הצעה בלתי חוזרת לקנות דירת עמידר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הצעה בלתי חוזרת לקנות דירת עמידר: א. רקע הדברים וגדר המחלוקת 1. עתירה מנהלית להצהיר כי העותרים, שהינם בני זוג, זכאים להוסיף ולהתגורר בדירה ברח' הגולן 18/1 בתל מונד, בה התגוררו הוריו של העותר 1 עד יום מותם, ובה מתגורר העותר 1 מיום היוולדו (להלן: "הדירה" ו"העותר"). כמו כן, מבקשים העותרים פס"ד המצהיר כי אימו של העותר, וסילה בדש ז"ל (להלן: "האם") השלימה את ההליכים הנדרשים לשם רכישת הדירה טרם מותה, וכי בינה לבין המשיבים השתכלל חוזה מכר, וכתוצאה מכך, עומדת לעותר הזכות להשלים את הליכי הרכישה. עוד מבקשים העותרים להצהיר כי החלטת הועדה העליונה של המשיב 2 (להלן גם: "משרד השיכון"), אשר דחתה את בקשתם להמשיך ולהתגורר בדירה - בטלה, ולהורות למשרד השיכון להוציא להם תעודת זכאות להמשיך ולגור בדירה בתנאי שכירות. 2. אמו של העותר התגוררה בדירה מתוקף זכאותה לדיור ציבורי, עד לפטירתה ביום 18.8.03. מספר שנים קודם לכן, בשנת 2000, החלה האם בהליכים לקראת רכישת הדירה, במסגרת מבצע "קנה ביתך", שתוקפו פג בסוף שנת 2004 (נוהל המבצע צורף כנספח א' לסיכומי המשיב 2). האם חתמה על בקשת רכישה עוד בשנת 2000 (נספח ב' לסיכומי המשיב 2), ולאחר עיכובים שנבעו מהצורך להרוס תוספות לדירה שנבנו ללא היתר נתן מינהל מקרקעי ישראל, בחודש יולי 2003, אישור למכירת הדירה לאם. כמתחייב מתנאי המבצע, ביצעה המשיבה 1 (להלן גם: "עמידר") הערכה של שווי הנכס בידי שני שמאים (נספח ג' לסיכומי המשיב 2). ביום 31.8.03 - כשבועיים לאחר פטירת האם, שהמשיבה 1 לא היתה מודעת לה באותה עת - נשלחה לאם "הודעה על תנאי רכישת דירה", בה צויין כי עלות רכישת הדירה, לאחר ההנחה המגיעה לאם כזכאית, הינה 274,879 ₪. כמו כן פורטו בהודעה תנאי התשלום עבור הדירה, לרבות המועדים. להודעה צורפו שוברי תשלום (נספח ג' לסיכומי משרד השיכון). אמו של העותר נפטרה למרבה הצער ביום 18.8.03, דהיינו, לאחר שניתן אישור מינהל מקרקעי ישראל למכירת הדירה, אך בטרם נקבע מחיר הדירה על ידי עמידר, ובטרם נשלחו לה ההודעה על תנאי הרכישה ושוברי התשלום. ביום 1.10.03 נודע לעמידר על פטירת האם, ובעקבות כך היא ביטלה את העסקה למכירת הדירה. 3. העותרים פנו לעמידר בבקשה ל"הקנות להם זכויות חוזיות בדירה". ביום 18.7.04 החליטה ועדת האכלוס העליונה של משרד השיכון לדחות את בקשת העותרים ל"הקניית זכויות חוזיות בדירה" (הבקשה וההחלטה מופיעים בנספח ה' לתגובת המשיב 2). הסיבה לדחיית בקשת העותרים, כעולה מנוסח ההחלטה, נעוצה בכך שהעותרת 2 (להלן: "העותרת") היתה בעלת 50% מן הזכויות בדירה שנמכרה בחודש אוקטובר 1999. אכן, העותרת היתה בעלת זכויות חכירה במחצית מדירת מגורים שהיתה שייכת לה ולבעלה הקודם (העותר הינו בעלה השני). דירה זו נמכרה בשנת 1999 תמורת 90,000 דולר, ומחצית מן הסכום הועברה לעותרת. סעיף 3 לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998, (להלן: "חוק זכויות הדייר") קובע כי אם נפטר "זכאי" (קרי: מי שמתגורר בדירה ציבורית ועומד בתנאים שבסעיף 1 לחוק) - יהיה ה"דייר הממשיך" זכאי שיחתם עמו חוזה שכירות שיאפשר לו להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית עם קרוביו, ובלבד ש"לא היתה בבעלותו, או בבעלות קרובו, דירה או מקרקעין אחרים, בחמש השנים שקדמו למועד פטירת הזכאי". "דייר ממשיך" מוגדר בסעיף 1 לחוק כבן זוגו או ילדו של זכאי שנפטר, שהתגורר עם הזכאי בדירה במשך שלוש שנים לפחות לפני הפטירה. 4. העותרים ערערו על החלטת ועדת האכלוס העליונה בפני ועדת אכלוס ציבורית של משרד השיכון, וזו החליטה לאשר את החלטת ועדת האכלוס העליונה, אך קבעה כי לאחר שהעותרים ימציאו אישור בדבר סילוק המשכנתא שרבצה על הדירה שמכרו העותרת ובעלה הקודם, יובא העניין לדיון חוזר (החלטה מיום 31.10.04 - נספח ה' 2 לתגובת המשיב 2). לאחר שהעותרת הציגה אישור בדבר פירעון משכנתא בסך 36,046 ₪, וכנראה לאור העובדה שהסכום שקיבלה העותרת עבור מכירת הדירה היה 185,125 ₪ (לאחר הפחתת סכום פירעון המשכנתא) - החליטה ועדת האכלוס העליונה לשוב ולדחות את בקשת העותרים להוסיף להתגורר בדירה (נספח ה' 3). 5. בעתירה (בנוסח מתוקן שאושר בהחלטה מיום 22.11.06) נטען כי לעותר זכות לרכוש את הדירה בתנאי המבצע של משרד השיכון "קנה ביתך", שכן הליכי הרכישה של הדירה כמעט והושלמו ערב פטירתה של אימו. עוד נטען כי העותר זכאי לרכוש את הדירה גם נוכח היותו "מחוסר דיור" בעצמו, אשר נולד וגדל בדירה וחי בה במשך כל ימי חייו. העותר טוען כי הוא ורעייתו מוכרים ומטופלים במחלקה לשירותים חברתיים הפועלת באזור מגוריהם. זאת ועוד, העותרים סבורים כי לא היה מקום לדחות בקשתם להמשיך להתגורר בדירה בתנאי שכירות, בהיותו של העותר "דייר ממשיך" רק בשל העובדה שלעותרת היו 50% מזכויות בדירה שנמכרה, בפרט כאשר מן הסכום שקיבלה העותרת בגין מכירת הדירה לא נותר דבר. הסכום של 45,000 דולר שקיבלה העותרת ממכירת הדירה שימש לכיסוי המשכנתא שרבצה על הדירה, כמו גם לתשלום חובות שונים וכן לריהוט ולשיפוץ הדירה נשוא העתירה. בנוסף, העותרים מלינים על תביעת פינוי שהוגשה נגדם על ידי עמידר לבית משפט השלום ברמלה (עמידר חזרה בה בסופו של דבר מתביעת הפינוי הנ"ל), וכן על כך שערעורם על החלטת ועדת האכלוס העליונה מיום 18.7.04 טרם נדון. טענה זו אינה ברורה. הערעור נדון ונדחה, תוך שניתנה לעותרים זכות להביא עניינם לעיון חוזר בפני ועדת האכלוס העליונה - ולאחר שעשו כן, נדחתה בקשתם פעם נוספת. 6. בתגובתו המקדמית לעתירה טען המשיב 2 כי הזכות לרכוש את הדירה במסגרת מבצע "קנה ביתך" היתה של אם העותר, וכל עוד זכות זו לא השתכללה לכלל חוזה - היא אינה עוברת בירושה לעותר. רק אם השתכללו הליכי הרכישה על ידי הדייר הזכאי לכדי התקשרות מחייבת בינו לבין עמידר, דהיינו, נכרת חוזה או למצער שולמה התמורה, תינתן ליורש האפשרות להשלים את הליכי הרכישה. אשר לטענה בדבר זכותם של העותרים להוסיף להתגורר בדירה בתנאי שכירות מכח היות העותר 1 "דייר ממשיך", מבהיר המשיב 2 כי העותרים אינם עונים על דרישות החוק, וזאת נוכח העובדה שהעותרת היתה בעלת 50% מזכויות בדירה בחמש השנים שקדמו לפטירת האם. המשיב 2 מדגיש כי מאגר הדירות בדיור הציבורי הינו מוגבל, וכי ההגבלות שנקבעו בחוק ובהנחיות לגבי זהות הזכאים ליהנות מדיור ציבורי נועדו להבטיח כי העזרה תושט לאלו הזקוקים לה ביותר. המשיבה 1 (עמידר) מצטרפת לכל טענות המשיב 1, ומדגישה כי היא פועלת על-פי הכללים והנחיות שהוציא משרד השיכון, והיא נעדרת על סמכות להחליט על זכאות לדיור שלא על-פי כללים והנחיות אלו. מכאן שבר-הפלוגתא האמיתי של העותרים הוא משרד השיכון, ולא עמידר. 7. ביום 10.7.06 הגישו העותרים בקשה לתיקון העתירה (בש"א 31524/06). העותרים ביקשו לעדכן כי תביעת הפינוי שהוגשה נגדם נמחקה, וכן ביקשו להוסיף לעתירתם מספר פרטים הדרושים לטענתם להכרעה בה. בבקשה נטען כי העותר הינו "דייר מוגן" כהגדרתו בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, ולכן הוא זכאי להמשיך ולהתגורר בדירה. עוד נטען כי החוק הרלוונטי הינו חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח-1998, וכי העותר 1 עונה על הגדרת "זכאי" בחוק זה. כמו כן, לגבי זכויותיו של העותר בדירה כ"דייר ממשיך" ביקשו העותרים להדגיש את העובדה שזכויותיה של העותרת בדירה שנמכרה היו זכויות חכירה בלבד, ולא בעלות; כי הדירה נמכרה למעלה מ-4 שנים לפני מועד פטירתה של האם; וכי ממילא לא נותר כסף ממכירת הדירה. בדיון המוקדם ביום 22.11.06 קיבלתי את הבקשה באופן חלקי, וקבעתי כי יש לראות את הטענות הנוגעות לזכאות לדיור ציבורי ולהגדרת דייר ממשיך המופיעות בבקשה כחלק מן העתירה. עם זאת, לא התרתי תיקון העתירה על מנת להוסיף טענות הנוגעות לדיירות מוגנת - עניין שאינו מצוי בסמכות בית משפט זה. ב. טענות הצדדים לפני ובעקבות פסק דין שאשא 8. בסיכומיו עורך ב"כ העותרים השוואה בין עובדות המקרה דנן לבין עובדותיהם של שני מקרים דומים אחרים: עע"מ 6495/04 מלכי נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, (להלן: "עניין מלכי"), וה"פ (י-ם) 849/01 שאשא נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, , שבוטל בהסכמה בע"א 10425/03 עמידר נ' שאשא, (להלן: "עניין שאשא"). בעניין מלכי דחה בית המשפט העליון בקשתן של יורשות להשלים הליכי רכישת דירה ציבורית בהם החל אביהן, שכן מצא כי ההליכים לא השתכללו לכדי התקשרות מחייבת. לעומת זאת, בעניין שאשא קבע בית המשפט המחוזי כי זכותו של המנוח לרכישת הדירה התגבשה משעמד בקריטריונים שנקבעו ופעל על פי הנחיות עמידר; העובדה שנפטר בטרם שילם את הסכום הנקוב בשוברים שנשלחו לו, ובתו, היורשת היחידה, שילמה סכום זה במקומו, אינה פוגעת בזכות שהתגבשה. העותרים סבורים כי עניינם דומה לעובדות עניין שאשא הנ"ל, ולא לעובדות עניין מלכי, וכי יש לקבוע גם במקרה זה כי זכותה של האם לרכוש את הדירה התגבשה טרם מותה, ועברה בירושה אל העותר. 9. לחלופין, טוען ב"כ העותרים, לא היה מקום לשלול מן העותר זכויות מגורים בדירה כ"דייר ממשיך" רק בשל העובדה שהעותרת היתה בעבר בעלת מחצית מזכויות חכירה בדירה אחרת. בהקשר זה עורך ב"כ העותרים השוואה בין נסיבות העניין דנא לבין נסיבותיו של עת"מ (ת"א) 1037/04 חלאבי נ' חלמיש חב' ממשלתית עירונית לדיור ולשיקום ולהתחדשות שכונות בת"א-יפו בע"מ, (להלן: "עניין חלאבי"). באותו עניין נדונה שאלת זכאותם של העותרים לרכישת דירה ציבורית לאור העובדה שהעותרת היתה בעלת זכויות בדירת הוריה שנפטרו. בית המשפט קיבל את עמדת העותרים לפיה העובדה שהעותרת קיבלה 20,000 דולר עבור זכויותיה בדירה שירשה, אינה שוללת את היותם זכאים לרכוש דירה ציבורית. ב"כ העותרים שב ומדגיש את העובדה שזכותה של העותרת בדירה שנמכרה היתה זכות חכירה בלבד, ושהכסף שהתקבל תמורת חלקה בדירה אזל זה מכבר. עוד מציין ב"כ העותרים כי בהסכם הגירושין שנחתם בין העותרת לבין בעלה הקודם, נקבע כי הדירה תימכר עד יום 1.9.96, וכי יש לראות את הדירה כאילו נמכרה במועד זה, דהיינו 7 שנים לפני פטירת האם (סעיף 3 לחוק זכויות הדייר קובע כי רק מי שהיו לו זכויות בדירה במהלך 5 השנים שלפני פטירת הזכאי, לא יהנה מזכויות של "דייר ממשיך"). 10. לחלופי חלופין, טוען ב"כ העותרים (גם בסיכומיו) כי העותרים זכאים להוסיף ולהתגורר בדירה לא רק מכוח היות העותר "דייר ממשיך", אלא גם מכוח היותו בעצמו "זכאי" לפי חוק זכויות הדייר - אדם שהתגורר בדירה ציבורית תקופה של למעלה מחמש שנים מבלי שיש בבעלותו, או בבעלות קרובו, דירה או מקרקעין אחרים (ראה הגדרת "דייר ממשיך" ו"זכאי" בסעיף 1 לחוק זכויות הדייר). העותרים סבורים כי זכותו של אדם למגורים נובעת מחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, וכי תוצאה לפיה לא תוכר זכותם להמשך מגורים בדירה ולו מכח אחת העילות המפורטות לעיל מנוגדת ל"עשיית הישר והטוב". לגישתם, גם מטעמים של צדק יש להכיר ולו באחת מן הזכויות להן טענו - זכות הרכישה; זכותו של "דייר ממשיך" או זכותו של "זכאי". 11. המשיבים טוענים כי זכותה של האם לרכוש את הדירה לא השתכללה לכלל חוזה מחייב, ולכן אין העותר זכאי להשלים את הליכי רכישת הדירה. המועד המוקדם ביותר אותו ניתן לראות כמועד השתכללות החוזה הוא מועד תשלום השוברים. הנזקק הינו הדייר ולא היורש, אשר עשוי להיות בעל נכסים שאינו זקוק כלל לדירה בדיור ציבורי. לפיכך, אין מקום לקבוע כי היורש קיבל בירושה את זכותו של המוריש לרכוש את הדירה, וכל עוד לא השתכללה זכותו של המוריש לכלל חוזה - היא אינה עוברת בירושה. במקרה דנן, האם נפטרה בטרם נשלחה אליה ההודעה עם תנאי הרכישה ושוברי התשלום, ואף בטרם ערכה עמידר את הצעתה. מכאן, ברי כי האם נפטרה בטרם השתכלל בינה לבין עמידר חוזה מכר מחייב. 12. אשר לטענה בדבר היות העותר "דייר ממשיך", מציינים המשיבים כי העובדה שהעותרת היתה בעלת זכויות חכירה בדירה האחרת, ולא זכויות הבעלות בה, איננה רלוונטית, וזאת נוכח הגדרת "בעלות" בסעיף 1 לחוק זכויות הדייר, אשר כוללת גם חכירה. כמו כן, לטענת המשיבים אין כל רלוונטיות למועד בו היתה הדירה האחרת אמורה להימכר לפי הסכם הגירושין: המועד הקובע הוא מועד מכירתה בפועל. גם העובדה שהכסף שהתקבל תמורת הדירה אזל כולו, איננה מעלה ואיננה מורידה. לטענת המשיבים, לא ניתן להקיש לענייננו מעניין חלאבי, שכן שם דובר בזכות ששווייה היה 20,000 דולר, ואילו בענייננו היה שווי הזכות 45,000 דולר. יתר על כן, בעניין חלאבי כלל לא נדונה זכותה של העותרת כ"דייר ממשיך", אלא כ"זכאי", וגם מטעם זה אין מקום להקיש מאותו עניין למקרה זה. אין מדקדקים עם מי שזכאי בעצמו לדיור ציבורי כמו עם יורשיו שהתגוררו עמו. 13. עוד טוענים המשיבים כי אין מקום להכריע במסגרת עתירה זו בשאלה אם העותר הינו "זכאי" על פי החוק, שכן העותרים לא פנו למשרד השיכון בבקשה להיות מוכרים כ"זכאים". על העותרים למצות תחילה את ההליכים בהקשר זה מול משרד השיכון. המשיבים נמנעים מלהרחיב הדיבור בסוגיה זו, ובצדק, גם נוכח דבריו המפורשים של ב"כ העותרים בדיון מיום 22.11.06, כי: "אנחנו לא טוענים שהוא 'זכאי' אלא 'דייר ממשיך'". 14. לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים, הגיש ב"כ העותרים בקשה לעיכוב מתן פסק הדין עד לאחר קבלת פסק דין בבית המשפט העליון בענין שאשא הנ"ל. בהעדר התנגדות מצד המשיבות, קיבלתי את הבקשה לעיכוב פסק הדין. ביום 22.12.08 הודיע המשיב 2 כי ניתן פסק דין בבית המשפט העליון בעניין שאשא, וכי בית המשפט העליון נתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים לפיה בוטל פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין שאשא. כמו כן, ניתן תוקף של פסק דין להודעה המוסכמת שהגישו הצדדים, מבלי שהשופטים יחוו דעתם לגופה של המדיניות המפורטת בהודעה. במסגרת הודעה זו הצהיר משרד השיכון על שינוי במדיניותו בכל הנוגע לשלב החוזי אשר החל בו עוברות זכויותיו של "זכאי" בדיור הציבורי ליורשו כ"דייר ממשיך". השינוי במדיניות נבע מהוראות סעיף 103(3) לתזכיר חוק דיני הממונות, תשס"ו-2006, הקובע כי הצעתו של מציע תפקע עם פטירת הניצע, אלא אם המציע אינו רשאי לחזור בו מן ההצעה (זאת בניגוד לסעיף 4(2) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, לפיו גם הצעה בלתי חוזרת פוקעת עם מות הניצע). משרד השיכון מסכים כי שוברי התשלום שעמידר שולחת לזכאים, הכוללים מועד לתשלום, מהווים הצעה בלתי חוזרת במובן סעיף 103(3) לתזכיר החוק, ומוכן לנהוג על-פי הוראה זו אף שאיננה בתוקף עדיין. לפיכך, מדיניות משרד השיכון כיום הינה, שאם שוברי התשלום נשלחו לזכאי עוד בחייו - עוברת הזכות לשלם את השוברים ליורשים, ובלבד שישלמו אותם לא יאוחר מהמועד הנקוב בהם. בתגובה להודעת המשיב 2, טענו העותרים כי בעניינם, כמו בעניין שאשא, מדובר בהצעה בלתי חוזרת. לטענתם, השוברים נשלחו לאמו של העותר כשנקבע בהם מועד לתשלום, והאם נפטרה לפני מועד התשלום ולאחר משלוח השוברים. לפיכך, ירש העותר את זכותה של אמו לרכוש את הדירה. משהועמדו על הטעות העובדתית בגרסתם, לפיה אמו של העותר נפטרה לאחר קבלת השוברים, שינו העותרים את טענתם בתשובה לתגובה שהגישו, ועתה הם טוענים כי המועד הרלוונטי לגיבושה של הצעה בלתי חוזרת אינו מועד משלוח השוברים, כי אם מועד הכנת השמאות (15.8.03), שלושה ימים לפני מות האם. בתשובתם לתגובת העותרים מבהירים המשיבים כי במקרה דנן, להבדיל מנסיבות עניין שאשא, אמו של העותר נפטרה בטרם קיבלה את השוברים ובטרם גובשו תנאי הרכישה על ידי עמידר והוצעו לאם. לכן, האם לא היתה בחייה בעלת זכות לרכישת הדירה, ועם מותה אין העותר יכול לרשת זכות שלא היתה לה. ג. דיון 1. זכות העותרים לרכוש את הדירה 15. תחילה יש לסלק על הסף את הטענה בדבר היותו של העותר "זכאי" לפי חוק זכויות הדייר. טענה זו מועלית למרות שבדיון המקדמי הודיע ב"כ העותרים: "אנחנו לא טוענים שהוא 'זכאי' אלא 'דייר ממשיך'". מכל מקום, ברור שהגדרת "זכאי" בסעיף 1 לחוק לא נועדה לחול על מי שהתגורר בדירה חמש שנים כקרוב משפחה של "זכאי", ואשר עניינו נדון בסעיף 3 לחוק כ"דייר ממשיך". זכאי" הוא מי שזכה בדיור ציבורי, לאחר שהוכר כמי שעומד בקריטריונים הראויים, והתגורר בדירה הציבורית חמש שנים, מבלי שתהא בבעלותו או בבעלות קרובו דירה אחרת. אין הכוונה למי שלא הוכר בעצמו כ"זכאי", אלא התגורר בדירתו של "זכאי" למעלה מחמש שנים. העותרים לא הגישו בקשה לזכאות לדיור ציבורי מכוח עצמם, דהיינו: בלא כל קשר לזכויות בדירת אמו של העותר. אם וכאשר יגישו בקשה מעין זו, לאור מצבם הכלכלי והרפואי המתואר בעתירה - היא בוודאי תישקל בכובד ראש על ידי משרד השיכון בהתאם לנוהל זכאות להקצאת דירות בדיור ציבורי (נספח ח' לסיכומי המשיב). בשלב זה, מדובר ב"ביצה שטרם נולדה". 16. בעיקרון, הזכות לרכוש דירה ציבורית הוענקה ל"זכאי" המתגורר בדירה, כהגדרתו בסעיף 1 לחוק זכויות הדייר ובסעיף 1 לתקנון המבצע "קנה ביתך". הוא זה שנזקק לדיור הציבורי. הרעיון היה להעניק לדייר מקום מגורים קבוע ובטוח משלו, שאיננו תלוי באחרים ואיננו דורש תשלום דמי שכירות. לכן נפסק כי זכות זו הינה אישית, ואיננה ניתנת להעברה לאחרים; הזכות נובעת מעצם זכאותו של הדייר לדיור ציבורי, והזיקה הקיימת בינו לבין הדירה בה הוא מתגורר תקופה ממושכת (עניין בו חמו הנ"ל, פסקה 29). עם זאת, כפי שיובהר לקמן מסכים כיום משרד השיכון כי אם ניתנה ל"זכאי" הצעה בלתי חוזרת לרכישת הדירה - גם יורשיו יוכלו לקבלה. כמו כן, לצד זכותו של הדייר, עומדת זכותו הנפרדת והעצמאית של "דייר ממשיך", לפי סעיף 3 לחוק זכויות הדייר. 17. העותרים טוענים כי בין האם לבין המשיבים השתכלל הסכם, אשר נמנע מן האם לקיימו עקב מותה, וכי יש לאפשר להם לקיים את ההסכם במקומה. טענה זו איננה נכונה עובדתית ומשפטית. אמנם המשא ומתן בין האם לבין המשיבים הגיע לשלבים מתקדמים, אך לא ניתן לומר כי בין הצדדים השתכלל הסכם לפני מותה של האם, כאשר טרם נקבעה התמורה המבוקשת עבור הדירה וטרם התקבלה הסכמת האם לתמורה המבוקשת. אין אפשרות לקבוע כי קיימת חזקה שהאם היתה מקבלת את הצעת עמידר וכי בכל מקרה היה משתכלל ביניהם הסכם. מכאן, שבשלב בו נפטרה אמו של העותר היתה לכל היותר - אם בכלל - הצעה של עמידר לאם לרכוש את הדירה - הצעה שלא היה קיבול לגביה מצד האם. יתר על כן, כפי שיובהר בהמשך לא ניתן לומר כי בעת פטירתה של האם היתה קיימת אפילו הצעה מצדה של עמידר. 18. סעיף 5 לנוסח הבקשה שהגישה אמו של העותר לרכישת הדירה (נספח ב' לתשובת המשיב 2) קובע כי לא יהיה בהודעה של עמידר על תנאי הרכישה "כדי לקשור הסכם מכר לרכישת הדירה. כל עוד לא תחתום עמידר על הסכם רכישה... תהא זכאית לבטל כל הליך שנעשה לקראת רכישת הדירה". כמו כן נאמר בסעיף זה: "עד לחתימת הסכם מכר ע"י עמידר לא יחשבו כל הודעה או הליך כהצעה או כקיבול או כקשירת חוזה בינינו בשום צורה ואופן". לפי תנאי זה, המהווה חלק מן התנאים להם הסכימה אמו של העותר, לא ניתן לראות בהודעה של עמידר לאם העותר מיום 31.8.03, בדבר תנאי רכישת הדירה, שאליה צורפו שוברי התשלום, "הצעה" במובן דיני החוזים, שהאם או יורשיה יכולים היו לקבלה. אולם, כפי שעולה מהודעת משרד השיכון שהוגשה לבית המשפט העליון בעניין שאשא, מוכן משרד השיכון כיום ללכת לקראת הזכאים ויורשיהם, ושינוי מדיניות זה חל גם בענייננו (על כך אין מחלוקת). חרף האמור בסעיף 5 לטופס הבקשה לרכישת הדירה, ולמרות שסעיף 4(2) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע כי כל הצעה פוקעת עם מות הניצע - גם הצעה בלתי חוזרת - הסכימו המשיבים לנהוג על-פי המוצע בסעיף 103(3) לתזכיר חוק דיני הממונות, דהיינו: אם ניתנה לזכאי בחייו הצעה בלתי חוזרת - ההצעה לא תפקע עם מותו, ויורשיו יהיו רשאים לקבלה. לטענת המשיבים, ההצעה הינה בלתי חוזרת מרגע שהזכאי מקבל, בעודו בחייו, את פרטי ההצעה ואת שוברי התשלום. קיבול ההצעה נעשה באמצעות תשלום השוברים, ודבר זה - מסכימים המשיבים כיום, לאחר הודעתם בפסק דין שאשא - יכול להיעשות גם על ידי היורשים. ברם, במקרה דנא נפטרה אמו של העותר לפני שנשלחה אליה ההצעה של עמידר עם שוברי התשלום; אלו נשלחו אל האם לאחר מותה, רק בשל אי-הידיעה על פטירתה. לכן, טוענים המשיבים, לא היתה הצעה בלתי חוזרת מצד עמידר כלפי האם בעודה בחיים. העותרים, לעומת זאת - לאחר שהבינו כי השוברים הוכנו ונשלחו לאחר מותה של האם - טענו כי ההצעה הינה בלתי חוזרת החל ממועד הכנת השמאות (שלושה ימים לפני פטירת האם), אף בטרם הועברו לאם פרטי ההצעה שהוכנה בהסתמך על אותה שמאות. 19. לא ניתן לקבל את טענת העותרים כי האם קיבלה מעמידר "הצעה בלתי חוזרת" עוד בחייה. סעיף 3(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע כי אם "קבע המציע שהצעתו היא ללא חזרה, או שקבע מועד לקיבולה, אין הוא רשאי לחזור בו ממנה לאחר שנמסרה לניצע". בדומה, קובע סעיף 102(ב) לתזכיר חוק דיני הממונות, עליו מסתמכים הצדדים, כי אם "קבע המציע ... מועד לקיבולה, אין הוא רשאי לחזור בו ממנה אחרי שנמסרה לניצע". משמע, המועד ממנו מנוע המציע מלחזור בו מהצעתו הינו המועד בו נמסרה ההצעה לניצע. ברי כי לא ניתן להתייחס אל מועד הכנת השמאות (במועד בו אולי כלל לא נתקבלה אצל עמידר) כאל מועד מסירת ההצעה לאם. אין כל טענה או ראיה לכך שאמו של העותר היתה מודעת למועד עריכת השמאות, או כי עודכנה בזמן אמת לגבי תוצאותיה. מן המסמכים שהוגשו על ידי המשיב 2 עולה כי רק ביום 25.8.03 - שבוע לאחר פטירת האם - הכינה עמידר, בטופס פנימי שלה, את החישוב לרכישת הדירה ואישרה את ההצעה לאם. בהתאם לכך יצאה מעמידר ביום 31.8.03 ההצעה לאם המפרטת את התנאים לרכישת הדירה, אליה צורפו שוברי התשלום. מכאן ברור כי עמידר גיבשה את ה"הצעה", המעידה על גמירת דעת להתקשר בהסכם עם האם, רק לאחר פטירתה, ו"הצעה" זו נשלחה אל האם אך מתוך טעות הנובעת מאי-ידיעת עובדת מותה של האם. לא ניתן לראות בהודעה של עמידר שנשלחה לאם לאחר מותה משום "הצעה" תקפה, בוודאי לא "הצעה בלתי חוזרת", שהרי האם לא זכתה, למרבה הצער, לקבל את ההצעה. כפי שמובהר בספרם של המלומדים ד' פרידמן ו-נ' כהן, חוזים, כרך א' סעיף 7.105: "הצעה היא פניה של אדם אל חברו (כמוגדר בסעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי) - ע.ב.), וכל עוד לא נמסרה, אין היא בגדר הצעה". כך גם נאמר בסעיף 7.111 לספרם של פרידמן וכהן: "הצעה ללא חזרה מחייבת את המציע משנמסרה לניצע... אך טכנית, כל עוד לא נמסרה לניצע, אין מדובר בהצעה, ולכן החרטה אינה חזרה מהצעה...". נראה כי ב"כ העותרים סבר אף הוא כי מועד משלוח השוברים הוא המועד הקובע, ולכן הדגיש בהודעתו הראשונה, שהוגשה בעקבות ההסכמה שהושגה בבית המשפט העליון בעניין שאשא, כי ההצעה למנוחה היתה משלוח השוברים, וכי "אין מחלוקת בין הצדדים... כי האם נפטרה בתקופה שלפני המועד לתשלום ושלאחר מועד משלוח השוברים. לפיכך יורש העותר זכות זו". רק לאחר שהבין כי השוברים נשלחו למנוחה לאחר מותה, ניסה ב"כ העותרים להיתלות במועד אחר ולטעון כי הוא הוא המועד הרלוונטי בו הופכת ההצעה לבלתי חוזרת. 20. בענייננו חלה ההלכה שנפסקה בבית המשפט העליון בענין מלכי הנ"ל, שם פסק כב' השופט א' לוי (פסקה 3): "ההליכים בהם החל לרכישת הדירה לא השתכללו לכדי התקשרות מחייבת, הואיל ותנאי הרכישה טרם נקבעו, וממילא לא נתן להם המנוח את הסכמתו. העולה מכך הוא, שבהעדר 'זכות' שקמה למנוח כדין, לא מתעוררת כלל שאלת זכותן של המערערות לרשת את אותה זכות, ועל כן אין בידן עילה כנגד המשיבות". כך גם נפסק כי הזכות להשלמת עסקה לרכישת דירה ציבורית איננה עוברת בירושה ליורשי הזכאי שנפטר בטרם הושלמה העיסקה (פסק דינו של כב' השופט מ' גל בה"פ (י-ם) 616/01 עו"ד ויטנברג, מנהל עזבונה של שמחה נחמיאס ז"ל נ' עמידר, , עליו הוגש ערעור לביה"מ העליון, ושצוטט בהסכמה על ידי כב' השופט מ' סובל בעת"ם (י-ם) 413/06 עיזבון המנוחה ביטון שמחה ז"ל נ' מדינת ישראל, , פסקה 6). לאור סעיף 4(2) לחוק החוזים (חלק כללי), ההלכה היא שהצעה איננה עוברת בירושה, אלא פוקעת עם המוות (ע"א 470/76 נג'ם נ' בשארה, פ"ד לג(1) 169, 172-173). ברוח דומה נפסק בעניין הדומה לענייננו, מפי כב' השופטת וסגנית הנשיא י' צור בעת"ם (י-ם) 8552/08 בן חמו נ' פרזות חב' ממשלתית עירונית, : "מחירה של העסקה טרם חושב בצורה סופית (ואף ראשונית) ולא הובא לידיעתה של המנוחה, ומכאן שהיא כלל לא יכלה לתת לו את הסכמתה... אין כל וודאות כי המנוחה, שמחיר העסקה לא היה ידוע לה, היתה מעוניינת לבצע את העסקה או יכלה לעמוד בה... ומכאן שלא ניתן להסיק על גמירות דעתה לבצע את העסקה.. מעצם העובדה שהמנוחה התעניינה במבצע וביקשה להשתתף בו, לא ניתן להסיק כי היא היתה מעוניינת בעסקה הסופית". (וראה גם פסק דינה של כב' השופטת וסגנית הנשיא מ' רובינשטיין בעת"ם (ת"א) 2144/06 בוזנח נ' עמידר, לא פורסם (18.1.09), כי "בשלב שבו ממלא הזכאי את טפסי הבקשה עדיין אין הוא יודע מהו מחיר הדירה ומהם התנאים לרכישתה... לכן לא ניתן להסכים..." (פסקה 17)). כך גם בענייננו: עמידר לא הספיקה לגבש לעצמה את תנאי הרכישה של הדירה, ואת המחיר הנדרש עבורה, בתקופת חייה של האם המנוחה. היא גם לא הספיקה להציע הצעה בתקופת חיי האם, וזו לא זכתה לקבל את ההצעה כלל. לכן עמידר לא היתה יכולה להעביר אל האם המנוחה "הצעה" תקפה, חוזרת או בלתי-חוזרת, כמובנה בסעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי). לכן גם לא היתה, בעת חייה של האם המנוחה, הצעה שהיורשים זכאים לקבלה לאחר מותה. 2. זכותו של העותר כ"דייר ממשיך" 21. טענתו החלופית של העותר הינה כי הוא עונה להגדרת "דייר ממשיך" שבחוק זכויות הדייר, ולכן הוא זכאי להוסיף להתגורר בדירה, כאמור בסעיף 3(א) לחוק זכויות הדייר. לטענת המשיבים, העותר 1 עונה אמנם להגדרת "דייר ממשיך", אך מתקיים לגביו הסייג שבסעיף 3(ב) לחוק, השולל תחולת סעיף 3(א) לגבי "דייר ממשיך" שבבעלותו, או בבעלות קרובו, היתה דירה או מקרקעין אחרים בחמש השנים שקדמו למועד פטירת הזכאי. העותרים סבורים כי העובדה שהעותרת, שהיא אשת העותר, היתה בעבר בעלת 50% מזכויות החכירה בדירה שנמכרה תמורת 90,000 דולר, אינה צריכה לפגוע בזכאותם לפי סעיף 3(א) הנ"ל. לגישתם, הסייג שבסעיף 3(ב) אינו חל כאשר הזכויות שהיו לדייר הממשיך, או לקרובו, לא היו זכויות בעלות אלא זכויות חכירה בלבד. טענה זו יש לדחות. בסעיף 1 לחוק זכויות הדייר נאמר במפורש כי הגדרת "בעלות" לצורך הוראת סעיף 3(ב) כוללת "חכירה". בדומה, יש לדחות טענת העותרים לפיה יש לראות את הדירה כאילו נמכרה בשנת 1996, בהתאם למועד בו היתה אמורה להימכר לפי הסכם הגירושין בין העותרת לבעלה הקודם. אין מחלוקת כי העותרת היתה בעלת זכויות בדירה עד מועד מכירתה בפועל (בשנת 1999), דהיינו, פחות מחמש שנים לפני פטירת האם, ואילו המועד שנקבע למכירת הדירה בהסכם הגירושין אינו מעלה ואינו מוריד. 22. כך גם יש לדחות הטענה כי אין מקום להחיל על העותרים את הסייג שבסעיף 3(ב) בשל העובדה ששווי זכויותיה של העותרת בדירה היה 45,000 דולר בלבד, וממילא לא נותר לה דבר מסכום זה. הסיבה לסייג שבסעיף 3(ב) לחוק הינה הצורך להגביל הזכאות לדיור ציבורי לאוכלוסיות החלשות ביותר. הסייג איננו דורש קיומה של בעלות מלאה על דירה או מקרקעין, אם כי סביר להניח שהמשיבים לא יחילו סייג זה במקרה של זכות המתבטאת בבעלות חלקית בסכום שאינו משמעותי. העותרים מבקשים ללמוד לעניין זה מפסק דינה של כב' השופטת ד' פלפל בעניין חלאבי. אולם, עניין חלאבי עוסק במטריה שונה מזו בה עסקינן. בעניין חלאבי ביקשה העותרת לרכוש דירה כ"זכאית" בפני עצמה, במסגרת מבצע "קנה ביתך", בעוד שבמקרה דנא מדובר ב"דייר ממשיך" המבקש להמשיך להתגורר בדירה. הזכות לרכוש דירה ציבורית הוקנתה, לפי נהלי המבצע, למי שעונה על הגדרת "חסר דיור" - מי שאין ולא היו לו לאחר אכלוס דירה בשיכון הציבורי, בנפרד או במשותף עם אחרים, זכויות כלשהן בדירה או בחלק מדירה. לכאורה, מדובר בסייג דומה לסייג החל על "דייר ממשיך", ובכל זאת קיים הבדל. כב' השופטת פלפל סברה בענין חלאבי כי לצורך הגדרת "חסר דיור" ניתן להיעזר בהגדרת "זכאי" שבחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998, אף שכניסתו של החוק לתוקף מעוכבת מזה שנים (להלן: "חוק הדיור הציבורי"). "זכאי" מוגדר בחוק הדיור הציבורי כמי שמתגורר בדירה ציבורית, ולא היו בבעלותו או בבעלות קרובו, בחמש השנים שקדמו להגשת הבקשה לרכוש הדירה, דירה או מקרקעין אחרים ששוויים עולה על 350,000 ₪. לפיכך, קבעה השופטת פלפל כי העותרת עונה על הגדרת "זכאי" לצורך מבצע "קנה ביתך", שכן יש לפרש את הנחיות משרד השיכון כך שהן תשלולנה את הזכות לרכוש את הדירה רק במקרה בו קיימות ל"זכאי", או לקרובו, זכויות "מהותיות" בדירה אחרת. אך במקרה שלפני מדובר בשאלת זכותו של העותר כ"דייר ממשיך", שהיא זכות שונה מזו של "זכאי". לראיה, הסייג בחוק הדיור הציבורי לגבי "דייר ממשיך" (סעיף 4(ג) לחוק), זהה לסייג שבסעיף 3(ב) לחוק זכויות הדייר, ואינו קובע שווי זכויות מינימלי, כפי שנקבע בחוק הדיור הציבורי לגבי "זכאי". לכן, גם לו היה החוק החדש בתוקף, לא היו העותרים יכולים להיוושע ממנו. זאת ועוד: בענין חלאבי היה שווי זכויותיה של העותרת, בדירה שירשה מהוריה, כ- 20,000 דולר בלבד, בעוד שבענייננו שווי זכויותיה של העותרת היה למעלה מפי שניים סכום זה. לכן, גם אם נקבל את הפרשנות המוסיפה לסייג שבחוק את דרישת "המהותיות", הרי שבמקרה דנא היו לעותרת זכויות "מהותיות" בדירה אחרת. 23. המשיבים מדגישים בטיעוניהם כי עליהם לייצג את האינטרס של חסרי דיור רבים הממתינים בתור לקבלת דיור ציבורי בהתאם לקריטריונים שנקבעו בחוק, שהרי תקציב המדינה המיועד לנושא זה אינו בלתי מוגבל. היענות לבקשה הבלתי-מוצדקת של העותרים, תקפח אחרים הזכאים ומשוועים לקבלת דיור ציבורי יותר מאשר העותרים. אין מדובר, איפוא, בהתעקשות שרירותית של המשיבים בעניינם של העותרים. בעת"מ (י-ם) 1123/06 אילוז נ' מדינת ישראל, , פסקה 7, אמר כב' השופט מ' סובל את הדברים הבאים, היפים גם לענייננו: "... על רקע עודף הביקוש על פני ההיצע, הענקת זכויות לדייר ממשיך כדוגמת העותרת שוללת את הדירה מאדם העונה על הקריטריונים לטובת מי שאינו עונה עליהם. תוצאה זו דורשת להעדיף במקרים גבוליים את הפרשנות השוללת מעמד של דייר ממשיך על פני פרשנות המקיימת מעמד זה. ברוח זו נאמר על ידי בית המשפט העליון כי 'מול אינטרס מובן זה [של ילדי השוכרת הציבורית - מ.ס.] ניצב האינטרס של תור הממתינים לדיור ציבורי. פרשנות 'נדיבה' של תנאי המבצע היא, בסופו של יום, על חשבון מי שנזקקים לדיור הציבורי' (עע"מ 7582/03 מדינת ישראל נ' רבוח, פ"ד נט(4) 481, 494)". (וראה גם פסק דינו של כב' השופט מ' סובל בעת"ם (י-ם) 413/06 עיזבון המנוחה ביטון שמחה ז"ל נ' מדינת ישראל, , פסקה 8). על רקע האמור לעיל, שוכנעתי כי בדין דחו ועדת האכלוס העליונה והועדה הציבורית את בקשת העותרים לזכות במעמד של "דייר ממשיך". ד. סיכום 24. לאור כל האמור לעיל הגעתי למסקנה כי לא נפל פגם מינהלי כלשהו בהפעלת שיקול הדעת של המשיבים (למעשה המשיב 2), ולפיכך העתירה נדחית. בהתחשב במצבם של העותרים ובנסיבות העתירה, אין צו להוצאות.דירות עמידר / עמיגור / חלמישדייר מוגן (הגנת הדייר)מקרקעין