איסור בניה קרוב לים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא איסור בניה קרוב לים: עתירה להורות על ביטול סעיף 5 להחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז מיום 10.9.07, לפיו נאסר על העותרת לגדר, לבנות ולפתח את השטח המלונאי המשותף במתחם אותו היא מייעדת לכפר נופש בחוף פלמחים. העובדות העותרת, מ.א. פלמחים כפר נופש שותפות מוגבלת (שתכונה להלן: העותרת), הינה שותפות מוגבלת שהוקמה ביום 10.8.2006 והמאגדת את מעוז דניאל חברה קבלנית בע"מ ואת אוולון מיזמי נדל"ן בע"מ. מכוח הסכם פיתוח שנחתם בין מעוז דניאל ואוולון מצד אחד, לבין מנהל מקרקעי ישראל, מן הצד השני, העותרת הינה בעלת הזכויות להקמת כפר נופש במקרקעין הידועים כחלקות 11,12,14,17 ו- 19 בגוש 5272 וחלקות 8-6 בגוש 5276 בחוף פלמחים (להלן: המתחם). על שטח המתחם חלות שתי תכניות רלוונטיות- תכנית המתאר הארצית לחופים מספר 13 (להלן: תמ"א 13), שנועדה להסדיר מדיניות תכנונית כוללת ביחס לחופי המדינה; ותכנית מפורטת ב.ר/ 236 שאושרה ביום 20.2.2000 (להלן: התכנית המפורטת). 3. המשיבה 1, הוועדה המחוזית לתכנן ובניה מחוז מרכז (להלן: הוועדה המחוזית), הינה הגוף המופקד על אישור תכנית הבינוי של המתחם מכוח התכנית המפורטת. המשיבה 2 הינה אגודה הפועלת להגנה על הסביבה ובכללותה הסביבה החופית. 4. בדצמבר 2003 פרסם מנהל מקרקעי ישראל הזמנה להציע הצעות לחכירת המתחם המשתרע על פני 74 דונם והמיועד להקמת כפר נופש ושטחי תיירות. מעוז דניאל ואוולון הגישו את הצעתם למכרז, וביום 5.7.2004 נחתם ביניהן ובין מנהל מקרקעי ישראל חוזה פיתוח לתקופה בת 36 חודשים עד ליום 21.4.2007. בחוזה הפיתוח הוסכם כי לאחר השלמת פיתוחו של כפר הנופש במתחם יוחכר המתחם למעוז דניאל ולאוולון לתקופה של 49 שנים. התמורה על פי החוזה שולמה על ידי העותרת. על פי חוזה הפיתוח נדרשה העותרת להקים על חשבונה חניה בשטח של כ- 18 דונם, וכן שבילי טיילת בשטח של כ- 6 דונם המיועדים לרווחתו של הציבור (חוזה הפיתוח- נספח ד לעתירה). ביום 27.8.2008 נחתמה תוספת להסכם הפיתוח, בה הוסכם על הארכת תקופת הפיתוח ל- 24 חודשים נוספים. 5. במהלך שנת 2007 הגישה העותרת את תכנית הבינוי של המתחם לאישורה של הוועדה המחוזית. על פי תכנית הבינוי, בחלקו המערבי של המתחם, המשתרע על בין 30-100 מטר מקו פני המים, תוכננו בריכות שחייה, אזורי ישיבה לשיזוף ומנוחה ומתחם ספורט ופעילות חופית (להלן: השטח המלונאי המשותף) (תכנית הבינוי- נספח ו' לעתירה). ביום 10.9.2007 התקיים דיון בתכנית הבינוי בפני מליאת הוועדה המחוזית. ביום 19.9.2007 הומצאה החלטת הוועדה המחוזית מיום 10.9.2007. בהחלטה אישרה הוועדה המחוזית את תכנית הבינוי בכפוף למספר סייגים שהחשוב ביניהם לענייננו הינו זה המפורט בסעיף 5 להחלטה ולפיו: "הוועדה אינה מאשרת כל בנייה גידור או פיתוח בתחום ה- 100 מטר מקו החוף. הוועדה סבורה כי תחום ה- 100 מ' הוא משאב ציבורי ויש לשמור בו תנועה חופשית לציבור" (נספח ז' לעתירה). לאחר דין ודברים עם היועצת המשפטית לוועדה המחוזית במהלכם הבהירה הוועדה המחוזית לעותרת כי אין מקום לחזור מההחלטה או להעביר את הדיון בהחלטה לדיון נוסף של הוועדה המחוזית, הגישה העותרת את העתירה שבפניי. טענות הצדדים העותרת טוענת כי המגבלה שהוטלה בהחלטת הוועדה המחוזית סותרת את התכניות החלות על המתחם: תמ"א 13 ותכנית מפורטת ב.ר/ 236. אשר להוראות תמ"א 13 מפנה העותרת לשני סעיפים רלוונטים: סעיף 12(2)(א) וסעיף 8 הקובעים: 12(2)(א). "לא ידונו בתכניות שחלות על שטחים כאמור ולא יחליטו בהן אלא אם תכניות אלו יקבעו- הוראות בדבר איסור של הקמת מבנים במרחק של 100 מטרים לפחות מקו פני המים העליון, וזאת במקומות שהקמת מבנים אינה מותרת מפורשות בהוראות תכנית זו". סעיף 8 לתמ"א 13 מתיר בנייה באזור תיירות ונופש ומגדיר אזור זה כ: "שטח המיועד למלונות בדרגות שונות אכסניות בתי הבראה, מתקנים למחנאות ומתקני נופש ושירותים אחרים הנחוצים או המועילים להפעלתם של אלה" משילובן של שתי הוראות אלו מבקשת העותרת להסיק כי אף על פי שתמ"א 13 אוסרת בנייה במרחק של 100 מטרים מקו פני המים כדרך כלל, הרי שבסעיף 8 לתמ"א 13 יש משום הוראה מפורשת המתירה בנייה במרחק זה על פי הייעוד של המקרקעין הרלוונטים. על כך למדה העותרת גם מהוראות התכנית המפורטת ב.ר/ 236 אשר מסמנת את השטח המלונאי המשותף כחלק מן השטח המיועד לתיירות ונופש. 9. עוד טוענת העותרת, כי החלטתה של הוועדה המחוזית ניתנה בחוסר סמכות מאחר שעל פי הוראות 10 (ב) לתכנית המפורטת, מוגבלת סמכותה של הוועדה לעניין אישור תכנית הבינוי לשני עניינים בלבד - התאמת המתחם לתנאים הפיזיים לתכנון כפר נופש של משרד התיירות והתייעצות עם נציג משרד הביטחון. לפיכך, השיקולים בגינם נקבע התנאי הקבוע בסעיף 5 להחלטתה של הוועדה המחוזית אינם עולים בקנה אחד עם היקף סמכותה של הוועדה. 10. לבסוף נטען על ידי העותרת כי היא הסתמכה על התכניות החלות וכי האיסור על הבנייה בשטח המלונאי המשותף מחייב שינוי משמעותי בתכנית הבינוי שעליה שקדה. יתרה מכך, לעותרת ייגרמו נזקים כבדים בגין צמצום שטח המתחם שמהווה קניינה ב- 15%. 11. הוועדה המחוזית טענה כי אין כל פגם בהחלטתה. לטענתה, זכויות העותרת מכוח חוזה הפיתוח כפופות למגבלות דיני התכנון והבנייה לרבות לעניין איזור הבנייה והגידור בתחום 100 המטרים מקו פני המים. את תמ"א 13 ואת התכנית המפורטת ב.ר/ 236 מפרשת הוועדה המחוזית באופן שונה מהפרשנות הניתנת על ידי העותרת. לטענתה, סעיף 12(2)(א) אוסר באופן ברור על בנייה בתחום 100 המטרים, ואין בעובדה כי יעוד השטחים הינו לכפר נופש כדי לפטור ממגבלת הבינוי או כדי להוות הוראה מפורשת המתירה בנייה כלשון תמ"א 13. פרשנות שכזו תרוקן מתוכן את איסור הבנייה הקבוע בתמ"א 13 ותעמוד בניגוד לאופן שבו הפסיקה פירשה את הוראות התמ"א ואת הרציונל להן. גם לעניין תכנית מפורטת ב.ר/ 236 דוחה הוועדה המחוזית את פרשנותה של העותרת. לטענתה, התכנית קבעה מפורשות קו בניין בן 100 מטרים מהחוף, שרק ממנו ניתן לממש את זכויות הבנייה המותרות בשטח. לחיזוק טענותיה מתארת הוועדה המחוזית את ההליך התכנוני של התכנית המפורטת. היא מצביעה על כך שביום 18.9.96 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית המפורטת בתנאים שאחד מהם הוא בדיקת הצורך באישור המועצה הארצית למתן הקלה מתמ"א 13. בישיבת הוועדה לעניינים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית מיום 8.12.98 הוחלט כי התכנית תואמת את תמ"א 13(נספח ז' לכתב התשובה של הוועדה המחוזית). גם תסקיר ההשפעה על הסביבה מלמד על איסור בנייה בתחום 100 המטרים מפני המים, למעט הסדרת מבני חוף קלים באזור חופי הרחצה. הוועדה המחוזית מצביעה על כך שגם בדברי ההסבר לתקנון התכנית המפורטת מצוין כי " התכנית המוצעת מתבססת על תמ"א 13 חופים, ת.מ"א 8 ....בתכנית הותווה קו בניין 100 מטרים מקו החוף והוגדרו מבנים המותרים והאסורים על פי תמ"א 13 לחופים" לבסוף מעלה הוועדה המחוזית טענות נוספות לפיהן לעותרת אין מעמד משפטי שכן היא אינה צד להסכם הפיתוח, וכי לא צורפו כל הצדדים הרלוונטים לעתירה. 12. ביום 4.9.2008 הגישו המשיבה 2, אדם טבע ודין- אגודה ישראלית להגנת הסביבה (להלן: המשיבה 2), ו-3 מבקשים נוספים, בקשה להצטרך לעתירה כמשיבה. בהחלטתי מיום 2.11.2008 קיבלתי את בקשתה של המשיבה 2 נוכח השאלות הציבוריות שמעלה העתירה ולאור פעולתה של המשיבה 2 לקידום ההגנה על איכות הסביבה בישראל ובשמירה על חופי ישראל בפרט. בכתב התשובה שהגישה המשיבה 2 היא ביקשה להצטרף לטענות הוועדה המחוזית ולדחות את העתירה שהוגשה. לטענתה, תכנית הבינוי שהגישה העותרת סותרת באופן ברור את ההוראות המפורשות הקבועות בתמ"א 13 לפיהן אסורה הבנייה בתחום 100 המטרים מקו פני המים. הוראת סעיף 8 לתמ"א 13 המייעדת את המקרקעין של המתחם לנופש אינה מהווה הוראה מפורשת שיש בה כדי לסייג את האיסור הקבוע. אשר לתכנית המפורטת- המשיבה 2 טענה כי הוראותיה של התכנית המפורטת, ככל שהן סותרות את הוראות תמ"א 13, מתבטלות אל מול הוראות התמ"א. עוד הוסיפה המשיבה 2 וטענה כי התכנית המפורטת אינה מפורטת דיה, וככזו ניתנת לפרשנויות שונות המקשות על מימושה. מסיבה זו טוענת המשיבה 2 כי כיום כלל לא ניתן להוציא היתר בנייה מכוח התכנית המפורטת. לבסוף היא טוענת כי גם אם ניתן יהיה לראות בתכנית המפורטת כתבנית מפורטת דיה, הרי שתכנית הבינוי שהוצאה מכוחה ונועדה לממש אותה סותרת אותה לחלוטין. דיון 13. לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועיינתי בכתבי הטענות שהגישו, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות. ההחלטה שחוקיותה וסבירות מותקפות בעתירה זו הינה החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז לפיה נאסר על העותרת לבנות בנייה כלשהי בשטח המלונאי המשותף במתחם, אשר נמצא בתחום 100 מטרים מקו פני המים. בהחלטה זו סייגה הוועדה המחוזית את אישורה של תכנית הבינוי אשר הגישה לה העותרת. על פי תכנית הבינוי, נתכוונה העותרת לבנות על השטח המלונאי המשותף מבנים שונים הדורשים היתר, בהם בריכת שחייה, אזורי ישיבה ומתחם ספורט ופעילות חופית. הוועדה המחוזית דחתה את תכנוניה של העותרת בשטח המלונאי המשותף בנימוק כי אין מקום לבנות על שטח זה נוכח היותו בתחום 100 המטרים מקו פני המים. במסגרת העתירה הרחיבה באת כוח הוועדה המחוזית ופירטה את נימוקיה של הוועדה המחוזית להחלטתה. על פי טענותיה, לא רק שהוועדה המחוזית רשאית הייתה לסרב לאשר בנייה בשטח המלונאי המשותף מכוח סמכותה הכללית, אלא שעל פי התכניות החלות על המקרקעין, היא הייתה מחויבת לאסור את הבנייה בשטח המלונאי המשותף. לטענות אלו הצטרפה גם המשיבה 2. 14. עיקר המחלוקת בין הצדדים לעתירה שבפניי מתייחסת, בראש ובראשונה להוראות התכניות החלות על המתחם בכללותו ועל המתחם המלונאי המשותף בפרט- בראש ובראשונה הוראות תמ"א 13, ולאחר מכן הוראות התכנית המפורטת. ואמנם משבחנתי את הוראות התכניות מצאתי אף אני כי החלטתה של הוועדה המחוזית ניתנה כדין. הוראות תמ"א 13 15. תמ"א 13 אושרה על ידי הממשלה ב- 31.7.83 והיא חלה על רצועה של חופי הים התיכון בשטח של כ- 196,000 דונם כפי שמסומן בתשריט. מטרתה של התמ"א מוגדרת בסעיף 4 להוראות התכנית בזו הלשון: 4. "מטרות התכנית הן: לקבוע את ייעודי הקרקע לצורך ניהול המשאבים הטבעיים, שימורם, פיתוחם וניצולם לשימושים אלו: רחצה, נופש וספורט; מתקני תיירות; שימור עתיקות שמורות טבע, גנים לאומיים שטחי יעור ושמורות חוף; נמלים שימושים אחרים המחייבם מיקום לאורך רצועת החוף להסדיר ניגודים בין שימושים הדורשים קרבת חוף ולמנוע שימושים שאינם דורשים קרבת חוף. לתת הנחיות לתכניות מתאר מחוזיות ומקומיות בדבר רצועת החוף שבתחום תכנית זו. לקבוע גישות לתחום התכנית בהתחשב במתכנית מתאר ארצית לדרכים מספר תמ"א 3. הנה כי כן- מטרתה של תמ"א 13 הינה להסדיר את התכנון הנוגע לחופי הים התיכון במדינת ישראל, באופן שיבטיח את השמירה על המשאבים הטבעיים שלאורכם, ואת ייעודם לשמש את כלל האוכלוסיה במדינה, תוך כדי איזון עם הצרכים המחייבים את פיתוח החוף וניצולו (ראו את ה"פ (חיפה) 30012/97 אדם טבע ודין נ' הועדה המקומית, ) וכן עת"מ (חיפה) 398/01 החברה להגנת הטבע נ' הועדה המקומית, . המחלוקת בין הצדדים אשר לתמ"א 13 נטושה על פרשנות סעיף 12 (2)(א) להוראותיה, שזוהי לשונו: לא ידונו בתכניות מתאר שיחולו על שטחים כאמור ולא יחליטו בהן אלא אם תכניות אלו יקבעו- א. הוראות בדבר איסור של הקמת מבנים במרחק של 100 מטרים לפחות מקו פני המים העליון וזאת במקומות שהקמת מבנים אינה מותרת מפורשות בהוראות תכנית זו. 16. אין מחלוקת על כי תכנית הבינוי שהגישה העותרת מחייבת בנייה של מבנים במרחק של פחות מ- 100 מטרים מקו פני המים (לעניין היותה של גדר מבנה החייב אף הוא בהיתר ראו גם את ה"פ 30012/97 אדם טבע ודין נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה, (לא פורסם) ). בנייה במרחק זה אסורה על פי הוראות הרישא לסעיף שלעיל. אלא שהמשכו של הסעיף מסייג את האיסור האבסולוטי על בנייה במתחם 100 המטרים מקו פני המים, כאשר הוא קובע כי זו יכולה להיות מותרת אם תמ"א 13 מציינת זאת מפורשות. האומנם ניתן לקבוע כי בניית בריכה, גדר, מתחם ספורט ופעילות חופית על השטח המלונאי המשותף, כפי שהדבר מפורט בתכנית הבינוי שהגישה העותרת, אכן מותרים על פי הוראות תמ"א 13? התשובה לכך לעניות דעתי הינה שלילית. על פי עמדתה של העותרת, הבנייה המבוקשת מותרת באופן מפורש במסגרת הוראות סעיף 8 לתמ"א 13 אשר מגדיר את הייעודים השונים המצוינים בתמ"א. ייעודו של המתחם כולו על פי התשריט המצורף הינו ל"תיירות ונופש", המוגדר בסעיף 8 בזו הלשון: "שטח המיועד למלונות בדרגות שונות, אכסניות, בתי הבראה, מתקנים למחנאות ומתקני נופש ושירותים אחרים הנחוצים או המועילים להפעלתם של אלה". מהוראת סעיף 8 שלעיל מבקשת העותרת להסיק כי תמ"א 13 מתירה באופן מפורש בנייה גם בתחום ה- 100 מטרים מקו פני המים, אם היא עולה בקנה אחד עם הייעוד הקבוע, ובמקרה שלנו אם מדובר בבנייה של מלונות, אכסניות, מתקני נופש וכיו"ב. אני סבורה כי קבלת עמדתה של העותרת בעניין זה תרוקן מתוכן את האיסור המפורש המופיע בתמ"א 13 לבניית מבנים בתחום 100 המטרים מקו פני המים, ותחטא לתכליתה של תמ"א 13. 17. על מטרותיה של תמ"א 13 נכתב בפסק דינה של כבוד השופטת בייניש (כתוארה אז) בע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות 89 נ' עמותת אדם טבע, פ"ד נו(3), 385 ,עמ' 410-411: מסעיף המטרות הנ"ל (סעיף 4) עולה כי שתי מגמות מרכזיות, השלובות זו בזו, עומדות ביסוד תמ"א 13: האחת, שימור מירבי של חוף הים כמשאב טבעי, על ידי מניעת כל שימוש שאינו דורש קרבת חוף. המטרה השנייה: שימוש בחוף הים לייעודים ציבוריים, ומניעת שימוש באזור החוף לשימושים פרטיים בלבד, כגון : מגורים. ניתן ללמוד על מטרה זו מן השימושים המפורטים בסעיף שכולם שימושים ציבוריים. חלקם נוגעים למתן גישה ישירה לציבור הרחב למטרות רחצה, נופש, תיירות, וכד', וחלקם נועדו לתועלת הציבור הרחב, גם אם אין משמעותם מתן גישה ממשית לציבור זה, כגון: השימוש בחוף לצורך הקמת נמלים. כאמור ההגבלות הללו אינן חלות, על אזורים המצויים בקרבת חוף הים ושכבר היו מוגדרים כאזורים מיושבים לפני קבלת התמ"א. ראוי להדגיש כי התכלית של שמירה על חופי הים לתועלת הציבור ולשימושו הינה נורמה משפטית מקובלת מימים ימימה. שורשיה נטועים במשפט הרומי העתיק, ונוסחו עוד בחוק היוסטיניאני בו נקבע כי: "על פי המשפט הטבעי משותפים לכל אדם: האוויר, והמים הנוזלים, הים וביחד עמו גם חופי הים" (ראו: סעיף 2.1.1, האינסטיטוציות, תרגם: ש' אייזנשטדט (ירושלים, תרפ"ט), וכן: ש' אייזנשטדט, המשפט הרומאי, תולדותיו ותורתו (תל-אביב, תשי"ד) 143-- 142). גישה זו הייתה מקובלת במשפט המקובל האנגלי ובמשפט האירופי בתקופות שונות. במשפט האמריקאי המודרני התפתחה דוקטרינה דומה שכונתה דוקטרינת ה- ublic Trust (נאמנות הציבור) שבמקורה נועדה להגן על הגישה של הציבור הרחב לנתיבים ימיים, אולם התרחבה עם השנים והעניקה הגנה בעלת היבט קנייני גם לזכות הגישה של הציבור הרחב לחופים... ... הנה כי כן, שאלת שימור החופים והבטחת זכויות השימוש בהם לציבור הרחב, העסיקה ומעסיקה לא מעט את המחוקקים ואת בתי המשפט בשיטות המשפט השונות. אין לנו אלא להוסיף כי במציאות שלנו שאלת שימור החופים והגישה אליהם מקבלת משנה חשיבות נוכח הצורך לשמר את המעט שנותר מחופי ארצנו שהפכו במהירות למשאב נדיר המנוצל באופן מוגבר ולא תמיד לטובת כלל הציבור. הרעיון הבסיסי העומד בבסיסה של תמ"א 13 הינו, אם כן, למנוע שימושים שאינם מחייבים קרבת חוף ובכך לנסות ולשמר את חוף הים ככל שניתן כמשאב טבעי הפתוח לציבור כולו. על מנת להבטיח מטרה זו עושה התכנית הבחנה בין אותם שימושים המחייבים קרבת חוף לשימושים שאינם מחייבים קרבת חוף (כפי שמצוין מפורשות בסעיף 12(ב) להוראות התכנית). על בסיס עקרון זה יש להבין את סעיף 12(2)(א) להוראות התכנית כסעיף הקובע איסור בנייה אבסולוטי במרחק של 100 מטרים מקו פני המים, בעוד שהייעודים המפורטים בתכנית, בהם הייעוד לאזור תיירות ונופש שהוא ענייננו, הינם בבחינת יעודים כוללניים החלים על האזור בכללותו. רק באמצעות פרשנות מצמצמת ודווקנית זו תבוא לביטוי תכליתה של תמ"א 13 להותיר את החופים פתוחים למעבר ונגישים לציבור הרחב בכללותו (ראו בעניין זה גם את פסק דינו של השופט פיש בת"פ (חיפה) 4390/04 מדינת ישראל נ' קרן קיסריה אדמונד בנימין דה רוטשילד ואח' , ). הבנת הוראות תמ"א 13 על פי גישתה של העותרת תביא לריקון האיסור הקבוע בסעיף 12(2)(א) מתוכנו. על פי התשריט לתמ"א 13 מסומנים שטחים נרחבים בתחום 100 המטרים מקו פני המים כמיועדים לייעודים המאפשרים בנייה מסיבית למדי, כגון יעוד ל"שטח ישוב" וכן יעוד ל"אזור תיירות ונופש". ההנחה כי באזורים אלו לא חלה ההגבלה על בנייה בתחום 100 המטרים מקו החוף, עשויה להביא לבנייה מסיבית על קו החוף ממש, ובכך למנוע את הגישה של הציבור הרחב לחופים אלו או לכל הפחות לצמצם את יכולתו ליהנות מהם. לעניין זה אינני יכולה להסכים עם העותרת כי בקביעת ייעודים מצומצמים במסגרת תמ"א 13, הבטיחה התכנית כי השימוש באיזורי החוף ייעשה לטובת הציבור בלבד. היעודים הקבועים בתמ"א 13 אמנם נועדו ברובם להבטיח כי גם בקרבת החופים, קרי באזורים הסמוכים לקו המים אך המרוחקים ממנו מרחק של 100 מטרים ויותר, יעשה שימוש המטיב עם הציבור בכללותו. אלא שיעודים אלו משתנים על פי צרכי האוכלוסיה באזור ועל פי שיקולים נוספים. כך למשל ניתן למצוא במסגרת היעודים המפורטים בתמ"א 13 גם יעוד לאזור יישוב כאמור לעיל ואף יעוד למחלף, למסילת ברזל וכיו"ב. בהגדרות היעוד הכוללות הללו באה לידי ביטוי מלאכת האיזון שנעשתה במסגרת תמ"א 13 בין הצורך לשמור על החופים ואזורי החוף לבין הצורך בפיתוח ובנייה. אלא שסבורני כי בקביעת סעיף 12(א)(2) נתכוונו מתכנני תמ"א 13 לקבוע הוראה כללית ברורה ודווקנית אשר "מעדיפה" באופן נחרץ את שיקולי השמירה על משאבי הטבע שעה שהמקרקעין סמוכים לקו המים מרחק של 100 מטרים. רק בפרשנות כזו ניתן להגשים את כוונתם של מתכנני התכנית להבחין בין שימושים המחייבים קרבת חוף ושימושים שאינם מחייבים קרבה שכזו, ורק כך ניתן להגן על שמירתם של חופי המדינה מפני הפיתוח המואץ. 18. מסקנה זו אינה מחייבת כמובן כי בכל מקרה ומקרה תיאסר בנייה בתחום 100 המטרים מקו פני המים. לשון התמ"א עצמה משאירה מקום לסטות מהוראה זו בשני מקרים: כאשר הדבר מצוין מפורשות בהוראות התמ"א (כאמור בסעיף 12(2)), וכאשר המועצה הארצית אישרה את הסטייה (סעיף 5 לתמ"א). מהי אם כן "הוראה מפורשת" כנדרש בסעיף 12(2)? הוועדה המחוזית הגישה בהשלמות לעיקרי הטיעון את תכנית שינוי מספר 5א' לתמ"א 13 (נספח א' להשלמת הטיעון), אשר קובעת מפורשות כי "על אף הוראות סעיף 12 לתמ"א ניתן יהיה לקבוע בתנאים מסוימים הקמת צנרת בתחום 100 המטרים מקו פני המים העליון" (סעיף 16 א.ג. לתכנית). הוראה זו הינה דוגמה ראויה להוראה במסגרת התמ"א הקובעת במפורש אחרת מההוראה הכללית המצויה בסעיף 12(2)(א). אשר לאפשרות השנייה לסטות מאיסור הבנייה, קרי קבלתו של אישור מהמועצה הארצית, שני הצדדים אינם חלוקים על כי לא התקבל אישורה של המועצה הארצית לסטייה מההוראה האוסרת בנייה בתחום 100 המטרים במסגרת הליכי אישורה של התכנית המפורטת ב.ר/ 236. הליכי התכנון של התכנית המפורטת, כפי שפורטו בהרחבה בכתב התשובה של הוועדה המחוזית, מחזקים מסקנה זו. 19. מסקנתי, אם כן, הינה כי אין לקבל את עמדת העותרת לפיה בנייתם של מבנים הדורשים היתר בשטח המלונאי המשותף מותרת על פי הוראות תמ"א 13. בהערת אגב אוסיף, כי במהלך הדיון שנערך בפניי הורחבו טענות הצדדים גם לשאלה אם איסור הבנייה חל גם על שטחים המיועדים על פי התמ"א לחוף רחצה. שאלה זו התעוררה בשל טענה שנטענה על ידי העותרת, ולפיה מדיניות גופי התכנון באשר לחופי רחצה הינה כי אין צורך באישור מפורש לבנייה על חופי רחצה אם היא עולה בקנה אחד עם השימוש הציבורי בחוף הים. אינני נדרשת לדון בשאלה זו במסגרת הדיון שבפניי, אולם מבלי לקבוע מסמרות בעניין זה אציין כי ספק בעיניי אם ניתן לקבל את עמדת הוועדה המחוזית, לפיה על פי הוראות התמ"א בשטחים שייעודם לחוף רחצה ניתן לבנות מבנים הדורשים היתר גם אם הם בתחום 100 המטר מקו החוף. פרשנות זו אינה מעוגנת בלשון הוראות תמ"א 13 ויש בה כדי ליצור חוסר וודאות באשר ליישומה של התמ"א, בעיקר לצורך ההבחנה בין שימושים הדורשים קרבת חוף ושימושים שאינם דורשים קרבת חוף. התכנית המפורטת 20. משהגעתי למסקנה, כי תכנית הבינוי שהגישה העותרת אינה עולה בקנה אחד עם הוראות התמ"א, מתייתר למעשה הדיון ביתר טענות הצדדים הנוגעות להוראות תכנית מפורטת בר/236. הצדדים לא הצביעו על כי ניתנה במסגרת הליכי תכנון התכנית המפורטת הקלה לעניין הבנייה בתחום 100 המטרים, ומשכך יש להניח כי התכנית המפורטת תואמת את הוראות התמ"א לאור עליונותה הנורמטיבית של האחרונה, ובהתאם להוראות סעיף 6 לתמ"א 13 (ראו בעניין זה גם את האמור בעמ"נ (חיפה) 423/01 יוסף כהן נ' הועדה המקומית לתכנון, ). כך או כך, התכנית המפורטת פורסמה לאחר פרסומה של תמ"א 13, ולפיכך אם חלק מהוראותיה סותרות את הוראות התמ"א, הרי שהוראות התמ"א גוברות. במובן זה ניתן לקבוע כי הוועדה המחוזית, אשר לה סמכות האישור של תכנית הבינוי (כאמור בסעיף 10(ב)(2) לתקנון התכנית המפורטת), לא רק שהייתה מוסמכת לאסור בנייה בשטח המלונאי המשותף, אלא הייתה חייבת בכך. 21. לאור האמור לעיל יש לדחות גם את הטענה לפיה החלטתה של הוועדה המחוזית פוגעת בקניינה של העותרת ללא הצדקה. הלכה פסוקה היא כי זכות הקניין של כל אדם במקרקעין שלו כפופה מכוח חוק התכנון והבניה למגבלות הבניה שבחוק ושבתכניות המתאר החלות על מקרקעיו (ראו את האמור בעת"מ 1036/02 רוטמן יעקב נ' ועדת הערר, ). יתרה על כן, במסגרת הליכי אישורה של התכנית המפורטת צוין לא אחת ובאופן מפורש כי בכל הנוגע לנושא קו ה- 100 מטר מהחוף, התכנית אינה מהווה סטייה מהוראה זו. כך למשל צוין הדבר בפרוטוקול ישיבת ועדת המשנה לעניינים תכנוניים עקרוניים מיום 8.12.1998 (נספח ז' לכתב התשובה של הוועדה המחוזית). גם בתסקיר ההשפעה על הסביבה מצוין מפורשות כי "לא תותר הקמת מבנים בקו 100 המטרים מקו החוף למעט הסדרת מבנה חוף קלים באזור חוף הרחצה" (נספח י' לכתב התשובה של הוועדה המחוזית). בדברי ההסבר שבתקנון התכנית המפורטת בתכנית הותווה קו בניין ה- 100 מטרים מקו החוף והוגדרו מבנים המותרים והאסורים על פי תמ"א 13 לחופים. לאור זאת ניתן לקבוע כי מסמכי התכנית בכללותם מעידים על כי התכנית המפורטת אינה מתירה בנייה בתחום 100 המטרים מהחוף, או כי לכל הפחות צריכה הייתה העותרת לבדוק נושא זה לעומקו קודם לביצוע העסקה. 22. לאור האמור לעיל, אני מוצאת כי החלטת הוועדה המחוזית נשוא העתירה הינה החלטה סבירה וכי לא נפל בה פגם המצדיק את ביטולה. אינני מוצאת לנכון לדון בטענות המשיבה 2 אשר למידת הפירוט של התכנית המפורטת. בטענות אלו ביקשה המשיבה 2 כי בית המשפט יקבע שעצם אישור תכנית הבינוי פסול, מאחר שהתכנית המפורטת אינה מפורטת דיה כנדרש בחוק. אלא שהמשיבה 2 לא עתרה נגד החלטת הוועדה המחוזית לאשר את תכנית הבינוי שהגישה העותרת, ולפיכך אינני יכולה לקבל את טענותיה בעניין זה. ביתר טענות הצדדים לא מצאתי ממש. העתירה נדחית בזאת. העותרת תשלם הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪+מע"מ לכל אחת מהמשיבות. שמירת הסביבה החופיתבניהחוף הים