דמי תיווך ללא הסכם בכתב

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי תיווך ללא הסכם בכתב: 1. בפני בקשה מטעם נתבעת 1 (להלן: "המבקשת") להורות על סילוק התביעה שהוגשה כנגדה ע"י התובעים (להלן: "המשיבים") על הסף, לפי תקנה 100 (1) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984. ב"כ הנתבעת 2 לא הגיש כתב הגנה ואף לא בקשה לסילוק על הסף אך ציין בישיבת קדם משפט שהתקיימה ביום 4/3/09, כי הוא יפעל בהתאם לתוצאות הבש"א דנן. ב"כ הנתבעת 1 ציין אף הוא בקדם המשפט, כי הבקשה במהותה אמורה להתייחס לכל הנתבעים וכדבריו: "אני מניח שלא יכולה להיות אפשרות שנתבע נוסף לא יהנה ממנה, אם אין רישיון אז אין רישיון ואם אין הסכם אז אין הסכם". 2. עסקינן בתביעה כספית על סך 2,500,000 ₪ שעניינה הפרת הסכם לתשלום דמי תיווך למשיבים בגין מכירת קרקע בבעלות המבקשת המצוי ברח' ז'בוטינסקי ר"ג הידועה כגוש 6128 חלקות 467, 231, 233, 468, 47, 726, 477, 476 חלקי חלקות 221, 826 והידוע גם בכינויו "מתחם עלית" (להלן:"המקרקעין"). 3. תמצית טענות המבקשת: א) באשר לתנאי הראשון הקבוע בסעיף 14 (א) לחוק המתווכים, תשנ"ו - 1996 (להלן: "חוק המתווכים") בדבר קיומו של רישיון לעסוק בתיווך: חרף העובדה שרישיון תיווך הינו מסמך מהותי לתביעה אשר על התובע חלה חובה לצרפו לכתב התביעה בהתאם להוראות תקנה 75 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984 (להלן: "תקסד"א"), לא צורפו לכתב התביעה העתקי רישיונות תיווך של המשיבים 1 ו- 3. מכאן שעל פי כתב התביעה עצמו, המשיבים 1 ו-3 אינם בעלי רישיון תיווך והמבקש מציין כי אף רשם המתווכים אישר זאת (נספח א' לבקשה). כמו כן, אין בקיומו של רישיון לתובע אחד כדי לענות על דרישת קיומו של רישיון תיווך לגבי יתר התובעים. משכך, יש לדחות על הסף את תביעת המשיבים 1 ו-3, באשר אינם בעלי רישיון תיווך. ב) באשר לתנאי השני הקבוע בסעיף 14 (א) לחוק המתווכים בדבר הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין: בתביעה לא הוצג מסמך כלשהו שנחתם בין המבקשת לבין המשיבים. לא הוצג מסמך חתום ע"י המבקשת המהווה "הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך מקרקעין" לפי תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז - 1997 (להלן: "תקנות המתווכים"). בתביעה לא הוצג ואף לא נטען כי קיים, מסמך כלשהו עליו חתמה המבקשת בו רשומים הפרטים בהתאם לתקנות 1 (1), 1 (3) ו- 1(5) לתקנות המתווכים. דהיינו, גם התנאי הקבוע בסעיף 14 (א) (2) לחוק המתווכים, לא התקיים ביחס למי מהמשיבים. לפיכך, בהעדר הזמנה בכתב כדרישת חוק המתווכים ובהעדר הזמנה כמצוות תקנות המתווכים, אף אחד מהמשיבים, לרבות משיב 2, אינו זכאי לתבוע דמי תיווך כלל ויש לדחות את התביעה על הסף. זאת ועוד; המבקשת טוענת כי גם אם יניחו לטובת המשיבים כי הודעת הדוא"ל נספח ב' לכתב התביעה מהווה "הזמנה בכתב" לפי חוק המתווכים ושמי שכתב את ההודעה היה מוסמך להתחייב בשם המבקשת, לא ניתן לבסס עילת תביעה על הודעת הדוא"ל נספח ב' לכתב התביעה, כאשר המשיבים עצמם מודים בתביעתם כי האמור בה מעולם לא התקיים. ג) נסיבות אלה, בהן אף לא אחד מן המשיבים אינו עומד בכל התנאים המצטברים הקבועים בסעיף 14 (א) לחוק המתווכים, אזי אף אחד מהמשיבים כלל אינו זכאי לתבוע דמי תיווך. 4. תמצית טענות המשיבים: א) ההסכמות הכתובות בדוא"ל מהוות תחליף להזמנה בסעיף 9 לחוק המתווכים באשר לאורך כל ההסכמות הובאו כל הפרטים הנדרשים לצורך קיום העסקה לרבות זהות המוכרים, הקונים, הנכס והמחיר בגין העסקה. ברור כי כשמדובר בחברות בעלות שם עולמי כגון המבקשת ונתבעת 2, אין צורך בהזמנה כפי הנטען בבקשה ויש לראות בהסכמות הכתובות כממלאות את הוראות סעיפים 9 ו- 14 לחוק. כמו כן, עסקינן בנכס נדלני ספציפי מדובר אשר עניינו עלה בתקשורת פעמים רבות ואין כל מקום לטעויות באשר לזהותו, זהות בעליו וזהות הקונים, להבדיל ממכירת דירה ו/או נכס אלמוני אחר. ב) ככל שדרישת הכתב באה מתוך מגמה להגן על הלקוח, אם מפני ניצולו או הטעייתו ע"י המתווך, ואם מפני כניסה להתקשרות מחייבת הנעשית מתוך קלות ראש ומבלי להבין את מלוא המשמעות הכרוכה בה, הרי שלשיקולים אלה אין מקום בנסיבות המקרה דנן. המבקשים אינם "צרכן קטן" הזקוק להגנה כי אם חברות שעיקר עיסוקן הינו רכישת ומכירת נדל"ן. כמו כן, הואיל וההתחייבות לתשלום דמי תיווך בוצעה ע"י הרוכשת (חב' אזורים חברה לבנייה בע"מ), יש בביצועה ראיה להתחייבויות הכלולות לגבי המבקשת ונתבעת 2. משכך, באו לסיפוקם שני הטעמים המרכזיים העומדים בבסיסה של דרישת הכתב- הטעם ההרתעתי והטעם הראייתי ואין לקבל את טענת המבקשת כי לא נתמלאו הוראותיו של סעיף 9 לחוק המתווכים. ג) הואיל והמשיבים היו הגורם המניע להשלמה יעילה של העסקה והיוו את הגורם היעיל להתקשרות, הם זכאים להתחלק בדמי התיווך. ד) קיום ההסכמות שנבעו מהתחייבות מנהלה של נתבעת 2 נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג -1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך ע"י ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד אחר לעסקה תוך עקיפת המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. בחוק המתווכים חשובים דווקא פרטי העסקה ועל כן, יש להשלימם בהיקש מהפסיקה לעניין סעיף 8 לחוק המקרקעין. לחילופין, למרות שחסרים מספר פרטים בהסכמות שנבעו בין הצדדים, הרי שאלו פרטים שאין עליהם מחלוקת וניתן ללמוד אותם מתוך הנסיבות ויש להקיש לעניין זה מסעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973. ה) די בקיומו של המשיב 2 שבבעלותו רישיון תיווך תקף כדי לדחות את בקשת המבקשת לדחייה על הסף. המשיבים מציינים את תקנה 21 לתקסד"א וטוענים כי הואיל ומדובר בעסקה אחת וצירוף המשיבים 1 ו- 3 למשיב 2 יעזור בבירור הסוגיה, מבוקש לדחות את הבקשה למחיקת משיבים 1 ו-3. ו) לחילופין, מבוקש להתיר למשיבים לתקן את כתב התביעה. 5. בתשובה לתגובה מוסיפה המבקשת וטוענת כי עיון בכל תכתובות הדוא"ל שצורפו לכתב התביעה יראה בבירור, כי אף לא אחת מהן נעשתה מול המשיב 2 וכולן נעשו מול משיב 1. מכאן שהמשיב 2 אינו יכול להראות הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך שנעשתה עימו ודי בכך על מנת למחוק את תביעתו. כמו כן, הואיל ובסעיף 22 לכתב התביעה נכללת הודאה מפורשת כי הקרקע נמכרה בסכום של 80 מליון דולר בלבד (ולא ב-110 מליון דולר הנקובים בנספח ב' לכתב התביעה) הרי לא יכולה להיות מחלוקת, כי לא נתקיים האירוע המזכה בדמי תיווך הנקובים בנספח ב', ומכאן שלא זה המסמך שעליו הושתתה הזכאות הנטענת. באשר לתכתובות דוא"ל אחרות שצורפו לכתב התביעה, אף הן לא מהוות הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין או תחליף להזמנה וגם הפרטים הנוספים החייבים להימצא בהזמנה בכתב, אינם קיימים בתכתובות הדוא"ל. 6. בנסיבות העניין שבפני, לא מצאתי לנכון לאפשר למשיבים הגשת תגובה לתשובת המבקשת מיום 16.3.09. 7. לאחר שעיינתי בטענות צדדים הגעתי למסקנה ולפיה דין הבקשה להתקבל מהנימוקים כדלקמן: א) עפ"י תקנות 100 ו- 101 לתקנות סדר הדין האזרחי, רשאי בימ"ש לדחות תובענה על הסף או למחוק תובענה על הסף, אך הוא אינו חייב לעשות כן. כבר נקבע בפסיקה, כי תקנה 101 מיועדת "לאפשר לנתבע לעשות קפנדריה, כאשר מפני טענת חוק או אפילו טענה עובדתית קצרה ניתן לסיים את המשפט, בלא אשר ידון בית המשפט בכל השאלות השנויות במחלוקת". וראה לעניין זה: ע"א 316/56 קרמש נ' דבי פ"ד יא' 1336, 1341 וכן ע"א 7261/97 שרבני ואח' נ' חב' האחים שבירו בע"מ ואח' פד"י נד (4) 464, 478. ב) מחיקת תביעה ובוודאי דחיית תביעה על הסף, הם אמצעי חמור שיש לנקוט בו רק במקרים קיצוניים ודרסטיים ובית משפט מעדיף תמיד, הכרעה עניינית על פני פתרון דיוני. ראה לענין זה: ע"א 335/78 שאלתיאל נ' שני פ"ד ל"ו (2) 151, 155 - 156. סילוקה על הסף של תובענה הוא צעד דראסטי. יש להשתמש בו רק כאשר כלו כל הקיצין וברור שהתובע לא יוכל לקבל את הסעד שביקש, אפילו הוכיח את כל העובדות הכלולות בכתב התביעה (ראה לענין זה: ע"א 109/84 ורבר ואח' נ' אורדן תעשיות בע"מ ואח', פ"ד מ"א (1) 577; ע"א 642/89 עזבון המנוח מאיר שניידר ז"ל נ' עיריית חיפה פ"ד מו (1) 470; ע"א 50/89 פרופ' רות ליטן נ' פרופ' חיים אילתה ואח', פ"ד מה (4) 18; ע"א 458/70 מדינת ישראל נ' זאב יוליס, פ"ד כד (2) 522; ע"א 693/83 שמש נ' רשם המקרקעין תל-אביב -יפו, פ"ד מ(2) 668).   ג) במקרה דנן, שוכנעתי, כי מדובר במקרה מובהק שבו יש למחוק את התביעה על הסף למרות השלב המקדמי שבו מצוי התיק. ד) כידוע, המבחן הקובע לסילוקה על הסף של תביעה בהעדר עילה הוא בחינת פרשת התביעה, אשר בהנחה, שהתובעים יוכיחו את העובדות הכלולות בתביעתם - יהיו זכאים לקבל את הסעד המבוקש על ידם (ראה: ד"ר יואל זוסמן, סדר הדין האזרחי, מהדורה שביעית, 1995, עמ' 183). מעיון בכתב התביעה שבפני עולה, כי עסקינן בפירוש בתביעה לתשלום דמי תיווך. למעלה מן הצורך יצוין כי בתגובה לא נטען אחרת וגם ממנה עולה ברורות האמור לעיל. כאמור בת"א 2433/03 י-ם סימקוביץ' ואח' נ' רג'ואן . "משבאה לעולם הוראת סעיף 9 לחוק, שוב לא יוכל מתווך לזכות בדמי תיווך מכוחו של חוק לבר חוק המתווכים במקרקעין, או מכוחו של הדין הכלל. אם לא נאמר כן, מה יועילו חכמים בתקנתם? נמצאנו מסכלים את תכליתו של חוק המתווכים במקרקעין, ומאפשרים למעשה מצב בו מה שהיה, הוא שיהיה. אותן מחלוקות, ואותו מצב של חוסר וודאות אשר שרר לפני חוק המתווכים, ימשיך לשרור גם לאחר חקיקתו". לפיכך, על אף שהמשיבים משתמשים בכתב התביעה במונחים הלקוחים מתחום דיני החוזים, הואיל ועילת התביעה, כמנוסח בכתב התביעה, הינה לתשלום דמי תיווך, על ההתחייבות נשוא התביעה חל חוק המתווכים. ה) על פי סעיף 9 (א) לחוק המתווכים: "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת". סעיף 14 לחוק המתווכים מוסיף וקובע כי : (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. התקנות שהותקנו מכוח החוק, תקנות המתווכים (להלן:"תקנות המתווכים") קובעות כי: 1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח; (2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"; (3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך; (4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב; (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה- 1975. ו) סעיף 2 (א) לחוק המתווכים קובע כי "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון ובהתאם להוראות חוק זה". אין בידי לקבל את טענת המשיבים כפי שפורטה בסעיף 4 ה להחלטתי זו ולעניין זה יפים הדברים שנאמרו מפי כב' הש' חגי ברנר בת"א 21227/05 פרידון ואח' נ' אברהם ואח' , כי תנאי הזכאות הקבוע בסעיף 14 (א) (1) לחוק המתווכים הוא תנאי זכאות אישי ויש לבחון את התקיימותו ביחס לכל מתווך בנפרד. בתגובה לבקשה המשיבים למעשה לא מכחישים כי אין בידי משיבים 1 ו-3 רישיון תיווך. מכאן, כי בעת ביצוע פעולת התיווך הנטענת לא היו משיבים 1 ו-3 בעלי רישיון תיווך כדין. עולה, אם כן, כי תובעים 1 ו-3 אינם זכאים לתשלום דמי תיווך שכן לא מתקיימים לגביהם התנאי שבסעיף 14 (א) (1) לחוק המתווכים. מאחר שמדובר בתנאים מצטברים, אין צורך לבחון לגבי משיבים 1 ו-3 האם מתקיימים תנאי הזכאות הנוספים הקבועים בסעיף 14 (א) לחוק המתווכים. ברם, הואיל ואין מחלוקת כי משיב 2 הינו בעל רישיון לפי החוק, אבחן את התקיימות התנאי השני בסעיף 14 (א) לחוק המתווכים, קרי, מילוי אחר הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים. ז) על פי לשונו הפשוטה והברורה של החוק, קיומה של הזמנה בכתב הינה תנאי מקדמי לזכאותו של המתווך לתשלום דמי תיווך. בהעדרו של הסכם תיווך לא קמה זכות לקבלת תשלום ואין זה רלבנטי כלל האם המתווך אכן ביצע פעולת תיווך. עסקינן בחוק צרכני, שתכליתו להגן על הצרכן. בדברי ההסבר להצעת חוק מתווכים במקרקעין, התשנ"ב - 1992, הצ"ח 2136, התשנ"ב נאמר כי: "הצורך בקבלת חוק שיסדיר את העיסוק במקצוע התיווך במקרקעין ושיעניק את ההגנות המתאימות לרוכשים בכוח, קיים גם ברמה העקרונית וגם כצו השעה". מעיון בתכתובות הדוא"ל שמצוינות בכתב התביעה וצורפו כנספחים עולה ברורות כי לא מדובר בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין הואיל ולא מתקיימים כל התנאים הקבועים בסעיף 9 (א) לחוק המתווכים ובתקנה 1 לתקנות המתווכים. יצוין כי אף מעיון בתגובה עולה כי המשיבים למעשה טוענים כי במקרה דנן לא נדרש בהזמנה קיום הדרישות הקבועות בסעיף 14 לחוק המתווכים "ויש לראות בהסכמות הכתובות כממלאות סעיפים 9 ו-14 לחוק המתווכים" (סעיף 10 לתגובה). על כן, גם אם אקבל את כל העובדות הנטענות בכתב התביעה בחזקת אמת, לא יוכלו המשיבים לדרוש דמי תיווך עפ"י חוק המתווכים. בענייננו, לא נערך ולא נחתם הסכם תיווך בין הצדדים והדברים שנאמרו ע"י כב' השופט נעם סולברג בעניין ת.א. 2433/03 (י-ם) סימקוביץ' ואח' נ' רג'ואן , יפים גם לעניינו: "דומה כי המחוקק ביקש להסיר כל ספק בדבר הזה, וביקש להורות הוראה קוגנטית, בלשון מצווה, ערוכה "כתנאי בני גד ובני ראובן (במדבר לב, כ-לב), לאמר: מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב [סעיף 9(א)], ומתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם נתקיימו תנאים מסויימים, בתוכם מילוי אחר הוראת סעיף 9 הנ"ל (סעיף 14)" [כדברי כב' השופט י' אטדגי בת"א (תל-אביב-יפו) 64282/01 כהן מגורי אילן נ' אלפי רות, ]. ו 23.הנני סבור, כי מילותיה של הוראת סעיף 9 הנ"ל אינן 'סובלות' פרשנות לפיה זכאי יהיה מתווך לדמי-תיווך גם בלא הזמנה בכתב. דרישת הכתב הינה דרישה מהותית, תנאי לתשלום דמי-תיווך [ראו והשוו לפסק דינו של כב' השופט נ' הנדל בבר"ע (באר שבע) 952/98 רונן שיריזיאן נ' סלאב ירונה ושמעון]. נ 24.מצאנו אומנם בפסיקה (בערכאות נמוכות, בית המשפט העליון טרם נדרש לדון בעניין), מקרים שבהם לא קויימה דרישת ההזמנה בכתב על כל פרטיה ודקדוקיה בהתאם לסעיף 9 לחוק וסעיף 1 לתקנות; קרי, מקרים שבהם לא צויינו כל פרטי-החובה בהזמנה שבכתב, ואף-על-פי-כן נמצא המתווך זכאי לדמי-תיווך; אך הזמנה בכתב - הייתה .... בענייננו, באין הזמנה בכתב, אין דרך חוקית לזכות את התובעים בדמי-תיווך". ח) מכתב התביעה עולה, כי המשיב 2 הינו מתווך פעיל, העוסק בעסקאות של מכירה/רכישה של קרקעות (סעיף 1 לכתב התביעה) ובודאי ידועה לו החובה לערוך הזמנה בכתב. הימנעות מעשיית הסכם בכתב פועלת לחובתו ואין לו להלין אלא על עצמו שלא גיבה את פעולת התיווך בהזמנה בכתב. ט) ב"כ המשיבים טוען בנוגע לאופיו הצרכני של חוק המתווכים. ובעניין זה יוער כי אף אם ביקש המחוקק להגן על הצד החלש ואף אם המבקשת ונתבעת 2 בענייננו הינן חברות שעיקר עיסוקן הינו רכישת ומכירת נדל"ן בארץ ומחוצה לה, הרי שהחוק חל גם לגביהן. כך עולה מהגדרת "לקוח" שהינה הגדרה רחבה (סעיף 1 לחוק המתווכים). המסקנה מהאמור לעיל הינה כי מסמך בכתב בתיווך מקרקעין הוא תנאי לתשלום דמי תיווך ובלעדיו אין למשיבים עילה לתביעה בגין דמי תיווך. י) למעלה מן הצורך יצוין כי לא מצאתי לנכון בנסיבות המקרה דנן להיעתר לבקשת החילופית של המשיבים לתקן את כתב התביעה. טענה זו נטענה ללא שפורט כדבעי כיצד יתוקנו הפגמים שבעטים יש למחוק את התביעה על הסף נגד המבקשת. 8. לסיכום: א) לאור האמור לעיל, יש למחוק על הסף את התביעה נגד הנתבעים. ב) המשיבות ישאו בהוצאות הנתבעת 1 ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 4,000 ₪ + מע"מ ובהוצאות הנתבעת 2, אשר עדיין לא הגישה כתב הגנה ו/או בקשה לסילוק על הסף, בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 1,000 ש"ח + מע"מ תיווךדמי תיווךחוזה