פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם מכר דירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם מכר דירה: .1מדובר בדיון מאוחד בשתי תביעות, של מוכרים וקונים של דירה. התביעה הראשונה הינה של אולג ובלה קולובסקי (ת.א 2324/96) (להלן - המוכרים), נגד בוריס ונטליה בריישה (להלן - הקונים), בה ביקשו המוכרים לקבוע כי הסכם המכירה (להלן - ההסכם), בו הם התחייבו למכור את זכויותיהם בדירה ברח' בני אור 62/2 בבאר שבע (להלן - הדירה) לקונים, בוטל על ידי המוכרים כדין, עקב הפרה יסודית של ההסכם, לחייב את הקונים בפיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם, ולהתיר להם לקזז את סכום הפיצוי מהסכומים שעליהם להשיב לקונים. בתביעה השניה (ת.א 3146/97), ביקשו הקונים לקבוע כי המוכרים הפרו את ההסכם בכך שלא המציאו אישור סילוק משכנתא ואישורי מס שבח ומינהל מקרקעי ישראל במועד שנקבע בהסכם, ליתן צו הקובע כי ההסכם בטל מסיבה זאת, ולהורות למוכרים להשיב לקונים את הסכומים ששולמו על ידיהם בתוספת פיצויים מוסכמים, ולחלופין ליתן צו לפינוי הדירה ולשלם לקונים פיצויים מוסכמים בתוספת פיצוי ממשי בגין אי קבלת הדירה במועד שנקבע בהסכם, בניכוי יתרת מחיר הדירה, בסך שווה 337, 2דולר, המגיעים לנתבעים. .2להלן עיקרי העובדות העולות מכתבי הטענות ומחומר הראיות: א. בתאריך 29.1.96או בסמוך לכך נחתם הסכם למכירת זכויות המוכרים בדירה לקונים. ב. בין השאר נקבע בהסכם כלהלן: " 3.1המוכר מצהיר ומתחייב למסור אותה ולהעביר את הזכויות בה לקונה כשהיא נקיה כאמור, למעט משכנתא לטובת בנק טפחות בע"מ אותה מתחייב המוכר לסלק עד ליום .15.4.96 לא סילק המוכר את המשכנתא עד למועד הנ"ל, ובכך מנע מהקונה לקבל הלוואה כנגד משכנתא ולשלם בפועל את התשלום הקבוע בסעיף 9.1.2, יחושב שער הדולר היציג שחל במועד הקבוע לתשלום או השער היציג בעת התשלום בפועל - הנמוך משניהם. ... 5.1המוכר מתחייב למסור את החזקה בדירה לקונה ... עד ליום .30.7.96 5.2מסירת החזקה מותנית במילוי כל התחייבויות הקונה כאמור בהסכם זה. לא עמד הקונה בהתחייבויות כלשהן שהתחייב בהם בהסכם זה, יידחה מועד מסירת החזקה עד למועד בו ימלא הקונה אחר הוראות הסכם זה במלואן. ... .9 התמורה: תמורת הדירה ... מתחייב הקונה לשלם למוכר סך של 000, 75דולר ... באופן ובתנאים שלהלן: 9.1סך על 500, 6דולר ... ישולמו למוכר במעמד חתימת הצדדים על ההסכם. 9.1.2סך 000, 67דולר ... ישולמו למוכר לא יאוחר מיום 26.4.96, בכפוף לכך שהמשכנתא סולקה במועד כאמור בסעיף ... 3.1 9.1.3היתרה בסך 500, 1דולר ... תשולם למוכר לא יאוחר מיום 30.7.96וכנגד מסירת החזקה בדירה. 12.2 ... אם היתה ההפרה יסודית ישלם הצד המפר לצד המקיים הסכם זה או המוכן לקיים אותו דמי נזק והפסד קבועים ומוערכים מראש בסכום של 500, 7דולר, וזאת בלי לפגוע בזכותו לתבוע ולהוכיח נזקים בסכום גבוה יותר. 12.3הצדדים מסכימים כי הפרת הוראות הסעיפים 1, 6 5ו- 9או כל חלק מהם תיחשב הפרה יסודית של הסכם זה. 12.4על אף האמור מסכימים הצדדים לאלה: 12.4.1איחור בתשלום מן התשלומים שנקבעו בהסכם זה שאינו עולה על 10ימים לא ייחשב הדבר כהפרה יסודית של ההסכם, ובלבד שהקונה שילם למוכר ריבית בשיעור של % 0.1עבור כל יום של פיגור. " ג. ביחס לסילוק המשכנתא על ידי המוכרים, המציאו המוכרים אישור הסכם שעבוד של בנק לאומי מיום 14.4.96, המאשר כי עם העברת סך 700, 155ש"ח לפקודת בנק הפועלים עד לתאריך 30.4.96, יחתום הבנק על מסמכים להסרת השעבוד מהנכס, ואישור והוראה בלתי חוזרת של המוכרים לרישום משכנתא על הדירה שנחתם ביום .19.4.96 שני המסמכים נמסרו לידי הקונים ביום 20.4.96או בסמוך לכך. עם הסדרת ההליכים בבנק לאומי, הועבר הסכום של 700, 155ש"ח לבנק הפועלים, לזכות המוכרים, על פי המסמכים האמורים ביום .30.4.96ביום 2.5.96בוטל רישום המשכנתא על הדירה, וביום 6.5.96העבירו הקונים למוכרים צ'ק על סך 300, 54ש"ח באמצעות בנק לאומי. ד. בנסיבות האמורות, סברו הקונים שלאור אי עמידת המוכרים בהתחייבותם לסילוק המשכנתא עד ליום 15.4.96, היו זכאים לחישוב התשלומים האמורים על פי שער הדולר ביום 26.4.96שעמד על 3.17ש"ח לאור סעיף 3.1להסכם, ולאור זאת, היתה ההשלמה לסך 000, 67דולר נכון ליום 26.4.96, 754דולר. המוכרים סרבו לקבל סכום זה בפגישה שהיתה להם עם הקונים ביום 7.8.96או ביום 8.5.96, בטענה שיתרת התשלום צריכה להתבצע על פי שער הדולר נכון ליום התשלום, שהיה ביום 30.4.96סך 3.191ש"ח לדולר, וביום 6.5.96סך 3.262ש"ח לדולר, בנימוק שיש לראות את מסירת המסמך מיום 14.4.96כסילוק משכנתא, ולאור זאת עמדו המוכרים בהתחייבותם לסלק את המשכנתא עד ליום .15.4.96על פי חשבון זה היו זכאים המוכרים לטענתם לסכום של 6000ש"ח. ה. במכתב מיום 13.5.96הודיע עו"ד מזור, שערך את ההסכם בין הצדדים, לקונים, כי הם נותרו חייבים סך 000, 6ש"ח שלא שולמו, וכי יש באי תשלום הסכום האמור הפרה יסודית המזכה את המוכרים בפיצויים נוספים בסכום של 000, 7דולר, עליו יהיו מוכנים לוותר אם ישולם להם סכום של 6000ש"ח. ו. במכתב מיום 24.7.96שנשלח על ידי עו"ד אליק גרץ שייצג את הקונים, אל עו"ד עזריה, שייצג את המוכרים, טען עו"ד גרץ כי לא ברור מהו הבסיס לדרישה של 000, 6ש"ח במכתב מיום 13.5.96, וכי המוכרים הם המפרים את ההסכם. ז. בתאריך 17.7.96פנו המוכרים באמצעות עו"ד סטביסקי במכתב בו דרשו לשלם את כל יתרת החוב עד למועד מסירת הדירה, היינו עד ליום 30.7.96, שאם לא כן תהא בכך הפרה יסודית המזכה את המוכרים לבטל את ההסכם. ח. בתאריך 2.8.96נשלח מכתב לעו"ד מזור על ידי עו"ד אליק גרץ שייצג את הקונים שהתקבל ביום 11.8.96, בו הודיע לו כי ביום 30.7.96העביר למשרדו פקס בו ביקש הוראות לפעולה לפי הנדרש בהסכם, ומשלא קיבל כל תגובה, ובהתאם למוסכם, שלח לו צ'ק בסך 750, 4ש"ח בגין התשלום האחרון, תוך מתן הוראה שמסירתו למוכרים מותנית בקבלת החזקה בדירה והוכחה כי כל חובות הדירה עד למועד מסירת החזקה שולמו. בוריס בריישה לא יכול היה להסביר בעדותו איך הגיע לחישוב של 750, 4ש"ח, כאשר סכום זה משקף לטענת עו"ד עזריה סכום של 500, 1דולר בלבד, נכון ליום 30.7.96, ואינו משקף כל סכום בגין יתרת החוב בעבר, אף לא הסכום של 754דולר שהיו צריכים הקונים לשלם לפי גרסתם. בקשר לכך טען בוריס בריישה שלא ידע לחשב את הסכומים והוא פעל על פי הייעוץ המשפטי שקיבל. נסיונו של בוריס בריישה לטעון כי חתם על צ'קים נוספים בחודש 3/96, לא הוכח, ואינו מתיישב עם העדויות והמסמכים. לשאלה מדוע לא שילם את הסכום של 754דולר, שלא היה שנוי במחלוקת, אמר בוריס בריישה, שהוא נדרש לשלם 000, 6ש"ח, ולא ידע איך לשלם את הסכום שלא היה שנוי במחלוקת, כאשר הוא היה רק שנה אחת בארץ באותה עת. ט. בתאריך 16.8.96נשלח לקונים מכתב על ידי עו"ד רחמים עזריה שייצג את המוכרים, בו הודיע להם שהואיל והקונים לא שילמו את כל חובם, הם מפרים בכך את ההסכם הפרה יסודית, המזכה את המוכרים בפיצויים מוסכמים בסך 500, 7דולר, וכן שהמוכרים מבטלים את החוזה, אלא אם ישלמו הקונים את יתרת החוב תוך 7ימים. י. בתשובה לכך הודיע עו"ד גרץ בשם הקונים לעו"ד עזריה במכתב מיום 2.9.96כי הקונים שילמו את כל יתרת החוב בצ'ק שנשלח לעו"ד מזור, ולכן אין כל עילה לביטול ההסכם. יא. כפי שעולה ממכתבו של עו"ד אליק גרץ אל עו"ד רחמים עזריה, מיום 17.10.96(נספח ז' לכתב התביעה), התקיימה ביום 8.9.96שיחת טלפון בנוכחות המוכרים והקונים, בה דרשו המוכרים תשלום של 000, 15ש"ח, בעוד שהקונים הבהירו כי אין לדרישה זאת כל בסיס, וכי הם מוכנים לשלם את יתרת חובם שיתכן שהיא מגיעה לסכום של 500, 7ש"ח. יב. בתאריך 17.10.96נשלח מכתב נוסף על ידי עו"ד גרץ לעו"ד עזריה, אליו נלווה צ'ק על סך 133, 7ש"ח, בו הודיע לו כי לפי חישוביו, משקף הסכום האמור את יתרת החוב, וביקש למסור את הצ'ק למוכרים, בכפוף לקבלת החזקה בדירה. יג. במכתב מיום 25.10.96, הודיע עו"ד עזריה לעו"ד גרץ כי סכום החוב הבסיסי הוא 000, 12ש"ח, והם מוכנים להסתפק בפיצוי נוסף בסך 000, 3ש"ח, אף שהם זכאים לפיצוי גבוה יותר, וכי אם לא יסכימו הקונים לכך, יפנה לבית המשפט בתביעה לביטול החוזה או לפיצויים בגין הנזק שנגרם להם עקב הפרת ההסכם. בתאריך 26.11.96החזיר עו"ד עזריה לעו"ד גרץ את הצ'ק על סך 133, 7ש"ח, והודיע לו כי לאחר שהקונים הודיעו לו לפני כן כי הם מסכימים לשלם סך 000, 15ש"ח, וחזרו בהם, הוא מודיע לו על ביטול ההסכם. יד. לטענת הקונים, הם ניסו להגיע להסדר ואף היו מוכנים לשלם את הסכום של 000, 15ש"ח מאוחר יותר, אך המוכרים התנגדו לכך, כאשר הסיבה האמיתית להתנגדותם היתה שהמוכרים המתינו לקבלת חזקה בדירה שנרכשה על ידיהם, שאותה קיבלו רק ב-.8/97 בקשר לכך טענו המוכרים שהם התכוונו לשכור דירה אחרת עד לקבלת הדירה החדשה. לטענת המוכרים, הקונים היו מוכנים באותו שלב לשלם סך 000, 15ש"ח, אך חזרו בהם מהסכמתם, והודיעו כי הם מסכימים לשלם רק סכום של 000, 11ש"ח. טו. במצב זה נאלצו הקונים לשכור לעצמם דירה בסכום של 450דולר לחודש, החל ביום .1.11.96 .3מטעם המוכרים העידו המוכרים, אולג קולבסקי ובלה קולבסקי. מטעם הקונים העידו בוריס בריישה ועו"ד גרץ. .4בכתבי הטענות הועלו גם טענות שבלה קולבסקי לא חתמה על ההסכם כמוכרת וטענות נוספות הנוגעות לנסיבות חתימת ההסכם, אך נראה לי שאין ראיות מספיקות לכך, ולמעשה כל הצדדים התנהגו על יסוד ההנחה שההסכם היה בתוקף, כך שאינני רואה צורך להיזקק לטענות אלו. .5השאלות העיקריות העומדות לדיון הן: א. האם ניתן לראות את אישור הסכם השעבוד של בנק לאומי מיום 14.4.96לבדו או יחד עם האישור על הוראה בלתי חוזרת של המוכרים שנחתם ביום 19.4.96, כעונים על ההוראה בהסכם המחייבת את המוכר לסלק את המשכנתא עד ליום 15.4.96, והאם יש לחשב את שער הדולר של התשלומים הנוגעים לענין לפי השער ביום 26.4.96, או לפי מועד התשלום בפועל. ב. בה במידה שיש לחשב את שער הדולר האמור לפי השער ביום 26.4.96- האם יש לראות את אי התשלום של הסכום שלא היה שנוי במחלוקת בסך השווה ל- 754דולר, כאשר המוכרים דרשו באותה עת סכום גבוה יותר, כהפרה יסודית מצד הקונים. ג. לאור העובדה שיתרת הסכום שלא היתה שנויה במחלוקת הוצעה על ידי הקונים רק במכתב מיום 17.10.96, אליו צורף צ'ק על סך 133, 7ש"ח ולא הוצעה עד ליום 30.7.96, האם יש לראות בכך הפרה יסודית של הקונים, כאשר הסכום שנדרש על ידי המוכרים היה גבוה יותר, והמוכרים לא היו מוכנים למסור את החזקה בדירה כנגד הסכום הנכון לפי חישובי הקונים. ד. האם נעשה ביטול כדין של ההסכם על ידי המוכרים, בהודעות השונות שנמסרו על ידיהם בקשר לכך. ה. האם ביטול ההסכם על ידי הקונים, לו הם טוענים בתביעה שהוגשה על ידיהם, נעשה כדין. ו. כיצד צריכים הצדדים לפצות זה את זה, להשיב או להשלים תשלומים, ומה יעלה בגורלה של הדירה. .6ביחס לשאלה - אם היה במסמכים שאפשרו גרירת משכנתא כדי לענות על הדרישה לסילוק המשכנתא האמורה בהסכם, נראה לי כי התשובה לכך הינה חיובית, אך בנסיבות הענין לא הומצאו המסמכים האמורים במועד המתאים להוראות ההסכם. בקשר לכך, נראה לי שיש לפרש את ההסכם על פי תכליתו ואומד דעת הצדדים, כאשר המועד שנקבע לסילוק המשכנתא נועד לאפשר לקונים לקבל הלוואה במשכנתא למימון רכישת הדירה. מבחינה זאת, יכולים לשמש המסמכים המאפשרים את גרירת המשכנתא של המוכרים ורישום המשכנתא כנגד הלוואה שמקבלים הקונים לתכלית האמורה. כך גם מקובל כפי שעולה מחומר הראיות, ובפועל היה באותם מסמכים כדי לאפשר לקונים לרשום משכנתא כנגד הלוואה שקיבלו, ועל סמך אותם אישורים קיבלו מקדמה להלוואה בסך 700, 155ש"ח שאותה שילמו ביום .30.4.96 למעשה, גם הסנקציה המאפשרת לחשב את שער הדולר לפי ה-26.4.96, היתה מותנית לא רק באי המצאת מסמכים לסילוק משכנתא, אלא גם בכך שאי סילוק המשכנתא במועד מנע מהקונה לקבל הלוואה כנגד משכנתא, ולשלם את התשלום במועד שנקבע בהסכם, כפי שנאמר בסעיף 3.1להסכם. בכך יש גם כדי לקבוע הוראה אופרטיבית כי הסנקציה האמורה מותנית בכך שאי סילוק המשכנתא מונע מהקונה לקבל הלוואה במשכנתא, ויש בכך גם כדי לתמוך בפרשנות הנוגעת לטיב האישורים הדרושים שיכולים להיחשב כסילוק משכנתא. ביחס למועד בו הומצאו המסמכים לקונים, נראה לי שהדבר נעשה באיחור. המסמכים המאשרים את סילוק המשכנתא היו אמורים להימסר לקונים עד ליום 15.4.96, על יסוד ההנחה שהדבר יאפשר לקונים לבצע את התשלום עד ליום 26.4.96, היינו בהפרש של אחד עשר ימים. המסמך שנחתם על ידי הבנק ביום 14.4.96, לא היה יכול לאפשר לקונים לקבל את התשלום שקיבלו כנגד המשכנתא שלהם, בלי שיצורף אליו המסמך הנוסף של ההוראה הבלתי חוזרת של המוכרים לרישום משכנתא, שנחתם על ידיהם רק ביום 19.4.96, ונמסר לידי הקונים רק ביום .20.4.96 במצב זה כאשר הקונים ביצעו את התשלום בסך 700, 155ש"ח ביום 30.4.96, לאחר עשרה ימים, הם פעלו באופן סביר על יסוד ההנחות שבהסכם. כמו כן, היה במסמכים האמורים כדי לשמש תחליף לאישור לסילוק משכנתא רק ביחס לסכום של 700, 155ש"ח, בעוד שלגבי יתרת התשלום ששולם רק ב-6.5.96, היו צריכים הקונים להמתין לאישור לסילוק המשכנתא שניתן רק ביום 2.5.96, וגם בקשר לכך ביצוע התשלום תוך ארבעה ימים בלבד מיום קבלת האישור היה תוך זמן סביר. בנסיבות הענין, על מנת לעמוד בהוראות ההסכם המחייבת סילוק המשכנתא עד ליום 15.4.96, היו צריכים המוכרים להקדים את מסמכי גרירת המשכנתא שרבצה על הדירה למועד מוקדם יותר, שהיה בו כדי לאפשר לקונים לקבל הלוואה כנגד משכנתא בעוד מועד, על פי המועדים שנקבעו בהסכם. במצב זה בו ההוראה הבלתי חוזרת של המוכרים נחתמה רק ביום 19.4.96, ונמסרה למוכרים רק ביום 20.4.96, לא היה ניתן לבצע את כל התשלומים עד ליום 26.4.96, ובוודאי שלא היו יכולים הקונים להשלים באופן סביר את התשלום מעבר לסכום של 700, 155ש"ח עד ליום 26.4.96, כאשר הדבר התאפשר להם רק לאחר קבלת האישור לסילוק המשכנתא שנמסר להם רק ביום .2.5.96 במצב זה נראה לי כי התקיימו התנאים האמורים בסעיף 3.1להסכם, על פיהם יש לחשב את שער הדולר היציג על פי השער ביום 26.4.96, כפי שטענו הקונים, ולא על פי השער ביום התשלום בפועל, וזאת ביחס לסכומים ששולמו עד ליום .6.5.96 לאור זאת, דרישת המוכרים לתשלום סך של 000, 6ש"ח להשלמת התשלום של 000, 67דולר שנועדה לתשלום עד ליום 26.4.96, לא היתה במקומה, ובקשר לכך יש לקבל את עמדת הקונים שהסכום לתשלום ביום 6.5.96, המועד בו היו יכולים לבצע את התשלום לאחר סילוק המשכנתא, היה שווה ל- 754דולר, על פי השער של יום 26.4.96, כפי שטענו הקונים. .7ביחס להודעות על ביטול ההסכם, נשלחו על ידי הקונים מספר הודעות, ההודעה הראשונה נשלחה ב-16.8.96, השניה - ב- 25.10.96והשלישית - ב-.26.11.96 ההודעה המפורשת בה הביעו התובעים את נכונותם לשלם את הסכום שלא היה שנוי במחלוקת היתה במכתב מיום 17.10.96, אליו צורף צ'ק על סך 133, 7ש"ח, בעוד שהתשלום שהוצע על ידי הקונים ביום 2.8.96, בסמוך למועד התשלום האחרון ומועד קבלת החזקה בדירה על פי ההסכם, היה בסך 750, 4ש"ח בלבד, שהיה בו כדי לכסות רק את התשלום האחרון בסך השווה ל-500, 1דולר, ולא היה בו כדי לכסות את יתרת התשלום שלא היה שנוי במחלוקת בסך השווה ל- 754דולר, נכון ליום 6.5.96, על פי השער של יום .26.4.96 מבחינה זאת, מקובלת עלי גרסת הקונים כי בכל הקשור לחישובים סמכו הם על עורכי הדין שלהם, סביר להניח שאי תשלום הסכום האמור נשכח מהם או נזנח על ידיהם עקב דרישת המוכרים לתשלום גבוה יותר, וכאשר הציעו הקונים את התשלום בסך 750, 4ש"ח ביום 2.8.96, לא היו מודעים ליתרת התשלום בסך השווה ל- 754דולר שהיו צריכים לשלם קודם לכן גם על פי גרסתם. מיד כאשר הוברר להם הדבר הביעו הקונים נכונות מפורשת לשלם סכום זה במכתב מיום 17.10.96, וסביר להניח שלאור התכתובות וחילופי הדברים בין הצדדים, שהקונים היו -, מוכנים לשלם את מלוא התשלום להם היו זכאים המוכרים על פי גרסת הקונים, עד ליום 30.7.96, לו היו מסכימים המוכרים למסור להם את הדירה כנגד התשלום על פי החישוב -, הנכון לפי גרסת הקונים. העיכוב בהשלמת התשלומים ובמסירת הדירה נבע מעמידת המוכרים על קבלת התשלומים על פי חישוביהם, היינו על פי חישוב שער הדולר לפי מועד התשלום בפועל ולא לפי השער ביום 26.4.96, כפי שטענו הקונים תוך הסתמכות על סעיף 3.1להסכם. .8במצב זה השאלה העומדת לדיון היא - האם ניתן לקבוע שהיתה הפרה יסודית מצד הקונים והודעת ביטול חד משמעית של ההסכם מצד המוכרים עקב אותה הפרה יסודית בין המועדים 30.7.96ל-17.10.96, והאם פעלו המוכרים בתום לב בקשר לכך. לאחר ששקלתי את מכלול הנסיבות, נראה לי שהתשובה לשאלה האמורה הינה שלילית. אכן נקבע בסעיף 12.3להסכם כי הפרת סעיף 9להסכם הנוגע למועדי התשלום, והפרת סעיפים נוספים בהסכם תיחשב כהפרה יסודית של ההסכם, אך הוראה זאת הינה הוראה גורפת הכוללת מגוון של הפרות הנוגעות למועדי התשלום ומגוון של הפרות נוספות הכלולות ביתר הסעיפים האמורים בהסכם. ככלל הפרת הוראה הנוגעת למועד תשלום יכולה להיחשב כהפרה יסודית, אף אם אין הוראה בקשר לכך בהסכם, אך גם כאשר הוראה כזאת מופיעה בהסכם כהוראה גורפת, עליה לעמוד בתנאי הסבירות כאמור בסעיף 6לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - .1971 מכל מקום, נראה לי כי בנסיבות הענין, כאשר היתה נכונות פוטנציאלית מצד הקונים לשלם את מלוא התשלום, להם היו זכאים המוכרים, על פי גרסת הקונים, שהובררה כנכונה כאמור בסעיף 6דלעיל, והאיחור בביצוע התשלום של סכום פעוט השווה ל- 754דולר, לעומת מחיר הדירה שהיה שווה ל-000, 75דולר, והמוכרים עמדו על דרישתם לסכום גבוה מהסכום שהגיע להם, ולא היו מוכנים לקבל את עמדת הקונים ביחס לגובה התשלום לו היו זכאים, לא ביום 6.5.96ולא ביום 30.7.96, וגם לא הביעו נכונות למסור את הדירה כנגד יתרת התשלום על פי עמדת הקונים שהובררה כנכונה, לא ניתן לקבוע שהיתה הפרה יסודית מצד הקונים, רק בגלל העובדה שלא הציעו באופן קונקרטי את יתרת התשלום השווה ל- 754דולר ביום 6.5.96או עד ליום 30.7.96, מתוך שכחה, הזנחה או בגלל עמידת המוכרים על דרישתם לקבלת סכום גבוה יותר. בנסיבות אלה, נראה לי שלא סביר לראות אי תשלום בפועל של סכום כזה כהפרה יסודית. על האמור יש להוסיף, כי אף לו היתה בכך הפרה יסודית, היה נראה לי כי בנסיבות הענין, כאשר אי התשלום נבע מדרישה בלתי מוצדקת של המוכרים לתשלום גבוה יותר, ובהתחשב בסכום הזעום שנותר לתשלום, כאשר עיכוב התשלום נבע מתוך טעות, שכחה או העדר תשומת לב, יש בעמידה על ביטול ההסכם מסיבה זאת משום העדר תום לב, שהרי הנימוק האמיתי להודעה על ביטול ההסכם לא היה בגלל אי התשלום בפועל של היתרה בסך השווה ל- 754דולר, אלא בגלל הדרישה לסכום גבוה יותר שלא היו זכאים לו המוכרים. מצב זה מעורר גם שאלה אם היה תוקף להודעת הביטול, כאשר ההודעה נומקה באי תשלום מלוא הסכום על פי גרסת המוכרים, ולא הוצגה בהודעת הביטול כל אפשרות להימנע מביטול ההסכם כנגד יתרת התשלום בסך השווה ל- 754דולר בנוסף לסכום של 750, 4ש"ח שאותו הציעו הקונים לשלם ביום 2.8.96, על פי תיאום עם עו"ד מזור בסוף חודש .7/96 לאור זאת, נשאלת השאלה האם היו יכולים המוכרים להסתמך על אי התשלום בסך השווה ל- 754דולר ביום 6.5.96, או עד ליום 30.7.96, כאשר דרישתם היתה לסכום גבוה יותר והודעת הביטול היתה בגין אי קבלת תשלום הסכום הגבוה יותר. שאלת הקשר הסיבתי בין הודעת הביטול לבין ההפרה שבגינה ניתנה הודעת הביטול, נדונה בע.א 262/86 רוט ואח' נ' deak and co.incואח’, פ"ד מה(2) 353, במקרה בו לא היה כל קשר בין ההפרה בגינה ניתנה הודעת הביטול בין ההפרה שנתגלתה מאוחר יותר, ובקשר לכך נקבע שלא ניתן להסתמך על הפרה זאת בדיעבד. כמו כן, הובעה הדעה שנושא שלא הוזכר בהודעת הביטול, אינו יכול לשמש עילה לביטול (ע.א 702/80, גלפנשטיין ואח' נ' אברהם ואח’, פ"ד לז(4) 113, 122). מאידך גיסא, נקבע כי כאשר מדובר בהפרה מאותו ענין ניתן להסתמך עליה גם אם פרטי ההפרה לא היו ידועים במלואם בעת שנמסרה הודעת הביטול (ע.א 262/81, שם, עמ' 376). במקרה זה נראה לי שאמנם גם התשלום בסך 754דולר וגם העילה להודעת הביטול נוגעת לתשלום עבור מחיר הדירה, אך מן ההיבט המהותי אין מדובר בהפרה מאותו ענין, שכן טיב המחלוקת בין הצדדים היה ביחס לשאלה אם הומצאו האישורים לסילוק המשכנתא במועד, וביחס לבסיס לחישוב שער הדולר לפי סעיף 3.1להסכם, כאשר הקונים היו מוכנים לשלם בכל עת את התשלום על פי טענתם העקרונית לחישוב לפי השער של הדולר ביום 26.4.96, בעוד שהמוכרים טענו שיש לחשב לפי השער ביום התשלום בפועל שהיה גבוה יותר, ולא היתה בהודעת הביטול, כל התייחסות לאי תשלום הסכום של 754דולר שלא היה שנוי במחלוקת. בקשר לכך, התקבלה בדיון זה עמדת הקונים. אי התשלום של הסכום שלא היה שנוי במחלוקת, לא היווה עילה לביטול ההסכם בדו-שיח בין הקונים ובין המוכרים, ולא נזכר בשום צורה בהודעת הביטול, ובנסיבות הענין ניתן לקבוע באופן סביר כי הקונים היו מוכנים לשלם בכל עת את הסכום שלא היה שנוי במחלוקת. בנסיבות אלו, נראה לי שיש בהעדר הקשר בין עילת הביטול ובין הודעת הביטול כדי להוסיף לנימוקים לאי מתן תוקף להודעת הביטול. על האמור יש להוסיף, שהודעת הביטול הראשונה שניתנה ביום 16.8.96בטרם הוצע מלוא התשלום על פי גרסת הקונים, לא היתה הודעת ביטול חד משמעית, (ג. שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, עמ' 561). הודעה זאת היתה מותנית באי תשלום מלוא התשלום על פי גרסת המוכרים, ובמקביל לה ובעקבותיה, התנהל משא ומתן להמשך קיום ההסכם כפי שעולה מהתכתובת בין הצדדים ומחומר הראיות. גם במכתב של ב"כ המוכרים מיום 25.10.96, שנשלח לב"כ הקונים, לאחר שנשלח אליו מלוא התשלום על פי גרסת הקונים, עדיין ממשיך ב"כ המוכרים לנהל משא ומתן עם ב"כ הקונים, ביחס לקיום ההסכם, והוא מציע להסדיר את הענין כנגד תשלום של 000, 15ש"ח, וממשיך להחזיק בצ'ק על סך 133, 7ש"ח שנשלח אליו בגין מלוא התשלום על פי גרסת הקונים. במכתב זה הוא גם מציין שאם דרישתם לא תיענה, יפנה לערכאות "בתביעה לביטול החוזה ו/או לקיום החוזה ...". מצב זה מעיד על העדר נחישות וחד משמעיות ביחס להודעת הביטול. גם בהודעת הביטול מיום 26.10.96צויין שהמכתב עוכב לאור הודעת הקונים שהם מוכנים לשלם סכום של 000, 15ש"ח. במצב זה לא ניתן לקבוע שהיתה הודעת ביטול חד משמעית בשתי ההודעות הראשונות מיום 16.8.96, וביום 25.10.96, בעוד שבהודעת הביטול מיום 26.11.96שהיתה חד משמעית, ניתנה לאחר שהקונים הציעו את מלוא הסכום על פי גרסתם לתשלום, וגם לקתה ביתר הליקויים האמורים לעיל. לאור כל האמור לעיל, נראה לי כי לא היה תוקף להודעת הביטול של המוכרים. .9במצב האמור, ניתן לקבוע כי היתה הפרת הסכם מצד המוכרים, בכך שלא מסרו את החזקה בדירה ביום 17.10.96עם קבלת הצ'ק על סך 133, 7ש"ח ששיקף את יתרת התשלום להם היו זכאים על פי חישובי הקונים שהיו מושתתים על פרשנות נכונה ביחס לבסיס לחישוב יתרת הסכום השנוי במחלוקת. בנסיבות הענין, אין להיזקק לסעד המבוקש על ידי הקונים ביחס לביטול ההסכם הן משום שהקונים לא חזרו על כך בסיכומיהם ובעיקר משום שלא נמסרה על ידי הקונים הודעה על ביטול ההסכם תוך מועד סביר מיום שנודע להם על ההפרה כנדרש בסעיף 8לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1971, וגם הודעת הביטול המשתמעת מהתביעה שהוגשה על ידיהם לא היתה חד משמעית. לאור זאת, זכאים הקונים לסעדים המבוקשים ביחס לאכיפת ההסכם ופיצויים בגין הנזקים הממשיים עקב אי מסירת החזקה בדירה במועד. בנסיבות הענין, אין הם זכאים גם לפיצויים מוסכמים וגם לפיצויים בגין הנזקים הממשיים, אלא רק לפיצויים בגין הנזקים הממשיים שהינם גבוהים יותר. .10לאור האמור, אני מורה כלהלן: א. יש לאכוף את ההסכם, כך שהמוכרים ימסרו את החזקה בדירה לקונים ללא דיחוי, ויפעלו לרישום הזכויות בדירה לזכות הקונים על פי ההסכם. ב. הקונים חייבים לשלם למוכרים את יתרת התשלומים שטרם שולמו, היינו: סך השווה ל- 754דולר לפי השער היציג ביום 26.4.96בתוספת ריבית והצמדה כחוק מיום 6.5.96, וכן סכום השווה ל-500, 1דולר לפי השער היציג ביום 17.10.96בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן ממועד זה ועד למתן פסק הדין. בקשר לכך, אינני רואה לנכון לקבוע ריבית מעבר להצמדה. ג. המוכרים חייבים לשלם לקונים פיצויים בגין האיחור במסירת הדירה בסך השווה ל- 450דולר לחודש החל ביום 17.10.96ועד לפינוי הדירה לפי השער היציג ביום 1.5.98, (אמצע התקופה האמורה) בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כחוק החל ביום 1.5.98ועד לתשלום בפועל. ד. כמו כן, אני מחייב את המוכרים לשלם לקונים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 000, 25ש"ח בתוספת מע"מ. ה. החיובים האמורים של שני הצדדים יקוזזו אלו מאלו. הסכם מכרחוזה דירהמקרקעיןפיצוייםפיצויים מוסכמיםחוזההפרת חוזהמכירת דירה