מבצע כאן ביתי תשלום חוב שכר דירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מבצע כאן ביתי תשלום חוב שכר דירה: 1. עתירה למתן צו המצהיר על כי העותרים נכנסים להגדרת "זכאים" במבצע "כאן ביתי", וכן למתן צו המורה למשיב למכור לעותרים את הדירה שברחוב שדרות ירושלים 60 בתל אביב בהתאם להוראות המבצע. העובדות 2. העותרים נשואים והורים לשלושה ילדים, מתגוררים בדירת חלמיש ברחוב שדרות ירושלים 60 בתל אביב (להלן: הדירה). בדירה זו גדל העותר ובה התגוררו הוריו המנוחים. בשנת 1993 נפטר אביו של העותר ובשנת 1995 נפטרה אמו. 3. לאחר פטירתה של אם העותר, ביקשו העותרים להסדיר את זכויותיהם החוזיות בדירה במסגרת "נוהל הסדרת זכויות חוזיות של דיירים ממשיכים". ביום 30.1.1997 החליטה הוועדה הבין מחוזית לאכלוס של המשיב לאשר לעותרים ליגאליזציה בדירה בהתאם לנוהל בתנאי שכר דירה חופשי (העתק ההחלטה- מש/1א). העותרים סירבו לחתום על חוזה השכירות מאחר שסברו כי אין לחייבם בשכר דירה חופשי, אלא בשכר דירה סוציאלי. העותרים המשיכו להתגורר בדירה מבלי שהם משלמים את שכר הדירה שנקבע להם. 4. העותרים פנו למשיבה בבקשות שונות שעניינן בין היתר ביטול ההתניה בתעודת הזכאות המתנה את מתן הסיוע לעותרים לרכישת דירה אחרת בהחזרת הדירה נשוא העתירה ריקה מכל חפץ וביטול הליגאליזציה שאושרה לעותרים בדירה. ביום 18.2.2009 התקבלה החלטת הוועדה העליונה של המשיב לפיה נדחתה בקשת העותרים לרכישת דירה אחרת וללא ביטול הליגאליזציה. (ההחלטה- מש/2א). 5. ביום 28.6.1998 פנה העותר למנכ"ל חלמיש, חברה ממשלתית עירונית לדיור שיקום והתחדשות שכונות תל אביב יפו (להלן: חלמיש) בבקשה להסדיר את זכויותיו החוזיות בדירה וזאת מאחר שאין באפשרותו לרכוש את הדירה האחרת. ביום 22.7.1998 נשלחה לעותרים תגובת המנכ"ל בה הובהר על ידיו כי בקשתם אינה יכולה להיות מטופלת מאחר שהעותר נטש את הדירה למספר חודשים. כמו כן צוין כי נשלח אליהם חוקר מטעם המשיב אולם העותרים סירבו לשתף איתו פעולה (מכתב התשובה- מש/3ב לכתב התשובה). 6. ב- 1.6.1999 דנה הוועדה להקניית זכויות חוזיות במשיב בבקשת העותרים לחידוש זכויותיהם החוזיות בדירה והחליטה לאשר לעותרים את בקשתם לחתום על חוזה שכירות מכוח היותו של העותר "דייר ממשיך" וזאת בתנאי שכר דירה חופשי (ההחלטה- מש/4 לכתב התשובה). אלא שהעותרים סירבו גם הפעם לחתום על החוזה משום שסברו כי אין לחייבם בתשלום דמי שכירות חופשיים. 7. ביום 4.8.1999 פנה העותר לוועדה העליונה בבקשה להסדיר את זכויותיו החוזיות בדירה בתנאי שכר דירה סוציאלי, אלא שבקשתו נדחתה בהחלטת הוועדה מיום 22.10.2000 מן הטעם שמשפחת העותר אינה עונה לגודל המשפחה הנדרש, חורגת בהכנסות ולא צברה ניקוד מזכה (ההחלטה- מש/5ב לכתב התשובה). 8. ביום 22.10.2001 שבה הוועדה להקניית זכויות חוזיות ודנה בעניינם של העותרים והחליטה לאשר פעם נוספת את הסדרת הזכויות החוזיות בדירה בתנאי שכר דירה חופשי (ההחלטה- מש/6). בעקבות החלטה פנו העותרים באמצעות עו"ד קלריס חרבון מהתכנית לסיוע משפטי קהילתי ביפו למשיב בטענות שונות הנוגעות לגובה שכר הדירה שבו חויבו. בתשובה חזר המשיב על החלטותיו הקודמות. 9. ביום 19.6.2002 דנה הוועדה העליונה של המשיב בעניינם של העותרים פעם נוספת והחליטה לאשר לעותרים לחתום על חוזה שכירות בתנאי שכר דירה סוציאלי בשל השינוי שחל במצבם של העותרים (הרחבת המשפחה, צבירת ניקוד מזכה וירידת ההכנסה. ההחלטה- מש/9 לכתב התשובה). על אף שהעותר לא הסדיר את חובותיו לחלמיש בגין שכר הדירה שלא שילם בשנים שקדמו להחלטה, ניאותה חברת חלמיש לאשר לעותרים לחתום על חוזה השכירות ולהותיר את הסדרת החוב להליכים נפרדים. בעקבות כך, חתמו העותרים על חוזה השכירות, והחלו לשלם את שכר הדירה הסוציאלי שנקבע להם). 10. לאחר החתימה על חוזה השכירות ניסו העותרים להסדיר חובם בגין שכר הדירה שלא שולם על ידם בשנים הקודמות (מ- 97 עד 2002). בנוסף נעשה על ידיהם ניסיון לבטל את החוב כנגד החזרת הדירה למשיבה מתוך כוונה לרכוש דירה אחרת באמצעות סיוע לרכישת דירה. אלא ששתי הבקשות נדחו - הבקשה להגדלת הסיוע לרכישת דירה נדחתה בהחלטת הוועדה העליונה מיום 17.11.2002- (מש/11ב), והבקשה למחיקת החוב כנגד החזרת הדירה נדחתה בהחלטת הוועדה הבינמשרדית של חלמיש לחובות שוכרים - 5.12.2002 (נספח מש/12). רק ביום 13.7.2003 הודיעה חלמיש לעותרים כי הוועדה הציבורית דנה בבקשתם להגדלת סיוע לרכישת דירה אחרת והחליטה לאשר תוספת של 50% מהסיוע המקורי בתנאי החזרת הדירה בשיכון הציבורי (מש/13). 11. העותרים פנו לחלמיש גם בבקשות להחלפת הדירה מטעמים רפואיים, אולם בקשות אלו נדחו על ידה מהטעם כי עדיין לא הוסדר חוב שכר הדירה (מש/14 לכתב התשובה). ביום 3.11.2003 נשלח מטעם חברת חלמיש מכתב לעותרים שעניינו ערעור על ביטול הנחה בשכר דירה. במכתב צוין כי ועדת הערר של המשיב החליטה לאשר את הבקשה להנחה לתקופה שבין 1.7.2003 ועד 30.6.2004. העותרים נתבקשו להסדיר את חובם תוך 14 יום (מש/17 לכתב התשובה). חברת חלמיש המשיכה להתרות בעותרים לשלם את שכר הדירה, אולם העותרים לא ניאותו להסדיר את החוב. 12. ביום 27.10.2005 שלחו העותרים לחלמיש בקשה לפתיחת תיק לרכישת דירה במבצע "כאן ביתי" (העתק הבקשה- מש/22 לכתב התשובה). במסגרת הבקשה הצהירו העותרים כי ידוע להם שבמידה וקיימים חובות שכר דירה בגין הדירה "פרעון חוב שכר הדירה יהיה תנאי למימוש הרכישה". עם התקדמות ההליכים בתיק הרכישה הודיע המשיב לעותרים כי אין באפשרותו לטפל בבקשה או לאשרה כל עוד לא הסדירו את חובם בגין אי תשלום שכר הדירה כמפורט לעיל. העותרים עודם מסרבים לשלם את החוב בטענה כי הוא מבוסס על חישובים שאינם מתאימים למצבם הכלכלי וכי הוא אינו מוצדק. תכתובת שנערכה בין העותרים ובא כוחם לבין המשיב וחלמיש בנושא זה לא הביאה ליישובה את המחלוקת (ראו נספחים ה', ו', ז', ח', ט' לכתב העתירה). ביום 25.12.2006 נדונה שוב בוועדת הערר של המשיב בקשת העותרים להנחה בדיעבד של דמי השכירות בין מרץ 1997 לבין יולי 2002. הוועדה דחתה את הבקשה גם הפעם (ראו נספח מש/25 לכתב התשובה). 13. ביום 5.4.2007 הגישו העותרים עתירה זו, ובמסגרת הדיון שנערך בפניי ביום 19.9.2007 הסכימו העותרים ובא כוח חברת חלמיש להביא בפני הוועדה המתאימה של המשיב הצעה להתיר את מכירת הדירה במסגרת המבצע בכפוף לתשלום 50,000 ₪ בלבד להסדרת החובות. אלא שההצעה נדחתה על ידי הוועדה הבין משרדית של המשיב בנימוק כי אין הצדקה לחרוג מהכללים במקרה הנדון. ניסיונות נוספים להסדיר את החוב, העומד נכון ליום הגשת העתירה על סך 152,339 ₪, נכשלו אף הם. טענות הצדדים 14. העותרים טוענים כי הם נכנסים להגדרת "זכאים" על פי מבצע "כאן ביתי" ולפיכך יש להתיר להם לרכוש את הדירה נשוא העתירה בהנחה מוענקת על פי המבצע ועל פי חוק הדיור הציבורי (תנאי רכישה). בכתב העתירה הוסיפו וטענו כי חובם בדמי השכירות אינו מוצדק והראיה היא כי ביום 3.2.1997 אושרה זכאותו של העותר כבן ממשיך להתגורר בדירה. כן הם מצביעים על כי לבסוף החליט המשיב לאפשר לעותרים להתגורר בדירה בתנאי שכר דירה סוציאלי. לטענתם, במשך כל התקופה בה הצטבר החוב לא הוגשה כל תביעה על ידי חלמיש נגד העותרים וכיום על חלק ניכר מהחוב במילא חלה תקופת ההתיישנות. על פי העותרים סירובה העיקש של המשיבה ושל חלמיש לאפשר לעותרים לרכוש את הדירה הינו בלתי צודק ונוגד את תכליתו של חוק הדיור הציבורי. 15. המשיב טוען כי דינה של העתירה להידחות. בראש ובראשונה מועלית על ידו טענת שיהוי. לגופו של עניין נטען על ידו, כי החלטות המשיב וחלמיש הינן החלטות צודקות העולות בקנה אחד עם הוראות הנהלים ובהם מבצע "כאן ביתי". לטענתו, קביעת שכר הדירה של העותרים במהלך השנים נעשתה על פי הקריטריונים וההנחיות של המשיב ובאופן ענייני בלבד, ושיעור החוב הוסבר לעותרים לא אחת ונמצא מדויק. דיון 16. לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועיינתי בכתבי טענותיהם הגעתי למסקנה כי דין העתירה להידחות. ההחלטה אותה תוקפים העותרים בעתירה שלפניי הינה החלטת המשיב להתנות את רכישת הדירה במסגרת מבצע "כאן ביתי" בתשלום חוב שכר הדירה של העותרים לשנים 97-2002. החלטה זו מתבססת על כללי מבצע "כאן ביתי 2007" אשר מכוחו מבקשים העותרים לרכוש את הדירה. בהערת אגב אציין כי נכון למועד העתירה הוראות חוק הדיור הציבורי (תנאי רכישה) הנוגעות לרכישת דיור ציבורי עדיין לא נכנסו לתוקפן, ולפיכך הן זכאותם של העותרים לרכוש את הדירה בה הם מתגוררים והן התנאים לכך יכולים להיבחן רק במסגרתן של הוראות המבצע המבוססות על הנחיות המשיבה לחברות המאכלסות. סעיף 2 להוראות המבצע קובע את תנאי הזכאות לרכישת דירה ציבורית במילים הבאות: "זכאי רשאי לרכוש את הדירה הציבורית שבה הוא מתגורר במחיר ובתנאים האמורים. לצורך זה יגיש בקשה. מכירת הדירה תבוצע רק אם אין הפרה יסודית של חוזה השכירות ואין לדיר חובות כלשהם לחברה. אם ההפרה היסודית היא בגלל אי תשלום שכר, רשאי הדייר להגיש בקשה לרכישת דירה. הדייר יוכל להתחיל בהליך הרכישה עצמו רק לאחר ששילם את מלוא חובותיו בגין שכר דירה..." (נספח א' לכתב העתירה). הנה כי כן- בין תנאי המבצע מצוין מפורשות תנאי שעניינו חובת הסדרת חוב בגין אי תשלום שכר הדירה. תנאי זה אף מוגדר כהפרה יסודית של חוזה השכירות בדירה הציבורית (כאמור בסעיף 1.13 לתנאי המבצע). יתרה על כן, בבקשה שהגישו העותרים לרכישת הדירה מצוין כי : "ידוע לכם כי במידה וקיימים חובות שכר דירה בגין הדירה, פרעון חוב שכר הדירה יהיה תנאי למימוש הרכישה" (נספח מש/22 לכתב התשובה). לאור האמור לעיל, ברי כי עצם סירובו של המשיב לאפשר לעותרים להמשיך בהליכי הרכישה של הדירה כל עוד הם אינם מסדירים את חובם מבוסס על נוהליו ואין בו כדי להעיד על שרירות לב מטעמו, כפי שנטען בכתב העתירה. 17. ככל שעיינתי בטענות העותרים, לא מצאתי בהן נימוקים נגד תנאי המבצע - חוקיותם או סבירותם. בנסיבות אלו אין מקום להתערב בהחלטת המשיב שלא לאפשר את רכישת הדירה ללא הסדרת החוב. הלכה למעשה, סטייתו של המשיב מתנאי המבצע ממנו מבקשים העותרים ליהנות ללא נימוק מוצדק היא שתהווה פגיעה בשוויון והעדפה בלתי מותרת של אזרח אחד על משנהו. התנהלותו של המשיב על פי אמות מידה ברורות ושוויוניות הינה תנאי הכרחי להתנהלות שלטונית הוגנת וסבירה ולקבלת החלטות מנהליות על פי הדין, כאמור בעע"מ 7197/05 עליזה תורג'מן-דנקר נ' משרד הבינוי והשיכון, : על המשיב, ככל רשות ציבורית, מוטלת החובה לפעול בשוויון ובהגינות כלפי כל האזרחים. כך לעניין הפעלת סמכות סטטוטורית ספציפית; כך לעניין תשלומים הנעשים מטעמים הומניטריים. כל הפעלת המסד השלטוני צריכה להיעשות על פי דין. היא צריכה להיעשות מתוך שוויון, בסבירות ובמידתיות. בכל הנוגע לדיור הציבורי - בין זה הנגזר מהדין "היבש" ובין זה הנגזר מהדין התמידי - על הרשות הציבורית לפעול על פי כללי המשפט המינהלי. עליה להתנהל לפי אמות מידה ממלכתיות". בתנאי המבצע באים לביטוי אמות המידה והתנאים שנקבעו על ידי הרשויות לרכישתו של דיור ציבורי, ולפיכך התנהלותו של המשיב על פיהם אינו יכול לעמוד לו לרועץ. 18. לאור דברים אלו, נראה כי הטענות העיקריות של העותרים מתמקדות בנכונותו של החוב בגינו מסרב המשיב להסדיר את רכישת הדירה הציבורית ובהיקפו. אלא שככל שבחנתי את הטענות לא מצאתי בהן טעם להתערב בהחלטת המשיב. על פי המשיב, החוב נשוא העתירה הצטבר בין השנים 1997 ועד 2002. כאמור בטענות המשיב, מיום פטירתה של אם העותר ב- 1995 ועד שנת 1997 חויבו העותרים בשכר דירה סוציאלי כקבוע בסעיף 3 (ג) לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי ול"נוהל הסדרת זכויות חוזיות של דיירים ממשיכים" (לפיהם במשך השנתיים שאחרי פטירת הזכאי יחויב הממשיך בשכר שווה לגובה שכר הדירה שהיה משתלם על ידי הזכאי אילו המשיך להתגורר בדירה הציבורית). אלא שמשנת 1997 נבחנה זכאותם של העותרים לשכר דירה מופחת על פי הקריטריונים הקבועים בנוהל, דהיינו על פי התאמתם של העותרים לפרמטרים הקבועים. משנת 1997 עד 2002, עת קבע המשיב כי שכר הדירה יהיה שכר דירה סוציאלי, חויבו העותרים בתשלום שכר דירה חופשי וזאת בשל נתוני העותרים המתייחסים להכנסתם, גודל משפחתם וכיו"ב. במשך כל השנים הללו נמנעו העותרים מלשלם שכר דירה מאחר שסברו כי החלטות המשיב לעניין גובה שכר הדירה בו יש לחייבם הינן שגויות. נכון להיום מבקשים העותרים לטעון שתי טענות עיקריות לעניין זה- האחת כי החוב הינו שגוי מאחר שחיובם של העותרים בשכר דירה חופשי היה שלא כדין. הטענה השנייה הינה כי החוב ממילא התיישן ולפיכך לא ניתן להתנות את רכישת הדירה בהסדרתו. דינן של שתי הטענות להידחות. אין כל בסיס לטענת העותרים לפיה צריכים היו להיות מחויבים בתשלום שכר דירה סוציאלי במהלך שנות היווצרותו של החוב. בקשותיהם של העותרים לשלם שכר דירה סוציאלי נבחנו על ידי המשיב כל אימת שנבחנה בקשתם להסדיר את זכויותיהם החוזיות בדירה, והחלטת המשיב לגבי גובה שכר הדירה באותן שנים מבוססת על אמות המידה והעקרונות שהותוו בנוהל הסדרת זכויות חוזיות של דיירים ממשיכים (סעיף 3.5. לנוהל- נספח מש/29 לכתב התשובה), בהן מספר הנפשות במשפחה, גובה ההכנסה ופרמטרים נוספים- כולם מפורטים בהחלטות הוועדה (ראו למשל את מש/5ב לכתב התשובה). העותרים לא נימקו את הטענה לפיה מחויב היה המשיב לחייבם בשכר דירה סוציאלי ולא התייחסו לנימוקי המשיב בטענותיו על אודות התאמת שכר הדירה שנקבע להם למצבם הכלכלי באותה תקופה. הנימוק היחיד לטענת העותרים כי היו זכאים במשך כל השנים להתגורר בדירה ולשלם שכר דירה סוציאלי מתבסס על כך בשנת 2002 הוחלט לאשר לעותרים לחתום על חוזה שכירות בתנאי שכר סוציאליים. אלא שההחלטה לחייב את העותרים בשכר דירה סוציאלי החל משנת 2002 נשענת על מצבה של המשפחה נכון למועד ההחלטה ואין בה כדי להעיד על מצבה עובר לכך. ואמנם, גם בגוף החלטת הוועדה העליונה של המשיב מיום 19.6.2002 מצוין מפורשות כי הכנסות המשפחה ירדו לעומת המועד בו ניתנו ההחלטות הקודמות בעניין שכר הדירה וכי הוחלט לחייבם בשכר דירה סוציאלי בשל השינוי במספר הנפשות במשפחתה ובשל הירידה ברמת החיים. טענות העותרים כי לא הובא לידיעתם הרכבו של החוב אינה יכולה להתקבל בשלב זה. מהתכתובת הענפה בין הצדדים כפי שהובאה בכתב העתירה ובכתב התשובה עולה כי הצדדים נפגשו לא אחת על מנת לנסות ולהסדיר את החוב וכי במהלך הפגישות הובהר להם מהו מקור החוב (ראו את מכתבו של מנכ"ל חלמיש לעו"ד קלריס חרבון מיום 6.6.2002- נספח מש/7 לכתב התשובה וכן מכתב מיום 16.6.2002 - מש/8 לכתב התשובה). על אף זאת לא הצליחו העותרים לבסס את טענתם כי החוב אותו הם חבים הינו שגוי מלבד טענתם הסתמית והבלתי מבוססת לפיה שכר הדירה שנקבע להם באותן שנים בהם סירבו לשלם את שכר הדירה היה מופרז ולא הלם את מצבם הכלכלי. טענה זו כאמור נסתרת בטיעוני המשיב ולפיכך דינה להידחות. 20. מאחר שהעותרים עצמם אינם מכחישים כי לא שילמו את שכר הדירה שנקבע להם במשך השנים בהם נצבר החוב, הרי שדבר קיומו של החוב אינו מוכחש. העותרים ניסו להפחית את החוב באמצעות פנייה למשיב. אף בית המשפט ניסה לסייע בידם של הצדדים להגיע להסכמות לעניינו של גובה החוב. אלא שניסיונות אלו כשלו. החלטותיו של המשיב שלא להפחית רטרואקטיבית משכר הדירה כמו גם החלטתו שלא למחוק את החוב או חלק ממנו הינן החלטות סבירות העולות בקנה אחד עם הדין ובית משפט זה אינו יכול להתערב בהן על אף קשייהם הברורים של העותרים. ראו לעניין זה את האמור בבג"צ 376/81 משה לוגסי נ' שר התקשורת, פ"ד לו(2) 449, בעמ' 453-454: "כאשר בית משפט זה בוחן סבירות פעולתה של רשות מינהלית, העוסקת במוטל עליה בתחום סמכויותיה או מפעילה כוחות שהוענקו לה לפי החוק או לפי סדרי המינהל, מקובל על בית משפט זה מאז ומתמיד כלל גדול: אין הוא פוסק בשאלה, מה הדרך, שהיה נוקט בית המשפט, לו היה ניצב במקומה של הרשות המינהלית והיה מבצע את מה שמוטל עליה או את המסור לסמכותה. בעת הבחינה, אם רשות מינהלית פעלה בסבירות, אין בית המשפט שואל את עצמו, אם גם הוא בעצמו היה נוקט אותה דרך ממש; לא זהות הגישות בין בית המשפט לבין רשות מינהלית היא אבן הבוחן, אשר כל סטייה ממנה מוליכה למסקנה בדבר הקיום של חוסר סבירות. על-מנת להניע את בית המשפט, כי יתערב בפועלה של רשות מינהלית ויפסול אותה, יש תחילה לשכנע את הערכאה השיפוטית, כי פעולתה של הרשות סוטה באופן מהותי וקיצוני מן הסביר, וכי חוסר ההיגיון הטמון בה יורד לשורשו של עניין" במקרה הנדון לא מצאתי חוסר סבירות קיצוני בהחלטתו של המשיב לעמוד על החוב המגיע לו בגין אי תשלום שכר הדירה. אשר לטענה כי החוב נשוא העתירה התיישן, אציין כי ההתיישנות על פי חוק ההתיישנות הינה דיונית ולא מהותית, ואין בה לבדה כדי לבטל את הזכות לגופה. אשר על כן, אף אם אקבל את ההנחה כי המשיב מנוע מלגבות את חלקו של החוב שהתיישן מהעותרים בדרך של הגשת תביעה, אין פירוש הדבר כי יש לראות בחוב כמבוטל והמשיב עודנו יכול לדרוש את הסדרתו כתנאי לרכישת הדירה, כקבוע בנהליו (ראו לעניין זה את האמור בע"א 360/72 ,522/71 מוריס בנין נ' אלברט בנין ואח', פ"ד כח(2), 309, עת"מ 2596/07 האפוטרופוס הכללי - ירושלים נ' עירית ראשון לציון, , וכן עת"מ 1275/07 קוק אלי נ' מועצה מקומית רמת השרון ואח', . 23. לאור כל האמור לעיל דינה של העתירה להידחות. בנסיבות העניין ולאור מצבם הכלכלי של העותרים ונסיבותיהם האישיות, אין צו להוצאות. דמי שכירותחובשכירותמקרקעין