תביעה נגד עמידר על בעלות בית

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה נגד עמידר על בעלות בית: בתביעה זו מבקשת המבקשת להצהיר כי הינה הזכאית הבלעדית להירשם כבעלים של המקרקעין נשוא הבקשה, וליתן צו המורה למשיבים ליתן הסכמה בכתב להעברת זכויות הבעלות שלה במקרקעין בשלמותם או כל חלק מהם לצד ג' אחר כלשהו בלא שהסכמה זו תותנה על ידם בתנאי כלשהו. העובדות 1. בעלה לשעבר של המבקשת, ד"ר רייס (להלן - "ד"ר רייס"), החזיק כדייר מוגן בבית מגורים צמוד קרקע שכלל, בין השאר, גם אולם תצוגה והנמצא ברח' טו' 53 ברובע האמנים בצפת, ואשר הוקם על חלקות 50 ו51- בגוש 13062. 2. המבקשת התגוררה ביחד עם ד"ר רייס, בבית המגורים האמור לעיל יחד עם שלוש בנותיהם. ביום 10.09.73 התקשר ד"ר רייס בהסכם מכר עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל), (להלן - חוזה המכר), ומכוחו רכש את נכס המקרקעין אשר בו למעשה התגורר. מפאת חשיבות השאלה נביא להלן את הגדרת המונח "נכס" בחוזה המכר, כפי שמופיעה בפיסקה הראשונה של המבוא לחוזה: של המגרש מס' . לפי התרשים המצורף בזה והמהווה חלק בלתי נפרד של הסכם זה, ואשר שטחה/ן ושטחו 190 ממ"ר בערך, הנמצא/ות ב- צפת והרשומ(ה)(ות) בלשכת רישום המקרקעין ב . שתיקרא/נה, שיקרא להלן לשם הקיצור "הנכס"". 3. בפיסקה השניה של הסכם המכר נאמר כדלקמן: מבנה בן 3 חדרים, אולם תצוגה, הול, שירותים ומחסן, המהווה חלק בלתי נפרד של הנכס". 4. הבעלות בנכס נרכשה ע"י ד"ר רייס תמורת תשלום סך של 24,500 ל"י, סכום שקבע השמאי כשווין של שתי החלקות 50 ו51- כשהן פנויות. במועד מאוחר יותר רכש ד"ר רייס גם מחצית חלקה 49 בגוש 13062, הגובלת בחלקות 50-51. 5. בסעיף 1 (ב) בהסכם המכר מתחייב המנהל כדלקמן: מלאה חפשי מכל שעבוד ועיקול תוך 12 חודשים אחרי רישום הנכס בלישכת רישום המקרקעין על שם המוכר, תשלום כל המחיר הנקוב בסעיף 3 להלן ולאחר חלוקת או הפרדת הנכס ליחידה נפרדת כשרה לרישום בלישכת רישום המקרקעין". 6. ד"ר רייס מצהיר בהסכם המכר כי ידוע לו שהנכס טרם נרשם ע"ש המוכר בפנקסי המקרקעין ואף מתחייב לעשות את כל הפעולות הדרושות לשם רישום הנכס וחלוקתו על חשבונו ואילו המוכר מצידו, מצהיר בסעיף 1 (ו) להסכם המכר כי: תחול כל חובה בקשר לכך פרט לחתימת המסמכים והתעודות בהתאם לנסיבות". 7. בסעיף 13 (א) להסכם המכר כלולה התחייבות של ד"ר רייס שלא להעביר את זכויותיו בנכס, אלא בכפוף לקבלת הסכמת המינהל בכתב ומראש לכך. 8. ביום 9.12.79 נכרת הסכם מכר משולש בין ד"ר רייס, המבקשת והמינהל (שהוגדר בהסכם זה כרשות הפיתוח), ומכוחו הועבר הנכס מד"ר רייס לבעלות המבקשת ללא תמורה באישור המינהל וכן הועברו בנוסף ע"י ד"ר רייס למבקשת מלוא זכויותיו והתחיבויותיו מכח הסכם המכר (להלן - "הסכם המכר המשולש"). הנכס שהועבר בהסכם המכר המשולש הוגדר בו כך: אולם בפיסקה הקודמת להגדרה זו, נאמר כי מדובר באותו נכס שכבר הוגדר בהסכם המכר שנחתם בין ד"ר רייס והמשיבים ביום 10.09.73. מהות הסכסוך נשוא הדיון 9. במהלך חודש 96/8 הוכנה והוגשה ע"י המבקשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה צפת למתן היתר בניה לביצוע תוספת למבנה ושינויים פנימיים בו, במטרה לפצל מבנה זה ל- 2 יחידות דיור נפרדות, ולאפשר למבקשת מכירת אחת מיחידות הדיור לצד ג'. לא היתה זו הפנייה הראשונה של המבקשת לוועדה; קדמו לה בקשות להיתרי בניה שנענו בלי שנדרשה הסכמתו של המינהל. במקביל הגישה המבקשת לעמידר, עפ"י הנחיות הוועדה המקומית לתכנון ובניה צפת, בקשה לקבלת הסכמת המינהל למכירת זכויותיה ביחידת הדיור החדשה לצד ג'. הסכמתו של המנהל נצדרשת מכח הוראות סעיף 13 (א) להסכם המכר ובעקבות הסכם המכר המשולש. הבקשה הועברה למשיבה מס' 1 (להלן - "עמידר") מאחר והיא מטפלת בנכסים מסוג זה של המינהל. 10. בתגובה לפניה זו לעמידר, קיבלה המבקשת במהלך חודש 96/10 מסמך שכותרתו "הודעה על מפרט כספי", ומכוחו התיימרה עמידר לחייב את המבקשת בתשלום סך של 204,000 ש"ח עבור רכישת "זכויות בנייה". 11. ההסבר שנתנה עמידר למבקשת, באמצעות העובדת גב' נטע טובול, לדרישת התשלום עבור זכויות הבנייה ולמהות הסך הנקוב בה, היה כי זכויות הבנייה בחלקות 50 ו- 51 בגוש 13062 לא נרכשו ע"י ד"ר רייס מהמינהל מכח הוראות הסכם המכר וכי הסך שננקב בדרישת התשלום עבור זכויות בנייה נקבע ע"י עמידר כתמורה עבור רכישת זכויות הבנייה בחלקות 50 ו- 51 הנ"ל, וזאת בהתאם לחוות דעת שמאי מקרקעין שהוכנה לבקשת עמידר. טענות המבקשת לגבי הגדרת הנכס וזכויותיה בו 12. המבקשת טוענת כי מכוח הוראותיו המפורשות של הסכם המכר נרכש ע"י ד"ר רייס מהמנהל נכס המהווה את שלמות חלקות 50 ו- 51 בגוש 13062 בשטח של כ- 190 מ"ר, שעליו היה קיים באותה עת מבנה בן 3 חדרים, אולם תצוגה, הול, שירותים ומחסן, לבד מהקרקע הפנויה שניתנה. 13. בהתייחס לטענת עמידר לפיה רכש ד"ר רייס מהמינהל אך ורק את המבנה ללא הקרקע שעליה הוא בנוי, המבקשת ציינה, בין השאר, את הטענות הבאות, אפרט אותן אחת לאחת תוך כדי התיחסות לגופן: א. הבעלות הנפרדת במבנים ובקרקעות שעליהם הם בנויים הידועה בשם "אינשאאת" בוטלה עוד בשנת 1937 מכח פקודת חוק הקרקעות (תיקון), 1937 וביטול זה אושר ע"י המחוקק הישראלי מכח הוראות סעיף 12 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 בו נקבע כי: גם בסעיף 13 לחוק המקרקעין נקבע כי אין תוקף לעסקה במחוברים בנפרד מהקרקע עליה הם בנויים, ובסעיף 157 (א) לאותו חוק אף נקבעה חובת הביטול של הרישום בנפרד לקרקעות ומבנים. ב. המבקשת מדגישה את הגדרת הנכס שצויינה במפורש בהסכם המכר ואשר הבאתי אותה במלואה בפיסקה 3 לעיל. מהגדרה זו עולה שהמבנה הינו חלק מהנכס הנמכר כך שלא תיתכן זהות בין המבנה לבין הנכס, שכן הנכס כהגדרתו בהסכם המכר מהווה את חלקות 50 ו- 51 בגוש 13062 ועליהם היה קיים המבנה. ג. המעיין בתשריט תוספת "א" להסכם המכר יווכח כי השטח המותחם בקו היקפי בתשריט זה אינו כולל אך ורק שטחי המבנה אלא גם שטחי חצרות וחללים. עצם קיומם של חללים לא בנויים והכללתם בנכס שגם לגרסת עמידר נמכר לד"ר רייס, סותרים מניה וביה את הטיעון לפיו נמכר לדר רייס אך ורק שטח המבנה ולא שטח הקרקע שעליה הוא בנוי. ד. גרסת המבקשת מסתייעת בקביעת השמאי המחוזי, לפיה שווין של החלקות 50 ו- 51 בגוש 13062 זהה למחיר הנכס שנקבע בהסכם המכר, ויש בכך כדי לחזק את טענתה לפיה נרכשו ע"י ד"ר רייס כל הזכויות בקרקע הידועה כחלקות 50 ו- 51 בגוש 13062 שעליה הוקם המבנה. ה. בהסכם המכר נקבע כי מחיר הדירה הינו 24,500 ל"י. לאור העדר כל הגדרה למונח "דירה" בהסכם המכר, בשים לב לזהות הקיימת בין המחיר שנקבע ע"י השמאי המחוזי כאמור לעיל ובהתחשב בעובדה שהמלצות השמאי המחוזי ולרבות ההמלצה לאפשר את רכישת חלקות 50 ו- 51 בתנאי שתירכש גם חלקה 49 יושמו במלואן ע"י עמידר, נראה שהשימוש במונח "דירה" נובע מטעות קולמוס גרידא או משימוש בטופס שגוי, ואין בו כדי לשמש סימוכין לגרסת עמידר בדבר רכישת המבנה ללא הקרקע שעליה הוא בנוי. איני מוצא מקום להתייחס לטענת המשיבים כי יש בעובדה שהשתמשו דווקא במושג "דירה" בהסכם המכר בסעיף 4 כדי להראות כי התמורה שולמה אך ורק עבור הדירה ומזה להסיק שהנכס נשוא ההסכם הינו המבנה בלבד. מבדיקה ראשונית נראה כי השימוש במונח "דירה" אכן נעשה בטעות, במיוחד שבשאר חלקי ההסכם ממשיך המנסח להשתמש במושג "נכס" אפילו באותו סעיף 4 (ב)(3) עצמו הפותח במילים: "ידוע לרוכש כי תשלום מחיר הדירה וחתימת המסמכים..." ממשיכים בפסקה שאחרי: "לכן מסוכם בזה... כי אם הרוכש לא שילם את מחיר הנכס..." דבר המגביר את התחושה שמדובר בטעות קולמוס. 14. לטענת המבקשת אימוץ גרסת עמידר בנוגע להגדרת המונח "הנכס" עלול אף ליצור אבסורד גמור, לפיו ד"ר רייס הוא אשר נותר בעל הקרקע ולא המינהל, שהרי בהתאם להגדרת המונח "הנכס" בהסכם המכר המשולש לא העביר את מלוא הזכויות שרכש למבקשת אלא רק את הבעלות במבנה בהתעלם מהוראות חוק המקרקעין בנדון, אך גם אם כך הוא הרי שלא המינהל ולא עמידר הוסמכו לייצג את ד"ר רייס בהליך זה או לדרוש תשלום סכום כלשהו מהמבקשת. אולם לעניין טענה זו, בלי לגרוע מנכונותה, אני מפנה לציטוט דלעיל מתוך הסכם המכר המשולש בפסקה 8, בו נקבע שמדובר באותו נכס נשוא הסכם המכר ושאותו מבקש ד"ר רייס להעביר את זכויותיו והתחייבויותיו בו למבקשת. 15. הגב' טובול בתצהירה בסעיף 11 (ג) קבעה שלא כל שטח חלקה 51 נרכש ע"י ד"ר רייס מכח הוראות הסכם המכר אולם היא לא צירפה ראיה כלשהיא לביסוס טענה זו, מה גם שאיננה מוכנה להסיק מסקנות מהתשריט בטענה שאינה יכולה להבין את המשמעות של הסימנים המופיעים בו ואפילו איננה מוסמכת לעיין בו. טענה זו של גב' טובול נסתרת מאליה אם מעיינים בהגדרת ה"נכס" בהסכם המכר, שבה במקומות החסרים מולאו הפרטים הרלוונטיים באופן שלא בחרו לרשום את פרטי המגרש הזמני לפי תכנית בנין ערים כלשהי, אלא במובהק נרשמו חלקות 50 ו- 51 בגוש 13062 תוך הפנייה מפורשת לתרשים המצורף, שבו, במפגיע, שורטט קו המפריד ומבליט את החלק הנמכר שכונה "חלקות 51 ו- 52". תרשים זה היה נחוץ לעיסקה מאחר ואין רישום של החלקות בלשכת רישום המקרקעין וחלוקה זאת בצירוף תרשים מקווקוו הינה הדרך היחידה להגדרת שטח ומיקום המקרקעין הנמכרים. בנסיבות אלה, אין בעצם צירופו של תשריט כדי להצביע על כך שהחלק הנמכר מהווה חלק מנכס גדול יותר. עמידר טוענת גם שהמעבר בין חלקות 48 ו- 52 לא נמכר לד"ר רייס ומכאן שלא כל חלקה 51 נמכרה לו. אולם טענה זו כרוכה בהוכחה מוקדמת כי המעבר הינו בכלל חלק מחלקה 51, דבר שלא הוכח. למעשה גב' טובול הודתה בחקירתה שאין היא או עמידר יודעים לאיזו חלקה משתייך המעבר הנ"ל. בשלב זה יש להדגיש שאם ביהמ"ש משתכנע שהמבקשת אכן רכשה את כל הנכס נשוא הסכם המכר והינה בעלת כל הזכויות בו ולמשיבים לא נשאר חלק שלא נמכר אזי ממילא אין אחוזי הבנייה שייכים למשיבים ואין צורך לדון במשמעות העובדה שהחוזה לא כלל תניה מפורשת בדבר הזכויות הנוגעות לאחוזי הבנייה. בכל אופן, הפירוש הנ"ל יהיה כנגד המנסח, שהוא במקרה דנן המשיבים, החסרת פרט כה חשוב - השארת הזכות לבנות על הנכס שנמכר בידי המוכר - אינה יכולה להתפרש לטובתם כך שאי אזכור אחוזי הבניה בחוזה ייחשב כאילו התכוונו המשיבים למכור גם אותו לדר' רייס. פרופ' ג' שלו, בספרה "דיני חוזים", מהדורה שניה, אומרת בעמ' 55: אם אכן המשיבים התכוונו להשאיר בידם את זכויות הבניה היו חייבים הם לגלות פרט מכריע זה כדי לא לסכל את צפיות הצד השני שהוטעה בכך לחשוב שרכש את כל הזכויות בחלקות. אילו רצו המשיבים לסייג או להתנות את היקף הרכישה, היה עליהם לפרט זאת במפורש בגוף החוזה. צד לחוזה אשר מפר את החובה המעוגנת בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 (להלן - חוק החוזים חלק כללי) "אינו מקיים בתום לב את החיובים הנובעים מן החוזה או שאינו עושה שימוש בתום לב בזכויות הנובעות מן החוזה, רואים אותו כאילו לא קיים חיובו כלל" (ע"א 77/380 שלמה נגד יעקב ואח', פ"ד לג (2) 103, בעמ' 105). בפסק דינו בבג"צ 80/591 שירותי תחבורה ציבורים באר שבע נגד בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד לה' (ו) 828, 838 אומר השופט ברק: בענייננו, מדובר בחובת המשיבים לפי הסכם המכר בסעיף 1 (ו) שבו נאמר: עפ"י לשונו של הסכם המכר, המינהל מכר לד"ר רייס את מלוא זכויותיו בנכס, לרבות את הזכות לבנות בשטח הנכס יחידות נוספות על אלו שהיו קיימות בנכס במועד כריתת הסכם המכר והתיר לו בניה כאמור, כך שעיגונה הרישומי של בניה זו תהיה בדרך של רישום בית משותף. הכח שהקנה חוזה מכר למשיבים לתת אישור לכל תוספות הבניה נבע רק מהעובדה שהנכס עדיין אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין והמבקשת וד"ר רייס היו צריכים פורמלית לקבל אישור מעמידר או מהמינהל, למרות שמבחינה משפטית הבעלות בכל הנכס מוקנית להם. אולם להפעיל זכות זו שבחוזה בדרך של סירוב שרירותי או מגמתי ולזכות בדרך זו בתמורה נוספת שאינה מגיעה למשיבים לפי הסכם המכר, דבר זה מהווה שימוש שלא בתום לב בזכות החוזית. ההבדל בין עמידה על זכות לבין חוסר תום לב הובהר בפסק דינו של מ"מ הנשיא שמגר בע"א 80/158 שלום נגד מוטה, פ"ד לו' (4) 793 בעמ' 812 שם נאמרו הדברים הבאים: "אבן הבוחן בכגון דא היא, אם עשה מעשה כלשהו או נהג בדרך שיש בה משום העדר תום לב, יהיה זה על ידי תחבולה, הכשלה או פעולות כיוצא באלה". לדעתי, יש לראות את דרישת עמידר לשלם סכום של 204,000 ש"ח תמורת מתן הסכמתה לתוספות הבניה משום שימוש בזכות שלא בתום לב ובתור שכזו, פעולה שאין לה תוקף משפטי. להלן נימוקיי: א. לא היתה בידי עמידר כל חוות דעת משפטית או טכנית - מקצועית שתוכל להצדיק את העמדה שהושמעה לפיה לא כל שטח החלקה נמכר לד"ר רייס או כי "המעבר" נשאר בבעלות המוכר. ב. לעומת זה, מחוות דעת השמאי עולה כי ההיפך הוא הנכון: השטח שנמכר לד"ר רייס הוא בן 190 מ"ר ועל פי התשריט שצורף לחוזה המכר שטח המעבר כלול בקו ההיקפי המסמל את השטח הנמכר. ג. לא נערכה כל מדידה שתצביע כי שטח כלשהו מחלקה 51 לא כלול בתשריט השטח הנמכר. ד. העדה שטפלה בנושא מטעם עמידר, הן בשעת המו"מ והן במשפט, לא ידעה אז ולא בזמן שהעידה, להצביע על גבולות החלקה או לפרט את סימוני הגבול. ה. בפעמים הקודמות בהן קיבלה המבקשת היתרי בניה, אומנם לא התבקשה הסכמת המשיבים אך הוכח כי בקשות הבניה והתוכניות נמצאו בתיק הנכס שבידי המשיבים ומכאן שאילו באמת האמינו בתום לב כי זכויות הבניה מוקנות להם, סביר היה שידרשו את התשלום כבר בעת ביצוע הבניה הקודמת. ו. עמידר סרבה, משום מה, לאפשר לב"כ המבקשת לעיין בתיק הנכס או לצלם ממנו מסמכים. ז. עמידר טענה כי אי אזכור נושא אחוזי הבניה בחוזה הוא עניין של השמטה טכנית אולם לבד מאמירה זו לא מצאה לנכון להוכיח את הדבר באמצעות עותקים של חוזים אחרים מאותו סוג ומאותה תקופה. לכן, אני רואה את דרישתה של עמידר לשלם סכום כלשהו בגין ההסכמה לביצוע עבודות בניה או להעברת הנכס לצד ג' או לכל מטרה אחרת, כדרישה שעומדת בניגוד לחוזה ואין לה תוקף. מכל האמור לעיל, הנני מקבל את התביעה ומצהיר בזה כי המבקשת הינה הזכאית הבלעדית להירשם כבעלים של המקרקעין נשוא הבקשה, דהיינו, מחצית חלקה 49 בגוש 13062 ומלוא זכויות הבעלות בחלקות 50 ו- 51 בגוש 13062 הנמצאים ברח' טו' 53 בצפת לרבות כל מבנה הנמצא עליהן. כמו כן, ניתן בזה צו המחייב את המשיבים ליתן הסכמה בכתב להעברת זכויות הבעלות של המבקשת במקרקעין הנ"ל, בשלמותם או בחלקם, לכל מי שתמצא לנכון וכן לבצע עליהם עבודות בניה על פי היתר כדין והכל מבלי שהסכמה זו תהיה מותנית בתנאי כלשהו, לבד מהתנאים הנקובים בחוזה המכר ובחוזה המשולש. אני מחייב את המשיבים, יחד ולחוד, לשלם למבקשת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום של 5,000 ש"ח + מע"מ נכון להיום. פסק דין זה ניתן והודע היום 98/10/08 בהעדר הצדדים ויש להמציאו לבאי כח הצדדים. דירות עמידר / עמיגור / חלמישדייר מוגן (הגנת הדייר)מקרקעיןבעלות