היטל השבחה על מגרשים בקיסריה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא היטל השבחה על מגרשים בקיסריה: נתוני רקע אומדן ההשבחה שחלה בנכס הידוע כמגרשים 240-1 בשכונה 12 ומגרשים 391-301 וחלקי מגרשים 398-392 בשכונה 11, המצויים בדרום מרכז קיסריה (להלן - המקרקעין), ואשר נמצאים בבעלות המשיבה 1, שימשו נושא מחלוקת בין המשיבות לבין המערערת בגין היטל ההשבחה שהתחייב עקב כך. בהתאם להוראות סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה1965- (להלן - התוספת השלישית), מונתה כשמאית מכריעה גב' פנינה אבן-חן. שומתה של השמאית המכריעה ניתנה ביום 20.1.1997. דומה שדעתם של בעלי-הדין לא הייתה נוחה משומתה של השמאית. בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית, הגישה המערערת את הערעור שבפניי. בעקבות הערעור האמור הגישו המשיבות ערעור שכנגד. בגדר הבקשה ב-ת.המ. 19177/97 עתרו המשיבות לדחות, ולחלופין למחוק, על הסף את הערעור שבפניי. הוגשו בתיק תגובות וסיכומי טענות. בתיק התקיימו מגעים לסיום הסכסוך בדרכי שלום שלא עלו יפה. עקב כך התבקשה הכרעתי. לאחר שיקול ועיון החלטתי להיעתר לבקשה. כפועל יוצא מכך ניתן פסק-דיני זה. להלן אדרש לסוגיות שנראו לי דרושות לצורך ההכרעה שבפניי. אקדים מילים מספר על המסגרת הדיונית נושא הכרעתי. עתירה מקדמית 6. סעיף 14(ג) לתוספת השלישית מורה כי ערעור על החלטת שמאי מכריע אמור להיות מוגש לבית-משפט השלום תוך 45 יום. הערעור שבפניי הוגש לאחר חודשים מספר. סעיף 20 לתוספת השלישית מורה כי "מועד שנקבע בתוספת זו, רשאי שר הפנים, על פי בקשה, להאריכו". אכן שר הפנים התבקש על-ידי המערערת לעשות שימוש בסמכותו זו והוא נענה לבקשה והורה על הארכת מועד. 7. המשיבות תוקפות את החלטת שר הפנים. לשיטתן שר הפנים חרג מסמכותו באשר לפי פרשנותו הראויה של סעיף 20 לתוספת השלישית לא היה השר מוסמך להידרש לבקשת המערערת במועד שהוגשה. לחלופין, תוקפות המשיבות את החלטת שר הפנים לעניין היעדר שימוע של המשיבות ולעניין אי-הנמקת החלטתו. ועוד תוקפות המשיבות, לנוכח המסמכים שבפניי, את החלטת שר הפנים לגופה ומעלות טענות השתק המונעות את המערערת מלהגיש הערעור שבפניי. 8. המשיבות סבורות כי הוראת סעיף 101(א)(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד1984- חלה בנדוננו. ההוראה האמורה מעניקה סמכות לבית-המשפט לדחות תובענה על הסף מפאת "כל נימוק אחר שעל-פיו הוא סבור שניתן לדחות מלכתחילה את התובענה בנוגע לאותו נתבע". לתפיסת המשיבות, כאשר תקנות סדר הדין האזרחי דנות בתובענה גם ערעור במשמע. אני נוטה לאמץ את תפיסת המשיבות בסוגיה האמורה אך אין בדעתי לקבוע מסמרות בנדון. נחה דעתי כי כל טענות המשיבות בגדר ת.המ. 19177/97 הנ"ל הן טענות בעלות אופי טרומי ומקדמי שראוי להיזקק להן טרם שמיעת הערעור לעיצומו. לפיכך סבור הייתי כי עליי לדון בטענות האמורות בשלב מקדמי זה. גם אם ההליך שבפניי אינו הליך "קלאסי" של דחייה על הסף, הרי הוא הליך ראוי לדיון בטענות מקדמיות כאמור שהיענות להן משמעה דחיית הערעור בעודו באבו. פרשנותו הראויה של סעיף 20 לתוספת השלישית 9. מן החומר שבפניי אני למד כי ביום 27.7.1997, דהיינו כחצי שנה לאחר מתן שומת השמאית המכריעה, פנה ד"ר חיים קופלמן, יושב-ראש המערערת, לשר הפנים וביקשו להאריך את המועד להגשת ערעור בהתאם לסעיף 20 לתוספת השלישית. בו ביום נענה שר הפנים לבקשה. במכתבו הוא ציין כי "בתוקף סמכותו של שר הפנים לפי סעיף 20 של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה1965-, הנני להודיעך כי החלטתי להיענות בחיוב לבקשתך ולהאריך את המועד להגשת ערעור על הכרעת שמאי מכריע - שומתה של גב' פנינה אבן-חן בעניין ההשבחה הנובעת מאישור תוכנית חכ/במ247/ - עד ליום 29.8.97". 10. טענת המשיבות היא כי שר הפנים רשאי להידרש לסמכות הארכה מקום שהיא מוגשת לו טרם חלוף המועד שנקבע בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית, דהיינו 45 יום. לנוכח העובדה כי הבקשה הוגשה חודשים מספר לאחר חלוף המועד האמור לא היה שר הפנים מוסמך להידרש לבקשה. 11. פרשנותן של המשיבות נראית לי. המשיבות מפנות להוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (להלן - החוק) שעניינו "תביעת פיצויים" המוגשת על-ידי מי שמקרקעין שלו נפגעו על-ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה. סעיף 197(ב) לחוק קובע כי "התביעה לפיצויים תוגש למשרדי הועדה המקומית תוך שלוש שנים מיום תחילת תקפה של התוכנית; שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, אף אם כבר עברה התקופה". הנה-כי-כן, באותו מעשה חקיקה ידע המחוקק להעניק לשר הפנים סמכות להאריך תקופה לנקיטת הליך משפטי "...אף אם כבר עברה התקופה". דומה אפוא כי פרשנות סבירה היא להניח כי מקום שהמחוקק נמנע מליתן סמכות כאמור בגדר סעיף 20 לתוספת השלישית, יש ליתן לכך את מלוא המשקל. 12. אכן לא נעלמו ממני דברי כבוד השופט ברק (כתוארו אז) בר"ע 277/82 נירוסטה בע"מ נ' מדינת ישראל [1], בעמ' 831 כי אין "...להעמיד את המחוקק כמי שעושה 'מלאכת מחשבת'. הנסח, כמו השופט, עושה מלאכה אנושית, על חולשותיה ופגמיה. את פרשנותו של החוק יש לבסס על לשונו ועל הגיונו ועל מטרתו ועל תכליתו...". בנדוננו הפרשנות המילולית האמורה, כך השקפתי, עולה בקנה אחד עם פרשנות תכליתית ראויה של החוק ומגמותיו. 13. ראש לכול, כך תפיסתי, יש לפרש סמכות להארכת מועדים, ובפרט הניתנת לרשות מינהלית, על דרך הצמצום. אין אפוא מקום לייחס סמכות זו ללא סייגים וגדרות באופן שהוראת החוק הנורמטיבית הבסיסית תיהפך לאות מתה. הוראת סעיף 197 לחוק היא הוראה חריגה. אופייה החריג של ההוראה האמורה בא לידי ביטוי במצווה המוטלת על שר הפנים לעשות בה שימוש רק על יסוד "...טעמים מיוחדים שיירשמו...". "הטעמים המיוחדים" האמורים באו לאזן את התקלה הצפויה כתוצאה מכך שתביעת הפיצויים תוגש אף לאחר חלוף שלוש השנים האמורות. קבלת פרשנות המערערת, ואף ללא דרישה ל"טעמים מיוחדים שירשמו", משמעה הוא כי הוענקה לשר הפנים סמכות ליתן ארכה כאמור גם ללא מגבלת זמן ואף ללא מגבלת "טעמים מיוחדים שירשמו". תוצאה כזו אינה נראית לי ראויה. שנית, הוראת סעיף 197 לחוק עניינה תביעת פיצויים המוגשת, לעולם, כנגד הרשות על-ידי הפרט הנפגע. הוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית עניינה ערעור המוגש על החלטת שמאי מכריע. פעמים הערעור מוגש על-ידי האזרח; פעמים, כבנדוננו, על-ידי הרשות. יש אפוא רגליים לסברה כי יש מקום להיטיב עם הפרט הנפגע ולפתוח לו פתח להגשת תביעת פיצויים, ולעולם על יסוד "טעמים מיוחדים שיירשמו", ולא לפתוח פתח כאמור לא לפרט ולא לרשות מקום שמדובר בהליך של ערעור לפי סעיף 20 לתוספת השלישית. שלישית, הוראת סעיף 197 לחוק עניינה הגשת תביעת פיצויים. עסקינן אפוא בהליך המבוסס על מסכת עובדתית. יש מקום להתיר את הרצועה ולאפשר לתובע, במקרים ראויים, פסק זמן ראוי על-מנת לאפשר לו להכין התביעה כדבעי. לעומת זאת הוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית עניינה ערעור. בערעור כאמור, כמצוות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית, "...ניתן לערער בנקודה משפטית בלבד, או בעילה שלא ניתנה לועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע...". הא ותו לא. לנוכח העובדה כי עסקינן במסכת מצומצמת ומוגדרת ביותר שיסודה בנימוקים משפטיים או בטענת "אי מתן הזדמנות נאותה לטעון" בלבד, ראוי, נורמטיבית, שלא להתיר את הרסן כהוראת סעיף 197 לחוק. 14. הנה-כי-כן, מקובלת עליי פרשנות המשיבות שעל-פיה לא היה שר הפנים רשאי, מעיקרא, להיזקק לבקשת הארכה שהוגשה לו על-ידי המערערת. מכאן ואילך אניח לצורך המשך ניתוחי כי שגיתי בפרשנותי האמורה וכי שר הפנים היה רשאי להיזקק לבקשת הארכה האמורה. פועלו של שר הפנים - זכות הטיעון וחובת ההנמקה 15. כבר ציינתי מה הייתה הדרך שבה הונחה על שולחנו של שר הפנים בקשת הארכה. הדגשתי כי בקשה זו הונחה על שולחנו ביום 27.7.1997 ובו ביום נענתה בחיוב. 16. ברי אפוא כי בהיענות מהירה זו של שר הפנים לא ניתנה למשיבות, הן הנפגעות הפוטנציאליות מהיענות לבקשת ארכה, כל אפשרות להשמיע טענותיהן בסוגיה האמורה. ברי כי זכות הטיעון היא אחת מזכויות היסוד הנגזרות מכללי הצדק הטבעי. הלכה מושרשת היא עמנו כי הרשות המינהלית לא תשקול לקבל החלטה שעלולה לפגוע באזרח אלא אם ניתנה לו הזדמנות הוגנת להשמעת הגנתו בפני הפגיעה העתידה (וראה בג"ץ 3/58 ברמן נ' שר הפנים [2], בעמ' 1509). 17. לא זו בלבד ששר הפנים לא נתן למשיבות אפשרות להשמיע טענותיהן טרם קבלת החלטתו, אף החלטתו, כשניתנה, היא החלטה קצרה ולאקונית המאזכרת, כמבואר, את סמכותו לפי סעיף 20 לתוספת השלישית ואין עמה כל ניסיון של הנמקת שיקול-דעתו המינהלי. 18. הטענות האמורות זכו לעיגון עובדתי בתצהיר המשיבות ונסמכות כאמור על חליפת בזק של מכתבים בין יושב-ראש המערערת לשר הפנים. בתגובת המערערת לא ניסתה המערערת, ולו כזית, להתמודד עובדתית עם הטענות האמורות. לא הוגש לי כל תצהיר מטעם המערערת, ושמא מטעם שר הפנים שממנו הייתי יכול להתחקות על מסכת שיקוליו עובר למתן החלטתו האמורה. אין לי אפוא אלא להניח כי לא קיימת, דומה שלא יכולה להיות קיימת, תשובה הולמת לטענה האמורה. 19. מתוך ניסיון להתייחס בסלחנות למחדל זה של המערערת, וכלל לא נהיר לי על שום מה ראויה המערערת לגישה סלחנית זו, אדרש לטענתו של פרקליטה המלומד שעל-פיה "מדיניותו הנוהגת של שר הפנים בעת שהינו עושה שימוש בסמכותו על פי סעיף 20 לתוספת גורסת כי אין לנהוג שימוש ביד קפוצה בסמכות האמורה וזאת כל עוד אין מדובר באיחור ניכר הנעדר סיבה סבירה" (סעיף 6 לתגובת המערערת מ5.1.1999-). כאמור, לא זכיתי לקבל כל עיגון בכתובים המעיד על "המדיניות הנוהגת" ושמא הנחיות מינהליות בסוגיה האמורה. עם זאת, וככל שתגובת בא-כוח המערערת מלמדת על מדיניותו של שר הפנים, היא נראית לי לכאורה לא ראויה. סעיף 14(ג) לתוספת השלישית קובע נורמה ראויה להגשת ערעור תוך 45 יום. מועד ה45- יום אינו חדש במשפטנו. מועד זה הוא המועד הרגיל להגשת ערעורים, ואף לבית-המשפט העליון. נפלא ממני במה ניתן לטעון כי הגשת ערעור לבית-משפט שלום בגין שומת שמאי מכריע מסובכת יותר מהגשת ערעור לבית-משפט עליון. מכאן, לשיטתי, אם אכן השר אינו נוהג "שימוש ביד קפוצה בסמכות האמורה", הרי הוא נותן ידו, במובהק, להפיכת הנורמה החקוקה לאות מתה. אם אכן סבורה המערערת, ושמא שר הפנים, כי מועד ה45- יום, נורמטיבית, הוא מועד קצר, וכמבואר זו אינה גישתי, יעשו הם ליוזמת חקיקה שתשנה ותאריך, באורח חקוק, את המועד האמור. כל עוד נשארה הוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית על עומדה, ראוי כי היא תשמש כנורמה המצביעה על הכלל וסמכות הארכה של שר הפנים תהא בבחינת חריג לכלל שייעשה בו שימוש על יסוד הנחיות מינהליות שיהלמו את אופייה החריג של סמכות הארכה האמורה. 20. בא-כוח המשיבות תוהה, ובצדק, איך היה נוהג שר הפנים לו הייתה מוגשת לו בקשת ארכה כאמור לא על-ידי הוועדה המקומית אלא על-ידי האזרח. אכן נהיר לי כי שר הפנים היה דורש, ובדין, את תגובת הוועדה המקומית טרם שהיה עושה שימוש בסמכות הארכה שלו. כך צריך היה וחייב היה לנהוג שר הפנים אף בפרשה שבפנינו. 21. כבר ציינתי כי שר הפנים לא ראה לנמק את החלטת הארכה שלו. אף בעניין זה אניח, לטובתו, כי הוא ראה לאמץ את נימוקי יושב-ראש המערערת במכתבו מיום 27.7.1997. עיינתי אפוא במכתבו של יושב-ראש המערערת. לאחר שהוא סקר בפני שר הפנים את המסכת העובדתית הוא ראה לציין כי השמאית המכריעה חרגה מסמכותה כאשר קבעה קביעות מסוימות. הוא ראה לציין כי הסכום שבגינו יוגש הערעור עולה לסך של 7,000,000 ש"ח, ואולם, ככל שעסקינן בנימוקי המערערת לבקשת הארכה, ראה יושב-ראש המערערת לרשום, סתמית, כי "תקופת האיחור שבה מדובר הינה בת כ3- חודשים בלבד, אשר נבעה מהצורך בקיום התייעצויות עם מכלול גופים ממשלתיים שונים בטרם הגשת בקשה זו". ההנמקה האמורה אינה יכולה לעמוד בפני ביקורת. עיינתי בכתב-הערעור. הערעור סומך על שתי טענות, ושתיים בלבד. הטענה האחת היא כי השמאית חרגה מסמכותה להכריע בין שומות סותרות שהוצגו בפניה וראתה לדון ולהכריע בשאלה איך יחולק היטל ההשבחה. הטענה השנייה, והיא טענה חלופית, הייתה כי ככל שהשמאית לא חרגה מסמכותה, הרי החלטתה בדבר אופן חלוקת היטל ההשבחה לא הייתה ראויה. נהיר לי אפוא לחלוטין כי על-מנת לערוך כתב-ערעור כאמור, לרבות "קיום התייעצויות עם מכלול גופים ממשלתיים שונים", היה במועד של תקופת ה45- יום די והותר. ואולם, ומכל מקום, לא היה כל צידוק שלא לפנות לשר הפנים לפני חלוף תקופת ה45- יום הנ"ל ולבקש ממנו להאריך את המועד. סביר להניח כי ככל ששר הפנים היה נענה לבקשה, הוא היה קוצב את המועד המוארך. כך הוא עשה בפרשתנו. במכתבו מיום 27.7.1997 הוא האריך את המועד עד 29.8.1997. גם אילו היה מאריך שר הפנים את המועד בסדר גודל זה, לא היה מוגש הערעור בחלוף חודשים מספר. אין לי אלא לחזור ולהניח כי אילו היו המשיבות פונות לשר הפנים ומנמקות את בקשת הארכה בגין הערעור שכנגד שלהן, שאף הוא תולה עצמו על נימוק אחד בלבד, עקב "קיום התייעצויות עם מכלול גופים שונים", הייתה בקשתן נדחית, מניה וביה, ובדין. 22. אני מודע לכך שאין דרכה של הרשות השיפוטית להמיר את שיקול-דעתה של הרשות המינהלית בשיקולה שלה. נזהרתי ונשמרתי לא לעשות כן. לא ראיתי לתקוף את החלטת שר הפנים על יסוד שיקולי מהות ענייניים, אלא משום הפגמים המשפטיים שדבקו בהחלטתו, ובגינם בלבד. יכולני להניח כי ככל שהייתה מוצגת בפניי תשתית עובדתית המלמדת על מערכת שיקוליו של שר הפנים וההנחיות שהיו נר לרגליו, הייתי בוחן מערכת זו בזהירות ובקפידה לאור העיקרון שעל-פיו לא ראוי כי הרשות השיפוטית תמיר את שיקול-דעתה של הרשות המינהלית בשיקולה שלה. תשתית עובדתית כאמור לא הונחה בפניי. דומה שהמערערת אף לא התיימרה להתחיל במלאכה. מעמדו של שר הפנים 23. כאמור, המחוקק העניק לשר הפנים סמכות להאריך מועדים בהתאם להוראת סעיף 197 לחוק וסעיף 20 לתוספת השלישית. המשיבות טוענות אפוא כי שר הפנים, ככזה, נגוע בניגוד אינטרסים. שר הפנים מופקד על ועדות התכנון ובהן המערערת. מכלול הנסיבות שנגולו בפניי מעלה עליו כי הוא פעל, כמדומה, כ"חותמת גומי" של המערערת. 24. אין בדעתי לקבל את גישת המשיבות, דרך עיקרון. אכן, לא נהיר לי על שום מה ראה המחוקק להסמיך דווקא את שר הפנים להאריך מועדים בריב שיש לפרט עם ועדות התכנון. ואולם, זה דברו של המחוקק. בידי שר הפנים הופקדה סמכות "מעין-שיפוטית". חזקה על שר הפנים כי כאשר הוא עושה שימוש בסמכות האמורה שומה עליו לעשות כן תוך שמירה על עקרונות ראויים של המשפט המינהלי. אילו תפיסת המשיבות הייתה נכונה הייתה נדרשת מאליה המסקנה כי שר הפנים, לעולם, לא יאריך מועדים לפי סעיף 197 לחוק. נהיר לכול כי שר הפנים עושה שימוש בסמכות האמורה. העובדה כי ראיתי להכריע תוך אימוץ תפיסת המשיבות במקרה הקונקרטי שבפניי אינה מעלה על שר הפנים - מוסדית - כי הוא נגוע בניגוד אינטרסים כאשר הוא עושה שימוש בסמכות שהמחוקק הקנה לו. 25. ואולם, סמכות זו של שר הפנים, אחריות רבה בצדה. אינני סבור כי על שר הפנים להאריך מועדים באורח סיטוני לאזרח, והכול מפאת "מה יגידו". באותה מידה נדרשת משר הפנים רגישות דווקא לנוכח העובדה כי משרדו אכן מופקד על ועדות התכנון. טענת השתק 26. בגדר בקשת המשיבות בתיק בש"א 1178/99 התרתי למשיבות להוסיף נימוק נוסף לבקשתן הסומך עצמו על מכתב מיום 10.12.1998, דהיינו לאחר הגשת הערעור. במכתב זה שנשלח על-ידי לשכת התכנון המחוזית לבא-כוח המשיבות דרש מר עודד בורנשטיין להעביר לו המחאה על סכום פלוני המתחייב, לשיטתו, בגין הפרשי הצמדה על היטל ההשבחה. בשולי המכתב רשם מר בורנשטיין כי "לאחר חוב זה לא תהיינה לועדה המחוזית - חיפה כל תביעות נוספות בנוגע לחוב היטל השבחה עקב תכנית חכ/במ247/ - שכונות 11-12". המשיבות עטות על מכתב זה כמוצאות שלל רב. הרי ראיה ניצחת, כך טענתן, כי המערערת מודה כי בכפוף לתשלום סכום פלוני אין למערערת "כל תביעות נוספות". 27. עיינתי בתגובת המערערת ואין לי אלא לדחות את טענת המשיבות בסוגיה האמורה ולקבוע כי הטענה האמורה גובלת בחוסר תום-לב. למקרא תגובת המערערת עולה כי בין בעלות-הדין הייתה חליפת מכתבים מסועפת, שלוותה בתחשיבי חשבים ושמאים בשאלה, מהו הסכום הראוי לתשלום שעל המשיבות לשלם למערערת. המכתב האמור הוא אך נדבך במסכת זו של חליפת מכתבים ולמקרא המכתב האמור ברור כי ככול שהמשיבות תשלמנה למערערת סכום פלוני, הרי מתמטית-חישובית, לא תהיה למערערת כל תביעה נוספת. אכן, למקרא תגובת המערערת התוודעתי למציאות נוגה שממנה עולה כי קיימים אי-סדרים אצל המערערת. עקב אי-הסדרים האמורים יד ימין אינה יודעת מיד שמאל. כתוצאה מן המסכת שבפניי, כך מסתבר, נפתחו אצל המערערת שני תיקים מקבילים. התיק האחד עניינו ההליך המשפטי נושא הערעור. התיק השני עניינו נושא חישוב ההצמדה והריבית בגין גביית חלק מהיטל ההשבחה שנפסק על-ידי השמאית המכריעה לזכות המערערת. לא למותר לציין כי פקידים בכירים אצל המערערת לא ידעו, כל עיקר, על עצם קיומו של הליך הערעור, כדי ביזיון וקצף. ואולם אין בין אי-סדרים אלו לבין ניסיונן של המשיבות לטעון טענת השתק חסרת שחר ולא כלום. חבל על ניסיון זה של המשיבות. ראוי כי תזכורנה כי "תפסת מרובה לא תפסת". "היד הרועדת" 28. הפועל היוצא של ניתוחי עד הנה מוליכני למסקנה כי דין הערעור להידחות, כעתירת המשיבות. בתגובת המערערת מזהירתני המערערת כי לנוכח העובדה כי בערעור שבפניי "מונח על כף המאזניים סכום נכבד (כשבעה מיליון ש"ח) מכספי הציבור", הרי "שיש ליתן משקל לנזק הציבורי, ולמשנה הזהירות ולרעידת היד, שיש לנקוט בכספי ציבור" (עמ' 2 לתגובת המערערת; ההדגשות במקור - ש' ל'). 29. המשיבות מגיבות בתקיפות רבה על אודות הטיעון האמור. הנני רואה לאמץ טיעונן זה, ובמלואו. אכן, צודקות המשיבות בסוברן כי "כל אימת שרשות שילטונית משמיעה את הסיסמה השחוקה של 'כספי ציבור' ויהיו הנסיבות אשר יהיו, שומה על המעורבים בהליך להעמד דום ולהסיר מעל דרכה של המשיבה כל מכשול משפטי ועובדתי אשר אינו מתיישב עם עמדתה" (סעיף 24 לתגובת המשיבות מיום 25.1.1999). אכן, דברים כדורבנות. לא זו בלבד שהנני דוחה, בשתי ידיים, את טענת המערערת האמורה, לא אסתיר את מורת רוחי הגלויה מעצם העלאתה. אם חטאה המערערת בכך שלא הגישה את הערעור במועד, ואף לא ראתה להגיש בקשת ארכה במועד, אל תגלגל מחדלה זה לפתחו של בית-המשפט. בית-המשפט אמור למלא תפקידו בהגינות, בניטרליות ועל יסוד אמות-מידה שיפוטיות ומקצועיות. דמה של המערערת אינו סמוק מדם המשיבות או מדמו של כל פרט ובעל-דין. הניסיון אפוא להלך אימים ולהניא את בית-המשפט מלהגיע לתוצאה ראויה, על-פי מיטב שיפוטו, אך משום הנזק הציבורי, והכול בעטייה של המערערת, לא יצלח. אין לי אפוא אלא לסמוך על דברי כבוד השופט חיים כהן בע"א 417/74 מנהל מס שבח מקרקעין, נתניה נ' פאליי [3], בעמ' 687, כי "אני אומר זאת להרגיע את בעלי-הדין ולהבטיחם נאמנה שידי אינה רועדת בדחותי ערעור זה: אין בטעותו של אותו 'פקיד זוטר' היושב פאר במשרד המערער, לא כדי לזכות את המשיב מן ההפקר, ולא לגרום להתעשרותו-ולא-במשפט...". מן הרשות הציבורית, שאמורה להיות אמונה על כללי מינהל ציבורי, מצפה הייתי כי תתנזר מהשמעת טיעונים מסוג זה. סוף דבר 30. הנה-כי-כן, דין הערעור להידחות על הסף. הערעור שכנגד לא היה יכול להיות מוגש אלא בעקבות הערעור העיקרי. דחיית הערעור מחייבת את דחיית הערעור שכנגד. 31. לפיכך הנני דוחה את הערעור והערעור שכנגד. הנני מחייב את המערערת לשלם למשיבות, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך 12,000 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. 32. המזכירות תמציא עותק מפסק-דיני לבאי-כוח הצדדים בדואר רשום + אישור מסירה. היטל השבחהקרקעות