אי התייחסות לטענות בוועדת ערר לתכנון ובניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אי התייחסות לטענות בוועדת ערר לתכנון ובניה: זוהי עתירה מנהלית כנגד החלטת משיבה 1 (להלן: "ועדת הערר") אשר דחתה את ערר העותרים ואשרה את החלטת משיבה 2 (להלן: "הועדה המקומית"), במסגרתה אושר היתר בניה לתוספת בניה לבניין ברח' בן יהודה 216 ת"א, הידוע כחלקה 75 בגוש 6960 (להלן: "היתר הבניה", "הבניין"). היתר הבניה כלל מספר הקלות שעיקרן תוספת קומת מגורים באמצעות ניוד הזכויות לקומת ביניים אשר אינה קיימת בבניין, לקומה אחרת, תוספת זכויות בניה והוספת 4 יחידות דיור. כמו כן אושרו חריגות מקווי הבניין ובניית פיר מעלית חיצוני, בסטייה מקו הבניין. עובדות 1. העותרים הם בעלי הזכויות בדירת דופלקס, המהווה דירת גג בשד' מוצקין 19 בתל אביב, הידועה כתת חלקה 8 חלקה 102 בגוש 6960 (להלן: "דירת העותרים"). הבניין נשוא העתירה נמצא על חלקה צמודה, ממערב לדירת העותרים. 2. על הבניין חלה תכנית גדס (תב"ע 58), אשר הינה תכנית המתאר של העיר תל אביב. סעיף 64 לתכנית גדס קובע כי "הגובה המותר של הבנינים... לא יעלה בשום מקום על 3 קומות, ואינו כולל את קומת המרתף ואת קומת הביניים..." (ההדגשה אינה במקור - ש.ג). 3. תכנית 346, אשר אושרה בשנת 1953, חלה אף היא על הבניין ומאפשרת הקמת 4 קומות, כאשר השטח הבנוי של הקומה הרביעית לא יעלה על 80% מהשטח המותר לבנייה בקומות התחתונות (נספח ד' לעתירה). 4. גם תכנית מ' חלה על הבניין, אולם הצדדים חלוקים באשר להשלכותיה עליו, ועל השאלה האם יש בה כדי להוסיף לו אחוזי בנייה. 5. הבניין מיועד לשימור לפי תכנית 2650 ב1. 6. ההיתר המקורי משנת 1953, החל על הבניין, התיר בניית 3 קומות מגורים ו-9 דירות. תוספת קומה רביעית חלקית ודירה עשירית אושרה בשלב מאוחר יותר, בשנת 1945. 7. ביום 7.8.05 הגיש משיב 3 לועדה המקומית בקשה להיתר, אשר כללה את השינויים הבאים (מתוך החלטת הועדה המקומית, נספח א' לתגובת הועדה המקומית): שינויים בבניין הקיים - הריסת קומת גג בנויה חלקית, הריסת קטעי קירות של הבניין בשלוש הקומות הקיימות, כולל כל התוספות והסגירות שבוצעו בבניין המקורי. תוספת בנייה לבניין קיים - הוספת קומה חדשה וקומת גג עם מרפסת מרוצפת למבנה קיים ללא חדרי יציאה לגג, כאשר סה"כ מספר יחידות הדיור בבניין לאחר התוספת יהיו 14. הוספת פיר עבור מעלית חיצונית בצמוד לחדר המדרגות הכללי ובהבלטה של כ - 1.60 מ' מעבר לקו בניין צדדי מותר של 3 מ'. שינויים בפיתוח החצר הכוללים ריצוף ועבודת גינון. במסגרת הבקשה להיתר התבקשו הקלות בקווי בנין, הקלות לתוספת שטח בגין מעלית ושיפור תכנון, הקלות בהעברת שטחים בין קומות כולל קומה מלאה במקום קומת ביניים, הקלות להבלטת מרפסות פתוחות בקומות ד' ו-ה', הקלה למעלית מחוץ לקו בנין צידי דרומי והקלה לביטול מרפסות שירות. 8. ביום 18.1.06 דנה הועדה המקומית בבקשה להיתר והחליטה לקבל את ההתנגדויות שהוגשו לגביו, בחלקן, בעניין קו בניין אחורי, ולאשר את הבקשה לשינויים ותוספת בניה הכוללת הריסת קומת הגג והוספת קומה וקומת גג חדשות עבור 4 יחידות דיור, בכפוף לתנאים. הועדה המקומית אישרה בהחלטתה 8 מתוך 12 ההקלות שנתבקשו. 9. על החלטת הועדה המקומית הוגשו שני עררים לועדת הערר ובהם ערר מטעם העותרים (ערר 5152/06, נספח יא1 לעתירה). 10. לאחר שנערך דיון בערר, ביום 10.7.06, החליטה ועדת הערר, ביום 21.3.07, לדחות את ערר העותרים. וכך קבעה ועדת הערר: "1. עיקרה של המחלוקת בערר זה נוגעת לפרשנות של קומת הביניים לגבי מבוקש לבטל קומת הביניים והפיכתה לקומה רגילה.... 2. אין מחלוקת בין הצדדים, כי בפועל לא קיימת קומת ביניים, אלא קיימות 3 קומות וקומה רביעית חלקית. 3. הבקשה להקלה בעניין זה פורסמה בנוסח כדלקמן: "העברת שטחים בין הקומות, כולל קומה מלאה במקום קומת ביניים". 4. על כן אנו נדרשים לקבוע האם למרות אי קיומה בפועל של קומת בנייים, יש לראות בבניין כאילו קיימת קומה כזו המזכה באותן זכויות המבוקשות בגינה. 5. ... ... תכנית 58 התירה הקמת קומת ביניים בנוסף ל-3 קומות מותרות, מעל קומת ביניים וקומת מרתף. התכנית אינה מגדירה מהי קומת ביניים, שטחה והשימושים שניתן לעשות בה. ... 10. ... מאחר ומדובר בבניין לשימור, שלא ניתן להרסו ולממש בנייה של קומת ביניים, אנו סבורים כי יש לראות בבניין הנדון ככזה שיכולה הייתה להיות בו קומת ביניים, ועל כן ניתן בדרך של הקלה להעביר את זכויות הבנייה שלה בין הקומות האחרות בבניין. למען הסר ספק נציין כי יש מקום שהועדה המקומית תסדיר את נושא קומת הביניים בתכנית, ולא תסתפק בפרוטוקול ועדה. במקרה הנדון, מכיוון שמדובר בבניין לשימור שמצבו בכי רע, וכן לאור המידע שנמסר למבקשים, ניתן להסתפק באישור בדרך של הקלה בלבד". 11. החלטה זו של ועדת הערר, היא ההחלטה נשוא העתירה. דיון 12. לטענת העותרים, היתר הבניה כולל "סטיות ניכרות" אשר משיבות 1 ו-2 אינן מוסמכות לאשרן. לטענתם, גם אם ההקלות שניתנו הינן בסמכות המשיבות, הרי שאישורן בנסיבות דנן, תוך חסימת הנוף מדירתם אל גן העצמאות והים, תוך פגיעה בקניינם, בפרטיותם, באור ואויר, הוא בלתי סביר ונעשה בלא הנמקה. העתירה מתבססת, בין היתר, על הטענה לפיה בבניין לא קיימת קומת ביניים ולפיכך לא ניתן להמיר קומה זו לקומת מגורים, או להעביר שטחים אלה לכל תכלית אחרת. כמו כן נטען בעתירה, כי קומת הביניים לא נועדה למגורים, אלא לשרת את המסחר ולשמש כשטח שירות, וכי משום כך אישור השימוש בה כשטח עיקרי למגורים מהווה סטייה ניכרת. העותרים טוענים עוד טענות רבות נוספות, אשר בגינן יש, לטענתם, לבטל את החלטת ועדת הערר. 13. העותרים טוענים כי הן הועדה המקומית והן ועדת הערר לא התייחסו בהחלטותיהן לפגיעה הנגרמת להם כתוצאה מאישור ההקלות לבניין (סעיף 67, 79 לעתירה, סעיף 50 ואילך לסיכומים). לטענתם, יש להם זכות לנוף הנשקף מביתם מזה 28 שנים, לזרימה חופשית של אור ואויר לדירתם ולפרטיות, ויש ליתן לזכויות אלה את משקלן ולאזנן אל מול זכותו, הלכאורית, של משיב 3 להקלה. לטענת העותרים, די בכך שהמשיבות לא שקלו את הפגיעה בעותרים, על מנת להביא לביטול ההחלטה נשוא העתירה. 14. דין טענה זו להתקבל. בהיתר נשוא העתירה נתבקשו ואושרו הקלה "להעברת שטחים בין קומות, כולל קומה מלאה במקום קומת ביניים", והקלות נוספות (סעיף 3 להחלטת ועדת הערר). סעיף 147 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, מתיר לועדה המקומית ליתן הקלה למבקש היתר. הקלה מוגדרת בחוק זה כ-"הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג". מכאן, כי סעיף 147 הקובע את סמכות הועדה המקומית ליתן הקלה, מאפשר לה ליתן היתר אשר אינו תואם את התכנון החל על המקרקעין, ולמעשה לבצע אקט תכנוני במסגרת הליך הרישוי. הרציונל במוסד ההקלה הוא גמישות תכנונית, כאשר היא מאפשרת להתגבר על מגבלותיו של התכנון המקורי שנעשה, מקום בו הדבר מתחייב ואפשרי (ר' ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ולבנייה מודיעין ואח', פ"ד נא(2) 825, 864). על אף חשיבותו של מוסד ההקלה, באפשרו גמישות תכנונית, עמדה הפסיקה על כך כי יש לעשות שימוש זהיר ומצומצם במוסד זה, על מנת שלא יהווה אמצעי לעקיפת הצורך בתכנון מסודר. ר' עניין בן יקר גת, בעמ' 862: "אני מסכים לתזה המרכזית המועלית בביקורת זו, שעל-פיה אין לאפשר בדרך של מתן הקלות בלתי מבוקרות את ריקונה מתוכן של תכנית מיתאר, ואת איונם של השיקולים התכנוניים והאחרים העומדים ביסודה". ר' גם בג"צ 235/76 בניני קדמת לוד (1973) בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בלוד ואח', פ"ד לא(1) 579, 584-583: "אם מותר להעיר הערה אפיקורסית, נראה לנו כי במציאות שלנו שורש הרע הוא בעצם הסמכות לתת הקלה או להתיר שימוש חורג על-ידי גוף כל-שהוא, כי לא אחת הופכת ההקלה לתקלה והחריגה למפגע. תכנית קיימת עד שהיא מקבלת תוקף עוברת הליך המורכב משלבים שונים, היינו: הכנה, הפקדה, פרסום, התנגדויות, הכרעה, עררים, וכו'. שלבים אלה נקבעו כדי להבטיח דיון עניני בתכנית על-ידי רשויות התכנון השונות והכרעה שקולה על-ידן, לאחר שמיעת גורמים פרטיים וציבוריים שיש להם ענין בה או העלולים להיפגע על-ידה. פירושה האמיתי של הקלה הוא התרת סטיה מתכנית קיימת שבעצם מהווה שינוי התכנית במידת ההקלה הניתנת. הוא הדין לגבי התרת שימוש חורג, שאינו קיים בעת שתכנית מקבלת תוקף. אם השימוש החורג בעת שתכנית מקבלת תוקף כבר קיים, אין ברירה אלא להשאירו בעינו. אבל למה יקום שימוש חדש כזה שלא בדרך הרגילה של תיקון התכנית? הקלות היחסית שבה אפשר להשיג, לפי המצב החוקי הקיים, הקלה או שימוש חורג, בהשוואה לעריכת שינוי תכנית לפי כל הדקדוקים והמצוות, קשה להלום אותה עם הצורך לקיים סדר תקין בענין זה של תכנון ובניה, שהוא כה חיוני וקובע את איכות החיים והסביבה. לדבר זה חשיבות עליונה בריכוזים העירוניים, שבלאו הכי הם מאוכלסים אצלנו בצפיפות רבה ולפעמים - בתנאי האקלים שלנו - עד כדי מחנק ממש. לפיכך, מן הראוי לעיין מחדש במדיניות ההקלות והשימושים החורגים למיניהם ולשקול אם אין להכניס גם אותם במסגרת הכללית הרגילה של שינוי תכנית. איננו מתעלמים מכך ששינוי כזה במדיניות עלול להשהות את מתן ההקלות והתרת השימושים החורגים ולהקטין את מספרם. מאידך, יבטיח הדבר שיקול זהיר ומעמיק יותר בכל בקשה כזאת מצד הרשויות המוסמכות בתחום זה ולא נהיה עדים לפחות למקרים מסוג זה שנתקלנו בו כאן (ההדגשה אינה במקור - ש.ג)". עוד ר' ע"א 5927/98 גאן בחוס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חיפה ואח', פ"ד נז(5) 752, 763: "ההליך התכנוני והמשפט אינם רואים בעין יפה הרחבת החריגות מתכנית. אלה נחזות לא אחת כרע הכרחי, אולם הנטייה המובהקת היא להיזקק להן בצמצום כדי שלא יהיו אמצעי העוקף את הצורך בהכנת תכניות חדשות ובתיקון תכניות קיימות". 15. לאור הפסיקה המורה על שימוש זהיר במוסד ההקלה, ומאחר וההקלה מהווה סטייה מתכנית, כי אז מתן ההקלה איננו זכות מוקנית, ולמוסד התכנון נתון שיקול הדעת רחב באם לאשרה. במסגרת הפעלת שיקול הדעת מחויב מוסד התכנון ליתן את המשקל הראוי לכלל השיקולים התכנוניים הנוגעים לעניין. ר' עניין בן יקר גת, בעמ' 863: "אל לנו לשכוח, כי גם במשטר משפטי שבו לא נתונה לוועדה המקומית הסמכות לקבוע בתכנית מיתאר הוראה השוללת מתן הקלות, עדיין נתון שיקול-דעת רחב למוסד התכנוני הדן בבקשה להקלה. בתוך כך, רשאי המוסד התכנוני, ואף חייב, ליתן את המשקל הראוי לשיקולים התכנוניים הנוגעים לעניין. שיקולים אלה עשויים להוביל, על-פי העניין, למדיניות סבירה של מתן הקלות במשורה, ושל שמירה קפדנית של מסגרת התכנון. לצורך גיבושה והפעלתה העקבית של מדיניות כזו, אין כל צורך בקביעה גורפת השוללת לחלוטין את הסמכות ליתן הקלות" (ההדגשה אינה במקור - ש.ג). עיון בהחלטת הועדה המקומית ובהחלטת ועדת הערר מעלה כי אלו לא התייחסו, לחלוטין, לטיעוניהם של העותרים בעניין השפעת ההקלות על דירתם ובפגיעתה הנטענת בזכויותיהם. 16. העותרים טענו בפני הועדה המקומית, כי אישור ההקלות המבוקשות בבניין נשוא העתירה יביא להסתרת הנוף מדירתם לים ולגן העצמאות, ייפגע בזרימת ה"בריזה" מהים ובפרטיותם, מאחר וקומה נוספת "תחלוש במבט על גינת הגג שלנו". בכך, טענו העותרים בפני הועדה המקומית, תיפגע איכות חייהם וייפגע ה"ערך הנכסי" של דירתם (נספח י'1 לעתירה). העותר הוסיף במהלך הדיון בפני הועדה המקומית: "אנא מנעו פגיעה באיכות חיינו, אל תאפשרו הקלות בנייה, אשר חוסמת מראה לים, ממנו נהנתי מאז 1975 ובגינו שילמתי ממיטב כספי... הקמת פיר מעלית חיצונית... ימנע זרימת בריזה מהים, ויחסום מראה לים.... ... אנא הגנו על איכות חיינו השכנים, אל תאשרו הקלות בניה, שכל תכליתן להיטיב כספית עם המבקש ולמנוע, נוף לים, מראה לרקיע, אור וזרימת בריזה מהים" (נספח א' לתגובת הועדה המקומית). בפני ועדת הערר, טענו העותרים, כי "תוספת הקומה גורמת לנזק לעוררים חוסמת אוויר מהים והנוף לים" (סעיף 3 לטענות העוררים כמפורט בהחלטת ועדת הערר). מכאן, כי טענת העותרים לפגיעה בעקבות ההיתר, אשר יגרום לחסימת הנוף והאויר, נטענה על ידם בפני מוסדות התכנון באופן ברור, מפורט ומפורש, כטענה מרכזית. אף על פי כן, הן הועדה המקומית והן ועדת הערר לא שעו לטענות אלה, ולא התייחסו כלל לטענות אלה במסגרת החלטותיהן. מחדל זה בהחלטת ועדת הערר מהווה פגם בהחלטה ומהווה עילה לביטולה. החלטת ועדת הערר, תוך התעלמות מוחלטת מהנזקים הנטענים ע"י העותרים, היא החלטה שלא נשקלו בה מלוא טיעוני הצדדים ומשום כך איננה מאוזנת ואיננה סבירה. 17. בסעיף 28 לסיכומיה משיב 3 מפנה משיב 3 להחלטת ועדת ערר מחוזית מיום 4.12.01, בראשות עו"ד אייל מאמו (בתפקידו אז) בעררים 161/01-139-1, שם החליטה ועדת הערר כי "הפגיעה באור אוויר ונוף היא מעיקרה ורובה נובעת מעצם בניית בניין חדש... ואולם טענות אלה אינן יכולות לעמוד מול זכותם של בעלי המגרש לממש את שמתירה להם התכנית...". החלטה זו תומכת, דווקא, בטענות העותרים אם כי לא בתכנה, אלא בחובת ההנמקה. ועדת הערר בהחלטתה הנ"ל מיום 4.12.01 התייחסה לטיעוני העותרים לחסימת אור, אוויר ולהסתרת הנוף, ולאחר ששקלה את אלה מול זכותם של בעלי המגרש, הגיעה למסקנה אשר הגיעה. בענייננו, כאמור, לא התייחסה ועדת הערר לטיעונים אלה של העוררים ומשום כך נפל פגם בהחלטתה. 18. לטענת משיב 3, החלטות הועדה המקומית וועדת הערר ניתנו לאחר שאלה שקלו את כל הנתונים אשר הוצגו בפניהם, לרבות טענות העותרים לפגיעה בנוף, וכי מסיבה זו נדחו חלק מההקלות שביקש משיב 3. אין בטענה זו כדי להועיל למשיבים. גם אם שקלו הועדה המקומית וועדת הערר את הפגיעה בעותרים, אין די בכך, כאשר שיקול זה לא נזכר בהחלטותיהן, ולא היתה כל התייחסות אליו בהנמקות. 19. לטענת משיב 3, העותרים לא הגישו כל חוות דעת המוכיחה את הנזק אשר ייגרם להם, לטענתם, כתוצאה מפגיעה בנוף הנשקף מדירתם (סעיף 45 לתגובה). משיב 3 מוסיף וטוען כדלקמן: "47. עצם הסתרת הנוף מדירתם לאו נזק הוא. נוף הנשקף מדירה בקומה נמוכה יחסית, נמצאת בלב מטרופולין אורבני ובמרחק של כ- 420 מטר מחוץ הים, איננו זכות המוקנית לבעל אותה דירה לעולמי עד. ציפייתם של העותרים, כי הנוף יישאר כמות שהוא עד קץ כל הדורות, הינה ציפייה דמיונית המנותקת מהמציאות, בפרט כאשר כמעט כל הבניינים באזור בכלל וברח' בן יהודה בפרט, בנויים כבר היום בדומה לבנייה שמבקש המשיב לבנות. 48. יתר על כן, הנוף הנשקף מדירתם של העותרים כיום הינו נוף של בניין מוזנח, הרוס וחרב ולאחר הבנייה המותכננת, הבניין, שחזותו המיוחדת כבניין לשימור תישמר וסביבתו אמורים להשתפר פלאים ולא רק שלא ייגרם לעותרים נזק מכך, אלא הדבר עשוי גם לגרום להשבחת הסביבה כולה" (סעיפים 47-48 לתגובה). טענת העותרים לפיה מביתם נשקף נוף ים, לא הוכחשה או נסתרה ע"י מי מהצדדים. כמו כן, בתמצית טענות המשיב 3 בפני ועדת הערר צוין כי "רוב העוררים מתגוררים בקומות נמוכות מהבניין כפי שקיים היום, ואין להם כל נוף לים, פרט לעוררים מרח' מוצקין 19 (ערר 5152/06) (העותרים כאן - ש.ג)". מכאן כי המשיב 3 מסכים לטענה כי מביתם של העותרים נשקף נוף לים. גם טענת העותרים לפיה, כעקרון, חסימת הנוף ו"הבריזה" מהים מהווה פגיעה, לא הוכחשה או נסתרה ע"י מי מהצדדים. כמו כן, חסימת אור, אויר ונוף כנטען ע"י העותרים, הוכרה בפסיקה כפגיעה במקרקעין (ד"נ 28/79 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' משה ורבקה וארון ואח', פ"ד לה(1) 561). 20. גם אם בתגובה לעתירה נטען ע"י משיב 3 כי "עצם הסתרת הנוף מדירתם לאו נזק הוא" הרי שטענה זו לא הועלתה בפני ועדת הערר, וכאמור, ועדת הערר כלל לא נדרשה לפגיעה זו הנטענת ע"י העותרים, ולא קבעה כי אין מדובר בנזק כלל. 21. משיב 3 טוען, כאמור, כי אין לעותרים זכות קנויה לנוף. גם הועדה המקומית טוענת בתגובתה לעתירה כי "לעותרים אין זכות קנויה לנוף ובמיוחד כאשר מנגד ניצבת זכותו של המשיב 3 למצות את זכויות הבניה שמקנה תכנית גדס, כאשר הבניינים הסמוכים אליו טרם ניצלו את מלוא הזכויות המוקנות להם בתכניות התקפות". גם אם אין לעותרים זכות קנויה לנוף, ככל שהסתרת הנוף גורמת לפגיעה בעותרים, היה על הועדה המקומית ווועדת הערר להתייחס לנושאים אלה ולהביאם במסגרת שיקוליה. בנוסף, ראוי להבהיר, כי גם אישור הקלה למשיב 3 אינו בגדר זכות קנויה. יפים בעניין זה הדברים האמורים בעת"מ (חי') 360/01 חברת בייטס בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה - מחוז חיפה ואח' , בעמ' 2-3, כדלקמן: "...ראוי לחזור ולהבהיר, כי סמכות הועדה לאשר הקלה, אינה בגדר 'זכות מוקנית' בידי מגיש הבקשה להיתר. אין היא בבחינת 'זה שלי' כנקודת מוצא, ועליה מוסיפים ומגישים בקשות נוספות. ...ההנחה היא שהתכנית המאושרת היא הנותנת ביטוי נכון לאיזון האופטימלי שיש לתת בין הזכויות הקנייניות והכלכליות של בעלי המקרקעין לבין האינטרסים של כלל הציבור, לרבות בעלי המגרשים הגובלים... האפשרויות שהחוק מתיר להוסיף ולאפשר "הקלה" או "סטייה ניכרת" מתכנית, הן בגדר של חריגים, ואין מקום, לא על-ידי מבקשי ההיתר, לא על-ידי רשויות התכנון ובוודאי שלא על-ידי בתי המשפט, להפיכתם מ'חריג' ל'כלל'. לכן, הגם שזכות הקניין, כזכות יסוד, מעוגנת היום גם בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אין בעל הזכות יכול לטעון מכוחה של זכות זו, להכיר לטובתו בכל ההקלות הניתנות. עוד יש להבהיר, שבעת שמובאת בפני הועדה המקומית בקשה להקלה, לא רק שרשאית היא לבחון אספקטים תיכנוניים, סביבתיים ואחרים הנוגעים לפרוייקט הנדון, אלא חייבת היא לעשות כן, ואולם, המידה הניתנת על ידה לשיקולים כאלה או אחרים, צריך שייעשה תוך שמירה על עקרונות מינהל תקין ועל עקרון השוויון. לכן, שאלת צפיפות הדיור, קיומן של תשתיות, אופי השכונה, מידת ניצול אחוזי הבנייה בה, לרבות התייחסות לתכניות מופקדות, הם כולם שיקולים לגיטימיים הצריכים להיות בפני הוועדה, ובלבד שהמשקל הסגולי הניתן לכל אחד מהם, יהא שווה בהתאמה למקרים דומים" (ההדגשות אינן במקור - ש.ג). 22. בפסק דין זה אין כדי לקבוע כי ייגרם לעותרים נזק או פגיעה כתוצאה מההקלות המבוקשות ע"י משיב 3, או כי, לאור פגיעה זו, היה על ועדת הערר לדחות את בקשת המשיב 3 להיתר. פסק דין זה קובע כי בהחלטת ועדת הערר נפל פגם משום שלא היתה בו התייחסות לטענתם המרכזית של העותרים בעניין חסימת נוף ואויר ופגיעה בפרטיות. 23. לטענת משיב 3, העותרים עצמם מתגוררים בדירת דופלקס בקומות ד' ו-ה' מעל קומת עמודים, והם וקודמיהם הגישו בקשות להקלות בניה חריגות לעומת תכנית גדס. עוד טוען משיב 3 כי הפרשנות שניתנה לתכנית גדס במשך השנים היא שאפשרה את בניית דירתם של העותרים, כפי שהיא, וכי גם בניין העותרים חורג מקווי הבניין המותרים. לפיכך, טוען משיב 3, העתירה הוגשה בחוסר תום לב, והעותרים מושתקים מהגשתה. דין טענה זו להידחות. העתירה איננה רק כנגד עצם מתן ההקלות אלא שהקלות אלה גורמות נזק לעותרים. לא הוכח, ולו לכאורה, כי בניית דירת העותרים ע"י מתן הקלות גרמה לנזקים דומים. יתירה מכך - כנגד בניית דירת העותרים לא הוגשו, ככל הנראה, התנגדויות, ור' בעניין זה סעיף 18 לתגובת משיב 3. אשר על כן, דין טענת המשיב לפיה יש לדחות את העתירה מאחר והיא הוגשה בחוסר תום לב, להידחות. 24. גם לטענת הועדה המקומית, העתירה הוגשה בחוסר תום לב, ויש לדחותה מטעם זה. לטענת הועדה המקומית, העותרים גילו בעתירתם עובדות חלקיות ומטעות במטרה להציג מצב עובדתי התומך בגרסתם. כך, לטענתה, העותרים בחרו להציג מתיקי הבניין של הבניניים המובאים בעתירתם (ובמיוחד בנספחים ז' ו-יז') קטעי תכניות והיתרים, תוך התעלמות במפגיע מיתר החומר המצוי באותם תיקים, "שכלל היתרי הבניה המראים מפורשות כיצד אישרה הועדה המקומית "קומת ביניים" כקומה נפרדת בעלת שטח עיקרי בשנות ה-50 וה-60 של המאה שעברה" (סעיף 187 לתגובת משיבה 2). עוד טוענת הועדה המקומית, כי העותרים טענו טענות עובדתיות מטעות באשר לבניין ברח' בן יהודה 218 (סעיף 97 לתגובה) ולבניין ברח' בן יהודה 222 (סעיף 134-136 לתגובה). בחנתי בעיון את טענות הועדה המקומית ולא מצאתי בהן טיעון של ממש אשר יש בו כדי להביא לדחיית העתירה על הסף. 25. לאור כל האמור - דין העתירה להתקבל חלקית. הדיון יוחזר אל ועדת הערר על מנת שתבחן את טענות העותרים ותתיחס אליהן בהחלטתה. ועדת הערר רשאית להזמין את הצדדים לדיון, אם תחליט לעשות כן, ו/או לקבל טיעונים נוספים בכתב. 26. לאור המסקנה אליה הגעתי לא מצאתי מקום לדון בשאר טענות הצדדים. 27. המשיבים, כל אחד בנפרד, ישלם לעותרים הוצאות משפט ובנוסף על כך שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪ + מע"מ, נושאי ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום המלא בפועל. ועדת עררועדת ערר לתכנון ובנייהעררתכנון ובניהבניה