פרשנות חוזה פרוגרמה - סיום מהיר של הליכי בניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פרשנות חוזה פרוגרמה: התובעת הינה חברה קבלנית אשר בנתה ב- 1991מספר בנייני מגורים בפרדס חנה-כרכור בקרקע הידועה כגוש 10074חלקות 156-145, 67(להלן: "הקרקע"). הנתבעת, במסגרת רצונה לעודד בנייה מהירה של דירות לקליטת גל העלייה באותה התקופה, חתמה עם התובעת על חוזה פרוגרמה, בו הובטחו לתובעת תמריצים שונים בבניית הפרוייקט. התמריצים כללו פטור מעלויות פיתוח וכן תשלום סכומי כסף אשר ילכו ויגדלו ככל שהתובעת תחיש ותסיים את בניית הפרוייקט. עניינה של תביעה זו היא עתירתה של התובעת לתשלום סכום כסף שלטענתה הנתבעת מסרבת לשלם לה בהתאם לחוזה הפרוגרמה, בגין הסיום מהיר של הליכי הבניה. העובדות .1סמוך לשנת 1991התעניינה התובעת ברכישת הקרקע לשם ייזום פרוייקט לבניית דירות למגורים. החברה התעניינה בועדה המקומית לתכנון ובניה "השומרון" (להלן:"הועדה המקומית") בייעודה של הקרקע. לנתבעת נמסר על-ידי הועדה המקומית כי בהתאם לתוכנית בנוי מפורטת ש/ 135מיועדת הקרקע ל"מגורים ג' + חזית מסחרית במגרשים 30, 29מס' החלקות 17, 18, 24, 25, 29, .30" בנוסף לכך אישרה הועדה המקומית בכתב כי הקרקע האמורה מיועדת לבנייה למגורים (מכתבים מיום 6/6/90ו-14/3/91). .2ביום 6/10/91נחתם בין התובעת לנתבעת חוזה פרוגרמה אשר הסדיר את התמריצים שיינתנו לתובעת במידה והאחרונה תסיים במהרה את בנית בנייני המגורים. חוזה הפרוגרמה קבע כי יחול על 6בניינים בני 20דירות כל אחד ובסך הכל על 120דירות שתבנה התובעת. התאריך המקסימלי בו על הנתבעת להתחיל בביצוע הבניה נקבע ליום 15/1/92, עוד נקבע בחוזה הפרוגרמה כי מועד החתימה הקובע, ממנו יחל מרוץ הזמן בנוגע לתמריצי זירוז שישולמו על סיום מהיר של הבניה הינו .15/9/91משמע, במידה ותסיים התובעת את הבניה תוך שבעה חודשים מהיום הקובע היא תזכה בתמריץ כספי גבוהה אשר ילך ויפחת ככל שתתעכב סיום הבניה, עד אשר תאבד הנתבעת את זכאותה לתמריץ כספי כלשהו (החל מתמריץ בסך 000, 30ש"ח לדירה בבניין שנבנה במשך שבעה חודשים ועד לתמריץ בסך 000, 4ש"ח לדירה בבניין שנבנה במשך 15חודשים). סעיף 13(ה) לחוזה הפרוגרמה קבע: "המועדים הקבועים בנספח ז' לענין הזכאות למענקים לקיצור משך זמן הבנייה הינם סופיים ומוחלטים, והמענקים הקבועים שם לא ישולמו לחברה אם לא עמדה במועדים הקבועים שם, אף אם ניתנה לה ארכה מכל סיבה שהיא." ביום 16/10/91קיבלה התובעת היתר בניה מהועדה המקומית לבניית ששת בתי המגורים בקרקע והחברה החלה בבניה מואצת של הפרוייקט. .3לאחר התחלת ביצוע העבודות נוכחה הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז חיפה (להלן:"הועדה המחוזית") כי התובעת החלה בפעולות בניה בקרקע וזאת ללא האישורים הנדרשים ובניגוד לתוכניות המתאר הקיימות. הועדה המחוזית סברה שהאישור שניתן לתובעת בידי הועדה המקומית הינו בטל מעיקרו, מאחר וניתן ללא סמכות לפי חוק התכנון והבניה התשכ"ה-.1965 .4הוועדה המחוזית פנתה בבקשה לבית משפט השלום בחדרה להפסקת העבודות לאלתר (ב.ש. 498/92 - 503/92). בדיון שהתנהל בבית המשפט הסכימו הצדדים כי לא יבוצעו כל עבודות בניה במגרשים 17ו- 18בקרקע בהם מיועדים היו להיבנות שניים מהבניינים. עוד הוסכם כי בבניינים המוקמים במגרשים 24, 25ו- 30בקרקע יופסקו עבודות הבניה הכרוכות בבנית הקומה הרביעית ובבנין המוקם על מגרש 29בקרקע תוגבל הבניה גם כן. להסכמת הצדדים ניתן תוקף של צו הפסקת עבודות שיפוטי זמני (החלטה מיום 29.3.92). .5בדיון נוסף שהתקיים כחודשיים מאוחר יותר בבית המשפט (9/6/92) הגיעו הצדדים להסכמה, שקיבלה אף היא תוקף של צו להפסקת עבודות שיפוטי זמני עד להחלטה אחרת, כי במגרשים 17ו- 18בקרקע לא תבוצע כל עבודת בניה, ובארבעת המגרשים הנותרים יבוצעו עבודות בניה רק לאחר קבלת האישורים המתאימים שיאושרו בידי מתכנן המחוז, עוד הוסכם: " .5המשיבים מוותרים בזאת על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה ו/או צירוף צדדים שלישיים לטענה, תביעה, או דרישה כנ"ל כנגד המבקשת ו/או הועדה המחוזית, ו/או מי מעובדיה ו/או שלוחיה (להלן "המבקשת"), בגין כל אבדן ו/או נזק מכל סוג שהוא שייגרם להם בין במישרין ובין בעקיפין, אן ידרשו לבצע את האמור בסעיף 3לעיל, ו/או כל פעולה שהיא, לרבות בניה ו/או הריסה כלשהי. ... .6 הצדדים מצהירים ומסכימים כי אין בהסכם זה משום הסכמה לכל טענה שהיא, והם שומרים על כל טענותיהם זה כלפי זה, ביחס לפרשנויות היתרי הבניה, והתוכניות החלות על המקרקעין נשוא הבקשות הנ"ל, ועל זכותם לנקוט הליכים עפ"י כל דין, לרבות תביעות כספיות." (החלטה מיום 9/6/92). .6סוגיית היתרי הבניה עברה איפוא לוועדות המתאימות. בניית הבניין הראשון מבין - ארבעת הבניינים שבנתה התובעת הסתיימה ביום 28/10/92, בניית הבניין השני הסתיימה ביום ה- 10/11/92ולאחריו הסתיימה בנייתם של הבניין השלישי והרביעי בתחילה ובאמצע חודש דצמבר באותה שנה. .7ביום ה- 19/11/92פנה בא כוח התובעת אל הנתבעת במכתב, בו נתבקשה הנתבעת, בשל - נסיבות העניין והעיכובים הלא צפויים מצד הוועדה המחוזית, להפעיל את שיקול דעתה ולשלם לתובעת את תמריצי הזירוז כפי שהיו משתלמים לה, אילו בנית הדירות היתה מסתיימת במועד קצר יותר מהמועד בו הסתיימה בפועל. .8ביום 25/3/93התכנסה הועדה המחוזית בכדי לדון בתוכנית המתאר הנוגעת לקרקע. הועדה דנה בטענות התובעת והוחלט לאפשר לתובעת לבנות בארבעת הבניינים שנבנו 4קומות מעל קומת העמודים וכן 5חנויות (במגרשים 29ו- 30בקרקע). בנוסף, הוחלט שתוסר מגבלה שהוטלה על החנויות בפרוייקט, כי הן לא תהינה חנויות מזון. עוד הותר לתובעת לבנות במגרשים 17ו- 18בקרקע שני בניינים בני 3 קומות כל אחד. הועדה פירטה את הטעמים שהביאוה להחלטתה: "א. ... כמו כן, הודיעו נציגי החברה הנ"ל (התובעת- מ.ש.א) כי נגרמו להם נזקים כספיים כתוצאה הן מצו הפסקה שיפוטי והן מכך שאבדה להם הזכות לקבל תמריצים ממשרד השיכון מפני שחלף המועד בו התחייבו לסיים את הבניה. כמו כן, טענו נציגי החברה כי כל תחשיביהם הכספיים והכלכליים היו מושתתים על עובדת מתן ההיתר לבניה ע"י הועדה המקומית וכי דחיית התנגדותם עלולה לגרום להם לנזקים נוספים. אף-על-פי-כן, ועל מנת לסיים את הדיון בהתנגדות וכן את ההליכים המשפטיים הן בדבר הצו השיפוטי והן הליכים משפטיים עתידיים הצהירו בפנינו, לפרוטוקול, באי כוחם ונציגי החברה כי אם תאושר להם בניה במגרשים 17ו- 18של שני בנינים בני 15יחידות דיור כל אחד, בגובה 3קומות מעל לקומת עמודים ובאחוזי בניה שיגיעו עד % 100יראו בכך פיצוי מוחלט וסופי לכל הנזקים שנגרמו להם ולא יהיו להם תביעות מכל סוג שהוא כלפי הועדה המקומית והועדה המחוזית, לכל משרד ממשלתי אחר וכן לכל עובדי המוסדות הנ"ל והרשות המקומית. ב. בכפוף ובעקבות הצהרתם הנ"ל של נציגי החברה ובאי כוחם המלומדים ועל מנת לחסוך בהליכים משפטיים עכשוויים ו/או עתידיים וגרימת הוצאות כספיות מיותרות אנו מחליטים כדלקמן:ב..." (ההדגשות שלי מ.ש.א) (פרוטוקול הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז חיפה מיום 25/3/93(מוצג נ/1)). .9לאחר כחודש מהתכנסות הועדה המחוזית, ביום 2/5/93, הגישו הצדדים הודעה נוספת - לבית המשפט, על הסכמה מחודשת לה הגיעו, אשר תחליף את ההסדר הקודם ביניהם מיום 9.6.92(אשר תואר בסעיף 5לעיל). בהסכמה המחודשת, אשר לבקשת הצדדים קיבלה תוקף של פסק דין, הסכימה מדינת ישראל למחוק את בקשותיה להפסקת עבודות הבניה והתובעת מצידה: "המשיבים (בהם התובעת - מ.ש.א.) מוותרים בזאת על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה ו/או צירוף צדדים שלישיים לטענה, תביעה או דרישה כנ"ל כנגד המבקשת (מדינת ישראל - מ.ש.א) ו/או הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה ו/או הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שומרון" ו/או רשות כלשהי, ו/או מי מעובדיהן ו/או שלוחיהן, בגין כל אבדן ו/או נזק מכל סוג שהוא שנגרם ו/או ייגרם להם בין במישרין ובין בעקיפין בגין ההליכים נשוא התיקים ב.ש. 503/92 - 498של בית משפט השלום בחדרה, ותכניות ש/ 135וש/135א'. כן מצהירים ומסכימים המשיבים כי במידה ותהיה תביעה ו/או טענה ו/או דרישה מדיירים שהתקשרו עם המשיבות לרכישת דירות ו/או ספקים שהיו קשורים עם המשיבים בעניין הבנייה בחלקות נשוא הבקשות הנ"ל, בגין כל נזק, כמפורט לעיל, הם ישלמו למבקשת, מיד עם דרישתה, כל פסק דין שיינתן נגדה כנ"ל." (להלן - "פיסקת הויתור" או "ההסכם"). .10משנסתיימה בנית כל ארבעת הבניינים, הגישה התובעת לנתבעת, ביום 2/6/93, בקשה לקבלת תמריצי זירוז, בהתאם לחוזה הפרוגרמה. מהבקשה עולה כי אף שהתובעת סיימה את בניית שלושת המבנים בזמן של שנים עשר חודשים ואת המבנה הרביעי בזמן של שלושה עשר חודשים, היא דורשת כי ישולמו לה תמריצי זירוז בהתאם לחוזה הפרוגרמה, כפי שהיו משתלמים אילו סיימה את בניית ארבעת הבניינים בשבעה חודשים בלבד. .11כחודשיים מאוחר יותר, ביום 28/7/93, הודיעה הנתבעת כי היא מאשרת לתובעת תמריצי זירוז בסכומים הפחותים מהמבוקש על ידה. חישוב תמריצי הזירוז על ידי הנתבעת נעשה בהתאם לתאריך סיום עבודות הבניה בפועל, דהיינו 12חודשים לשלושה מהבניינים ו- 13חודשים לבנין הרביעי. התובעת חזרה ופנתה אל הנתבעת בכדי שזו תשנה את החלטתה ותעניק לה תמריצי זירוז גבוהים יותר מששולמו. משהתמהמהה תשובת הנתבעת פתחה התובעת בהליך דנן. טענות הצדדים .12לטענת התובעת, הבקשות לצו הפסקת העבודות נעשו בחוסר תום לב ושלא כדין, ובעטיין עוכבה הבנייה במשך 138יום. בהגשת הבקשות להפסקת עבודות הבניה יש לראות בנתבעת כנושה שמנע את קיום החוזה במועדו ומשהוסרה המניעה לקיום החוזה מוטל על הנתבעת לקיים את חיוביה (בהתאם לסעיף 43(א)(1) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג- 1973(להלן: "חוק החוזים")). התובעת טוענת כי הנתבעת והועדה המחוזית חד הם, לפיכך, יש לנכות מהתקופה הקובעת לחישוב תמריצי הזירוז, את תקופת ההפסקה בעבודות שנכפתה עליה "באשמת הנתבעת". בסה"כ שולם לתובעת סכום של 000,000, 1ש"ח כתמריץ על סיומה המהיר של הבניה, אף על פי שנדרש היה לשלם לה, לטענתה, 000,112, .2ההפרש, בשערוך ליום הגשת התביעה (12.3.96) עומד על 003,622, 1ש"ח. בנוגע לפיסקת הויתור טוענת התובעת כי היא מתייחסת אך ורק לתביעות במישור הנזיקי שהתובעת וצדדים שלישיים יכולים היו לתבוע, ואין בה כל ויתור על הכספים המגיעים לתובעת במישור החוזי בגין סיום הבניה המהיר על פי הסכם הפרוגרמה. התמריצים אינם "אובדן או נזק", כאמור בפסקת הויתור, אלא הינם כספים המגיעים לה על פי חוזה הפרוגרמה. לגרסתה, יש לבצע הבחנה בין נזקים שנגרמו לה לבין זכויות המגיעות לה מתוקף חוזה הפרוגרמה. התובעת טוענת כי פרוטוקול הועדה המחוזית שהובא בידי הנתבעת (מוצג נ/1) אינו משקף נכוחה את שנאמר בועדה המחוזית. מה גם שהדיון בועדה המחוזית נסב אך ורק על הבניה במגרשים 17ו- 18בקרקע ולא על כל הפרוייקט. .13לעומתה, טוענת הנתבעת שיש לדחות את התביעה על הסף מכיוון שממכלול הנסיבות ומההסכמה המאוחרת בין הצדדים, אשר קבלה תוקף של פסק דין, עולה כי התובעת ויתרה על כל זכות תביעה שעמדה לה בשל הוצאת צו הפסקת הבניה ובכללן הפסד חלק מתמריצי הזירוז בחוזה הפרוגרמה. לגופו של עניין טוענת הנתבעת מספר טענות נוספות וביניהן שאין יריבות בין הצדדים משיש להבחין בין משרד השיכון שהוא האישיות המשפטית בחוזה הפרוגרמה לבין הועדה המחוזית, שביקשה את הליכי עיכוב הבנייה. לטענת ההתרשלות שמעלה התובעת, מדגיש ב"כ הנתבעת כי הבנייה הופסקה מכוח צו שיפוטי שהתובעת היתה בהסכמה צד לו. נוסף לכל זאת טוענת הנתבעת כי התובעת המשיכה בביצוע העבודה בפרוייקט בזמן שהצו השיפוטי עמד בעינו וכן הוראת סעיף 43לחוק החוזים היא דיספוזיטיבית ובמקרה זה הצדדים התנו עליה בקובעם הסדר ספציפי, המפורט בס' 13(ה) לחוזה הפרוגרמה (שצוטט בסעיף 2לעיל), הקובע כי כל עיכוב מכל סיבה שהיא לא יזכה בתשלום תמריצי זירוז. הכרעה .14לאחר עיון במסמכים שהובאו בפני, שמיעת העדויות וטענות הצדדים, מצאתי כי יש לדחות את התביעה מאחר ופיסקת הויתור כוללת בחובה את ויתורה של התובעת מלתבוע את הפסד תמריצי הזירוז בגין הוצאת צו הפסקת העבודות. השאלה העומדת בפני להכרעה היא מה כוללת פיסקת הויתור. האם כטענת התובעת, פיסקת הויתור הינה אך ורק במישור הנזיקי ועדיין נותרים ועומדים לתובעת זכויות תביעה במישור החוזי או שמא, כטענת הנתבעת, פיסקת הויתור הינה כוללנית וכוללת בתוכה כל זכות תביעה שעמדה לתובעת בשל הוצאת הצו השיפוטי להפסקת עבודות הבניה. דיני החוזים .15פסקת הויתור הינה הסכם אליו הגיעו הצדדים. הסכם, אשר לבקשת הצדדים קיבל תוקף של פסק דין (חדרה) (ב.ש. 498/92 - 503/92מדינת ישראל נ' גני סמדר בע"מ ואח' (לא פורסם) מיום 2.5.93). לפסק דין שניתן בהסכמה יש שני מאפיינים: האחד הוא הצד השיפוטי, המקנה תוקף מיוחד להסכמת הצדדים ולו משמעויות רחבות יותר מהסכמה חוזית רגילה. השני הוא הצד ההסכמי, שהינו הסכם אליו הגיעו הצדדים וכדי לפרש את האמור בו יש להתחקות אחר אומד דעתם וזאת בהתאם לכלים הנהוגים בפרשנות הסכמים בדיני החוזים (ראה ע"א 420/66 ג'ילברט שטאובר נ' שרה שטאובר פ"ד כ (4) 897, 901; בג"צ 6103/93 ס' לוי נ' בית הדין הרבני הגדול פ"ד מח (4) 591, 605; י. זוסמן סדרי הדין האזרחי מהדורה שביעית (1995) בעמ' 549; א. גורן סוגיות בסדר דין אזרחי מהדורה חמישית מעודכנת (סיגא 1999) בעמ' 253). לא רק זאת, אלא שעסקינן בפסקת ויתור, שהיא כשלעצמה מהווה הסכם אשר נדרש לבודקו לפי הכלים החוזיים הנהוגים (ע"א 11/84 אשר רבינוביץ נ' שלבהקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ פ"ד מ(4) 533, 538; ע"א 586/88 "נעם" יעוץ כלכלי והשקעות בע"מ נ' דקל פיתוח והשקעות דינים עליון טז 398בעמ' 4לפסה"ד). כללי הפרשנות החוזית .16פרשנות הסכם הינה התחקות אחר אומד דעת הצדדים לו. אין משמעות ההתחקות לתור "ד אחר צפונות ליבם של הצדדים להסכם, אלא ללמוד מההסכם ומנסיבותיו כפי שהובאו לפני הפרשן, מה היתה כוונת הצדדים להסכם בעת כריתתו ומה התכלית והמטרה של הצדדים בכריתתו (ג. שלו דיני חוזים מהדורה שניה (דין תשנ"ה) -300 304; ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל נ' עיזבון זולוטולוב יצחק ז"ל פ"ד מא(1) 282, 306-303). סעיף 25לחוק החוזים קובע דרך בה על הפרשן ללכת בבואו לפרש הסכם המצוי בפניו. על הפרשן לפנות אל לשונו של ההסכם, וכן לנסיבות אשר אפפו את ההסכם. סעיף 25לחוק החוזים אינו מורה על הליך דו שלבי בו יש לילך, ובו יידרש הפרשן לנסיבות ההסכם רק במידה שנוכח כי מלותיו של ההסכם משתמעות הן לשתי פנים. לשונו ונסיבותיו של ההסכם כרוכים הם זה בזה, משלימים הם זה את זה, ומקנים למלותיו של ההסכם נופך נוסף אשר בא לעזר בעבודת הפרשן בהתחקותו אחר אומד דעת הצדדים לו: "הנה כי כן, לא מבחן דו-שלבי אשר לשונו הברורה או הלא ברורה של החוזה משמשת נקודת היתוך ראייתית שלו, אלא מבחן חד-שלבי, ובו תנועה בלתי פוסקת מלשון החוזה לנסיבותיו החיצוניות, תוך יצירת חזקה הניתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה. חזקה זו ניתנת לסתירה באמצעות מכלול הנסיבות." ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) פ"ד מט(2) 265; 314, וכן בעמ' 2921-290; וכן ע"א 5795/90 סקלי נ' דורען בע"מ פ"ד מו(5) 811, .818 ועוד נאמר: "הפרשנות שנקטו בה שופטי הרוב (הכוונה לע"א 4628/93 הנ"ל- מ.ש.א) איננה עומדת בניגוד לסעיף 25(א) לחוק החוזים, שכן סעיף זה איננו מחייב "פרשנות בשלבים" והיצמדות למלים, אלא, על פי הפסיקה, מתחייבת ממנו פרשנות רחבה שנקודת המוצא שלה הן המילים אולם אין הן חזות הכל, וההשתמעות מתוך החוזה אין פירושה השתמעות רק מתוך מילותיו של החוזה, אלא מתוך תכליתו, ראייתו הכוללת, התייחסות סעיפיו זה לזה והתייחסות לנסיבות כריתתו. בסופו של דבר התכלית הפרשנית של חוזה היא לרדת לאומד דעתם של הצדדים ולממש את רצונם המשותף." (דנ"א 2485/95 אפרופים שיכון ויזום (1991) נ' מדינת ישראל תקדין-עליון (2)1446 95, .1448 לשון ההסכם .17לשון ההסכם כפי שהובא דלעיל בסעיף 9מלמדת כי תכליתו של ההסכם היתה לשים קץ) לכל פרשת בניית בנייני המגורים בידי התובעת כמכלול, ולא בכדי להסדיר נושא אחד ולהותיר נושא אחר להתדיינות נוספת. המילים שמחזיק ההסכם הינן חד משמעיות. בהסכם אף ניתן פירוט, למען הסר כל ספק, מאילו גופים מוותרת התובעת על זכויות התביעה העומדות לה: "המשיבים (בהם התובעת - מ.ש.א.) מוותרים בזאת על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה ו/או צירוף צדדים שלישיים לטענה, תביעה או דרישה כנ"ל כנגד המבקשת (מדינת ישראל - מ.ש.א) ו/או הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה ו/או הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "שומרון" ו/או רשות כלשהי, ו/או מי מעובדיהן ו/או שלוחיהן, בגין כל אבדן ו/או נזק מכל סוג שהוא שנגרם ו/או ייגרם להם בין במישרין ובין בעקיפין בגין ההליכים נשוא התיקים ב.ש. 503/92 - 498של בית משפט השלום בחדרה, ותכניות ש/ 135ו- ש/135א'. (ההדגשות שלי מ.ש.א) בהסכם, ויתרה התובעת על כל זכות תביעה שעמדה לה הן במישרין והן בעקיפין כלפי כל המעורבים במתן הרשיונות לפרוייקט וכן מכל רשות שהיא, דהיינו אף מהנתבעת. .18התובעת טוענת כי תכלית ההסכם הוא וויתורה על תביעה נזיקית כלפי המעורבים, אולם אין ללמוד ממנו כי הנתבעת מוותרת על זכויות העומדות לה מהחוזה בינה לבין הנתבעת. לא מצאתי היכן ניתן לקרוא במילות פסקת הויתור את הפירוש דלעיל אליו מכוונת התובעת. אוסיף ואומר כבר כאן כי אף במבט כולל על המהלכים שהובילו לכריתת ההסכם, תכליתו מטרותיו והגיונו הכלכלי, לא ניתן למצוא עיגון לפרשנותה זו של התובעת, כפי שיוסבר להלן. נסיבות כריתת ההסכם .19לשם התחקות אחר נסיבות כריתת ההסכם עלינו לשוב ולעיין ברצף המאורעות שהביא לבסוף להסכמה שביסוד פסקת הויתור. כאמור, כבר כמחצית השנה לאחר שהוגשה הבקשה לצו הפסקת העבודות השיפוטי הזמני, ובטרם הסתיימה בניית כל ארבעת הבניינים בפרוייקט, פנתה התובעת אל הנתבעת בבקשה כי בחישוב תמריצי הזירוז תנוכה התקופה בה הושהו עבודות הבניה בשל הוצאת הצו השיפוטי. ללמד, שברקע הדברים מצויה היתה כל העת תביעתה של התובעת מהנתבעת לניכוי תקופת הפסקת הבניה מכוח הצו השיפוטי מתקופת הבניה הכוללת לפיה מחושב תמריץ הזירוז. .20בדיוני הועדה המחוזית בתוכניות המתאר לקרקע היתה התייחסות לתמריצי הזירוז גם כן. בפני הועדה ציינה התובעת כי בין הנזקים שנגרמו לה בשל הצו השיפוטי נכללים גם נזקים הנובעים מהפחתת תמריצי הזירוז. הוועדה, אשר מטרת התכנסותה היתה להביא לסיום כולל ומוחלט של סוגיית בניית בנייני המגורים בקרקע בידי התובעת, הצהירה כי היא מעניקה פיצוי לתובעת בדמות היתרי בניה על מגרשים 17ו- 18וכן תוספות בניה נוספות וזאת כדי להביא לכדי סיום את כל הפרשה והסרת כל אפשרויות התביעה שעומדות לנתבעת בעבר בהווה ולעתיד. הועדה סיכמה את דבריה באומרה כי: "... יראו בכך פיצוי מוחלט וסופי לכל הנזקים שנגרמו להם (הכוונה לתובעת מ.ש.א) ולא יהיו להם תביעות מכל סוג שהוא כלפי...". הנתבעת, משראתה את הפיצוי שמציעה לה הועדה המחוזית כמספק, הסכימה לוותר על כל זכויות תביעה העומדות לה כלפי הועדה המחוזית או כל רשות אחרת, במישרין ובעקיפין, כתוצאה מהוצאת צו הפסקת העבודות השיפוטי. זהו גם ההיגיון הכלכלי שעמד מאחורי ההסכם: פיצוי בדמות אחוזי בניה והיתרי בניה בעלי שווי כלכלי רב, בתמורה לוויתורה של הנתבעת על כל זכות תביעה העומדות לה או שיעמדו לה כלפי המעורבים בהליכי הבניה בקרקע והוצאת הצו השיפוטי, ובכללם הנתבעת. .21תוצאת הדיון בועדה המחוזית היא שסללה את הדרך לפסקת הויתור עליה הסכימו הצדדים ושהוגשה כחודש מאוחר יותר לבית המשפט וקיבלה תוקף של פסק דין. .22התובעת טוענת כי פרוטוקול הועדה המחוזית שהובא בידי הנתבעת (מוצג נ/1) אינו משקף נכונה את הדברים, כפי שמצאו את ביטויים בדיוני הוועדה. התובעת נמנעה מלפרט את טענתה זו ולהצביע היכן פרוטוקול הועדה שונה משנאמר בדיונים, לפיכך טענתה נותרת כטענה בעלמא ואין להידרש לה. .23במטרה ללמוד על הנסיבות שליוו את כריתת ההסכם הופיעו בפני שני עדים, האחד מר שמעון קשתי שהעיד מטעם התובעת והשניה עו"ד תמי שפיר מטעם הנתבעת. .24מר שמעון קשתי, הינו אחד מהיזמים שהביאו להקמת החברה ולבניית הפרויקט, ולו אנטרס אישי בתביעה מאחר והוא אוחז בשליש ממניות החברה ובמידה והתביעה היתה מתקבלת הוא היה זכאי לסכום כספי נכבד. בעדותו הסביר מר קשתי כי בדיון בוועדה המחוזית עלתה שאלת תמריצי הזירוז בנוגע למגרשים 17ו- 18בקרקע בלבד ובנוגע ליתרת ארבעת הבניינים שנבנו, התובעת אומנם ויתרה על זכותה לתבוע בגין נזקיה, אולם היא לא ויתרה על זכותה לתבוע בגין הפחתת תמריצי הזירוז. .25לא התרשמתי כי יש אמת בעדותו של מר קשתי והיא אינה מהימנה עלי על כל חלקיה מר קשתי לא תומך את עדותו בדבר זולת אמונתו הפרטית כי פסקת הויתור אינה כוללת ויתור על תמריצי הזירוז. מר קשתי לא הצליח לנמק מדוע הוא סובר כי פסקת הויתור אינה כוללת גם ויתור על תמריצי הזירוז. תשובתו לשאלה מדוע אין לגרסתו כל זכר בכתב הויתור השיב: "ש. אתה אומר שזה לב ליבו של הפרוייקט מבחינתכם- אתם חותמים על כתב ויתור גורף ומוחלט ודבר שמבחינתכם הוא מוחלט שאתם לא מוותרים עליו ואתם לא כותבים שאתם לא מוותרים עליו- איך עשיתם כדבר הזה? ת. נראה לך הגיוני שאני ארשום כל מה שאני לא מוותר. ש. יש פה ויתור תוטלי המתייחס לכל נזק לכל רשות- אני מצפה שהיית צריך לבקש שיכתב? ת. למה צריך לציין משהו שהוא לא נזק. יש עוד הרבה דברים שאנו לא ציינו כאן, כי לא צריך, אתה צריך לציין רק על דברים שאתה מוותר, אם אתה לא מוותר לא צריך לציין." (פרוטוקול מיום 10/6/98בעמ' 18). .26הנתבעת העידה את עו"ד תמי שפיר שבאותה עת היתה היועצת המשפטית של הועדה המחוזית והיא שחתמה מטעם המדינה על ההסכם. עדותה היתה מהימנה עלי. גב' שפיר העידה כי לצדדים היה ברור שהתובעת מוותרת על תביעתה לתמריצי זירוז שאבדו בשל הוצאת הצו השיפוטי להפסקת העבודות, ולראיה הניסוח הגורף של פסקת הויתור: "ש. אני חוזרת על השאלה שהתמריצים חלו רק ביחס למגרשים 17ו-18? ... אני שוב יכולה לומר שההן ההחלטה של הועדה המחוזית בנ/ 1והן ההסכמה הסופית בבית המשפט- באו להסדיר ולמנוע כל תביעה מכל סוג ומין שהיא לגבי כל המגרשים. עו"ד בר חוק יו"ר ועדת המשנה לעררים ולהתנגדויות דאז ניסח את ההסכמה. הוא כתב במפורש שיש בזה כפיצוי על כל הנזקים כתוצאה הן מצו ההפסקה השיפוטי והן מכך שאבדה להם הזכות לקבל תמריצים, שזו היתה טענת נציג החברה." (פרוטוקול מיום 31/1/99בעמ' 27-26). סיכום .27מלשונה המפורשת של פסקת הויתור ומהנסיבות שהביאו להסכמה עליה, הגעתי למסקנה כי פסקת הויתור כוללת בחובה את ויתורה של הנתבעת מלתבוע את ניכוי התקופה בה עמד הצו השיפוטי בתוקפו, מהמועדים לחישוב תמריצי הזירוז בהתאם לחוזה הפרוגרמה. מאחר ודי בדברים אלו כדי לדחות את התביעה על הסף איני נדרשת לדון בטענות הנוספות שמועלות בידי הצדדים. .28אוסיף כי לא יכולתי להשתחרר מהרושם כי הגשת התביעה הינה שימוש לרעה בהליכי משפטיים מצד התובעת. התובעת לא הוסיפה לכתב התביעה את כתב הויתור עליו חתמה, כתב ויתור שקיבל תוקף של פסק דין. גם לקיומו של כתב הויתור אין כל זכר בכתב התביעה גופו. לא קיבלתי הסבר המניח את הדעת מדוע "נשכח" מהתובעת לצרף את המסמך האמור לכתב התביעה, כפי שהיה עליה לעשות מכוח תקנות סדרי הדין ומכוח נורמות ההגינות ותום הלב (ר"ע 218/85 "אריה" חברה לביטוח בע"מ נ' שטמר פ"ד לט(2) 452, 455). .29התביעה נדחית. התובעת תישא בהוצאות הנתבעת בסך של 000, 100ש"ח בתוספת מע"מ.חוזה פרוגרמהבניהפרשנות חוזהחוזה