נוקשות, לבל יחרוג מהן בית-הדין; על-פי האחרת, המתייחסת לבתי-עסק שלגביהם אין המחוקק מוכן לגלות רגישות מופרזת, נמסר לבית-הדין לשכירות שיקול דעת רחב יותר, הכל כפי שהוסבר בפסיקת בתי-המשפט שהבאתי לעיל. בחירה זו של המחוקק מוצאת את ביטויה בהוראות החוק ואינני סבור שעלינו לטשטש את ההבדלים ולהביא "אחידות" בפסיקה לגבי שני הסוגים, בין על-ידי הצמדת הסכומים שנפסקו ובין ע"י דרכים אחרות. .5ברם, אינני רואה עצמי פטור מלהעיר הערות אחדות לגופה של ההבחנה, למהותה ותכנה. לגבי הסוג הראשון של בתי-עסק, ניתן לומר שדמי השכירות שרירותיים הם ואין להם דבר עם ערכו של המושכר, בין מבחינתו של הדייר ובין מבחינתו של בעל-הבית. המחוקק קובע מה תהייה התוספות בדמי השכירות, על-פי שיעורים שבחר משיקולים שונים, ותו לא. מדובר, אם כן, בתוספת כספית שעל הדייר לשלם לבעל הבית מעת לעת. ומכיון שמדובר בכסף, ובכסף בלבד, אין תימה שאף נקבע כי על סכומים אלה תיתווסף "הצמדה" שנועדה לפצות על ירידת ערכן של התוספות האמורות במשך הזמן. לא כן הוא המצב לגבי הסוג השני של בתי-העסק. כאן, ורק כאן, ניתן לומר שהדייר משלם דמי שכירות. לגבי בתי-עסק אלה נקבעו הוראות, בחוק ובפסיקה, כיצד יש לחשב את התמורה שיקבל בעל הבית מאת הדייר עבור מסירת החזקה בנכס לדייר. לאמור, שקיים קשר עניני בין השימוש וההנאה לבין שיעור דמי השכירות. ההבדל שבין השנים ניכר גם, מבחינה חזותית, בתוצאות המשתנות של גובה דמי השכירות, שבה בשעה שלגבי הסוג הראשון הולכים ועולים דמי השכירות (אם כי בצורה מוגבלת ומבוקרת), הרי לגבי הסוג השני יכול שיעלו דמי השכירות, יכול שישארו ללא שינוי, ויכול אפילו שיפחתו. הא כיצד? שאם ירד ערכו של הנכס - ירדו ויפחתו גם דמי השכירות, וכל זאת בהתחשב עם יתר הנתונים שיש להביאם בחשבון, על-פי החוק והפסיקה, לגבי סוג זה של בתי עסק. מכאן שאין כל מקום והצדקה ענינית. להוסיף "הפרשי הצמדה ורבית", על דמי השכירות הנקבעים ע"י ביה"ד לשכירות לגבי בתי עסק מן הסוג השני על פי שיקולים היפים לסוג זה בלבד. יש בכך נסיון לערבב מין בשאינו מינו המנוגד ללשון החוק, ולאופיו של הנושא בו עסקינן. כפי שניסיתי להסביר, אין זה כלל בל יעבור שבמשך השנה יעלה ערכם של הנכסים (וממילא גם שכירותם של בתי-עסק). המשתייכים על הסוג השני. זאת ועוד. צריך לאבחן, לדעתי, בין חיובים כספיים שעליהם אנו נוהגים להוסיף הפרשי הצמדה (כמו לגבי הסוג הראשון של בתי עסק), ובין מהותה של פעולה זו לגבי הסוג השני של בתי עסק. במקרה האחרון אין לפנינו חישוב כספי אלא חיוב נוסף המוטל ע"י בתי-המשפט ושפירושו הוא תוספת דמי שכירות שאין לה מקור ואחיזה בחוק ולפיכך יש לדחותה. .6אף דבריו של חברי הנכבד, השופט אילן, נראים בעיני טובים ונכוחים, במידה שהם מכוונים לקביעת ערכו של הנכס נשוא המשפט. אין לצפות, בדרך כלל, שיופיע שמאי מומחה לדבר, ויעיד על ערכו של הנכס בכל אחד ואחד מימות השנה. הערכתו תהיה מכוונת, מטבעם של הדברים, לתקופה מסוימת ואין כל פגם בכך שהשופט יתיחס לערכו של הנכס כפי שהיה בשנה מסוימת. אף כאן ארשה לעצמי להביא מדבריו של כב' השופט, בתארו אז, ד"ר י' זוסמן (בהמ' 58[183[5] הנ"ל, בע' 93) שקבע לאמור: "הטענה השניה של בא-כוח המבקשים היתה, כי בית-המשפט המחוזי שגה בהורותו, שבקביעת דמי השכירות יתחשב בית-הדין לשכירות בשינויים שחלו (אם חלו) למן שנת 1954ועד היום. טוען ב"כ המבקשים, כי מן הראוי לקבוע את דמי השכירות, לפי המצב באותו יום, בו חלו דמיהשכירות לפי חוק הגנת הדייר תשי"ד- 1954והוא, לפי סעיף 51(א), היום .1.4.54ביהמ"ש המחוזי לא התעלם מעובדה זו, אך הוא סבר, שאם חלו בינתיים שינויים בשווי הנכס, הרי מכוח סעיף 30(2) לחוק הנ"ל, רשאי המשכיר לדרוש את קביעת דמי השכירות מחדש, ולפיכך הורה, שבקבעו עכשיו את דמי השכירות, יתחשב כבר בית-הדין לשכירות באותם השינויים שחלו "אם בדרך נקיטת מועד ממוצע או אחרת" ...משום כך סבורים אנו, כי בית-המשפט המחוזי נהג לטובת שני בעלי-הדין גם יחד כאשר הורה, כי בקביעת דמי השכירות יביא ביתהדין לשכירות בחשבון גם שינויים שחלו מאז שנת 1954, ובלבד שישוכנע שאמנם חלו שינויים כאלה. אם ינקוט בית-הדין שיטה של קביעת ממוצע, תחול קביעה זו, כמובן, לגבי העבר בלבד, ואילו לגבי העתיד יקבע בית-הדין את דמי השכירות המגיעים לפי הנתונים הקיימים עכשיו, בזמן הקביעה". עד כאן מלשון פסה"ד של ביהמ"ש העליון. נראה לי שניתן לאמץ, בשינויים המתאימים, את ההלכות הנ"ל ולהחילן גם על נשוא הדיון שלפנינו. לאמור, שבשעה שביה"ד לשכירות מתבקש לקבוע את דמי השכירות, על-פי ערכו של הנכס כאמור לעיל, יביא בחשבון שפסיקתו מתייחסת לתקופה מסוימת ולפיכך יקבע את ערכו של הנכס, על-פי הנתונים שלפניו, למשך תקופה זו "אם בדרך של נקיטת מועד ממוצע או אחרת". ברם, לא מיותר יהיה לציין, שערכו של הנכס, כבסיס ומוצא לחישוב, הוא תמיד ענין של הוכחה, של עובדה, ולא ענין של הנחה. ובמילים אחרות, אין מקום לבסס פסק-דין על סמך ההנחה שערכו של הנכס הולך וגדל מיום ליום, בצורה מקבילה לירידת ערכו של השקל. .7אם נחזור לנסיבות המקרה שלפנינו, נוכל לגלות שהבקשה הוגשה לבית הדין לשכירות ביום .22.6.1983על-פי האמור בבקשה (ראה סעיף 3א.) העריכו המערערי את הנכס, כשהוא פנוי, בסך של 7.5מיליון שקלים בערך; ואילו המשיבה טענה בכתב הגנתה (ראה סעיף 5) כי הערכת המושכר "מוגזמת ומופרזת ואינה תואמת את המציאות". במהלך בירור התביעה, ביום 29.3.84, הסכימו ב"כ שני הצדדים כי ערכו של הנכס אינו אלא: .000,800, 6שקלים וכעבור שלשה חדשים, ביום 4.7.1984, ניתן פסק-הדין המתבסס על נתונים מוסכמים אלה. לפיכך אין כל נימוק שיצדיק התערבותנו בפסיקתו של בימ"ש קמא. .8לאור הערותי הנ"ל אני מצטרף לעמדתם של חברי המכובדים שיש לדחות את הערעור. לפיכך הוחלט לדחות את הערעור כאמור בחוות דעתו של השופט לויט. דמי שכירותשכירותבית הדין לשכירות