קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סמכות עניינית במקרקעין לא רשומים: העובדות הנדרשות 1. אלה הן בקצרה העובדות הנדרשות להכרעה במסגרת החלטה זו: (א) על פי הסכם שבין המבקשת (להלן - דלתא) ובין המשיבות 3 ו-4 (להלן - המדינה/הממונה), פיתחה ושיווקה דלתא מגרשים לבנייה למגורים על קרקעות של המדינה/הממונה בישוב אורנית. בין היתר, מכרה דלתא בשנת 2004 מגרש למגורים לזוג ברגרפרוינד, אשר בנה על המגרש בית מגורים, וזכויות הזוג על המגרש נרשמו בספריה של דלתא. (ב) ההסכם שבין דלתא ובין המדינה מחייב את דלתא לנהל את ספרי הזכויות ולצורך כך היא הוגדרה כ"חברה משכנת". על פי ההסכם שבין דלתא ובין ברגרפרוינד, הם היו זכאים להעביר את זכויותיהם במגרש לצד שלישי, בכפוף לתנאים אחדים, בין השאר תשלום "דמי טיפול" לדלתא בשיעור שבין שני אחוזים לאחוז אחד משווי המגרש. (ג) המשיבים 1-2 ( להלן - אביטל) רכשו בשנת 2006 מברגרפרוינד את המגרש והבית. אביטל פנו לדלתא, כדי שתפעל לרישום הזכויות במגרש ובבית על שמם, אך דלתא מסרבת לעשות כן. (ד) בתמצית, המחלוקת בין הצדדים, כפי שעלתה מכתביהם, מתמקדת בשני דברים: 1. לטענת דלתא, מטעמים שאינם נדרשים לפירוט במסגרת הכרעה זו, היא כבר איננה חייבת לטפל ברישומי הזכויות, והממונה הוא שחייב לטפל בכך. לטענת אביטל, דלתא היא שמחויבת כלפיהם לטפל ברישום הזכויות, על פי ההסכמים שפורטו לעיל. 2. דלתא דורשת דמי טיפול בשיעור אחוז אחד (בתוספת מע"מ) משווי הדירה, סך של כ-13,000 ₪. אביטל טוענים, כי דלתא הינה "נותן שירות" כהגדרתו בצו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999, ולפיכך הסכום שדלתא רשאית לגבות הינו הסכום הנקוב בצו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999, סכום של כמה עשרות שקלים בלבד. (ה) בתובענה המקורית עתרו אביטל לצווים שיצהירו, כי דלתא הינה "נותן שירות" וכי הסכום שהיא רשאית לגבות הינו בהתאם לצווים הנזכרים. דלתא בתשובתה טענה בעיקר את שתי טענותיה כמפורט לעיל וכן הגישה הודעת צד שלישי כנגד המדינה והממונה, כדי שייקבע שהממונה הוא שצריך לטפל ברישום הזכויות. המדינה בתשובתה הצטרפה לעמדת אביטל, לפיה דלתא היא שחייבת לטפל ברישום הזכויות. התקיימו שני דיונים מקדמיים, ובהסכמת הצדדים הגישו אביטל תובענה מתוקנת. דלתא והמדינה ביקשו שהות ליישב ביניהן את המחלוקות, ובסופה הודיעו כי לא הגיעו לכלל הסכמה. הבקשה וטענות הצדדים 2. (א) כיוון שענינה של החלטה זו היא טענת דלתא לחוסר סמכותו הענינית של בית משפט זה לדון בתובענה, יצוטטו להלן במלואם הסעדים שנדרשו בתובענה המתוקנת כדלקמן ("המבקשים" הם אביטל, "המשיבה" היא דלתא ו-"צד ג' 1" הוא המדינה): "ביהמ"ש הנכבד מתבקש: א. להורות למשיבה לרשום בפנקסיה את המבקשים כבעלי הזכויות במגרש 50 חלק 1 (תב"ע 121/11) ברח' הלוטוס 7 בישוב אורנית (תיק הממונה על הרכוש הנטוש באיו"ש מס' 70120769מ') (להלן: "המגרש"). ב. להורות למשיבה ליתן בידי המבקשים הפניה לצד ג' 1 לצורך חתימה על הסכם חכירה ביחס לזכויות במגרש. ג. להורות למשיבה ליתן בידי המבקשים התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק למשכנתאות ממנו המבקשים נטלו משכנתא למימון רכישת המגרש. ד. להורות למשיבה ליתן בידי המבקשים לפי בקשתם אישורי זכויות ביחס למגרש הכולל זהות הבעלים, רישום משכנתאות ושעבודים אחרים, כנהוג בחברה משכנת. ה. להצהיר, כי המשיבה הינה "נותן שירות" כהגדרתו בצו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999. ו. להצהיר כי התשלום שהמשיבה רשאית לגבות עבור השירותים הנזכרים למעלה מכאן אינו עולה על הנקוב בצו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999." (ב) ב"כ דלתא מתנצל בפתח בקשתו על כך שטענת חוסר הסמכות הענינית הועלתה רק בשלב שהוגשה ומודה כי ניתן וצריך היה להעלותה מלכתחילה. למרות זאת הוא סבור כי בית המשפט צריך להידרש לסוגיה זו בטרם דיון בתובענה גופא. את האיחור בהגשת הבקשה מנמק ב"כ דלתא בכנות בחילופי עורכי הדין שטיפלו בתיק זה. לגוף הבקשה טוענת דלתא כי הסעדים המתבקשים אינם נמנים על הענינים שבית משפט השלום מוסמך לדון בהם לפי סעיף 51 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 (להלן - החוק). (ג) אביטל מבקשים לדחות על הסף את בקשתה של דלתא, משום שטענתה לחוסר סמכות ענינית לא הועלתה בתשובתה לתובענה המקורית ובשני הדיונים המקדמיים שהתקיימו. לגוף הטענה טוענים אביטל, כי תביעתם לקבוע את דמי הטיפול הנדרשים לשם העברת הזכויות הינה תביעה כספית לפי סעיף 51(א)(2) לחוק, ששווייה ודאי מצוי בתחום סמכותו של בית משפט השלום, ואילו יתר הסעדים המתבקשים הינם "תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין...לרבות תביעות הכרוכות בהן שעניינו חזקה או שימוש במטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה", על פי האמור בסעיף 51(א)(3) לחוק. (ד) המדינה סבורה, כי יש לקבל את התנצלותו ונימוקו של ב"כ דלתא לאיחור בהגשת הבקשה, מחד, אך יש לדחות את טענת דלתא לגופה, מאידך, מהנימוקים שהעלו אביטל, וגם משום שהסעד העיקרי הוא לקבוע את דמי הטיפול הנדרשים ואילו יתר הסעדים הנתבעים נגררים לסעד העיקרי. דיון 3. (א) כמצוין בספרו של השופט אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה תשיעית, עמ' 13: "בעבר היה מקובל שטענה של סמכות ענינית, היורדת לשורשו של ההליך המשפט, ניתן להעלותה בכל שלב של הדיון. אולם, לאחרונה, מתחזקת והולכת בפסיקה המגמה שלא להיזקק לטענת היעדר סמכות ענינית הנטענת באיחור." וראו: רע"א 11183/02 כלפה נ' זהבי, פ"ד נח(3) 49; ע"א 1049/94 דור אנרגיה בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ(5) 820; רע"א 6630/00 ועד הנאמנים ת"א יפו נ' סילקו, פ"ד נו(6) 913; רע"א (עליון) 3640/03 דקל נ' דקל (2007). (ב) יחד עם זאת, בכל המקרים שנדונו בפסקי הדין הנזכרים לעיל, הטענה הועלתה בשלב מאוחר ממש של הדיון: בשלב הסיכומים, בשלב הערעור, בשלב פתיחת תיק ההוצאה לפועל וכדו'. במקרה דנן, הטענה הועלתה אמנם באיחור יחסי, אך עדיין בטרם שמיעת התובענה גופא. גם העובדה, שהמבקשים הגישו כתב תביעה מתוקן והוסיפו בו סעדים נוספים, היא שיקול רלבנטי, הגם שטענת חוסר הסמכות יכלה להיטען, לשיטת דלתא, גם על פי התובענה המקורית. משום כך, אני סבור, שאין לדחות על הסף את בקשתה של דלתא. (ג) אולם, מסקנה נוספת הנגזרת, לדעתי, מהמגמה החדשה של פסיקת בית המשפט העליון היא, שבמקרי גבול, שבהם ההכרעה בשאלת הסמכות הענינית אינה חדה וברורה, ומקרים כאלה אינם נדירים, ייטה בית המשפט לדחות את טענת חוסר הסמכות הענינית בהסתמך על שתיקתו המקדמית של הטוען לחוסר סמכות ולמען יעילות הדיון, כדי שלא לגרום לדחייה נוספת בבירור התביעה על ידי העברתה לערכאה אחרת, לאחר שהתביעה כבר מונחת בפניו, והוא כבר מצוי בנבכיה. (ד) לדעתי, שאלת הסמכות הענינית גופא, במקרה דנן, אינה חדה וברורה. מניסוח הסעדים שנוספו בתובענה המתוקנת אין עולה שהסעד העיקרי המתבקש הוא קביעת דמי הטיפול הנדרשים לרישום הזכויות, אלא עולה שהסעד העיקרי הוא: להורות למשיבה לרשום בפנקסיה את זכויותיהם של אביטל. גם מתשובתה של דלתא לתובענה המקורית שהוגשה וכן מהודעת צד שלישי ששלחה למדינה ומתשובת המדינה עולה, כי קיימת מחלוקת של ממש בין דלתא ובין המדינה/הממונה בשאלת הגורם שצריך לטפל ברישום הזכויות. לכאורה, צודקת דלתא בטענתה כי סעד זה ויתר הסעדים הנגזרים ממנו אינם מנויים בין הענינים המנויים בסעיף 51 לחוק הקובע את סמכותו של בית משפט זה. גם טענת אביטל כי המדובר בתביעה "בדבר חזקה או שימוש במקרקעין, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במטלטלין" היא טענה דחוקה. תביעתם של אביטל היא לרישום זכויותיהם במגרש ממש, על כל הכרוך בכך, ואין מדובר בתביעת שימוש גרידא. אך מטעם אחר אני סבור, כי קנויה לבית משפט זה הסמכות הענינית לדון גם בסעד עיקרי זה וביתר הסעדים הנגזרים ממנו. (ה) המקרקעין דנן אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין. למי הסמכות הענינית לדון במקרקעין בלתי רשומים, האם לבית המשפט המחוזי כיוון שממשית גם אלה הם מקרקעין, או שמא סמכות זו צריכה להיקבע על פי שוויי הזכויות הנטענות על אותם מקרקעין, כיוון שבהיותם מקרקעין לא רשומים הם מוגדרים לצורך החוק כ"מטלטלין"? לשאלה זו לא ניתנה תשובה חד משמעית בפסיקתו המחייבת של בית המשפט העליון ואילו בפסיקה המדריכה של בתי המשפט המחוזיים (וכך גם בפסיקת בתי משפט השלום) הדעות חלוקות. לפסיקה בנדון, ראו סקירתו המקיפה של כב' השופט יצחק עמית בשבתו אז בבית המשפט המחוזי בחיפה, בהחלטתו ב-בש"א 6576/08, ה"פ 119/08 שוייצר נ' רפאל. כיוון שאין הכרעה ברורה בשאלה זו הרי, שבהתחשב בשתיקתה המקדמית של דלתא בענין זה, ולאור מגמתו של בית המשפט העליון שלא לדקדק בבירור הסכמות הענינית כאשר הצדדים לא דקדקו בכך קודם לכן, אני מאמץ לצורך ההכרעה כאן את הדעה לפיה הסמכות הענינית במקרקעין בלתי רשומים הולכת לפי שווי הזכויות הנטענות על אותם מקרקעין. (ו) שוויו של המגרש והבית שנרכשו על ידי אביטל מברגרפרוינד הינו התמורה שנקבעה בהסכם הרכישה (צורף כנספח 7 לתובענה המתוקנת, סעיף 5(א) להסכם): 285,000 דולר. שווי זה הוא בתחום סמכותו של בית משפט השלום על פי סעיף 51(א)(2) לחוק. (ז) תביעתם העיקרית של אביטל - להורות לדלתא לרשום בפנקסיה את אביטל כבעלי הזכויות במגרש - הינה למעשה לאכיפת התחייבותה של דלתא על פי ההסכם שעשתה עם המדינה לטפל ברישום הזכויות של רוכשי המגרשים ועל פי הסכם שעשתה עם ברגרפרוינד לטפל בהעברת זכויותיהם לצד שלישי. בשלב זה, איננו צריכים להיזקק לשאלה האם ההסכמים הללו מקנים לאביטל זכות לתבוע את אכיפת ההתחייבויות הכלולות בהם, כאמור, כלפיהם (אך ראו את הזכות המוקנית למוטב לדרוש את קיום החיוב כלפיו לפי סעיף 34 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973), ודי לנו בכך שזוהי עילת התביעה הנטענת. אכיפתה של זכות זו: רישום הזכויות על המגרש והבית בספריה של דלתא, צריכה להיבחן על פי שוויה, וזה כאמור מצוי בתחום סמכותו של בית משפט זה. (ח) יתר הסעדים הנתבעים: להורות לדלתא לתת לאביטל הפניה למדינה לצורך חתימה על הסכם חכירה, לתת להם התחייבות לרישום משכנתא ולתת להם אישורי זכויות במתכונת המוכרת של חברה משכנת, הם סעדים שנועדו למימוש הסעד העיקרי האמור או סעדים נלווים, שבית המשפט מוסמך לדון בהם כסמכות נגררת (סעיף 76 לחוק). (ט) מובן, שגם הסעד לקביעת דמי הטיפול שנדרשים לרישום הזכויות כאמור מצוי בגבול סמכותו הענינית של בית משפט זה. התוצאה 4. (א) הבקשה להעברת התביעה לבית המשפט המחוזי - נדחית. (ב) כיוון, שכאמור, אין מדובר בהכרעה שהיתה ברורה מלכתחילה, הרי שגם הבקשה לא היתה מיותרת, ולכן לא אפסוק הוצאות בשלב זה, אך הוצאות הבקשה יילקחו בחשבון בפסיקת ההוצאות בסוף ההליך. (ג) המשיבות בתובענה רשאיות להגיש כתבי תשובה מתוקנים או משלימים לכתבי התשובה שהגישו והן רשאיות גם להודיע שהן מסתפקות בכתבי התשובה שכבר הגישו. סמכות ענייניתמקרקעין