תביעה בגין הסכם מכר לרכישת משרדים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה בגין רכישת משרדים: התביעות שהדיון בהן אוחד, תחילתן בעיסקה בה רכשה התובעת מקרקעין - שטחי משרד - בבנין שנבנה ע"י הנתבעים ברח' הירקון 29 בבני ברק (להלן: "הבנין"). מאחר ולטענת התובעת הנתבעים הפרו את התחיבויותיהם כלפיה הוגשו על ידה שתי תביעות. ת.א. 39108/97 בה נדרשים הנתבעים להשיב לתובעת את הסכומים ששילמה לטענתה ביתר עקב מצג שווא באשר לשטח הממכר. ואילו הנתבעים הגישו תביעה שכנגד לתשלום יתרת חוב של התובעת בצירוף הפיצויים המוסכמים. בת.א. 47598/97 - מבקשת התובעת סעד של אכיפה אשר יחייב את הנתבעים לעמוד בהתחיבויותיהם לספק לה שרותים על פי הסכם הניהול של הנכס. אדון תחילה בתביעה שבת.א. 47598/97 כחלק מהסכם רכישת המשרדים חתמה התובעת על הסכם לניהול בנין המשרדים (ת/ 8 (א) לפיו התחיבה לשלם לנתבעים תשלום חודשי של 2.75 דולר למ"ר ברוטו (בשנתים הראשונות 2 דולר למ"ר ברוטו) בתמורה לשרותי תחזוקה וניהול שיוענקו על ידי הנתבעים. לטענת התובעת הנתבעים לא דאגו לניהולו ואחזקתו של בנין המשרדים, בין היתר בכך שלא הציבו שומר, לא דאגו לנקיון השרותים ולא הפעילו את המיזוג המרכזי. בטרם אבחן את העובדות, אפרט את ההליכים שנוהלו במסגרתה של תביעה זו. בתאריך 20.6.97 התקיים בפני כב' השופט אזר דיון בהמרצה 125982/97 בה התבקש בית המשפט ליתן צו עשה זמני אשר יורה לנתבעים להפעיל את מערכת מיזוג האויר בבנין. מאחר והדיון התקיים בעיצומו של הקיץ אך טבעי היה שביהמ"ש קיבל את בקשת התובעת וחייב את הנתבעים להפעיל את מערכת מיזוג האויר אולם התנה חיוב זה בתנאים כדלקמן: "התנאי לכך הוא שיופקד הפקדון ושישולמו מתוך דמי הניהול שיש לשלם 80% מתוך כלל חובות העבר ולגבי העתיד כל זמן שהבנין אינו מאוכלס ימשיכו להיות משולמים 80% מתוך כל חשבון דמי ניהול שיוגש, ולגבי היתרה הנושא יתברר בתיק העיקרי". כן ציין כב' השופט אזר כי הפחתה זו הינה שרירותית ומטרתה להתחשב גם בטענות המבקשת לאור העובדה שבמועד הדיון משרדה של התובעת היה המשרד היחיד בבנין ובמסגרת ההליך של בקשת ביניים לא ניתן היה להכריע בשאלה האם צודקת התובעת בטענתה לפיה הנתבעים לא עמדו בהתחיבותם לספק השירותים על פי הסכם הניהול. כן הוגשו ע"י התובעת שתי בקשות נוספות: האחת - לחיוב הנתבעים להפעיל המעליות. המרצה 105511/97 - בקשה זו לא נדונה כנראה משום שהצדדים הצליחו להסדיר המחלוקת ביניהם. והשניה - בקשה למנוע מהנתבעים לחסום את הכניסה לחניון - המרצה 136000/97 - שהדיון בה הסתיים בהסכם לפיו התובעת תשלם בגין התקופה שמיום מסירת הנכס ועד לתאריך 1.7.97 עבור השימוש בשתי חניות ומיום 1.7.97 ואילך עבור חמש חניות ובית המשפט יכריע בשאלה האם בתקופה שמיום 20.12.96 - 1.7.97 השתמשה התובעת בשתי חניות כטענתה או בחמש כטענת הנתבעים. בתאריך 11.2.98 - בעיצומו של חורף הגישה התובעת בקשה על פי פקודת בזיון בית המשפט לכפות על הנתבעים במאסר או בקנס את קיום ההוראה להפעלת מערכת מיזוג האויר. בדיון שהתקיים בבקשה זו טענה מנהלת התובעת הגב' פנינה וטורי כי היא נזקקת למיזוג אויר גם בימי החורף ולהשקפתה יש לחייב את הנתבעים להפעיל את המערכת המרכזית באופן שיאפשר לה להשתמש במיזוג האויר בכל עונות השנה. מנגד טענו הנתבעים כי לא ניתן להפעיל בו זמנית חימום וגם מיזוג אויר בבנין אחד. בדיון שהתקיים בפני בתאריך 4.5.98 מיניתי מומחה אשר יבדוק את אופן תפעול המזגנים בבנין. מחוות הדעת שהוגשה ע"י המומחה מר דוד ויסמן עולה כי מערכת המיזוג מופעלת ע"י אספקת מים קרים לבנין. כאשר על הגג מורכבת יחידת קירור המספקת מים קרים בלבד לכל יחידות המפוח המורכבות בבנין. ויסות הקור במשרדים נעשה ע"י המחזיקים באמצעות טרמוסטט. בימי החורף מבוצע המיזוג באמצעות גופי חימום המורכים בכל יחידת מפוח בנפרד וכל בעל משרד יכול לקבוע את דרגת החום הרצויה לו. לסיכום קבע המומחה כי במערכת מיזוג האויר המורכבת בבנין ניתן לקרר חלק מן המשרדים וחלק אחר לחמם בתנאי שיחידת הקירור שעל הגג תפעל ותספק מים קרים אולם לדעת המומחה מקובל בארץ שיחידת הקירור על הגג שמספקת מים קרים מושבתת בעונת החורף. במהלך הדיונים הרבים שהתנהלו בפני בבקשות השונות נדונה על ידי בתאריך 25.6.98 בקשת הנתבעים להתנות הפעלת מערכת מיזוג האויר בבנין בחיובה של התובעת לשלם את מלוא דמי הניהול ואת חלקה בחשמל הציבורי. בקשה זו נדחתה על ידי ובבר"ע 200471/98 שנדונה בפני כב' השופטת גרסטל שונתה ההחלטה והתובעת חויבה לשלם בתוך 80 יום 80% מחלקה בחשבונות החשמל הציבורי בגין העבר ולהמשיך לשלם זאת באופן שוטף עד להכרעה בתביעה את יתרת 20% מדמי הניהול ומחלקה בחשבונות החשמל הציבורי הורתה השופטת להפקיד בידיו הנאמנות של בא כוחה עד להכרעה בתביעה. מסתבר עתה כי למרות שבא כוח התובעת מאמץ בחום את ההחלטה הנ"ל ולמרות שחלפה למעלה משנה ממתן ההחלטה בבר"ע, טרם הופקדה היתרה של 20% מדמי הניהול בידי עורך הדין, והנימוק למחדל זה הנו בקשה להבהרת פסק הדין שהוגשה לשופטת גרסטל ובה התבקשה כב' השופטת להבהיר האם במונח "החשמל הציבורי" נכלל התשלום עבור חשמל מזגנים כיוון שלהשקפתה של התובעת, התשלום עבור הפעלת המזגנים כלול בדמי הניהול. לאחר שנקטה בסדרת הליכים אשר כולם נועדו, כביכול, לאכוף על הנתבעים את קיום חלקם בהסכם הניהול, זנחה לפתע התובעת את התביעה העיקרית, ובסיכומיו מסתפק בא כוחה בהערה לאקונית לפיה באופן כללי דרישותיה של התובעת מולאו למעט הדרישות להפעלת מערכת מיזוג האויר. סבורני שלא ניתן לפטור את המחלוקת בתיק זה בהתייחסות כה מעורפלת תוך התעלמות מחוות הדעת של מר ויסמן מאחר ולהשקפתי, הגשת התביעה והבקשות השונות שימשו בידי התובעת אמצעי לאכוף על הנתבעים מתן שרותים מבלי שהיא עצמה עמדה בהתחייבויותיה. מעיון בבקשות השונות עולה כי התובעת נוהגת באופן שיטתי לא לשלם דמי ניהול בכל עת שהיא סבורה שהנתבעים אינם ממלאים אחר התחייבויותיהם, ולמרות שלא הובאה על ידה אפילו ראשית ראיה להוכחת טענתה לפיה הנתבעים לא סיפקו שרותי ניהול בבנין בזמן זה או אחר, עד למועד הדיון בפני כב' השופט אזר כחצי שנה לאחר קבלת החזקה בנכס, לא שילמה התובעת מאומה על חשבון דמי הניהול אותם היתה אמורה לשלם. באשר לדמי השכירות עבור חניות בבנין, מסתבר כי למרות שגם לגרסתה של התובעת השתמשה במשך כשמונה חודשים בשתי חניות ולאחר מכן בחמש עד שהגיעה להסדר דיוני עם הנתבעים, בתאריך 21.8.97 לא שולמו על ידה דמי השכירות עבור החניות בהן השתמשה גם לגרסתה באותו שלב. יתרה מכך, בעדותה בפני הודתה הנתבעת שמיום קבלת החזקה בנכס השתמשה בחמישה מקומות חניה בניגוד לטענה לפיה השתמשה רק בשניים (עמ' 51, שורות 18-19). באשר לחיוב הנתבעים להפעיל את מערכת מיזוג האוויר בכל ימות השנה, סבורני כי דרישה זו אינה מעוגנת בהסכם הניהול ואינה עולה בקנה אחד עם ההגיון שבניהול בנין המשמש מספר רב של דיירים. התובעת, אשר מחזיקה בכ9%- משטח הבנין מבקשת לחייב את יתר הדיירים להשתתף בעלות הפעלתה של מערכת קירור המים בחורף בשל צרכיה המיוחדים. עם כל הכבוד לדרישה זו לא יעלה על הדעת לחייב את הנתבעים והדיירים לשלם אלפי שקלים בשנה להפעלת מערכת קירור בחורף, ומקובלת עלי חוות דעתו של מר ויסמן לפיה ניתן להפעיל את שתי המערכות ימים ספורים בעונות מעבר כאשר מזג האויר משתנה, אולם ניהולו הסדיר של הבנין אינו דורש הפעלת מערכת קירור בחורף מה גם שעל פי הסכם הניהול לא מוטלת על הנתבעים החובה להפעיל את מערכת הקירור על פי דרישת כל דייר ודייר. סעיף 2 להסכם מפרט את השירותים אותם מתחייבים הנתבעים לספק במסגרת ההסכם ומיזוג אויר על פי דרישה אינו כלול בהם, ואילו בסעיף 3(ב) להסכם נקבע כי: "חברת הניהול תהיה זכאית מידי פעם, לפי שיקול דעתה, לקבוע את היקף השירותים, סוגם, טיבם והחלק מהם אשר יסופק לבית, ו/או לחלקים מסויימים ממנו אם בכלל, את זמן ואופן הספקתם ותקופתם". מן המקובץ עולה כי דרישתה של התובעת להפעלת מיזוג אויר בחורף אינה עולה בקנה אחד עם תוכנו של הסכם הניהול ועם הגיונם של דברים וכאשר מדובר בניהול בנין רב דיירים לא ניתן לספק דרישותיו החריגות והיקרות של כל דייר ודייר על חשבון דיירים אחרים והניהול אמור להתבצע תוך מתן שירותים סבירים ומקובלים. סיכומו של דבר, דין תביעתה של התובעת לאכיפת הסכם הניהול להדחות, ועל מנת להסיר ספק, אציין כי על פי הראיות שהובאו בפני לא היתה לתובעת כל הצדקה שלא לשלם את מלוא דמי הניהול כפי שהתחייבה בהסכם הניהול. ת.א. 39108/97 בתביעה זו מעלה התובעת טענה של אי התאמה בין שטח הממכר לשטח עליו הוצהר על ידי המוכרים. על פי הנטען בכתב התביעה בהסכם המכר נקבע כי שטח המשרד יהיה 226 מ"ר אשר תמורתם שולמו 463,300 דולר, אולם עם קבלת המשרד לחזקתה נערכה ע"י התובעת מדידה של השטח והסתבר לה כי שטחו 181 מ"ר בלבד. בגין ההפרש בשעור 25.7% דורשת התובעת השבה של הסכום היחסי בסך 394,839 ש"ח. לגרסת מנהלת התובעת, גב' פנינה וטורי, במהלך המו"מ לקראת כריתתו של ההסכם נאמר לה על ידי המתווכת, גב' אנט כץ ומר כהן, נתבע מס' 2, כי שטח הקומה הראשונה בה עמדה לרכוש משרד הוא כ700- מ"ר ומכל הקומה הנ"ל יוקצה לה שטח של 226 מ"ר. גב' וטורי מאשרת כי בעת שניהלה את המו"מ לקראת כריתתו של החוזה הסתיימה בניית מעטפת הבניין והיא ראתה את הקומה הראשונה על יתרונותיה ומגרעותיה ללא מחיצות פנימיות. דהיינו, הוצג בפניה אולם גדול המשתרע על שטח כל הקומה. עוד מעידה גב' וטורי כי הגב' כץ העמידה לבחירתה את הצד הדרומי של הקומה בו מתעגלת הרצפה כלפי מעלה (ראה צילום ת2/) או את הצד הצפוני והיא העדיפה את הצד הדרומי (עמ' 20, שורות 9-11). אומר מיד כי גרסתה של מנהלת התובעת באשר למצגי השווא שהוצגו לה אינה אמינה עלי. לדוגמא, בנושא סימון שטח המשרד גירסתה של גב' וטורי לפיה הסימון נעשה לאחר כריתת החוזה מעוררת תהיות באשר אני מתקשה להאמין כי העדה נכנסה לעיסקה בסכום נכבד של כ460,000- דולר מבלי לדעת מראש באיזה שטח מדובר כאשר לגרסתה היא אינה מבינה בתרשימים ואינה יכולה להעריך את גודלו של השטח שהוצע לה, ובעיקר תמוה בעיני מדוע ביקשה לרכוש 226 מ"ר דווקא, וההסבר לפיו בחרה בשטח זה כיוון שהתאים לתקציב שעמד לרשותה שנמסר לאחר התפתלויות ושינויים אינו מעורר אמון (עמ' 22-23). על כל פנים, לאחר שניתנה לי הזדמנות להתרשם מגב' וטורי במהלך ניהול המשפט הגעתי למסקנה כי יש לדחות את גרסתה המיתממת לפיה ביקשה לרכוש משרד בשטח של 226 מ"ר תמורת 2,050 דולר למ"ר והתקשרה בחוזה מבלי לבדוק בפועל כי השטח שיועמד לרשותה אכן תואם את ציפיותיה בעיקר לנוכח העובדה שגם לגרסתה הובהר לה ע"י גב' כץ שמדובר בשטח ברוטו הכולל את חלקה היחסי ברכוש המשותף, וכאשר שאלה את גב' כץ מהו ה"נטו", השיבה לה שבד"כ יש להפחית מן השטח ברוטו 25%. אולם השעור המדויק תלוי בחוזה (עמ' 24, שורות 11-14). גב' כץ לעומת זאת טוענת כי הוסבר לגב' וטורי הבהר היטב כי מן השטח ברוטו יש להפחית 25% (עמ' 32-33). זה המקום לציין כי אלמלא שינוי החזית שחל בגרסת התובעת במהלך הבאת הראיות היה עלי לדחות את התביעה כבר בשלב זה כיוון שגם לגרסת התובעת על פי כתב התביעה ההפרש בין השטח שנמסר לה בפועל לשטח עליו הוצהר הוא 25.7%, ובראיות שפורטו לעיל הודתה מנהלת התובעת שעובר לכריתת החוזה הוסבר לה כי השטח נטו מהווה כ75%- מהשטח ברוטו אשר צוין בהסכם. נראה שגם מנהלת התובעת הבחינה בקושי זה ועל כן ויתרה על עדותו של המודד אשר חוות דעתו צורפה לכתב התביעה (לטענתה מאחר והלה שוהה בחו"ל) והגישה במקומה את חוות דעתו של מר סיני גורדון אשר בחר בשיטת מדידה שונה מזו שבה השתמש המודד הראשון (מאחר וחווה"ד אינה חתומה על ידו אישית אלא בשם הפירמה בה הועסק איני יכולה להתייחס לזהותו). מר גורדון מדד את שטח הנכס מקיר פנים לקיר פנים, הפחית מן השטח חלק משטחו של הקיר הדרומי בו הרצפה מתעגלת כלפי מעלה, ואת השטח שמחוץ לחלונות בין המשקוף לקיר החיצוני הכפול המהווה אלמנט ארכיטקטוני עיצובי שלא ניתן לעשות בו שימוש (ת3/ ו-ת5/). אם מוסיפים לחישוב של מר גורדון את השטחים הללו, מגיעים לשטח של 189.93 מ"ר. אי לכך נשאלת השאלה מהי שיטת המדידה בפועל עליה הסכימו הצדדים. בנקודה זו מעידה הגב' כץ - אשר זומנה כעדת תביעה - כי עובר לחתימת החוזה ביקרה הגב' וטורי במקום, ראתה את חלקו הדרומי של המשרד בו הרצפה מתעגלת כלפי מעלה והוסבר לה שמדידת השטח נעשית מקיר חיצוני לקיר חיצוני כולל בליטת החלון כ70- ס"מ לכל צד (עמ' 34). גם גב' וטורי בעדותה אישרה שהיתה מודעת לייחודו של הקיר הדרומי המתעגל ובחרה בחלק זה של המשרד למרות שהוצע לה לקבל את חלקו הצפוני. המחלוקת בין הצדדים בסוגיה זו פרצה כפי הנראה בעקבות ביקורו של אדריכל מטעם התובעת אשר הפנה את תשומת ליבה לכך שלא ניתן לעשות שימוש מלא בחלק הדרומי. בשלב זה פנתה גב' וטורי למר כהן ודרשה פיצוי עבור השטח "האבוד" ולאחר דין ודברים סומן השטח המיועד לתובעת מחדש לשביעות רצונה, וזו גם הסיבה להפרש של כ9- מ"ר בין חווה"ד שצורפה לכתב התביעה לפיה שטחו של המשרד הוא כ181- מ"ר לבין השטח של המשרד בפועל 189.93 מ"ר (על פי חישוב הכולל את ההפחתות שפורטו לעיל). כפי שציינתי לעיל, החלטתי להעדיף את גרסת הנתבעים, הנתמכת בגרסתה של גב' כץ, באשר להסכמות בין הצדדים לגבי שיטת המדידה, וזאת כיוון שאני מתקשה לקבל את גרסתה של הגב' וטורי לפיה עד לאחר חתימת החוזה לא היתה מודעת לשטחו של המשרד בפועל. במהלך שמיעת התיק על הבקשות השונות שהוגשו בו התרשמתי כי הגב' וטורי אינה מן המוותרים על נקלה ומן הממהרים לשלם (בלשון המעטה). הוכח כי בכל שלב ושלב של המו"מ נהגה הגב' וטורי בתקיפות רבה בכל הנוגע לתשלומים וכל אימת שהתלבטה בשאלה באשר לתשלום זה או אחר בחרה מיד בדרך של עיכוב תשלומים או הימנעות מתשלום. כבר בתחילתו של המו"מ דרשה וקיבלה ממר כהן הנחה של 50 דולר למ"ר "מעל ראשה" של גב' כץ שעסקה בשיווק המשרדים (עמ' 31, שורות11-14). גם ביחס לדמי הניהול על פי הסכם הניהול הצליחה גב' וטורי לקבל הנחה ובשנתיים הראשונות הופחת התשלום המוטל על התובעת מ2.75- דולר למ"ר ל2- דולר למ"ר. מיד עם קבלת החזקה בנכס חדלה התובעת לשלם דמי ניהול בכלל מאחר ולטענתה לא עמדו השירותים שסופקו ע"י הנתבעים בתנאי ההסכם, ורק לאחר שכב' השופט אזר התנה את הפעלת המזגן בתשלום 80% מדמי הניהול נאותה לשלם. באשר לדמי שכירות עבור חניות ממועד קבלת החזקה בנכס ועד חודש אוגוסט 97', כ8- חודשים, לא שילמה התובעת מאומה, ורק לאחר שהנתבעים חסמו את הכניסה לחניון ובמסגרת בקשתה לחייבם לאפשר לה שימוש בחניה (המרצה 136000/97) הסכימה לשלם רטרואקטיבית עבור שתי חניות במשך 7 חודשים ומחודש יולי 97' ואילך עבור חמש חניות. דהיינו, כאשר התעוררה מחלוקת ביחס למספר מקומות החניה בהם היא משתמשת, בחרה התובעת שלא לשלם מאומה למרות שגם לגרסתה דאז השתמשה בשני מקומות חניה. הוא הדין ביחס ליתרת דמי הניהול, גם לאחר שניתנה ע"י כב' השופטת גרסטל החלטה מפורשת לפיה על התובעת להפקיד את ההפרש בין דמי הניהול המשולמים על ידה לדמי הניהול המוסכמים בידיו הנאמנות של בא כוחה, לא הזדרזה התובעת לנהוג על פי ההחלטה, ועד עצם היום הזה היא ממשיכה להמתין להבהרות של פסק הדין ביחס לנושא שאינו קשור כלל ליתרת דמי הניהול. מן המקובץ עולה שכאשר עסקינן במנהלת חברה הנוהגת לבחון באופן קפדני כל הוצאה ובכל מקרה של ספק אינה משלמת גם את אותו חלק שאינו שנוי במחלוקת, לא ניתן לקבל את הגרסה לפיה הגב' וטורי התקשרה בהסכם מבלי לקבל תשובות מפורטות ומלאות ביחס לשטח שהוקצה לה, וכך גם העידה הגב' כץ. אשר על כן, מסקנתי היא כי גב' וטורי היתה מודעת לשיטת החישוב של שטח המשרדים ואף ניהלה מו"מ בענין זה עם מר כהן כפי שכתבה במכתבה נ 4/(ד) מיום 20.5.96 בו פרטה את הסיכומים בעל פה שקדמו לכריתת החוזה ובין היתר ציינה כי הובטחה לה תוספת של 11 מ"ר. ראה לענין זה עדותה של גב' כץ בעמ' 30: "ש.: גב' וטורי רצתה לקנות שטח בקומה א'. ת.: כן. זאת היתה הקומה היחידה שמכרנו באותה עת. בקומה א' יש את הקטע של העיגול, וגב' וטורי התווכחה עם הקבלן על ההנחה והיא קיבלה מטר רץ לכל אורך הבנין שזה 12 מטר". עוד מוסיפה גב' כץ כי הגב' וטורי ידעה שהשטח המעוגל כלול בשטחה ושתמורת אי הנוחות קיבלה הנחה (עמ' 35) וכי אדריכל מטעמה מדד את השטח לפני שנחתם החוזה (עמ' 35). מן המקובץ עולה כי טענת התובעת לפיה לא היתה מודעת להכללת השטחים המפורטים לעיל בשטח הממכר אין לה על מה שתסמוך וכי שיטת המדידה סוכמה על דעת שני הצדדים תוך הענקת תוספת שטח עובר לחתימת החוזה, ועל כן יש להעדיף את שיטת המדידה המוצעת ע"י ב"כ הנתבעים. גישה זו נתמכת בנספח ד' לכתב התביעה, חוות דעת המודד אשר צורפה לכתב התביעה, לפיה שטח המשרד נטו - לא כולל שטחים ציבוריים - היה 181 מ"ר. דהיינו, המודד אשר ביצע את המדידה בתאריך 30.3.96 על פי הנחייתה שלגב' וטורי לקח בחשבון את אותם שטחים שהופחתו ע"י מר גורדון בחוות דעתו ת1/. בסיכומיו מפנה ב"כ התובעת לע.א. 1781/90 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות בנין ופיתוח ב"מ נ' ציון פרטוש, פד"י מז(2) 621. באותו ענין נקבעו ע"י בית המשפט העליון כללים לפירושו של חוזה הנוקב בשטח הדירה מבלי לציין אם הכוונה לשטח נטו או לשטח הנומינלי כפי שהוגדר בחוק התכנון והבניה, אלא שבעניננו הוכח כי שיטת חישוב השטח שעל פיה פעלו הצדדים אינה זהה להגדרות הנ"ל, ועל כן בשונה מע"א 1781/90 אין חישוב שטח הממכר אמור להעשות על פי הגדרת החוק אלא על פי הסכמת הצדדים כפי שנהג בית המשפט בע"א 397/89 אירית שחר ואח' נ' נחום דוד ואח' (לא פורסם; צורף כנספח ג' לסיכומי הנתבעים), וסבורני כי לעניננו ניתן להחיל את העקרון שבסעיף 12 לחוק המכר תשכ"ח1968- הקובע: "אין הקונה זכאי להסתמך על אי-התאמת הממכר כאמור בסעיף 11 (להלן - אי התאמה) אם ידע עליה בעת גמירת החוזה". התובעת ידעה עובר לכריתת החוזה כי חישוב השטח הינו ברוטו - כהגדרת גב' כץ - וכן שחישוב שטח המשרד הנומינלי נעשה מקיר חיצוני למשנהו כולל הבליטה המהווה אלמנט ארכיטקטוני כמתואר לעיל, ועל כן גם אם נכונה הטענה לפיה קיימת אי התאמה בין הממכר כהגדרתו על פי החוזה אין התובעת רשאית להסתמך על אי התאמה זו מאחר והיתה מודעת לה בעת החתימה על החוזה ואישררה אותה עם השלמת התשלום לאחר שעל דעת שני הצדדים נערך תשריט מתוקן אשר השביע את רצון מנהלת התובעת. מאחר והחוזה בין הצדדים נערך תוך מודעות של שני הצדדים לעובדות לאשורן, אין להשקפתי כל מניעה שהצדדים יאמצו שיטת חישוב על פי ההסכמות דלעיל גם אם השיטה אינה תואמת את הגדרות חוק התכנון והבניה, ובלבד שאין במצג שהציגו הנתבעים כדי להטעות את התובעת באשר לאופן החישוב ולשטח הממשי בפועל להבדיל בין השטח ה"חוזי" אשר נועד להוות מדד לחיוב בדמי ניהול. ויפים לעניננו הדברים שנקבעו ע"י כב' המ"מ לנשיא ח. כהן בע"א 489/78, פנינה סנוב נ' אריה סנוב ואח', פד"י לה(1) 401, בעמ' 406: "העובדה שהצהרה חוזית אינה תואמת את המציאות, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין החיוב הנובע מן ההצהרה: כלפי בעל חוזהו אין המצהיר יכול להתנער מחיובו בטענה, שמה שהצהיר בחוזה לא היה נכון. הצהרה חוזית אינה באה להוכיח את האמת, כי אם ליצור חיוב חוזי או, לפחות, מניעות חוזית - ותוקפה עמה, יהיו אשר יהיו העובדות לאמיתן. ושנית, לא נשמעה טענה מפי המשיב כאילו המערער הטעה ורימה אותו - ואילו נשמעה, צריכה היתה להידחות, משום שהמשיב לא עשה כל מאומה לבטל את ההסכם, אם לפי סעיף 14 ואם לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), לא לאחר שעמד על מעשה המרמה שבהסכם ולא בכלל". סעיף 24 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג1973- קובע את הכלל לפיו הצדדים יכולים להתקשר ביניהם בחוזה אשר תוכנו "יכול שיהיה ככל אשר הסכימו הצדדים", ואילו הוטעתה התובעת להאמין כי השטח הנקוב בחוזה הנו "נטו" או שטח נומינלי כהגדרת חוק התכנון והבניה, יתכן והיה מקום להחיל על ההתקשרות את הוראות החוק כפי שפורשו בע"א 6025/92 מליבו ישראל בע"מ ואח' נ' ורדי ואח', פד"י נ(1) 826 בו נקבע כי חברת הבניה לא הסבירה לרוכשי הדירות את העובדה כי השטח ברוטו כולל גם חלקים יחסיים ברכוש המשותף, ובהעדר הסבר נפסק כי יש לפרש את המונח "ברוטו" אשר נכלל בחוברת מטעם חברת הבניה באופן המתייחס לדירה בלבד, ללא חלקים ברכוש המשותף שמחוץ לדירה, אולם מאחר ולא אלה פני הדברים בעניננו, יש לכבד את הסכמת הצדדים באשר לשטח הממכר כפי שמצאה את ביטויה בחוזה ובהגדרת השטח כשטח "ברוטו". השטחים הציבוריים טוענת התובעת כי מעבר להכללת שטחים מיותרים בשטח המשרד, השטח ברוטו חושב בצורה בלתי מדויקת כיוון שחלקה היחסי בשטחים הציבוריים אינו מגיע ל25%- כפי שטוענים הנתבעים. לענין זה יצוין כי כבר ב20.5.96- בטרם הושלמה העיסקה אישרה גב' וטורי במכתבה נ4/(ד) כי ידוע לה שעל שטח המשרד המוגדר על ידה ברוטו יש להוסיף שטחים ציבוריים כגון מדרגות, מעליות וכניסה. גם בדיון שבפני אין התובעת חולקת על כך ששטח ברוטו כולל שטחים ציבוריים, אולם לטענת התובעת על פי החוזה הוחרגו חלקים רבים מן השטחים הציבוריים והקבלנים שמרו לעצמם את הזכות להצמידם למשרד זה או אחר או להשכירם, ועל כן לגרסתה חלקה ברכוש המשותף אינו מגיע ל25%- משטח המשרדים שרכשה. דא עקא, שטענה זו לא הוכחה מאחר ולא הובאה בפני ראיה כלשהי להוכחת שטחו של הרכוש המשותף ונסיונו של בא כח התובעת להשלים את החסר בסיכומיו תוך הסתמכות על רשיון הבניה אינו יכול להוות תחליף להגשתה של ראיה קבילה ביחס לשטחים הנטענים. אם רצתה התובעת להוכיח את שטחו של הרכוש המשותף, היה עליה להכבד ולהגיש חוות דעת של מומחה מאחר ואין להסיק מתכנית שהוגשה לצורך קבלת רשיון בניה לגבי השטח בפועל, וזאת לאור שיטת החישוב המוציאה לדוגמא מן השטח הבנוי שטחי שירות אשר לית מאן דפליג שהינם שטחים מבונים שהקבלן נושא בהוצאות בנייתם והם מתווספים בפועל על השטח הבנוי. לסיכום - בהעדר ראיה להוכחת גרסת התובעת ביחס לשטח המשרדים ברוטו דין טענה זו להדחות. הפשרה טוען ב"כ הנתבעים שגם אם הייתי מקבלת את גרסת התובעת באשר למצגים שהוצגו לה עובר לכריתת החוזה, דין טענותיה להדחות מאחר ועובר לתשלום יתרת המחיר (למעלה מ90%- ממנו) הגיעו הצדדים להסדר פשרה לפיו תמורת תוספת של כ13- מ"ר ברוטו ויתרה התובעת על כל טענותיה באשר לשטח המשרדים. לאור המסקנות אותן פרטתי לעיל מתייתר הדיון בטענה זו, אולם מעבר לדרוש אציין כי גם מטעם זה דין התביעה להדחות. במכתבה מיום 20.5.96 מציינת הגב' וטורי כי מודד מטעמה מדד את המשרדים ומצא כי שטחם 181 מ"ר לא כולל שטחים ציבוריים, ומסכמת: "לידיעתך המשכנתא אושרה ביום חמישי האחרון ובמידה ונסיים את הפרשה לשביעות רצוני יועבר הכסף של המשכנתא + התשלומים שהתחייבתי עד למועד זה במהירות האפשרית". ואכן, בתחילת יוני 1996 הועברה יתרת מחיר המשרדים לנתבעים, והמסקנה המתבקשת היא שאכן הבעיה באה על פתרונה לשביעות רצונה של הגב' וטורי, שאם לא כן, חזקה עליה שלא היתה משלמת ולו אגורה אחת. עינינו הרואות כי הגב' וטורי עושה שימוש בתשלומים כאמצעי לאכוף על הצד שכנגד את רצונותיה והיא מדגישה כי המשכנתא אושרה ובידה האפשרות לעכב התשלום באם דרישותיה לא תענינה. אין אני מעלה על דעתי ולו לרגע שהגב' וטורי היתה נסוגה מדרישותיה אלמלא השביעה תוספת השטח את רצונה - כשם שלאור התרשמותי ממנה אין אני מאמינה לטענה לפיה הסתכנה בתשלום תחת מחאה בעל פה. חזקה עליה שאילו סברה שהתשלום שהיא נדרשת לשלם מופרז יחסית לשטח אותו היא מקבלת היתה טורחת להודיע על כך ולדרוש הפחתת המחיר בהתאם. לאור העובדה שעד למועד הגשת התביעה לא מצאה הגב' וטורי לנכון להעלות על הכתב השגותיה ביחס לשטח המשרדים כפי שעשתה בנ4/(ד) תומכת בגרסתו של מר כהן שהמחלוקת הוסדרה לשביעות רצונה ועל כן מנועה התובעת מלשוב ולתבוע בגין השטח החסר (ראה לענין זה ע"א 689/69 תריסול בע"מ נ' משה קובובי, פד"י כה(1) 75, וכן ע"א 815/81 יעקב כליפא ואח' נ' אלי שאול ואח', פד"י לו(3) 78). דרישת התובעת להשבת דמי ניהול ששולמו ביתר לאור קביעתי לפיה הצדדים הסכימו על שיטת חישוב שטח המשרדים כמפורט לעיל, וכן לאור העובדה שבהסכם הניהול צוין מפורשות כי התשלום הינו על פי שטח ברוטו, אין מקום להשבת סכום כלשהו, מה גם שהתובעת לא שילמה את מלוא דמי הניהול עד עצם היום הזה. התביעה שכנגד בכתב התביעה שכנגד נטען כי מאחר והנתבעת שכנגד מתכחשת להסכם הפשרה לפיו עם קבלת המשרדים על פי התשריט המתוקן והמוסכם לא תהיינה לה כל טענות כנגד המוכרים, עליה לשלם תמורת השטח שהוסף לה על פי הסכם הפשרה. לאור קביעתי לפיה התובעת מנועה מלשוב ולטעון כנגד הנתבעים לענין שטח הנכס בהסתמך על הסכם הפשרה, דין התביעה שכנגד, ככל שהיא נוגעת לתוספת השטח, להדחות. עוד נטען כנגד התובעת כי עם מסירת הממכר נותרה יתרת חוב בסך 85,506 ש"ח בגין הפרשי הצמדה למדד וריבית. בעדותו חזר מר כהן על טענה זו, אולם הבהיר כי למרות שיתרת החוב במועד מסירת הנכס עמדה על 105,000 ש"ח, הסכים לוותר על חלק מן הסכום "כדי לא לשמוע את הצרחות, לגמור את הצרה הזו" (עמ' 69). למרות שהסיטואציה אותה מתאר מר כהן מובנת לי, לאור התנהגותה הצעקנית בצורה חריגה של הגב' וטורי, אין אני סבורה שהתובעים שכנגד יכולים בשלב זה לחזור בהם מהסכמתם לוותר על חלק מהפרשי ההצמדה והריבית, ועל כן דין התביעה שכנגד להדחות, למעט השלמת התשלום עבור שלוש חניות לתקופה שבין מסירת הנכס ליום 1.7.97, וכן השלמת דמי הניהול אשר לא שולמו למועד הגשת התביעה שכנגד (על התובעים שכנגד להגיש פסיקתא באשר לסכומים הנ"ל בתוך 7 ימים). ההוצאות במהלך שמיעת הראיות הסתבר כי טענות התובעת באשר לשטח הממכר מנוגדים להסכמות אליהן הגיעה מנהלת התובעת עם המוכרים ואילו התביעה לאכיפת הסכם הניהול הוכחה כתביעת סרק. הנתבעים לעומת זאת נגררו להליך למרות נסיונותיו של מר כהן להשביע את רצונה של הגב' וטורי ולהמנע מדיון משפטי, אולם משהתכחשה התובעת להסכמות שהושגו עובר למסירת הנכס, לא היה לנתבעים מנוס אלא להגיש תביעה שכנגד. בנסיבות אלה, אני סבורה שיש להטיל על התובעת את ההוצאות הריאליות שהיו כרוכות בניהול התביעות על הליכי הביניים והבקשות הרבות, ואני מחייבת את התובעת לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשעור 10% + מע"מ מסכום התביעה. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.הסכם מכרחוזה