פטור מאגרת בניה שיכוני עולים וזוגות צעירים

לטענת התובעת, על עיריית אשקלון להחזיר לה מחצית מאגרות הבנייה, עקב הפטור המגיע למדינה, בגין בנייה המיועדת לשיכוני עולים וזוגות צעירים, הואיל ולטענת התובעת, הסכם הפרוגרמה נופל בקטגוריה זו. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פטור מאגרת בניה שיכוני עולים וזוגות צעירים: 1. התובעת הינה חברה קבלנית. בתאריך 14.02.90 התקשרה התובעת עם משרד השיכון והבינוי (להלן: "משהב"ש"), בהסכם לבניית 72 יחידות דיור, בשני בנייני מגורים בשכונת "נאות אשקלון" באשקלון (להלן: "בנייני המגורים" או "נאות אשקלון"), במסגרת תוכנית הפרוגרמה של משהב"ש (להלן: "הסכם הפרוגרמה") (ת1/). במסגרת הסכם הפרוגרמה, שילמה התובעת למשהב"ש, בין היתר, תשלומים בגין היטל כבישים, אגרת צינורות מים, היטל ביוב ופיתוח שטחי ציבור ועוד. (נספח ב' לת1/) (פירוט התשלומים והרכבם בת10/, ת11/). התובעת מכרה 26 דירות לעולים ולזוגות צעירים (זכאי משהב"ש) (ת4/). יתר הדירות נמכרו בשוק החופשי (בהגבלות מחיר כפי שנקבע על ידי משרד השיכון), כאשר 7 דירות הושכרו. (ת6/) (ת28/). לשם קבלת היתר הבנייה, שילמה התובעת לנתבעת אגרות בנייה בסכום של 79,397.72 ש"ח, נכון ליום 19.06.90, (להלן: "אגרת הבנייה"). בנוסף לכך, נדרשה התובעת לשלם לנתבעת היטל ביוב (בגין ביוב מאסף, מתקנים אחרים, ומכון טיהור) בסך כולל של 97,277.90 ש"ח, (להלן: "היטל ביוב") וכן, אגרת תיעול בסך 18,755.42 ש"ח, (להלן: "אגרת תיעול"). האגרות וההיטלים שולמו ע"י התובעת, בזמנה, בלי מחאה. 2. לטענת התובעת, על הנתבעת להחזיר לה מחצית מאגרות הבנייה, עקב הפטור המגיע למדינה, בגין בנייה המיועדת לשיכוני עולים וזוגות צעירים, הואיל ולטענת התובעת, הסכם הפרוגרמה נופל בקטגוריה זו. עוד טוענת התובעת, כי, מגיע לה החזר מלא של היטל הביוב ואגרת התיעול ששילמה, הואיל ועבודות התשתית, נשוא החיובים הללו, לא בוצעו ולא מומנו על ידי הנתבעת, אלא ע"י משהב"ש, על פי הסכם הפרוגרמה. לטענת התובעת, הנתבעת לא פעלה כחוק, לא מסרה הודעות ודרישות מפורטות, על פי חוק הרשויות המקומיות (ביוב) תשכ"ב - 1962, (להלן: "חוק הביוב") ובכך נשמט הבסיס המשפטי לחיוביה. 3. אגרת הבניה. א. סעיף 1.22.0 לתוספת השלישית של תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, קובע: "המדינה פטורה מתשלום מחצית האגרה בעד היתר לגבי בנייה המבוצעת ידה, מטעמה או מיוזמתה והמיועדת למטרות אלה: שיכוני עולים ומפונים. בנייני מסחר, מלאכה ותעשיה לצרכי עולים ומפונים. שיכוני זוגות צעירים. "שיכון זוגות צעירים" - שיכון המיועד לזוגות צעירים על פי אישור הרשות המקומית הנוגעת בדבר או על פי אישור משרד השיכון". ב. לטענת התובעת, בנייה הנעשית במסגרת הסכם הפרוגרמה, הינה בנייה המיועדת למטרת שיכוני עולים ומפונים ושיכוני זוגות צעירים, כמשמעותם בסעיף 1.22.0 הנ"ל, כאשר התובעת ביצעה את הבניה מטעם המדינה. לחילופין, טוענת התובעת, כי הנתבעת הסכימה בפועל להחזר 50% מאגרות הבנייה, בהסתמכה על המכתב ת21/ שקיבלה מעו"ד מרכוס, מהמחלקה המשפטית של הנתבעת בו נכתב: "... המדינה היא זו אשר פטורה מתשלום מחצית האגרה בעד היתר בנייה בתנאים הקבועים בחוק. מלשון הסעיף עולה כי רק המדינה זכאית לקבל הפטור מקום שהיא מבקשת היתר בנייה. עם זאת, מוכנה עירית אשקלון, לפנים משורת הדין, וכפי שהוצע למרשתך לא פעם, להחיל הסעיף הנ"ל גם לגבי מי שבנה מטעמה או ביוזמתה של המדינה, בתנאי שהבנייה נעשתה בפועל עבור עולים, מפונים וזוגות צעירים, כמפורט בחוק ... לפיכך, חרף חלוף הזמן... תזוכה מרשתך בסכום מחצית האגרה ששולמה על ידה, וזאת בשיעור יחסי למספר הדירות שנמכרו לזכאים, מתוך כלל הדירות שבנתה החברה". ג. לטענת הנתבעת, הפטור הינו למדינה בלבד ולא לאלו הבונים בהרשאתה, או מטעמה. הבנייה לא היתה מיועדת מלכתחילה ל"שיכוני עולים" ו/או לשיכוני זוגות צעירים, אלא לכל סוגי האוכלוסיה. בפועל נמכרו רק חלק מהדירות (26 בלבד, ת26/) לזוגות צעירים או עולים חדשים. הנתבעת אכן ניהלה מו"מ עם התובעת, לצרכי פשרה ובלי לפגוע בזכויות, אך לאחר ששקלה את כל העובדות ואת המצב המשפטי, דחתה את בקשת הפטור. ד. אני דוחה את פרשנותה של התובעת לסעיף 1.22.0 הנ"ל. ההנחה מתשלום אגרת הבניה מגיעה למדינה. התובעת איננה "מדינת ישראל" ולא מגיעה לה הנחה כלשהי. גם העובדה, כי רק 26 דירות (ת26/) נמכרו לזוגות צעירים או עולים חדשים, מחזקת את הקביעה, כי אין מקום להנחה כזו. ההסכמה לפנים משורת הדין, על פי ת21/, היתה בלי לפגוע בזכויות, והנתבעת היתה רשאית להחליט, בסופו של דבר, לפעול על פי דין, כפי שהיא מחוייבת, ולא להשיב סכומים, לפנים משורת הדין. טוב היה אם מלכתחילה היתה נמנעת הצעה זו, לפנים משורת הדין, כי העיריה חייבת לפעול על פי דין. 4. היטל הביוב. א. ביב מאסף. (1) טענת התובעת: (א) באיזור בו נבנו הבניינים, נשוא הסכם הפרוגרמה, קיים קו ביב מאסף מערבי משנת 1986, וקו ביב מאסף מזרחי משנות ה- 60. בנייני המגורים הנ"ל, מחוברים כיום לביב מאסף מרכזי, אשר נבנה ומומן ע"י משהב"ש, בהשתתפות התובעת והושלם בסמוך למועד סיום בניית הבניינים. (ב) גם אם חוברו הבניינים, עם הקמתם, לזמן קצר לקו המערבי, שנבנה על ידי העירייה, זו לא השכילה לפרט מתי נבנו הקווים על ידה ומה היו הוצאותיה בגין בנייתם. (ג) הקו המזרחי, הינו במצב ירוד, שלא יכול היה תיאורטית לשמש את הבניינים, כפי שעולה מתכניות האב לביוב, שהכינה העיריה, המוצג ת37/. מה עוד, שקו זה נבנה לפני כניסתו לתוקף של חוק העזר לאשקלון (ביוב) תשל"ו - 1975, (להלן: "חוק העזר לביוב") ובכך, נושאת התובעת במיסוי רטרואקטיבי. (2) לטענת הנתבעת: (א) התובעת לא חוייבה בהיטל עבור ביב ציבורי, שבנייתו נעשתה על ידי משהב"ש, אלא רק עבור ביב מאסף, כאשר קו הביב המאסף המערבי, וקו הביב המאסף המזרחי, בוצעו ומומנו על ידי העירייה. בעת הגשת הבקשות לבנייה, טרם החלו, ובוודאי טרם הסתיימו, עבודות הקו המזרחי המועתק (או המרכזי כפי שכונה על ידי התובעת), אשר בוצע על ידי משהב"ש. (ב) הבניינים שבנדון, יכלו להתחבר לשני קווי ביב מאסף אלה, ובפועל, חוברו עם סיום בנייתם, לקו הביב המערבי. (ג) משהב"ש החליט, משיקולים תכנוניים, להעתיק את הקו המערבי, מאחר שלא ניתן היה לבנות בניינים על תוואי הקו המערבי ולכן אין כל משמעות מבחינת העירייה, שבפועל הועתק הקו לקו המרכזי, מכאן שהחיוב היה כדין. (הקו שהועתק, נקרא פעם מזרחי ופעם מערבי. למען הנוחיות, החלטתי לקרוא לו המערבי). ב. מתקנים אחרים (1) לטענת התובעת, המתקנים האחרים היחידים, לגביהם הוצהר בגילוי המסמכים, הינם ארבע תחנות שאיבה, ואף אחת מהן, אינה משמשת את מערכת הביוב של השכונה הרלוונטית. (2) לטענת הנתבעת, תחנות השאיבה בקווי הסניקה, משמשים את כלל הנכסים באשקלון, כך שקיימת זיקת הנאה, המחייבת בתשלום היטל, הואיל, ובלעדיהם, העיר כולה היתה מוצפת במי שופכין יתר על כן, המשאבות הנ"ל, מחוברות אל הקו המערבי (עמ' 56, שורה 13, לפרוטוקול). ג. מכון טיהור (1) לטענת התובעת, מכון הטיהור היחידי אצל הנתבעת, במועד הרלוונטי לתביעה, קיים משנות ה- 60, טרם חקיקת חוק העזר לביוב ואף טרם חקיקת חוק העזר שקדם לו, אין בחוקים הקודמים תעריף למתקנים אחרים ומכון טיהור. מכאן עולה, כי עלות הקמתם כוסתה בעבר ואין לגבות היטל נוסף בגינו. (2) לטענת הנתבעת, מכון הטיהור, מהווה שיפור ושינוי מערכת טיהור מי השופכין, כשבתוספת למכון הישן, מוקם המכון החדש. הטענה, כי המכון הקודם נבנה טרם כניסת חוק העזר העירוני לתוקפו, אינה רלוונטית, כשבימים אלה מושלם המכון החדש בעלות של 56,000,000 ש"ח. בנסיבות אלה, לטענת ב"כ הנתבעת, אין הגיון וצדק לפטור את התובעת, אשר השתמשה במכון הטיהור הישן, ואמורה גם להנות ממכון הטיהור הנוסף, תוך הטלת הנטל הכספי, על שאר תושבי אשקלון. 5. גם אם הלב נוטה לקבל את טענות הנתבעת, באשר להוצאות העיריה להתקנת מערכות ביוב ולשיפורן, לטובת כלל תושבי העיר, לא ניתן לקבל את גירסתה, במקרה זה, כאשר הוראות חוק הרשויות המקומיות (ביוב) תשכ"ב - 1962 (להלן: "חוק הביוב"), אינן מתיישבות עם טענותיה. הסעיפים המהותיים, מכוחן נחקק חוק העזר לביוב הם סעיפים 16, 17 ו- 28 לחוק הביוב. סעיף 16 קובע - (ההדגשות שלי ש' ח') "הודעה על התקנת ביוב [תיקון: תשל"ב] החליטה רשות מקומית להתקין ביוב או לקנותו, תמסור לבעלי כל נכס שהביוב ישמש אותו, הודעה על כל שלב העומד להתקנה או לקניה, היינו - ביב ציבורי, ביב מאסף מכון טיהור שאינו מיועד לייצור מי שתיה ומתקנים אחרים; וטענה כי הודעה כאמור לא נמסרה למי שחייב בתשלום בעקבות ההודעה לא תישמע אלא מאותו חייב עצמו. סעיף 17 קובע - "היטל ביוב ייקבע בחוק עזר בעלי כל נכס שנמסרה להם להודעה כדין על התקנתו או קנייתו של ביוב שישמש אותו נכס, חייבים בהיטל התקנת הביוב (להלן - ההיטל), בשיעור שייקבע בחוק עזר לכל שלב כאמור בסעיף 16; ההיטל מוטל לשם כיסוי הוצאות של התקנת הביוב או של קנייתו. סעיף 28 קובע - "דרישת תשלום ראש המועצה ימסור לבעלי הנכסים החייבים בהיטל, דרישת תשלום המפרטת את סכום ההיטל שבעל הנכס חייב בו, את הפרטים ששימשו יסוד לחישוב ההיטל לפי פרק זה, את מועד התשלום, את זכות הערר וכן פרטים נוספים שנקבעו בחוק עזר של הרשות המקומית או בתקנות". הנה כי כן, צריך שתהיה החלטת רשות מקומית, שבעקבותיה תימסר הודעה לבעלי נכסים על הטלת היטל, כאשר ההיטל הוא לכיסוי הוצאות ההתקנה. בהודעה יש לפרט בנוסף לסכום ההיטל, גם את הפרטים ששימשו יסוד לחישוב ההיטל. במקרה דנן, לא הוצגו, לא החלטת רשות מקומית, לא הודעה לבעל הנכס, גם אם היה זה מינהל מקרקעי ישראל בזמנו, וגם לא פירוט התחשיב על פיו הוטל ההיטל. אין לקבל את טענת הנתבעת, כי לא נמצאו, ברבות השנים, מסמכים כאלה. מוכן הייתי לקבל את הצהרת ב"כ הנתבעת, כי אין בנמצא כאלה, במסגרת הליכי גילוי המסמכים, אולם בהעדרם, יש נפקות משפטית. הנתבעת כגוף ציבורי, במינהל תקין, לא יכולה להתנער מחובותיה על פי דין, בטענות שהמסמכים לא נמצאים ברשותה. לא מדובר במסמך אחד או במסמך זניח, שיכול וייעלם ברבות השנים. מדובר בפרוייקטים רציניים, עתירי מימון, שאמורים להיות מבוצעים על פי החלטות הרשות המקומית, במכרזים, בחוזים ובביצוע עם פיקוח צמוד ואישור של מהנדסים. היכן כל המסמכים האלה? מה היתה עלות ההתקנה? מתי היתה ההתקנה? מתי ואיך הודיעו לבעלי הנכסים? מהו התחשיב? אין לקבל את הסתתרותה של הנתבעת מאחורי טענה, שגם היא כשלעצמה מעידה על כשלון במינהל תקין, שהמסמכים אינם ברשותה. לא ניתן להשלים עם תופעה כזו, כאשר החוק מחייב בצורה דווקנית, הליכים מסויימים, שיכשירו את הקרקע, לגביית ההיטל. כאשר הנתבעת חפצה לגבות כספים, בסכומים לא מבוטלים, עליה להיות ערוכה ומוכנה בכל עת, שהגביה רלבנטית, להציג מסמכים אלה, והיא לא עשתה כן. גם את הטענה, כי הקו המערבי הועתק בשל צרכים תכנוניים של משהב"ש, צריכה היתה הנתבעת להוכיח, באותות ובמופתים. לא די לטעון טענה כזו. יש להניח שבעיה כזו, אם מתעוררת, כרוכה בדיונים, בישיבות ובסיכומים עם משהב"ש. מדוע לא טרחה הנתבעת להגיש ראיה כלשהי בקשר לכך? אין מנוס מקביעה, כי גביית ההיטל במקרה זה, היתה שלא כדין, ועל הנתבעת להשיב לתובעת. 6. לטענת הנתבעת, התובעת שילמה ב- 1990 את האגרות והיטלי הפיתוח השונים, ללא כל מחאה ובמשך שנתיים, ממועד החיוב, שתקה בלי להביע כל מחאה כשרק ביוני 1992, כשנה לאחר סיום בניית הבניינים, העלתה התובעת לראשונה, טענות כנגד תשלום האגרות וההיטלים. יש בכך, כך לטענת הנתבעת, ויתור מדעת של התובעת על טענה כלשהי כנגד החיוב, ויצירת מניעות מלהעלותה בשלב כה מאוחר. בפסה"ד חב' משולם לוינשטיין נ' עירית ראשון לציון (פס"מ) ת"א 1910/91, שניתן ב- 21.09.97, על ידי כב' הנשיא מנחם אילן נאמר: "... לכאורה על פי ההלכות שהובאו לעיל, בהיעדר אילוץ, ומשלא הובעה על ידי התובעת כל מחאה, התוצאה צריכה היתה להיות, כי אין מקום להשבה. אף על פי כן, אני מגיע למסקנה, לפיה יש להשיב לתובעת את הסכומים ששילמה ביתר...". הנימוק שם היה, שמניעות או תורת ההשתק (ESTOPPEL) נועדה למנוע תוצאות בלתי צודקות, ביחסים שבין שני אנשים פרטיים מתדיינים, ואילו דוקטרינה זו, אין לה מקום ביחסים שבין האזרח לרשות. גישה זו, נכונה, עם כל הכבוד, וצודקת, ועל כן יש לדחות טענה זו של הנתבעת. 7. אגרת תיעול (א) לטענת התובעת, עבודות התיעול בתוך השכונה, בוצעו על ידי משהב"ש והנתבעת גבתה 45% מהאגרה, עבור מובל הניזוק של ואדי חממה המוביל המרכזי, המנקז את השכונה. לטענת התובעת, אין לעירייה סמכות לגבות אגרה חלקית, אלא, אגרה מלאה בלבד. מה עוד, שקו התיעול של ואדי חממה, אינו קשור או משרת את השכונה, נשוא הדיון. (ב) לטענת הנתבעת, העירייה מבצעת עבודות תיעול, כולל בנייה ואחזקה של מובל מים לניקוז לאורך ואדי חממה. התיעול משרת באופן ישיר ועקיף, גם את הבניינים שבנדון ובכך, בשיטת ההיטלים, להבדיל מדמי ההשתתפות, אין הכרח כי עבודות התיעול יבוצעו בגבול הנכס. לצורך כך, נקבעה כל העיר כאזור איסוף אחד (עדות ה"נ רוזן עמוד 56, שורות 17-19, ולסבירות ההחלטה, בג"צ 667/87, גולן). (ג) סעיף 3 לחוק העזר לאשקלון (תיעול) תשל"ה - 1975, מדבר על איזור איסוף באשר לתיעול. לפי עדות מר מיכאל רוזן, מנהל אגף מים, ביוב ותשתיות בעיריית אשקלון, תחום העיר כולה הוא אזור איסוף אחד, אם כך, אין כל רלוונטיות מה בדיוק עשתה העירייה בתחום שכונה זו או אחרת. אכן, עבודות התיעול, מטרתן, לשרת את כל תושבי הרשות המקומית, כאשר החזקת ואדי חממה ובנייתו של מוביל ניקוז, מהווה חלק מעבודות תשתית, במסגרת תכנית אם כללית של הרשות המקומית ואין הכרח, כי התשתית תבוצע בגבול הנכס. בעדותו של ע"ה 2, מר מיכאל רוזן בעמ' 62, נאמר "אנחנו לא משייכים את ההיטל או אגרת תיעול לעבודה ספציפית זו או אחרת בזמן זה או אחר, העבודות בכל אשקלון מבוצעות מהכספים שאנו גובים בגין היטל התיעול על פי חוק". ולשאלה, האם על סמך תכנית עתידית, בה הנתבעת תרצה לסגור את חלקו של ואדי חממה, מותר לגבות כספים - ממשיך העד ואומר: "לא כתבתי פה שמהכסף שהתובעת שילמה אבצע את המובל הזה, גם מהכספים שיגבו בעקבות חוק העזר החדש שמגדיל את הכספים, שאנו אמורים לקבל יהיה לנו כסף לבצע את המובלים. כשעושים תוכנית אב לתיעול, עושים תחשיב של זכויות בניה עתידיות ושטחי המגרשים העתידיים ובמקביל עושים תחשיב של קווי התיעול והמובלים שיש לבצע, מחלקים אחד בשני ומגיעים לסכום שיש לגבות". (עמ' 63 לפרוטוקול). לדברי מר רוזן, רשויות מקומיות רבות, ובתוכן אשקלון, קבעו את כל תחום הרשות כאיזור איסוף אחד (עמ' 56 לפרוטוקול), על מנת לאפשר יישום ומימוש עקרון ההיטל. אין בכך כל פסול וגם בספרו של שפיר, ע. שפיר, אגרות והיטלי פיתוח ברשויות מקומיות, כרך א', נבו הוצאה לאור, בעמוד 387 הוא מביע דעתו, כי כך ראוי שיעשה. בעניין אגרת התיעול, די בפרסום בשני עיתונים. מה עוד, שבמקרה של תוספת בנייה, האגרה משולמת בזמן הבנייה, ונראה שכך הדין גם בעת בנייה ראשונית, בלי שיש צורך בהודעה נוספת או בפרסום בכל בנייה או בכל בקשה להיתר בנייה, ודי בהגשת החשבון לתשלום, ע"פ מ"ר. אין לקבל טענת ב"כ התובעת, כי העיריה לא רשאית לגבות היטל מופחת. הנחה זו מיטיבה עם התובעת ומה לה כי תלין. מה עוד, שלטענת הנתבעת, הנחה זו ניתנה בהתחשב בעובדה, שחלק מעבודות התיעול בוצעו על ידי משהב"ש, דבר המעיד כי העיריה התחשבה בכל זאת, בעלויות מופחתות שהיו לה, במקרה זה. 8. בשולי פסק הדין י ש להעיר, כי חוק הביוב שנחקק בשנת 62, מקשה מאוד על הרשויות המקומיות, ויוצר גם סכסוכים רבים, כפי שנראה בפסקי הדין הרבים העוסקים בנושא זה. נראה, עם כל הכבוד, שיש לעשות צעד אחד קדימה, ולהכיר בהיטל הביוב, כהיטל מחוייב המציאות, בלי קשר להוצאות אלה ואחרות, כאשר גם על פי הפסיקה, ההיטל צופה גם פני עתיד, ונועד להתקין מערכות ביוב, לתחזק אותן ולשפר אותן, כאשר מדובר בסכומי עתק. דקדקנות ופנקסנות עם הרשות המקומית, כפי שנדרשת היום בחוק, מכבידה וגורמת גם נזק למצבן הכספי הקשה של הרשויות, כאשר, בסופו של דבר, הציבור ניזוק, אם ע"י כך שימנעו ממנו שרותים, או מערכות חיוניות, ואם ע"י כך שיווצרו בקופותיהן גרעונות, שיכוסו ע"י אוצר המדינה, בדרך זו או אחרת. על המחוקק לומר את דברו. 9. סיכומו של דבר תביעת התובעת בנושא אגרת הבניה ואגרת התיעול נדחית ומתקבלת בנושא היטל הביוב. אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסך של 308,660 ש"ח, בצרוף הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה, 14/1/97, עד התשלום בפועל. הנתבעת תשלם לתובעת את אגרת ביהמ"ש, על בסיס הסכום בו חוייבה, בצירוף הצמדה וריבית מיום תשלומה עד התשלום בפועל. הנתבעת תשלם לתובעת גם שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח, בצרוף מע"מ ובצרוף הצמדה וריבית, מהיום עד התשלום בפועל. הצדדים חרגו בהיקף סיכומיהם. ב"כ הנתבעת בסיכומיה וב"כ התובעת בסיכומי התגובה. לא רציתי להשיב את הסיכומים, כדי שיעובדו מחדש ולגרום בזבוז זמן נוסף, בצייני כי יהיה ביטוי לכך בהוצאות. הצדדים הירבו גם במלל רב. אני מחייב כל אחד מהצדדים לשלם הוצאות לאוצר המדינה בסך 2,500 ש"ח, בצרוף הצמדה וריבית, מהיום עד התשלום בפועל. שימוע פסה"ד ביום 2/5/99 מבוטל. זכות ערעור תוך 45 יום לביהמ"ש המחוזי.אגרהאגרת בניהבניהפטור מאגרה